蕪湖偉星商業(yè)開發(fā)項目案例借鑒概述

1、風尚營銷營銷部/商業(yè)運營部案例選擇原則 由于我司暫時不清楚貴司的商業(yè)項目具體情況，因此節(jié)選了目前合肥市場較有代表性的兩類商業(yè)運營模式，作為本次溝通內(nèi)容：p社區(qū)型商業(yè)綜合體 中環(huán)城p主題街區(qū)型商業(yè)體 豆瓣匯溝通框架項目區(qū)域?qū)傩皂椖靠匾?guī)主體商業(yè)業(yè)態(tài)落位目前經(jīng)營水平項目案例觀察生活配套市政配套人口構(gòu)成土地屬性物業(yè)構(gòu)成經(jīng)濟指標商業(yè)單體外部動線租金水平招商政策開發(fā)思路業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)配比繁華大道翡翠路金寨路政務區(qū)合寧高速金寨路高架市中心南京南京合安高速翡翠路高新區(qū)二環(huán)線繁華大道科技園區(qū)政務區(qū)肥西客源p中環(huán)城自2009年入駐合肥“141”城市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃西南區(qū)大學城核心區(qū)域的國際商務中心區(qū)，毗鄰大學城和翡翠湖

2、公園，距離政務新區(qū)、高新區(qū)近在咫尺p北臨繁華大道，東臨翡翠大道，南臨石門路，生活路網(wǎng)通達，多路公交巴士，便捷交通通達全城項目區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域理解 非城市輻射力的商業(yè)板塊，盡管擁有會展經(jīng)濟但產(chǎn)出不佳，隨著城市擴張與政務區(qū)的價值外溢，居住價值逐漸開始獲得認可p項目周邊配套概況 樂驛精品酒店、合肥天宮國際酒店、韓江春快捷客棧、國源酒店、莫泰168、錦鵬酒店、圣龍精品商務酒店等。p項目周邊配套概況 佳人菜、韓風炭火烤肉、蜀王貴人香、廚道江南、合巢小館、傣妹、塞納河畔、川蜀火鍋、一里農(nóng)莊、回味軒、肥西小廚，海上人家等。p項目周邊配套概況 沃爾瑪、新時代、好朋友、南園福、合家福、百云、千百匯、一鼎、春旺等。p

3、項目周邊配套概況 朝霞農(nóng)貿(mào)市場、照山農(nóng)貿(mào)市場、九龍園農(nóng)貿(mào)市場、桃花農(nóng)貿(mào)市場、明珠匯林農(nóng)貿(mào)市場等。酒店配套餐飲配套超市賣場農(nóng)貿(mào)市場項目區(qū)域?qū)傩陨钆涮?具備品質(zhì)化的業(yè)態(tài)基本集中會展中心與地產(chǎn)開發(fā)項目中，而酒店業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場受到人口構(gòu)造的影響，主要以區(qū)域內(nèi)消費為主p項目周邊配套概況 途經(jīng)公交：20、32、57、80、126、128、149、226、150、602、604、606等。p項目周邊配套概況 安徽醫(yī)科大第二附屬醫(yī)院、合肥瑞康骨科醫(yī)院、蓮花丹霞社區(qū)衛(wèi)生服務站、合肥市口腔醫(yī)院、竇玲中醫(yī)診所等。p項目周邊配套概況 翡翠公園、合肥漢海極地海洋世界、歡樂島、徽園、明珠廣場、奇樂兒兒童主題公園等。p項目

4、周邊配套概況 芙蓉小學、廿埠小學、朝霞小學、安徽大學、合肥工業(yè)大學、安徽醫(yī)科大學、安徽農(nóng)業(yè)大學經(jīng)濟技術(shù)學院等。公交站臺公園醫(yī)院學校項目區(qū)域?qū)傩允姓涮?區(qū)域在轉(zhuǎn)型的過程中，市政配套加強與外部板塊的溝通性與目的性，同時落入了大量的醫(yī)院、學校，形成固定的外向型人流中環(huán)城中環(huán)城金星家園2700馨苑小區(qū)2340翠微苑5340潤安公學5000名邦西城秀里1800康居苑1500九溪江南4800港澳花園2784 瑞格花園960明珠湖畔3000一里洋房6900報業(yè)集團小區(qū)3180安醫(yī)大新校區(qū)12000照山新村3000華宇未來城2910藍色湖畔2100徽園歡樂島會展中心澳中財富中心綠色港灣3600芙蓉社區(qū)300

5、0東?；▓@3000東?；請@2094麗景2640上海城市1704宋都西湖4800奧體中心淺水灣4000合肥工業(yè)大學20000安徽大學新校區(qū)20000中天國際中銳國際學校7000合肥財經(jīng)學院/斯坦迪專修學院10000安徽醫(yī)專5000芙蓉公寓831碧湖蘭庭1500翰林雅苑6000安徽藝術(shù)職業(yè)學校5000人丹霞社區(qū)3000繁華大道芙蓉路翡翠路中環(huán)城雍景臺1800秀水郡1600藍色湖畔2100童話名苑3552以中環(huán)城為原點半徑1KM以內(nèi)，人口構(gòu)成主要源 自于5年內(nèi)新建商品房與各大高校，有力的保障了固定人流與品質(zhì)消費力驅(qū)動;其中高校固定人口為84000人；社區(qū)固定人口為79135人；合計超過16萬人；人口

6、構(gòu)成項目區(qū)域?qū)傩酝恋貙傩?優(yōu)勢劣勢區(qū)域價值開始轉(zhuǎn)型，脫離原始的以工業(yè)為主導的低價值區(qū)域；項目周邊人口密度較大，主要由新建社區(qū)、高校組成；人口構(gòu)成水平較高，新建社區(qū)包括豪宅類項目，對于生活品質(zhì)與生活必備的配套具有追求，其次是具備一定消費力的高校師生。市政配套具有一定的目的性與稀缺性，保證了外向人流吸納；項目非城市主干道，毗鄰道路基本滿足于區(qū)域內(nèi)部的交通動線需求，對外昭示性相對薄弱；大量客戶對于明珠廣場的商業(yè)板塊已形成慣性消費，是項目商業(yè)客戶分流的主要競爭對手；土地整體價值：利大于弊即便區(qū)域整體價值已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，同時擁有較大的人口密度與基數(shù)，但仍面對非主要商業(yè)干道與需要引導的消費習慣等外力項目控規(guī)

7、主體經(jīng)濟指標 占地面積266畝總建筑面積700000地下建面100000商綜、底商100000住宅、公寓380000藝術(shù)館、櫻花園15000寫字樓、酒店100000容積率4.24綠化率40%停車位1671個70萬方綜合體項目，在長周期的開發(fā)進程中，各物業(yè)線的面積比例控制與各物業(yè)線對項目整體的開發(fā)推進，是關(guān)注的核心點住宅高層2519戶、公寓700戶商業(yè)SHOPPING MALL總鋪633間、住宅底商39間、酒店、寫字樓青年公寓青年公寓集中集中商業(yè)商業(yè)中環(huán)藝術(shù)館中環(huán)藝術(shù)館高檔住宅高檔住宅主題酒店主題酒店高檔寫字樓高檔寫字樓復合型公寓復合型公寓復合型公寓復合型公寓青年公寓青年公寓項目控規(guī)主體整體控規(guī)

8、 提前開發(fā)面積控制是財務成本與可執(zhí)行性的保證，物業(yè)線的開發(fā)，是整體價值實現(xiàn)的保證。項目控規(guī)主體商業(yè)單體 1F1F2F2F3F3F4F4F集中商業(yè)面積為72000平米，整體定位為：時尚生活館 以創(chuàng)導消費、購物、娛樂、休閑和培訓為一體的新概念項目控規(guī)主體商業(yè)單體 在項目通過前期市場定位與客戶摸底之后，選擇了20-100平米為主力面積段的劃鋪方案，最終劃內(nèi)鋪為613間，外鋪20間物流動線人流動線車流動線繁華大道翡翠路項目控規(guī)主體商業(yè)單體 集中商業(yè)與南側(cè)住宅的貫通，形成項目整體的人流動線循環(huán)與2條車流動線，物流動線則相對較為尷尬，犧牲部分商業(yè)面積項目控規(guī)主體銷售節(jié)奏 集中商業(yè)為全自持，雖沉淀部分財務成

9、本，但獲得了住宅底商的價格實現(xiàn)與后期自持部分的商業(yè)租金高水平實現(xiàn)12345891112108日售樓部開放認籌5480元/2009年29日紫荊公館1.2.3.4#認籌19日開盤推1-4#516套，33層，70、83、98、122開盤認籌24日加推5-9#700套，33層，70-122189111210開盤6日推5-9#景觀樓王組團，均價54805400元/5700元/6000元/6500元/6300元/6200元/2010年一期售罄認籌28日二期云邸1.3.4#認籌開盤24日推1.3.4#。400套34層，88-1316800元/認籌8，9#認籌6#5-9#開盤11日推8，9#。372套33層，

10、88-1016400元/3457891011126800元/開盤22日推6#。62套32層，101，1307000元/7100元/開盤30日推B座公寓。300多套14層，59-90均價8350一期紫荊底商在售，1252.6-3.6萬/，跳高5.2m公寓8450住宅72008日，7#130套推62套100-160，33層，均價710020日，推2，5#161套140、240，33層，均價71007300元/20日，推A座公寓300多套59-90，14層，均價7500公寓8000住宅7000三期公寓底商招商中公寓82002011年123456789101112公寓9000住宅7900一期底商均價3

11、萬公寓8700公寓7900住宅70002012年商業(yè)業(yè)態(tài)落位業(yè)態(tài)組合 停車場大潤發(fā)百貨中影影院電玩城兒童樂園國美電器餐飲KTV桌球足道-1F1F2F3F5F4F-1F停車場1F百貨：珠寶首飾、品牌服裝、箱包鞋帽、化妝品、藥房、KFC2F大潤發(fā)3F餐飲、兒童樂園、國美電器、游戲城、影院4F餐飲、KTV、桌球、足道頂層停車場目前業(yè)態(tài)落位基本與前期規(guī)劃思路相符，其中2F為主力店 大潤發(fā)賣場，3F為國美電器與中影，以上部分為餐飲、休閑A1(1)A1(2)A12A11A10A3A2A13A14A15A16A17A23A24A25A26A29 A28 A27A30A31A33A32A35A34D-82 1

12、D-92 1D74D73D72D71D70 D69D68D94D67D66D65D93D64D75D77D80D83D79D81B18-1B18-2B18-3B19-1B19-2B42B21B22-1B22-2B22-3B4B5B6B7-1B7-2B36B37B38B39B62B63B40B90B91B43B38B46B45B44C61C41C583 2 1C60C59C56C57C92C52 C51C54C53C55C50C492 1C48 C47C84C86C85C881F 業(yè)態(tài)落位與品牌一覽工行-A1(1)建行-A1(2)南京回味-A2凡人優(yōu)品-A3農(nóng)行-A7(1/2)親子家園-A10意

13、爾康-A11杰艾絲-A12琺珀-A13旗牌王-A14聯(lián)通-A15袋鼠-A16中影售票-A17駱駝-A23泰和源-A24尊貴-A25卓詩尼-A26木林森-A27百納-A28圣恩熙-A29紫淑-A30CCDD-A31浪漫宣言-A32雅詩-A33布同-A34衣訊-A35屈臣氏-B4/5味千-B6ZIPPO-B18-1卡西歐-B18-2太陽城-B18-3紅雙喜-B19-1心連心-B19-2鴻福園-B20啄木鳥-B21皮匠坊-B22-1電信-B22-2移動-B22-33S-B36楚茜閣-B-37卓多姿-B38似水年華-B39諾奇-B62阿依蓮-B63精功眼鏡-B40極美度-B90諾曼琦-B42蒙娜麗莎-

14、B43摩高-B91貓人性感-B44米奇依緣-B45東方駱駝-B46卡敦-C5932度家紡-C56軒帝尼-C60賞心內(nèi)衣-C57哥倫特塞-C61雅鹿-C41生活無限-C53雅黛麗-C54好波-C92潮流前線-C50彬伊奴-C51艾夫斯-C52柏仙多格-C47飄舞-C48三番-C49-1A3-C49-2輔仁大藥房-C84張正麻辣串-C85永和豆?jié){-C86老鄉(xiāng)雞-C88南瓜芽-C58-1凡兜-C58-2ABC童裝-C58-3米克喬斯-D8-1珂卡芙-D8-2格蕾絲-D9-1富貴鳥-D9-2回力-D74鴻星爾克-D71/72匹克-D73李寧-D68/69特步-D70阿迪-D65/66喬丹-D67德爾惠

15、-D94耐克-D64/93KT造型-D75馬家姊妹面皮-D77采蝶軒-D79/80361-D81美林美妝-D83高租金承受力業(yè)態(tài)品牌運動非品牌中影影院宅世紀電玩城奇樂兒童天地國美電器韓風烤肉廚道愛琴?？Х仁裼蹇爵~食尚新概念餐廳3F3F 業(yè)態(tài)落位與品牌一覽云頂桌球中影重慶家福火鍋佳人菜禾味面館小砂鍋簡餐和福順干鍋笨牛牛排云頂桌球貴人香八分貝KTV4F4F 業(yè)態(tài)落位與品牌一覽1F味千拉面、永和豆?jié){、老鄉(xiāng)雞、南京回味、馬家姊妹面皮、張正麻辣涮、諾奇、哥倫塞特、軒帝尼、雅鹿男裝、布根香、布同、卓多姿、3S女裝、諾曼琦、似水年華、極美度、a3、紫淑、浪漫宣言、艾諾絲雅詩、阿依蓮、CCDD、朗文斯汀、飄舞

16、、杰艾絲、琺珀、耐克、阿迪、特步、回力、鴻星爾克、德爾惠、喬丹、匹克、361、李寧、凡兜、ABC、可愛可親、南瓜芽、凡人優(yōu)品、東方駱駝、米奇依緣、旗牌王、三番、生活無限、潮流前線、卡敦、摩高、柏仙多格、彬伊奴、珂卡芙、艾美琪、意爾康、卓詩尼、富貴鳥、佰納、泰和源、駱駝、米克喬斯、木林森、圣恩熙、格蕾絲、蒙娜麗莎、貝蒂、啄木鳥、皮匠坊、袋鼠、屈臣氏、泊來雅、瑾泉、美林美妝、西鐵城、精工眼鏡、雅黛麗、好波內(nèi)衣、賞心內(nèi)衣、貓人內(nèi)衣、福仁藥房、KT造型、老銀鋪、心連心珠寶、淘品小站、宏福源食品、中國聯(lián)通、移動、輝源數(shù)碼、臺北時尚攝影、紅雙喜攝影、迪士尼、太陽城、32家紡、納蘭山紡、zippo、纖指美甲

17、2F大潤發(fā)超市3F韓風烤肉、蜀渝烤魚、時尚新概念餐廳、愛琴?？Х群啿汀N道江南餐廳、中影影城、宅世紀電玩、奇樂兒兒童天地、泊樂音樂藝術(shù)中心、國美電器、芒不顛港式甜品、斯莫夫手工酸奶、4F蜀王貴人香、韓國佳人菜、家?；疱仭⒑涛睹骛^、笨牛牛排、裕豐巴蜀魚、和福順燜鍋、鼎念香老砂鍋、八分貝KTV、云頂桌球、羅帝可可茶飲、徽韻足典總計122家目前經(jīng)營水平集中商業(yè)入駐 目前除3F、4F共計有3家檔口未入駐，其余檔口均已有商家入駐開業(yè)；整體入住率97.6%目前經(jīng)營水平住宅底商入駐 住宅底商共計39間，通過內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化之后共計44間，目前已入駐36間，整體入住率為81.8%9、芊家茶飲，10韓尚美發(fā)，11衣

18、術(shù)歐若拉，12鮮果時光，13Queen服裝，14游戲廳，15夢之寶家紡，16吉大房產(chǎn)，17美杜莎女裝，18體彩，19伊蓮娜洗衣，20西遇服裝，21多喜愛家紡，22房管家，23名軒造型，24凱莉羅家紡，25創(chuàng)美時美容，26特百惠化妝品，27蒂凡尼美發(fā)，28麥之坊面包，29徽釅茶行，30蜜蜂堂，31益豐大藥房，32淘，33巧芋工坊，34美格造型，35尼彩手機工廠，36小不點童裝，37尚瑪外貿(mào)，38滿堂紅房產(chǎn)，39Remember服裝，3567、巴厘島咖啡2 18、0558房產(chǎn)4、森邦汽車銷售服務4344中國銀行424140尚高茗茶住宅總計：商鋪44戶，入駐36戶，入住率81.8% 翡 翠 路樓層服

19、飾鞋帽超市餐飲休閑娛樂珠寶飾品兒童用品生活家居藥房1F638551512F4151613F83214F93合計671256108222比例47.5%0.7%17.7%4.3%7.1%5.7%15.6%1.4%目前經(jīng)營水平業(yè)態(tài)配比 基本可以分為三個層級：第一級主要為一層的百貨類零售部分，第二級為主力店的大型賣場部分，第三級為餐飲娛樂部分目前經(jīng)營水平租金水平 目前項目實現(xiàn)租金最高水平已達到區(qū)域核心商圈的沿街單價，且前商部分已出現(xiàn)扣點，3F-4F租金無差距，單價已貼天花板前商招商引進，無月租，營業(yè)額的8-10%1F商鋪：270-350元/月；中島：4500元/月左右2F大潤發(fā)二次出租：靠墻面5000

20、-6000元/月；商鋪500-560元/月3F150+25元/月4F150+25元/月后商320-350元/月目前經(jīng)營水平住宅底商 在整體規(guī)劃中，集中商業(yè)南門與住宅底商貫通，在實際中租金價格基本是無貫通處的2倍左右，并實現(xiàn)了整體租金價格的水平8 5.3*5.39 12*910111213141516171819202122232425262728293031323334353637 （18）3839407 12*5.36*96*96*96*96*96*55*56*56*96*912*96*92*52.6*512*95*75*712*92*73*76*75*96*95*95*9416129 元/

21、122 元/292元/152元/134元/308元/ 278元/223元/425 5.8*13.5 434 21*13.5 4431 8.5*5.2 2 項目可借鑒點中環(huán)城 商業(yè)線比例占總建面的10%，而在開發(fā)過程中住宅為自持商業(yè)提供充裕的資金流，而商業(yè)為住宅帶來了足夠的溢價空間與價值實現(xiàn)；對于商業(yè)而言的地下開挖無意是無法實現(xiàn)直接現(xiàn)金流的，該項目在規(guī)劃中通過頂層停車位的開發(fā)充分降低了開挖成本，但在一定程度上也約束了客戶口徑與業(yè)態(tài)升級，但最終以服務于社區(qū)型的集中商業(yè)是吻合與市場的，并在動線上優(yōu)化滿足了沿街底商的底價值慣性；當項目周邊同類競爭激烈，無法短時間內(nèi)實現(xiàn)優(yōu)勢，選擇一家正確的主力店，強化對

22、人流的吸納力，已加快業(yè)態(tài)的落位；在項目能夠保障必要的業(yè)態(tài)落位與人流吸納力之后，方可通過業(yè)態(tài)優(yōu)化或提升租金水平實現(xiàn)收益，但前期必須能夠容忍較低的戰(zhàn)略性招商、運營的資金壓力。項目區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域理解 雙崗、板橋、老火車站，這些都是老合肥的記憶符號，而本案恰處于北一環(huán)雙崗的區(qū)域，是合肥市核心區(qū)外溢外溢的第一站城市一級主干道位于市中心版塊，距離元一商圈約2.1公里，淮河路步行街約2公里臨接城市一級主干道北一環(huán)市中心版塊淮河路步行街元一商圈新天地廣場項目區(qū)域?qū)傩陨钆涮?周邊各類生活配套十分齊全，各業(yè)態(tài)的梯隊細分出現(xiàn)，客戶可選擇性極強，生活便利度極高，配套水平是純粹的城市級屬性酒店餐飲超市賣場菜場p酒店配套

23、 錦江之星、速八、莫泰168、7天連鎖酒店、如家快捷酒店、漢庭快捷酒店、合肥喜樂登假日酒店、安徽銀瑞林國際大酒店、城市之家等p餐飲配套 蜀王火鍋、廬州太太、0048香辣蝦、爆爆椒香辣蝦、巴貝拉意式休閑餐廳、良苑旋轉(zhuǎn)餐廳、毛家飯店、重慶劉一手火鍋等p超市賣場 樂購、合家福、世紀華聯(lián)、日之惠、合家福、好幫手、天為超市等。p農(nóng)貿(mào)市場 白水壩農(nóng)貿(mào)市場、拓佳陽光農(nóng)貿(mào)、百果園、鮮果園精品店、利民水果行、便民糧油站、雙崗集貿(mào)市場等。項目區(qū)域?qū)傩允姓涮?雖沒有稀缺性的景觀資源，但作為老城區(qū)的市政配套十分優(yōu)越，從學區(qū)資源到醫(yī)療資源，再到豐富的交通配套，應有盡有學校配套公交醫(yī)院配套p學校配套雙崗小學、壽春中學、

24、四十七中、六安路小學、四十五中、虹橋小學、亳州路小學、廬陽中學、四十四中、百花中學、宿州路小學、六中p公交配套 4、5、7、10、12、14、21、22、35、46、109、114、120、126、131、133、705、510、117路、機場巴士2號線等p醫(yī)院配套合肥市友誼醫(yī)院、合肥東方醫(yī)院、中鐵四局第四醫(yī)院、安徽中醫(yī)藥大學第二附屬醫(yī)院等。公園p公園 杏花公園項目區(qū)域?qū)傩匀丝跇?gòu)成 基本由老合肥的運輸企業(yè)、火車站配套單位、廠區(qū)宿舍與外來夜場工作者構(gòu)成，1KM范圍內(nèi)人口基數(shù)超過15萬固定人口項目區(qū)域?qū)傩酝恋貙傩?優(yōu)勢劣勢區(qū)域價值明顯，CBD核心商圈，市中心一環(huán)旁成熟商業(yè)片區(qū)；區(qū)域內(nèi)交通便利，四至

25、通達性強；市政與生活配套完善，具有生活上的便利性和品質(zhì)感；片區(qū)內(nèi)人口基數(shù)大，人流相對集中且復雜；僅一面臨靠北一環(huán)主干道，且退讓干道的距離較多，項目沿街昭示性較弱，立地性不強 位于合肥北城版塊，周邊人居素質(zhì)不高，人口結(jié)構(gòu)雜亂；區(qū)域內(nèi)商業(yè)繁華，項目商業(yè)價值不具備稀缺性土地整體價值：機會與威脅并存核心商圈區(qū)位優(yōu)勢，生活市政配套成熟，但區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)價值不具備稀缺性，且受體量和外部動線的不利因素影響項目控規(guī)主體經(jīng)濟指標 項目屬于城市高容積率項目，由住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)組成，本次所研究的對象則是僅有14000平方米的商業(yè)街區(qū)土地基本信息總占地（畝）38.5畝土地性質(zhì)住宅、商業(yè)容積率5.39建筑面積1

26、3萬商業(yè)體量1.4萬總戶數(shù)1355車位913綠化率40%4-30F寫字樓4-31F公寓2-31F住宅3-33F住宅西瓣街區(qū)1-3F商鋪2、3F方興巷子1F東瓣街住宅公寓698套、高層332套商業(yè)寫字樓、豆瓣匯步行街區(qū)項目控規(guī)主體整體控規(guī) 由于開發(fā)思路決定了商業(yè)并未形成集中性商業(yè)，而是通過物業(yè)下的商業(yè)強行設置為街區(qū)形式對外傳播項目控規(guī)主體銷售節(jié)奏 項目在整體開發(fā)節(jié)奏的設定中，并未通過商業(yè)獲得價值屬性的強化，而是在進程中通過投資回報率的方式快速獲得現(xiàn)金收益認籌開盤123456789101112B座公寓，5T25，47-95，698套，4888元/起，首付4.8萬6000元/開盤C座高層，2T6，4

27、3-100，160套，均價5980元/2010開盤123456789101112開盤20116700元/A座寫字樓，2T12，80-136，300套左右，均價7500元/，4-11F單間出售，12-30整層出售認籌豆瓣匯步行街商鋪10-300，約400套，均價3萬元/，內(nèi)鋪返租期10年，外鋪返租期3年投資回報率1-2年6%，3-10年8%，123456789101112開盤2012公寓售完、寫字樓暫停銷售認籌A座寫字樓12層以上13-30F，86-138，均價7000-8000元交付寫字樓交付項目控規(guī)主體商業(yè)單體 小面積段與低總價是控制銷售壓力的直接途徑，但同樣容易發(fā)生或者一齊高或者一齊低的現(xiàn)

28、象，價值無法產(chǎn)生階梯與溢價樓號樓層面積（）套數(shù)面積段（）主力面積（）物業(yè)類型A座1F10342620-6043-47單層、沿街2F19407520-4222-24單層、內(nèi)鋪3F19407620-4222-24單層、內(nèi)鋪B座1F9612135-6140-50單層、沿街2F13605020-4020-30單層、內(nèi)鋪3F13605120-4020-30單層、內(nèi)鋪C座1F12981182-28482、130一托二、一托三D座1F13801480-31380一托二、一托三E座1F12061179-40979一托二、一托三項目控規(guī)主體商業(yè)單體 項目南側(cè)退讓約80米，造成唯一的城市主干道昭示性下降，內(nèi)部直徑

29、120米，同時單向人流的影響，造成整體動線較為薄弱地下停車場出入口商業(yè)業(yè)態(tài)落位業(yè)態(tài)組合 1F以主題餐飲和輕餐飲為主，輕時尚和服飾為輔，2F、3F以潮流服飾和創(chuàng)意小資類為主A座主題餐飲、輕餐飲B座主題餐飲、輕餐飲、輕時尚C座主題餐飲D座輕餐飲、服飾E座餐飲A座潮流服飾、創(chuàng)意小資B座潮流服飾、創(chuàng)意小資A座潮流服飾、創(chuàng)意小資B座潮流服飾、創(chuàng)意小資1F2F3FABCDEABAB街區(qū)社區(qū)超市餐飲潮流服飾創(chuàng)意、體驗、工藝、美術(shù)西瓣街19家13家8家東瓣街2家5家方巷子35家52家興巷子34家62家合計2家24家82家122家v項目開發(fā)的主題業(yè)態(tài)為創(chuàng)意體驗工藝美術(shù)等小資類業(yè)態(tài)，提升整個項目的素質(zhì)涵養(yǎng)和文化氛

30、圍；v潮流服飾類業(yè)態(tài)的規(guī)劃比例較高，滿足租金水平的實現(xiàn)；v餐飲業(yè)態(tài)集中在西瓣街，可以實現(xiàn)租金和滿足目的性消費商業(yè)業(yè)態(tài)落位業(yè)態(tài)配比 東西瓣街業(yè)態(tài)規(guī)劃落位以餐飲為主題，方興巷子則是以創(chuàng)意體驗工藝等小資類業(yè)態(tài)為主，潮流服飾為輔的規(guī)劃定位目前經(jīng)營水平1F商家入駐 東西瓣街商鋪入駐率達到98%，入駐情況較好，其中以餐飲類業(yè)態(tài)的入駐率最高，達到65%以上方巷子業(yè)態(tài)種類個數(shù)店鋪餐飲24樂品干鍋、重慶雞公煲、萬和福面館、漢釜宮、江南公社、純蒸中式餐廳、芒芋情、純香居、越來悅、成都名小吃、淡水小鎮(zhèn)、喬氏湯包、90度炭燒、麻辣快樂營、海驛站花式鐵板燒、慢城故事、萬珍樓、燃旺方圓酒家、重慶烤魚、好品德火鍋、1900

31、飲品、周黑鴨、巴弟雞排、曼果甜品服飾4LOVING、戴妮芬、親親樹童裝、幸念其他4天福茗茶、Formosa Zepgyr生活館、廬州老窖、馨漫園時尚動漫、愛朵美妝合計32西 瓣 街東 瓣 街業(yè)態(tài)種類個數(shù)店鋪餐飲3立天下快餐、鼎悅軒簡餐、香和面館便利店3難忘、壹加壹、優(yōu)克龍其他4興業(yè)銀行、百川名品、金凱薩洗衣、發(fā)語造型合計10目前經(jīng)營水平2F商家入駐 方巷子入駐率較低，僅達到規(guī)劃的41%，以服裝飾品類占比較大，與規(guī)劃的業(yè)態(tài)配比反差較大方巷子業(yè)態(tài)種類個數(shù)自營數(shù)目店鋪服裝、飾品類17545度天空（自營）、銀谷系、SO潮流飾、Sunbrella、搓麻匠、9號店（自營）、風飛牛仔、聆詩音、構(gòu)思薈萃（自營）、唐韻（自營）、水簾洞天、風火輪（自營）、維維包坊、黛陌、尚鞋、金尚兒、尚美妝美甲5-日用百貨、玉指甲、DVINE彩妝、JIEYOU美體、百變流行美民俗文化、創(chuàng)意、體驗、工藝、美術(shù)147佛珠（自營）、禪意茗語、茶香亭、悅?cè)粣偛?、遲到的春天、玉尚彩、潘豆、龔春閣（自營）、魔力格、蓮度（自營）、香泥（自營）、筠絲密棧（自營）、PH7.4（自營）、于囡仔（自營）合計3612興巷子業(yè)態(tài)種類個數(shù)自營數(shù)目店鋪服裝、飾品類3-霓裳細軟、越位、梅綺、美妝美甲-民俗文化、創(chuàng)意、體驗、工