上海五角場萬達(dá)廣場招商成果評價(jià)報(bào)告

1、地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879上海五角場萬達(dá)廣場招商成果評價(jià)報(bào)告上海五角場萬達(dá)廣場招商成果評價(jià)報(bào)告2010年年5月月地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 II.II.詳細(xì)分析與論證過程詳細(xì)分析與

2、論證過程1.1.萬達(dá)廣場項(xiàng)目定位評估萬達(dá)廣場項(xiàng)目定位評估a)萬達(dá)廣場項(xiàng)目初期定位b)萬達(dá)廣場定位的調(diào)整過程c)萬達(dá)廣場目前的定位與現(xiàn)狀d)今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向2.2.萬達(dá)廣場租金水平評估萬達(dá)廣場租金水平評估a)萬達(dá)廣場租金水平分析b)萬達(dá)廣場運(yùn)營管理狀況III.III. 附件附件目錄目錄地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論-項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位(1) 主題定位主題定位:由社區(qū)

3、型購物中心升級為區(qū)域型購物中心，最終發(fā)展成為引領(lǐng)現(xiàn)代時(shí)尚潮流和流行消費(fèi)的都市型商業(yè)廣場。以極具規(guī)模的綜合體或巨無霸優(yōu)勢扛起體驗(yàn)商業(yè)的大旗，強(qiáng)化零售娛樂化和娛樂零售化。(2) 形象定位：形象定位：樹立“時(shí)尚坐標(biāo)”，“資訊坐標(biāo)”的市場形象。(3) 客群定位：客群定位：主力客群為年輕、時(shí)尚、有品位的白領(lǐng)階層，18-45歲。(4) 經(jīng)營定位：經(jīng)營定位：經(jīng)營檔次定位：l以中檔為主，兼顧高檔；經(jīng)營功能定位：l集零售、娛樂、餐飲、康體、休閑、會展為一體的綜合商業(yè)廣場；業(yè)態(tài)組合定位：l購物：娛樂：餐飲=5:3:2，接近黃金法則，爭取商業(yè)價(jià)值最大化；建議主力店配比縮小到2%-2.5%。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中

4、路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論-租金水平租金水平(1) 萬達(dá)廣場：萬達(dá)廣場：租金收取模式：純租金，逐年遞增2009年平均租金：3個(gè)億同比2008年遞增比率：6-7%2009年整體銷售額：(2) 百聯(lián)又一城百聯(lián)又一城:租金收取模式：純租金，逐年遞增2009年平均租金：2個(gè)億同比2008年遞增比率：2009年整體銷售額：13億(3) 大寧國際廣場：大寧國際廣場：租金收取模式：保底租金、提成兩者取高

5、2009年平均租金：同比2008年遞增比率：2009年整體銷售額：地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論-改進(jìn)建議改進(jìn)建議(1) 主力店面積過大，應(yīng)盡量縮小主力店，增加次主力店和零售面積；(2) 建筑本身遺留問題，導(dǎo)致格局和動(dòng)線的不合理，建議對局部結(jié)構(gòu)重新整改，提高物業(yè)的可視性、均好性、便利性，提高客流的兼容性；(3) 外立面：色彩和形象與現(xiàn)有定位不符，缺少招攬性和品質(zhì)感，建

6、議外立面全面設(shè)計(jì)和整改；(4) 部分工程硬傷，如餐飲的下水、排煙管徑小、空調(diào)容量、燈光線路布置等，建議在物業(yè)本身情況允許的前提下適當(dāng)改進(jìn)。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論-今后發(fā)展思路建議今后發(fā)展思路建議(1) 市場層面：市場層面：關(guān)于主力店：l巴黎春天升級(如：瑪莎百貨)；沃爾瑪升級為精品超市或調(diào)整為具有展示功能的物業(yè)；寶大祥品牌和形象全面提升，做成有品味和有品牌的珠

7、寶宮殿，兼具時(shí)尚性和展示性；特力時(shí)尚匯重新定位招商，可考慮做成家居體驗(yàn)館+美容美體沙龍等。關(guān)于第一食品：l1-2層保持現(xiàn)狀，提升管理， 3-5層全面調(diào)整為特色餐飲。關(guān)于零售店：l精細(xì)化+品牌提升。關(guān)于美食廣場：l移植到第一食品，此區(qū)域做快速消費(fèi)品集群。對部分主力店的轉(zhuǎn)租品牌進(jìn)行過程的控制。增加兒童業(yè)態(tài)，如動(dòng)漫等。(2) 建筑層面建筑層面:增加空中連廊，各物業(yè)有效連通，共享人流，業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)銷售；室外步行街增加雨棚，避免惡劣天氣對商業(yè)經(jīng)營的影響；寶大祥外圍一二層連通。(3) 其他其他:營銷推廣力度小，開業(yè)后的再投入較少；商戶尤其是優(yōu)質(zhì)商戶的客戶關(guān)系維護(hù)與開發(fā)投入不夠；萬達(dá)廣場內(nèi)部如住宅、寫字樓

8、和商戶資源沒有充分整合和有效共享。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 I.I.主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論1.1.萬達(dá)廣場項(xiàng)目定位評估萬達(dá)廣場項(xiàng)目定位評估a） 萬達(dá)廣場項(xiàng)目初期定位b） 萬達(dá)廣場定位的調(diào)整過程c） 萬達(dá)廣場目前的定位與現(xiàn)狀d） 今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向2. 2. 萬達(dá)廣場租金水平評估萬達(dá)廣場租金水平評估a） 萬達(dá)廣場租金水平分析b） 萬達(dá)廣場運(yùn)營管理狀況III.III. 附件附件目錄目

9、錄地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879萬達(dá)與可比項(xiàng)目的基本情況萬達(dá)與可比項(xiàng)目的基本情況萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場2006年8月開業(yè)建筑面積34萬平米商業(yè)面積26萬平米項(xiàng)目位置：市級商業(yè)副中心-五角場百聯(lián)又一城百聯(lián)又一城2007年1月開業(yè)建筑面積12.6萬平米商業(yè)面積10.5萬平米項(xiàng)目位置：楊浦五角場商圈大寧國際大寧國際2006年6月開業(yè)建筑面積25萬平米商業(yè)面積12萬平米項(xiàng)目位置：閘北區(qū)共和新路1918號

10、地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879萬達(dá)與可比項(xiàng)目的初期定位對比萬達(dá)與可比項(xiàng)目的初期定位對比萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：以時(shí)尚品牌、個(gè)性前衛(wèi)為經(jīng)營特點(diǎn)，追求整體品位與品質(zhì)，形成與各大主力店經(jīng)營業(yè)態(tài)適當(dāng)錯(cuò)位，共同打造一個(gè)聚集人氣、現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)廣場?？腿憾ㄎ豢腿憾ㄎ唬阂粤餍蟹b、服飾系列商品及休閑特色餐飲為核心（85%以上），以中檔知名特色品牌為重點(diǎn)（80%以上，其中形象旗艦店30%），以少年

11、兒童和18-40歲中青年為主要目標(biāo)消費(fèi)群體。百聯(lián)又一城百聯(lián)又一城項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身等功能業(yè)態(tài)于一體，中高檔定位都市型購物中心?？腿憾ㄎ豢腿憾ㄎ唬阂晕褰菆鰹橹行模瑓^(qū)域內(nèi)主要是學(xué)生與教師群體，以及部分其他居民；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域內(nèi)聚集了部分白領(lǐng)和專業(yè)人士。目標(biāo)消費(fèi)群體主要為中等偏上消費(fèi)能力客群，年齡主要集中在25-40歲之間的中產(chǎn)階層。大寧國際大寧國際項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：上海首個(gè)匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“LIFEHUB生活中心”客群定位客群定位：以大寧國際商業(yè)廣場為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為30萬，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就

12、是個(gè)人月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地中產(chǎn)階層消費(fèi)群體。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 I.I.主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論1.1.萬達(dá)廣場項(xiàng)目定位評估萬達(dá)廣場項(xiàng)目定位評估a） 萬達(dá)廣場項(xiàng)目初期定位b） 萬達(dá)廣場定位的調(diào)整過程c） 萬達(dá)廣場目前的定位與現(xiàn)狀d） 今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向2. 2. 萬達(dá)廣場租金水平評估萬達(dá)廣場租金水平評估a） 萬達(dá)廣場租金水平分析b） 萬達(dá)廣場運(yùn)營管

13、理狀況III.III. 附件附件目錄目錄 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879萬達(dá)廣場在經(jīng)營過程中定位的逐漸調(diào)整萬達(dá)廣場在經(jīng)營過程中定位的逐漸調(diào)整僅僅是滿足小范圍內(nèi)的客群購物的需求滿足了區(qū)域的客群購物需求，同時(shí)還為其提供更多的生活便利和享受。成為上海地區(qū)的購物休閑娛樂為一體的代表處之一，引領(lǐng)時(shí)尚潮流和消費(fèi)趨勢。開業(yè)初期，由于五角場周邊人群的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力，以及居住人群不夠密集，大多為學(xué)校、醫(yī)

14、院等大眾人群，因而萬達(dá)廣場更多的是服務(wù)于五角場周邊區(qū)域；而經(jīng)過將近4年的運(yùn)作，目前萬達(dá)廣場正在由區(qū)域性生活廣場向都市型時(shí)尚生活廣場邁進(jìn)！ 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 I.I.主要研究結(jié)論主要研究結(jié)論1.1.萬達(dá)廣場項(xiàng)目定位評估萬達(dá)廣場項(xiàng)目定位評估a） 萬達(dá)廣場項(xiàng)目初期定位b） 萬達(dá)廣場定位的調(diào)整過程c） 萬達(dá)廣場目前的定位與現(xiàn)狀d） 今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向2. 2. 萬達(dá)廣場租金

15、水平評估萬達(dá)廣場租金水平評估a） 萬達(dá)廣場租金水平分析b） 萬達(dá)廣場運(yùn)營管理狀況III.III. 附件附件目錄目錄 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：選擇圖：選擇購物廣場購物廣場的考慮因素的考慮因素圖：不同購物廣場的表現(xiàn)圖：不同購物廣場的表現(xiàn)消費(fèi)者選擇購物廣場的考慮因素消費(fèi)者選擇購物廣場的考慮因素主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位消費(fèi)者在選擇購物廣場時(shí)，廣場的客群定位、

16、功能配比以及業(yè)務(wù)和品牌的組合等都是其主要考慮的因素。而對比萬達(dá)和兩個(gè)可比項(xiàng)目來看，消費(fèi)者對萬達(dá)廣場各方面的評價(jià)均較高，且明顯的高于兩個(gè)可比項(xiàng)目的評價(jià)。這也反映出五角場萬達(dá)開業(yè)幾年來，其定位和功能、業(yè)態(tài)和品牌等的組合得到了大家的接受和認(rèn)可。 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879消費(fèi)者和商戶理解的萬達(dá)主題定位消費(fèi)者和商戶理解的萬達(dá)主題定位圖：消費(fèi)者對萬達(dá)廣場的形象描述圖：消費(fèi)者對萬達(dá)廣場的形象

17、描述Q6（消費(fèi)者問卷）:您認(rèn)為萬達(dá)廣場在您心目中的形象與下列哪些描述比較相符？圖：商戶對萬達(dá)廣場的形象描述圖：商戶對萬達(dá)廣場的形象描述Q2（商戶問卷）:您認(rèn)為萬達(dá)廣場的形象與下列哪些描述比較相符？主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位五角場萬達(dá)經(jīng)過最近幾年的經(jīng)營，在消費(fèi)者和商戶的心目中都認(rèn)為目前萬達(dá)是“年輕時(shí)尚年輕時(shí)尚的購物娛樂圣地的購物娛樂圣地”的形象，而這與萬達(dá)期望的打造時(shí)尚潮流，引領(lǐng)消費(fèi)趨勢相吻合。 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011

18、房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879不同年齡消費(fèi)者的差異不同年齡消費(fèi)者的差異主題定位主題定位圖：不同年齡消費(fèi)者對萬達(dá)購物中心形象的描述圖：不同年齡消費(fèi)者對萬達(dá)購物中心形象的描述16-20歲 21-25歲 26-30歲 31-35歲 36-40歲 41-45歲 46-50歲 51-55歲 主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位從不同年齡客群對五角場萬達(dá)購物中心的形象理解來看，不同年齡人群的理解存在著一定的偏差。其中，35歲以下客群認(rèn)為萬達(dá)是“年輕時(shí)尚的購物娛樂圣地”，“個(gè)性潮流的展示舞臺”；而35歲以上客群則更愿意將萬達(dá)理解為“中高檔服裝/服飾消費(fèi)中心”，以

19、及“日常生活用品總匯”。而這也可能說明目前萬達(dá)的消費(fèi)者存在著分層，且其消費(fèi)訴求有了較明顯的差異，在今后的定位調(diào)整中，需要考慮不同客群的需求和相應(yīng)的市場競爭。 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879不同客群消費(fèi)檔次對比不同客群消費(fèi)檔次對比圖：不同客群消費(fèi)檔次對比圖：不同客群消費(fèi)檔次對比周邊區(qū)域 萬達(dá)客群 品牌目標(biāo)客群客群定位客群定位主題定位主題定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位周邊區(qū)域 萬達(dá)客群 品牌目標(biāo)客

20、群圖：不同客群身份對比圖：不同客群身份對比商戶認(rèn)為目前五角場萬達(dá)和周邊區(qū)域的客群消費(fèi)檔次沒有明顯的差異，均為中檔客群。相比兩個(gè)可比項(xiàng)目，萬達(dá)廣場以家庭型人群較多，整體來說屬于中檔人群，時(shí)尚性略差。而從身份來看，萬達(dá)客群與周邊區(qū)域，以及商戶期望的目標(biāo)客群之間也基本一致，主要是小白領(lǐng)、潮流青年和學(xué)生群體，其中客群還包含有公務(wù)員、部隊(duì)和學(xué)校的人群，且團(tuán)購和單位卡的情況較多，并且假期特征明顯。 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策

21、劃大全，QQ：1053527879不同客群消費(fèi)檔次對比不同客群消費(fèi)檔次對比圖：不同客群消費(fèi)年齡對比圖：不同客群消費(fèi)年齡對比周邊區(qū)域 萬達(dá)客群 品牌目標(biāo)客群客群定位客群定位主題定位主題定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位周邊區(qū)域 萬達(dá)客群 品牌目標(biāo)客群圖：不同客群個(gè)人月收入對比圖：不同客群個(gè)人月收入對比商戶認(rèn)為周邊區(qū)域消費(fèi)者的年齡沒有明確的劃分，而對于五角場萬達(dá)廣場的客群則主要是集中在18-35歲之間的消費(fèi)者；商戶期望的客群年齡特征基本與萬達(dá)的客群一致。從個(gè)人月收入來看，萬達(dá)周邊區(qū)域和五角場萬達(dá)以及商戶的期望基本相同，重合度較高；雖然五角場區(qū)域人口多，基數(shù)大，單購買力不是特別強(qiáng)。 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三

22、環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879萬達(dá)適合的萬達(dá)適合的消費(fèi)者特征消費(fèi)者特征中檔消費(fèi)能力中檔消費(fèi)能力的的周邊人群周邊人群收入收入中等中等，平均家，平均家庭月收入在庭月收入在5000元元15000元之間元之間追求時(shí)尚追求時(shí)尚的人士的人士萬達(dá)的業(yè)態(tài)較廣，適合大部分人萬達(dá)的業(yè)態(tài)較廣，適合大部分人群，尤其是群，尤其是小白領(lǐng)和潮流青年小白領(lǐng)和潮流青年由于業(yè)態(tài)較多，能滿由于業(yè)態(tài)較多，能滿足不同人群需求，其足不同人群需求，其中主要是

23、中主要是18-35歲人群歲人群萬達(dá)廣場適合的客群特征萬達(dá)廣場適合的客群特征客群定位客群定位主題定位主題定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879萬達(dá)廣場客群特征萬達(dá)廣場客群特征適合的人群適合的人群圖：萬達(dá)廣場適合的消費(fèi)者特征圖：萬達(dá)廣場適合的消費(fèi)者特征年齡年齡客群定位客群定位主題定位主題定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位圖：萬達(dá)廣場適合的消費(fèi)者特征圖：萬達(dá)廣場適合的消費(fèi)者特征家庭收入家庭

24、收入18-35歲人群是目前萬達(dá)較為適合的消費(fèi)群；同時(shí)，也有40%的消費(fèi)者認(rèn)為沒有明確的年齡層劃分，不同年齡客群均可來萬達(dá)購物和消費(fèi)。目前萬達(dá)的定位事宜的消費(fèi)人群家庭收入集中在5000-15000元之間。 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879萬達(dá)廣場客群特征萬達(dá)廣場客群特征適合的人群適合的人群圖：萬達(dá)廣場適合的消費(fèi)者特征圖：萬達(dá)廣場適合的消費(fèi)者特征身份身份客群定位客群定位主題定位主題定位經(jīng)營

25、定位經(jīng)營定位圖：萬達(dá)廣場適合的消費(fèi)者特征圖：萬達(dá)廣場適合的消費(fèi)者特征價(jià)值觀價(jià)值觀消費(fèi)者認(rèn)為萬達(dá)比較適合的客群是“潮流年輕”和“小白領(lǐng)”；當(dāng)然，也有超過40%的認(rèn)為萬達(dá)適合大部分人群，且隨著年齡的增長，這種想法的人群占比越來越大。萬達(dá)目前主要是能滿足消費(fèi)者對“時(shí)尚”的追求。因而，在今后的定位調(diào)整中，需要對時(shí)尚進(jìn)行品質(zhì)的提升和檔次的升級，以引領(lǐng)者的姿態(tài)領(lǐng)跑區(qū)域市場。 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535

26、27879實(shí)際來消費(fèi)實(shí)際來消費(fèi)的客群特征的客群特征70%以上為以上為大專及以上大專及以上學(xué)歷學(xué)歷中等偏上收入中等偏上收入，60%家家庭月收入在庭月收入在1萬元以上萬元以上中青年人中青年人多在多在18-35歲左右歲左右企業(yè)人士，其中主要企業(yè)人士，其中主要是是普通白領(lǐng)，以及學(xué)普通白領(lǐng)，以及學(xué)生，教師生，教師等。等。大部分大部分已婚有小孩已婚有小孩，單身也占近三成，單身也占近三成客群定位客群定位主題定位主題定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位萬達(dá)廣場實(shí)際到店的客群特征萬達(dá)廣場實(shí)際到店的客群特征地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)

27、海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879萬達(dá)廣場客群特征萬達(dá)廣場客群特征實(shí)際客群實(shí)際客群圖：萬達(dá)消費(fèi)者特征圖：萬達(dá)消費(fèi)者特征-身份身份圖：萬達(dá)消費(fèi)者特征圖：萬達(dá)消費(fèi)者特征家庭收入家庭收入圖：萬達(dá)消費(fèi)者特征圖：萬達(dá)消費(fèi)者特征學(xué)歷學(xué)歷客群定位客群定位主題定位主題定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位目前來五角場萬達(dá)的客群主要是“企業(yè)員工”，其中中高層管理者占了將近三成，這也說明目前五角場周邊居民消費(fèi)能力的提升，也促使五角場萬達(dá)需要進(jìn)行整體的升級。超過60%來萬達(dá)的客群其家庭收入超過了1萬；70%以上為大專及以上學(xué)歷。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路

28、9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：消費(fèi)者來萬達(dá)購物的陪伴者圖：消費(fèi)者來萬達(dá)購物的陪伴者萬達(dá)廣場客群特征萬達(dá)廣場客群特征重合度重合度客群定位客群定位主題定位主題定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位圖：萬達(dá)廣場與其他商城消費(fèi)者重合度分析圖：萬達(dá)廣場與其他商城消費(fèi)者重合度分析目前來萬達(dá)消費(fèi)和購物的客群中，有60%多是和朋友/同事/同學(xué)等年齡相仿人群一同前來。此外，在萬達(dá)購物的消費(fèi)者中，有將近90%的人近期逛過百聯(lián)又一城，這說明五角場萬達(dá)和百

29、聯(lián)又一城在客群上存在較高的重合度。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：不同年齡消費(fèi)者的收入與日常開支情況圖：不同年齡消費(fèi)者的收入與日常開支情況萬達(dá)廣場客群特征萬達(dá)廣場客群特征收入與支出收入與支出客群定位客群定位主題定位主題定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位本次調(diào)查的萬達(dá)客群平均個(gè)人月收入為5218元，家庭平均月收入將近15000元，且家庭平均月消費(fèi)支出也超過了2000元。對比上海地區(qū)的平均收入和開支水平可知

30、，五角場萬達(dá)客群的經(jīng)濟(jì)能力隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在快速的上升。因而，萬達(dá)需要對整體的檔次和品質(zhì)進(jìn)行全方位的提升，以滿足周邊客群的消費(fèi)需求。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：萬達(dá)廣場主要消費(fèi)者區(qū)域來源分布圖圖：萬達(dá)廣場主要消費(fèi)者區(qū)域來源分布圖萬達(dá)廣場客群特征萬達(dá)廣場客群特征客群定位客群定位主題定位主題定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位通過本次調(diào)研可知，目前來萬達(dá)的客群主要集中在周邊5公里范圍內(nèi)，占到了整體客群的8

31、2.6%。這也說明五角場萬達(dá)已經(jīng)成為楊浦區(qū)區(qū)域內(nèi)購物和娛樂中心。同時(shí)，萬達(dá)客群也已輻射到市區(qū)商圈范圍內(nèi)，這也說明萬達(dá)正在往都市型購物中心轉(zhuǎn)變。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：圖：萬達(dá)與可比項(xiàng)目萬達(dá)與可比項(xiàng)目不同不同業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的品牌數(shù)量的品牌數(shù)量對比對比（含主力店內(nèi)品牌）（含主力店內(nèi)品牌）萬達(dá)與可比項(xiàng)目的業(yè)態(tài)對比萬達(dá)與可比項(xiàng)目的業(yè)態(tài)對比主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位萬達(dá)廣場和

32、百聯(lián)又一城的業(yè)態(tài)中服裝品牌占比較高；而大寧國際則在餐飲品牌所占數(shù)量的比例較高，這也側(cè)面的反映其餐飲相對經(jīng)營得較好。同時(shí)，百聯(lián)對商戶均采用百聯(lián)對商戶均采用POSSPOSS機(jī)集中收銀，能較好的控制和調(diào)整品類和品牌的組合機(jī)集中收銀，能較好的控制和調(diào)整品類和品牌的組合。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：圖：萬達(dá)與可比項(xiàng)目萬達(dá)與可比項(xiàng)目主力店面積占比（商業(yè)面積：平米）主力店面積占比（商業(yè)面積：平米）萬

33、達(dá)與可比項(xiàng)目主力店面積對比萬達(dá)與可比項(xiàng)目主力店面積對比主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位雖然五角場萬達(dá)廣場的商業(yè)面積較大，但因?yàn)榻ㄔO(shè)初期將大部分店面承租給了主力店（萬達(dá)廣場中商業(yè)面積中有60%多為主力店），并且簽訂了較長時(shí)間的合約。因而，目前萬達(dá)對業(yè)態(tài)和品牌組合的整改都面臨著不少阻力和合約限制，其收益也受到一定影響萬達(dá)對業(yè)態(tài)和品牌組合的整改都面臨著不少阻力和合約限制，其收益也受到一定影響。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地

34、產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：租戶圖：租戶/商戶認(rèn)為消費(fèi)者來萬達(dá)購物的原因分析商戶認(rèn)為消費(fèi)者來萬達(dá)購物的原因分析消費(fèi)者來萬達(dá)購物的主要原因消費(fèi)者來萬達(dá)購物的主要原因圖：消費(fèi)者光顧萬達(dá)廣場不同業(yè)態(tài)區(qū)域的分析圖：消費(fèi)者光顧萬達(dá)廣場不同業(yè)態(tài)區(qū)域的分析主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位“適合的商業(yè)氛圍”和“功能配比合理”能滿足消費(fèi)者的需求是萬達(dá)吸引客群過來購物的主要原因。目前客群在萬達(dá)不同業(yè)態(tài)之間的共享性還不夠強(qiáng)，業(yè)態(tài)之間的聯(lián)動(dòng)性需要加強(qiáng)?？梢越梃b百聯(lián)的借鑒百聯(lián)的OKOK卡卡( (會員卡會員卡) )，前，前期促進(jìn)招商，后期能帶動(dòng)整體銷售期促進(jìn)招商，后期能帶動(dòng)整體銷售。地址

35、:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879時(shí)尚購物親朋聚會休閑娛樂生活便利居家情趣親子互動(dòng)商務(wù)交際文化藝術(shù)身心提升-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%滿意度關(guān)注度時(shí)尚購物親朋聚會休閑娛樂生活便利居家情趣親子互動(dòng)商務(wù)交際文化藝術(shù)身心提升-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100

36、%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%滿意度關(guān)注度圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)業(yè)態(tài)組合的關(guān)注度與滿意圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)業(yè)態(tài)組合的關(guān)注度與滿意度度圖：商戶理解的萬達(dá)業(yè)態(tài)組合的關(guān)注度與滿意度圖：商戶理解的萬達(dá)業(yè)態(tài)組合的關(guān)注度與滿意度主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)的合理性分析萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)的合理性分析在五角場萬達(dá)目前經(jīng)營管理的9大功能配比中，“時(shí)尚購物”是消費(fèi)者和商戶都關(guān)注度很高，且目前相對較為滿意的方面。其次，在“親朋聚會”、“休閑娛樂”和“生活便利”上的滿意度相對較好，需要繼續(xù)保持。此外，商戶認(rèn)為在“身心提升”和“文化藝術(shù)”上的關(guān)注度較好，但目

37、前滿意程度較低，需要加強(qiáng)改進(jìn)和完善這類商品與服務(wù)的提供。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：商戶心目中不同購物廣場經(jīng)營定位的表現(xiàn)圖：商戶心目中不同購物廣場經(jīng)營定位的表現(xiàn)商戶對萬達(dá)廣場經(jīng)營定位的理解商戶對萬達(dá)廣場經(jīng)營定位的理解品類豐富度品牌豐富度品牌互補(bǔ)性業(yè)態(tài)組合-品類布局-業(yè)種相容性品牌組合-品牌檔次品牌組合-品牌受歡迎度品牌組合-特色性、新鮮度品牌組合-品牌吸引力品牌組合-質(zhì)量主題定位主題定

38、位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位對于品類組合和品牌組合，商戶認(rèn)為目前萬達(dá)廣場在各個(gè)方面做得都好于其他兩個(gè)可比項(xiàng)目，尤其是在品牌豐富度和品牌特色上。與此同時(shí)，商戶認(rèn)為三個(gè)商城的品牌質(zhì)量均較好，因而在滿意度得分上都較好。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：消費(fèi)者選擇圖：消費(fèi)者選擇時(shí)尚購物時(shí)尚購物場所考慮的因素場所考慮的因素圖：不同購物廣場的表現(xiàn)圖：不同購物廣場的表現(xiàn)主題定位主題定位客群定位客群定

39、位經(jīng)營定位經(jīng)營定位購物廣場在購物廣場在時(shí)尚購物時(shí)尚購物上的表現(xiàn)上的表現(xiàn)“品類豐富性”是消費(fèi)者選擇時(shí)尚購物場所時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。對比五角場萬達(dá)廣場和兩個(gè)可比項(xiàng)目來看，客群認(rèn)為萬達(dá)廣場在不同屬性的表現(xiàn)優(yōu)于兩個(gè)可比項(xiàng)目，尤其是“品類豐富度”和“品牌豐富度”以及“品牌特色/新鮮度”三個(gè)維度上。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)時(shí)尚購物時(shí)尚購物的關(guān)注度與滿意度的關(guān)注

40、度與滿意度化妝品珠寶/鐘表鞋/包飾品/配件（帽子/眼鏡等)運(yùn)動(dòng)裝/戶外/運(yùn)動(dòng)用品女裝-內(nèi)衣女裝-休閑裝女裝-正裝男裝-內(nèi)衣男裝-休閑裝男裝-正裝0%5%10%15%20%25%30%35%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%關(guān)注度滿意度主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位時(shí)尚購物上品類組合的評價(jià)時(shí)尚購物上品類組合的評價(jià)“女士和男士休閑裝”是萬達(dá)客群在時(shí)尚購物中較為關(guān)注，同時(shí)目前也較為滿意的品類。而“珠寶/鐘表”，“飾品/配件”以及“女士正裝”等品類目前表現(xiàn)不佳，需要調(diào)整。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī))

41、85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879品類品類喜歡的品牌喜歡的品牌提及人數(shù)提及人數(shù)品牌提及占比品牌提及占比男裝-正裝品牌金利來124.9%皮爾卡丹114.5%雅戈?duì)?04.0%男裝-休閑裝品牌鱷魚2610.5%優(yōu)衣庫176.9%杰克瓊斯135.3%US POLO114.5%LEE104.0%女裝-正裝品牌簡114.5%女裝-休閑裝品牌優(yōu)衣庫5522.3%麥考林176.9%only166.5%班尼路114.5%女裝-內(nèi)衣品牌古今208.1%愛慕104.0%戶外/運(yùn)動(dòng)品牌耐克3715.0

42、%阿迪達(dá)斯249.7%配件-帽子，眼鏡等品牌茂昌眼鏡104.0%吳良材93.6%鞋，包品牌千百度156.1%奧卡索156.1%珠寶，鐘表品牌周大福31.2%化妝品品牌資生堂218.5%歐萊雅187.3%主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位改進(jìn)建議：改進(jìn)建議：增加中高檔品牌增加不同種類的產(chǎn)品、增加品牌數(shù)量/增大可選范圍明顯區(qū)分中高低檔品牌、增加指示牌及導(dǎo)購圖n 建議引進(jìn)國際、國內(nèi)知名的女裝-休閑裝品牌；n 鞋/包類商品也需引進(jìn)國際知名品牌。n 可嘗試在地上步行街上適當(dāng)引進(jìn)幾家國際一線和部分國際二線品牌，提升整體檔次和店面形象。如LV、Cartier、TIFFANY、SWAROVSKI

43、、CALVIN KLEIN、GUESS、LACOSTE、Folli Follie 、ARTIN、阿無印良品、Bershka、Pull and Bear、PROMOD、MANGO、貝納通等。時(shí)尚購物上中品牌組合的評價(jià)時(shí)尚購物上中品牌組合的評價(jià)地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：消費(fèi)者選擇圖：消費(fèi)者選擇家居情趣家居情趣場所考慮的因素場所考慮的因素圖：不同購物廣場的表現(xiàn)圖：不同購物廣場的表現(xiàn)主題定位

44、主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位購物廣場在購物廣場在家居情趣家居情趣上的表現(xiàn)上的表現(xiàn)“品類豐富性”和“品牌檔次”是消費(fèi)者選擇家居情趣場所時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。對比五角場萬達(dá)廣場和兩個(gè)可比項(xiàng)目來看，客群認(rèn)為萬達(dá)廣場在不同屬性的表現(xiàn)優(yōu)于兩個(gè)可比項(xiàng)目，而百聯(lián)的“品牌吸引力”和大寧的“品牌質(zhì)量”表現(xiàn)校對較佳。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)家居情趣家居情趣的

45、關(guān)注度與滿意度的關(guān)注度與滿意度家用電器/家具寵物用品家居飾品（陶瓷/擺設(shè)等）床上用品/家用紡織品-5%0%5%10%15%0%5%10%15%20%25%關(guān)注度滿意度主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位家居情趣上品類組合的評價(jià)家居情趣上品類組合的評價(jià)“家用電器/家具”是萬達(dá)客群在時(shí)尚購物中較為關(guān)注，同時(shí)目前也較為滿意的品類。而“寵物用品”，“家具飾品” 等品類目前表現(xiàn)不佳，需要進(jìn)行相應(yīng)的完善和提升。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃

46、大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位n 居家情趣類品牌中，廣受消費(fèi)者喜愛的有： 床上用品，家用紡織品品牌：如澳西奴家紡； 家用電器，家具品牌：如國美電器。n 改進(jìn)方向改進(jìn)方向： 增加特色性的品牌； 增加不同種類的產(chǎn)品； 增加品牌數(shù)量，增大可選范圍n 具體改進(jìn)建議具體改進(jìn)建議： 家具飾品：增加國內(nèi)知名品牌，如多樣屋、康寧餐具、ECOH生態(tài)家、古吳繡皇、POTATO CO.、Lovely Lace、NICI等。 寵物用品：增加國際知名品牌家居情趣上中品牌組合的評價(jià)家居情趣上中品牌組合的評價(jià)地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電

47、話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：消費(fèi)者選擇圖：消費(fèi)者選擇生活便利生活便利場所考慮的因素場所考慮的因素圖：不同購物廣場的表現(xiàn)圖：不同購物廣場的表現(xiàn)主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位購物廣場在購物廣場在生活便利生活便利上的表現(xiàn)上的表現(xiàn)“品牌檔次”是消費(fèi)者選擇生活便利場所時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。對比五角場萬達(dá)廣場和兩個(gè)可比項(xiàng)目來看，客群認(rèn)為萬達(dá)廣場在不同屬性的表現(xiàn)明顯優(yōu)于兩個(gè)可比項(xiàng)目，尤其是在“品牌豐富度”和 “品類豐富度”上表現(xiàn)尤佳

48、。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)生活便利生活便利的關(guān)注度與滿意度的關(guān)注度與滿意度主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位沖印/攝影面包房銀行/金融服務(wù)通信/郵局洗衣/改衣鮮花/禮品/藥店/煙酒/特產(chǎn)超市/日用品/食品-5%5%15%25%35%0%10%20%30%40%50%關(guān)注度滿意度生活便利上品類組合的評價(jià)生活便利上品類組合的評價(jià)由于有沃

49、爾瑪和第一食品在萬達(dá)的入駐，萬達(dá)客群對“超市/日用品/食品”的關(guān)注較高，同時(shí)目前也較為滿意的品類。而對“通信/郵局”，“改衣”等上需要進(jìn)行品類的引進(jìn)。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位改進(jìn)建議：改進(jìn)建議：增加高檔品牌增加不同種類的產(chǎn)品、增加品牌數(shù)量/增大可選范圍n 建議萬達(dá)引進(jìn)通信服務(wù)，如中國移動(dòng)、中國電信等；n 萬達(dá)可考慮在其商圈內(nèi)引進(jìn)中國郵政局

50、，這樣可方便附近白領(lǐng)、居民辦理匯款、繳費(fèi)等業(yè)務(wù)，同時(shí)可帶來部分客流。品類品類喜歡的品牌喜歡的品牌提及人數(shù)提及人數(shù)品牌提及占比品牌提及占比超市/日用品/食品沃爾瑪5252.5%第一食品4545.5%銀行，金融服務(wù)品牌中國銀行1414.1%工商銀行1212.1%面包房品牌克里斯汀2828.3%面包新語1111.1%山崎面包1010.1%喜歡的品類和品牌喜歡的品類和品牌：生活便利上中品牌組合的評價(jià)生活便利上中品牌組合的評價(jià)地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營

51、銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：消費(fèi)者選擇圖：消費(fèi)者選擇親子互動(dòng)親子互動(dòng)場所考慮的因素場所考慮的因素圖：不同購物廣場的表現(xiàn)圖：不同購物廣場的表現(xiàn)主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位購物廣場在購物廣場在親子互動(dòng)親子互動(dòng)上的表現(xiàn)上的表現(xiàn)“品牌豐富度”，“品牌受歡迎度”和“品牌檔次”是客群選擇親子互動(dòng)時(shí)重點(diǎn)考慮因素。對比五角場萬達(dá)廣場和兩個(gè)可比項(xiàng)目來看，客群認(rèn)為萬達(dá)廣場在不同屬性的表現(xiàn)稍好于兩個(gè)可比項(xiàng)目，但在“品牌互補(bǔ)”上的表現(xiàn)欠佳，需要對相應(yīng)的品牌進(jìn)行規(guī)劃和整合。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911

52、329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)親子互動(dòng)親子互動(dòng)的關(guān)注度與滿意度的關(guān)注度與滿意度兒童服裝/飾品孕嬰用品兒童教學(xué)中心兒童樂園兒童玩具店-4%-2%0%2%4%6%8%10%0%5%10%15%20%關(guān)注度滿意度主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位親子互動(dòng)上品類組合的評價(jià)親子互動(dòng)上品類組合的評價(jià)由于目前在五角場萬達(dá)廣場中，有關(guān)親子互動(dòng)的店面雖然有不少的品牌，但整體的定位和統(tǒng)一性，以及與萬達(dá)其他品類的聯(lián)動(dòng)性不夠，導(dǎo)致在親子互動(dòng)這個(gè)品類上的比較

53、不太好。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位n 親子互動(dòng)類品牌中，廣受消費(fèi)者喜愛的有 兒童玩具店品牌：如芭比娃娃； 兒童樂園品牌：如湯姆熊。n 改進(jìn)方向：改進(jìn)方向： 增加高檔品牌、增加特色性的品牌； 增加不同種類的產(chǎn)品； 增加娛樂場所及活動(dòng)。n 具體改進(jìn)建議：具體改進(jìn)建議： 兒童玩具店： 增加國際知名品牌，如樂高玩具、孩之寶、Tomy等。親子互動(dòng)上中

54、品牌組合的評價(jià)親子互動(dòng)上中品牌組合的評價(jià)地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：消費(fèi)者選擇圖：消費(fèi)者選擇親朋聚會親朋聚會場所考慮的因素場所考慮的因素圖：不同購物廣場的表現(xiàn)圖：不同購物廣場的表現(xiàn)主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位購物廣場在購物廣場在親朋聚會親朋聚會上的表現(xiàn)上的表現(xiàn)“品牌檔次”和“品類豐富性”是客群選擇親朋聚會時(shí)重點(diǎn)考慮因素。對比五角場萬達(dá)廣場和兩個(gè)可比項(xiàng)目來看，客群認(rèn)為

55、萬達(dá)廣場在不同屬性的表現(xiàn)均好于兩個(gè)可比項(xiàng)目，但在“品牌質(zhì)量”上大寧國際的表現(xiàn)相對搶眼，說明大寧的餐飲運(yùn)營較好。地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)親朋聚會親朋聚會的關(guān)注度與滿意度的關(guān)注度與滿意度KTV酒吧/咖啡廳/茶座冰點(diǎn)/甜品/水吧西式快餐中式-快餐/美食廣場中檔茶餐廳或特色餐中檔西餐中檔中餐-5%5%15%25%35%0%10%20%30%40%50%6

56、0%關(guān)注度滿意度主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位親朋聚會上品類組合的評價(jià)親朋聚會上品類組合的評價(jià)“中檔次的中餐廳”是萬達(dá)客群在親朋聚會時(shí)較為關(guān)注，同時(shí)目前也較為滿意的品類。而“KTV”，“酒吧/茶座”和“中式快餐”等品類目前表現(xiàn)不佳，需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶嵘?房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位改進(jìn)建議：改進(jìn)建議：增加中檔品牌增加

57、特色品牌增加不同種類的產(chǎn)品、增加品牌數(shù)量/增大可選范圍對同類產(chǎn)品進(jìn)行組合銷售、提升餐飲服務(wù)檔次n 在親朋聚會時(shí)，消費(fèi)者更關(guān)注中檔中餐，也相對希望繼續(xù)引進(jìn)中高檔餐飲品牌；n 消費(fèi)者對特色性的餐飲也有一定的追求，希望能夠增加有特色的品牌，有更多選擇。n 針對目前的中檔餐飲多但不精的情況，以及未來發(fā)展定位的需求，可以引進(jìn)一些中檔而且有特色的品牌如麻辣香鍋等。品類喜歡的品牌提及人數(shù)品牌提及占比中檔中餐品牌干鍋居2523.6%小楊生煎2321.7%豆撈坊1716.0%云南美食城1211.3%小紹興1211.3%望湘園1211.3%阿一天下109.4%西廂記98.5%中檔西餐品牌洋蔥餐廳87.5%中檔茶餐

58、廳或特色餐一茶一座1514.2%新旺茶餐廳1211.3%釜山料理109.4%廣州蕉葉98.5%味千拉面98.5%西式快餐品牌必勝客3230.2%薩莉亞意式餐廳1110.4%冰點(diǎn)，甜品，水吧品牌DQ1211.3%酒吧，咖啡廳，茶座品牌避風(fēng)塘1211.3%KTV品牌大歌星1312.3%親朋聚會上中品牌組合的評價(jià)親朋聚會上中品牌組合的評價(jià) 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：消費(fèi)者選擇圖：消

59、費(fèi)者選擇商務(wù)交際商務(wù)交際場所考慮的因素場所考慮的因素圖：不同購物廣場的表現(xiàn)圖：不同購物廣場的表現(xiàn)主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位購物廣場在購物廣場在商務(wù)交際商務(wù)交際上的表現(xiàn)上的表現(xiàn)“品牌檔次” 是客群選擇商務(wù)交際時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。對比五角場萬達(dá)廣場和兩個(gè)可比項(xiàng)目來看，除了在“品牌的特色和新鮮度”和“品牌質(zhì)量”上稍差于可比項(xiàng)目外，客群認(rèn)為萬達(dá)廣場在不同屬性的表現(xiàn)均好于兩個(gè)可比項(xiàng)目。 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話總機(jī)) 85911329(直線) 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2011房地產(chǎn)營銷策劃大全房

60、地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)圖：消費(fèi)者理解的萬達(dá)商務(wù)交際商務(wù)交際的關(guān)注度與滿意度的關(guān)注度與滿意度KTV會所/俱樂部高檔茶餐廳或特色餐廳高檔西餐高檔中餐酒吧/咖啡廳/茶座-5%0%5%10%0%5%10%15%20%25%關(guān)注度滿意度主題定位主題定位客群定位客群定位經(jīng)營定位經(jīng)營定位商務(wù)交際上品類組合的評價(jià)商務(wù)交際上品類組合的評價(jià)由于星巴克等咖啡廳的入駐，“咖啡廳/茶座”是萬達(dá)客群在商務(wù)交際時(shí)較為關(guān)注，同時(shí)目前也較為滿意的品類。但“高檔餐廳”，“高檔餐廳”，以及“會所/俱樂部”均需提升。 房市金碟地址:北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路9號富爾大廈901電話:010-859