第八章房地產(chǎn)市場預(yù)測

1、第八章第八章 房地產(chǎn)市場預(yù)測房地產(chǎn)市場預(yù)測【學(xué)習(xí)目標(biāo)】【學(xué)習(xí)目標(biāo)】 .房地產(chǎn)市場預(yù)測的含義、作用、類型和房地產(chǎn)市場預(yù)測的含義、作用、類型和內(nèi)容；內(nèi)容； .房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序；房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序； .房地產(chǎn)定性預(yù)測的方法；房地產(chǎn)定性預(yù)測的方法； .房地產(chǎn)定量預(yù)測的方法。房地產(chǎn)定量預(yù)測的方法。第一節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測的基本了解 預(yù)測就是根據(jù)過去和現(xiàn)在的資料，通過定性或定量分析，找出事物發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，預(yù)見或推斷其未來的發(fā)展趨勢。 一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的含義 房地產(chǎn)市場預(yù)測是在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對房地產(chǎn)市場供求變化及發(fā)展趨勢做出預(yù)計(jì)、測算和判斷。即在大量市場信息的基礎(chǔ)上，運(yùn)用邏

2、輯推理的方法或者統(tǒng)計(jì)方法，對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢所做的定性描述或定量推斷。 準(zhǔn)確性是房地產(chǎn)市場預(yù)測質(zhì)量高低的一個(gè)判定標(biāo)準(zhǔn)，而能否做到準(zhǔn)確預(yù)測，主要取決于如下兩個(gè)方面： 一是房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的顯露程度，或一是房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的顯露程度，或被偶然因素的干擾程度。被偶然因素的干擾程度。顯然，房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢越明朗，偶然因素干擾的程度越低，預(yù)測就越準(zhǔn)確。 二是人們對房地產(chǎn)市場的本質(zhì)特征、發(fā)展二是人們對房地產(chǎn)市場的本質(zhì)特征、發(fā)展變化規(guī)律的認(rèn)識和把握程度。變化規(guī)律的認(rèn)識和把握程度。人們的認(rèn)識越深刻，把握程度越精準(zhǔn)，對未來供求變化和發(fā)展趨勢做出的預(yù)計(jì)和判斷越準(zhǔn)確。二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的類型 （一）房地

3、產(chǎn)宏觀市場預(yù)測和房地產(chǎn)微觀市場預(yù)測 這是按照預(yù)測的范圍劃分的類型。房地產(chǎn)宏觀市場預(yù)測是對整個(gè)國家、地區(qū)、城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的預(yù)測； 房地產(chǎn)微觀市場預(yù)測是從企業(yè)、項(xiàng)目的角度對某類房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況所進(jìn)行的預(yù)測。（二）短期預(yù)測、中期預(yù)測和長期預(yù)測 這是按照預(yù)測的時(shí)間長短劃分的類型。短期預(yù)測是房地產(chǎn)開發(fā)商的年度預(yù)測；中期預(yù)測是預(yù)測期為25年的預(yù)測；長期預(yù)測是預(yù)測期為5年以上的預(yù)測。（三）定性預(yù)測和定量預(yù)測 這是按預(yù)測的方法劃分的類型。定性預(yù)測也稱為經(jīng)驗(yàn)判斷法，就是依靠人的知識、經(jīng)驗(yàn)和判斷能力，對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢做出性質(zhì)和程度上的判斷；定量預(yù)測是利用已經(jīng)掌握的比較完備的歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，

4、憑借一定的數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法建立起適合的數(shù)學(xué)模型，對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢進(jìn)行量上的預(yù)測。 三、房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容 這里，我們只從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來闡述這個(gè)問題。當(dāng)然，預(yù)測作為企業(yè)的一種市場行為，可以涵蓋多個(gè)方面，但對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，以下幾個(gè)方面的預(yù)測是必須進(jìn)行的。 （一）房地產(chǎn)市場需求預(yù)測 現(xiàn)實(shí)市場需求預(yù)測 潛在市場需求預(yù)測（二）房地產(chǎn)市場供給預(yù)測 市場供給預(yù)測包括全行業(yè)供給能力預(yù)測和本企業(yè)發(fā)展能力預(yù)測。 全行業(yè)供給能力預(yù)測既包括在一定條件下全行業(yè)所能提供給市場的某類房地產(chǎn)產(chǎn)品最高數(shù)量的預(yù)測，也包括對開發(fā)同類房地產(chǎn)產(chǎn)品的競爭對手及其數(shù)量、規(guī)模、成本、管理水平、技術(shù)狀況等的預(yù)測； 本企業(yè)發(fā)展能

5、力預(yù)測是指對本企業(yè)的供給能力、土地儲備、生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)條件、融資能力、服務(wù)能力等方面的發(fā)展趨勢所進(jìn)行的預(yù)測。 （三）房地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)測 例如，未來一定時(shí)期內(nèi)某類房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格走勢是怎樣的？ 哪些是影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的主要因素？ 當(dāng)這些因素發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格如何變化？變化的幅度有多大？ 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，對供需雙方又會產(chǎn)生什么樣的影響？ （四）房地產(chǎn)市場銷售前景預(yù)測 這是在今后一段時(shí)間內(nèi)本企業(yè)最可能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售水平的預(yù)測，它包括銷售量、品種、規(guī)格、區(qū)域、價(jià)格等情況的預(yù)測。 四、房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序 （一）明確預(yù)測目標(biāo) 預(yù)測目標(biāo)指特定的預(yù)測對象，例如某類商品住宅長期、中期、短期的供

6、求趨勢，價(jià)格的變化趨勢，銷售前景等。預(yù)測目標(biāo)關(guān)系到諸如收集什么資料、如何收集資料、采用何種預(yù)測方法等一系列問題，因此，預(yù)測開始時(shí)即確定一個(gè)明確的預(yù)測目標(biāo)是非常重要的。（二）擬定預(yù)測計(jì)劃 預(yù)測目標(biāo)明確后，就要據(jù)此擬定預(yù)測的工作計(jì)劃，包括預(yù)測機(jī)構(gòu)的組建、人員的培訓(xùn)、各階段工作安排以及經(jīng)費(fèi)的預(yù)算等。此外，還應(yīng)包括資料收集方法的確定、預(yù)測方法的選擇以及對預(yù)測的精度要求等。 （三）收集整理資料 資料是通過市場調(diào)查獲取的。預(yù)測中所需的資料包括與預(yù)測對象有關(guān)的歷史、現(xiàn)實(shí)和未來的各種房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r資料，其中歷史資料展現(xiàn)了房地產(chǎn)市場過去的發(fā)展軌跡，現(xiàn)實(shí)資料反映了當(dāng)今房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，未來資料是指相關(guān)政府

7、部門、行業(yè)協(xié)會及房地產(chǎn)同行的發(fā)展規(guī)劃和預(yù)測資料等。 （四）選定預(yù)測方法，建立預(yù)測模型 預(yù)測是建立在一定的預(yù)測模型基礎(chǔ)之上，而預(yù)測模型的建立需要借助一定的預(yù)測方法。預(yù)測方法有多種，各種預(yù)測方法均有其適用的對象和條件，如果選擇不當(dāng)，將很難做出準(zhǔn)確的預(yù)測。通常，預(yù)測方法是根據(jù)預(yù)測目標(biāo)及掌握的資料情況確定的，包括定性預(yù)測和定量預(yù)測。預(yù)測實(shí)踐中，也往往將兩種預(yù)測方法結(jié)合起來使用，以便于相互驗(yàn)證和綜合處理預(yù)測結(jié)果，提高預(yù)測的可信度。 （五）分析評價(jià)預(yù)測結(jié)果 必須對預(yù)測結(jié)果的可靠性加以驗(yàn)證。若初步預(yù)測結(jié)果與實(shí)際結(jié)果之間的差異在允許的范圍內(nèi)，則可適當(dāng)修正初步預(yù)測值，得到最終的預(yù)測結(jié)果；否則初步預(yù)測結(jié)果就被認(rèn)為

8、是沒有達(dá)到規(guī)定的要求，應(yīng)查找原因或重新選擇預(yù)測方法，再次預(yù)測，直到獲得滿意的預(yù)測結(jié)果為止。 （六）寫出預(yù)測報(bào)告 預(yù)測報(bào)告反映了市場預(yù)測的最終成果，一般有兩種。一種是一般性預(yù)測報(bào)告，這種報(bào)告往往只提供預(yù)測結(jié)果和市場營銷活動的建議，它的主要用途是供決策者決策參考；另一種是專門性報(bào)告，這種報(bào)告較為詳細(xì)地呈現(xiàn)了預(yù)測的整個(gè)過程，包括獲取和處理資料的方法、預(yù)測方法和預(yù)測模型、預(yù)測結(jié)果以及檢驗(yàn)過程等。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測方法及應(yīng)用 一、定性預(yù)測法 定性預(yù)測法也稱經(jīng)驗(yàn)預(yù)測法，是根據(jù)已經(jīng)掌握的歷史資料或直觀資料，依靠熟悉業(yè)務(wù)知識、具有豐富經(jīng)驗(yàn)和綜合分析能力的專家，對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢做出性質(zhì)和程度上的判

9、斷，并在這些判斷的基礎(chǔ)上，得出一定的預(yù)測結(jié)論。 可見， 這種預(yù)測方法主要是依靠人的思考、推理、判斷和綜合分析能力，偏重事物發(fā)展性質(zhì)的分析預(yù)測，因而尤其適用歷史資料缺乏、影響因素復(fù)雜、難以進(jìn)行定量分析的情況。常用的定性分析法 經(jīng)理評判意見法 銷售人員估計(jì)法 專家預(yù)測法等。（一）經(jīng)理評判意見法 經(jīng)理評判意見法是由最高決策層將市場研究、產(chǎn)品開發(fā)、營銷、財(cái)務(wù)等與經(jīng)營有關(guān)的各職能部門負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干召集起來，就市場發(fā)展趨勢或某一重大市場問題進(jìn)行交流探討。大家從各自專業(yè)的角度充分發(fā)表意見，最后由總經(jīng)理對這些意見做出判斷，對市場前景做出預(yù)測。 （二）銷售人員估計(jì)法 銷售人員估計(jì)法，就是把企業(yè)的銷售人員召集起

10、來(有時(shí)也邀請銷售代表參加)，請他們根據(jù)自身對市場的了解情況，對自己所負(fù)責(zé)銷售地區(qū)的市場或產(chǎn)品的未來發(fā)展趨勢提出判斷。然后，再把每個(gè)銷售人員的判斷匯總起來，經(jīng)過綜合分析，對市場或產(chǎn)品前景做出預(yù)測。 （三）專家預(yù)測法 專家預(yù)測法是指依靠專家的知識和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行預(yù)測的方法。這種方法在預(yù)測實(shí)踐中得到廣泛應(yīng)用，具體又包括專家會議法和德爾菲法等方法。 專家會議法是以會議的形式將相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜已埖揭黄?，請他們對有關(guān)問題做出分析和預(yù)測，最后通過歸納和總結(jié)專家們的意見而得出預(yù)測結(jié)果。 德爾菲法是在專家會議法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種預(yù)測方法，預(yù)測過程見圖8-1。它是由美國蘭德公司于20世紀(jì)40年代末首創(chuàng)，如今已得到廣

11、泛應(yīng)用。二、定量預(yù)測法 定量預(yù)測方法，是利用已經(jīng)掌握的比較完備的歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，分析市場的發(fā)展規(guī)律或因果關(guān)系，進(jìn)而建立起某種數(shù)學(xué)模型，依此預(yù)計(jì)和推測市場未來發(fā)展變化趨勢的種預(yù)測方法。 常用的定量預(yù)測法包括時(shí)間序列預(yù)測法和回歸分析預(yù)測法。（一）時(shí)間序列預(yù)測法 時(shí)間序列預(yù)測法是將預(yù)測目標(biāo)的歷史數(shù)據(jù)資料按時(shí)間的先后順序排列成時(shí)間序列后，分析該序列的變化趨勢，并假定這種趨勢將延伸至未來，由此得到預(yù)測目標(biāo)在未來某時(shí)期的預(yù)測值。 移動平均法和指數(shù)平滑法是兩種主要的時(shí)間序列預(yù)測法。 1移動平均法移動平均法 移動平均法的基本思想是，時(shí)間序列的數(shù)值由于受周期變動和隨機(jī)波動的影響，不易顯示出發(fā)展趨勢，而使用移動平均

12、可以消除這些因素的影響，進(jìn)而顯示出時(shí)間序列的發(fā)展趨勢，依此趨勢可做出相應(yīng)的預(yù)測。 移動平均法有簡單移動平均、趨勢移動平均和加權(quán)移動平均法等。 （1）簡單移動平均法 ,21tyyyNyyyMNtttt11)1(Nt , )1(1ttMy（2）趨勢移動平均法 簡單移動平均法只適合作近期預(yù)測，而且是時(shí)間簡單移動平均法只適合作近期預(yù)測，而且是時(shí)間序列沒有明顯趨勢變動的情況。序列沒有明顯趨勢變動的情況。當(dāng)時(shí)間序列具有當(dāng)時(shí)間序列具有線性增加或減少時(shí)，用一次移動平均進(jìn)行預(yù)測就線性增加或減少時(shí)，用一次移動平均進(jìn)行預(yù)測就會出現(xiàn)滯后偏差。會出現(xiàn)滯后偏差。1此時(shí)需要進(jìn)行修正，此時(shí)需要進(jìn)行修正，修正的修正的方法是在一

13、次移動平均的基礎(chǔ)上再做一次移動平方法是在一次移動平均的基礎(chǔ)上再做一次移動平均，并利用滯后偏差的規(guī)律來建立線性趨勢模型均，并利用滯后偏差的規(guī)律來建立線性趨勢模型進(jìn)行預(yù)測，這就是趨勢移動平均法，也稱為二次進(jìn)行預(yù)測，這就是趨勢移動平均法，也稱為二次移動平均法。移動平均法。 1對于線性遞增的時(shí)間序列，預(yù)測值將偏低；而對于線性遞增的時(shí)間序列，預(yù)測值將偏低；而對于線性遞減的時(shí)間序列，預(yù)測值則偏高。這種對于線性遞減的時(shí)間序列，預(yù)測值則偏高。這種偏低、偏高的誤差就稱為偏低、偏高的誤差就稱為滯后偏差滯后偏差。 設(shè)一次移動平均值 為，則二次移動平均值為 ) 1 (tM)2(tMNMMMMNtttt)1(1)1(1)1()2( 再設(shè)時(shí)間序列 從某時(shí)期開始具有線性趨勢，并且假定未來仍按此趨勢變化，則線性趨勢預(yù)測模型為： ,21tyyyTbayttTt)2()1(2tttMMa)(12)2(_)1(tttMMNb（3）加權(quán)移動平均法 在簡單移動平均和趨勢移動平均中，均將同一時(shí)間序列中每期數(shù)據(jù)的重要性視為等同。實(shí)際上，各期數(shù)據(jù)對預(yù)測值的影響程