廈門航空自貿(mào)廣場寫字樓市場分析報告50頁

1、航空自貿(mào)廣場市場分析2016.01.13目錄contentsPart1:廈門寫字樓市場概況Part2:廈門寫字樓競爭分析Part3:項目本體分析Part4:項目客群定位廈門寫字樓市場概況1、寫字樓發(fā)展階段2、寫字樓租賃市場3、寫字樓銷售市場航空港物流園板塊島內(nèi)寫字樓發(fā)展從成熟的西部板塊轉(zhuǎn)移到東北部兩岸金融中心區(qū)域，島外寫字樓市場剛剛興起，主要集中在集美海滄及翔安三大新城板塊，整體處于建設階段，部分項目已入市，多為政府推動行為【寫字樓發(fā)展階段】空港物流園區(qū)湖里物流園板塊江頭SM板塊濱北金融區(qū)火車站蓮坂板塊湖濱南商務板塊鷺江道CBD板塊五緣灣CBD板塊觀音山CBD板塊軟件園二期會展片區(qū)多為企業(yè)自建

2、租金：40-50元/ 月代表項目：金海灣湖里高新科技園區(qū)多為政府代建，出租為主租金：70-100元/ 月代表項目：海富大廈，寶拓大廈多為企業(yè)自建租金：80-100元/ 月代表項目：觀音山運營中心為政府主導建設租金：50-70元/ 月多為企業(yè)自建租金：80-100元/月代表項目：建發(fā)國際大廈多為企業(yè)自建租金：50-70元/ 月代表項目：萬翔國際商務中心多為企業(yè)自建租金：50-90元/月代表項目：國際航運中心市場供應少，以銷售為主租金：50-90元/月代表項目：東方財富廣場、聯(lián)發(fā)電子城、財富港灣等早期出售，多為出租租金：60-110元/月代表項目：中閩大廈、百老匯大廈、立信廣場多為高檔寫字樓租金：

3、90-150元/月代表項目：財富中心、銀行中心、國際銀行產(chǎn)品檔次不一租金：40-60元/ 月，磐基70-120元/ 月。代表項目：磐基中心、新景世紀城辦公區(qū)域分布較廣，租金排序為：鷺江道濱北板塊會展濱南蓮坂火車站 江頭 觀音山 湖里物流園區(qū) 五緣灣 空港物流園區(qū) 湖里高新科技園軟件園【寫字樓租賃市場】寫字樓土地供應、樓面均價增幅明顯，價格逐漸走高【寫字樓銷售市場】 全市土地供應島內(nèi)辦公用地出讓依舊是重點，尤其是自貿(mào)區(qū)將成為島內(nèi)重要新興商務區(qū)，海滄也因自貿(mào)區(qū)因素拉動供應，島外其余區(qū)域以新城開發(fā)以及綜合體出讓拉動【寫字樓銷售市場】各區(qū)土地供應2015年全市總寫字樓供應面積為47.59萬方，總成交面

4、積為47.07萬方。 2013年由于限購限貸政策下，soho大量推出，整體成交比2012年增加了近2倍。至2015年，雖每年均在下跌，但是幅度不大，總成交套數(shù)仍然處在一個較高的水位。近五年寫字樓年均去化51萬，供求基本處于平衡狀態(tài)，成交以SOHO性質(zhì)為主，純寫字樓辦公銷售較少【寫字樓銷售市場】寫字樓供求排名項目成交面積成交均價項目性質(zhì)1軟件園三期93862 5004 辦公2國貿(mào)建設銀領(lǐng)中心39929 18349 辦公3融信海上城35946 20920 SOHO4云璽33245 18875 SOHO5建發(fā)海西首座27103 28543 SOHO6萬華中心19229 23339 SOHO7寶龍一城

5、18574 26842 SOHO8海峽明珠廣場16359 18571 辦公9泰地海西中心15447 18564 SOHO10海西西引力14696 9453 SOHO2015年廈門的寫字樓成交面積前10的樓盤70%是SOHO性質(zhì)的項目，甲級寫字樓銷售去化較好，軟件園三期為政府主導的大力推廣的一個科技區(qū)，存在特殊性【寫字樓銷售市場】2015年排行榜廈門寫字樓競爭分析1、島外寫字樓市場分析2、島內(nèi)寫字樓市場分析3、核心競爭區(qū)市場分析北站商務區(qū)杏林灣CBD軟件園三期商務辦公區(qū)主要分布在杏林灣營運中心、軟件園三期和北站營運中心，總體量超過900萬，目前已交付，寫字樓空置率嚴重【集美板塊】片區(qū)面積（）銷售

6、均價（元/）租金（元/月/）備注北站商務中心960650012租金不含稅279925租金含稅軟件園三期600520018銷售均價為二手銷售價格20025杏林灣商務運營中心3851100030銷售均價為二手銷售價格20435由于該片區(qū)的項目多為政府公建，因此出售方式會有所不同：1.交易方式為股權(quán)法人變更，可放心，出售方都是沒有經(jīng)營的貿(mào)易公司，空殼公司。此方式可省交易稅費。2.交易方式為產(chǎn)權(quán)過戶，購買人需有一家注冊資本500萬元（含）以上，并且上年度納稅實際繳納100萬（含）的公司。達到此條件購買人可注冊一家（注冊地址需在集美區(qū)）的新公司購買。此交易方式需按國家規(guī)定繳稅。板塊交通距離較遠，目前集美

7、片區(qū)的辦公氛圍較差，整體的售價及租金水平較低，市場對于集美片區(qū)的辦公的接受度有待提高【集美板塊】海滄CBD位于海滄海灣片區(qū)，用地面積為114公頃，建筑面積200萬平米，就業(yè)人口控制4萬人,將規(guī)劃建設國際性的石油交易平臺、海峽兩岸的航運平臺、海滄區(qū)的金融中心、總部經(jīng)濟辦公中心等。代表項目：融信海上城、泰地海西中心、東南航運中心海滄自貿(mào)港區(qū)：區(qū)域面積24.41平方公里，發(fā)展航運物流、口岸進出口、保稅物流、加工增值、服務外包、大宗商品交易等現(xiàn)代臨港產(chǎn)業(yè)，成為立足 海西、服務兩岸、面向國際，具有全球航運資源配置能力的亞太地區(qū)重要的集裝箱樞紐港。代表項目：海之星運營中心、海峽文創(chuàng)中心海滄板塊的主要辦公集

8、中在新城CBD已經(jīng)海滄自貿(mào)港區(qū)，未來的馬鑾灣新城的辦公供應入市，海滄辦公市場一片火熱【海滄板塊】片區(qū)項目剩余辦公體量（萬）銷售均價（元/）海滄CBD融信海上城3.620000泰地海西中心1.0218000東南航運中心40海滄自貿(mào)港區(qū)海滄金融創(chuàng)業(yè)園（一期）3.5海峽文創(chuàng)中心320000（預售）海之星國際運營中心3.413000合計54.52以東南航運中心為主導，目前市場剩余辦公體量近55萬，未來隨著馬鑾灣新城及地鐵的建設開通，海滄片區(qū)的辦公供應將持續(xù)增加【海滄板塊】項目名稱 占地（） 總建（） 定位 恒億綜合體 47601.903283600打造成一個跨區(qū)域性，集旅游和購物于一身的城市綜合體。

9、華論國際大廈 11304.71149080 金融昌國際商務中心 15082.207118180甲級寫字樓翔安企業(yè)總部會館 66880135000打造集研發(fā)、營銷、結(jié)算、運營等功能為一體的舒適優(yōu)美的企業(yè)總部集群 合計 140868.821585860 翔安新城中央商務區(qū)位于翔安大道與翔安西路交叉口東北側(cè)，占地約1000畝，建筑面積約246萬平方米，目前有多個寫字樓在建，如華論國際大廈和翔安企業(yè)總部會館、恒億綜合體等【翔安板塊】地塊編號建筑面積辦公面積2011XP048.17.42011XP057.87.02011XP0811.810.52011XP1028.415.52012XP097.67.0

10、2013XP012.72.32013XP028.98.02013XP034.64.12013XP058.98.32013XP079.48.52013XP0812.011.12013XP097.26.2X2014G0412.311.02015XZ0152.115.7合計181.8122.5新城CBD累計已出讓辦公體量約為122.5萬【翔安板塊】【島外寫字樓市場競爭小結(jié)】各片區(qū)的新城規(guī)劃，帶動島外CBD拔地而起，市場供應量急劇增加，但由于當前的島外辦公氛圍及交通因素的制約，目前企業(yè)入駐辦公較少，多數(shù)的企業(yè)辦公還是集中在島內(nèi)，島外的辦公市場還需加以時日，才能成就氣候。集美板塊：規(guī)劃面積達900萬，目

11、前整體銷售均價6500-11000元/，租金僅15-30元/月，整體空置率較高，辦公企業(yè)較少；海滄板塊：辦公剩余待推量近55萬，銷售均價13000-20000元/，未來還將有自貿(mào)區(qū)及馬鑾灣新城的辦公供應；翔安板塊：新城CBD已經(jīng)出讓辦公面積超過122萬，目前僅少部分開發(fā)入市，且以SOHO為主，未來辦公供應將成倍增長。廈門寫字樓競爭分析1、島外寫字樓市場分析2、島內(nèi)寫字樓市場分析3、核心競爭區(qū)市場分析0東部板塊西部板塊軟件園兩岸金融中心傳統(tǒng)寫字樓板塊，配套完善，市場成熟新興寫字樓板塊，資源豐富，主要為政府主導規(guī)劃，目前處于發(fā)展階段，潛力較大觀音山CBD區(qū)五緣灣CBD板塊湖里高新技術(shù)園區(qū)政府主導的

12、東部板塊市場主導的西部板塊鷺江道CBD板塊湖濱南商務板塊濱北金融區(qū)板塊火車站蓮坂板塊江頭SM板塊湖里物流園板塊空港物流園區(qū)島內(nèi)寫字樓主要分為西部市區(qū)和東部新區(qū)兩個板塊，西部板塊配套完善，商務氛圍成熟，東部板塊發(fā)展較晚，為政府主導型市場，未來潛力較大【島內(nèi)板塊】銀行中心世橋中心裕景中心財富中心建行大廈磚石海岸海濱大廈海光大廈國際銀行第一廣場福隆大廈世茂海峽大廈廈門國際中心鷺江道片區(qū)：主要依托豐富的海景資源和便捷的交通環(huán)境，完善的服務配套等，形成以甲級寫字樓為主的辦公地段。代表項目：財富中心、建行大廈、銀行中心等待推項目：裕景中心、廈門國際中心濱北片區(qū)：主要依托豐富的白鷺洲、筼筜湖及市政配套等，形

13、成以甲級寫字樓為主的辦公地段。代表項目：中信廣場、濱北國際等中信廣場濱北國際外貿(mào)大廈國際廣場新港廣場建業(yè)大廈文物大樓稅務大廈西部商務板塊主要以鷺江道板塊和濱北板塊為主，鷺江道板塊主要依托豐富的海景資源和便捷的交通環(huán)境，濱北板塊主要以白鷺洲筼筜湖及市政配套等為依托【西部片區(qū)】區(qū)域總存量（萬）空置率（%）租金（元/月）鷺江道19.511.9129.3濱南-濱北6.936.4134.3合計36.448.3131.8作為西部傳統(tǒng)商務核心區(qū)，鷺江道對外的吸引力逐步下降。10年以上樓齡的項目普遍存在設施設備陳舊的問題，新項目樓宇品質(zhì)則由于服務水平大幅下降而降低。至年末，大量租戶遷出造成空置率走高【西部片區(qū)

14、】觀音山CBD湖里高新技術(shù)園區(qū)五緣灣RBD兩岸金融中心軟件園二期總建：260萬已出讓土地：超200萬總建：48萬已竣工：48萬啟動期總建：102萬竣工：60萬總建：163萬已竣工：163萬總建：218萬，其中自建105萬已竣工：啟動期87萬，自建105萬區(qū)域總建（萬）已竣工面積（萬）軟件園二期163163觀音山CBD板塊218192五緣灣RBD板塊4848湖里高新技術(shù)園區(qū)260200兩岸金融中心19060空港物流園區(qū)總用地75100合計1000左右763空港物流園區(qū)總用地面積：75萬已出讓土地：基本出讓完畢東部商務區(qū)主要分為6大板塊，規(guī)劃總體量達近千萬，目前已竣工約763萬，且未來繼續(xù)放量，市

15、場競爭激烈，將對未來整體租金水平帶來較大的平抑作用【東部片區(qū)】觀音山CBD湖里高新技術(shù)園區(qū)五緣灣RBD兩岸金融中心軟件園二期供量較大，主要為總部企業(yè)運營研發(fā)中心自用租金水平：50-70元/.月代表項目：金海灣財富中心、運通中心、航空商務廣場80%為政府代建，出租為主租金水平：70-100元/.月代表項目：海富大廈、寶拓大廈信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，租金水平低租金水平：50-70元/.月啟動期已投入使用，自建區(qū)也已基本完工入駐租金水平：80-100元/代表項目：觀音山運營中心已有六大項目簽約入駐，預計未來以租售結(jié)合為主，供應量較大空港物流園區(qū)觀音山CBD五緣灣RBD空港物流園區(qū)湖里高新技術(shù)園區(qū)軟件園二期

16、，本案所處片區(qū)租金處于中下水平，50-70元/月之間【東部片區(qū)】持續(xù)受政策利好影響，東部片區(qū)對外吸引力日益提高，空置率逐步降低，市場需求量大【東部片區(qū)】 截至年末，全年累計吸納量達31,980平方米，遠高于其他各商務區(qū)，空置率亦進一步下降至3.7%的歷史低值。 租金則繼續(xù)受區(qū)位交通及商業(yè)配套的影響，保持在相對低的水平，至年末區(qū)域平均租金水平仍保持在每月每平方米50-100元的水平。 東部商務核心區(qū)對潛在客戶的吸引力正逐日提升。【島內(nèi)寫字樓市場競爭小結(jié)】島內(nèi)依舊是辦公市場的主要需求地，但由于東部片區(qū)價格及辦公設備等因素的影響，目前出租率有所降低；東部片區(qū)成為新的需求目的地；利好政策的實施，將大大

17、加大島內(nèi)的辦公需求。西部片區(qū)：廈門商務辦公代表區(qū)域，但目前空置率較高，達到48%，近47萬，平均租金132元/月，同時待推量35萬；東部片區(qū)：辦公新興區(qū)域，整體寫字樓標準較高，有近770萬的出租面積，空置率較低，租金50-100元/月。廈門寫字樓競爭分析1、島外寫字樓市場分析2、島內(nèi)寫字樓市場分析3、核心競爭區(qū)市場分析本案未來的銷售競爭將在自貿(mào)區(qū)間的新興區(qū)域之間展開；由于東部其他幾個板塊（營運中心、金融中心、軟件園）定位差異的特性，我們認為本案的主要市場競爭將來源于板塊內(nèi)部，即空港物流園區(qū)和象嶼自貿(mào)片區(qū)。象嶼自貿(mào)片區(qū)空港物流園區(qū)核心競爭圈次競爭圈定位相似，競爭環(huán)境相對寬松距離近，功能定位相似，

18、直面競爭本案所處的空港物流園板塊和相鄰的象嶼自貿(mào)片區(qū)板塊構(gòu)成本案的主要競爭關(guān)系，將對本案產(chǎn)生強勢競爭威脅【核心競爭】規(guī)劃或在開發(fā)項目已入市或在招商項目運通中心綜合倉庫大廈中駿大廈航空商務廣場本案新景2012P14項目舜弘國際中心江山興業(yè)2012P12建安東大2011P23喬丹體育2011P25海涵時代航空商務廣場萬翔國際商務中心舜弘國際中心贛商投資萬翔國際商務中心夏商國際商城機場北部片區(qū)開發(fā)建設處于起步階段，目前眾多商務金融項目處于規(guī)劃或開發(fā)初期，核心競爭圈內(nèi)有萬翔國際商務中心、運通中心等對外租賃項目【核心競爭】寶象國際（家居展示中心）廈門國際航運中心寶象國際商務中心信諾國際兩岸貿(mào)易中心自貿(mào)時

19、代廣場保迪金融商務中心兩岸貿(mào)易中心自貿(mào)時代廣場信諾國際規(guī)劃或在開發(fā)項目已入市或在招商項目寶象國際商務中心象嶼自貿(mào)片區(qū)以象嶼保稅區(qū)為依托，通過現(xiàn)有的舊廠房改造已經(jīng)倉儲用地的重建，來提供辦公空間，主要競爭項目有信諾國際，寶象國際商務中心等【核心競爭】扶持對象補助類型補助內(nèi)容總部經(jīng)濟扶持政策開辦補助5000萬以內(nèi)，按1%補助；5000萬至2億，按2%補助；超過2億，按3%補助辦公用房補助購買按房價的5%補助購地自建自用率達到60%以上，可申請建房補助，最高不超過500萬元租用月租金市場指導價的30%予以補助經(jīng)營貢獻獎勵按年度三稅地方留成的部分，前2年80%，后3年40%行政收費優(yōu)惠前2年予以全部返還

20、，后3年予以減半返還人才獎勵按人才繳納的工資、薪資個人所得稅所得地方留成部分的50%，予以住房和生活補貼融資租賃企業(yè)扶持政策落戶獎勵5000萬至10億，按1%補助，超過10億，超過部分每增加1億，補助200萬，分支機構(gòu)一次性獎勵50萬元辦公用房補助購買按房價的10%補助購地自建自用率達到60%以上，可申請建房補助租用前三年核定的房屋租金水平的40%補助，后兩年25%的補助業(yè)績獎勵購入設備被租用，按5補助，購買我市生產(chǎn)設備，6補助，購買產(chǎn)業(yè)政策設備，10補助稅收政策采取縮短折舊年限、雙倍余額遞減法或年數(shù)總和法加速折舊象嶼保稅區(qū)政策前兩年稅收區(qū)留成部分100%補助，后三年60%補助目前對于在自貿(mào)區(qū)

21、內(nèi)的企業(yè)的補助主要以開辦補助、用房補助，及稅收補助等【扶持政策】扶持對象補助類型補助內(nèi)容股權(quán)投資企業(yè)扶持政策準入條件注冊資金最低額、首期資金出資比例等條件進行放寬開辦補助5000萬以上，一次性獎勵50萬元辦公用房補助購買按房價的10%補助購地自建自用率達到60%以上，可申請建房補助租用月租金市場指導價的30%予以補助投資獎勵3000萬元以上，公司制企業(yè)1%獎勵，合伙制企業(yè)0.5%獎勵風險補助投資失敗，按其實際投資損失金額20%補助稅收獎勵按企業(yè)所得稅或個人所得稅所得地方留成部分的90%補助商業(yè)保理企業(yè)扶持政策審批環(huán)節(jié)程序簡便，享受政策創(chuàng)新紅利融資擔保機構(gòu)扶持政策業(yè)務補助工業(yè)企業(yè)中型企業(yè)8補助，

22、小型企業(yè)1%補助，微型企業(yè)1.6%補助貿(mào)易企業(yè)中型企業(yè)5補助，小型企業(yè)8補助，微型企業(yè)1%補助保費補助擔保費率低于銀行同期貸款基準利率50%予以補助銀行、證券、保險機構(gòu)等金融機構(gòu)扶持政策一次性補助一億以上給予100萬元獎勵，超過一億元的部分，每增加1億元增加100萬元獎勵辦公用房補助購買按房價的10%補助購地自建自用率達到60%以上，可申請建房補助租用前三年月租金的40%予以補助，后兩年25%補助分支機構(gòu)獎勵區(qū)域性分支機構(gòu)200萬元，金融配套機構(gòu)150萬元，境外銀行代表處30萬元獎勵人才獎勵高層次金融人才可享受最高不超過30萬元的人才補助。【優(yōu)惠政策】板塊項目名稱運營模式空港物流園區(qū)航空商務廣

23、場開發(fā)商持有招商萬翔國際商務中心2#樓自持、1#、3#樓對外銷售招租夏商國際商城開發(fā)商持有招商中駿大廈二期開發(fā)商持有招商舜弘國際中心開發(fā)商持有招商象嶼自貿(mào)片區(qū)廈門國際航運中心開發(fā)商持有招商寶象國際商務中心開發(fā)商持有招商信諾國際開發(fā)商持有招商兩岸貿(mào)易中心開發(fā)商持有招商由于受到政策以及開發(fā)商自身因素的考量，目前這兩個片區(qū)主要以開發(fā)商自持招商為主【運營模式】板塊項目名稱總建筑面積（萬）主力戶型面積（）空港物流園區(qū)航空商務廣場5.0970-1300，整層優(yōu)先萬翔國際商務中心12200-350夏商國際商城10.580-350中駿大廈二期4300舜弘國際中心3.6象嶼自貿(mào)片區(qū)廈門國際航運中心16.4100

24、-330寶象國際商務中心7.6150-300信諾國際4.4200兩岸貿(mào)易中心8.450-80目前已經(jīng)對外招商的項目的主力戶型面積為100-300不等，整體滿足中心小型企業(yè)的辦公需求【出租面積】板塊項目名稱入駐企業(yè)分析空港物流園區(qū)運通中心佳德物流投資、外代航空貨運代理、天地國際運輸代理、深圳匯力貨運代理等物流、貨代、廣告等航空商務廣場多為廈航、與狼共舞等關(guān)聯(lián)企業(yè)，基本無物流貨代等企業(yè)（因不提供倉儲）廈航關(guān)聯(lián)企業(yè)萬翔國際商務中心主要以對外貿(mào)易為主，電商、銀行的企業(yè)入駐對外貿(mào)易、電商等夏商國際商城目前的入駐企業(yè)以國際貿(mào)易居多對外貿(mào)易等象嶼自貿(mào)片區(qū)廈門國際航運中心報關(guān)、運輸、物流、對外貿(mào)易等依托聯(lián)檢中

25、心，主要以報關(guān)為主的企業(yè)寶象國際商務中心進出口貿(mào)易、葡萄酒進出口商等進出口貿(mào)易信諾國際汽車貿(mào)易商、電子商務等汽車進出口貿(mào)易、電子商務等兩個片區(qū)均位于自貿(mào)區(qū)內(nèi)，政府對于該片區(qū)的入駐企業(yè)有一定的要求及補貼政策，因此該片區(qū)的主要入駐企業(yè)以進出口貿(mào)易相關(guān)聯(lián)的企業(yè)為主【入駐企業(yè)】板塊項目名稱租金水平（元/月）物業(yè)費加維修基金費備注空港物流園區(qū)航空商務廣場毛坯平均租金48，精裝70（含物業(yè)）租金含物業(yè)費工業(yè)用地性質(zhì)運通中心50-60，租金不含公攤，以實用面積計租2元/月（不含水電）廈門國際航空港集團開發(fā)綜合倉庫大廈2、3樓40-50、4樓401.5元/月（不含水電）廠房改寫字樓萬翔國際商務中心1#3#毛坯

26、50，精裝55；2#毛坯租金40-604.5元/月2#樓自持、1#、3#樓對外銷售招租夏商國際商城6-7層5815元/月1-5層為商城，6-7層為寫字樓象嶼自貿(mào)片區(qū)廈門國際航運中心110（含物業(yè)）租金含物業(yè)費僅余兩間，其余全部租滿寶象國際中心85-9510信諾國際78152016年年中開業(yè)兩岸貿(mào)易中心90（含物業(yè)）租金含物業(yè)費2016年年底交付因定位及品質(zhì)不同，租金也有所差異，在50-110元/月不等，受到自貿(mào)區(qū)良好的政策利誘，開發(fā)商整體的物業(yè)費有所提高，最高達到15元/月【租金水平】板塊項目名稱辦公面積（萬）空港物流園區(qū)海涵時代2.09建安東大2011P231.16江山興業(yè)2012P121.

27、6喬丹體育2011P252.06新景2012P142.4合計9.3板塊項目名稱未出租面積空港物流園區(qū)航空商務廣場2000運通中心1000綜合倉庫大廈500萬翔國際商務中心20000夏商國際商城5000象嶼自貿(mào)片區(qū)廈門國際航運中心500寶象國際中心1000信諾國際5000兩岸貿(mào)易中心70000合計105000目前核心競爭片區(qū)辦公市場存量近20萬（不包含政府公建），市場存量大，片區(qū)內(nèi)競爭激烈【市場存量】9.3+10.5=19.8未出租面積待售辦公面積【核心競爭區(qū)市場小結(jié)】供量：核心競爭片區(qū)寫字樓供量超過20萬，大部分處于起步階段，預計于今年上半年集中推出，與本案同期競爭租金水平：空港物流園區(qū)集中再

28、50-60元/，保稅區(qū)集中在70-100元/入住企業(yè)：主要入住企業(yè)為與進出口貿(mào)易相關(guān)聯(lián)的企業(yè)，如對外貿(mào)易、貨代、物流、廣告等核心競爭圈內(nèi)，政策福利相同，同期競爭項目多，體量大，競爭激烈【寫字樓市場小結(jié)】供量：廈門寫字樓總供應量超過2000萬，未來2-3年新增可供應量超700萬，若計算核心競爭區(qū)內(nèi)尚未出租的寫字樓面積，超過80萬，其中可能與本案同期競爭量達20萬，市場競爭激烈。租金：廈門寫字樓物業(yè)由于區(qū)位及檔次的差異，租金水平差距較大，主要的租金區(qū)間為60-90 元。由于高端物業(yè)供應不足，檔次較高的國際銀行大廈、銀行中心和磐基中心等物業(yè)的租金要明顯高于其他物業(yè)達到120-160 元?？腿海簭B門主

29、要客戶類型為進出口貿(mào)易、專業(yè)服務和電子及高科技類、其次為物流、金融和房地產(chǎn)類客戶。其中，物流、金融類客戶主要選擇各片區(qū)最為高端的物業(yè)，進出貿(mào)易類客戶在各棟物業(yè)中均占據(jù)較大比例。區(qū)域同期寫字樓市場放量大，商務氛圍不成熟，未來競爭趨于白熱化項目本體分析1、區(qū)位價值分析2、項目指標分析3、交通及配套分析4、項目SWOT分析5、項目SO-TW策略本案廈門自貿(mào)區(qū)空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)/政策利好多,區(qū)域價值凸顯【區(qū)位價值】項目經(jīng)濟指標及硬件設施配套項目組成由4棟樓組成建筑面積7萬辦公面積5萬標準層面積1#：1275；2#:932；3#:932；4#:1275停車位超過500個層高4.2米電梯蒂森克虜伯大堂4.5米，

30、雙大堂設計、升級版地下室門廳外墻全LOW-E門窗、全干掛石材空調(diào)VRV空調(diào)系統(tǒng)配套2500食堂、多功能會議廳、專業(yè)級健身房施工進度四棟建至，未封頂交房2016年6月前竣工可租賃面積約5萬，含展廳面積6000，16年6月后可交付使用【項目指標】萬翔國際商城本 案公交線：44路、81路，未來BRT、地鐵連接線配套：依托園區(qū)自身商業(yè)酒店群景觀：部分樓層和單元可看海景交通可達性高，但公共交通配套較不完善，未來主要依托BRT連接線和地鐵連接線，部分樓層和單元可看海景【項目交通及配套】S WOT1、品牌優(yōu)勢，廈門知名實力企業(yè)，容易獲得客戶的信任，有利于項目的租賃經(jīng)營2、區(qū)域優(yōu)勢，自貿(mào)區(qū)政策利好及規(guī)劃利好3

31、、單一業(yè)權(quán)，統(tǒng)籌管理，利于項目形象提升4、有一定的景觀資源1、公共交通不完善，可達性較差2、配套設施發(fā)展滯后，需長時間發(fā)展才能成熟3、遠離傳統(tǒng)商務區(qū)，商務新區(qū)辦公氛圍較弱4、產(chǎn)品硬件配套設施同質(zhì)化1、廈門經(jīng)濟快速增長，商務需求持續(xù)增加2、自貿(mào)區(qū)規(guī)劃利好，未來地鐵、交通連接線規(guī)劃利好2、新商務區(qū)大規(guī)模整體運營，增強區(qū)域競爭力1、市場供量巨大，島內(nèi)各區(qū)及島外新區(qū)選擇面廣，競爭激烈2、自貿(mào)區(qū)內(nèi)新增寫字樓體量多，競爭激烈【項目SWOT】項目優(yōu)化S-O策略：抓住機會，發(fā)揮優(yōu)勢項目的宣傳推廣應結(jié)合政府重點打造廈門自貿(mào)區(qū)的發(fā)展策略，通過區(qū)域發(fā)展遠景及項目優(yōu)勢的整合推廣，爭奪客戶對片區(qū)及項目的關(guān)注。 單一業(yè)權(quán)物業(yè)可以更有效的進行樓層的合理劃分，引導客戶有序進駐，為項目后期持續(xù)的招商與經(jīng)營奠定基礎。項目規(guī)避T-W策略：利用機會和優(yōu)勢，規(guī)避威脅及劣勢利用項目較早入市的時機，結(jié)合項目品牌實力，以較大幅度的優(yōu)惠措施（長期租約、較低的入市租金、靈活的租賃方式、提供較長的免租期等），率先將有意向進駐新商務區(qū)的優(yōu)質(zhì)客戶引入本案，以增強市場信心，同時降低后市競爭強度。隨著環(huán)境的成熟，逐步調(diào)整優(yōu)