1.2房地產(chǎn)的概念

1、來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考1 . 2 房地產(chǎn)的概念?建筑密度%= 建筑基底總面積X100%? ? ? ? 建筑用地面積?容積率=總建筑面積建筑用地面積?總建筑面積=土地總面積X建筑密度X建筑層數(shù)?容積率=建筑密度X建筑層數(shù)?套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積?建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積2 . 3 房地產(chǎn)的供求與價格?供給量=存量一拆毀量一轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量+其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量?彈性=作為因變量的經(jīng)濟變量的相對變化? ?作為自變量的經(jīng)濟變量的相對變化?房地產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比?房地產(chǎn)需求的收

2、入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比消費者收入量變化的百分比?房地產(chǎn)需求的人口彈性=?房地產(chǎn)需求量變化的百分比人口數(shù)量變化的百分比?房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性 =? 一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比?房地產(chǎn)需求的價格預(yù)期彈性 =?房地產(chǎn)需求量變化的百分比預(yù)期的房地產(chǎn)價格變化的百分比?房地產(chǎn)供給的價格彈性=?房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比?房地產(chǎn)供給的要素成本彈性 =?房地產(chǎn)供給量變化的百分比要素價格變化的百分比-=-來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考2 . 4 房地產(chǎn)價值和價格的種類? 一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格?基準地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用

3、條件下不同級另域不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分另U評估 確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。?標定價格：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價期日的土地使用權(quán)價格，它是該類土地在該 區(qū)域的標準指導(dǎo)價格。?房屋重置價格：某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理必要的 費用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。|?房地價格=土地價格+建筑物價格?土地價格=房地價格一建筑物價格Ar 門I I?建筑物價格=房地價格一土地價格?樓面地價=土地總價？? ? ?總建筑面積?樓面地價=土地總價？ X土地總面積

4、=土地單價? ? ?總建筑面積？ ？土地總面積？ ？容積率 jll II 11?期房目前的價格=現(xiàn)房價格一（預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房岀租的凈收益的折現(xiàn)值一風險補償?補地價=改變后的地價一改變前的地價?補地價（單價）=現(xiàn)樓面地價X現(xiàn)容積率一原樓面地價X原容積率 弋） /?補地價（單價）=原樓面地價X（現(xiàn)容積率一原容積率）v X I I?補地價（單價）=原容積率下的土地單價？ X（現(xiàn)容積率一原容積率）原容積率4.4 建立價格可比基礎(chǔ)?建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格X套內(nèi)建筑面積建筑面積?建筑面積下的價格=使用面積下的價格X使用面積？建筑面積-=-來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?套內(nèi)建筑面積下的價格

5、=使用面積下的價格X使用面積？套內(nèi)使用面積?1 公頃=10 000 平方米?1 畝=666.67 平方米?1 平方英尺=0.09290304 平方米?1 坪=3.30579 平方米?平方米下的價格=公頃下的價格-10 000?平方米下的價格=畝下的價格-666.67?平方米下的價格=平方英尺下的價格-0.09290304|?平方米下的價格=坪下的價格-3.305794.5 交易情況修正?采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格x交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格可比實例成交價格x? 1 ?=可比實例正常市場價格？.i1 S % ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

6、? ? 或者：可比實例成交價格X? 100 ? =可比實例正常市場價格I I | liILI I I I100 士 S %上式中，？1 ?或？100 ? 是交易情況修正系數(shù)1 士 S % ? ? ?100 S % 弋） 100 TX? 100100 S ? ? ? ? 100 ? ? 100 R ?百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式：估價對象價格=可比實例成交價格X（1 +交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）估價對象價格X（1 S % R %）=可比實例成交價格X（1 T %）或者：估價對象價格=可比實例成交價格X? 1 T % ?或者：? ? ? ? ? ? ? ? ?

7、? ? 1S % R %|估價對象價格=可比實例成交價格X100 T ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?100SR j 門I I?差額法下的公式：估價對象價格=可比實例成交價格 土交易情況修正系數(shù)土交易日期調(diào)整系數(shù)土房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額5.2 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成?開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一土地取得成本一開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，即：直接成本利潤率=開發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本）:! I,1!?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用：投資利潤率=開發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）?計算基數(shù)=土地取

8、得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用） 弋） ll?計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價），相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 心、!| Iv . I I、J. | I5.3 成本法的基本公式?成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格=重新購建價格一折舊?新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤上式中：-=-來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓

9、土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積X100%?新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 =（取得該用地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+總開發(fā)利潤）/（用地總面積X開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率）X用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)?求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息+? ? ? ?-=-來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考? ? ? ? ? ? ? ? ?=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價銷售稅費和開發(fā)利潤的比率得岀:?該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價

10、=(取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息)1銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率?該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息|(1 銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)X可轉(zhuǎn)讓熟地面積? ? ? ? ? ? ? ? = ? ?(取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用十總投資利息)？1! I(1 銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)X可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率X該荒地總面積?新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤?新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投

11、資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤?舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新購建價格一建筑物重新購建價格?舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊M I,1115.5 建筑物的折舊?建筑物的折舊=建筑物重新購建價格一建筑物市場價值?剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù) 弋 ) ll?直線法的年折舊計算公式：I I i - V y yDi = D = C S/N *. 、C I I=C (1 R) /N上式中：Di 第 i 年的折舊額。D 是一個常數(shù)；C建筑物的重新購建價格；S建筑物的凈殘值? ? N 建筑物的經(jīng)濟壽命；R建筑物的凈殘值率；(C S)稱為折舊基數(shù)；?年折舊率 d=D/

12、CX100 % =(C S)/(C XN)X100 % =(1 R)/NX100 %?有效經(jīng)過年數(shù)為 t 年的建筑物折舊總額 Et=DXt = (C S)t/N = C(1 R) t/N?直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為：V=C Et = C (C S)t/N = c1 (1 R)t/N上式中：Et 建筑物的折舊總額；V建筑物的現(xiàn)值；(C S)稱為折舊基數(shù)；?成新折扣法V=C + q ? ? ?式中：V建筑物的現(xiàn)值；C建筑物的重新購建價格；q 建筑物的成新率();總銷售費用+總銷售稅費+總開發(fā)利潤X銷售費用、-=-來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?用直線法計算成新率的公式為：q = 1 (1 R)t/N

13、X00 % ? ? ? ? ? 當 R= 0 時，q = (1 t/N)X100 %=1(1R) Nn/NX100%? ? ? ? ? ? ? ?=t/NX100%=1(1R) t/ t+nX100%? ? ? ? ? ? ? ?=n/ t+nx100%?建筑物經(jīng)濟壽命=1/年折舊率?修復(fù)所必需的費用w修復(fù)后的房地產(chǎn)價值一修復(fù)前的房地產(chǎn)價值?扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一超額持有成本?扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一(無效成本+超額持有成本)5.6 成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定?年折舊額=原價X(1 殘值率”耐用年限6.1 收益法的基本原理?地價=年地租X購買年？ ？ ？地價

14、=地租/利息率？?某筆資金X利率=房地產(chǎn)的凈收益?房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)的凈收益/利率IL11,11|6.2 報酬資本化法的公式?V=A1/1+Y1+A2/(1+Y1)X(1+Y2)+An/(1+Y1)X(1+Y2)X(弁 Yn)?V=A1/1+Y + A2/(1 + Y)2 + A3/(1+ Y)3 + An/(1+ Y)n 弋 ) ll?A 末=A 初(1 + Y)I Ii i 二_?V=A/Y11/(1 + Y)n 7 工1 Iv . I I、邑J. | |?V=A/Y?Kn=1 1/(1 + Y)n =(1+ Y)n 1/(1 + Y)n?V70=VXK70?V50=VXK50?Vg=V5

15、0/K50?V40=V40XK40/K50?Vn= VNXKn/ KN=VNX(1+YX(1+Y)n1 / (1+Y1-=-來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?Vn= A/Yn 1 1/(1 + Yn)n 丨或 VN= A/YN 1 1/(1 + YN)N以上幾個公式中：V房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；n 收益年限；A1 , A2-Ar 第 n 期凈收益；Y1 , Y2-Yr 第 Y 期報酬率(折現(xiàn)率)?收益期限為無限年的公式為無限年 V=A/Y+b/ Y2以上幾個公式中：V房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值； b凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額；g 凈收益逐年遞減的比率;?凈收益為有效毛收入減運營費用公式：有效毛收入逐年遞增的比率

16、為gI，運營費用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公:! I,11式為:V=I/(Y gI)X1 (1 + gI)/(1+ Y) n E/Y gEX1 (1 + gE)/(1+ Y) n 上式中：I 有效毛收入；E 運營費用；gI 逐年遞增的比率；gE 逐年遞增的比率;?如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為：V=A/Y1 (1 + Y) t + V(1 + Y) t6. 3 凈收益?稅后現(xiàn)金流量(ATCF) ； ?凈收益率(NIR)來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?收益期限為有限年的公式式中 t 為凈收益有變化的期限?凈收益按一定數(shù)額遞增?凈收益按一定數(shù)額遞減n A/b+1?凈收益按一定比率遞增無限年 V=

17、A/(Y g)?凈收益按一定比率遞減無限年 V=A/Y+g?預(yù)知未來若干年后的價格的公式:?如果凈收益按一定數(shù)額遞增?如果凈收益按一定數(shù)額遞減+ g/1 + 丫)t+ b/Y xt/(1 + Y) t+ Vt/(1 + Y) t,則公式為：V=A/Y g 1 (1?如果凈收益按一定比率遞增,則公式為：V=A/Y g 1 (1+ g/1 + 丫)t+ Vt/(1 + Y) t?如果凈收益按一定比率遞減,則公式為：V=A/Y + g 1 (1+ g/1 + Y) t+ V(1 + Y) t?如果難以預(yù)測未來的價格公式為:V=A (1+ Y) t 1 /Y(1+ Y) t (1 +)? =A/ Y

18、XY/(1+Y) t仁 A/ Y a;增值率;?潛在毛收入(PGI) ； ?有效毛收入(EGI) ； ?凈運營收益(NOI) ； ?稅前現(xiàn)金流量(PTCF)；?運營費用率(OER)有限年 V=(A/Y+b/Y2)X11/(1 + Y)nb/YXn/(1+Y)n未來第 n 年為A 十(n 1)b收益年限未來第 n 年為A (n 1)b未來第 n 年為？A(1+g)n1?有限年 V=A/(Y+g)X1 (1 g)/(1+Y) n ? ? ?未來第 n 年為 A(1 g)n 1,則公式為：V=(A/Y + b/Y2) 11/(1+Y) tb/YXt/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t上式中：a償債

19、基金系數(shù)；A凈收益；V房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值;Y報酬率(折現(xiàn)率)有限年 V=(A/Y b/Y2)x11/(1+Y)n+b/YXn/(1+Y)n?有限年 V=A/(Y g)X1(1+g)/(1+Y) n ? ?-=-來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?凈收益率=1運營費用率?凈收益=潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運營費用?=有效毛收入一運營費用(運營費用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅)?有租約限制下的價值=無租約限制下的價值一承租人權(quán)益的價值6.4 報酬率?報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優(yōu)惠6.5 直接資本化法?資本化

20、率=年收益/價格?V = NOI/R ? ? ? ?上式中：V 房地產(chǎn)價值；NOI 房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R資本化率;?收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即:?利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為:?房地產(chǎn)價值=毛租金X毛租金乘數(shù)?收益乘數(shù)=價格/年收益?房地產(chǎn)價值=年收益X收益乘數(shù)-=-來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù),即:毛租金乘數(shù)=價格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的租售比價”):PGIM=V/PGI?V = EGIXEGIM 有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI?V

21、 = NOIXNIM 凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即:V=NOI/R?凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為:Ro=NIR/EGIM因為 NIR=1 OER 所以？Ro=(1 OER)/EGIM ? 上述公式的來源是:因為？Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGI)得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro 綜合資本化率；OER 運營費用；V房產(chǎn)價格；NIR 凈收益率；EGIM 有效毛收入乘數(shù)

22、;NOI 某一年的凈收益；?在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y?在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? V=A/Y 11/(1 + Y)n ? R=Y/11/(1 + Y)n?在凈收益按一定比率 g 遞增并收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y g ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?-=-來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?在預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為:R= Y XY/(1+Y)t16.6

23、 投資組合和剩余技術(shù)式中：Ro 綜合資本化率；RL土地資本化率；RB 建筑物資本化率；VL土地價值；VB建筑物價值；? ? V 土地價值占房地價值的比率；B建筑物價值占房地價值的比率，L + B= 100 %;?Ro=VLXRL+VBXRB/ VL+VB ? ? ?RL=(VL+VB)ROVBXRB/VL ? ? ?RB=( VL+VB)ROVL XRL/VB?Ro=LXRL+BXRB ?Ro=LXRL+(1L)RB ? ? ?Ro=(1B) RL+BXRBl?抵押貸款常數(shù)的計算公式為：Ro=MXRM + (1 M)XRE?在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計算公式為： RM=YM

24、X(1 + YM)n 心 + YM)n 1 門I11| ，-.? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? = YM+ YM/(1 + YM)n 1式中：RM 抵押貸款常數(shù)；YM 抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率(i); n 抵押貸款期限；?房地產(chǎn)的價格=抵押貸款金額+自有資金額？ ？ ？ ？房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益?直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式為：VL= AO VBXRB/ RL?直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為：VB= AO VLXRL/ RB11 U II II上式中：VL土地價值；AO 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；VB 建筑物價

25、值；RB 建筑物資本化率；? ? RL 土地資本化率；?直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為：VE= AO VMX RM/ RE 弋 ) ll?直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為：VM= AO VEXRE/ RMi ii i X 上式中：VE 自有資金權(quán)益價值；AO 房地產(chǎn)凈收益；VM 抵押貸款金額；RM 抵押貸款常數(shù)；v X I I、邑卜 J. | I? ? RE 自有資金資本化率；6.7 凈收益與資本化率的匹配1由土地收益求取土地價格：土地價格=土地凈收益/ 土地資本化率2由建筑物收益求取建筑物價格：建筑物價格=建筑物凈收益/建筑物資本化率3由房地收益求取房地價格：房地價格=房地凈收益/

26、綜合資本化率4由房地收益單獨求取土地價格：?土地價格=房地凈收益一建筑物凈收益/ 土地資本化率?土地價格=房地凈收益一建筑物價格X建筑物資本化率/ 土地資本化率V=A/YAXY 心+Y)t1 或-=-來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?土地價格=房地凈收益/綜合資本化率一建筑物價格5由房地收益單獨求取建筑物價格:?建筑物價格=房地凈收益一土地凈收益/建筑物資本化率?建筑物價格=房地凈收益一土地價格X土地資本化率/建筑物資本化率?建筑物價格=房地凈收益/綜合資本化率一土地價格7.2 假設(shè)開發(fā)法的基本公式?待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一投資

27、者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費|?生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由生地建成房屋的開發(fā)成本 一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買生地應(yīng)負擔的稅費i |j 門I |?生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值一由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本 一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發(fā)利潤一買方購買生地應(yīng)負擔的稅費?毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由毛地建成房屋的開發(fā)成本 一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費?毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發(fā)利V,| 11 11潤

28、一買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費?熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負擔的稅費 弋 ) ll?在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續(xù)建投資利潤一買方購買I |i | 在建工程應(yīng)負擔的稅費v X I I?舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值一裝修改造成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負擔的稅費?適用于開發(fā)完成后出售的公式：V=VPC?適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：V = VR C上式中：V 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；VP

29、 用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；VC 應(yīng)扣除項目?VR 用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；7.4 假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取-=-來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?利率=單位時間內(nèi)的利息/本金X100 %?I=PXiX? ? ?F=P(1+iX)?復(fù)利的本利和計算公式為：F = P(1 + i)n ?復(fù)利的總利息計算公式為：I = P(1 十 i)n 1?在名義利率下的本利和為：F = P(1 + r /m)nxm?在名義利率下的一年末本利和為：F= P(1 + r / m)m?假設(shè)實際年利率為 i 則在實際利率下的一年末本利的為：F= P(1 + i)?令一年末名義利率與實際利率的

30、本利和相等，即P(1 + i)=P(1 + r/m)m 得出 i = (1 + r/m)m 1?名義利率與實際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計算公式得出，即i=(F P)/P =P(1 + r/m)m P/P=(1 + r/m)m 1|上 7.4 式中：i 利率;n 計息周期數(shù);I 總利息；F 計息期末的本利和；r 名義年利率；m 年中計息 m 次;r /m 每次 計息的利率;P本金；I I 門I I8 . 2 數(shù)學(xué)曲線似合法?Y= a + bX?a=(刀 YbxEX)/N?b=(NXEXYEXxEY)/ NXEX2(EX)2當EX=0 時，?a=EY /N ? ? ?b=EXY/EX2i lj

31、 11 1上式中：Y各期的房地產(chǎn)價格；X 時間；a , b 為末知參數(shù)；N 時間序列的項數(shù)；8 . 3 平均增減量法?Vi = Po 十 dXi 弋 ) ll?d=(P1 Po) + (P2 P1) + (Pi Pi 1) + + (Pn Pn 1)/n =(Pn P0)/nI I訃上式中：Vi 第 i 期房地產(chǎn)價格的趨勢值；i 時期序數(shù)；Po 基期增減量的平均數(shù)；d 逐期增減量的平均數(shù)；v X I I: 電x1-!1 I? ? Pi 第 i 期房地產(chǎn)價格的實際值；8 . 4 平均發(fā)展速度法?Vi=P0 xti ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?t=(P1/POxP2/P1xP3/

32、P2xPi/Pi1x-1-)X/n P(PP/P0)1/n上式中：t平均發(fā)展速度；-=-來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考8 . 6 指數(shù)修勻法下式中：Vi 第 i 期的預(yù)測值；Pi 第 i 期的實測值；Vi+1 第 i + 1 期的預(yù)測值；a 修勻常數(shù)，Owawi公式為：?Vi+1= Vi + a(Pi Vi) = aPi + (1 a) Vi ? ? ? ? ? ?Vi+1= aPi + (1 a) Vi ? ? ? ? ? ? ? ?Vi+1= Vi + a(Pi Vi)9. 1 路線價法臨街深度價格修正率的形式臨街深度(英尺)? ? ?25 ? ? ?50 ? ? ?75 ? ? ?100 ? ? ?

33、125 ? ? ?150 ? ? ?175 ? ? ?200四三二一法貝U(%) ? ? ?40 ? ? ?30 ? ? ?20 ? ? ?10 ? ? ?9 ? ? ?8 ? ? ?7 ? ? ?6單獨深度價格修正率(%) ? ? ?40 ? ? ?30 ? ? ?20 ? ? ?10 ? ? ?9 ? ? ?8 ? ? ?7 ? ? ?6累計深度價格修正率(%) ? ? ?40 ? ? ?70 ? ? ?90 ? ? ?100 ? ? ?109 ? ? ?117 ? ? ?124 ? ? ?130平均深度價格修正率() ? ? ?160(40) ? ? ?140(35) ? ? ?120|(30) ? ? ?100(25) ? ? ?87.2 :門I11(21.8) ? ? ?78.0(19.