濰坊寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、晶立方寫字樓定位報(bào)告和揚(yáng)實(shí)業(yè)營(yíng)銷部2013年8月1 1寫字樓市場(chǎng)分析部分2 2目錄CONTENTSPart 1濰坊寫字樓整體市場(chǎng)分析Part 2在售及潛在寫字樓項(xiàng)目分析Part 3投入使用寫字樓市場(chǎng)分析3 3寫字樓市場(chǎng)分析目前濰坊市現(xiàn)由寫字樓主要分布在東風(fēng)街、福壽街、勝利街沿線及白浪河、濰城區(qū)老辦公區(qū)，區(qū)域性明顯?？傮w來(lái)看，濰坊市區(qū)目前投入使用的寫字樓主要分布于東風(fēng)街、福壽街和勝利街沿線，在售的寫字樓項(xiàng)目主要集中于新華路沿線及東部區(qū)域。福壽街東風(fēng)街勝利街寫字樓分布格局 濰坊寫字樓發(fā)展始于2004-2005年，歷經(jīng)多年的發(fā)展，逐漸形成了如今的格局，具體變化表現(xiàn)：由單一業(yè)態(tài)向綜合轉(zhuǎn)變、面積由小到大

2、、寫字樓硬件智能化和服務(wù)不斷提升；自2011年起，濰坊市寫字樓項(xiàng)目建設(shè)開始向?qū)I(yè)、集約化方向發(fā)展，高端定位寫字樓層出不窮，未來(lái)高品質(zhì)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更為激烈。中天下環(huán)球世紀(jì)中心世紀(jì)名城領(lǐng)鋒陽(yáng)光100萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)濰坊中心濰坊寫字樓市場(chǎng)正在穩(wěn)步發(fā)展的起步階段，但在規(guī)模、品質(zhì)、價(jià)格等方面與其他一線、二線城市相比還存在較大差距。投資大廈聯(lián)通大廈盈隆廣場(chǎng)華潤(rùn)商務(wù)東盛廣場(chǎng)中土大廈金馬國(guó)際辰隆理想東晨杰座金融街2005年2006年7月2006年11月2006年12月2007年5月2007年底2008年初2008年6月2011年5月2011年12月金寶水晶城2009年寫字樓市場(chǎng)發(fā)展濰坊寫字樓市場(chǎng)整體供應(yīng)量大，在售項(xiàng)

3、目（沒(méi)有新盤推出）整體供應(yīng)量接近20萬(wàn)，成交量較少，月均去化5000左右，整體價(jià)格較低，均價(jià)在5500元/左右。濰坊寫字樓市場(chǎng)供大于求，去化速度慢，成交價(jià)格低。供應(yīng)量（）202301201347196646187244192500187737成交量（）402148049505940269844763成交均價(jià)（元/）5319498854445786570057501月2月3月4月5月6月4400460048005000520054005600580060000500001000001500002000002500002013年年1-6月濰坊寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)及價(jià)格走勢(shì)月濰坊寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)及價(jià)

4、格走勢(shì)整體供應(yīng)情況及價(jià)格分析目錄CONTENTSPart 1濰坊寫字樓整體市場(chǎng)分析Part 2在售及潛在寫字樓項(xiàng)目分析Part 3投入使用寫字樓市場(chǎng)分析7 7寫字樓市場(chǎng)分析目前在售及潛在項(xiàng)目分布情況8玉清大廈世紀(jì)環(huán)球中心中天下陽(yáng)光100新華國(guó)際酷睿中心天恒國(guó)際大廈天潤(rùn)大廈欣泰商務(wù)大廈金融廣場(chǎng)濰坊中心金寶商務(wù)中心寶蓮金融中心月河樓祥業(yè)國(guó)際金域國(guó)際大廈世界之窗商務(wù)大廈萬(wàn)銀大廈世紀(jì)東方商務(wù)大廈潛在項(xiàng)目在售項(xiàng)目l目前濰坊寫字樓市場(chǎng)項(xiàng)目分布主要集中在奎文區(qū)和高新區(qū)；l在售項(xiàng)目多集中在奎文區(qū)，東風(fēng)街與新華路沿線l潛在項(xiàng)目多集中在高新區(qū)，金馬路沿線。項(xiàng)目基本情況分析9所屬板塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商容積率總建

5、面（萬(wàn)）其中寫字樓面積（萬(wàn)）奎文區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)奎文東風(fēng)街與鳶飛路交叉口北100米路東萬(wàn)達(dá)集團(tuán)457.57.6世紀(jì)環(huán)球中心新華路與東風(fēng)街交叉口南行50米路西濰坊金天地投資有限公司12.81111中天下勝利街與新華路交叉路西南角濰坊大盛名揚(yáng)投資有限公司5.75.22.6陽(yáng)光100奎文勝利街與鳶飛路交叉口西50米路北濰坊陽(yáng)光壹佰置業(yè)有限公司5.261201.2新華國(guó)際奎文新華路與新北宮街交匯處西北角 濰坊仁杰置業(yè)有限公司581.3酷睿中心北海路與北宮街交叉口西南角 濰坊科達(dá)置業(yè)有限公司 5152.7天恒國(guó)際大廈健康街與虞河路交匯處東50米路北濰坊恒聯(lián)房地產(chǎn)有限公司2.71.891.89高新區(qū)天潤(rùn)大廈東風(fēng)

6、東街5738濰坊天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25.65.6欣泰世紀(jì)大廈經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新華路與玉清街交叉口西50米路北 濰坊欣泰世紀(jì)房產(chǎn)開發(fā)有限公司2.71.651.65高新城投金融廣場(chǎng)濰縣中路與東風(fēng)東街交叉口東北角濰坊高新城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司2.5339.3玉清大廈玉清街與東方路交叉口東南角濰坊大川置業(yè)有限公司2.73.393.39l目前濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)，寫字樓項(xiàng)目主要集中在奎文區(qū)和高新區(qū)；項(xiàng)目周邊的有新華國(guó)際和酷睿中心；l在售寫字樓項(xiàng)目體量較小，多集中在5萬(wàn)以下；僅有世紀(jì)環(huán)球中心一個(gè)項(xiàng)目總建面達(dá)到11萬(wàn)產(chǎn)品分析10所屬板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)組合樓層劃分戶型劃分（） 標(biāo)準(zhǔn)層面積（）奎文區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物中心6層

7、；兩棟寫字樓24層；五星級(jí)酒店18層；4棟住宅33層1-5層大商業(yè)；6-24層寫字樓65-1802000世紀(jì)環(huán)球中心loft+商業(yè)+寫字樓2-5層功能配套，6-26為寫字樓，27-30商務(wù)LOFT，32層為旋轉(zhuǎn)餐廳80-1903000中天下商業(yè)+寫字樓1-5層商鋪，6-27層寫字樓50-12001200陽(yáng)光100住宅+商業(yè)+寫字樓50-10001000新華國(guó)際2棟26層住宅，1棟19層住宅，1棟8層公寓，1棟19層寫字樓1-2層商業(yè)，3-19層寫字樓40-115（不可自由分割）650酷睿中心2棟32層高層住宅、2棟18層板式小高層住宅、1棟26層五星級(jí)酒店和1棟23層商務(wù)寫字間1-15層為酒店

8、，16-27層為寫字樓96-213（不可自由分割）1000天恒國(guó)際大廈商業(yè)+寫字樓1-2層為商業(yè)，3-20以上為寫字樓50-12351235高新區(qū)天潤(rùn)大廈沿街商業(yè)+寫字樓1-2層沿街商業(yè)，3-6層為餐飲酒店，7-28層寫字樓42-10001000欣泰世紀(jì)大廈住宅+寫字樓1-2層底層商鋪，3-5層商務(wù)酒店，6-10層辦公寫字樓。40-97（不可自由分割）1600金融廣場(chǎng)商業(yè)+酒店+寫字樓，14棟12層寫字樓1-3層商鋪，4-12層為寫字樓60-2001100玉清大廈26層寫字樓1-2層為入戶大堂，3層以上為寫字樓139-5001300l目前濰坊市場(chǎng)純寫字樓項(xiàng)目較少，多為綜合體項(xiàng)目或者與住宅搭配項(xiàng)

9、目；l戶型面積集中在50-200，多數(shù)可以自由組合分割；單層面積在1500左右；l項(xiàng)目周邊的新華國(guó)際和酷睿中心，均為住宅與寫字樓搭配項(xiàng)目，寫字樓發(fā)展相對(duì)較為低端銷售情況分析11所屬板塊項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間銷售均價(jià)（元/）銷售率目前優(yōu)惠奎文區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2013年6月2 日650025%一萬(wàn)抵五萬(wàn)世紀(jì)環(huán)球中心2011年10月18日850075%無(wú)中天下2011年10月31日680040%全款優(yōu)惠200元/陽(yáng)光1002013年6月30日730040%2萬(wàn)抵4萬(wàn)新華國(guó)際2012年9月26日550030%全款98折，按揭99折酷睿中心2013年7月1日560060%價(jià)格優(yōu)惠，985500元/，1235600元

10、/天恒國(guó)際大廈2012年11月25日4699起價(jià)，均價(jià)585065%全款95折，按揭96折高新區(qū)天潤(rùn)大廈2013年5月25日7200（起價(jià)6500）30%全款97折，按揭98折欣泰世紀(jì)大廈2013年7月1日5300（南北向差500）40%無(wú)金融廣場(chǎng)690070%無(wú)玉清大廈2012年7月1日520060%無(wú)l在售寫字樓項(xiàng)目主要集中在奎文區(qū)和高新區(qū)，l奎文區(qū)為中心城區(qū)，商務(wù)發(fā)展周期較長(zhǎng)，寫字樓銷售價(jià)格在6500元/左右，且高端寫字樓項(xiàng)目較為集中；l高新區(qū)作為濰坊主力發(fā)展區(qū)域，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，企業(yè)集中，寫字樓銷售價(jià)格集中在5500元/左右；l濰坊寫字樓市場(chǎng)整體處于供大于求的狀態(tài)。城市發(fā)展格局決定濰

11、坊的寫字樓發(fā)展水平正在逐步提升的階段，銷售周期較長(zhǎng)，銷售速度緩慢。硬件配置分析12所屬板塊項(xiàng)目名稱大堂其他硬件配套奎文區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10.8米挑高，230精裝大堂9部三菱電梯，中央空調(diào)世紀(jì)環(huán)球中心600五星精裝大堂5A智能系統(tǒng)，中央空調(diào)，進(jìn)口電梯，樓頂有停機(jī)坪，配有餐廳、會(huì)所等中天下400精裝大堂中央空調(diào)，進(jìn)口電梯陽(yáng)光100精裝大堂中央空調(diào)，進(jìn)口電梯新華國(guó)際簡(jiǎn)裝大堂地暖，無(wú)中央空調(diào)酷睿中心精裝大堂地暖，無(wú)中央空調(diào)，配7部電梯，會(huì)所配有會(huì)議室 餐廳等配套設(shè)施天恒國(guó)際大廈精裝大堂地暖，無(wú)中央空調(diào)高新區(qū)天潤(rùn)大廈精裝大堂5A標(biāo)準(zhǔn)配置，三菱電梯，3層立體停車欣泰世紀(jì)大廈簡(jiǎn)裝大堂無(wú)供暖，無(wú)中央空調(diào)，4部電梯金

12、融廣場(chǎng)精裝大堂5A智能配置玉清大廈簡(jiǎn)裝大堂無(wú)中央空調(diào)l目前濰坊在售寫字樓項(xiàng)目硬件配置較為低端，配置類目參差不齊；隨著實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐，將逐漸提高寫字樓硬件配備水平；l在售寫字樓項(xiàng)目多采用精裝大堂，但精裝水平不一；多數(shù)項(xiàng)目沒(méi)有配備中央空調(diào)等設(shè)施，而后期新建物業(yè)及實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)寫字樓項(xiàng)目，大部分選用中央空調(diào)及新型科技設(shè)施；并越來(lái)越注重大型會(huì)議室、餐飲、酒店、金融等寫字樓配套設(shè)施的完善客戶情況分析13俱樂(lè)部1%建筑規(guī)劃3%保險(xiǎn)公司3%機(jī)械設(shè)備3%醫(yī)藥公司3%保潔3%設(shè)計(jì)公司4%美容機(jī)構(gòu)4%電子科技5%化工原料5%投資公司7%工程公司8%教育機(jī)構(gòu)8%裝飾公司11%貿(mào)易16%房地產(chǎn)公司16%寫字樓客戶分

13、析寫字樓客戶分析l目前濰坊市場(chǎng)寫字樓客戶主要以房地產(chǎn)公司、貿(mào)易公司、裝飾、教育、工程、金融投資類為主，地域來(lái)源以本地及省內(nèi)為主；企業(yè)需求面積相對(duì)較小，整層及半層租賃或購(gòu)買者較少潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析14所屬板塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址容積率總建面（萬(wàn)）其中寫字樓面積開盤時(shí)間奎文區(qū)濰坊中心奎文新北宮東街與新華路交匯處西北角6.17.034預(yù)計(jì)10月份金寶商務(wù)中心勝利街新華路交叉口6.72.372.37預(yù)計(jì)8月寶蓮金融中心四平路與民生街交叉口西南角7.081210濰城區(qū)月河樓月河路勝利街到福壽街段東側(cè)2.7713.862.3預(yù)計(jì)10月高新區(qū)祥業(yè)國(guó)際健康街與東方路交匯處72.432.432013年底金域國(guó)際大廈濰

14、縣中路與創(chuàng)新街路口西200米路南2.68332013年下半年世界之窗商務(wù)大廈健康東街與金馬路交匯口東南角1.169910月份萬(wàn)銀大廈高新技術(shù)開發(fā)區(qū)勝利街與東方路交匯處東路南50米1013.552013年下半年世紀(jì)東方商務(wù)大廈東風(fēng)東街與富華路交匯處2.322.32預(yù)計(jì)10月份所屬板塊項(xiàng)目名稱其中寫字樓面積（萬(wàn)）奎文區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)5.8世紀(jì)環(huán)球中心3中天下1.5陽(yáng)光1000.5新華國(guó)際0.9酷睿中心1.1天恒國(guó)際大廈0.5高新區(qū)天潤(rùn)大廈4欣泰世紀(jì)大廈0.8金融廣場(chǎng)3玉清大廈1.3l濰坊寫字樓市場(chǎng)在售及潛在供應(yīng)量巨大，預(yù)計(jì)2013年下半年2014年整體寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到62.82萬(wàn)，其中潛在項(xiàng)目約40.

15、42萬(wàn)，在售項(xiàng)目存量約為22.4萬(wàn)。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱中天下濰坊國(guó)際地理位置地理位置勝利街新華路交叉口西南開發(fā)商開發(fā)商濰坊大盛名揚(yáng)置業(yè)有限公司對(duì)外報(bào)價(jià)對(duì)外報(bào)價(jià)起價(jià)5800元/，均價(jià)6800元/開工時(shí)間開工時(shí)間2009年10月1日竣工時(shí)間竣工時(shí)間2013年8月31日占地面積占地面積6849平方米建筑面積建筑面積5.2萬(wàn)（寫字樓占2.6萬(wàn)）物業(yè)類型物業(yè)類型寫字樓容積率容積率5.7單層面積單層面積1200車位配比車位配比地上、地下共計(jì)300個(gè)面積區(qū)間面積區(qū)間主力面積60-200樓層狀況樓層狀況共27層，每層14或17戶外立面外立面玻璃幕墻+石材大大 堂堂400，精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯裝修設(shè)施裝修設(shè)

16、施東芝電梯（5部）、中央空調(diào)、地暖，局部新風(fēng)系統(tǒng)客戶信息客戶信息知名企業(yè)較多，PICC、中建旗下中外園林設(shè)計(jì)公司、光明乳業(yè)等樓層劃分樓層劃分1-5層商鋪；6-11層為小戶型寫字間，散售；12-27層為大戶型寫字間，整層或半層出售優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)劣勢(shì)分析分析優(yōu)勢(shì)：濰坊代表性寫字樓項(xiàng)目，新華路商圈，宣稱5A級(jí)寫字樓，營(yíng)造項(xiàng)目的高端意向,營(yíng)銷推廣調(diào)性高（從活動(dòng)、推廣方向、設(shè)計(jì)物料等方面），市場(chǎng)知名度、認(rèn)可度較高；地段：依托新華路商圈、搭界新興政務(wù)區(qū)。劣勢(shì)：體量較小，售樓處設(shè)置無(wú)昭示性，定價(jià)較高，高于寫字樓客戶心理預(yù)期，無(wú)法圈層大客戶，銷售緩慢；案例分析中天下新華路商圈代表性寫字樓項(xiàng)目，銷售價(jià)格較高，市場(chǎng)報(bào)價(jià)

17、6800元/（實(shí)際成交均價(jià)6500元/），2011年入市，整盤去化率較慢。案例分析案例分析萬(wàn)達(dá)中心項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)中心地理位置地理位置東風(fēng)街與鳶飛路交叉口開發(fā)商開發(fā)商濰坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司對(duì)外報(bào)價(jià)對(duì)外報(bào)價(jià)均價(jià)6500元/開工時(shí)間開工時(shí)間2012年11月竣工時(shí)間竣工時(shí)間2013年12月總建筑面積總建筑面積58萬(wàn)寫字樓建寫字樓建筑面積筑面積7.6萬(wàn)物業(yè)類型物業(yè)類型寫字樓容積率容積率5單層面積單層面積2000車位配比車位配比1200個(gè)面積區(qū)間面積區(qū)間主力面積65-180樓層狀況樓層狀況共24層，每層7戶外立面外立面玻璃幕墻+石材+鋁板大大 堂堂挑高10.8米，230，精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)

18、毛坯裝修設(shè)施裝修設(shè)施三菱電梯（9部）、中央空調(diào)客戶信息客戶信息證券、理財(cái)投資公司、化妝品公司、私營(yíng)業(yè)主等，無(wú)知名企業(yè)。樓層劃分樓層劃分1-5層大商業(yè)；6-24層寫字樓優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)劣勢(shì)分析分析優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)達(dá)成熟的寫字樓復(fù)制，萬(wàn)達(dá)品牌影響力，硬件配套標(biāo)準(zhǔn)較高，如電梯、外立面、空調(diào)等，車位配比較多；定價(jià)合理；劣勢(shì)：非傳統(tǒng)辦公區(qū)，只有尚未成型的商業(yè)配套，客戶認(rèn)可度低，產(chǎn)品上大堂面積較小，號(hào)稱甲級(jí)寫字樓但未做到甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)非傳統(tǒng)辦公區(qū)內(nèi)的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，項(xiàng)目定價(jià)符合市場(chǎng)，目前銷售均價(jià)6500元/，去化速度較其它寫字樓來(lái)看較快。案例分析案例分析世紀(jì)環(huán)球中心項(xiàng)目名稱世紀(jì)環(huán)球中心地理位置新華路與東風(fēng)街交叉口南50米

19、開發(fā)商濰坊金天地投資有限公司對(duì)外報(bào)價(jià)前期對(duì)外報(bào)價(jià)8000元/現(xiàn)起價(jià)6000元/開工時(shí)間2010年8月1日竣工時(shí)間2013年12月31日占地面積8581平方米建筑面積11萬(wàn)物業(yè)類型寫字樓容積率12.8單層面積3000車位配比1000個(gè)面積區(qū)間主力面積80-190樓層狀況共32層，每層29戶外立面玻璃幕墻大 堂500精裝雙大堂，層高5.7米交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯裝修設(shè)施三菱電梯（12部）、新風(fēng)系統(tǒng)客戶信息濰坊市區(qū)投資客戶，保險(xiǎn)、金融為主樓宇業(yè)態(tài)1-5層商業(yè)，6-11層為政控和公司留。房可售房源其中12-15層散售，16-26層三分之一起售；27-30層為為層高5.7米的LOFT公寓。優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：新華路商

20、圈中心位置，超5A級(jí)寫字樓，綠城物業(yè)管理，160米層高地標(biāo)性建筑，頂層停機(jī)坪，營(yíng)銷推廣方面更是高端；劣勢(shì)：“假大空”，價(jià)格偏離濰坊市場(chǎng)，直升機(jī)停機(jī)坪等附加值嚴(yán)重超越本地市場(chǎng)客戶需求，無(wú)法成為客戶購(gòu)買的實(shí)質(zhì)推動(dòng)力。濰坊目前硬件標(biāo)準(zhǔn)最高的寫字樓，超越本地客戶需求，定價(jià)偏離濰坊市場(chǎng)，銷售率較低。案例分析案例分析金融廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金融廣場(chǎng)地理位置地理位置東風(fēng)東街與濰縣中路交叉口開發(fā)商開發(fā)商濰坊大盛名揚(yáng)置業(yè)有限公司對(duì)外報(bào)價(jià)對(duì)外報(bào)價(jià)均價(jià)6900元/開工時(shí)間開工時(shí)間2009年10月1日竣工時(shí)間竣工時(shí)間2013年8月31日總建筑面積總建筑面積33萬(wàn)寫字樓建寫字樓建筑面積筑面積9.3萬(wàn)物業(yè)類型物業(yè)類型寫字

21、樓容積率容積率-單層面積單層面積1100車位配比車位配比地上、地下共計(jì)300個(gè)面積區(qū)間面積區(qū)間主力面積60-200樓層狀況樓層狀況共14棟，一期首開6棟，每棟12層外立面外立面玻璃幕墻+石材大大 堂堂400，精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯裝修設(shè)施裝修設(shè)施三菱電梯（3部）、中央空調(diào)客戶信息客戶信息購(gòu)買投資類產(chǎn)品的為奎文區(qū)、高新區(qū)投資客戶；樓層劃分樓層劃分1-3層商鋪；4-12層為寫字樓優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)劣勢(shì)分析分析優(yōu)勢(shì)：首次推出寫字樓反租，年反租9.4%，十年回本，對(duì)投資客戶吸引較大；劣勢(shì)：半層起售，且有行業(yè)限定，只賣給金融、保險(xiǎn)、貸款等公司；濰坊規(guī)模較大的寫字樓集群，一期共有6棟12層的寫字樓，反租類寫字樓

22、（年回報(bào)率9.4%）出售較快。案例分析目錄CONTENTSPart 1濰坊寫字樓整體市場(chǎng)分析Part 2在售及潛在寫字樓項(xiàng)目分析Part 3投入使用寫字樓市場(chǎng)分析1919寫字樓市場(chǎng)分析已使用項(xiàng)目租金分析20濰坊現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)租金水平在1.2-2元/天，租金水平較低，客戶主要以中小型企業(yè)租用為主。板塊板塊項(xiàng)目項(xiàng)目租金租金（元（元/ / /天）天）企業(yè)客群企業(yè)客群檔次檔次備注備注濰城豐橘園大廈1.2左右供銷實(shí)業(yè)公司、化妝品等中檔設(shè)施老舊、無(wú)地下停車位金源大廈0.71小企業(yè)：攝影、培訓(xùn)學(xué)校、紋身低檔即將被淘汰絕對(duì)特區(qū)1小企業(yè)：裝飾公司、貿(mào)易、電子商務(wù)中檔以小面積為主奎文泰華大廈1.22中型企業(yè)：證券

23、、裝飾公司、貿(mào)易公司較高檔地段較高，相對(duì)高檔銀海恒基1.21.6銷售公司辦事處、培訓(xùn)中檔聯(lián)通大廈1廣告公司中檔欣泰大廈0.71房地產(chǎn)公司、銷售公司中檔盈隆廣場(chǎng)1.2會(huì)計(jì)師事務(wù)所、信息技術(shù)公司較高檔中土大廈1-1.5中小企業(yè)：房地產(chǎn)、教育培訓(xùn)、貿(mào)易等中檔金融街0.71.5小型企業(yè)：小型裝飾公司、貸款公司、貿(mào)易公司、教育等中檔高新天馬國(guó)際大廈1.2中大企業(yè)：房地產(chǎn)公司、出國(guó)勞務(wù)較高檔酒店式布局，入戶門為木門泰恒大廈0.71中小企業(yè)：培訓(xùn)、房產(chǎn)公司等中檔酒店式布局辰隆理想國(guó)際1-1.7恒大地產(chǎn)、中國(guó)華能、鑫世紀(jì)較高檔華潤(rùn)商務(wù)中心1.5中小企業(yè)：貿(mào)易公司、銷售公司辦事處、房產(chǎn)評(píng)估較高檔酒店式布局，空間

24、較為壓抑案例1東盛廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱東盛廣場(chǎng)開發(fā)商開發(fā)商濰坊東泰房地產(chǎn)地理位置地理位置東風(fēng)街與文化路交叉口基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息層數(shù)：25層裝裙樓13樓為商場(chǎng)佳世客，地上、地下車位2萬(wàn)平米；裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝、吊頂、地毯、中央空調(diào)；電梯電梯電梯：3部，otrs,分層運(yùn)作。入住單位入住單位寫字間租戶多為地產(chǎn)類、教育、擔(dān)保公司、律師等類企業(yè)，規(guī)模以中小企業(yè)為主。入住率入住率92%物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)物業(yè)收費(fèi)：2元/天/m物業(yè)公司物業(yè)公司泰華物業(yè)目前濰坊入住率較高的寫字樓，入住率達(dá)92%，租金水平在濰坊市場(chǎng)上水平較高，1.2-2元/天。已使用項(xiàng)目案例分析案例2中土大廈項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱中土大廈開發(fā)商開發(fā)商濰坊正祥置業(yè)地

25、理位置地理位置福壽街與鳶飛路交叉口基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息層數(shù)：14層（2棟）總建筑面積：3.5萬(wàn)單層面積：1000主力戶型：80-100裙樓1岑為地上，地上、地下車位；裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝，室內(nèi)吊頂，地面磚電梯電梯電梯：2部入住單位入住單位寫字間租戶多為地產(chǎn)類、工程、裝飾教育、培訓(xùn)、小額貸款等類企業(yè)，規(guī)模以中小企業(yè)為主。入住率入住率A、C、D座出租率70%；物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)物業(yè)收費(fèi)：2元/天/m物業(yè)公司物業(yè)公司中土物業(yè)福壽街代表性寫字樓項(xiàng)目，整體出租率一般，租金水平較低，1-1.5元/天。已使用項(xiàng)目案例分析案例3辰隆理想國(guó)際開發(fā)商開發(fā)商濰坊辰隆置業(yè)有限公司地理位置地理位置東風(fēng)街與東方路交叉口東200米基

26、礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息層數(shù)：27層地下2層，14層為辰隆大酒，2800m，客房200套，商務(wù)辦公20層，建筑主體面寬為34.4米，進(jìn)深20.7米，總高度99米，總建筑面積18000m，采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。主力戶型：50110m,60左右為主力裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)大堂、衛(wèi)生間精裝，寫字樓毛坯電梯電梯電梯：3部，三菱。入住單位入住單位目前入駐企業(yè)代表恒大地產(chǎn)（整層）、中國(guó)華能（整層）、鑫世紀(jì)（整層）、昌邑建設(shè)工程公司（整層），其他為小型裝修公司、教育等。入住率入住率入駐率在70%左右，但只有30%在正常辦公，大部分企業(yè)仍在裝修中；物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)物業(yè)收費(fèi)：3.6元/天/m物業(yè)公司物業(yè)公司辰隆物業(yè)高新區(qū)代表性寫字樓

27、項(xiàng)目，整體檔次代表了已入住寫字樓的較高水平。已使用項(xiàng)目案例分析主要表現(xiàn)在以下7個(gè)方面：1、產(chǎn)品：濰坊大部分寫字樓為寫字樓+商鋪形式，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；2、外觀：外立面基本相似，無(wú)明顯風(fēng)格，缺乏獨(dú)特性及商務(wù)感；3、空間：辦公、公共區(qū)域尺度狹小，難以形成寬大敦厚的商務(wù)感，整體上影響辦公形象，使用舒適度較低；4、大堂公共區(qū)域：寫字樓電梯大堂、公共部位裝修較為簡(jiǎn)陋，公共空間休閑、休息場(chǎng)所較少，衛(wèi)生間及大堂等形象展示性強(qiáng)的區(qū)域整體商務(wù)感不強(qiáng)，配飾等裝飾物品檔次感較低；5、物業(yè)：物業(yè)存在較大缺陷，智能化程度較低、管理松散，沒(méi)有門禁、安保系統(tǒng)，安全性、形象性不足；6、配套：寫字樓功能定位落后，配套較為單一，僅

28、能單純滿足寫字樓的辦公需求，相關(guān)的餐飲及休閑設(shè)施相對(duì)匱乏；7、車位：目前已入住寫字樓車位配比較少，停車?yán)щy，無(wú)法滿足日常公司員工及來(lái)訪客戶的停車需求。濰坊市已入住寫字樓處于較低的發(fā)展水平，整體檔次較低，綜合硬件設(shè)施配置較為落后。已使用項(xiàng)目分析總結(jié)（1）整體市場(chǎng)：濰坊寫字樓處于發(fā)展起步階段，集中分布在奎文區(qū)和高新區(qū)，整體供需量大銷售周期長(zhǎng)，價(jià)格上漲速度緩慢；市場(chǎng)在售及潛在供應(yīng)量達(dá)62.82萬(wàn)，但月均去化5000左右，去化率極低，成交均價(jià)僅5500元/。（2）在售項(xiàng)目：高端寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)，但受市場(chǎng)制約其發(fā)展速度較慢；2011-2012年，市場(chǎng)上陸續(xù)出現(xiàn)5A甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，寫字樓硬件、配套設(shè)施提

29、升較大，但濰坊整體房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售形勢(shì)極為不利，造成其去化速度緩慢，客戶對(duì)寫字樓的價(jià)格抗性較大。（3）入住寫字樓：現(xiàn)有寫字樓產(chǎn)品較為低端，租金較低，造成寫字樓價(jià)格上漲速度緩慢；濰坊現(xiàn)入住寫字樓內(nèi)部硬件及配套設(shè)施較為落后，多無(wú)中央空調(diào)，車位問(wèn)題為主要集中問(wèn)題，寫字樓市場(chǎng)平均租金在0.7-2元/天，整體租金價(jià)格較低，也是造成寫字樓售價(jià)增長(zhǎng)速度緩慢的原因之一。（4）項(xiàng)目周邊項(xiàng)目：在售項(xiàng)目較為低端，均為與住宅搭配項(xiàng)目；潛在的濰坊中心規(guī)劃定位較為高端，預(yù)計(jì)將在2013年10月份入市，預(yù)計(jì)價(jià)格在7500元/，價(jià)格較高。目前寫字樓市場(chǎng)，按照當(dāng)前去化速度，在沒(méi)有新產(chǎn)品推出的情況下還需6-8年才能消化完畢；寫字樓

30、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)寫字樓市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)寫字樓定位部分2626目錄CONTENTSPart 1SWOT分析Part 2項(xiàng)目定位Part 3產(chǎn)品定義2727項(xiàng)目寫字樓定位項(xiàng)目SWOT分析2828SWOTSWOT優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) StrengthStrength劣勢(shì)劣勢(shì) WeakWeak項(xiàng)目緊鄰北海路，濰坊的項(xiàng)目緊鄰北海路，濰坊的景觀大道；景觀大道；臨北海路北宮街，交通條臨北海路北宮街，交通條件良好；件良好；地塊方正利于開發(fā)；地塊方正利于開發(fā)；新華路為主要寫字樓集中新華路為主要寫字樓集中區(qū)，利于寫字樓的集群效應(yīng)區(qū)，利于寫字樓的集群效應(yīng)；體量較小，不利于形成影響力體量較小，不利于形成影響力；與住宅搭配建設(shè)，不利于形象

31、與住宅搭配建設(shè)，不利于形象樹立樹立單層面積小單層面積小機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) OpportunityOpportunity緊鄰北海路，周邊未來(lái)有多緊鄰北海路，周邊未來(lái)有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目，利于借勢(shì)未個(gè)寫字樓項(xiàng)目，利于借勢(shì)未來(lái)的集群效應(yīng)來(lái)的集群效應(yīng)周邊寫字樓項(xiàng)目較為低端，周邊寫字樓項(xiàng)目較為低端，為差異化競(jìng)爭(zhēng)提供機(jī)會(huì)為差異化競(jìng)爭(zhēng)提供機(jī)會(huì)借勢(shì)北海路景觀大道，和新華路主要寫字樓聚集地抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，提高項(xiàng)目寫字樓硬件配套，提升產(chǎn)品力，與周邊項(xiàng)目拉開差距提出新的概念和理念，輔以驚艷的啟動(dòng)區(qū)亮相。以專業(yè)化寫字樓形象召集客戶威脅威脅 ThreatenThreaten政策緊縮，打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)政策

32、緊縮，打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的意圖明顯。的意圖明顯。未來(lái)規(guī)劃多個(gè)寫字樓項(xiàng)目，未來(lái)規(guī)劃多個(gè)寫字樓項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯項(xiàng)目定位2929景觀北海路景觀北海路comparkcompark活力型精英商務(wù)體活力型精英商務(wù)體l景觀北海路：定義項(xiàng)目所在位置區(qū)位，緊鄰濰坊的景觀大道北海路；景觀優(yōu)勢(shì)明顯，交通便捷，北海路鏈接周邊縣區(qū)，并直通中心市區(qū)；lCOMPARK：直譯為“企業(yè)公園”，吻合現(xiàn)代商務(wù)辦公特質(zhì)追求合理化 追求和諧化；同時(shí)是對(duì)“個(gè)性化、生態(tài)化、智能化”商務(wù)辦公空間的總體描述；l活力型精英：是對(duì)項(xiàng)目客戶的精準(zhǔn)定位，項(xiàng)目的主力客戶為中小型發(fā)展型企業(yè)，潛力型企業(yè)，充滿活力，代言城市的發(fā)展?jié)撃?；l商務(wù)體：是

33、對(duì)項(xiàng)目屬性集體量的界定，體現(xiàn)項(xiàng)目將作為中小型企業(yè)集群區(qū)，小型企業(yè)專業(yè)訂制辦公區(qū)。單層面積450，一個(gè)中小型企業(yè)就可輕松實(shí)現(xiàn)半層辦公或者整層辦公；真正的實(shí)現(xiàn)中小型公司的大企業(yè)空間夢(mèng)想?？蛻舳ㄎ?030項(xiàng)目置業(yè)客群構(gòu)成分布簡(jiǎn)析圖例投資客戶核心客戶重要客戶擴(kuò)散客戶中小型發(fā)展型企業(yè)集團(tuán)型大企業(yè)核心客戶：中小型發(fā)展企業(yè)，也就是有著良好發(fā)展態(tài)勢(shì)的中小型成長(zhǎng)企業(yè)；產(chǎn)業(yè)以廣告、傳媒、裝飾設(shè)計(jì)、投資金融、中介等新興服務(wù)業(yè)為主；他們雖然規(guī)模小、投入少，但都希望能在城市中找到適合自己的專業(yè)辦公空間；注重形象要求，追求獨(dú)立的辦公區(qū)域，樹立良好的企業(yè)形象，尋找進(jìn)一步發(fā)展的成長(zhǎng)空間重要客戶：投資型客戶；熟知濰坊發(fā)展規(guī)劃，手中有一定的資金積累，有良好的投資理財(cái)意識(shí)的財(cái)智人士；擴(kuò)大型客戶：集團(tuán)型企業(yè)；剛剛進(jìn)駐濰坊，急于尋求具有良好配套的辦公區(qū)域；多為多層購(gòu)買客戶；前期可通過(guò)一定的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，召集中大企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)能助于提高項(xiàng)目影響力，促進(jìn)后期其他樓層銷售。產(chǎn)品定位3131l就濰坊市場(chǎng)而言，目前寫字樓里絕大多數(shù)為中小企業(yè)；相對(duì)而言中小企業(yè)人員較少，規(guī)模小，資金有限，常需要加班加點(diǎn)；l客戶角度：他們需要的商務(wù)面積不一定很大，但卻要硬