房地產(chǎn)融資管理管理辦法

1、精心整理-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)融資管理制度、總則（一）為了規(guī)范集團(tuán)及下屬各中心、 地區(qū)公司的融資流程，保證正常的資金供應(yīng)量，降低融資成 本，減少融資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效益，確保資金安全及財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，特制定本管理制度。（二） 本辦法所指的融資，僅包含債務(wù)資本融資。1.1.債務(wù)資本融資是指以負(fù)債方式借入并到期償還本息的方式融集資金，按方式可分為：借款融資、信用融資、應(yīng)付債券與融資租賃等；融資對(duì)象包括銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)、股東及其他特 定的單位及個(gè)人。1.11.1 借款融資是指通過(guò)與銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，股東及其他特定個(gè)人借入一定款項(xiàng)，在合 同與協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)還本付息的一種融資方式；按借款的時(shí)間長(zhǎng)短可分為

2、：短期借款（一年以1l! I I IyIf/ J I內(nèi)），中長(zhǎng)期借款（一年以上）；按方式分為：承兌匯票、流動(dòng)資金貸款、開(kāi)發(fā)貸款、委托貸款、 專(zhuān)項(xiàng)貸款、股東借款或其他借款等；I.1.21.2 應(yīng)付債券是指按照國(guó)家證券管理法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)相關(guān)審批機(jī)構(gòu)審批同意后，向社會(huì)X |：/ y 公眾公開(kāi)發(fā)行的一種約定還款期限、收益水平并到期歸還本息的一種融資方式；1.31.3 融資租賃（長(zhǎng)期應(yīng)付款）是指通過(guò)依法成立的融資租賃公司，融回經(jīng)營(yíng)所需的租賃物，并在協(xié)議約定的該租賃物使用的大部分時(shí)間內(nèi)按期支付租賃費(fèi)的一種融資方式。（三） 融資原則：集中管理、統(tǒng)一籌措；規(guī)模適度、結(jié)構(gòu)合理；期限合理、長(zhǎng)短兼顧；綜合權(quán) 衡

3、、降低成本；適度負(fù)債、防范風(fēng)險(xiǎn)。（四） 凡有合作方的公司，除按本辦法的規(guī)定履行相關(guān)審批手續(xù)外，還應(yīng)根據(jù)合作方的要求完 成相關(guān)的審批手續(xù)。二、管理部門(mén)及職責(zé)（一）集團(tuán)財(cái)務(wù)中心在股東會(huì)、董事會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)集團(tuán)及下屬公司（項(xiàng)目部）的融資管 理，財(cái)務(wù)中心資金部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“資金部”）是融資活動(dòng)的具體管理部門(mén)，履行以下職責(zé)：1.1. 擬定融資管理辦法、目標(biāo)與原則；2.2. 擬定集團(tuán)融資需求及計(jì)劃，履行股東會(huì)、董事會(huì)審批手續(xù)；精心整理-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)3.3. 擬定具體融資方案，負(fù)責(zé)搜集相關(guān)的融資資料，履行相關(guān)的報(bào)批手續(xù)；4.4. 負(fù)責(zé)具體辦理各項(xiàng)融資活動(dòng)；5.5. 負(fù)責(zé)融資平臺(tái)的搭建，渠道的拓展與維護(hù)；6.

4、6. 負(fù)責(zé)可抵押資產(chǎn)及對(duì)內(nèi)、對(duì)外擔(dān)保的統(tǒng)一管理。（二）集團(tuán)下屬各中心、公司（項(xiàng)目部）有義務(wù)積極配合資金部，完成地區(qū)公司（項(xiàng)目部）的融 資工作，并履行以下職責(zé)：1.1. 參與本公司（項(xiàng)目部）融資方案的擬定；2.2. 配合提供融資所需資料（含可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料、項(xiàng)目相關(guān)證照、公司（項(xiàng)目 部）基礎(chǔ)資料、相關(guān)合同等與融資相關(guān)的資料 ），并協(xié)助其完成內(nèi)部審批手續(xù)；I I3.3. 配合資金部完成融資所需合同、協(xié)議、擔(dān)保等相關(guān)手續(xù)的辦理；4.4. 配合資金部完成提款、用款、付息、還本等事宜的辦理；IJ Zi | 5.5. 就融資過(guò)程中的各種問(wèn)題與資金部溝通，協(xié)調(diào)解決；6.6. 配合資金部完成融資渠

5、道的拓展與關(guān)系的維護(hù)。三、借款融資的辦理程序（一）借款融資的一般規(guī)定1.1. 集團(tuán)及下屬地區(qū)公司（項(xiàng)目部）的對(duì)外借款由資金部統(tǒng)一管理；2.2. 資金部根據(jù)經(jīng)營(yíng)與投資對(duì)資金的整體需求，結(jié)合地區(qū)公司（項(xiàng)目部）的盈利情況，財(cái)務(wù)狀 況與資源情況，擬定融資需求、融資計(jì)劃，提交財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理、集團(tuán)總經(jīng)理初審；3.3. 經(jīng)集團(tuán)總經(jīng)理初審?fù)ㄟ^(guò)后，報(bào)集團(tuán)董事會(huì)評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后形成股東會(huì)決議或董事會(huì)決議；4.4. 借款融資計(jì)劃審批通過(guò)后，涉及銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)的由資金部牽頭、各承貸公司（項(xiàng)目部）配合辦理，其他融資由地區(qū)公司（項(xiàng)目部）具體辦理。資金部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與監(jiān)督地區(qū)公司（項(xiàng)! j.j、* i| I目部）融資計(jì)劃

6、的執(zhí)行。（二）開(kāi)發(fā)貸款辦理流程及相關(guān)規(guī)定1.1. 集團(tuán)下屬地區(qū)公司（項(xiàng)目部）的開(kāi)發(fā)貸款由資金部牽頭組織辦理。2.2. 營(yíng)銷(xiāo)中心及各經(jīng)辦公司應(yīng)在承貸項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案確定后一周內(nèi)，向資金部提交融資所需的資料（含：可行性研究報(bào)告、公司及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料、項(xiàng)目相關(guān)證照、項(xiàng)目的投資概算及成本資料、項(xiàng)目的對(duì)外宣傳資料、相關(guān)合同等）。精心整理-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)3.3. 資金部在收集到項(xiàng)目資料后，在一周內(nèi)整理完成報(bào)送銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)所需的資料（含可行性研究報(bào)告及投資概算、抵押物情況、借款申請(qǐng)、公司及項(xiàng)目基礎(chǔ)資料），并填報(bào)開(kāi)發(fā)貸 款方案評(píng)審表履行相關(guān)的報(bào)批手續(xù)、經(jīng)審批同意后方可對(duì)外報(bào)送。（開(kāi)發(fā)貸款方案評(píng)審表見(jiàn) F/Z

7、XDC/FC-18F/ZXDC/FC-18）4.4. 開(kāi)發(fā)方案對(duì)外報(bào)送后、由于特殊原因需調(diào)整開(kāi)發(fā)方案，各中心及公司（項(xiàng)目部）應(yīng)在第一 時(shí)間內(nèi)通知資金部，資金部應(yīng)及時(shí)分析可能造成的影響，認(rèn)為需要重新提交資料的，由經(jīng)辦公司（項(xiàng)目部）及營(yíng)銷(xiāo)策劃中心在 3 3 個(gè)工作日內(nèi)重新提供變更后的相關(guān)資料、及變更后的可行性研究 報(bào)告。5.5. 開(kāi)發(fā)貸款方案審核通過(guò)后，由資金部牽頭與意向銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理開(kāi)發(fā)貸款I(lǐng)事宜。6.6. 對(duì)外報(bào)送的融資資料，必需在資金部?jī)?nèi)勤處留存?zhèn)浒敢环荨?.7. 資金部應(yīng)與銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)積極溝通， 協(xié)調(diào)解決融資過(guò)程中的各種問(wèn)題， 把握融資 的進(jìn)度，集團(tuán)各中心及經(jīng)辦公司（

8、項(xiàng)目部）應(yīng)積極協(xié)助資金部，及時(shí)傳遞項(xiàng)目進(jìn)展情況和提供相 關(guān)資料，確保在計(jì)劃的條件與時(shí)間內(nèi)取得授信批復(fù)。8.8. 授信批復(fù)取得后，資金部應(yīng)根據(jù)集團(tuán)的資金情況及承貸項(xiàng)目的進(jìn)展情況，確定開(kāi)發(fā)貸款的X /尹I X、 提款時(shí)間與金額，并填報(bào)開(kāi)發(fā)貸款提款申請(qǐng)審批表，經(jīng)資金部負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理、集 團(tuán)事業(yè)部總經(jīng)理評(píng)審后，報(bào)董事會(huì)審批，通過(guò)后形成股東會(huì)決議與董事會(huì)決議。（開(kāi)發(fā)貸款提 款申請(qǐng)審批表見(jiàn) F/ZXDC/FC-19F/ZXDC/FC-19）9.9. 經(jīng)審批同意提款后，由資金部牽頭與銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)溝通合同的簽訂、擔(dān)保的辦理等事宜，各中心及承貸公司（項(xiàng)目部）應(yīng)積極協(xié)助辦理借款合同、擔(dān)保合同的簽訂

9、，抵押、質(zhì)押等擔(dān)保手續(xù)的辦理，同時(shí)各經(jīng)辦公司（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)配合資金部完成提款所需資料的準(zhǔn)備。! j.j x * i、I I10.10.提款所需資料經(jīng)財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理審核后，方可向銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)提交，資金部應(yīng) 積極溝通協(xié)調(diào)，確保在計(jì)劃的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)放款。11.11.在貸款放款后，資金部應(yīng)積極與銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)溝通協(xié)調(diào)用款事宜，集團(tuán)各中心 及經(jīng)辦公司（項(xiàng)目部）應(yīng)積極協(xié)助，提供用款所需的各種資料。12.12.資金部應(yīng)積極協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)貸款使用過(guò)程中的各種問(wèn)題，集團(tuán)各中心及各經(jīng)辦公司（項(xiàng)目部）應(yīng)積極配合辦理開(kāi)發(fā)貸款利息結(jié)算及其他費(fèi)用的支付事宜。13.13.資金部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，結(jié)合借款合同的相關(guān)

10、約定，統(tǒng)籌好貸款歸還所需資金的 準(zhǔn)備與歸還時(shí)間的把握；同時(shí)填報(bào)開(kāi)發(fā)貸款還款申請(qǐng)審批表，經(jīng)公司（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)人審核-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)精心整理后，經(jīng)由資金部負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理、集團(tuán)事業(yè)部總經(jīng)理評(píng)審后，報(bào)董事會(huì)審批，形成股東 會(huì)與董事會(huì)決議。（開(kāi)發(fā)貸款還款申請(qǐng)審批表見(jiàn) F/ZXDC/FC-20F/ZXDC/FC-20）14.14.開(kāi)發(fā)貸款辦理的其他規(guī)定：14.114.1 所有向銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)報(bào)送的股東會(huì)決議、董事會(huì)決議、借款協(xié)議、擔(dān)保協(xié)議等法律文件必需報(bào)集團(tuán)法律事務(wù)部評(píng)審，通過(guò)后方可向其報(bào)送；14.214.2 開(kāi)發(fā)貸款經(jīng)辦人員應(yīng)在開(kāi)發(fā)貸款放款， 或者貸款情況發(fā)生變動(dòng)后的一個(gè)工作日內(nèi)向資金部報(bào)送更新

11、后的負(fù)債情況表；（負(fù)債情況表格式及要求，參見(jiàn)財(cái)務(wù)中心報(bào)表模板。）I14.314.3 在開(kāi)發(fā)貸款的申報(bào)、放款、用款、計(jì)息、還款過(guò)程中，資金部應(yīng)與各中心、地區(qū)公司（項(xiàng) 目部）宣傳口徑保持一致，涉及到公司情況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)展、銷(xiāo)售情況、財(cái)務(wù)狀況等 信息時(shí)，各經(jīng)辦公司（項(xiàng)目部）應(yīng)與資金部提前溝通，經(jīng)得同意后方可對(duì)外進(jìn)行介紹。精心整理-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)貸款辦理流程圖精心整理來(lái)源網(wǎng)絡(luò)借款融資流程圖經(jīng)辦企業(yè)提出資金需求開(kāi)發(fā)方案確定后按資金部要求提交融資資料X段階劃計(jì)資融段階報(bào)申資融抵押物公司辦理抵押、質(zhì)押手續(xù)、承貸企業(yè)配合財(cái)務(wù)中心準(zhǔn)備提款資料-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)精心整理（三）其他借款的辦理流程1.1. 開(kāi)發(fā)貸款以

12、外的其他融資（含股東借款、其他特定對(duì)象的借款等）由地區(qū)公司（項(xiàng)目部） 自行擬定融資方案；2.2. 經(jīng)公司（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)人審核后，由資金部、財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理、事業(yè)部總經(jīng)理評(píng)審后，上報(bào)董事會(huì)審批，通過(guò)后形成股東會(huì)或董事會(huì)決議；（其他借款融資方案評(píng)審表見(jiàn) F/ZXDC/FC-21F/ZXDC/FC-21）3.3. 審批通過(guò)后由地區(qū)公司（項(xiàng)目部）具體辦理借款事宜，資金部負(fù)責(zé)監(jiān)督方案的執(zhí)行；4.4. 若涉及需辦理委托貸款事宜的，由資金部牽頭，地區(qū)公司（項(xiàng)目部）協(xié)助辦理。I四、 擔(dān)保管理（一） 集團(tuán)及下屬地區(qū)公司（項(xiàng)目部）可擔(dān)保資源由資金部統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，地區(qū)公司（項(xiàng)目 部）不得在未經(jīng)允許的情況下向任何企業(yè)提

13、供擔(dān)保（含資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、信用擔(dān)保等）。（二） 地區(qū)公司（項(xiàng)目部）向任何企業(yè)提供擔(dān)保的，由資金部牽頭辦理，經(jīng)擔(dān)保公司（項(xiàng)目 部）負(fù)責(zé)人審核、財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理，事業(yè)部總經(jīng)理評(píng)審，通過(guò)后報(bào)董事會(huì)審批、審批同意后形成 股東會(huì)、董事會(huì)決議。X / J I x /（三） 審批通過(guò)后，擔(dān)保公司（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)配合資金部辦理相關(guān)事宜（含擔(dān)保合同的簽訂、 他權(quán)證的辦理、擔(dān)保的解除等）。（四） 地區(qū)公司（項(xiàng)目部）應(yīng)向資金部報(bào)送可抵押資產(chǎn)情況表，在相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變化后的一個(gè)工作日內(nèi)向資金部報(bào)送更新后的報(bào)表電子版，若無(wú)變化，則隨同每個(gè)月的會(huì)計(jì)報(bào)表，在5 5 個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送電子版本，1010 個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送紙質(zhì)的報(bào)表。

14、（可抵押資產(chǎn)情況表格式及要求，參見(jiàn)財(cái) 務(wù)中心會(huì)計(jì)報(bào)表格式與報(bào)送要求。）! j.j、* i I |五、 融資渠道的管理（一）資金部根據(jù)集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃，負(fù)責(zé)融資渠道的拓展及合作銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)的選 擇。（二）資金部負(fù)責(zé)現(xiàn)有融資渠道的維護(hù)工作，積極與各銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)保持溝通與來(lái) 往，傳遞集團(tuán)的各種戰(zhàn)略方針，投資發(fā)展方向，企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、項(xiàng)目進(jìn)展等，逐步建立一批值得信賴、愿意與集團(tuán)共同發(fā)展的戰(zhàn)略合作金融機(jī)構(gòu)。（三） 資金部應(yīng)積極與各銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，掌握最新的金融政策及辦理程序，形成融資信息庫(kù)，并定期進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)，向董事會(huì)提交相關(guān)的分析報(bào)告。（四） 各中心、地區(qū)公

15、司（項(xiàng)目部）應(yīng)積極配合財(cái)務(wù)中心拓展融資渠道，維護(hù)銀企關(guān)系。精心整理-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)六、 融資風(fēng)險(xiǎn)管理（一） 融資計(jì)劃與方案的選擇應(yīng)充分考慮以下因素：1 1 以未來(lái)經(jīng)營(yíng)與投資對(duì)資金的需求，確定融資的時(shí)間、規(guī)模；2.2. 充分考慮償還能力，全方位衡量收益狀況和償還能力，做到量力而行；3 3 對(duì)融來(lái)的資金、具有吸取和消化的能力；4 4.融資期限要適當(dāng)。（二） 制定的融資計(jì)劃與方案，在發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用同時(shí)，將資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理的范圍 內(nèi)，集團(tuán)合并后的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)控制在 50%50%勺范圍內(nèi)為宜。（三） 融資效益的決定性因素和重點(diǎn)是融資成本，應(yīng)充分論證不同融資方案的可行性，承貸 項(xiàng)目的息稅前利潤(rùn)率與內(nèi)含報(bào)酬

16、率應(yīng)大于資金供方的期望收益率。r （四） 資金部負(fù)責(zé)監(jiān)督資金流向和測(cè)算未來(lái)現(xiàn)金流量，合理安排各項(xiàng)借款的償還時(shí)間、計(jì)劃 好償還借款的資金來(lái)源。（五） 應(yīng)建立融資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，定期編報(bào)融資活動(dòng)執(zhí)行與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。X /Jy*1 I X J /七、 罰則（一） 集團(tuán)下屬各中心、地區(qū)公司（項(xiàng)目部）應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法的相關(guān)規(guī)定開(kāi)展融資活動(dòng)，對(duì)違反本管理辦法，未對(duì)集團(tuán)造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失的，財(cái)務(wù)中心有權(quán)責(zé)令其整改，并可對(duì)責(zé)任人 處以 5050 50500 0元罰款。II. |X,jfX（二） 集團(tuán)及下屬各中心、地區(qū)公司（項(xiàng)目部）應(yīng)按照本辦法的規(guī)定，與資金部一同擬定融 資計(jì)劃，報(bào)送融資方案，并配合辦理本公司的融

17、資工作，對(duì)違反本管理辦法，未造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)! j.j、* i I |損失的，財(cái)務(wù)中心有權(quán)對(duì)責(zé)任個(gè)人處以 300300- 10001000 元罰款。（三） 集團(tuán)地區(qū)公司（項(xiàng)目部）應(yīng)按本辦法的規(guī)定，報(bào)送負(fù)債情況表與可抵押資產(chǎn)情況表，對(duì)不按要求報(bào)送的責(zé)任個(gè)人，財(cái)務(wù)中心有權(quán)對(duì)其處以50-50050-500 元的罰款。（四） 違反上述管理辦法，對(duì)公司造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失的責(zé)任人，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任及 賠償責(zé)任。（五） 違反上述管理辦法并觸犯法律的責(zé)任人，除承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任及賠償責(zé)任外，還將 依法送交國(guó)家司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任。八、 附則精心整理-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)（一）本制度由事業(yè)部財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)解釋。（二） 本制

18、度自年月日起實(shí)施。（三） 附加說(shuō)明1 1、本標(biāo)準(zhǔn)起草人：陳國(guó)亮2 2、本標(biāo)準(zhǔn)會(huì)簽人員：3 3、本標(biāo)準(zhǔn)審核人：4 4、公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)：來(lái)源網(wǎng)絡(luò)精心整理F/ZXDC/FC-18F/ZXDC/FC-18 :開(kāi)發(fā)貸款方案評(píng)審表編號(hào):承貸公司（項(xiàng)目部）名稱(chēng)承貸項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及時(shí)間項(xiàng)目申報(bào)總投自有資金投入預(yù)計(jì)息稅前利潤(rùn)11 /. l _貸款金額w:腫i , i | 1.貸款期限1/ / . !p, _JZ1，一 -iry i./擬申報(bào)銀行1.夕/預(yù)計(jì)“四證”齊備時(shí)間擔(dān)保方式及估值情況 ff 一1其他說(shuō)明11審批意見(jiàn)匯總財(cái)務(wù)中心資金部經(jīng)辦人員:” / 11毗s A1財(cái)務(wù)中心資金部負(fù)責(zé)人承貸公司（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)人合作方財(cái)務(wù)總監(jiān)財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理精心整理來(lái)源網(wǎng)絡(luò)事業(yè)