黃石市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目可行性報(bào)

1、第一部分黃石概況一、基礎(chǔ)概況1、地理位置黃石市位于省東南部，長(zhǎng)江中游南岸。位于東經(jīng) 115度，北緯 30 度。東北臨長(zhǎng)江，與浠水縣、蘄春縣、武穴市隔江相望，北接鄂州市，武昌縣，西南與咸寧市、通山縣為鄰，東南與江西省武寧縣、瑞昌縣接壤。黃石市不處于地震帶，無(wú)發(fā)生里氏 4 級(jí)以上可能。2、交通及通訊狀況黃石市，西通漢渝，是鄂、贛、皖三省交界地區(qū)的重要樞紐。滬蓉高速公路橫貫市區(qū)北隅，上通，下通；武（昌）黃（石）九（江）鐵路，浙贛線，西接京廣線；長(zhǎng)江自北向東流過(guò)市境，北起鄂州市艾家灣，下迄陽(yáng)新縣天馬嶺，全長(zhǎng) 76.87 公里。市內(nèi)富水水系、大冶湖水系、保安湖水系、還有?？诤?、磁湖、青山湖、三山湖、花馬

2、湖、上巢湖等主要水系。境內(nèi)擁有 5000噸級(jí)泊位、全機(jī)械化操作的外貿(mào)碼頭，可常年通航。主跨長(zhǎng)度 1060 米、位居世界第一的黃石長(zhǎng)江公路大橋?qū)崿F(xiàn)了滬蓉國(guó)道主干線黃（石）黃（梅）高速公路全線貫通；天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)距黃石港區(qū) 100 公里，車(chē)行 1 個(gè)即可到達(dá)；鐵路線有與京廣線相連，大沙線與華東、中南網(wǎng)相通，形成了以、武黃高速、106 國(guó)道、長(zhǎng)江航道、武黃鐵路線為主軸、以線、大金線、大韋線等為主干的公路、鐵路、水路交錯(cuò)的交通網(wǎng)絡(luò)；境內(nèi)村村通公路；5300 平方米的黃石客運(yùn)站提高了黃石作為開(kāi)放城市的整體形象。市區(qū)現(xiàn)有 6 個(gè)現(xiàn)代化的電信分局。已開(kāi)通程控22萬(wàn)多門(mén)，同時(shí)開(kāi)通了 Internet 國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)

3、。有線電視管線覆蓋全區(qū)，已具備迎接世界信息的基礎(chǔ)條件。3、土地黃石市土地總面積為 4630 平方公里，地處幕阜山地向長(zhǎng)江沖積平原延伸的丘陵地帶，具有土地類(lèi)型多樣、地少、難用面積大的特點(diǎn)。1985 年全市土地總面積 1850 平方公里，經(jīng)土地利用現(xiàn)狀和相鄰地市技術(shù)接，實(shí)控面積 1800.08 平方公里，占全省土地總面積的 0.97，其中海拔 50 米以下 l051 平方公里，占 58.4；50-100 米 316.8平方公里，占17.6，100-200 米194.4 平方公里，占10.8；200-500 米 203.4 平方公里，占 113；500 米以上 34.2平方公里，占 1.9。從地形上

4、看，有丘陵、平原、崗地和低山，以丘陵為主，占總面積 47.88，其余依次為平原、低山、崗地。黃石市正在土地量的報(bào)批，市中心土地情況相當(dāng)緊張，現(xiàn)有的幾個(gè)黃石的知名開(kāi)發(fā)商其開(kāi)發(fā)量都十分有限。4、氣候特點(diǎn)黃石市屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛。年平均氣溫：17 攝氏度。最高溫度：38 攝氏度；最低溫度：-3攝氏度。年平均無(wú)霜期：264 天。年平均降水量：1400mm。每年 12-2 月偶爾小雪。最大風(fēng)力 5-6 級(jí)?？諝馕廴痉洗髿猸h(huán)境質(zhì)量指標(biāo)GB3095-32標(biāo)準(zhǔn)?？諝馕廴局笖?shù)：小于 100，一般為 50。5、行政區(qū)域劃分黃石市轄四區(qū)兩縣分別為：黃石港區(qū)、鐵山區(qū)、西塞山區(qū)、下陸區(qū)、大冶市、陽(yáng)新

5、縣。6、城市黃石市依托“半城山色半城湖”的良好自然優(yōu)勢(shì)，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，完善城市“綠肺”功能，截止 2002 年底，建成區(qū)綠地面積達(dá) 1637 公頃，其中：公共綠化面積 653.8 公頃。城市建成區(qū)綠地率由 1998 年的 25.94%提高到 2002 年的 34.4%，建成區(qū)綠化覆蓋率由 1998 年的 29.26%，提高到2002 年的 37.12%，人均公共綠地面積由 1998 年的 4.41 平方米提高到 2002 年的 10.06 平方米。新建了廣場(chǎng)、迎賓廣場(chǎng)等十多個(gè)城市綠化廣場(chǎng)，改造了十多條城市道路綠化帶，形成了以磁湖、青山湖環(huán)湖綠化為中心，以道路綠化為紐帶，公園、風(fēng)景區(qū)綠化與居

6、住區(qū)、庭綠化快速發(fā)展的城市園林綠化格局，展現(xiàn)了“青山掩映綠水，綠水倒映青山”“城在山水園林中”的現(xiàn)代化園林城市風(fēng)貌。2002 年，黃石榮獲省級(jí)園林城市稱號(hào)。今后三年，黃石城市工作總的思路是：以優(yōu)化城市環(huán)境為重點(diǎn)，以創(chuàng)新為動(dòng)力，奮力推進(jìn)城市形態(tài)由工礦城市園林城市的，力爭(zhēng) 2005 年把黃石建設(shè)成為級(jí)園林城市。二、概況1、現(xiàn)狀黃石市是省僅次于的第二大工業(yè)城市，工業(yè)發(fā)達(dá)、企業(yè)眾多、歷史悠久。農(nóng)業(yè)方面黃石市屬長(zhǎng)江流域，境內(nèi)湖泊眾多，糧產(chǎn)豐富，種植業(yè)以水稻、小麥、油料、苧麻、棉花、紅薯等為主；第二產(chǎn)業(yè)已形成產(chǎn)冶金、建材、能源、機(jī)械、化工、紡織、服裝、輕工、等支柱產(chǎn)業(yè)，著名企業(yè)有華新水泥，青島啤酒（黃石）

7、。東貝公司，美爾雅和康賽等一批服裝企業(yè)異軍崛起，創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)服飾名牌，不僅改變了黃石傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，還使黃石成為聞名的“服裝名城”。近年來(lái)，黃石城區(qū)建設(shè)取得超常發(fā)展，道路、園林、供水、電力、石油、公交等公共事業(yè)突飛猛進(jìn)，日新月異。長(zhǎng)江黃石大橋的建成，宜黃高等級(jí)公路的貫通和鐵路及長(zhǎng)江黃石外貿(mào)碼頭、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)集裝箱港口的建成，使黃石在鄂豫皖贛四省邊區(qū)區(qū)位中起著承東聯(lián)西、貫通南北的重要作用。2、發(fā)展從市的 9 月份統(tǒng)計(jì)報(bào)表中可以看到：黃石市今年截止九月份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值累計(jì)達(dá)到 199.5 億元，同比增長(zhǎng)10.2%，其中第一產(chǎn)業(yè) 13.5 億元，同比增長(zhǎng) 6.5%，第二產(chǎn)業(yè) 111.7 億元，同比增長(zhǎng) 1

8、1.9%，第三產(chǎn)業(yè) 74.3 億元，同比增長(zhǎng) 9.5%。企業(yè)綜合景氣指數(shù) 117.25，其中工業(yè) 121.2，建筑業(yè) 71.43，服務(wù)業(yè) 100，批發(fā)零售貿(mào)易 104.44，房地產(chǎn)業(yè) 116.67，信息傳輸業(yè) 166.67，住宿和餐飲業(yè) 160。從這些數(shù)據(jù)中我們可以看到，黃石市的已經(jīng)擺脫了“分流”的陰影，逐步從低谷中走出來(lái)，整個(gè)宏觀狀況逐步好轉(zhuǎn)，也帶動(dòng)了居民收入和消費(fèi)力的提高。統(tǒng)計(jì)報(bào)表顯示：截止 2003 年 9 月，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 99.4%，基本趨于平穩(wěn)。2003 年前九城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計(jì)達(dá)到 5482 元，預(yù)計(jì)全年為 7309 元，同比增長(zhǎng) 7.4%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性累計(jì)達(dá)

9、到 4548 元，預(yù)計(jì)全年為 6064 元，同比增長(zhǎng) 13.7%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入累計(jì)達(dá)到 1272 元，預(yù)計(jì)全年為 1696 元，同比增長(zhǎng) 6.38%。從這些數(shù)據(jù)可以看出，黃石市的人均收入已經(jīng)走出低谷，其人均收入和消費(fèi)均高于平均水平，而且其增長(zhǎng)趨勢(shì)也相當(dāng)良好。2003 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：（：元）5482600050004000300020001000045481272人均可支配收入累計(jì)人均消費(fèi)性2003 年居民消費(fèi)增長(zhǎng)率：16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%可支配收入增長(zhǎng)率人均消費(fèi)性增長(zhǎng)率人均現(xiàn)金收入增長(zhǎng)率13.70%7.40%

10、6.38%三、居民生活1、人口結(jié)構(gòu)根據(jù)黃石市第五次人口普查的結(jié)果，黃石市全市人口為247.64 萬(wàn)人（包括外來(lái)常住人口，不包括常年外出人口），同第四次人口普查時(shí)的 213.83 萬(wàn)人相比，十年零四共增加了 33.81 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 15.81%，平均每年增長(zhǎng) 3.27 萬(wàn)人,年平均增長(zhǎng)率為 1.43%。全市 6 個(gè)縣（市、區(qū)）的人口分布密度如下：地區(qū)人口密度全市247.64 萬(wàn)人540 人/平方公里大冶市87.36 萬(wàn)人558 人/平方公里陽(yáng)新縣94.91 萬(wàn)人341 人/平方公里黃石港區(qū)19.66 萬(wàn)人5757 人/平方公里西塞山區(qū)24.40 萬(wàn)人2171 人/平方公里下陸區(qū)14.66 萬(wàn)人2

11、536 人/平方公里鐵山區(qū)6.65 萬(wàn)人2256 人/平方公里開(kāi)發(fā)區(qū)5.02 萬(wàn)人其中：團(tuán)城山街道 3.91 萬(wàn)人并入了下陸區(qū)，農(nóng)場(chǎng)1.11 萬(wàn)人并入了黃石港區(qū)。截止 2000 年 11 月 1 日 0 時(shí)，全市共有家庭 61.24，家庭戶人口為 234.78 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?94.80%，平均家庭規(guī)模為 3.83 人，比 1990 年的 4.33 人下降了 0.50 人。全市人口中 0-14 歲的人口為 64.58 萬(wàn)人，占 26.08%；15-64 歲的人口為 170.39 萬(wàn)人，占 68.80%；65 歲以上的人口為 12.67萬(wàn)人，占 5.12%。全市的人口中，接受大學(xué)（指大專(zhuān)以上）

12、教育的 9.31 萬(wàn)人，占 3.76%；接受高中（含中專(zhuān)）教育的32.04 萬(wàn)人，占 12.94%；接受初中教育的 79.68 萬(wàn)人，占32.18%；接受小學(xué)教育的 91.67 萬(wàn)人，占 37.02%；全市的人口中，居住的人口為 122.14 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?9.32% ；居住在鄉(xiāng)村人口為 125.50 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.68%。2、居住水平黃石市的人均居住面積達(dá)到12.5 ，居住面積比較寬松，但是由于城區(qū)老化、環(huán)境惡劣、物業(yè)管理落后，黃石市居民對(duì)居住現(xiàn)狀普遍不滿，有著二次置業(yè)需求。第二部分 黃石市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與一、黃石市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)（一）黃石市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入增長(zhǎng)初期2003 年 1

13、0 月 24 日一年一度的黃石會(huì)順利舉行，會(huì)一改往年的冷清，三天時(shí)間共成交房屋 1200 余套，成交面積 13.26 萬(wàn)平米，成交金額 1.4 億，其中存量房 84 套，面積 9490.82 成交金額 594.69 萬(wàn)元 ；商品房 1087 套，面積 112598.56 成交金額 1.26 億元；房改房 70 套，面積4790.31 成交金額 264.4 萬(wàn)元，抵押按揭 34 套，面積9325.49，成交金額 821.85 萬(wàn)元。2003 年成交面積的相對(duì)指數(shù)：（：平方米）120000100000800006000040000112598.562000009490.829325.494790.

14、31存量房商品房房改房抵押按揭2003 年成交房屋總量相對(duì)指數(shù)：（：套）120010008006004002000存量房商品房房改房抵押按揭2003 年成交房屋價(jià)格相對(duì)指數(shù)：（：萬(wàn)元）1400012000100008000600040002000012600821.85594.69264.4存量房商品房房改房抵押按揭2003 年會(huì)三天的額1.4 億元，是去年會(huì)的兩倍，成績(jī)喜人。（二）房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步上揚(yáng)從會(huì)反饋的信息和我們的情況來(lái)看，黃石市在以黃石大道、頤陽(yáng)路、路、華新二路為中心的圈子里，新建樓盤(pán)的起價(jià)均在 1600 元/以上。上窖帶電梯的小、團(tuán)城山部分樓盤(pán)達(dá)到了 1300 元/以上，而陳家灣廣場(chǎng)

15、一帶由于規(guī)模開(kāi)發(fā)，其房?jī)r(jià)也達(dá)到了 1600 元/。房?jī)r(jià)的平均漲幅達(dá)到了 15%-20%。從市場(chǎng)的反映和房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲來(lái)看，黃石的房?jī)r(jià)正處于一個(gè)上升通道，而且顯然是居民需求和能力的雙重提高帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上揚(yáng)。據(jù)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，黃石市民對(duì)房屋總價(jià)的平均可承受價(jià)值從 2002 年的 3-8 萬(wàn)提高到現(xiàn)在的 5-15 萬(wàn)，這一切正是黃石市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始繁榮的征兆。（三）黃石房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的分析黃石市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前之呈現(xiàn)火爆景象，主要源于以下：1、老城區(qū)大面積改造，同時(shí)對(duì)二次置業(yè)積極鼓勵(lì)，使得大部分的黃石市民產(chǎn)生了較大的購(gòu)房需求。需求量的逐步增大拉動(dòng)了黃石市房地產(chǎn)供給市場(chǎng)。今年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，近幾

16、年來(lái)黃石市的住宅年需求量達(dá) 65 萬(wàn)平米，這一增長(zhǎng)趨勢(shì)將繼續(xù)維持。2、從 2002 年開(kāi)始，黃石市發(fā)展逐步擺脫了國(guó)有企業(yè)虧損和分流的影響而開(kāi)始復(fù)蘇。就受影響最大的工業(yè)來(lái)講 2003 年 1-10 月完成的工業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng)了18.03% ， 其中水泥同比增長(zhǎng) 26.75% ， 成品鋼同比增長(zhǎng)21.11%，鋁、原料藥、中成藥、同比分別增長(zhǎng) 53.32%、257%、66.59%?？梢钥吹近S石市的各個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)都在高速增長(zhǎng)當(dāng)中，這無(wú)疑加大了黃石市民的置業(yè)信心。3、二手房市的活躍為大量當(dāng)?shù)鼐用駬Q房提供了機(jī)會(huì)，他們一般選擇轉(zhuǎn)讓舊房和新房同步進(jìn)行的形式，新建住宅的需求大量增加。4、按揭的門(mén)檻越來(lái)越低，手續(xù)也

17、更為方便，使得提前消費(fèi)、購(gòu)房的觀念深入人心。5、在利息下降、持續(xù)的形勢(shì)下，當(dāng)?shù)啬承C(jī)構(gòu)和部分市民已把房地產(chǎn)投資作為重要方式，推動(dòng)了房地產(chǎn)量的攀升。二、竣工三年以上“樓盤(pán)空置率”通過(guò)對(duì)宏達(dá)居住小區(qū)、亞光新村、住宅小區(qū)等早期竣工樓盤(pán)的實(shí)地，結(jié)合管理部門(mén)提供的信息，目前黃石市竣工三年以上樓盤(pán)空置率3%（樓盤(pán)空置率中不包含企業(yè)的建房）。三、黃石市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況（一）黃石市主要樓盤(pán)供給規(guī)模及銷(xiāo)售狀況黃石現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不大，所有開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力只有 80 萬(wàn)平米，實(shí)際開(kāi)發(fā)規(guī)模則更小。通過(guò)對(duì)黃石市在售（含部分在建）樓盤(pán)（如順佳花園、天方百花園、湖濱花園、長(zhǎng)龍象、豪庭、冶鋼房、青龍、百嘉苑、鐵路房

18、、鼎鑫廣場(chǎng)、大可、武夷花園等）的摸底結(jié)果顯示，當(dāng)前的實(shí)際開(kāi)發(fā)總規(guī)模有限，單項(xiàng)工程規(guī)模（用地面積）超過(guò) 10 萬(wàn)平方米的極為鮮見(jiàn)。具體情況如下:1、黃石市主要在售樓盤(pán)供給綜合情況（表 1）：物業(yè)名稱及位置物業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)物業(yè)銷(xiāo)售情況備注順佳花園位置：湖濱西路與師院路交界處總用地面積 28000 平方米， 總面積 48000 平方米,容積率 1.722002 年 5 月開(kāi)建，到今年 8 月銷(xiāo)售率95%以上小區(qū)較，外立面效果差，質(zhì)量存在較大的問(wèn)題總共 15 棟，500 戶價(jià)格：960-1000 元/M2天方百花園 位置：湖濱路與路交匯處總占地面積 12.23 萬(wàn)平方米，總面積 20.9 萬(wàn)平方米，容積率

19、 1.7一期五棟從 2000 年開(kāi)始至今，總198 套，售 120 套銷(xiāo)售率 60%小區(qū)規(guī)模及小區(qū)形象在黃石首屈一指，其中 150 平方米大戶型熱銷(xiāo)，而小面積戶型銷(xiāo)售情況不太理想共由 29 棟多層和 2 棟小高層住宅樓價(jià)格：1308-1400元/M2湖濱花園位置：頤陽(yáng)路與湖濱大道交界處3 棟住房已銷(xiāo)售一空， 尚留幾間在團(tuán)城山附近購(gòu)地 245 畝 1.01億長(zhǎng)龍象 位置：湖濱大道45 號(hào)（京華路口正對(duì)面）共由 3 棟的組成價(jià)格：1480-1800 元/M2總共 160 套“比肩水準(zhǔn)，銷(xiāo)售率達(dá)到 70%復(fù)興黃石光榮立志打造成為象工程”豪庭總占地面積總共 150 余套為您找回家的感覺(jué)總共由三棟商住樓

20、組成寫(xiě)字樓已售空天人合一自然美景，高尚生活引領(lǐng)主流價(jià)格：1660 起價(jià)住宅銷(xiāo)售率 70%冶鋼房 位置：湖濱大道總占地 2 公傾2002/8/1 開(kāi)工屬房，占地面積 40000M2總300 多套已基本售完物業(yè)素質(zhì)較差由 10組成價(jià)格：75M2 以內(nèi) 740/M2，超出面積 950/M2鐵路房位置：湖濱大道屬于內(nèi)部發(fā)售百嘉苑位置：路和蕪湖路交界處總占地 2273 M2總 50 套，銷(xiāo)售率57%總面積 13000 M2價(jià)格：1750/M2 總 15 層鼎鑫廣場(chǎng)位置：黃石大道與華新路匯處總占地六畝總 130 套，售 33套價(jià)格：1400-2000 多/M2青龍位置：團(tuán)城山開(kāi)發(fā)區(qū)，杭州西路。面積 150

21、00 平米總 42 套，還剩少量12 層寫(xiě)字樓和住宅寫(xiě)字樓剩兩層2、在售樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)度簡(jiǎn)表：120%100%80%60%40%20%0%98%95%90%85%80%74.60%70%70%60%57%49%51%43%25.40%40%30%30%20%15%10%5%2%數(shù)據(jù)顯示，黃石市在售樓盤(pán)銷(xiāo)售率約為 71%（但這已銷(xiāo)售量未銷(xiāo)售量?jī)r(jià)格：住宅 1300-1358/M2寫(xiě)字樓 1400/M2大可位置：團(tuán)城山開(kāi)發(fā)區(qū)，市教育局右側(cè)，南臨杭州西路總面積 35000 平方米總 48 套，售 12 套價(jià)格：1600-1750/M2小區(qū)住宅售完寫(xiě)字樓價(jià)格2000-6000/M2武夷花園位置：杭州西路與新

22、區(qū)一路交匯處由 5 棟多層組成銷(xiāo)售率 80%價(jià)格 1300-1480/M2店面價(jià)格 6800/M2些樓盤(pán)大部分處于黃石市中心地段）；差異較大，一般低檔住房在 1000 以下，中高檔一般在 1800 左右。中心區(qū)在建樓盤(pán)均價(jià)約為 1500 元/M2，其中以 150 M2 以上大戶型較為暢銷(xiāo)?？傮w價(jià)格處于上升階段。（二）黃石市房地產(chǎn)供給市場(chǎng)現(xiàn)存不足經(jīng)過(guò)大量的實(shí)地和數(shù)據(jù)收集，黃石市的房地產(chǎn)供給市場(chǎng)程度不同地存在諸多缺陷。1、缺乏完善的社區(qū)，社區(qū)及物業(yè)管理存在不少問(wèn)題：（1）外立面的視覺(jué)沖擊很差，小區(qū)形象不美觀。很多樓盤(pán)風(fēng)格老套，缺乏先進(jìn)的花園住宅理念，整體水平尚處于較為初級(jí)的階段；（2）存在虛假宣傳

23、情況。很多小區(qū)宣傳的效果圖效果不錯(cuò)，但實(shí)際情況卻有很大偏差，造成消費(fèi)者對(duì)的不信任；（3）物業(yè)管理差，小區(qū)清潔，維護(hù)，治安等均存在嚴(yán)重的問(wèn)題；（4）部分樓盤(pán)居住空間分區(qū)不合理，采光、通風(fēng)不夠理想，戶型設(shè)計(jì)不合理，房間的功能分區(qū)不明確，業(yè)主生活環(huán)境、質(zhì)量不盡如人意；（5）部分存在質(zhì)量問(wèn)題；（6）缺乏完整的社區(qū)，景觀設(shè)計(jì)缺乏新意，社區(qū)配套善。2、大部分樓盤(pán)推廣力度不夠，樓盤(pán)的差異化力度不大，特色不夠鮮明，包裝手法落后，沖擊力不大。盲目追趕潮流，脫離市場(chǎng)現(xiàn)狀。沒(méi)有貼近消費(fèi)者的心理及接受程度。但從整體上來(lái)說(shuō)，盡管相當(dāng)部分樓盤(pán)存在質(zhì)量、戶型、配套設(shè)施、物業(yè)管理等各方面問(wèn)題，但仍保持了不錯(cuò)的銷(xiāo)售行情，售價(jià)也

24、處于上升階段。例如，建成的“順佳花園”樓盤(pán)（2002 年 5 月開(kāi)工），外立面視覺(jué)效果較差，小區(qū)配套設(shè)施十分欠缺，小區(qū)內(nèi)的附屬較亂，自搭自建現(xiàn)象嚴(yán)重，但截止 2003 年 8 月該樓盤(pán)銷(xiāo)售率已達(dá) 95%。這與黃石居民當(dāng)前的購(gòu)房欲望和能力緊密相關(guān)。四、黃石房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況黃石作為的第二大工業(yè)城市，國(guó)有企業(yè)眾多，近年來(lái)的國(guó)企分流對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鲩L(zhǎng)造成一定影響，居民住房消費(fèi)能力受到抑制，前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)曾一度。進(jìn)入 2003 年以來(lái)，隨著國(guó)企逐步趨于穩(wěn)定，尤其是國(guó)家宏觀的好轉(zhuǎn)和黃石的復(fù)蘇，黃石的房地產(chǎn)需求市場(chǎng)迎來(lái)了新一輪的增長(zhǎng)期。根據(jù)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2003 年黃石市民對(duì)住宅需求量超過(guò) 60 萬(wàn)平米。為

25、了進(jìn)一步明確黃石房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的總體狀況，我們針對(duì)不業(yè)和職位結(jié)構(gòu)的當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行了分類(lèi)抽樣，調(diào)查內(nèi)容主要包括與需求市場(chǎng)最為關(guān)聯(lián)的收入狀況、購(gòu)房欲望等具體類(lèi)目。具體情況如下：（表 2）單位職業(yè)基本收入水平(元/月)隱性收入購(gòu)房消費(fèi)指數(shù)學(xué)校普通教師1500管理1800有儲(chǔ)蓄員8001000管理1500有醫(yī)院醫(yī)生25003000有護(hù)士10001500從表中不難看出，黃石的主力購(gòu)房群體應(yīng)集中在：學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)、財(cái)稅系統(tǒng)、大型國(guó)企的中管理、這部分的工資收入水平較穩(wěn)定另外還有一定的隱形收入，他們的購(gòu)房指數(shù)相對(duì)較高；另外一個(gè)群體為：中小型私管理56 萬(wàn)年薪有一般職員8001000機(jī)關(guān)中層管理1500有財(cái)稅管

26、理年薪有一般職員1000管理15001800有大型國(guó)企普通職工7001000中層管理13001800有管理年薪有職工500服務(wù)行業(yè)一般服務(wù)員300500資深服務(wù)員700800特殊服務(wù)員15003000有中小私營(yíng)主私營(yíng)主30 萬(wàn)/年100 萬(wàn)/年小商販400600經(jīng)營(yíng)戶沿街5000/年100000/年?duì)I主、經(jīng)營(yíng)戶，這部分人的收入比較靈活，可支配的資金相對(duì)寬松，他們也是購(gòu)房群體中比較活躍的一塊。發(fā)現(xiàn)，這些潛在購(gòu)房群體對(duì)當(dāng)前房市的看法及其消費(fèi)取向主要集中在以下幾方面：1、渴望良好的居住環(huán)境，對(duì)于社區(qū)有著十分向往和好感；2、傾向于 100 左右的二、三房， 對(duì)價(jià)格的反應(yīng)是很敏感，他們當(dāng)中相當(dāng)一大部分人

27、置業(yè)的首要考慮因素就是價(jià)格；3、消費(fèi)理念總體還是比較超前，對(duì)很多高檔社區(qū)雖然沒(méi)有明確的概念，但是通過(guò)各種途徑獲得了一些初步的認(rèn)識(shí)；4、雖然對(duì)交通的便利性十分注重，但是他們也表示只要小區(qū)素質(zhì)好，也可以考慮；5、一般都對(duì)環(huán)境、物業(yè)，樓盤(pán)形象要求較高，渴望一個(gè)質(zhì)量較高、價(jià)格合理的生活社區(qū)；6、普遍反應(yīng)現(xiàn)有樓盤(pán)整體素質(zhì)不高，尚未達(dá)到他們的期望值，尤其對(duì)樓盤(pán)的整體環(huán)境和物業(yè)管理存在著較大不滿；7、對(duì)現(xiàn)有樓盤(pán)的戶型及景觀設(shè)計(jì)提出更高要求。從我們對(duì)樓盤(pán)的實(shí)地和當(dāng)?shù)鼐佑车那闆r來(lái)看，黃石市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和還處于發(fā)展初級(jí)階段，其現(xiàn)有小區(qū)的配套、園林、戶型、外立面乃至質(zhì)量確實(shí)存在較多問(wèn)題。黃石市現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著

28、“市民想買(mǎi)好房，市場(chǎng)沒(méi)有好房”的現(xiàn)狀，我們?cè)诜空箷?huì)上聽(tīng)到市民的心聲是“我們需要黃石的住宅小區(qū)能象、上海等大城市一樣”、“如果綠化、物業(yè)管理好一些，我們寧可多花點(diǎn)錢(qián)”、“我還是希望一步到位，幾十年后也覺(jué)得太過(guò)時(shí)”、“住好了，一輩子都好了！”。五、黃石市房地產(chǎn)趨勢(shì)黃石市房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)主要取決于兩方面因素：一是、省宏觀增長(zhǎng)趨勢(shì)與、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)；二是黃石市房地產(chǎn)供需狀況?？傮w上，2003 年開(kāi)始，、的宏觀進(jìn)入了新一輪高速增長(zhǎng)期，據(jù)權(quán)威研究機(jī)構(gòu)及專(zhuān)業(yè)分析，新一輪高速增長(zhǎng)期將維持 710 年；黃石方面，供需兩旺的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，這一趨勢(shì)與當(dāng)?shù)卦鲩L(zhǎng)相適應(yīng)也將維持較長(zhǎng)時(shí)期，誰(shuí)在新一輪房

29、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中取得先機(jī)，誰(shuí)就能獲得市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。未來(lái)具體趨勢(shì)如下：1、從宏觀上看，黃石市的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)良性發(fā)展的態(tài)勢(shì)，工業(yè)總產(chǎn)值、人均可支配收入、居民住房的需求正在穩(wěn)步上升，而 2003 年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的欣榮景象顯示了當(dāng)?shù)厥忻裨诮窈髱啄甑闹脴I(yè)情緒將不斷高漲；2、市民的購(gòu)房觀念愈顯成熟，消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，在購(gòu)房居住甚至投資行為上表現(xiàn)為長(zhǎng)期性，對(duì)高檔住宅需求的潛在客戶逐步增多；3、受和發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的影響，黃石市民對(duì)住宅的理解更加深刻，更加注重未來(lái)居住環(huán)境的品質(zhì)和風(fēng)格。加之黃石市的污染十分嚴(yán)重，“”、“歐式”、“復(fù)合型社區(qū)”、“花園、園林社區(qū)”、“人性化社區(qū)”將成為黃石今后幾年住宅需求

30、的主流；4、前期黃石市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都很有限，難管理、規(guī)?；母呱猩鐓^(qū)。隨著市民消費(fèi)水準(zhǔn)的提高，規(guī)?；拇笮透呱猩鐓^(qū)將會(huì)成為人的向往；5、貧富懸殊的進(jìn)一步拉大使得市場(chǎng)對(duì)住宅的需求呈現(xiàn)兩極分化相當(dāng)嚴(yán)重，但是高收入者的消費(fèi)能力和需求將會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階，在近兩年內(nèi)，高收入者將成為黃石新建的消費(fèi)主流；6、隨著大量的更質(zhì)的住宅開(kāi)發(fā)，黃石市的房?jī)r(jià)將仍然持續(xù)上漲，但中心區(qū)的上漲幅度會(huì)趨緩，城市近郊將在“新都市”概念的帶動(dòng)下，憑借良好的環(huán)境和未來(lái)的前景將會(huì)在房?jī)r(jià)上放量大增；7、產(chǎn)權(quán)式商鋪概念興起。第三部分項(xiàng)目可行性分析一、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于黃石市與鄂州市的交界處，黃石市的黃石港區(qū)，緊靠武黃高速、花馬湖，環(huán)境優(yōu)美、

31、地勢(shì)平整。用地面積 1600 畝，其中 200 畝為市場(chǎng)建設(shè)用地，1400 畝為住宅建設(shè)用地。該地塊依山傍水，視野開(kāi)闊，無(wú)污染，是“旅游、度新興省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的 SWTO 分析（一）優(yōu)勢(shì)（Strongpoint）1、本地塊靠水背山、極佳，其優(yōu)美的自然環(huán)境、清新的市郊空氣使其成為黃石市唯一一塊沒(méi)有受到污染的地塊，其先天優(yōu)勢(shì)是無(wú)庸質(zhì)疑的。2、黃石市的開(kāi)發(fā)商實(shí)力均不強(qiáng)，其小區(qū)開(kāi)發(fā)無(wú)論是規(guī)模、品質(zhì)、配套、外立面都相對(duì)落后，如果開(kāi)發(fā)商本著提高黃石市住宅的品質(zhì)的開(kāi)發(fā)精神，帶入先進(jìn)設(shè)計(jì)理念、以人為本，必將在黃石的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成轟動(dòng)，成就樓王。3、項(xiàng)目規(guī)模宏大，緊靠武黃高速，可以實(shí)現(xiàn)多層次的區(qū)位開(kāi)發(fā)

32、和大面積的園林配套，必將拉大與其他樓盤(pán)的品質(zhì)距離，造成差異化。4、地塊地價(jià)十分便宜，相對(duì)市區(qū)、團(tuán)城山地塊地價(jià)，甚至是對(duì)面“錦繡江南”項(xiàng)目的地價(jià)都有較大優(yōu)勢(shì)，在降低成本的同時(shí)也為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“低價(jià)高質(zhì)”提供了條件，增加了市場(chǎng)吸引力。（二）劣勢(shì)(Weakness)1、開(kāi)發(fā)商首次進(jìn)入黃石市場(chǎng)，對(duì)黃石市場(chǎng)并不熟悉，需要大量的市場(chǎng)論證分析，這將會(huì)消耗大量的人力物力。2、項(xiàng)目地處城郊，交通并不便利，僅有 16 路車(chē)停靠，如果不其交通狀況，將大大制約項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度。3、項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大，如果前期的及沒(méi)有造成應(yīng)有的熱銷(xiāo)局面，將為后期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成財(cái)務(wù)。4、地塊地處黃石與鄂州兩市的交界，區(qū)域劃分很模糊，將為項(xiàng)目的業(yè)主的

33、教育、生活帶來(lái)一些不便。所以前期開(kāi)發(fā)商應(yīng)該和協(xié)商，盡量解決此類(lèi)問(wèn)題，以免發(fā)生不必要的糾紛。（五）地塊周邊的配套設(shè)施十分善，一些生活的基本設(shè)施配套需完善。以上各點(diǎn)劣勢(shì)雖然明顯，但是我司相信在開(kāi)發(fā)商和我們的共同努力下，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)和各解決方案的提出，項(xiàng)目的劣勢(shì)都可以得到相應(yīng)的彌補(bǔ)。（三）機(jī)會(huì)(Opportu)1、黃石市區(qū)住宅的老化和舊城區(qū)的拆遷改造使得潛在客戶大量出現(xiàn)，環(huán)境的轉(zhuǎn)好也加大了潛在客戶的置業(yè)信心，本項(xiàng)目位于的新區(qū)，如果能消費(fèi)者的超前意識(shí)，加上政策指引，項(xiàng)目將會(huì)吸引大多數(shù)潛在客戶的眼光。2、項(xiàng)目所處的環(huán)境良好，十分符合黃石市民的住宅理念，如果能在和宣傳上迎合他們的消費(fèi)心理，項(xiàng)目將得到空前

34、的關(guān)注，銷(xiāo)售熱潮。3、黃石現(xiàn)有的樓盤(pán)存在諸多問(wèn)題，如果能在和設(shè)計(jì)中避免這些問(wèn)題將會(huì)很快樹(shù)立項(xiàng)目良好的形象。4、黃石市貧富懸殊巨大，高端市場(chǎng)將有著很高的消費(fèi)支撐能力，如果能打開(kāi)高端市場(chǎng)，項(xiàng)目的銷(xiāo)售將會(huì)十分順利。5、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣力度太小，如果能在推廣力度，宣傳，形式上下足工夫，必將形成項(xiàng)目在黃石地產(chǎn)項(xiàng)目“龍頭”的地位。6、黃石市十分缺乏檔次高、環(huán)境好的住宅小區(qū)，市場(chǎng)需求量相當(dāng)?shù)拇螅绻卯?dāng)，其市場(chǎng)去化能力和市場(chǎng)支撐力是很大的。（四）威脅(Threat)1、市區(qū)開(kāi)發(fā)了大量的新盤(pán)，雖然存在很多問(wèn)題，但是黃石大部分的市民仍然對(duì)市中區(qū)有著濃厚的都市情節(jié)，市區(qū)內(nèi)的新盤(pán)將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的潛在客戶造成分流。2、項(xiàng)目

35、對(duì)面的“錦繡江南”項(xiàng)目已經(jīng)初具雛形，其市場(chǎng)推廣和形象宣傳已經(jīng)先行一步、深入人心，此項(xiàng)目后期的繼續(xù)開(kāi)發(fā)必將引起客戶的一部分分流。3、項(xiàng)目地處城郊，客戶心理距離較大，項(xiàng)目周邊十分荒涼，如何搞好工地形象將是考驗(yàn)。4、相對(duì)于團(tuán)城山地塊，本地塊在市民心目中沒(méi)有相等的關(guān)注度，團(tuán)城山地塊的大量開(kāi)發(fā)對(duì)項(xiàng)目有著很大的威脅，所以如何提高地塊所在的知名度，挖掘地塊獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)將是本地塊能否引起關(guān)注的關(guān)鍵。本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“團(tuán)城山”地塊，我們給予了特別關(guān)注。實(shí)地勘察發(fā)現(xiàn)， “團(tuán)城山”相對(duì)本地塊距離市區(qū)較近，市民對(duì)其的關(guān)注程度和認(rèn)知度相當(dāng)高，因而相對(duì)具有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。此外，“團(tuán)城山”的所處環(huán)境和自然風(fēng)景與本項(xiàng)目所在地可

36、相媲美。但具體比較，我方項(xiàng)目也具有明顯優(yōu)勢(shì)：1、本地塊的地價(jià)較之“團(tuán)城山”項(xiàng)目具有成本優(yōu)勢(shì)；2、團(tuán)城山的區(qū)域物業(yè)價(jià)格較高，在當(dāng)?shù)厥忻裥闹幸呀?jīng)產(chǎn)生了一定抵觸心理；3、團(tuán)城山畢竟離市區(qū)較近，不同程度上受到了污染，而本項(xiàng)目地處市郊，是黃石市唯一一塊沒(méi)有受到污染的地塊；4、團(tuán)城山一些項(xiàng)目已先行建成并進(jìn)入推廣階段，我方可以吸取其經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)避免對(duì)方開(kāi)發(fā)建設(shè)中的不足和失敗教訓(xùn)，以進(jìn)一步強(qiáng)化我方項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)；從以上的分析當(dāng)中我們可以看出，本項(xiàng)目是“機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在”，成敗的關(guān)鍵就在于項(xiàng)目如何、推廣以及項(xiàng)目主題的探求。三、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分黃石市轄四區(qū)、兩縣，人口 240，市區(qū)人口 80 余萬(wàn)，市場(chǎng)潛力非常巨大，但我

37、們應(yīng)該看到黃石普通市民的收入有限，他們雖然有著居住環(huán)境的欲望，但是在短期內(nèi)還很難具備消費(fèi)能力。發(fā)現(xiàn)，黃石市的貧富懸殊十分巨大，在大型國(guó)有企業(yè)、教師、醫(yī)院、財(cái)稅、等領(lǐng)域中的中管理者的收入是相當(dāng)可觀的，在周邊縣市還有著大量的私人礦主，他們的收入更是相當(dāng)驚人。統(tǒng)計(jì)顯示，黃石月收入在 5000 元以上的居民大約占到全市人口的 5%，即 10 萬(wàn)人左右，他們的潛力相當(dāng)之強(qiáng)。在項(xiàng)目前期相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，黃石市的這部分高收入階層將是購(gòu)房的主流，也是我們目標(biāo)消費(fèi)群體重點(diǎn)爭(zhēng)取的對(duì)象。而周邊縣市如大冶、陽(yáng)新的高收入者將會(huì)是推動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售的后繼力量。據(jù)此，我們認(rèn)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)分為三個(gè)層次，成為消費(fèi)金字塔，每個(gè)層次在消

38、費(fèi)力上互相補(bǔ)充，在消費(fèi)時(shí)間上層層延續(xù)。這三個(gè)層次。四、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者心理分析明確目標(biāo)市場(chǎng)之后，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者心理也將是我司研究的重點(diǎn)。對(duì)他們需的探求將為項(xiàng)目的形象和、設(shè)計(jì)提供依據(jù)，為項(xiàng)目的推廣打下基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)深入，這部分目標(biāo)客戶主要體現(xiàn)了以下需求特征：1、這部分都屬于二次置業(yè)，其對(duì)住宅的需已經(jīng)從滿足生活居住上升到滿足心理居住，即他們希望住宅環(huán)境好、配套全、物業(yè)管理周到、檔次高、小區(qū)形象好。2、他們的交際面廣，外出機(jī)會(huì)多，觀念比較超前，所以普通市民周邊縣市高收入者黃石市區(qū)高收入者他們對(duì)大城市的住宅小區(qū)有著很濃厚的感情。3、對(duì)戶型的要求很高，要求分區(qū)合理、采光通風(fēng)好、尊貴氣派，比較認(rèn)可落地窗、凸

39、窗、觀景陽(yáng)臺(tái)等先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念。4、對(duì)小區(qū)的景觀園林比較注重，對(duì)于美麗的小區(qū)環(huán)境十分向往，要求符合健康、陽(yáng)光、前衛(wèi)、西化的風(fēng)格。5、他們對(duì)價(jià)格并不十分關(guān)注，只要小區(qū)環(huán)境好、設(shè)計(jì)合理，迎合他們的消費(fèi)心理，價(jià)格因素考慮較少。6、對(duì)于市場(chǎng)而言，周邊縣市由于重工業(yè)發(fā)達(dá)，污染相當(dāng)嚴(yán)重，加之其交通相對(duì)方便，他們對(duì)住宅的首要需求就是環(huán)境好、 空氣質(zhì)量?jī)?yōu)。五、項(xiàng)目市場(chǎng)本項(xiàng)目的市場(chǎng)為：即 1400 畝住宅用以建設(shè)多層公寓、聯(lián)排別墅、臨湖小高層觀景樓、臨湖獨(dú)體別墅 4 種物業(yè)類(lèi)型。4 種物業(yè)類(lèi)型統(tǒng)籌、因地制宜、階段開(kāi)發(fā)、和諧共融。以多層公寓。復(fù)合型高尚住宅社區(qū)按照現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)規(guī)格進(jìn)行整體用地、設(shè)計(jì)、景觀布置及配套建

40、設(shè)。六、項(xiàng)目可行性依據(jù)1、2003 年開(kāi)始黃石房地產(chǎn)需求市場(chǎng)已進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)周期（7-10 年），黃石穩(wěn)步增長(zhǎng)、當(dāng)?shù)鼐用褡》肯M(fèi)理念趨于成熟、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也逐步穩(wěn)健，因而黃石房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去的大起大落局面將不再出現(xiàn)。無(wú)論從開(kāi)發(fā)入市時(shí)機(jī)還是開(kāi)發(fā)前景來(lái)說(shuō)，這對(duì)于我方進(jìn)行規(guī)模建設(shè)都是極大利好；2、黃石市當(dāng)前尚未出現(xiàn)成規(guī)模、質(zhì)的高尚住宅社區(qū)，而當(dāng)?shù)叵喈?dāng)部分居民已經(jīng)表現(xiàn)出對(duì)此類(lèi)住宅的強(qiáng)烈和購(gòu)買(mǎi)愿望；3、從力而言，當(dāng)?shù)丶哿苏既丝诳倲?shù) 5%，約 10 萬(wàn)的高收入者（見(jiàn)表 2），顯示這部分群體對(duì)居住條件要求較高，對(duì)住宅社區(qū)具有一定程度的認(rèn)識(shí)。他們當(dāng)前的指數(shù)相對(duì)較高，整體較好、景觀綠化優(yōu)美的高尚住宅社區(qū)將成為其中相當(dāng)部分消費(fèi)者的首選；4、當(dāng)前黃石也有類(lèi)似順佳花園、天方百花園的住宅小區(qū)，盡管這些小區(qū)在許多方面不盡人意，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者也向我們指出了這樣那樣的問(wèn)題，但從市場(chǎng)反映情況來(lái)看，這些小區(qū)銷(xiāo)售狀況良好，而且逐步攀升?？梢?jiàn)，黃石的住宅小區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大；5、本項(xiàng)目地處城郊，其最大優(yōu)勢(shì)便是自然環(huán)境幽雅、無(wú)污染、整體性強(qiáng)，在作為第二大工業(yè)城市的黃石市更是難得，這些優(yōu)勢(shì)與高尚住宅社區(qū)建設(shè)要求正是相得益彰。一方面迎合了越來(lái)越多的黃石市民“居住向郊區(qū)轉(zhuǎn)移”的發(fā)展趨勢(shì)，需求市場(chǎng)只會(huì)越來(lái)越廣闊；另一方面滿足了高收入群體住房消費(fèi)理念升級(jí)，對(duì)居住環(huán)境和社區(qū)更為考究的需求。同樣，這