第十一章房產(chǎn)稅

1、華東理工大學(xué)East China University of Science And Technology第十一章 房產(chǎn)稅第一節(jié) 房產(chǎn)稅概述 一、我國房產(chǎn)稅沿革 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。 1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，從當(dāng)年10月1日開始施行。 二、現(xiàn)行房產(chǎn)稅的特點 1.房產(chǎn)稅是一種特殊財產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅屬于個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋。 2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋 房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)征收，不涉及農(nóng)村。 3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法 房產(chǎn)稅根據(jù)納稅人經(jīng)營形式不

2、同，對一類房屋按房產(chǎn)計稅余值征收，對一類房屋按租金收入計稅。第二節(jié) 納稅人、征稅對象和稅率 房產(chǎn)稅是以占有的房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。 征稅對象：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的房產(chǎn) 不包括農(nóng)村。一、征稅對象 房產(chǎn)，是有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能遮風(fēng)避雨，可供人們生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、生活的場所。 與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨計價的配套設(shè)施，也屬于房屋，應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅； 但獨立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻等）不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。二、納稅義務(wù)人 產(chǎn)權(quán)所有人 房屋產(chǎn)權(quán)屬國家的，經(jīng)營管理單位納稅；屬集體和個人的，由集體和個人納稅； 房屋出典的，由承

3、典人納稅。 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由代管人或使用人納稅。 產(chǎn)權(quán)不明的，由代管人或使用人納稅 無租使用的，由使用人納稅。 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不繳納房產(chǎn)稅。三、稅率 比例稅率。 從價計征：一種是按房產(chǎn)原值一次減除1030后的余值計征的。稅率為1.2。 從租計征：另一種是按房產(chǎn)出租的租金收入計征的，稅率為12。第三節(jié) 計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算 一、從價計征的計稅依據(jù) 1.房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)通常是房產(chǎn)的價值。選擇不同的房產(chǎn)價值形式計稅，其征稅效果有著明顯不同： （1）按房產(chǎn)原值計稅，收入比較穩(wěn)定，但不夠合理。因為隨著時間的推移，房產(chǎn)的價值會發(fā)生變化，或者增加，或者減

4、少，稅收負擔(dān)往往難以與房產(chǎn)的獲利水平相適應(yīng)。 （2）按房產(chǎn)凈值計稅，不僅計稅復(fù)雜，而且也不科學(xué)。 （3）按房產(chǎn)的市價計稅較為合理，因為市價是房產(chǎn)的現(xiàn)實價值，同時還包含了房屋因土地開發(fā)利用而增加的價值。但是，按房產(chǎn)市價計稅，也存在著房屋估價工作量大、市價標(biāo)準(zhǔn)難以確定等諸多問題。2.房產(chǎn)原值的確定 （1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。 （2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。 （3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 （4）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定。 二、從租計征的計稅依據(jù) 房產(chǎn)出租

5、的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。 房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。 如果是以勞務(wù)勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平同類房產(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征。 投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予以區(qū)別對待。 以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅； 對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。 融資租賃房屋，實質(zhì)是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，

6、在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。三、應(yīng)納稅額的計算 從價計征（房產(chǎn)原值扣除比例）1.2% 從租計征 租金收入12%（或）【例題】 某企業(yè)有原值為2500萬元的房產(chǎn)，2005年1月1日將其中的30%用于對外投資聯(lián)營，投資期限10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔(dān)投資風(fēng)險。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)2005年度應(yīng)納房產(chǎn)稅（）萬元。 A.24B.22.8C.30 D.16.8【答案】B 某企業(yè)有原值為2500萬元的房產(chǎn)，2005年1月1日將其中的30%用于對外投資聯(lián)營，投資期限10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔(dān)投資風(fēng)險。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)2005年

7、度應(yīng)納房產(chǎn)稅（）萬元。A.24B.22.8C.30 D.16.8【解析】從價計征計稅依據(jù)2500（130%）1750（萬元）應(yīng)納房產(chǎn)稅1750（120%）1.2%5012%22.8（萬元）【例題】（2003年CPA） 某企業(yè)2002年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值計稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）。A.4.8萬元B.24萬元C.27萬元 D.28.8萬元【答案】C 1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元?！窘馕觥?/p>

8、自身經(jīng)營用房的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值從價計征，臨街房4月1日才出租，1至3月仍從價計征，自身經(jīng)營用房應(yīng)納房產(chǎn)稅=（3000-1000）（1-20%）1.2%+1000（1-20%）1.2%123=19.2+2.4=21.6 （萬元）；出租的房產(chǎn)按本年租金從租計征=59（月）12%=5.4（萬元），企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅=21.6+5.4=27（萬元）。第四節(jié) 稅收優(yōu)惠 （1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 （2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位。 （3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 （4）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積

9、大小，一律免征房產(chǎn)稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。（5）對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。（6）經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)【例題】（2005年CPA） 下列各項中，關(guān)于房產(chǎn)稅的免稅規(guī)定表述正確的有（）。A.對高校后勤實體免征房產(chǎn)稅B.對非營利性醫(yī)療機構(gòu)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅C.房管部門向居民出租的公有住房免征房產(chǎn)稅D.應(yīng)稅房產(chǎn)大修停用三個月以上的，在大修期間可免征房產(chǎn)稅【答案】AC 下列各項中，關(guān)于房產(chǎn)稅的免稅規(guī)定表述正確的有（）。A.對高校后勤實體免征房產(chǎn)稅B.對非營利性醫(yī)療機構(gòu)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅C.房

10、管部門向居民出租的公有住房免征房產(chǎn)稅D.應(yīng)稅房產(chǎn)大修停用三個月以上的，在大修期間可免征房產(chǎn)稅第五節(jié) 征收管理 （1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之生產(chǎn)經(jīng)營之月月起，繳納房產(chǎn)稅。 （2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。 （3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。 （4）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。 （5）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅。 （6）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅。 （7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅?！纠}】 某企業(yè)2008年委托施工企業(yè)修建物資倉庫，8月底辦理驗收手續(xù)，工程結(jié)算支出50萬元，并按此成本計入固定資產(chǎn)。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%，該企業(yè)2008年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（）。A.1400元B.1750元C.2800元D.4200元【答案】A 某企業(yè)2008年委托施工