我國(guó)我國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛調(diào)查分析與對(duì)策建議

1、我國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛調(diào)查分析與對(duì)策建議作者：高新峰【摘要】目前，“小產(chǎn)權(quán)房”正在成為房地產(chǎn)業(yè)、新農(nóng)村建設(shè)和“城中村”改造中棘手難題。本論文從“小產(chǎn)權(quán)房”法律問(wèn)題入手，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”存在現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，分析其成因，剖析其困境，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛提出對(duì)策建議。【關(guān)鍵詞】：“小產(chǎn)權(quán)房”；城鄉(xiāng)二元體制；物權(quán)法；無(wú)效合同；、八刖言“小產(chǎn)權(quán)房”并非法律概念，通常是指村集體組織或開發(fā)商出售建筑在集體土地上不能流轉(zhuǎn)的房屋，并且不能取得國(guó)家頒發(fā)的正式產(chǎn)權(quán)證。近幾年，農(nóng)村尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部房屋大幅增值，受利益驅(qū)動(dòng)等多種因素，“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)愈來(lái)愈多的各種類型的糾紛，從一定程度上影響了社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。

2、為此，筆者通過(guò)調(diào)研進(jìn)一步深入分析“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛的特征、成因及防范對(duì)策。一、“小產(chǎn)權(quán)房”法律問(wèn)題探析（一）“小產(chǎn)權(quán)房”分類及相關(guān)法律政策與其它形式產(chǎn)權(quán)房區(qū)別。“小產(chǎn)權(quán)房”與商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房、公有住房、“無(wú)產(chǎn)權(quán)房”等房屋，在產(chǎn)生原因、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用范圍上有本質(zhì)區(qū)別，其流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生糾紛也應(yīng)區(qū)別對(duì)待?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不同于農(nóng)民私有合法房屋，更不同于新農(nóng)村建設(shè)修建專供安置村民居住房屋，此兩種為合法建筑并擁有合法產(chǎn)權(quán)，但不得任意流轉(zhuǎn)1。此類房屋與違法利用農(nóng)用地（如耕地、林地等）所建設(shè)房屋具有本質(zhì)不同，前者符合規(guī)劃（包括城市建設(shè)總體用地規(guī)劃和控制性規(guī)劃，或者根據(jù)城市總體規(guī)劃可以補(bǔ)辦建設(shè)手續(xù)），

3、后者則是違法占地違法建筑，談不上房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，因此不屬于“小產(chǎn)權(quán)房”。2“小產(chǎn)權(quán)房”的分類。第一類“小產(chǎn)權(quán)房”：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)違法建筑。第二類“小產(chǎn)權(quán)房”：在政府劃撥或出讓土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患不完全產(chǎn)權(quán)房。第三類“小產(chǎn)權(quán)房”：在軍隊(duì)享有使用權(quán)土地上進(jìn)行商品房開發(fā)，之后賣給軍人以外地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”2。3. 相關(guān)法律政策。根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第6條和中華人民共和國(guó)土地管理法第63條規(guī)定，僅國(guó)家所有土地才能用于房地產(chǎn)開發(fā)，農(nóng)村集體所有土地不能直接用于商品房開發(fā)建

4、設(shè)。僅通過(guò)國(guó)家相關(guān)部門補(bǔ)償征收后，變集體所有土地為國(guó)家所有土地，才能出讓給有資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)。國(guó)務(wù)院辦公廳在2008年1月11日下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策通知曾針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題作出批示，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。2011年11月，關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證若干意見政策發(fā)布，明確指出“小產(chǎn)權(quán)房”不得登記發(fā)證。2012年2月，國(guó)土部發(fā)言人表示將于2012年試點(diǎn)清理“小產(chǎn)權(quán)房”。（二）“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)糾紛特征從受理案件數(shù)來(lái)看，據(jù)開封兩級(jí)法院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2009年開封兩級(jí)法院共立案受理由“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)相

5、關(guān)糾紛案件172件；2010年共立案受理355件；2011年共立案受理此類案件419件。上述數(shù)字表明，“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)不僅未隨著政府禁令銷聲匿跡，反而愈演愈烈，持續(xù)呈上升態(tài)勢(shì)。1. 從訴訟類型來(lái)看，主要包括房屋買賣合同糾紛、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、房屋拆遷糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛等。2009年以來(lái)受理此類案件946件，其中房屋買賣合同糾紛86件,占9%;房屋拆遷糾紛436件，占46%;建設(shè)工程施工合同糾紛367件，占38.7%;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛36件，占3.8%;其他121件，占12.7%。2. 從審理結(jié)果來(lái)看，因“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)引發(fā)相關(guān)糾紛案件判決率呈下降趨勢(shì)，而調(diào)解、撤訴率卻呈上升

6、趨勢(shì)。2009年結(jié)案128件，判決24件，占18.7%，調(diào)解22件占17.1%，撤訴79件，占61.7%。2010年結(jié)案317件，判決26件，占8.2%，調(diào)解73件，占23%，撤訴216件，占68.1%。2011年結(jié)案336件，判決19件，占5.6%，調(diào)解80件，占23.8%，撤訴237件，占70.6%。上述案件平均審理期限3個(gè)半月。3. 從訴訟主體和訴訟起因來(lái)看，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”主體多為低收入群眾，尤其以下崗職工、外來(lái)務(wù)工人員為主。且此類案件買賣雙方基本上都履行了合同義務(wù)，出賣人交付住房，購(gòu)房人入住并給付了房款。訴訟起因多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房后遷補(bǔ)償價(jià)格高于原房屋買賣

7、價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。（二）“小產(chǎn)權(quán)房”存在的弊端及困境實(shí)踐中，“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多弊端，筆者認(rèn)為困境主要有個(gè)四方面：1. 影響社會(huì)誠(chéng)信。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法規(guī)定，法院不能適用商品房買賣法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購(gòu)房人權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同是無(wú)效，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求出售方退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據(jù)目前已審結(jié)案件來(lái)看，由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認(rèn)可，也不能在房管部門備案，根本不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此即使出售方違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買人要求賠償損失訴訟請(qǐng)求也將無(wú)法得到滿足。在使用房屋過(guò)程中，如果遇到房

8、屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)等問(wèn)題，購(gòu)房者救濟(jì)途徑非常有限。出售方違背誠(chéng)實(shí)信用原則，但法院的判決對(duì)于制止違信行為無(wú)絲毫意義可言2。2. 社會(huì)資源浪費(fèi)。違法用地和違法建設(shè)一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進(jìn)而損害了國(guó)家權(quán)益。在法律上講，大多都違法了國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，即主要表現(xiàn)為違反了“土地利用總體規(guī)劃”，又無(wú)法補(bǔ)辦用地或建設(shè)手續(xù)。在一定程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然解決了城鎮(zhèn)中低收入階層居住需求，但“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)且多采取強(qiáng)拆方式。強(qiáng)拆“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是對(duì)社會(huì)財(cái)富巨大浪費(fèi)，而且很可能激化社會(huì)矛盾，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定3。3. 法律之間沖突。從法律規(guī)定上看，依據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第30條規(guī)

9、定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。房屋蓋成后就取得了物權(quán)，并不需要取得產(chǎn)權(quán)證即享有物權(quán)。中華人民共和國(guó)物權(quán)法第31條規(guī)定：依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。房屋建成，只要買受人買了房，房子交付后，買受人取得了實(shí)際占有權(quán)利，沒(méi)有發(fā)證，物權(quán)無(wú)法發(fā)生變動(dòng)。同時(shí)，中華人民共和國(guó)物權(quán)法第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。據(jù)此，從理論上講，“小產(chǎn)權(quán)房”屋買賣合同應(yīng)該有效。

10、然而，根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定，因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。4. 法律風(fēng)險(xiǎn)。一是無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。即使買方取得有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)蓋章所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似文件，也不受法律保護(hù)，如果鄉(xiāng)政府或村委會(huì)反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價(jià)款，無(wú)法繼續(xù)保留房屋。二是存在交易風(fēng)險(xiǎn)。買方如果購(gòu)買預(yù)售“小產(chǎn)權(quán)房”，由于售房者不受政府監(jiān)管，行政機(jī)關(guān)也無(wú)法對(duì)預(yù)售行為審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無(wú)法交付情形，買方無(wú)法討回房款5。三是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”建設(shè)可能根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，買方利益很難得到維護(hù)。四是拆遷過(guò)程中

11、風(fēng)險(xiǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”在使用中如果遇到國(guó)家征收，買方甚至無(wú)法得到任何補(bǔ)償。二、“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛調(diào)查分析筆者以開封市兩級(jí)法院為例，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的糾紛進(jìn)行深入調(diào)查分析。（一）“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛現(xiàn)狀調(diào)查分析1“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛主體。在房?jī)r(jià)暴漲形勢(shì)下，低收入、進(jìn)城務(wù)工或做生意人群成“小產(chǎn)權(quán)房”主要購(gòu)買者。目前，農(nóng)村女青年結(jié)婚，向男方提出城里要買新房新現(xiàn)象日趨增多。這些農(nóng)村新婚青年在購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”中遇到土地權(quán)屬、房產(chǎn)權(quán)歸屬等方面尷尬，進(jìn)而訴諸法律，逐漸成為糾紛主體。1. 小產(chǎn)權(quán)房”糾紛成因?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”禁而不止，一直熱銷，究其原因，一是城市人口購(gòu)買集體土地房屋屬非法行為，但“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷多年且大部分房

12、屋并未被強(qiáng)拆，政府方面雖制止“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，但并未追究鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。二是城鄉(xiāng)土地二元產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)土地管理制度已無(wú)法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，這也是“小產(chǎn)權(quán)房”存在的根本原因。三是城市商品房?jī)r(jià)居高不下和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足，城鎮(zhèn)居民即使明知購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)產(chǎn)權(quán)證，但為改善居住條件，仍冒法律風(fēng)險(xiǎn)6。（二）當(dāng)前我國(guó)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處理辦法1限期拆除。我國(guó)土地管理法第73條、76條、77條、83條，以及城鄉(xiāng)規(guī)劃法第64條、65條、66條和68條均規(guī)定了“限期拆除”強(qiáng)制措施，這是我國(guó)法律針對(duì)違法建設(shè)的否定性評(píng)價(jià)，也是違法所導(dǎo)致法律后果。對(duì)于違法用地的行為，應(yīng)當(dāng)“恢復(fù)原狀

13、、退還土地”；對(duì)于違法建設(shè)，應(yīng)當(dāng)“限期拆除”，這是最嚴(yán)厲的法律制裁手段。2. 沒(méi)收違法建筑物。我國(guó)土地管理法第73條、76條規(guī)定了“沒(méi)收違法建筑物”的處罰方式。這是對(duì)于非法占用土地建設(shè)和非法改變土地用途進(jìn)行建設(shè)建筑物的，予以沒(méi)收建筑物和相關(guān)設(shè)施。3. 沒(méi)收違法所得。我國(guó)土地管理法第81條規(guī)定了“沒(méi)收違法所得”處罰方式，主要針對(duì)“擅自將集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的情形。4. 行政處罰法規(guī)定其他處罰方式。如警告、罰款、責(zé)令停止違法行為、暫扣或吊銷執(zhí)照、行政拘留等。（三）針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的民意調(diào)查在隨機(jī)選擇2295名購(gòu)房者中抽樣問(wèn)卷，經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)如下。是否影響是否造成社會(huì)法律之間是否存是

14、否存在是否能轉(zhuǎn)人員類別社會(huì)誠(chéng)信資源浪費(fèi)數(shù)有%是%新聞媒體989698.6%9495.9工作人員鄉(xiāng)鎮(zhèn)企18618197.5%18197.5業(yè)人員教師7517096.9%16996.6個(gè)體9618493.9%18694.7工商戶政法人員19819497.9%18894.7大學(xué)生18718699.6%17493.1村官村干部49849198.6%48697.6農(nóng)民5374899.3%74298.5合計(jì)2295225098.03%222096.73人在沖突法律風(fēng)險(xiǎn)為大產(chǎn)權(quán)房是%是%否%9799.19495.99799.118197.518197.518197.517298.316996.617096.

15、919297.918694.718493.919598.718894.719497.918498.317493.118699.649499.248697.649198.673697.874298.574899.3225198.08222096.73225198.08小產(chǎn)權(quán)房”糾紛防范對(duì)策建議結(jié)合開封市兩級(jí)法院三年來(lái)審判實(shí)踐，針對(duì)建議。小產(chǎn)權(quán)”引發(fā)的糾紛，筆者提出以下防范對(duì)策（一）從源頭切除隱患。“小產(chǎn)權(quán)房”的核心問(wèn)題在于土地問(wèn)題，只有妥善解決土地規(guī)劃和土地處置問(wèn)題，“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題才能得到徹底化解。2011年年底國(guó)土資源部下發(fā)關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證若干意見，明確表示“小產(chǎn)權(quán)房”不得登記和

16、發(fā)證。雖然國(guó)土資源部對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”態(tài)度一直很堅(jiān)決，但并沒(méi)有擋住一座座小產(chǎn)權(quán)樓房拔地而起。因此，必須從源頭切除隱患。只要發(fā)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”破土動(dòng)工就勒令停建；只要發(fā)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”公然出售就勒令停售。該拆除的不等賣出就強(qiáng)制拆除。此外，還必須徹底改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)規(guī)劃制度，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃建設(shè)，從根本上實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展7。（二）完善相關(guān)法律。現(xiàn)有法律對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)定是空白的，建議對(duì)中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律進(jìn)行完善，將涉及到土地所有權(quán)制度法律規(guī)范進(jìn)行整合，統(tǒng)一由政府行使土地所有權(quán)。改變國(guó)有土地、集體土地并存的所有制結(jié)構(gòu)，建立一

17、種全國(guó)統(tǒng)一的土地所有權(quán)制度，推動(dòng)農(nóng)村社會(huì)保障制度的建立8。（三）改善住房社會(huì)保障。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加社會(huì)保障性住房比例，改變我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)，廉租房僧多粥少的供應(yīng)現(xiàn)狀。在“商品住房?jī)r(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺個(gè)別直轄市”的范圍內(nèi)，進(jìn)行以下試點(diǎn)工作：一是對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)民新居工程和新型社區(qū)規(guī)劃正在建設(shè)中“小產(chǎn)權(quán)房”，按照相關(guān)要求加強(qiáng)管理，把用地類型以及建筑質(zhì)量、戶型設(shè)置等一并納入到規(guī)劃建設(shè)部門審查管理范圍。9二是已經(jīng)建設(shè)竣工的統(tǒng)一管理范疇，并入到廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障體系中。三是已經(jīng)銷售的，由購(gòu)買者通過(guò)補(bǔ)交出讓金等方式取得產(chǎn)權(quán)。四是拆遷“小產(chǎn)權(quán)房”的，要按實(shí)際地理位置和購(gòu)買宅基

18、地段差別地進(jìn)行進(jìn)行合理補(bǔ)償，具體由各村（居）委會(huì)制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)后報(bào)政府相關(guān)部分審批后實(shí)施。（四）加強(qiáng)土地管理執(zhí)法。嚴(yán)格規(guī)劃審查、項(xiàng)目審查、違法性審查等程序，對(duì)重大事項(xiàng)和歷史遺留問(wèn)題制定處置方案。對(duì)不符合規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)行為則要明令嚴(yán)加制止，樹立和保障城政府回收，或調(diào)整后用作經(jīng)濟(jì)市規(guī)劃建設(shè)管理嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性。不符合規(guī)劃，情節(jié)輕微的,適用房，或辦理規(guī)劃變更手續(xù)；對(duì)不符合規(guī)劃部分的，要拆除重建或進(jìn)行罰款等其他相應(yīng)處罰；違反規(guī)劃，情節(jié)嚴(yán)重的，停止建設(shè)、限期拆除或恢復(fù)土地用途等。民事程序上，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同糾紛的處理，要視情況不同，分別采取解除合同、損害賠償?shù)认鄳?yīng)救濟(jì)措施。（五）加大耕地保護(hù)力度。土地

19、對(duì)于中國(guó)農(nóng)民而言除了生存權(quán)以外，還承載著發(fā)展和社會(huì)保障等方面功能。因此，對(duì)于破壞耕地修建“小產(chǎn)權(quán)房”的違法行為要堅(jiān)決禁止。對(duì)于已經(jīng)濫占耕地修建房屋的，如果能退耕的堅(jiān)決退耕，不能退耕的補(bǔ)繳所有稅費(fèi)的基礎(chǔ)上嚴(yán)厲處罰。不符合土地規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”要認(rèn)定為違章建筑，并堅(jiān)決予以拆除。違法批準(zhǔn)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”或違法開工建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的，依法嚴(yán)厲追究相關(guān)人員的刑事責(zé)任。例如，北京一位國(guó)土部門官員因?qū)`法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)別墅區(qū)視而不見，被以玩忽職守罪判處拘役6個(gè)月，緩刑6個(gè)月。此是北京市首起因查處“小產(chǎn)權(quán)房”不力而追究國(guó)土部門人員的刑事責(zé)任案件。該小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目開發(fā)公司老總及其前妻，以及所處地區(qū)兩名村干部也分別被法院

20、以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪判刑10。（六）尊重事實(shí)并區(qū)別對(duì)待。一是農(nóng)村住宅如出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，經(jīng)本集體同意，且買受人符合宅基地使用權(quán)分配條件的，因民事行為不違反法律、法規(guī)和強(qiáng)制性規(guī)定，11該買賣有效。二是農(nóng)村住宅如出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織外居民的，因行為違反國(guó)家法律禁止性規(guī)定，買賣行為無(wú)效。三是農(nóng)村居民與本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外居民出資在其宅基地上聯(lián)合開發(fā)建房的，聯(lián)合建房人不能成為房屋共有人，但對(duì)與其合作農(nóng)村的居民享有債權(quán)，買賣無(wú)效。四是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方或共同投資在宅基地上建設(shè)農(nóng)村住宅的，即使一方為城鎮(zhèn)居民或戶籍未遷入的其他農(nóng)村居民，除雙方另有約定外，修建住宅應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。五是城鎮(zhèn)居民或非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因遺產(chǎn)繼承可取得農(nóng)村住宅所有權(quán)。六是關(guān)于農(nóng)村住贈(zèng)與合同有效。贈(zèng)與合同有效。宅贈(zèng)與合同的效力，受贈(zèng)主體如果符合前面所述農(nóng)村住宅買受人的限制條件,七是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在符合規(guī)劃情況下，在集體建設(shè)用地上建設(shè)住宅用于安置集體經(jīng)濟(jì)組織成員，購(gòu)房指標(biāo)如果在符合受讓條件的內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓的，買賣有效。結(jié)語(yǔ)農(nóng)村集體組織或開發(fā)商出售建筑在集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”，雖不能正常流轉(zhuǎn)，但妥善處置這些“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的糾紛非常棘手