物業(yè)管理案例分析

1、.物業(yè)管理案例分析n第一講第一講 物業(yè)管理的含義物業(yè)管理的含義 n第二講第二講 業(yè)主與業(yè)主大會業(yè)主與業(yè)主大會 n第三講第三講 業(yè)主管理委員會業(yè)主管理委員會 n第四講第四講 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司 n第五講第五講 物業(yè)管理委托與聘用物業(yè)管理委托與聘用 n第六講第六講 物業(yè)管理服務(wù)（一）物業(yè)管理服務(wù)（一）n第七講第七講 物業(yè)管理服務(wù)（二）物業(yè)管理服務(wù)（二）n第八講第八講 物業(yè)管理收費(fèi)物業(yè)管理收費(fèi).第一講第一講 物業(yè)管理的含物業(yè)管理的含 義義.n物業(yè)：是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。 n物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定

2、，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 .案例一：社區(qū)管理與物業(yè)管理有何關(guān)案例一：社區(qū)管理與物業(yè)管理有何關(guān)系系 n小王住在一個(gè)舊小區(qū)，以前這個(gè)小區(qū)基本上是由街道辦（居委會）管理，前段時(shí)間推行物業(yè)管理，說是要由物業(yè)管理公司來負(fù)責(zé)，小王對此較為疑惑，難道街道辦管理與物業(yè)管理公司管理有什么不同嗎？ .評析：評析： n社區(qū)管理是指為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)改革和社會體制轉(zhuǎn)型，以街道辦為主協(xié)調(diào)和組織各種團(tuán)體，通過專門化分工和發(fā)動(dòng)居民廣泛開展互助活動(dòng)，對一定地域內(nèi)的居民的社會生活進(jìn)行社會化、綜合性的管理。 n街道辦管理屬于社區(qū)管理，物業(yè)管理公司管理和街道辦管理既

3、有區(qū)別，又有聯(lián)系 .社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別：社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別： n1、兩者的管理主體不同 n對于物業(yè)管理來說，它的管理主題理所當(dāng)然就是我們常說的物業(yè)管理公司，而社區(qū)管理，通過我們隊(duì)社區(qū)管理概念的了解，就可以比較清楚的知道，它的管理主體首先是街道辦領(lǐng)導(dǎo)下的行政管理，它也是在街道辦領(lǐng)導(dǎo)和引導(dǎo)下的居民或者其他單位共同參與的一種管理形式，所以它們的管理主體不同.社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別：社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別：n2、兩者的管理核心不同n我們的物業(yè)管理，它的管理核心是：以物業(yè)為核心，也就是說它主要以這個(gè)房屋公用的一些設(shè)備設(shè)施、場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)以及其他方面的管理；我們所說的社區(qū)管理，它的管理

4、核心就有所擴(kuò)大，它是以人的居住為中心。它包括了物業(yè)管理，但是它又不完全只是停留在物業(yè)管理的層面上，它還包括了一些比如說我們的計(jì)劃生育、婚姻家庭、鄰里關(guān)系、安置就業(yè)等等這些方面的內(nèi)容。.社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別：社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別：n3、兩者的管理性質(zhì)不同 n我們的物業(yè)管理是一種有償?shù)姆?wù)，是有經(jīng)營性質(zhì)的管理活動(dòng)，而社區(qū)管理主要是行政管理，還有一種戶主管理，所以它們兩者的性質(zhì)不同。.社區(qū)管理與物業(yè)管理的聯(lián)系：社區(qū)管理與物業(yè)管理的聯(lián)系： n1、物業(yè)管理是社區(qū)管理的組成部分，是社區(qū)管理的子系統(tǒng)；n實(shí)際上從剛才我們分析的它們的管理核心就可以看得出來，物業(yè)管理是社區(qū)管理的子系統(tǒng)。 .社區(qū)管理與物業(yè)

5、管理的聯(lián)系：社區(qū)管理與物業(yè)管理的聯(lián)系： n2、物業(yè)管理和社區(qū)管理相互影響、相互作用。主要體現(xiàn)在：物業(yè)管理它主要是通過我們對這個(gè)居民的精神、道德這些之外的環(huán)境的管理來達(dá)到一個(gè)提升大家精神、道德方面的一個(gè)升華；社區(qū)管理它主要是深入到人們的精神生活來通過物業(yè)管理和人們精神生活的重建使我們創(chuàng)造一個(gè)比較文明的社區(qū)。也就是說著重于我們的精神文明建設(shè)，這就是社區(qū)管理與物業(yè)管理它們之間的聯(lián)系和區(qū)別。當(dāng)然，從這里我們也可以看得出來為什么我們要推行物業(yè)管理，也就是說通過物業(yè)管理，可以起到社區(qū)管理不能達(dá)到的一些深度，可以不啊工作做得更細(xì)，使人們的生活水平得到更大的提升。.案例二：物業(yè)管理到底是管理案例二：物業(yè)管理到

6、底是管理還是服務(wù)還是服務(wù) ？n某舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理后，不少居民對物業(yè)管理公司的一些工作很不理解，比如，物業(yè)管理公司人員不讓業(yè)主把車停放在樓下門口，把小區(qū)原來的四個(gè)出口封閉了兩個(gè)，不讓居民把被子拿到小區(qū)內(nèi)的空地上隨地晾曬等等，而且對居民的態(tài)度也不盡人意。對這些居民非常疑惑，不是說物業(yè)管理公司是我們聘請來為我們服務(wù)的嗎？可物業(yè)管理公司為何又處處管著我們業(yè)主？物業(yè)管理到底是管理還是服務(wù)？.評析：評析：n物業(yè)管理中一個(gè)很重要的法律關(guān)系是： n 業(yè)主和物業(yè)管理公司之間是聘用與被聘用、委托與被委托、服務(wù)與接受服務(wù)的關(guān)系，雙方是平等的民事主體，法律上沒有誰管理誰的問題。n 從理論上說: 物業(yè)管理所包含的法律

7、關(guān)系的實(shí)體內(nèi)容既有服務(wù)內(nèi)容，又有管理內(nèi)容，管理和服務(wù)融合在一起，不能分開。 .評析：評析：n從實(shí)際情況看: 物業(yè)管理工作既有打掃衛(wèi)生、房屋與設(shè)備維修、綠化清潔等服務(wù)工作，也有住宅小區(qū)內(nèi)的道路車輛管理、治安管理、制止違章行為等具有管理性質(zhì)的工作。 因此，既不能將物業(yè)管理單純地理解為管理，也不能將它單純地理解為服務(wù)。.評析：評析：n在實(shí)踐中，由于我們現(xiàn)在的物業(yè)管理行業(yè)這個(gè)領(lǐng)域的競爭越來越激烈。那么作為物業(yè)管理公司的人員，我們應(yīng)該把服務(wù)意識提高到第一位。雖然，我們說物業(yè)管理既有管理也有服務(wù)，那么我們應(yīng)該認(rèn)識到作為物業(yè)管理公司，要想讓自己的企業(yè)得到更好的發(fā)展。那就應(yīng)該通過作好我們的一些工作來最大限度最

8、好地我們的業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)?，F(xiàn)在有些公司也提升到了這樣的高度。也就是說，業(yè)主就是上帝。我們的物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，所以它的服務(wù)方面的內(nèi)容應(yīng)該是更加重要的。.案例三：誰有權(quán)決定在樓頂搭建廣告案例三：誰有權(quán)決定在樓頂搭建廣告牌？牌？n某公司購買了一套位于所在大廈頂層的寫字間作為辦公室，并已取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。有一天，該公司發(fā)現(xiàn)，大廈的開發(fā)商與大廈物業(yè)管理公司的人員正在組織工人往樓頂上搭建一面巨大的廣告牌。n原來，開發(fā)商與物業(yè)管理公司同一家廣告公司達(dá)成了協(xié)議，在該公司所在樓的樓頂上豎立廣告牌，樓頂使用費(fèi)由廣告公司支付。對此，該公司提出抗議，認(rèn)為自己購買了頂層的寫字間，相應(yīng)的樓頂使用權(quán)應(yīng)由自己行使。

9、.針對此案例，我們提出以下問題：n1、寫字樓或住宅樓樓頂所有權(quán)應(yīng)該歸誰所有？n2、某開發(fā)商在出售頂層房屋時(shí)，合同中規(guī)定屋頂花園的所有權(quán)歸頂層業(yè)主所有和使用，這個(gè)規(guī)定有效嗎？n3、誰有權(quán)決定在樓頂搭建廣告牌？n4、設(shè)立廣告牌收益歸誰？ .評析：評析：n1、寫字樓或住宅樓樓頂所有權(quán)的歸屬問題。 n屋頂產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸這座樓宇的各個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)人所共有。 .原因：原因：n購房者購買的商品樓宇，其價(jià)格構(gòu)成中不僅包含了建筑本身的面積，還包括了相應(yīng)土地使用權(quán)和公共配套設(shè)施的面積。這些面積的土地使用權(quán)既在樓房之下，也在樓房四周，更在樓房頂部。開發(fā)商在銷售此樓房時(shí)，已相應(yīng)地把此套房的土地使用權(quán)也同時(shí)轉(zhuǎn)讓給了每一位購房者

10、，所以，樓宇屋頂?shù)漠a(chǎn)權(quán)只能為此樓宇地每一位購房者所共有。 .n2、開發(fā)商的售房合同的有效性。開發(fā)商在出售頂層房屋時(shí)，合同中規(guī)定屋頂花園的所有權(quán)歸頂層業(yè)主所有和使用，這個(gè)規(guī)定是無效的。 原因：國家有關(guān)條例規(guī)定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占?！?.n3、對此，有這樣兩種情況：n（1）樓宇還未售出50時(shí)，因?yàn)殚_發(fā)商是擁有50以上產(chǎn)權(quán)的大業(yè)主，這個(gè)決定權(quán)在開發(fā)商；n（2）樓宇售出50以上時(shí)，應(yīng)由此樓宇業(yè)主組成的業(yè)主委員會作出決定，并委托物業(yè)管理公司具體操作。.n4、設(shè)立廣告牌收益的歸屬問題。n由于廣告牌的使用收益

11、屬于此樓宇共有人共同財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)屬于此樓房全體共有人所有，其他任何人不能多占、獨(dú)占。當(dāng)然，將收益按份額分配給業(yè)主較為困難，所以，在實(shí)踐中可以將此收益納入物業(yè)維修基金或是用于為共有人開展的公益服務(wù)。 .n第二講第二講 業(yè)主與業(yè)主大會業(yè)主與業(yè)主大會.n業(yè)主：某區(qū)域物業(yè)（房屋及相關(guān)設(shè)備實(shí)施和場地）的所有權(quán)人。 業(yè)主大會：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織。 .業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：n（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； n（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就

12、物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；n （三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； n（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；n（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； .業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：n（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；n（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；n（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；n（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用； n（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：n（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事

13、規(guī)則； n（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； n（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； n（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； n（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。.案例一：非業(yè)主不能參加業(yè)主代表大會嗎案例一：非業(yè)主不能參加業(yè)主代表大會嗎n某小區(qū)在準(zhǔn)備召開業(yè)主代表大會核定業(yè)主代表時(shí)，工作人員對一位老太太存有異議，認(rèn)為她不是小區(qū)的業(yè)主，不能參加業(yè)主代表大會。事后了解，原來這個(gè)老太太是本小區(qū)某業(yè)主的岳母。.評析：評析：n1、哪些人可以參加業(yè)主代表大會？ 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是行使

14、業(yè)主自治管理權(quán)、決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的重要組織形式和最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。由此可知，業(yè)主參加業(yè)主代表大會既是合情合理，又是合乎法律規(guī)定的。但這并不是說其他人就沒有出席業(yè)主大會的權(quán)利和可能，只要在完成一定的法律手續(xù)后，是有資格代替業(yè)主參加業(yè)主（代表）大會。 .n2、非業(yè)主如何參加業(yè)主代表大會？n 非業(yè)主在完成一定的法律手續(xù)后，都有資格代替業(yè)主出席業(yè)主大會。這個(gè)法律手續(xù)就是有業(yè)主的書面委托。 但是，受委托的非業(yè)主只能擁有業(yè)主的部分權(quán)利，主要是發(fā)言權(quán)和投票權(quán)，非業(yè)主代表本人沒有被選舉權(quán) ，不能成為業(yè)主委員會候選人參選業(yè)主委員會委員。 .案例二：個(gè)別業(yè)主有要求，可以召開業(yè)主案例二：個(gè)別業(yè)主有要求，可以召開業(yè)主

15、大會嗎？大會嗎？ n某住宅小區(qū)業(yè)主張某因在住宅裝修過程中與物業(yè)管理公司的員工發(fā)生爭吵，以致對物業(yè)管理公司不滿，于是就向業(yè)主委員會主任提出書面申請，請求立即召開業(yè)主大會，討論物業(yè)管理公司服務(wù)水平及解聘問題。對于業(yè)主張某的這一做法，新上任的業(yè)主委員會主任感到為難。請問，個(gè)別業(yè)主有要求，就可以召開業(yè)主大會嗎？ .評析：評析：n1、首次業(yè)主大會召開的條件：n（1）物業(yè)必須已竣工并交付使用； n（2）新建商品房物業(yè)交付使用后，已出售的建筑面積合計(jì)已達(dá)到總建筑面積的50，或超過50； n（3）共有住宅出售建筑面積達(dá)到或超過30； n（4）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年。.n2、業(yè)

16、主代表大會臨時(shí)召開的條件：n（1）發(fā)生重大事故或重大物業(yè)管理事項(xiàng)時(shí)有必要及時(shí)協(xié)商處理，經(jīng)物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會請求時(shí)；n（2）經(jīng)占全體業(yè)主一定比例（如20）的業(yè)主以書面形式說明召集的目的與理由并申請召開時(shí)。 .小結(jié)：n通過我們這樣的分析，針對剛才的案例，我們就比較清楚了。個(gè)別業(yè)主他是不能夠以個(gè)人的要求提出召開業(yè)主大會就召開業(yè)主大會的，這樣是行不通的。如果我們實(shí)在是碰到了一些具體的情況或者是業(yè)主對物業(yè)公司的管理水平確實(shí)存在很嚴(yán)重的問題，那么他可以想一個(gè)什么辦法呢？也就是說他可以去組織和動(dòng)員其他業(yè)主，要達(dá)到一定的比例，一般是20%以上。如果他能夠動(dòng)員到這么多業(yè)主，以書面的形式來提出申請的話，業(yè)主

17、委員會就沒有理由拒絕這些業(yè)主的要求，就應(yīng)該應(yīng)這些業(yè)主的要求召開業(yè)主大會的臨時(shí)會議。所以作為我們業(yè)主，也不能夠一味的自我為中心，要了解一定的法律法規(guī)，要了解怎么樣才是合法合理的行使自己的權(quán)利。.案例三：業(yè)主的表決權(quán)應(yīng)以什么為依據(jù)？案例三：業(yè)主的表決權(quán)應(yīng)以什么為依據(jù)？n王某在某小區(qū)買了一套四室二廳的住房，總建筑面積約200平方米。在召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會時(shí)，他發(fā)現(xiàn)一戶只購買一室一廳（建筑面積約為50平方米）住房的業(yè)主和他一樣都有一票投票權(quán)，而繳納物管費(fèi)他卻是這個(gè)業(yè)主的幾倍，請問這合理嗎？業(yè)主的表決權(quán)到底應(yīng)該以什么為依據(jù)？ .評析：評析：n這個(gè)案例牽扯的問題關(guān)鍵是以什么決定業(yè)主表決權(quán)。對此，有兩

18、種代表性的看法： n（1）以業(yè)主人數(shù)來計(jì)票。業(yè)主的人數(shù)越多，越能反映小區(qū)業(yè)主的思想與權(quán)益。n（2）以物業(yè)面積來決定。應(yīng)當(dāng)按責(zé)權(quán)利相一致的原則來計(jì)算業(yè)主的表決權(quán)。因?yàn)橘徺I房屋面積大的業(yè)主交費(fèi)多，則其享有的權(quán)利相應(yīng)增加，反之亦然。 .評析：評析：n從上面可以看得出來這兩種觀點(diǎn)都有他們有道理的地方。但是呢，也有一些不足的地方，我們提出這樣的觀點(diǎn)：單純以物業(yè)面積或單純以業(yè)主的人數(shù)來決定其投票權(quán)，我們認(rèn)為都是很片面的。舉個(gè)例子來講。如果一個(gè)小區(qū)有100戶人家，也就是有100位業(yè)主。那其中有90位業(yè)主他購買的這個(gè)物業(yè)的面積只占了這個(gè)小區(qū)建筑面積的30%。如果我們單純以物業(yè)的面積來決定投票權(quán)的話，勢必會出現(xiàn)

19、一個(gè)什么樣的狀況呢？就是說10%的業(yè)主就完全占了主導(dǎo)地位。就會出現(xiàn)少數(shù)人代表多數(shù)人的情況。在事實(shí)中，少數(shù)人代表多數(shù)人并不是我們大家都愿意看到的一個(gè)情況，如果我們單純的以業(yè)主的人數(shù)來決定投票權(quán)的話呢，又會出現(xiàn)擁有小面積的業(yè)主與擁有大面積的物也業(yè)主他們的權(quán)利是一樣的，由于他們所交的物業(yè)管理費(fèi)相差甚遠(yuǎn)，就不符合責(zé)權(quán)利相一致的原則。因此呢，我們考慮到一個(gè)比較折中的辦法。.評析：評析：n物業(yè)管理?xiàng)l例中提到，業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。n 解決辦法：將兩者結(jié)合起來，在考慮客觀現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，找一個(gè)最佳的結(jié)合點(diǎn)，力爭保證可

20、操作性?？梢钥紤]為兩者賦予一定的權(quán)重結(jié)合起來考慮。.評析：評析：n也就是說，我們在決定投票權(quán)、表決權(quán)的時(shí)候，我們可以為物業(yè)面積以及業(yè)主人數(shù)各自附上一個(gè)權(quán)重，然后按照一定的思路和方法進(jìn)行投票權(quán)的計(jì)算。有關(guān)的專業(yè)人士對這方面做了一定的研究，通過這樣的考慮，我們就可以做到盡量地公平，也盡量考慮到了廣大業(yè)主的權(quán)益和利益。那么從這個(gè)案例，對我們做物業(yè)管理公司來講的話，就應(yīng)該考慮到：物業(yè)管理公司在實(shí)際工作中遇到這樣的問題，就應(yīng)該清楚怎么樣做是政府許可的，怎么樣做又是合理的，我們要在政府不反對，業(yè)主接受的條件下盡量地做好自己的工作，也不要為自己的工作留下后患。.第三講第三講 業(yè)主管理委員會業(yè)主管理委員會n業(yè)

21、主管理委員會： 簡稱業(yè)主委員會，它是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，并經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團(tuán)體，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。n在這個(gè)概念中，有這樣幾點(diǎn)內(nèi)容希望引起大家重視。業(yè)主委員會首先要清楚它是業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的而不是由其他什么人指定的，是由業(yè)主自己選舉產(chǎn)生的；再有一點(diǎn)就是要求要經(jīng)政府批準(zhǔn)，要備案。這樣成立的業(yè)主委員會才是一個(gè)合法的社會團(tuán)體，才會受到國家法律的保護(hù)。 .n業(yè)主委員會履行下列職責(zé)： n（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； n（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會與選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同；n（三）及時(shí)了解業(yè)主

22、、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； n（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； n（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。.案例一：業(yè)主自發(fā)成立的案例一：業(yè)主自發(fā)成立的“業(yè)主維權(quán)委員業(yè)主維權(quán)委員會會”能罷免能罷免“業(yè)主委員會業(yè)主委員會”嗎？嗎？ n2001年9月，南京某住宅小區(qū)數(shù)百名業(yè)主自發(fā)組成了“業(yè)主維權(quán)委員會”，公開宣稱要罷免不能代表業(yè)主利益的“業(yè)主委員會”，并要求選出能代表廣大業(yè)主利益的新的業(yè)主委員會成員。n據(jù)悉，該小區(qū)的業(yè)主委員會是由開發(fā)商控制的物業(yè)管理公司臨時(shí)指定的，而且對于物業(yè)管理公司的選聘也是直接由幾個(gè)委員決定了結(jié)果，并未經(jīng)過業(yè)主大會的審議，更未形成業(yè)主大會的決議，少了一

23、道選聘程序，因此鬧出了現(xiàn)在的大麻煩。.請問：n1、從案例所提供的資料，你認(rèn)為部分業(yè)主與業(yè)主委員會委員之間的矛盾是如何產(chǎn)生的，原因是什么？n 2、用“業(yè)主維權(quán)委員會”來罷免“業(yè)主委員會”是否可行？為什么？n 3、請?zhí)岢鲆粋€(gè)合理的解決問題的途徑。.評析評析：n1 1、產(chǎn)生矛盾的原因主要有兩個(gè)：、產(chǎn)生矛盾的原因主要有兩個(gè)： n（1）小區(qū)的業(yè)主委員會沒有經(jīng)過業(yè)主大會的選舉產(chǎn)生，而是由開發(fā)商控制的物業(yè)管理公司臨時(shí)指定的；n（2）業(yè)主委員會并未按照正規(guī)的程序開展工作，對于物業(yè)管理公司的選聘也是直接由幾個(gè)委員決定了結(jié)果，并未經(jīng)過業(yè)主大會的審議，更未形成業(yè)主大會的決議，少了一道選聘程序。 .n2 2、用、用“

24、業(yè)主維權(quán)委員會業(yè)主維權(quán)委員會”來罷免來罷免“業(yè)主業(yè)主委員會委員會”不可行。不可行。n因?yàn)橐驗(yàn)椤皹I(yè)主維權(quán)委員會業(yè)主維權(quán)委員會”是數(shù)百名業(yè)主自發(fā)成是數(shù)百名業(yè)主自發(fā)成立的，未經(jīng)物業(yè)管理主管部門的批準(zhǔn)，也未備立的，未經(jīng)物業(yè)管理主管部門的批準(zhǔn)，也未備案，也就不能行使業(yè)主大會的職權(quán)。案，也就不能行使業(yè)主大會的職權(quán)。 .n3 3、解決辦法、解決辦法 n物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定有20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)組織召開臨時(shí)會議，可以討論由業(yè)主大會決定的相關(guān)事宜，因此，有意見的業(yè)主可以組織更多業(yè)主達(dá)到20%以上即可申請召開臨時(shí)業(yè)主大會。n 再就是還可在業(yè)主大會的年度會議上提出改選業(yè)主委員會的意見，進(jìn)行改選。 .案例二

25、：開發(fā)商能否進(jìn)入業(yè)主委員會？案例二：開發(fā)商能否進(jìn)入業(yè)主委員會？ n某大廈在進(jìn)行業(yè)主委員會的籌備工作時(shí)，出現(xiàn)了分歧，分歧的要點(diǎn)在于開發(fā)商能否進(jìn)入業(yè)主委員會。 n 一部分業(yè)主的意見：開發(fā)商應(yīng)該進(jìn)入。該大廈共計(jì)39000平方米，目前開發(fā)商手里邊還有近7000平方米未售出，數(shù)量較大，這部分產(chǎn)權(quán)單位的代表不進(jìn)入，就難以管理好大廈。n另一部分業(yè)主的意見：雖然開發(fā)商手里邊還有近7000平方米未售出，但房子一售完，開發(fā)商就要離開，不能承擔(dān)業(yè)主委員會的委員。 n請問： 開發(fā)商能否進(jìn)入業(yè)主委員會？.評析：評析： n開發(fā)商能否成為業(yè)主委員會成員可以從三個(gè)方面探討： n1、開發(fā)商已經(jīng)把自己開發(fā)的物業(yè)全部售出，這種情況

26、下，開發(fā)商已經(jīng)完成了角色的轉(zhuǎn)變，即從大業(yè)主到小業(yè)主，再到非業(yè)主的轉(zhuǎn)變，作為非業(yè)主的第三方，開發(fā)商自然不能成為業(yè)主委員會的成員；n2、開發(fā)商如果出售了一部分房屋之后剩余的部分不再出售，而是留作自己產(chǎn)權(quán)，將來進(jìn)入租賃市場。在這種情況下，開發(fā)商就是產(chǎn)權(quán)人代表，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商就可以進(jìn)入業(yè)主委員會； .n3、開發(fā)商目前還沒有把自己開發(fā)的物業(yè)全部售出，但將會在較短的時(shí)間內(nèi)將剩余的物業(yè)出售完畢。在這種情況下，由于還有較大數(shù)量的房屋未售出，在業(yè)主委員會討論有關(guān)事宜時(shí)，有許多事情還離不開開發(fā)商，同時(shí)又考慮到隨著物業(yè)售完，開發(fā)商就要離開，如果將開發(fā)商選為業(yè)主委員會委員，在其離開時(shí)，會出現(xiàn)真空階段，不利于工作

27、的開展。n因此，可以考慮把開發(fā)商作為業(yè)主委員會顧問，出席業(yè)主大會，討論與業(yè)主緊密相關(guān)的重要事情，這樣既調(diào)動(dòng)了開發(fā)商的積極性，又不影響業(yè)主委員會的工作。開發(fā)商還沒有把自己開發(fā)的物.案例三：在什么情況下業(yè)主委員會可案例三：在什么情況下業(yè)主委員會可以解聘物業(yè)管理企業(yè)？以解聘物業(yè)管理企業(yè)？ n李老師擔(dān)任他所在小區(qū)業(yè)主委員會主任后，按規(guī)定在第一季度末對物業(yè)管理公司的帳戶進(jìn)行了審查，發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況混亂，當(dāng)即提出問題。但在第三季度再進(jìn)行審查時(shí)，不僅原有問題沒有很好解決，在根據(jù)廣大業(yè)主要求重點(diǎn)檢查公共設(shè)施設(shè)備維修開支情況時(shí)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司并未按物業(yè)管理協(xié)議做到每月暢通下水道一次，清潔水箱一次。業(yè)主委員會對此非

28、常氣憤，決定行使權(quán)利解聘物業(yè)管理公司。請問，在什么情況下業(yè)主委員會可以解聘物業(yè)管理公司？ .評析評析：n業(yè)主委員會要在與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理委托合同中明確寫明物業(yè)管理公司違反合同的行為條款。當(dāng)物業(yè)管理公司出現(xiàn)合同中規(guī)定的違約行為時(shí)，業(yè)主委員會就可以按照委托合同的約定解聘物業(yè)管理公司。 .n具體可以在具體可以在物業(yè)管理公司委托合同物業(yè)管理公司委托合同中規(guī)定中規(guī)定以下違約條款：以下違約條款： n1、收費(fèi)問題； n2、財(cái)務(wù)管理問題；n 3、公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)問題； n4、服務(wù)質(zhì)量差；n 5、管理水平問題；n 6、治安消防 ；n 7、物業(yè)管理公司不履行物業(yè)管理合同約定的其他各種義務(wù)。 .n 第

29、四講第四講 n 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司.n物業(yè)管理公司： n 是指專門對建成投入使用的房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施、相關(guān)場地實(shí)施專業(yè)化管理，并為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供全方位、多層次的有償服務(wù)和良好的居住和工作環(huán)境的具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 .案例一：物業(yè)管理公司有罰款權(quán)嗎？案例一：物業(yè)管理公司有罰款權(quán)嗎？n王大爺住了幾十年的房子要拆遷了，他拿著政府給的拆遷補(bǔ)償款和多年的積蓄買了一套商品房，辦理入住手續(xù)后，物業(yè)管理公司要求王大爺交2000元的裝修押金，否則不發(fā)門鑰匙。裝修完畢后，王大爺?shù)淖优轿飿I(yè)管理公司要求退還押金，沒想到卻被物業(yè)管理企業(yè)以違章裝修為由罰了500元。王大爺?shù)淖优粴庵聦⑽飿I(yè)管理

30、公司告上法庭。 .請問：n1、物業(yè)管理企業(yè)有罰款權(quán)嗎？為什么？n2、物業(yè)管理企業(yè)該不該收取裝修押金，為什么？ n3、物業(yè)管理企業(yè)有些什么權(quán)利？n4、如何預(yù)防和解決此類事情的發(fā)生呢？.n1 1、物業(yè)管理企業(yè)沒有罰款權(quán)。、物業(yè)管理企業(yè)沒有罰款權(quán)。n 因?yàn)榱P款是一種行政處罰行為，而行政處罰因?yàn)榱P款是一種行政處罰行為，而行政處罰應(yīng)由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)應(yīng)由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施，而物業(yè)管理企業(yè)只是一個(gè)企業(yè)法范圍內(nèi)實(shí)施，而物業(yè)管理企業(yè)只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，無權(quán)實(shí)施包人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，無權(quán)實(shí)施包括罰款權(quán)在內(nèi)的任何行政處罰行為。括罰款

31、權(quán)在內(nèi)的任何行政處罰行為。 .n2 2、物業(yè)管理公司可以收取裝修押金。、物業(yè)管理公司可以收取裝修押金。n 應(yīng)按照購房人在買房時(shí)與開發(fā)商雙方的約應(yīng)按照購房人在買房時(shí)與開發(fā)商雙方的約定為準(zhǔn)，即按定為準(zhǔn)，即按房屋使用、管理維修公約房屋使用、管理維修公約中中的規(guī)定執(zhí)行。收取裝修押金之后，物業(yè)管理公的規(guī)定執(zhí)行。收取裝修押金之后，物業(yè)管理公司如果發(fā)現(xiàn)在裝修過程中出現(xiàn)損壞物業(yè)、設(shè)備司如果發(fā)現(xiàn)在裝修過程中出現(xiàn)損壞物業(yè)、設(shè)備設(shè)施，對他人造成生命、健康、財(cái)產(chǎn)方面的損設(shè)施，對他人造成生命、健康、財(cái)產(chǎn)方面的損失時(shí)，可以從這筆押金中支付。這可以說是一失時(shí)，可以從這筆押金中支付。這可以說是一個(gè)較好的監(jiān)督、控制、補(bǔ)救的辦法

32、。個(gè)較好的監(jiān)督、控制、補(bǔ)救的辦法。 .n3 3、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利如下、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利如下：n（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)結(jié)合實(shí)際情況制定物業(yè)管理辦法；n（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對物業(yè)實(shí)施管理；n（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)；n（4）有權(quán)制止違章行為；n（5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；n（6）有權(quán)選聘專業(yè)公司； n（7）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。 .n 4 4、預(yù)防和解決此類事情發(fā)生的辦法：、預(yù)防和解決此類事情發(fā)生的辦法：n第一，物業(yè)管理公司要擺正自己的心態(tài)和位置，第一，物業(yè)管理公司要擺正自己的心態(tài)和位置，要把自己當(dāng)作提供服務(wù)者而不是管理者，理順要把自己

33、當(dāng)作提供服務(wù)者而不是管理者，理順關(guān)系，提高服務(wù)質(zhì)量；關(guān)系，提高服務(wù)質(zhì)量； n第二，一些裝修人員違反了合理的裝修規(guī)定和第二，一些裝修人員違反了合理的裝修規(guī)定和有關(guān)協(xié)議，物業(yè)管理公司可以制止，如果損壞有關(guān)協(xié)議，物業(yè)管理公司可以制止，如果損壞了房屋結(jié)構(gòu)或其他設(shè)備設(shè)施，物業(yè)管理公司可了房屋結(jié)構(gòu)或其他設(shè)備設(shè)施，物業(yè)管理公司可以要求他們支付違約金或賠償金或通過法律途以要求他們支付違約金或賠償金或通過法律途徑向當(dāng)事人進(jìn)行索賠。徑向當(dāng)事人進(jìn)行索賠。 .案例二：物業(yè)管理公司如何制止業(yè)主案例二：物業(yè)管理公司如何制止業(yè)主的的 n業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對

34、。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。.請問：n1、購置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？n2、作為物業(yè)管理公司經(jīng)常會碰到業(yè)主的違章行為，你認(rèn)為應(yīng)該如何制止業(yè)主的違章行為？ .n1 1、并非所有業(yè)主購置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自、并非所有業(yè)主購置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。己的物業(yè)內(nèi)。 n 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。n 公民只能在法律規(guī)定

35、的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。.n2 2、物業(yè)管理公司對以下違章行為有、物業(yè)管理公司對以下違章行為有權(quán)制止權(quán)制止n（1 1）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的； n（2 2）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施設(shè)備，危及房屋安全的；外觀，毀損設(shè)施設(shè)備，危及房屋安全的； n（3 3）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋

36、共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化，污染環(huán)部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化，污染環(huán)境，影響小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。境，影響小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。 n（4 4）不照章繳納各種費(fèi)用的。）不照章繳納各種費(fèi)用的。.案例三：業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)案例三：業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司管理公司 n小王購買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司提出兩個(gè)要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣，同時(shí)他認(rèn)為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。 .請問：n物業(yè)管理

37、公司這種做法合法嗎？小王該怎么辦？ .評析：n第一，業(yè)主在購買房屋時(shí)，已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。 .n第二，逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的，既不符合國家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場的現(xiàn)實(shí)格格不入。 物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，

38、業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕 。.n第三，如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。 .n n 第五講第五講 n n 物業(yè)管理委托與聘用物業(yè)管理委托與聘用.案例一：物業(yè)管理公司前期介入案例一：物業(yè)管理公司前期介入誰付費(fèi)誰付費(fèi)n由于所住的房屋將要拆遷，李先生打算用政府補(bǔ)償?shù)牟疬w補(bǔ)償費(fèi)和自己多年的積蓄購買一套新房。在與家人討論買房之事時(shí)，在南方工作的孩子告訴他一些買房的經(jīng)驗(yàn)。特別強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)就是要選那些物業(yè)管理前期介入的房產(chǎn)。李先生感到比較疑惑，對于物業(yè)管理前期介入不太理解，他認(rèn)為前期介入沒有什么意義，這種想法也

39、存在于很多業(yè)主之中。 .請問：n1、什么叫物業(yè)管理前期介入？n2、物業(yè)管理前期介入有些什么好處？n3、物業(yè)管理前期介入的費(fèi)用應(yīng)由誰來支付？ .n1 1、物業(yè)管理前期介入、物業(yè)管理前期介入：n 是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程，從業(yè)主與非業(yè)主使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用管理等方面提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備。 .n2 2、物業(yè)管理前期介入的好處、物業(yè)管理前期介入的好處：n（1 1）為開發(fā)商省去不必要的開支，提高物業(yè)）為開發(fā)商省去不必要的開支，提高物業(yè)的品牌，促進(jìn)物業(yè)的銷售；的品牌，促進(jìn)物業(yè)的銷售； n（2 2）可以保證物

40、業(yè)最大程度的安全、適用，）可以保證物業(yè)最大程度的安全、適用，為業(yè)主今后的工作和生活帶來方便與效益，促為業(yè)主今后的工作和生活帶來方便與效益，促使物業(yè)保值增值；使物業(yè)保值增值； n（3 3）可以避免一些在后期管理中難以解決的）可以避免一些在后期管理中難以解決的問題，從而有利于后期管理工作的順利進(jìn)行。問題，從而有利于后期管理工作的順利進(jìn)行。 .n3 3、誰支付物業(yè)管理前期介入的費(fèi)用、誰支付物業(yè)管理前期介入的費(fèi)用n（1 1）由開發(fā)商支付前期介入費(fèi)用）由開發(fā)商支付前期介入費(fèi)用 n 開發(fā)商是物業(yè)管理公司前期介入與管理的直接受益開發(fā)商是物業(yè)管理公司前期介入與管理的直接受益者。當(dāng)然應(yīng)為此向物業(yè)管理公司支付相應(yīng)

41、的報(bào)酬；者。當(dāng)然應(yīng)為此向物業(yè)管理公司支付相應(yīng)的報(bào)酬； n（2 2）由業(yè)主支付）由業(yè)主支付 n 業(yè)主是物業(yè)管理公司前期介入與管理的最終受益者。業(yè)主是物業(yè)管理公司前期介入與管理的最終受益者。通過物業(yè)管理公司的前期介入與管理，為業(yè)主今后的通過物業(yè)管理公司的前期介入與管理，為業(yè)主今后的工作和生活帶來方便與效益，促使物業(yè)保值增值工作和生活帶來方便與效益，促使物業(yè)保值增值。所所以業(yè)主同樣有付費(fèi)的義務(wù)。以業(yè)主同樣有付費(fèi)的義務(wù)。 .案例二：物業(yè)管理公司能否自行選聘案例二：物業(yè)管理公司能否自行選聘專業(yè)服務(wù)公司專業(yè)服務(wù)公司 n 某小區(qū)業(yè)主委員會在對小區(qū)物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)收支狀況審核時(shí)，發(fā)現(xiàn)該物業(yè)管理公司把維修費(fèi)

42、、保安費(fèi)以及綠化保潔費(fèi)劃轉(zhuǎn)給其他專業(yè)服務(wù)公司，并不像業(yè)主原來想象的這些專業(yè)服務(wù)人員都屬于小區(qū)物業(yè)管理公司。部分業(yè)主認(rèn)為，如果這些人員不屬于物業(yè)管理公司，那他們進(jìn)行服務(wù)時(shí)，業(yè)主們怎么能放心呢？ .請問： n 物業(yè)管理公司能否自行決定選擇專業(yè)服務(wù)公司？ .評析：評析：n 物業(yè)管理公司是依據(jù)物業(yè)管理委托合同對受托的物業(yè)實(shí)施管理的，在管理的過程中，物業(yè)管理公司可以行使一定的權(quán)利。這些權(quán)利中就包括了“選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)?！庇纱丝梢?，物業(yè)管理公司是有權(quán)自主選擇專業(yè)服務(wù)公司來承擔(dān)專項(xiàng)管理服務(wù)工作的。 .案例三：物業(yè)管理一定要簽委托案例三：物業(yè)管理一定要簽委托管理合同嗎？

43、管理合同嗎？ n 最近，某偏遠(yuǎn)城市的房管部門正在按政府主管部門的要求進(jìn)行內(nèi)部整改，準(zhǔn)備到市場上去接新的業(yè)務(wù)，參與市場競爭?？伤麄儗κ袌龌奈飿I(yè)管理不太了解，聽說接物業(yè)管理業(yè)務(wù)必須簽訂委托管理合同，是這樣的嗎？另外，在簽訂委托合同時(shí)，應(yīng)該注意什么呢？.評析：評析：n物業(yè)管理委托合同： n 是物業(yè)所有人或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司，圍繞有關(guān)物業(yè)管理與經(jīng)營服務(wù)各方面的事項(xiàng)，簽訂的明確各方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。市場化的物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲得，必須簽訂委托管理合同。 .n簽訂物業(yè)管理委托合同的必要性：簽訂物業(yè)管理委托合同的必要性：n（1 1）物業(yè)管理委托合同是物業(yè)管理公司進(jìn)行）物業(yè)管理委托合同是物業(yè)管理公司進(jìn)行

44、管理服務(wù)的依據(jù)。管理服務(wù)的依據(jù)。n（2 2）物業(yè)管理委托合同是解決物業(yè)管理糾紛）物業(yè)管理委托合同是解決物業(yè)管理糾紛的依據(jù)。的依據(jù)。 .n2 2、簽訂物業(yè)管理委托合同應(yīng)注意的問題：、簽訂物業(yè)管理委托合同應(yīng)注意的問題：n 根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的城市新建住宅小區(qū)城市新建住宅小區(qū)管理辦法管理辦法以及建設(shè)部和國家工商行政管理局以及建設(shè)部和國家工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)的聯(lián)合下發(fā)的物業(yè)管理委托合同示范文本物業(yè)管理委托合同示范文本的的要求，應(yīng)注意以下兩個(gè)問題：要求，應(yīng)注意以下兩個(gè)問題： n（1 1）首先必須以國家下發(fā)的示范文本為范本，）首先必須以國家下發(fā)的示范文本為范本，以保證公正性、適用性和嚴(yán)肅性；

45、以保證公正性、適用性和嚴(yán)肅性；n（2 2）物業(yè)管理委托合同中應(yīng)包含的內(nèi)容：）物業(yè)管理委托合同中應(yīng)包含的內(nèi)容： .n（一）總則 n（二）委托管理事項(xiàng) n（三）管理服務(wù)費(fèi)用 n（四）合同雙方的權(quán)利與義務(wù) n（五）管理服務(wù)質(zhì)量 n（六）合同期限 n（七）違約責(zé)任 n（八）附則 .n 第六講第六講 n 物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù) n （一）（一）.案例一：停車場意外丟失車輛物案例一：停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任? ?n 1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司駕駛員駕駛一輛小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費(fèi)后,將車停放由廈門某物業(yè)管理公司經(jīng)營的停車場,后來駕

46、駛員要提車時(shí),發(fā)現(xiàn)轎車已丟失,駕駛員立即報(bào)案,但至今未將失竊的轎車追回。維修公司遂起訴至法院，要求物業(yè)管理公司賠償。 n請問，此案例中物業(yè)管理公司有責(zé)任嗎？.評析：評析：n問題的關(guān)鍵在于：物業(yè)管理公司是否與車主形成了車輛保管關(guān)系。 n一審法院認(rèn)為:物業(yè)管理公司經(jīng)營停車場,向車主收取一定的費(fèi)用,為車主提供停車保管服務(wù),因此維修公司與物業(yè)管理公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。n二審法院認(rèn)為:由于維修公司將車輛停放于物業(yè)管理公司的停車場時(shí),除交納5元停車費(fèi)外,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)管理公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該5元停車費(fèi)的繳交與否來判斷,而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析:

47、.n(一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致，還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在。n本案例中的雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時(shí)也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)管理公司,以便物業(yè)管理公司實(shí)際控制車輛,而物業(yè)管理公司亦未對維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。 .n (二)物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍中并無保管業(yè)務(wù),該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務(wù)。 n（三）經(jīng)調(diào)查物價(jià)局的批復(fù)及物業(yè)管理委托合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)管理公司系對其經(jīng)營的停車場收取

48、車位使用費(fèi),而對停車場的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān)系。.n終審判決:物業(yè)管理公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立,并依法對一審予以改判，駁回維修公司的訴訟請求。.案例二：住戶遭搶物業(yè)管理公司案例二：住戶遭搶物業(yè)管理公司有無責(zé)任有無責(zé)任n 某小區(qū)的業(yè)主鐘先生的女兒一人在家洗澡時(shí)，3名歹徒從樓梯間的窗戶爬進(jìn)他們家的廚房，將其雙手、雙腳捆綁起來，并用菜刀威脅她，搶走價(jià)值2萬多元的現(xiàn)金和首飾。據(jù)調(diào)查，鐘先生家廚房的窗戶與樓梯間的窗戶僅有1米左右的距離。鐘先生稱，出事時(shí)，屬于公用面積的樓梯間的窗戶并沒有安裝防盜窗，歹徒也正是利用這一點(diǎn)從樓

49、梯間翻入他們家實(shí)施搶劫。.n鐘先生買房時(shí)，物業(yè)管理公司承諾“提供封閉式防盜系統(tǒng)和24小時(shí)固定崗哨，定時(shí)保安巡邏”。事發(fā)后，他們一家人找到此小區(qū)的物業(yè)管理公司討說法。物業(yè)管理公司認(rèn)為，自身沒有責(zé)任，但表示，可以免去鐘先生一年的物管費(fèi)。 .請問 :n 住戶被搶，物業(yè)管理公司有責(zé)任嗎？要做好物業(yè)治安與安全管理有哪些具體措施？ .評析：評析：n1、對“物業(yè)管理公司有否責(zé)任”有兩種觀點(diǎn)供參考： n觀點(diǎn)一：物業(yè)管理公司對此應(yīng)該負(fù)責(zé)任。n觀點(diǎn)二：看物業(yè)管理合同的約定。n總結(jié)起來，就是：只要小區(qū)的保安做到了盡職盡責(zé)，只要合同上沒有與財(cái)產(chǎn)、人身安全保障相關(guān)的條款，那么，物業(yè)管理公司就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。否則物業(yè)管理

50、公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。.n2、做好物業(yè)治安與安全管理的具體措施:n1、建立一只素質(zhì)優(yōu)良、訓(xùn)練有素、忠于職守的治安人員隊(duì)伍，配備必要的裝備； n2、根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)，分別完善和落實(shí)物業(yè)治安、安全管理方面的各項(xiàng)制度； n3、進(jìn)行小區(qū)或大廈的隔離等封閉或半封閉式的改造，創(chuàng)造安全的環(huán)境； .n4、有條件的在物業(yè)內(nèi)安裝相應(yīng)的安全監(jiān)控設(shè)備、設(shè)施； n5、注意總結(jié)物業(yè)治安、安全管理方面先進(jìn)的、行之有效的管理經(jīng)驗(yàn)，探索其推廣和應(yīng)用的條件和可能； n6、汲取在物業(yè)治安、安全管理方面的教訓(xùn)，完善措施和手段，堵塞漏洞。 .案例三：外墻滲水，家具霉?fàn)€誰案例三：外墻滲水，家具霉?fàn)€誰負(fù)責(zé)？負(fù)責(zé)？n 某住宅小區(qū)業(yè)主

51、黃某住在三層樓，發(fā)現(xiàn)每逢大雨天就會有水滲入房內(nèi)，此情況已有兩年多了，為此他多次找過物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也派人對外墻進(jìn)行了修理，但滲水問題始終未解決。兩年多來黃某一直受到滲水問題的困擾，屋內(nèi)墻壁更因長期滲水而剝落發(fā)霉，部分家具壁柜也因此而霉?fàn)€。 .n 黃某認(rèn)為內(nèi)墻的損壞是由于外墻滲水所致，因此，要求物業(yè)管理公司賠償其家具的損失。那么，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)賠償呢？ .評析：評析：n房屋出現(xiàn)墻面滲水應(yīng)視不同情況處理。n第一，倘若黃先生與開發(fā)商簽訂的房地產(chǎn)買賣合同中對此滲水、開裂等質(zhì)量問題有約定的，則應(yīng)該按約定處理。n第二，倘若沒有以上約定，則我國法規(guī)對房屋建成后可能出現(xiàn)的問題，有保修期的規(guī)定，

52、房屋墻面的保修期一般為五年。在房屋保修期內(nèi)，發(fā)現(xiàn)滲水，可以要求開發(fā)商確定的維修部門上門維修。即使住宅的保修期已過，建筑施工單位仍有責(zé)任將外墻和受損的內(nèi)墻修理妥當(dāng)。 .n第三，倘若多次維修仍存在滲水問題，則多數(shù)因房屋質(zhì)量瑕疵所致。黃先生可以委托房屋質(zhì)量鑒定部門對房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，如確屬房屋質(zhì)量問題，如施工質(zhì)量粗糙，甚至填充墻未填實(shí)砌塊，或者建筑材料水泥、砂漿、磚塊質(zhì)量低劣等，且該質(zhì)量問題影響購房人居住的，居住人可憑房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告依法向人民法院起訴，要求退房。當(dāng)然，黃先生也可同開發(fā)商協(xié)商解決此事。 .n 第七講第七講 n 物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù) n （二）（二）.案例一：業(yè)主裝修影響他人，物案

53、例一：業(yè)主裝修影響他人，物業(yè)管理公司應(yīng)否協(xié)調(diào)？業(yè)管理公司應(yīng)否協(xié)調(diào)？ n 業(yè)主劉某投訴：隔壁裝修施工噪音過大，一天到晚不停地打墻、鋸木，噪音很大，請物業(yè)管理公司盡快處理。物業(yè)管理公司趕快派人去查看，發(fā)現(xiàn)劉某反映的情況屬實(shí)，于是提醒裝修施工單位注意文明施工，不要影響他人生活。次日，劉某又打電話來說情況并未好轉(zhuǎn)，嚴(yán)重影響他們正常生活與休息。如果再這樣下去，他們將拒交以后的物業(yè)管理費(fèi)，并向有關(guān)行政主管部門投訴。物業(yè)管理公司回話說，已經(jīng)告知裝修單位了，但他們要趕工，沒辦法。劉某聽后很生氣，業(yè)主裝修影響他人，物業(yè)管理公司就不能有效協(xié)調(diào)或制止嗎？ .評析：評析：n 業(yè)主裝修影響他人，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法

54、予以協(xié)調(diào)或制止，這是物業(yè)管理公司的權(quán)利，也是其責(zé)任和義務(wù)。 業(yè)主既然把裝修管理的權(quán)利賦予物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司就應(yīng)該去行使這項(xiàng)權(quán)利，履行這項(xiàng)義務(wù)。否則，就是違反了合同，業(yè)主也就可以據(jù)此投訴物業(yè)管理公司，嚴(yán)重時(shí)，甚至可以通過業(yè)主委員會將該物業(yè)管理公司解聘。 .n為了避免裝修對鄰里的干擾，物業(yè)管理公司可采取如下措施：n（1）裝修前發(fā)通知給周圍住戶，讓他們做好思想準(zhǔn)備和采取一些預(yù)防措施；n（2）在住戶提交裝修申請時(shí)，提醒住戶選擇信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、人員精的裝修公司，并盡量縮短工期； n（3）明確規(guī)定裝修作業(yè)的時(shí)間，要求裝修垃圾及時(shí)清理；n .n（4）對噪音大的工具、大功率工具、電焊等要限時(shí)、限地使用

55、，保障公共道路、用地通暢、整潔不被侵占； n（5）加強(qiáng)對裝修單元的監(jiān)管，及時(shí)聽取鄰居們的意見，對違規(guī)施工人員視其情節(jié)輕重分別給予口頭或書面警告、停止裝修、暫扣裝修工具、責(zé)令賠償損失等處罰。 .案例二：物業(yè)管理公司能否改變原來設(shè)計(jì)擅設(shè)停車場？ n 某小區(qū)數(shù)位業(yè)主反映，原來他們在樓前樓后停車，今年年初，物業(yè)管理公司未經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會同意就把樓前樓后劃上線，改成臨時(shí)停車場并進(jìn)行經(jīng)營。該小區(qū)的業(yè)主委員會對停車場的經(jīng)營提出異議，多次與物業(yè)管理公司協(xié)商，但都未達(dá)成一致。無奈之下，業(yè)主委員會將物業(yè)管理公司告上法庭，要求停止侵權(quán)并賠償損失。那么，業(yè)主委員會的要求能否得到法院的支持呢？ .評析：評析：n業(yè)主委員

56、會的要求能得到法院的支持，原因如下： n(1) 小區(qū)內(nèi)的道路和公共場地的使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。任何人要使用公共場地，都必須得到全體業(yè)主或是業(yè)主委員會的同意。只有小區(qū)業(yè)主委員會才能在國家允許的范圍內(nèi)，對小區(qū)的公共場地行使處置權(quán)、收益權(quán)，作為物業(yè)管理公司，僅僅是業(yè)主委員會聘請來的管理者，其管理行為不應(yīng)侵犯業(yè)主的權(quán)利； .n（2）小區(qū)的規(guī)劃在建設(shè)之前已經(jīng)經(jīng)政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)，一旦更改規(guī)劃，還必須得到政府部門的同意。即使物業(yè)管理公司經(jīng)政府部門同意更改了小區(qū)規(guī)劃，只要全體業(yè)主或業(yè)主委員會不知情，或沒同意，物業(yè)管理公司同樣對全體業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)。此時(shí)，政府部門也同樣是侵權(quán)者之一。 .案例三：物業(yè)管理人員入

57、室引起案例三：物業(yè)管理人員入室引起的誤會的誤會 n某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。 .n正在這時(shí)，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門。）一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。.試分析：n1）阿霞錯(cuò)在哪里？ n2）如果碰到以上業(yè)

58、主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？ n3）你認(rèn)為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？ .n1、阿霞過錯(cuò)所在：n阿霞錯(cuò)在沒有向上級反映情況。缺乏處理此類事件的經(jīng)驗(yàn)，自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)。 n阿霞不懂法律，公司培訓(xùn)大概沒有跟上。 .n2、妥善的處理方法n對于這種情況一定要向上級反映，不能自己單干。在同事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來。最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認(rèn)家中是否被盜竊。另一方面，管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和保安趕快到現(xiàn)場，如實(shí)在與業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)入業(yè)主家里，這樣，有了物業(yè)保安的參與，即

59、使業(yè)主發(fā)現(xiàn)，也一般不會誤解。 .n3、做好解釋說明工作n事已至此，一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認(rèn)清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會諒解的。處理完后，一定要加強(qiáng)員工處理此類事件以及相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)，以避免誤會的再次產(chǎn)生。 .n 第八講第八講 n 物業(yè)管理收費(fèi)物業(yè)管理收費(fèi).案例一：房子存在質(zhì)量缺陷，業(yè)案例一：房子存在質(zhì)量缺陷，業(yè)主能否拒交物管費(fèi)？主能否拒交物管費(fèi)？ n 李先生期盼已久的房子最近終于入住了，可他卻高興不起來。因?yàn)榉孔哟嬖谥|(zhì)量問題：衛(wèi)生間滲水、墻面有裂縫、門窗歪斜。李先生找開發(fā)商和物業(yè)管理公司后，他們只是把裂縫補(bǔ)了補(bǔ)，滲水及門窗歪斜問題還存在，嚴(yán)重影響了李先生的