銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目_市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、1銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2013.092項(xiàng)目本體分析p本體分析p屬性界定3【項(xiàng)目區(qū)位】本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，科技六路與白沙路十字西南角，距高新路十字2.2KM，距都市之門2.2KM，距電子商城1.2KM高新區(qū)規(guī)劃圖高新區(qū)規(guī)劃圖高新國(guó)際商務(wù)中心高新國(guó)際商務(wù)中心電子商城電子商城都市之門都市之門2.2 KM2.2 KM2.2 KM2.2 KM1.2 KM1.2 KMn 高新區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，已成為西安最具現(xiàn)代化、國(guó)際化特征的科技新城和重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。以電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在西安高新區(qū)蓬勃發(fā)展。西安已經(jīng)

2、成為我國(guó)七大設(shè)計(jì)基地之一，眾多本土半導(dǎo)體公司集聚在西安高新區(qū)；聚集了100多家大型企業(yè)總部和100多家大型研發(fā)中心；預(yù)計(jì)到2015年，新增過(guò)百億的總部類企業(yè)達(dá)到10家，過(guò)十億的總部類企業(yè)達(dá)到300家；吸引全球五百?gòu)?qiáng)區(qū)域性總部達(dá)到50家； 4【交通狀況】項(xiàng)目緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有10余條公交線路，未來(lái)區(qū)域內(nèi)將有三條地鐵線路開(kāi)通，交通通達(dá)性好城市主要道路城市地鐵線路區(qū)域主要道路科科 技技 六六 路路 白沙路白沙路科科 技技 四四 路路 科科 技技 四四 路路 科科 技技 二二 路路 科科 技技 六六 路路 太太 白白 南南路路太太 白

3、白 南南路路科科 技技 二二 路路 科科 技技 路路 科科 技技 路路 科科 技技 路路 丈丈 八八 東東 路路 錦錦 業(yè)業(yè) 路路 繞繞 城城 高高 速速 繞繞 城城 高高 速速 繞繞 城城 高高 速速 西西 三三 環(huán)環(huán)西西 三三 環(huán)環(huán)南南 二二 環(huán)環(huán) 南南 二二 環(huán)環(huán) 西西 三三 環(huán)環(huán)道路體系：縱橫交錯(cuò)，通達(dá)四方道路體系：縱橫交錯(cuò)，通達(dá)四方 豎向交通干道：豎向交通干道：丈八北路/團(tuán)結(jié)南路/唐延路/高新路/白沙路/太白南路 橫向交通干道：橫向交通干道：科技六路/科技四路/科技二路/科技路/丈八西路/錦業(yè)路公共交通體系：公共交通體系：1010條公交線路條公交線路 木塔寨站木塔寨站/ /木塔寨苗圃

4、站：木塔寨苗圃站：260、6、220、311、322、313、260、916、五龍，從高新西南方向（錦業(yè)二路、錦業(yè)三路、郭杜方向）開(kāi)來(lái)，經(jīng)木塔寨，沿太白南路通往東北（萬(wàn)壽路、火車站、南門）不同區(qū)域。軌道交通：軌道交通：3#/6#/8#3#/6#/8#線雙地鐵線雙地鐵 地鐵地鐵6#6#線線20172017年通車，通向市中心；年通車，通向市中心； 地鐵地鐵8#8#線為完整環(huán)線，可自由換乘；線為完整環(huán)線，可自由換乘；高高 新新路路丈丈 八八 東東 路路 唐唐 延延 路路 唐唐 延延 路路 唐唐 延延 路路 丈丈 北北北北路路丈丈 北北北北路路團(tuán)團(tuán)結(jié)結(jié)南南路路團(tuán)團(tuán)結(jié)結(jié)南南路路地地鐵鐵6 6號(hào)號(hào)線線地地

5、鐵鐵8 8號(hào)號(hào)線線地地 鐵鐵 3 3 號(hào)號(hào) 線線5【配套&資源】木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；項(xiàng)目享有木塔寺遺址公園二線景觀資源，但科技六路及白沙路沿線商務(wù)商業(yè)氛圍較弱，配套匱乏n 商務(wù)配套商務(wù)配套地塊以西約900米為高新商務(wù)核心唐延路寫(xiě)字樓集中區(qū)域；向東約500米電子城商務(wù)集中區(qū)西部電子社區(qū)；n 商業(yè)配套商業(yè)配套項(xiàng)目東距電子城商圈不到一公里，包含賽格電腦城、人人樂(lè)購(gòu)物中心和栗園商業(yè)步行街，為區(qū)域內(nèi)最大商圈；科技六路沿線主要以社區(qū)底商為主，以高新路口和太白路口較為集中；n 生活配套生活配套項(xiàng)目周邊楓林綠洲、蘭亭坊、蘭喬圣菲等高端居住區(qū)環(huán)繞，形

6、成高新高端住宅聚集區(qū)；項(xiàng)目對(duì)面為西安文理學(xué)院，存在大量的潛在年輕消費(fèi)群體；木塔寺公園蘭亭坊公園時(shí)光楓林綠洲融僑馨苑西安文理學(xué)院唐延路商務(wù)聚集區(qū)電子城商圈西部電子社區(qū)蘭喬圣菲高新一中高中部6【地塊四至】地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，東臨建邦華庭，南臨本項(xiàng)目建設(shè)中的住宅用地，西側(cè)為已封頂?shù)陌仓梅?，現(xiàn)狀為在用的垃圾站，場(chǎng)地平整，有部分活動(dòng)板房臨街商鋪、庫(kù)房需拆遷本本項(xiàng)項(xiàng)目目紫薇紫薇安置房安置房楓楓 林林 綠綠 洲洲西安文理學(xué)院西安文理學(xué)院香榭蘭廷香榭蘭廷建邦華庭建邦華庭建材市場(chǎng)建材市場(chǎng)蘭蘭亭亭坊坊科科 技技 六六 路路科科 技技 六六 路路白白沙沙路路本本項(xiàng)項(xiàng)目目900900米米510

7、510米米11001100米米項(xiàng)目距太白南路約項(xiàng)目距太白南路約510510米，距高新路（地鐵米，距高新路（地鐵6 6號(hào)線站點(diǎn)）約號(hào)線站點(diǎn)）約900900米，距唐延路米，距唐延路11001100米；米；太太白白南南路路唐唐延延路路高高新新路路楓林綠洲楓林綠洲白沙路白沙路/ /科技六路科技六路西安文理學(xué)院西安文理學(xué)院科技六路科技六路地塊垃圾站地塊垃圾站住宅用地住宅用地紫薇安置房紫薇安置房臨街活動(dòng)板房臨街活動(dòng)板房7【地塊指標(biāo)】地塊占地21畝，容積率7，整體較為方正，科技六路臨街展示面長(zhǎng)約97米，南北向長(zhǎng)約150米，地塊狹長(zhǎng)，對(duì)后期規(guī)劃排布有影響n 地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)地塊整體方正，南北長(zhǎng)約150米，東西

8、寬約97米，北側(cè)緊鄰科技六路，東側(cè)緊鄰未來(lái)修建白沙路；占地面積：約21畝容積率：7建筑面積：約10萬(wàn)平方米用地性質(zhì)：商業(yè)用地9797150150白白沙沙路路（規(guī)規(guī)劃）劃）科技六路科技六路高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處 / 便捷交通體系便捷交通體系 本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子

9、城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有1010余條公交線路，未余條公交線路，未來(lái)將有三條地鐵線路開(kāi)通，交通通達(dá)性好來(lái)將有三條地鐵線路開(kāi)通，交通通達(dá)性好高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū) / 科技六路商務(wù)商業(yè)氛圍較差科技六路商務(wù)商業(yè)氛圍較差 木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；但項(xiàng)目所木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；但項(xiàng)目所在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺遺址公園

10、二線景觀資源在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺遺址公園二線景觀資源周邊中高端住宅聚集周邊中高端住宅聚集/ 距離交通樞紐較遠(yuǎn)距離交通樞紐較遠(yuǎn) 項(xiàng)目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路項(xiàng)目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路- -高新路十字、太白南路十字高新路十字、太白南路十字均較遠(yuǎn)；周邊中高端住宅聚集，商務(wù)氛圍較弱均較遠(yuǎn)；周邊中高端住宅聚集，商務(wù)氛圍較弱中等規(guī)模中高容積率綜合體物業(yè)中等規(guī)模中高容積率綜合體物業(yè) 地塊占地地塊占地2121畝，容積率畝，容積率7 7，整體較為方正，科技六路臨街面長(zhǎng)約，整體較為方正，科技六路臨街面長(zhǎng)約9797米，南北向長(zhǎng)約米，

11、南北向長(zhǎng)約150150米，地塊米，地塊狹長(zhǎng)，對(duì)后期規(guī)劃排布有一定影響?yīng)M長(zhǎng)，對(duì)后期規(guī)劃排布有一定影響【地塊指標(biāo)】高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)9寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究10【整體市場(chǎng)】處于快速發(fā)展初期，預(yù)計(jì)2013年成交面積將在70萬(wàn)以上，成交均價(jià)將保持8500元/左右n2010年為商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展的轉(zhuǎn)折年。成交面積達(dá)到63萬(wàn)（較上年增長(zhǎng)70%），成交均價(jià)突破7000元/。n2011年成交價(jià)格達(dá)到頂峰，為9431元/，成交量達(dá)到65萬(wàn) 。n2012年、2013年均出現(xiàn)成交價(jià)格略降，成交量穩(wěn)定增長(zhǎng)的局面。2012年成交面積突破70萬(wàn)；按

12、照2013年上半年月均成交面積6萬(wàn)計(jì)算，2013年預(yù)計(jì)成交面積72萬(wàn)。11【整體市場(chǎng)】高新、經(jīng)開(kāi)為商務(wù)市場(chǎng)成交主力，高新區(qū)主力成交價(jià)格在8000-9000元/n西安市高新區(qū)為商務(wù)市場(chǎng)的成交主力，2012年成交42萬(wàn)，占全市的61%；2013年成交量在全市占比略有下降，約占38%；n經(jīng)開(kāi)區(qū)的成交量上升明顯，2012年全年成交15.34，2013年上半年成交量已達(dá)到10.14萬(wàn)，占全市商務(wù)成交量比重由2012年的22%，上升到28%。n除城南、城北、城西版塊價(jià)格略升，浐灞版塊價(jià)格飛速增長(zhǎng)外，高新、經(jīng)開(kāi)、曲江版塊價(jià)格略降；n主要成交區(qū)域的高新、經(jīng)開(kāi)版塊的成交價(jià)格均有小幅下滑，主力成交價(jià)格在8000-

13、9000元/。12【高新市場(chǎng)】主要集中在高新路科技路沿線、唐延路-灃惠南路沿線和錦業(yè)路沿線，整體呈現(xiàn)“兩核一軸”發(fā)展態(tài)勢(shì)，太白南路沿線有零星分布核心CBD版塊：科技路高新路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高新核心CBD，寫(xiě)字樓項(xiàng)目林立，多為高端甲級(jí)寫(xiě)字樓，區(qū)域發(fā)展成熟度高p發(fā)展前景：受土地供應(yīng)限制，寫(xiě)字樓放量有限，目前停車和交通問(wèn)題較大唐延路版塊：唐延路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高速發(fā)展版塊，寫(xiě)字樓聚集，產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平有限，以中端寫(xiě)字樓為主p發(fā)展前景：配套水平處于飛速發(fā)展期，位于連接兩大CBD版塊的黃金商務(wù)帶，寫(xiě)字樓有一定發(fā)展?jié)摿χ醒隒BD版塊：錦業(yè)路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域配套成熟度低p發(fā)展前景：高新規(guī)劃的中央CBD，依托

14、高新管委會(huì)的帶動(dòng)，潛力無(wú)限，后續(xù)潛在供應(yīng)較大，是未來(lái)核心辦公區(qū)太白南路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：寫(xiě)字樓數(shù)量較少，整體品質(zhì)不高p發(fā)展前景：中小企業(yè)較多，現(xiàn)有寫(xiě)字樓老舊，后續(xù)潛在需求較大高新國(guó)際財(cái)富中心二期匯鑫IBC唐灃國(guó)際旺座現(xiàn)代城CLASS國(guó)際公館橡樹(shù)街區(qū)洛克大廈匯金國(guó)際綠地領(lǐng)海都市之門中央中央CBDCBD版塊版塊招行大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐唐延延路路版版塊塊核心核心CBDCBD版塊版塊邁科國(guó)際大廈唐延國(guó)際陜西投資大廈銀河新坐標(biāo)綠地SOHO高科廣場(chǎng)西部國(guó)際廣場(chǎng)旺座國(guó)際城榮禾云圖中心瀚源國(guó)際13【寫(xiě)字樓產(chǎn)品分類】可根據(jù)指標(biāo)將寫(xiě)字樓項(xiàng)目分為甲級(jí)寫(xiě)字樓和乙級(jí)寫(xiě)字樓p市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：在用項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿，10

15、0元/平米月以上； 在售項(xiàng)目為銷售價(jià)格在15000元/平米以上;p建筑形象：建筑形象：標(biāo)志性強(qiáng)，識(shí)別度高;p硬件標(biāo)準(zhǔn)：硬件標(biāo)準(zhǔn)：寫(xiě)字樓立項(xiàng)，層高3.9-4.2米，8-14部品牌電梯，中央空調(diào) ;p市場(chǎng)口碑：市場(chǎng)口碑：具有較強(qiáng)的市場(chǎng)影響力，購(gòu)買或入住知名企業(yè)占比較多;p代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：高新國(guó)際、林凱國(guó)際、電信大廈、綠地中心。p市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：在用項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿，70-90元/平米月； 在售項(xiàng)目為銷售價(jià)格在9000-13000元/平米；p建筑形象：建筑形象：公建化立面，具有一定的可識(shí)別度；p硬件標(biāo)準(zhǔn)：硬件標(biāo)準(zhǔn)：寫(xiě)字樓立項(xiàng)，層高3.5-4米，3-6部品牌電梯， 多數(shù)配置中央空調(diào) ，整

16、體品質(zhì)弱于甲級(jí)寫(xiě)字樓；p市場(chǎng)口碑：市場(chǎng)口碑：市場(chǎng)影響力一般，購(gòu)買或入住企業(yè)以中小規(guī)模企業(yè)為主；p代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：禾盛京廣中心3#樓、邁科國(guó)際、洛克大廈。甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓14寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究p甲級(jí)寫(xiě)字樓p乙級(jí)寫(xiě)字樓15【市場(chǎng)掃描】主要分布于科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線招商大廈高新國(guó)際商務(wù)中心林凱國(guó)際都市之門綠地領(lǐng)海綠地智海人防超高層項(xiàng)目人防超高層項(xiàng)目世紀(jì)金源世紀(jì)金源錦錦業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)代代西西部部機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)錦錦業(yè)業(yè)路路項(xiàng)項(xiàng)目目中中鐵鐵西西安安中中心心綠綠地地中中心心禾盛京廣中心禾盛京廣中心邁邁科科商商業(yè)業(yè)中中心心錦世達(dá)項(xiàng)目錦世達(dá)項(xiàng)目科技路科技路唐延路唐延路錦業(yè)路錦業(yè)路在用甲級(jí)寫(xiě)字樓分布：在用甲級(jí)寫(xiě)字樓

17、分布：p科技路版塊：高新國(guó)際、招商大廈、林凱國(guó)際、電信大廈p錦業(yè)路版塊：都市之門、綠地領(lǐng)海、綠地智海；其中綠地領(lǐng)海和智海為準(zhǔn)入住項(xiàng)目在售甲級(jí)寫(xiě)字樓分布：在售甲級(jí)寫(xiě)字樓分布：p錦業(yè)路版塊：西安綠地中心、中鐵西安中心未來(lái)可見(jiàn)供應(yīng)甲級(jí)寫(xiě)字樓分布：未來(lái)可見(jiàn)供應(yīng)甲級(jí)寫(xiě)字樓分布：p唐延路版塊：人防超高層項(xiàng)目、世紀(jì)金源、新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層和錦世達(dá)項(xiàng)目p錦業(yè)路版塊：錦業(yè)時(shí)代、邁科商業(yè)中心、西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目綠地中心綠地中心在售項(xiàng)目世紀(jì)金源世紀(jì)金源未來(lái)供應(yīng) 電信大廈在用項(xiàng)目 圖例圖例新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層16【在用項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)】甲級(jí)寫(xiě)字樓需求充足，入住率較高；核心地段甲級(jí)寫(xiě)字樓租金在120元/*月左右，

18、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)好高新國(guó)際林凱國(guó)際都市之門招商大廈p地段較好的寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)較好；p甲級(jí)寫(xiě)字樓需求旺盛，入住率較高；p與一線城市相比，西安寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓租金處于同一水平，但是銷售價(jià)格差距較大，西安寫(xiě)字樓價(jià)格具有較大的增長(zhǎng)空間。電信大廈17【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】主要通過(guò)外部形象展示和硬件配置、物業(yè)服務(wù)提升項(xiàng)目核心價(jià)值18【在用項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】均以中央核心筒的框架筒體結(jié)構(gòu)為主， 且多為異形外立面，提升整體昭示性林凱國(guó)際招商大廈都市之門高新國(guó)際19【在用項(xiàng)目案例】林凱國(guó)際：差異化核心價(jià)值體系打造，充分滿足高端客戶需求總裁尊貴體系總裁尊貴體系n 獨(dú)特外形展示，增強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性；獨(dú)特外形展示，增強(qiáng)可

19、識(shí)別性和昭示性；n 總裁總裁VIPVIP體系打造，增強(qiáng)客戶尊貴感：體系打造，增強(qiáng)客戶尊貴感： VIP大堂，大堂內(nèi)設(shè)置高端商務(wù)會(huì)客廳 兩部總裁專屬電梯 標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)留8個(gè)獨(dú)立VIP洗手間n 目標(biāo)鎖定世界目標(biāo)鎖定世界500500強(qiáng)，形成市場(chǎng)高端認(rèn)知，提升整體辦強(qiáng)，形成市場(chǎng)高端認(rèn)知，提升整體辦公氛圍和檔次。公氛圍和檔次。 對(duì)于那些人流量較多和雜的企業(yè)，比如證券、傳銷、保險(xiǎn)和教育等企業(yè)（總部除外）均不考慮；已達(dá)成簽約意向的包括IBM、松下、高通、松下、佳能等一線企業(yè)一線企業(yè)，市場(chǎng)高端認(rèn)知基本形成。u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值異形外立面異形外立面20【在用項(xiàng)目案例】高新國(guó)際：超越區(qū)域平臺(tái)水平硬件配套+高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)提

20、升產(chǎn)品核心價(jià)值u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p地段地段：科技路與高新路路口，占據(jù)兩大城市主干道優(yōu)質(zhì)資源，交通便捷度高；p商業(yè)配套商業(yè)配套：坐擁世紀(jì)金花、金鷹兩大商場(chǎng)，中高端商業(yè)氛圍濃厚；p硬件配置硬件配置：超越平臺(tái)水平的硬件條件，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；p品質(zhì)物業(yè)品質(zhì)物業(yè)：物業(yè)服務(wù)水平保持為區(qū)域最高水平，獲得客戶高度認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長(zhǎng)期增值；21【在用項(xiàng)目客戶】企業(yè)性質(zhì)民營(yíng)和國(guó)企占比較高，行業(yè)分布集中于金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)n 較其他需求面積相比，辦公面積在1000平米以上的企業(yè)中，企業(yè)性質(zhì)主要以民營(yíng)企業(yè)民營(yíng)企業(yè)為主，國(guó)企所占份額大幅度增加；。n 辦公面積在1000平米以上企業(yè)中，行業(yè)主要集中于金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)金融業(yè)和

21、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 22【在用項(xiàng)目客戶】金融類企業(yè)以保險(xiǎn)、銀行類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體形象、物業(yè)服務(wù)和相關(guān)行業(yè)客戶的進(jìn)駐情況n 高新區(qū)辦公面積在1000平米以上的金融業(yè)企業(yè)主要以銀行、保險(xiǎn)以及擔(dān)保類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和檔次物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和檔次；n 辦公面積在1000以上金融業(yè)企業(yè)主要分布于招商銀行大廈、邁科國(guó)際大廈、西部國(guó)際廣場(chǎng)。n 客戶訪談錄：客戶訪談錄： 我們選擇辦公樓形象肯定是最重要的一點(diǎn)，外部看起來(lái)要?dú)馀梢稽c(diǎn)外部看起來(lái)要?dú)馀梢稽c(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)可以直接影響到我們企業(yè)形象和客戶對(duì)我們公司的第一感覺(jué)；其次就是跟我們公司有關(guān)行業(yè)客戶群的情況有關(guān)行業(yè)客戶群的情況，最好這個(gè)

22、寫(xiě)字樓里面有相關(guān)行業(yè)客戶； 招商銀行大廈 某擔(dān)保公司行政主管23【在用項(xiàng)目客戶】現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)以咨詢服務(wù)類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)服務(wù)、辦公環(huán)境舒適度和產(chǎn)品整體形象n 高新區(qū)辦公面積在1000以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要以咨詢服務(wù)類咨詢服務(wù)類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和辦公環(huán)境的舒適度物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和辦公環(huán)境的舒適度；n辦公面積在1000以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要分布于西部國(guó)際廣場(chǎng)、財(cái)富中心、高科廣場(chǎng)以及新長(zhǎng)安廣場(chǎng)。n 客戶訪談錄：客戶訪談錄： 我們企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)，主要考慮的是寫(xiě)字樓的環(huán)境環(huán)境，因?yàn)槲覀兊膯T工基本都是在辦公室辦公，所以工作環(huán)境一定要舒適舒適，工作環(huán)境舒適了，員

23、工的辦公效率也就高了員工的辦公效率也就高了。 高科廣場(chǎng) 某公司行政部經(jīng)理24【在用項(xiàng)目客戶】國(guó)企主要以工程建筑、金融及能源為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體形象、領(lǐng)導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感n 高新區(qū)辦公面積在1000平米以上國(guó)企及央企主要要以工程建筑業(yè)、金融業(yè)以及能源類工程建筑業(yè)、金融業(yè)以及能源類行業(yè)企業(yè)為主；n 辦公面積在1000以上的國(guó)企主要分布于陜西投資大廈、都市之門、洛克大廈以及邁科國(guó)際大廈這幾個(gè)項(xiàng)目；n 國(guó)企類企業(yè)比較關(guān)注寫(xiě)字樓的物業(yè)形象以及領(lǐng)寫(xiě)字樓的物業(yè)形象以及領(lǐng)導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感；導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感； 我們選擇的辦公樓，首先外部看起來(lái)要?dú)馀梢煌獠靠雌饋?lái)要?dú)馀梢稽c(diǎn)點(diǎn)，最好有一整層這樣的面

24、積適合我們辦公，因?yàn)閲?guó)企畢竟跟民營(yíng)企業(yè)不一樣，另外就是獨(dú)立的辦公室要多，我們每個(gè)領(lǐng)導(dǎo)都需要單獨(dú)的辦公室，其他部門也最好有單獨(dú)的辦公區(qū)間，最好是辦公室。還有就是要說(shuō)這個(gè)樓能體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)的尊貴感領(lǐng)導(dǎo)的尊貴感，可能領(lǐng)導(dǎo)會(huì)更關(guān)注； 某工程建筑公司行政主管25【在售項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)】在售項(xiàng)目較少，整體供應(yīng)相對(duì)稀缺；超高層產(chǎn)品以標(biāo)桿形象實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破綠地中心中鐵西安中心26【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】在高度、硬件配置、高科技運(yùn)用方面提升產(chǎn)品整體價(jià)值27【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】產(chǎn)品多采用中心核心筒設(shè)計(jì)，劃分面積較大，戶型方正，提高面積利用率中鐵西安中心綠地中心28【在售項(xiàng)目案例】綠地中心：西安第一高打造樹(shù)立形象標(biāo)桿，通過(guò)高科技系

25、統(tǒng)和硬件配置提升整體品質(zhì)u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p高度高度：270270米，為西安在售和在用項(xiàng)目第一高度米，為西安在售和在用項(xiàng)目第一高度，奠定項(xiàng)奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；p品牌品牌：一線品牌開(kāi)發(fā)商，操作經(jīng)營(yíng)豐富，在全國(guó)有多個(gè)標(biāo)桿式寫(xiě)字樓項(xiàng)目，具有極強(qiáng)的市場(chǎng)影響力；p8 8大科技系統(tǒng)：大科技系統(tǒng)：智慧型新風(fēng)置換系統(tǒng)、生態(tài)立體綠化系統(tǒng)、感應(yīng)式恒濕系統(tǒng)、階梯式水資源綜合利用系統(tǒng)、高速勢(shì)能自發(fā)電電梯系統(tǒng)、樓宇綜合智能燈光系統(tǒng)、紫外線感應(yīng)式遮陽(yáng)系統(tǒng)、辦公樓綜合隔聲系統(tǒng)；p硬件配置硬件配置：層高、單梯服務(wù)面積等均為區(qū)域標(biāo)桿。29【在售項(xiàng)目案例】中鐵西安中心：通過(guò)高度和硬件提升項(xiàng)目形象u項(xiàng)

26、目產(chǎn)品核心價(jià)值p高度高度：230米，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；p生態(tài)辦公生態(tài)辦公：2200個(gè)/3負(fù)氧離子花園，實(shí)現(xiàn)室外花園與室內(nèi)辦公零距離接觸；p硬件配置硬件配置：11.3m挑高五星級(jí)行政大堂，4.2-5.5m層高，20部國(guó)際頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)電梯，打造創(chuàng)新國(guó)際商務(wù)體驗(yàn)；30【在售項(xiàng)目客戶】投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報(bào)率，置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：地段形象配套，其傾向于購(gòu)買核心地段標(biāo)桿物業(yè)，超高層、創(chuàng)新立面和獨(dú)特辦公氣場(chǎng)可成為吸引客戶置業(yè)的方向能源、金融、工程等行業(yè)的機(jī)構(gòu)投資客置業(yè)選擇：核心地段的升值潛力大的物業(yè)；置業(yè)總價(jià)：500-1000萬(wàn)；能源、有色金屬等壟斷、暴利行業(yè)的老板等客戶和企業(yè)高管置業(yè)選擇：核心

27、地段的高品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價(jià)：1000萬(wàn)以上；暴利行業(yè)投資大企業(yè)投資普通投資以小型私營(yíng)企業(yè)員工、私營(yíng)業(yè)者為主，群體基數(shù)大置業(yè)選擇：具有較大升值潛力地段的品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價(jià)：500萬(wàn)以下；目前購(gòu)買高新區(qū)寫(xiě)字樓的投資客戶都是暴利行業(yè)或者大企業(yè)機(jī)構(gòu)等大投資客戶，投資總價(jià)較高，選擇地段都是核心地段。有很多小投資客戶，但是由于寫(xiě)字樓物業(yè)總價(jià)較高，普通投資客戶缺失。高科尚都項(xiàng)目經(jīng)理n不臨路就得想辦法把形象展示出來(lái)，要么弄個(gè)超高層，要不立面特別炫，否則憑啥去你們那買，如果形象很牛，配套也能達(dá)到市場(chǎng)水平，客戶很有可能去投資；n客戶認(rèn)為稀缺就是高端，超高層需求量很大，現(xiàn)在有很多都市之門的客戶都等著買我們超高層辦公

28、產(chǎn)品。 綠地置業(yè)顧問(wèn)31【未來(lái)供應(yīng)量盤(pán)點(diǎn)】未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)，主要集中在唐延路版塊和錦業(yè)路版塊，多為超高層產(chǎn)品，總供應(yīng)量超過(guò)100萬(wàn)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大人防超高層項(xiàng)目人防超高層項(xiàng)目啟迪清揚(yáng)時(shí)代啟迪清揚(yáng)時(shí)代世紀(jì)金源世紀(jì)金源錦業(yè)時(shí)代錦業(yè)時(shí)代西西部部機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)錦錦業(yè)業(yè)路路項(xiàng)項(xiàng)目目禾盛京廣中心禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心邁科商業(yè)中心錦世達(dá)項(xiàng)目錦世達(dá)項(xiàng)目p高新區(qū)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)量盤(pán)點(diǎn)：高新區(qū)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)量盤(pán)點(diǎn)：新長(zhǎng)安廣場(chǎng)新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層超高層木塔寨項(xiàng)目木塔寨項(xiàng)目32【未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品案例】禾盛京廣中心：通過(guò)高度、硬件配置和面積贈(zèng)送打造項(xiàng)目核心價(jià)值u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p高度高度：200米，奠定項(xiàng)目標(biāo)

29、桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；p局部面積贈(zèng)送局部面積贈(zèng)送；p智能體系打造智能體系打造：通過(guò)打造智能化辦公系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、環(huán)保解決方案，滿足商務(wù)精英辦公需求；p硬件配置硬件配置：4m層高超越區(qū)域平臺(tái)水平；11m挑空豪華裝修大堂體現(xiàn)產(chǎn)品無(wú)與倫比的卓越氣質(zhì)。33【甲級(jí)寫(xiě)字樓小結(jié)】整體市場(chǎng)產(chǎn)品力市場(chǎng)表現(xiàn)客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊；p未來(lái)供應(yīng)多為超高層產(chǎn)品，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。p入駐率較高，甲級(jí)寫(xiě)字樓需求較為充足；p核心地段甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)最好。p在用項(xiàng)目主要通過(guò)外部形象展示和硬件、服務(wù)提升項(xiàng)目核心價(jià)值;p在售項(xiàng)目通過(guò)打造超高層產(chǎn)品，同時(shí)從硬件配置、高科技運(yùn)用等方向打造項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。p企業(yè)性

30、質(zhì)主要為民營(yíng)企業(yè)和國(guó)企，以金融類和現(xiàn)代服務(wù)類企業(yè)為主；p在用客戶多關(guān)注產(chǎn)品整體形象、辦公舒適度和相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐情況；p投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報(bào)率，地段是第一關(guān)注點(diǎn)。34寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究p甲級(jí)寫(xiě)字樓p乙級(jí)寫(xiě)字樓35【市場(chǎng)掃描】在用項(xiàng)目集中在科技路版塊和唐延路版塊，在售項(xiàng)目和可見(jiàn)供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，太白南路沿線少量供應(yīng)西部國(guó)際廣場(chǎng)西部國(guó)際廣場(chǎng)高科廣場(chǎng)高科廣場(chǎng)郎臣大廈郎臣大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延國(guó)際唐延國(guó)際洛克大廈洛克大廈東東海海世世紀(jì)紀(jì)中中心心西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目摩爾中心摩爾中心梵天科技三路梵天科技三路禾盛京廣中心禾盛京廣中心大都薈大都薈中投融城國(guó)際在用在售

31、未來(lái)榮禾榮禾云圖中心云圖中心瀚源國(guó)際瀚源國(guó)際36【在用項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)】租金在30-90元/，二手房售價(jià)在0.65-1.6萬(wàn)元/，且入住率都在80%左右，需求較為充足；科技路、唐延路版塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)高，太白南路沿線物業(yè)價(jià)值仍有較大提升空間西部國(guó)際廣場(chǎng)西部國(guó)際廣場(chǎng)高科廣場(chǎng)高科廣場(chǎng)郎臣大廈郎臣大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延國(guó)際唐延國(guó)際洛克大廈洛克大廈邁科國(guó)際邁科國(guó)際紫薇龍騰紫薇龍騰新世界新世界西部電子西部電子社區(qū)社區(qū)37【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】產(chǎn)品力參差不齊，太白南路沿線產(chǎn)品力不高38【在用項(xiàng)目客戶】使用面積在1000平米以下的中小企業(yè)客戶占比達(dá)到87%，客戶數(shù)量充足，民營(yíng)企業(yè)占絕大多數(shù)u 從高新區(qū)目前入駐企

32、業(yè)的面積需求來(lái)看，面積需求在300以下和500-1000的企業(yè)較多；u 從企業(yè)性質(zhì)分析，面積需求在500-1000的企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，其次為國(guó)企。39【在用項(xiàng)目客戶】客戶結(jié)構(gòu)多元化，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級(jí)u 面積需求500-1000500-1000在高新區(qū)寫(xiě)字樓企業(yè)里占絕大部分在高新區(qū)寫(xiě)字樓企業(yè)里占絕大部分；u 大部分企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期3-5年，需要的辦公面積多為500-1000；u 500-1000所涵蓋的行業(yè)類型最廣泛，客戶群相對(duì)復(fù)合，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級(jí)40【在用項(xiàng)目案例】邁科國(guó)際：通過(guò)打造高端產(chǎn)

33、品形象，控制企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)純粹度，以準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的形象實(shí)現(xiàn)租金高溢價(jià)u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值n 高端產(chǎn)品形象高端產(chǎn)品形象展示，增強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性，提升產(chǎn)品形展示，增強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性，提升產(chǎn)品形象：象：p 建筑造型：帆船造型，可識(shí)別度高，標(biāo)志性強(qiáng)；p 建筑材質(zhì)：石材搭配Low-E玻璃，提升產(chǎn)品品質(zhì)；p 奢適大堂設(shè)計(jì)：大堂面積1000、挑高13m均為區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目最高水平；n 高純粹度企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)，提升整體辦公氛圍和檔次：高純粹度企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)，提升整體辦公氛圍和檔次：與邁科開(kāi)發(fā)商相關(guān)金融單位占到61%。項(xiàng)目租金與區(qū)域平臺(tái)水平相比較，實(shí)現(xiàn)了較高的市場(chǎng)溢價(jià)：項(xiàng)目租金與區(qū)域平臺(tái)水平相比較，實(shí)現(xiàn)了較高的市場(chǎng)溢

34、價(jià)：41【在用項(xiàng)目客戶】老一代乙級(jí)寫(xiě)字樓在形象展示、硬件配置和物業(yè)服務(wù)等方面無(wú)法滿足客戶現(xiàn)有需求u高新路沿線和太白南路沿線寫(xiě)字樓辦公年代久遠(yuǎn)，在形象、配置等方面均不能滿足快速發(fā)展型企業(yè)的要求代表項(xiàng)目：西部創(chuàng)業(yè)大廈、南洋國(guó)際、亞美大廈等高新一代辦公物業(yè)和西部電子社區(qū)、紫薇龍騰等太白南路沿線物業(yè)；物業(yè)現(xiàn)狀：形象老舊、內(nèi)部硬件配套落后、面積劃分較小、管理混亂；入駐企業(yè)：多以草創(chuàng)型中小企業(yè)為主，高新版塊多以旅游、科技、通訊、實(shí)業(yè)、教育、咨詢?yōu)橹?，太白南路沿線多以裝飾裝修、數(shù)控、軟件為主，行業(yè)分布較廣。u中小型企業(yè)多因形象及辦公品質(zhì)外溢至高新區(qū)唐延路版塊乙級(jí)寫(xiě)字樓，外溢比例達(dá)到20%以上u高新區(qū)最早的寫(xiě)

35、字樓已經(jīng)滿足不了中大規(guī)模企業(yè)發(fā)展的需求，很多企業(yè)都外溢到唐延路版塊了，畢竟這邊是承接核心區(qū)的第一圈層，而且商務(wù)氛圍慢慢形成了；u從亞美大廈、南洋國(guó)際來(lái)我們項(xiàng)目改善的很多，都是大中型發(fā)展企業(yè)，以前寫(xiě)字間形象、面積都不夠用了，需要一個(gè)更好的辦公環(huán)境做長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，比例大概能占到20%以上吧； 新長(zhǎng)安廣場(chǎng)銷售經(jīng)理u唐延路發(fā)展很快，公共交通也在變好，員工上班很方便，而且這邊企業(yè)的規(guī)模都跟我們差不多，整體辦公氛圍和形象都符合我們企業(yè)的需求； u從南洋國(guó)際搬過(guò)來(lái)的，那邊什么類型的企業(yè)都有，太亂了。我們屬于服務(wù)性質(zhì)的公司，形象還是很重要； 洛克大廈企業(yè)創(chuàng)業(yè)大廈西部電子社區(qū)42【在售項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)】銷售價(jià)格集中于1

36、.1-14萬(wàn)，太白南路沿線產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)較好高新大都薈啟迪清揚(yáng)時(shí)代錦業(yè)時(shí)代唐唐延延路路灃灃惠惠路路錦業(yè)錦業(yè)路路東海世紀(jì)中心禾盛京廣中心摩爾中心榮禾云圖中心瀚源國(guó)際43【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】唐延路版塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高44【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】唐延路版塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高45【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】大部分采用中心核心筒設(shè)計(jì)，部分產(chǎn)品板樓和偏心核心筒設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，增強(qiáng)辦公實(shí)用性和舒適度摩爾中心瀚源國(guó)際啟迪清揚(yáng)時(shí)代榮禾云圖中心46【在售項(xiàng)目案例】高新水晶soho：外立面、電梯及車位等硬件配備比肩甲級(jí)寫(xiě)字樓，一半開(kāi)發(fā)商自持p雙層底下車庫(kù)連接入戶大堂營(yíng)造雙大堂的非凡尊貴感；p2部總裁專

37、屬電梯，劃分圈層感；p1：1.3的高車位配比；p玻璃幕墻+干掛石材的外立面設(shè)計(jì)，塑造品質(zhì)外觀；p標(biāo)準(zhǔn)層1800劃分成110239面積段，合理的面積區(qū)間劃分，既能滿足中小型企業(yè)需求，又滿足大中型企業(yè)整層辦公需求。u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值47【在售項(xiàng)目案例】都市之窗：西安首個(gè)純鋼結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓，多重智能系統(tǒng)并用，客戶對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、高科技運(yùn)用不敏感，市場(chǎng)表現(xiàn)一般u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p鋼構(gòu)鋼構(gòu)：西北首座純鋼結(jié)構(gòu)融合體，抗震性能極佳，空間可隨意分割，戶內(nèi)有效使用面積提高5%-8%；p多重智能系統(tǒng)并用多重智能系統(tǒng)并用：新風(fēng)系統(tǒng)：提高室內(nèi)空氣品質(zhì)，保證工作環(huán)境的舒適度；27層過(guò)濾直飲水系統(tǒng)：項(xiàng)目特設(shè)純凈水制水車間，滿足辦

38、公直飲水需求；地緣熱泵中央空調(diào)：利用地下可再生能源，實(shí)現(xiàn)24H不間斷恒溫，降低傳統(tǒng)中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用，最大化節(jié)約辦公成本；p智能停車智能停車： 西北第一家智能停車庫(kù)，5層地下停車場(chǎng)，1300多個(gè)充裕車位。客戶關(guān)注價(jià)格、面積和硬件配套，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)和高科技運(yùn)用敏感度不高。48【在售項(xiàng)目案例】禾盛京廣中心：純玻璃幕墻打造準(zhǔn)甲級(jí)高端產(chǎn)品形象，通過(guò)面積贈(zèng)送提升產(chǎn)品性價(jià)比，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)較好超高層超甲級(jí)寫(xiě)字樓3#、4#乙級(jí)寫(xiě)字樓酒店式公寓唐延路北北南南贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p建筑形象建筑形象：總體設(shè)計(jì)感較強(qiáng)，純玻璃幕墻打造，提升產(chǎn)品高端品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高形象；p硬件配套硬件配套：通過(guò)硬件材質(zhì)和品牌控制成

39、本，提升舒適度；p面積贈(zèng)送提高性價(jià)比面積贈(zèng)送提高性價(jià)比：3#送露臺(tái)面積：6189；4#送露臺(tái)面積： 3045 ；1200平層單位贈(zèng)送大視野空中花園，實(shí)現(xiàn)有氧辦公。49【在售項(xiàng)目案例】摩爾中心：板樓、偏心核心筒設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，控制成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的昭示性u(píng)項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p建筑形象建筑形象：蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，實(shí)現(xiàn)客戶制定化和成本控制，樹(shù)立產(chǎn)品形象，提升產(chǎn)品品質(zhì)；p標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新：板樓設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光優(yōu)勢(shì)明顯；偏心核心筒，南向優(yōu)質(zhì)單元數(shù)量多；核心筒分散設(shè)計(jì)，部分單元獨(dú)享走廊公共空間和電梯入戶設(shè)計(jì)，增強(qiáng)尊貴感。50【在售項(xiàng)目案例】啟迪清揚(yáng)時(shí)代：通過(guò)規(guī)?；a(chǎn)品打造形成高

40、品質(zhì)寫(xiě)字樓集群，營(yíng)造濃厚辦公氛圍，提升產(chǎn)品附加值u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p外部形象外部形象：超高層異形外立面，樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿，提升項(xiàng)目昭示性；p規(guī)模規(guī)模：34萬(wàn)的超大規(guī)模，8棟高品質(zhì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品形成產(chǎn)品集群，營(yíng)造濃厚辦公氛圍；p硬件配置硬件配置：3.6m層高，12m挑高、800豪華大堂，高速WiFi全樓覆蓋，3200個(gè)車位配置；51【在售項(xiàng)目客戶】自用客戶關(guān)注產(chǎn)品昭示性、性價(jià)比、面積劃分和辦公舒適度，對(duì)高科技運(yùn)用、新型建筑材料等不敏感p我們項(xiàng)目是西北第一家純鋼構(gòu)建筑 ，同時(shí)也使用了一系列的高科技系統(tǒng)（27層過(guò)濾直飲水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)），但這些對(duì)客戶的吸引力不足，反而加大了購(gòu)買成本，客

41、戶關(guān)注更多的仍然是價(jià)格、地段、產(chǎn)品后期好不好用。 都市之窗置業(yè)顧問(wèn)p300-600的產(chǎn)品銷售最好，其中自用的占到三分之二，而投資客戶更傾向于購(gòu)買200-300更小面積的產(chǎn)品。自用客戶的關(guān)注點(diǎn)和投資客戶的不同，他們更關(guān)心價(jià)格、層高等，對(duì)辦公舒適度有較高要求。 高新水晶soho置業(yè)顧問(wèn)n“近兩年唐延路辦公環(huán)境、辦公氛圍都漸漸有了起色，在高新區(qū)口碑還是算不錯(cuò)的，很多企業(yè)都慕名而來(lái)，從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，專業(yè)寫(xiě)字樓肯定是商務(wù)辦公的首選，商住樓只是一個(gè)過(guò)渡的產(chǎn)品形式，有存在的空間，但不會(huì)成為成熟辦公區(qū)的市場(chǎng)主流；”n“企業(yè)越成熟，規(guī)模越大，發(fā)展越穩(wěn)定，對(duì)專業(yè)寫(xiě)字樓的需求就越多，但目前企業(yè)的想法也在慢慢轉(zhuǎn)變，小

42、公司來(lái)看專業(yè)寫(xiě)字樓很多，可能是覺(jué)得專業(yè)寫(xiě)字樓更有品質(zhì)，更有保證，從客戶心理轉(zhuǎn)變和需求上來(lái)看，專業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)挺大的；禾盛京廣中心置業(yè)顧問(wèn)52【在售項(xiàng)目客戶】投資客戶更關(guān)注產(chǎn)品價(jià)格、升值空間、面積劃分和周邊環(huán)境配套n產(chǎn)品本身純玻璃幕墻的外立面能夠提升項(xiàng)目整體形象檔次，再加上面積贈(zèng)送，提高了產(chǎn)品的性價(jià)比；面積區(qū)間最小劃到了80多，降低了投資成本。 禾盛京廣中心置業(yè)顧問(wèn)p金石柏朗是太白南路沿線新一代寫(xiě)字樓里的標(biāo)桿產(chǎn)品，它通過(guò)大方簡(jiǎn)約的外觀設(shè)計(jì)滿足客戶對(duì)產(chǎn)品外部形象的需求，高面積贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)零公攤，產(chǎn)生了高性價(jià)比。 135830自由分割，給投資客戶提供了更多的選擇。 金石柏朗置業(yè)顧問(wèn)53【未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品】

43、 主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，供應(yīng)量較少，太白南路與科技路版塊基本無(wú)供應(yīng)唐唐延延路路灃灃惠惠路路錦業(yè)路錦業(yè)路西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目梵天科技三路木塔寨新棟東方米蘭54【乙級(jí)寫(xiě)字樓小結(jié)】整體市場(chǎng)產(chǎn)品力市場(chǎng)表現(xiàn)客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊，太白南路沿線少量供應(yīng)；p未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目較多，供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力不及甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。p在用項(xiàng)目需求較為充足；科技路、唐延路版塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)高，太白南路沿線價(jià)值實(shí)現(xiàn)較低；p在售項(xiàng)目功能實(shí)用、性價(jià)比較高的產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。p在用項(xiàng)目外部形象老舊，硬件配套及物業(yè)服務(wù)較為落后；p在售項(xiàng)目整體形象實(shí)現(xiàn)突破，在標(biāo)準(zhǔn)層面積劃分、物業(yè)服務(wù)、實(shí)用性方面均有發(fā)力。p面積需求在

44、300以下和500-1000的企業(yè)較多；p自用客戶關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比和實(shí)用性；投資客戶更關(guān)注產(chǎn)品價(jià)格、升值空間、面積劃分和周邊環(huán)境配套。55公寓市場(chǎng)研究p商務(wù)公寓p居住公寓【在用項(xiàng)目市場(chǎng)格局及表現(xiàn)】在用的SOHO公寓集中在唐延路沿線，租金實(shí)現(xiàn)約為60-70元/*月，可實(shí)現(xiàn)85%以上的入住率，市場(chǎng)需求旺盛56世界500強(qiáng)等有實(shí)力的大規(guī)模企業(yè)就那么多，需求的面積畢竟有限，高新區(qū)的企業(yè)支撐還是要靠中小企業(yè)，這類企業(yè)是辦公市場(chǎng)的主力；高新不缺100元/平米以上的寫(xiě)字樓，缺的是品質(zhì)有保證、租金在50-60元/平米左右寫(xiě)字樓，這也是旺座現(xiàn)代城、旺座國(guó)際成功的原因；二手房訪談市場(chǎng)最好賣最好租的還是像旺座系列的產(chǎn)

45、品，辦公品質(zhì)，高性價(jià)比，符合高新主流企業(yè)的需求； 高新國(guó)際租售中心唐灃國(guó)際廣場(chǎng)海星城市廣場(chǎng)旺座國(guó)際城旺座現(xiàn)代城匯鑫IBC嘉天國(guó)際金石柏朗57【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】太白南路在用SOHO公寓數(shù)量少、配套老舊，整體與乙級(jí)寫(xiě)字樓相比，硬件配套及物業(yè)費(fèi)較低，實(shí)用性強(qiáng)5858【在用項(xiàng)目案例】旺座現(xiàn)代城：通過(guò)高品質(zhì)形象和實(shí)用功能配置，緊抓區(qū)域投資及成長(zhǎng)型中小企業(yè)需求，成為銷售奇跡，實(shí)現(xiàn)高入住率項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：立面簡(jiǎn)潔大氣，白色鋁塑板幕墻和玻璃窗營(yíng)造出非凡的現(xiàn)代感，地標(biāo)感極強(qiáng)；超大面積挑高公共大堂，拔高項(xiàng)目整體商務(wù)辦公形象；銷售面積100-250為主，面積控制，低總價(jià)；通風(fēng)采光效果好，辦公舒適度高；配備

46、戶式中央空調(diào)分戶核算，滿足成長(zhǎng)型中小企業(yè)辦公需求；59【在售項(xiàng)目案例】金石柏朗：板樓設(shè)計(jì)和酒店式物業(yè)服務(wù)提高面積實(shí)用性和辦公舒適度，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良好u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送：整層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)140面積贈(zèng)送，提高產(chǎn)品性價(jià)比；p標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新：板樓設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光優(yōu)勢(shì)明顯；135830自由分割，滿足中小企業(yè)使用需求；共享會(huì)議室設(shè)置，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本；p品質(zhì)物業(yè)品質(zhì)物業(yè)： 金石物業(yè)，24H酒店式物業(yè)服務(wù)。寫(xiě)字樓體量為20000，已銷售18000，價(jià)格區(qū)間為9800-12000元/，市場(chǎng)表現(xiàn)良好。601 1、對(duì)、對(duì)使用成本使用成本敏感敏感企業(yè)還屬于創(chuàng)業(yè)期，能省則省，租金最好不要超過(guò)60元/平米

47、；專業(yè)寫(xiě)字樓公攤很大，后期使用成本太高；2 2、對(duì)產(chǎn)品層面關(guān)注主要體現(xiàn)在、對(duì)產(chǎn)品層面關(guān)注主要體現(xiàn)在立面、大堂立面、大堂等形象部位及等形象部位及電梯電梯等硬件配套等硬件配套選擇旺座國(guó)際很大的原因就是立面很有質(zhì)感，品質(zhì)感和昭示性很強(qiáng)； 旺座國(guó)際入駐企業(yè)電梯要夠用，最好不要出現(xiàn)擠不上的情況，海星的層高能再高一些就好了，3米的層高有點(diǎn)壓抑； 海星客戶3 3、對(duì)、對(duì)空調(diào)、物業(yè)空調(diào)、物業(yè)要求要求往左現(xiàn)代城的物業(yè)不錯(cuò)，周邊有什么施工的比較吵，給物業(yè)打個(gè)電話就解決了，但是我們?cè)谖鲿襁@邊，很熱，空調(diào)不是特別涼快；旺座國(guó)際入駐企業(yè)中小型企業(yè)關(guān)注空調(diào)、電梯等設(shè)備后期產(chǎn)生的費(fèi)用大小，關(guān)注租用面積的實(shí)際使用率高低。對(duì)于

48、辦公形象和品質(zhì)的關(guān)注在成本考量下，還沒(méi)有特別高端的需求。這類企業(yè)集中的寫(xiě)字樓一般產(chǎn)品力和形象都不會(huì)特別好。 瑪雅旺座現(xiàn)代城店店長(zhǎng)【在用項(xiàng)目客戶特征】租賃客戶多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展初期的中小型企業(yè)，以流通行業(yè)、業(yè)務(wù)型公司為主，辦公面積需求在300以內(nèi)，關(guān)注辦公成本及實(shí)用性主要為一些創(chuàng)業(yè)期或發(fā)展型的中小企業(yè)，包括電子、材料、通訊、貿(mào)易、主要為一些創(chuàng)業(yè)期或發(fā)展型的中小企業(yè)，包括電子、材料、通訊、貿(mào)易、IT IT、地產(chǎn)、服務(wù)、能源類行業(yè)，、地產(chǎn)、服務(wù)、能源類行業(yè)，行業(yè)類別豐富；行業(yè)類別豐富；客戶：以企業(yè)辦事處、創(chuàng)業(yè)期、發(fā)展期的中小企業(yè)為主客戶：以企業(yè)辦事處、創(chuàng)業(yè)期、發(fā)展期的中小企業(yè)為主需求面積以需求面積以2

49、00-300200-300平米為主，目前隨著企業(yè)的發(fā)展，部分需要整層或半層面積；平米為主，目前隨著企業(yè)的發(fā)展，部分需要整層或半層面積；61【在用項(xiàng)目小結(jié)】 在用的SOHO公寓主要集中在唐延路沿線，太白南路沿線數(shù)量較少； 租金實(shí)現(xiàn)約為60-70元/*月，可實(shí)現(xiàn)85%以上的入住率，市場(chǎng)需求旺盛；在用SOHO公寓配套老舊，整體與乙級(jí)寫(xiě)字樓相比，硬件配套及物業(yè)費(fèi)較低，實(shí)用性強(qiáng)； 整層分割為小面積區(qū)間出售，總價(jià)較低； 租賃客戶多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展初期的中小型企業(yè)，以流通行業(yè)、業(yè)務(wù)型公司為主，辦公面積需求在300以內(nèi)，關(guān)注辦公成本及實(shí)用性；整體市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)品力123客戶462【在售項(xiàng)目市場(chǎng)格局及表現(xiàn)】在售S

50、OHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版塊，市場(chǎng)存量超過(guò)10萬(wàn)，價(jià)格平臺(tái)約為8000-9000元/，平臺(tái)去化水平約1500/月，高科尚都憑借地段及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越市場(chǎng)平臺(tái)尚中心上上國(guó)際糖果house高科尚都63【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】通過(guò)比乙級(jí)寫(xiě)字樓稍低的配套實(shí)現(xiàn)辦公需求，品質(zhì)大堂提升企業(yè)形象，硬件設(shè)施略有提升64【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】多為中心核心筒的SOHO產(chǎn)品設(shè)計(jì)，部分項(xiàng)目創(chuàng)新南北通透標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)增加了辦公的舒適度嘉天國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)層16空中花園 天井尚中心采用了標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，融入了天井和空中花園的設(shè)計(jì)，在提升采光通風(fēng)的同時(shí)，增加項(xiàng)目整體生態(tài)宜居感和辦公舒適度。旺座現(xiàn)代城標(biāo)準(zhǔn)層嘉天國(guó)際與旺座現(xiàn)代城的標(biāo)準(zhǔn)層

51、屬于中規(guī)中矩的設(shè)計(jì)，影響通風(fēng)和采光，降低辦公舒適度。65尚中心loft45兩室兩廳上上國(guó)際商務(wù)59上上國(guó)際商務(wù)115【在售項(xiàng)目戶型】戶型方正，根據(jù)辦公需求分隔小開(kāi)間，每戶配備衛(wèi)生間可居住可辦公，拓寬功能空間66【在售項(xiàng)目案例】上上國(guó)際：太白路成熟地段可自由商務(wù)組合的商務(wù)辦公寫(xiě)字樓，面積區(qū)間劃分合理，小戶型居多，客戶認(rèn)可高項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目基本情況：區(qū)位：位于太白南路與科技路交匯處；項(xiàng)目高新中央商務(wù)圈、太白路軸心區(qū)及小寨潮流圈的核心交匯地段，有著強(qiáng)大的地段集群效應(yīng)；項(xiàng)目是一棟寫(xiě)字樓，占地3453.平方米，建筑面積為30270平方米，共21層，每層面積為1000平方米；共525戶 ，每層有21戶，

52、層面積為1000，每層有4戶38、4戶51，9戶60，4戶55，戶型可以打通組合；1-4層為底商，商業(yè)自持，西面設(shè)有高層立體停車位；67【在售項(xiàng)目案例】尚中心：在核心地段優(yōu)勢(shì)下通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新打造具有生態(tài)價(jià)值的雙板式loft公寓，客戶對(duì)生態(tài)感知度高，但對(duì)loft形式并不敏感，市場(chǎng)表現(xiàn)較好項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：區(qū)位：位于高新路十字南200米高新中學(xué)對(duì)面，由南北走向的板式建筑構(gòu)成的公寓； 樓體中間有16座空中花園，80米的挑高的立體庭院；精裝修loft公寓；68【在售項(xiàng)目案例】糖果house：位于唐延路南段，商務(wù)商業(yè)氛圍較差，項(xiàng)目自身品質(zhì)不高，去化速度較慢項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目基本情況：區(qū)位：高新灃惠南

53、路（水晶島西側(cè)）；項(xiàng)目是四棟公寓樓，占地1266平方米，建筑面積為70000平方米，共31層；共1086戶 ，每層有8-11戶，有41-103區(qū)間段戶型；1-2層為底商，還未出售；41大開(kāi)間售罄，還有70-103大戶型沒(méi)賣完 69投資客戶分類：第一類是寫(xiě)字樓專業(yè)的投資高手，對(duì)于寫(xiě)字樓的投資優(yōu)勢(shì)較為了解，主力客戶之一；第二類是自用兼投資類客戶，這些客戶往往擁有自己的公司，購(gòu)買物業(yè)自用，但視租賃前景以及企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r也愿意將物業(yè)出租，主力客戶之一；第三類是項(xiàng)目周邊社區(qū)業(yè)主，因看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿Χx擇小戶型產(chǎn)品投資。 世聯(lián)高新中端寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷售市場(chǎng)研究（2009-2010年）【在售項(xiàng)目客戶特征】購(gòu)買客戶

54、以純粹投資客戶和自用兼投資的企業(yè)類客戶為主，關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目投資門檻、投資回報(bào)率及實(shí)用性n旺座國(guó)際因?yàn)槭蔷C合用地，牽扯到個(gè)人所得稅問(wèn)題，最開(kāi)始賣的時(shí)候很便宜，去年漲到8000-9000元/平米，現(xiàn)在都可以賣到1.5萬(wàn)/平米；n當(dāng)初買的時(shí)候才6000元/平米，現(xiàn)在都漲到1.5-1.6萬(wàn)/平米，這才幾年時(shí)間，投資回報(bào)率很誘人；n投資客戶主要看中的是外立面，形象要好，后期才好出手，其次會(huì)關(guān)注電梯、層高、空調(diào)等基本配套，主要還是以租賃的需求來(lái)選擇產(chǎn)品；n部分自用兼投資的企業(yè)對(duì)品質(zhì)關(guān)注多一些，會(huì)看大堂，電梯等配套，畢竟關(guān)系自己以后的使用；旺座國(guó)際租售中心 置業(yè)邏輯：發(fā)展中的商務(wù)新區(qū)置業(yè)邏輯：發(fā)展中

55、的商務(wù)新區(qū) 高性價(jià)比產(chǎn)品高性價(jià)比產(chǎn)品 產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置 n旺座國(guó)際在科技路和唐延路交口，發(fā)展很有優(yōu)勢(shì)，當(dāng)初買的時(shí)候雖然區(qū)域發(fā)展不好，但是投資的眼光要長(zhǎng)遠(yuǎn)，現(xiàn)在證明我的眼光沒(méi)有錯(cuò)；神木李總（旺座國(guó)際投資客戶）70【在售項(xiàng)目小結(jié)】 在售SOHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版塊；市場(chǎng)存量約10萬(wàn)，價(jià)格平臺(tái)約為8000-9000元/，平臺(tái)去化水平為1500/月，高科尚都憑借地段及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)平均水平；品質(zhì)大堂提升企業(yè)形象，硬件設(shè)施略有提升，創(chuàng)新南北通透標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)增加了生活與辦公的舒適度； 購(gòu)買客戶以投資為主，以純粹投資客戶和自用兼投資的企業(yè)類客戶為主，關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、投資回報(bào)率及實(shí)用性；

56、整體市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)品力123客戶471公寓市場(chǎng)研究p商務(wù)公寓p居住公寓72【在售項(xiàng)目市場(chǎng)格局】目前在售的居住公寓主要分布在丈八北路、團(tuán)結(jié)南路及科技路沿線，多以商務(wù)商業(yè)綜合體的形式出現(xiàn)，市場(chǎng)存量70萬(wàn)以上大都薈嘉天smart西熙ccCross萬(wàn)象匯豪布斯卡天朗藍(lán)湖樹(shù)龍記觀瀾山玫瑰公館水晶城數(shù)字365高山流水和城老虎國(guó)際公寓鉑悅都市之窗73【在售項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)】月均去化約20-30套，部分項(xiàng)目憑借地段及性價(jià)比去化較快；平臺(tái)價(jià)格水平約7000-8000元/，整體去化速度相當(dāng)?shù)那闆r下，精裝修及酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)市場(chǎng)表現(xiàn)：市場(chǎng)表現(xiàn)：p銷售速度：銷售速度：月均去化在10-30套/月，大都薈和西熙CC憑

57、借高性價(jià)比實(shí)現(xiàn)快速去化；p銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：居住公寓以7000-8000元/平米為主，酒店式公寓實(shí)現(xiàn)高價(jià)11000-13000元/平米；74【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】主力戶型基本在30-60，30-50為市場(chǎng)暢銷面積區(qū)間，精裝修約占50%75【在售項(xiàng)目戶型】大開(kāi)間：面積區(qū)間在30-40，開(kāi)間在3.8米以上為能滿足居住舒適度的戶型，贈(zèng)送面積最高在10左右高新水晶城43.72，大開(kāi)間，開(kāi)間4.2米，進(jìn)深8.3米鉑悅37.58，一室一廳，客廳、臥室開(kāi)間3.86米，進(jìn)深7米鉑悅76高新水晶城53.65，一室一廳，客廳、臥室開(kāi)間3.86米，進(jìn)深7米【在售項(xiàng)目戶型】一室一廳：面積在45以上，在樓體設(shè)計(jì)的邊角

58、位置，通常采光不好，戶型占比會(huì)影響該類產(chǎn)品整體戶型舒適度，贈(zèng)送面積在3-4高山流水和城46.25，一室一廳，臥室方正進(jìn)深3.3，客廳開(kāi)間4.6.進(jìn)深3.3米，贈(zèng)送3龍記觀瀾山47.99，一室一廳，臥室開(kāi)間2.8米，整體進(jìn)深7.3米，陽(yáng)臺(tái)面積半贈(zèng)送477高新水晶城73.53，兩室一廳，大臥室寬4.5米，小臥室寬2.6米，客廳寬3.9米，進(jìn)深8.4米鉑悅74.50，兩室一廳，大臥室寬3.9米，小臥室寬3.4米，客廳寬3.8米，進(jìn)深6.2米大都薈88.63，贈(zèng)送5。兩室一廳，大臥室寬3.3米，小臥室寬3.0米，客廳寬3.4米，進(jìn)深9.4米【在售項(xiàng)目戶型】?jī)墒乙粡d：產(chǎn)品面積在70以上，能基本滿足居住舒

59、適度，一般贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積78【在售項(xiàng)目案例】高新水晶城：位于高新CBD一期核心位置，城市綜合體項(xiàng)目，但公寓單價(jià)較高，整體市場(chǎng)表現(xiàn)一般項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目基本情況：區(qū)位：高新華潤(rùn)萬(wàn)家高新店南鄰（高新路與科技二路十字）；項(xiàng)目是高新水晶城總用地面積36784平米，地上總建筑面積20萬(wàn)平方米，其中商業(yè)建筑面積58864平米，住宅建筑面積51040平米，公寓面積57360，辦公建筑面積34840平；1號(hào)樓公寓28層，4梯16戶；3號(hào)樓公寓31層，4梯17戶，面積區(qū)間約為42-89平米；2號(hào)樓商業(yè)4梯2戶。1期906戶，公寓876戶，商業(yè)20戶；公寓公寓79【在售項(xiàng)目案例】高山流水和城：位于高新商務(wù)區(qū)一期與二

60、期交匯處，產(chǎn)品面積區(qū)間跨度過(guò)大，市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品40-50占比較少，市場(chǎng)表現(xiàn)不佳公寓公寓住宅住宅項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目基本情況：區(qū)位：高新西萬(wàn)路口西北角（太白南路與丈八東路交匯處）；高山流水和城占地約55畝，總建筑面積約22萬(wàn)余平方米，項(xiàng)目由6棟19-33層高層和公寓構(gòu)成，共1967戶，戶型區(qū)間有50-59平米一室一廳、80-90平米的二室二廳、110-130平米的三室二廳、145平米四室兩廳；4#、5#是公寓樓，現(xiàn)房。80【在售項(xiàng)目案例】都市之窗：客戶對(duì)高科技的感知度不強(qiáng)，并且項(xiàng)目剛?cè)胧羞€未開(kāi)始大面積宣傳，市場(chǎng)表現(xiàn)不佳BACD項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：純鋼結(jié)構(gòu)大型商業(yè)綜合體A、B、C、D四棟組成17萬(wàn)平方米的