運營管理中心半年度經(jīng)營分析會匯報材料

1、半年度經(jīng)營分析會匯報運營管理中心日 期：2020年6月21日目錄一、集團(tuán)經(jīng)營數(shù)據(jù)分析和總結(jié)二、集團(tuán)發(fā)展管理建議三、部門工作總結(jié)及計劃01集團(tuán)經(jīng)營數(shù)據(jù)分析和總結(jié)運營管理中心1.1 主要運營數(shù)據(jù)匯總100%貨值結(jié)構(gòu)項目平均節(jié)點完成率項目平均開盤周期200天主要經(jīng)營指標(biāo)完成情況u銷售額：100億u回籠額：100億u融資額： 100億u新獲取土地貨值： 100億u未取證貨值： 100億u存量貨值： 100億u去化周期：9月數(shù)據(jù)起止日期：2019年1月1日至2019年5月31日。運營管理中心10010010090500%20%40%60%80%100%120%各區(qū)域/城市公司2019年度15月一、二級節(jié)

2、點完成率91%集團(tuán)1-5月份各項目平均完成率為 100%XX公司、XX區(qū)域、XX區(qū)域1-5月節(jié)點完成率90%1.2 節(jié)點完成情況運營管理中心0%20%40%60%80%100%120%各項目2019年度15月一、二級節(jié)點完成率91%1.2 節(jié)點完成情況運營管理中心1.2 節(jié)點完成情況項目名稱啟動會版全盤節(jié)點完成率動態(tài)版全盤節(jié)點完成率XX項目89%90%XX項目89%90%XX項目89%90%XX項目89%90%XX項目89%90%XX項目90%未做調(diào)整XX項目90%未做調(diào)整XX項目90%未做調(diào)整XX項目90%未做調(diào)整集 團(tuán)90%90%注：2018年1月至2019年5月獲取的項目。自2018年4

3、月28日頒布計劃管理制度以來，計劃管理制度的執(zhí)行情況描述。運營管理中心49.3%47.8%128.2%69.9%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%050100150200250300350400銷售額回籠額融資額新獲取土地貨值億元集團(tuán)主要經(jīng)營指標(biāo)完成情況年度計劃（億）年度累計完成年度累計完成比例1）銷售完成100%，回籠完成100%，總體完成進(jìn)度正常；2）已有項目融資放款完成100 %，完成情況較好；3）新獲取土地貨值完成100 %，完成情況良好。數(shù)據(jù)起止日期：2019年1月1日至2019年5月31日，銷售、回籠資金數(shù)據(jù)來源于營銷客服中心；融資

4、數(shù)據(jù)來源于財務(wù)管理中心；新獲取土地數(shù)據(jù)來源于投資發(fā)展中心。1.3 集團(tuán)主要經(jīng)營數(shù)據(jù)完成情況運營管理中心1.4 銷售額指標(biāo)完成情況1-6月銷售額:100億年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書銷售額（目標(biāo)值）：200億年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書銷售額（挑戰(zhàn)值）：300億數(shù)據(jù)起止日期：2019年1月1日至2019年6月19日；數(shù)據(jù)來源：營銷客服中心。100億200億運營管理中心139.4394.5168.2954.4030.0227.0023.3114.8014.1214.029.674.571.771.0213.49510.410.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400

5、.00450.00500.00550.00集團(tuán)項目未售貨值未取證貨值（億）存量貨值（億）未售貨值（億）1.5 貨值結(jié)構(gòu)運營管理中心城市未售總貨值（億）尚未首開貨值（億）1-5月銷售均值（億元/月）去化周期（月）備注A城市54.40 25.13 0.20 145.2 XX項目5月認(rèn)購5億A城市94.51 59.75 1.93 18.0 A城市14.12 /1.28 11.0 A城市139.43 86.46 5.99 8.8 A城市23.31 16.43 0.98 7.0 A城市9.67 /3.13 3.1 斷貨風(fēng)險A城市1.02 /0.42 2.4 斷貨風(fēng)險A城市1.77 /1.22 1.5 斷

6、貨風(fēng)險A城市4.57 4.54 0.12 0.2 斷供風(fēng)險A城市14.02 13.95 0.29 0.2 斷供風(fēng)險A城市14.80 14.80 0.00 /新拿地項目A城市68.29 68.29 0.00 /新開發(fā)城市A城市30.02 30.02 0.00 /新開發(fā)城市A城市27.00 27.00 0.00 /新開發(fā)城市A城市13.49 5.28 2.37 3.5 合 計510.41 351.65 17.94 8.9 去化周期=(未售總貨值-尚未首開項目貨值)/銷售均值1.6 貨值結(jié)構(gòu)運營管理中心1.7 90方及以下戶型占比XX項目：板塊內(nèi)成交面積段集中于100-180方，其中120-140方

7、成交量最大；其次為140-180方，100方以下幾乎無成交，缺乏供應(yīng)。XX項目：意向高層63組，意向110-120占比35%；意向100以下占比23%，意向130-140以下占比21%，意向150以上占比21%。XX項目：80-120的首改類產(chǎn)品為次主力，占比達(dá)到38.4%；80-100 供需比0.6，需求極其旺盛。XX項目：區(qū)域所在位置被認(rèn)定為傳統(tǒng)的剛需板塊，主力銷售面積為80-100方，結(jié)合少量125方；主力成交總價為200-300萬；此前主力銷售單價為2萬+，后續(xù)價格體系重塑至3萬+，但客戶接受度有待提升。XX項目：100方以下為機(jī)會型產(chǎn)品，供小于求，2018年供求比為0.82。注：資料

8、來源于2018年1月至2019年5月獲取項目的啟動會報告。運營管理中心1.7 90方及以下戶型占比注：資料來源于2018年1月至2019年5月獲取項目的啟動會報告。0.0%0.0%16.1%9.7%0.0%0.0%9.9%0.0%0.0%15.1%8.1%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%90方及以下戶型占比（套數(shù)）90方及以下戶型占比（套數(shù)）拿地時間2018.1至2018.6拿地時間2018.7至2018.12拿地時間2019.1至今運營管理中心1.8 6-12月項目開盤匯總集團(tuán)2019年612月項目開盤匯總項目名稱推盤批次開盤計劃開盤

9、面積（m2）貨值（萬元）XX區(qū)域XX項目首開2019年10月20000 66666 XX項目首開2019年10月20000 66666 XX項目首開2019年10月20000 66666 XX區(qū)域XX項目首開2019年10月30024 66666 XX項目待定XX區(qū)域XX項目首開2019年10月20000 66666 XX公司XX項目首開2019年10月20000 66666 XX公司XX項目首開2019年10月20000 66666 XX項目XX項目首開2019年10月20000 66666 運營管理中心1.9 6-12月項目交付匯總集團(tuán)2019年612月項目交付匯總項目名稱交付時間交付面積

10、（m2）交付套數(shù)XX區(qū)域XX項目2019年11月193185 XX區(qū)域XX項目2019年12月66473 XX項目2019年12月91571 XX區(qū)域XX項目2019年10月188738 合 計666666 02集團(tuán)發(fā)展管理建議運營管理中心歸零，再出發(fā)！ 歸零出發(fā)，如果把我們當(dāng)成是一個剛剛成立的公司，那么我們先要做的是生存，也就是跟上主流，主流做什么，起碼我們大致能跟上； 其次，預(yù)期未來什么會成為主流 ，也是非常重要的準(zhǔn)備和研發(fā)動作； 這不只是產(chǎn)品的問題，而是整個公司，全部職能條線的需要思考的問題， 總結(jié)起來兩個詞，趕上，發(fā)掘。運營管理中心2.1 強(qiáng)制度P1 制度擬定期P2 制度推行期P3 制

11、度完善期集團(tuán)層面 at the Group Level1、制度制定計劃2、宣貫落地測試鞏固3、修訂完善結(jié)果考核區(qū)域?qū)用?at the Regional Level1、需求反饋（缺失）2、組織學(xué)習(xí)3、建議反饋（現(xiàn)有）運營管理中心2.1.1 運營制度執(zhí)行情況P1P2P3制度擬定期目標(biāo)：年度三項制度制定。成果：完成會議管理制度發(fā)布，完成合作項目操作指引初稿。目標(biāo)：結(jié)合項目巡查，年度宣貫覆蓋率100%，頻次2次以上。（后續(xù)結(jié)合視頻進(jìn)行宣貫）成果：上半年完成全項目巡檢及宣貫1次。制度推行期制度完善期二、展示區(qū)評審制度：增加設(shè)計比重（建筑、景觀、精裝修）；下降品控比重； 營銷客服職能細(xì)分；取消運營比重，改

12、為總分扣除。一、計劃管理制度修訂：三級計劃下放區(qū)域；獎懲機(jī)制啟動；風(fēng)險預(yù)警開展（例：三星預(yù)警，區(qū)域總組織專項會議，會議紀(jì)要報分管領(lǐng)導(dǎo)及運營管理中心；四星預(yù)警，分管領(lǐng)導(dǎo)是否現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)控督導(dǎo)。）運營管理中心2.1.2 其他制度執(zhí)行建議報銷等相關(guān)財務(wù)審批流程線上化已有固定流程禁止使用協(xié)同，下階段根據(jù)流程固化情況將取消協(xié)同”運營管理中心2.2 控風(fēng)險現(xiàn)金流風(fēng)險現(xiàn)金流風(fēng)險項目現(xiàn)金流數(shù)據(jù)有偏差，產(chǎn)生的原因可能為上報時間不一致，接下來通過運營月報所得現(xiàn)金流數(shù)據(jù)抽取部分項目與財務(wù)中心進(jìn)行校對核實，校驗真實性。項目現(xiàn)金流歸正口徑未統(tǒng)一，建議優(yōu)先歸還本金。政策風(fēng)險政策風(fēng)險對政策性要求、強(qiáng)規(guī)調(diào)整、市場變化情況在區(qū)域

13、內(nèi)、集團(tuán)職能條線內(nèi)保持信息通暢，便于結(jié)合項目情況第一步做出應(yīng)對措施。由區(qū)域運營崗牽頭區(qū)域營銷部、區(qū)域投拓崗對區(qū)域貨值進(jìn)行鋪排，對比年度經(jīng)營計劃進(jìn)行分析。全職能條線數(shù)據(jù)收集節(jié)點時間固定統(tǒng)一，結(jié)合明源上線，真實反映現(xiàn)狀，做到無偏差。經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險現(xiàn)金流風(fēng)險現(xiàn)金流風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險政策風(fēng)險政策風(fēng)險運營管理中心2.3 求發(fā)展趕上主流、發(fā)掘新的的盈利增長點。未來主流用未來五年的標(biāo)準(zhǔn)來要求公司及個人以實現(xiàn)五年計劃（組織構(gòu)架、產(chǎn)品體系）千億標(biāo)準(zhǔn)一、未來3年整個市場相對平穩(wěn)。未來10年，房價可能每年增長6-8%。二、市場、客戶都在發(fā)生巨大變化。未來比拼的可能不是速度而是質(zhì)量。房企戰(zhàn)略必須升級，多元化、適應(yīng)

14、賺慢錢。未來不變、但卻一直在變運營管理中心自持比例升高以租代售被禁止在樓市調(diào)控大背景下，土地出讓規(guī)劃條件中要求自持比例不斷升高（延續(xù)了2年的上海普通住宅用地需自持不低于建筑面積15%的住宅物業(yè)用于租賃的規(guī)則打破等）房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)入“白銀時代”后，產(chǎn)品品質(zhì)與資產(chǎn)運營能力顯得更為重要。如何突破傳統(tǒng)的運營模式，在自持經(jīng)營中尋找突破口，開辟新的盈利模式，是考驗每一個參與者的重要試金石。在此背景基礎(chǔ)上，需商業(yè)地產(chǎn)部對未來需自持項目給出專項解決方案，并確定方案時間點開發(fā)商通過以租代售等方式加速現(xiàn)金流回正受到限制，目前大部分地區(qū)租賃時限均已從20年調(diào)整至10年2.3.1自持經(jīng)營方式資產(chǎn)運營能力運營管理中心不

15、可預(yù)見費根據(jù)項目未來動用維修基金的額度，定期對區(qū)域整體進(jìn)行評價，并總結(jié)反饋根據(jù)基金運維情況，可進(jìn)行不定期提取，記入當(dāng)期利潤專項維修基金來源來源目的目的大量存量房維修（主要是非人為損壞，且不能動用物業(yè)維修基金的小區(qū)），提升小區(qū)品質(zhì)，客戶口碑，提升物業(yè)和地產(chǎn)雙品牌切分切分項目交付后管理管理進(jìn)入集團(tuán)金融板塊，專業(yè)基金管理，達(dá)到保值增值目的評價評價提取提取2.4專項維修基金引引出出資金使用、增值的思考運營管理中心無證施工管控不嚴(yán)格2.5投拓卡位短期要求現(xiàn)金流項目預(yù)售條件簡單投機(jī)短期市場火爆利潤要求不高長期要求產(chǎn)業(yè)支撐深耕人口支撐品牌和高利潤長期規(guī)劃和機(jī)遇而不只是傳統(tǒng)的，市場全緯度分析，因為城市很多時候

16、無好壞之分，而拿地時機(jī)就分好壞運營管理中心2.5投拓卡位現(xiàn)金流OR利潤？拿地前就需確定，該項目要做高周轉(zhuǎn)的現(xiàn)金流項目還是做高溢價的高利潤項目，如果是現(xiàn)金流項目，不要考慮產(chǎn)品研發(fā)；如果做落地和利潤，則在開發(fā)節(jié)奏上適當(dāng)減緩。一旦確定產(chǎn)品類型，項目開發(fā)動作必須按照既定類型展開：快速開發(fā)產(chǎn)品方案出得快利潤項目產(chǎn)品研發(fā)成熟，做溢價二者都需要前期調(diào)研充分詳細(xì)（確定產(chǎn)品適合的開發(fā)路線）運營管理中心2.6緊跟城市更新腳步室內(nèi)改造小區(qū)改造城市更新 緊跟政府持續(xù)推進(jìn)“三改一拆”舊住宅區(qū)改造行動，2019年政策推行：今年杭州將在每個城區(qū)選取一個老舊小區(qū)進(jìn)行微改造提升，為指定全市老舊小區(qū)改造三年行動計劃提供借鑒。 無

17、論是從政策角度還是第二次城市化大趨勢的角度出發(fā)，城市更新帶來的改造工程都將成為當(dāng)前以及未來可供開發(fā)商發(fā)掘的規(guī)模增長點。我們的客戶就在我們的小區(qū)運營管理中心2.7產(chǎn)品研發(fā)強(qiáng)調(diào)主題需求年代的需求，未來的需求現(xiàn)在與未來 整體與局部在產(chǎn)品研發(fā)過程中，不僅注重當(dāng)下主流標(biāo)桿的產(chǎn)品現(xiàn)狀，更要準(zhǔn)確把握整個時代的需求，包括未來需求。不做大而全，而是要突出主題有針對性和方向性具體而言，同一個年代的開端與末尾，他們現(xiàn)在所處的年齡段不同，當(dāng)前對產(chǎn)品的喜好與需求不同，他們瞄準(zhǔn)的產(chǎn)品特質(zhì)又是如何，需要我們有針對性有方向性運營管理中心2.8質(zhì)量細(xì)節(jié)93.30%79.62%81.05%89.26%83.77%82.94%70

18、.00%75.00%80.00%85.00%90.00%95.00%實測實量質(zhì)量風(fēng)險安全文明集團(tuán)均值行業(yè)標(biāo)桿均值從集團(tuán)2018年一季度至2019年一季度飛檢情況不難看出，與行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿相比，最重要的質(zhì)量風(fēng)險與安全文明兩項檢查均存在一定程度差距。抓工程質(zhì)量，需要抓到細(xì)節(jié)。這里不是事無巨細(xì)的細(xì)，而是有側(cè)重的細(xì)節(jié)。運營管理中心2.8.1工程管理維度國標(biāo)管理是底線客戶需求是目標(biāo) 在安全和質(zhì)量保證的情況下，不能再以國標(biāo)的視角去做工程管理，而要以客戶關(guān)注點左右工程管理的維度，這也是一個優(yōu)秀的工程管理人員和客戶講道理講不通的原因，大家沒站在一個維度考慮問題，按照國標(biāo)驗收合格的項目不一定是客戶眼中合格的產(chǎn)品。建

19、議工程協(xié)同營銷（客服），根據(jù)不定期的反饋建立基于客戶敏感點的工程管理維度。運營管理中心2.9拓寬營銷渠道代理坐銷渠道互聯(lián)網(wǎng)營銷直播平臺實時熱門軟件 參照某些標(biāo)桿企業(yè)在“抖音”等APP開設(shè)專用頻道，定期推出宣傳視頻及具備娛樂性、吸引眼球的作品，在這個流量至上的時代，互聯(lián)網(wǎng)營銷最重要的點在于抓住當(dāng)前熱點。現(xiàn)有模式運營管理中心2.10不刻意的品牌鑄造不刻意的刻意，構(gòu)建品牌文化13452它不只是為了占據(jù)繁華、交通便利的地段，也不只是因為著名設(shè)計師的設(shè)計而被人們熟知，它同時體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的人文精神，服務(wù)精神，進(jìn)而象征著業(yè)主的素質(zhì)、身份和地位。建立房地產(chǎn)品牌，不但能夠為企業(yè)贏取更多利潤，還能夠在消費者心

20、理形成良好的印象，為以后的發(fā)展鋪平了的道路品牌重要性市場行情利好情況下，品牌鑄造能帶來溢價；而參照去年樓市，當(dāng)行情下降時，品牌的經(jīng)濟(jì)杠桿作用將在逆境中發(fā)揮更加明顯經(jīng)濟(jì)杠桿作用品牌鑄造要具有實行的認(rèn)可性、創(chuàng)新性，品牌最重要是需要獲得客戶認(rèn)可，創(chuàng)新先進(jìn)的理念是客戶認(rèn)可的前提。品牌鑄造原則根據(jù)集團(tuán)總經(jīng)理提出的建議，新時代下，需要我們對自身的產(chǎn)品符號進(jìn)行提煉，對我們的產(chǎn)品序列進(jìn)行劃分。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化除了增加客戶信賴度，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)品牌有利于企業(yè)進(jìn)行跨地域經(jīng)營品牌，開拓更為廣闊的市場，獲得規(guī)模效應(yīng)，提高企業(yè)利潤；有利于提升企業(yè)的融資能力，特別是對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，資金是制約房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，所以品牌知

21、名度越高，信任度也就越高，在融資中具有明顯的優(yōu)勢品牌作用運營管理中心2.10不刻意的品牌鑄造不刻意的刻意，構(gòu)建品牌文化利用現(xiàn)有資源和集團(tuán)優(yōu)勢打造品牌建立并完善大家房產(chǎn)的企業(yè)文化理念，以期達(dá)到企業(yè)文化與公司品牌融合的局面增強(qiáng)品牌營銷意識，從品牌形象的設(shè)計、品牌推廣、項目的投資和規(guī)劃設(shè)計到預(yù)售時銷售方案推廣、新聞廣告發(fā)布，打造品牌營銷體系刻意：鑄造品牌，必定是刻意為之不刻意：從客戶角度出發(fā)，品牌中包含的內(nèi)容都貼近客戶、貼近生活我們的客戶就在我們的小區(qū)運營管理中心2.11做運營型物業(yè)盈利空間深度挖掘個性服務(wù)，通過內(nèi)部專業(yè)化，成立物業(yè)綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)電管理機(jī)構(gòu)等承接外部服務(wù)，打出品牌效應(yīng)。聯(lián)動地產(chǎn)物業(yè)

22、和地產(chǎn)、金融如何聯(lián)動，發(fā)揮各自長處，推動客戶對地產(chǎn)的依賴，提升地產(chǎn)品牌的核心競爭力物業(yè)聯(lián)合不僅房企可以聯(lián)合拿地、操盤，物業(yè)也可以聯(lián)合。合資公司、收并購、合作接管、聯(lián)合投標(biāo)，這四種合作方式利于充分利用雙方優(yōu)勢資源，發(fā)揮各自長處，收縮必要的戰(zhàn)線，集中精力做好核心業(yè)務(wù)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展運營型的物業(yè)，可以實現(xiàn)自負(fù)盈虧，與地產(chǎn)實現(xiàn)相輔相成、聯(lián)動生長，共同實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。運營管理中心2.12集團(tuán)OA線上審批調(diào)整職能條線職能條線上線進(jìn)展上線進(jìn)展完成（計劃完成）時間完成（計劃完成）時間設(shè)計已上線發(fā)布2019.6.9精裝已上線發(fā)布2019.6.9成本已上線未發(fā)布2019.6.24招采已上線未發(fā)布2019.6.24運

23、營已上線未發(fā)布2019.7.10行政已完成流程梳理2019.7.2營銷流程梳理2019.7.21人力流程梳理2019.8.2財務(wù)流程梳理2019.8.13運營管理中心2.13線上信息系統(tǒng)點擊此處添加文本點擊此處添加文本1、集團(tuán)明源信息化系統(tǒng)上線后，相關(guān)模塊的線上審批流將遷移到明源系統(tǒng)內(nèi)，為保證所有業(yè)務(wù)流程能在同一移動端APP進(jìn)行審批，后期將考慮明源和OA系統(tǒng)與第三方平臺（釘釘或者企業(yè)微信）進(jìn)行對接2、為進(jìn)一步提升集團(tuán)OA系統(tǒng)運行效率，優(yōu)化完善OA系統(tǒng)各項功能及布局，已開始對OA系統(tǒng)存在的問題和相關(guān)建議進(jìn)行調(diào)研，后期進(jìn)行整理匯總，提出優(yōu)化方案運營管理中心2.14融資情況點擊此處添加文本點擊此處添加文本2018年1月2018年2月2018年3月2018年4