如何認(rèn)定《物權(quán)法》規(guī)定的明示屬于個(gè)人的綠地

1、如何認(rèn)定物權(quán)法規(guī)定的明示屬于個(gè)人的綠地在一些房屋買賣合同中，開發(fā)商或者銷售商與買方約定， 小 區(qū)內(nèi)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（或者底層商品房窗前的綠地） 屬于底層 業(yè)主專有使用。這一約定具有法律效力嗎？在何種情況下屬于業(yè) 主個(gè)人專有使用？物權(quán)法第 73 條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共 有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。物權(quán)法的這一規(guī)定說明，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上均屬于業(yè)主共有， 但也有專屬于個(gè)人使用的例外情形。 現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常有開發(fā)商 與買受人簽訂商品房買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議約定，位于底層商品房窗前，建有合圍設(shè)施，由買受人專有使用院落（綠地），該綠地連同底層商品房一起向買受人出售。然而

2、，按照物權(quán)法的規(guī) 定，要使綠地專屬于個(gè)人，需要符合相關(guān)條件，即立法條文所表 述的“明示屬于個(gè)人”。而要達(dá)到“明示”這一條件，必須符合 下列要素：一是窗前綠地規(guī)劃必須經(jīng)過規(guī)劃部門事先批準(zhǔn)。如果商品房規(guī)劃已經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而窗前綠地沒有報(bào)批，或者報(bào)批后未經(jīng)批準(zhǔn)，或者開發(fā)商與一層業(yè)主私下達(dá)成窗前綠地專有使用權(quán)買賣協(xié) 議后補(bǔ)辦了規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)的，都不能認(rèn)定窗前綠地買賣合同有 效。二是開發(fā)商或銷售商在出售商品房時(shí)， 必須通過廣告、合同 或者其他有效方式向其他業(yè)主明示窗前綠地屬于一層住宅業(yè)主 專有（獨(dú)占）使用。申言之，開發(fā)商或者銷售商必須有證據(jù)證明， 在銷售商品房時(shí)，其他業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道窗前綠地按照規(guī)劃

3、和合同約定屬于底層住宅業(yè)主專有使用。需要注意的是，第一，窗前綠地一般與底層住宅一同取得，一同 移轉(zhuǎn)讓與。實(shí)踐中業(yè)主之間轉(zhuǎn)讓窗前綠地的，只要該綠地符合上 述條件，且轉(zhuǎn)讓手續(xù)合法，則該綠地轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。 第二，底層業(yè)主取得的窗前綠地權(quán)利，僅僅是專有使用權(quán)，而不 是所有權(quán)，因?yàn)槌鞘型恋貧w國家所有， 業(yè)主對(duì)建筑物所依附的土 地以及所取得的綠地只享有使用權(quán)而不具有所有權(quán)，業(yè)主只對(duì)綠地上的植物享有所有權(quán)。第三，窗前綠地不得妨礙建筑區(qū)內(nèi)公共 道路、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等有關(guān)公用事業(yè)的建 設(shè)和使用。第四，窗前綠地的土地專有使用權(quán)費(fèi)用及綠地維護(hù)費(fèi) 用應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，由享有綠地的一層業(yè)主承擔(dān)，

4、其他區(qū)分所有權(quán)人 不承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。因?yàn)槲覀兙瓦@么一輩子，幾十年的光景，無法重來，開心也好，不開心也罷，怎么都是活著，那么何不讓自己開開心心的過好每一天呢！生活雖辛苦，但我們一定要笑著過，以積極樂觀的心態(tài)讓日子過得有滋有味，這樣才不白來人世走一遭，才會(huì)無怨無悔。因?yàn)樯顩]有真正的完美，只有不完美才是最真實(shí)的美。不要總是悲觀地認(rèn)為自己很不幸，其實(shí)比我們更不幸的人還有很多；要學(xué)會(huì)適應(yīng)，學(xué)會(huì)調(diào)整自己的心態(tài)，學(xué)會(huì)寬容和理解，許多的苦、許多的累，都要坦然面對(duì)。只有經(jīng)歷了，體驗(yàn)過了，才能明白了生活的不易。因?yàn)榻?jīng)歷就是收獲”.要知道世上沒有什么不能割舍，人生沒有過不去的坡，當(dāng)你調(diào)整好了心態(tài)，一切都會(huì)風(fēng)清云談。

5、人活著，活的就是一種心情。誰都有不如意的時(shí)候，這就要求我們做任何事情上都要持有一顆平常心。只要做到不攀比，不虛榮，待人誠懇、做事踏實(shí)，以知足樂觀的心態(tài)釋懷所有，做事盡量站在別人的角度去考慮別人的感受，常懷感恩的心態(tài)待人，哪怕平庸，也會(huì)贏得世人對(duì)你的認(rèn)可 和尊重！因?yàn)槿嘶钪?，就需要一份積極向上的樂觀和感恩的好心態(tài)來對(duì)待所有。只要心中有景，何處都是彩云間；只要有一份好的心態(tài)，所有的陰霾都將會(huì)煙消云散生活，讓我們微笑，也可以讓我們哭泣。我們不要總是消極的怨天尤人，該以積極樂觀的良好心態(tài)活著，如若心態(tài)好，精神打起來，好運(yùn)自然來，就看你怎樣去對(duì)待!人生在世，免不了磕磕絆絆，不如意在所難免，因?yàn)楹芏嗍虑槎疾皇俏覀兯A(yù)料的，也不可能按你的設(shè)想去發(fā)展。正所謂 生活豈能百般如意，凡有一得必有一失。人生追求完美，但總會(huì)留下這樣那樣的遺憾，