房開企業(yè)的反避稅案例

1、【關注】某房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅反避稅案2017-06-27房地產(chǎn)納稅服務網(wǎng)【關注】某房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅反避稅案發(fā)布時間：2017年03月08日 來源:江蘇地方稅務局一、案情概述A公司與B公司為關聯(lián)企業(yè)，其中 B公司為建筑企業(yè)，A 公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，2007年10月A公司成立分公司，從事X小區(qū)的開發(fā)，小區(qū)主體土建、安裝工程由B公 司施工。調查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)建設安裝工程成本明顯偏高，存在 避稅嫌疑，經(jīng)過一系列調查及談判磋商，稅務機關按規(guī)定對 企業(yè)進行了特別納稅調整，調減工程成本1315.30萬元，補繳土地增值稅62萬元。二、相關事實（一）關聯(lián)關系及關聯(lián)交易情況：1、關聯(lián)企業(yè)認定：B公司與A

2、公司的股權結構同為孫某投資占比90%。王某投資占比10%。根據(jù)特別納稅調整實施辦法（試行）第九條規(guī)定，A公司與B公司同為自然人孫某持股 25%以上，兩者為關聯(lián)企業(yè)。2、關聯(lián)交易認定：A公司開發(fā)的X小區(qū)主體土建、安裝工程由B公司施工，屬于關聯(lián)方之間提供勞務的行為。（二）案頭審計發(fā)現(xiàn)的避稅疑點：A公司申報的X項目土地增值稅清算情況顯示：其他類型 住宅增值率極低，僅為-21.91%，出現(xiàn)了負數(shù)情況；整體土地 增值稅稅負為1.88%,稅負明顯偏低于相同行業(yè)的其他企業(yè)， 也低于當?shù)赝恋卦鲋刀惖念A征率即其他類型住宅2%、非住宅類房產(chǎn)3%。三、案件處理（一）調查取證情況；該項目清算申報房地產(chǎn)開發(fā)總成本843

3、1萬元，其中關聯(lián)企業(yè)B公司發(fā)生的土建、前期工程、公共配套設施工程成本為 7109.27萬元，截至2014年6月，實際付工程款 4000多萬元， 還有3000多萬元未支付。X小區(qū)實際施工時間為 2007年至2013年，小區(qū)的房屋結 構為一期、二期、三期住宅磚混結構、四期住宅框架結構（企 業(yè)自行分期）。通過計算該小區(qū)的單位建安成本發(fā)現(xiàn)，該小 區(qū)賬面記載建安工程費 6592.23萬元，建筑面積 47407.77平 方米，單位建安成本 1390.54元，相較于同期、同類小區(qū)的 開發(fā)成本看，該單位建安成本畸高。（二）可比性分析及差異調整情況：1、A公司在2011年為某鎮(zhèn)政府代建房地產(chǎn)項目丫小區(qū)，代建的丫

4、小區(qū)為三幢五層住宅樓。政府在與A公司簽訂的“安 置房建設合同”協(xié)議中明確，建安工程成本按照施工圖套用2004版建筑安裝定額，依據(jù)當?shù)?2010年第5期造價信息指 導價進行預算后下浮 6%確定，建安回購成本為 919元/平方 米。我們對比后發(fā)現(xiàn)，X小區(qū)與丫小區(qū)在施工時間、施工地點、房屋建造類型等方面具極強有可比性，丫小區(qū)的單位建安成本由于經(jīng)過政府部門的審核具有公允性，X小區(qū)的建安成本應當比照丫小區(qū)建安成本進行確定。2、根據(jù)工程造價信息網(wǎng)上公布的“標準工程造價指數(shù)”數(shù) 據(jù)，2012年下半年多層框架商品住宅每平方米造價為1195.20元。X四期三幢住宅樓為框架結構。工程造價信息網(wǎng)上公布的該“標準工程

5、造價指數(shù)”具有參照價值。（三）對所有類型關聯(lián)交易避稅事實的確認：A公司與B公司為關聯(lián)企業(yè)，通過虛增工程成本且并不實際支付的形式虛增工程成本事實比較清楚。企業(yè)也承認X項目單位建安成本偏高的事實。（四）談判情況：在與納稅人的兩輪談判中，我局提出了丫小區(qū)的單位建安成本及工程造價信息網(wǎng)上公布的“標準工程造價指數(shù)”數(shù)據(jù) 作為調整參照標準。稅企雙方最終確定以 2012年下半年多層 框架商品住宅“標準工程造價指數(shù)”為參照標準，以平方米 造價為1195.20元作為依據(jù)，合計調減X項目建安成本1315.30 萬元，并按規(guī)定補繳土地增值稅62萬元。四、案例啟示（一）反避稅管理 對象不僅僅局限于跨境關聯(lián)企業(yè)企業(yè)所 得稅管理，也包括境內存在稅負差異的關聯(lián)企業(yè)之間的避稅 行為，在稅種上除個人所得稅以外的其他稅種拓展，這就賦 予地稅機關更多的反避稅管理空間。（二）除企業(yè)所得稅以外 其他稅種的反避稅立法還有待進 一步加強。（三）反避稅工作