出讓評(píng)估規(guī)范20號(hào)文件

1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）解讀文件出臺(tái)背景（一）文件出臺(tái)背景（一）n國(guó)土部為什么要出臺(tái)這樣一個(gè)規(guī)范：n1、加強(qiáng)地價(jià)管理工作的需要；n2、完善土地市場(chǎng)工作的需要；n3、規(guī)范具體估價(jià)行為的需要。文件出臺(tái)背景（二）文件出臺(tái)背景（二）由來：由來： 關(guān)于印發(fā)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范關(guān)于印發(fā)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）（試行）和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）的通知的通知（國(guó)土資發(fā)（國(guó)土資發(fā)20062006114114號(hào)）、號(hào)）、2121號(hào)令號(hào)令(03(03年年) ) 、3939號(hào)令號(hào)令(07(07年年) ) 關(guān)于地價(jià)評(píng)估、

2、地價(jià)確定：關(guān)于地價(jià)評(píng)估、地價(jià)確定： 招拍掛出讓規(guī)范招拍掛出讓規(guī)范 第第7 7條條 協(xié)議出讓規(guī)范協(xié)議出讓規(guī)范 第第5.45.4條條文件出臺(tái)背景（三）文件出臺(tái)背景（三）由來：由來： 市、縣國(guó)土資源管理部門組織對(duì)地塊評(píng)估，依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，評(píng)估可由市、縣國(guó)土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行，也可以委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的土地或不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。 應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策集體決策，綜合確定底價(jià)（標(biāo)底）、和投標(biāo)、競(jìng)買保證金、起叫價(jià)、起始價(jià)等。文件出臺(tái)背景（四）文件出臺(tái)背景（四）目前管理上仍存在的部分問題目前管理上仍存在的部分問題： 1.行政部門商量確定 2.不評(píng)估

3、，直接按文件或系統(tǒng)確定底價(jià) 3.各種價(jià)格概念不清文件出臺(tái)背景（五）文件出臺(tái)背景（五）評(píng)估過程中面臨的困難：評(píng)估過程中面臨的困難： 1.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定不夠具體； 2.行政干預(yù)多（部門內(nèi)、部門外）； 3.新情況、新問題不斷出現(xiàn)。文件出臺(tái)背景（六）文件出臺(tái)背景（六）起草過程：起草過程： 1.2011年預(yù)研究； 2.2012年10月形成初稿，征求中估協(xié)技術(shù)審 裁委員會(huì)意見； 3.2012年12月，全國(guó)4個(gè)區(qū)片會(huì)上征求意見； 4.國(guó)土部?jī)?nèi)所有相關(guān)司局征求意見； 5.2013年4月印發(fā)。國(guó)土部辦公廳關(guān)于發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地國(guó)土部辦公廳關(guān)于發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）通知

4、價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）通知解讀解讀n文件性質(zhì)：部門規(guī)范性文件n有效期：五年n印發(fā)日期：2013年4月8日，即日生效。國(guó)土部辦公廳關(guān)于發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地國(guó)土部辦公廳關(guān)于發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）通知價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）通知解讀解讀n通知的第1條內(nèi)容：程序要求、承擔(dān)單位、范圍n通知的第2條內(nèi)容：評(píng)估活動(dòng)管理n通知的第3條內(nèi)容：報(bào)告?zhèn)浒腹芾?n通知的第4條內(nèi)容：底價(jià)確定 n通知的第5、6條內(nèi)容：監(jiān)管和救濟(jì) n通知的第7條內(nèi)容：適時(shí)修訂及制訂實(shí)施細(xì)則 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）技術(shù)規(guī)范（試行）解讀解讀n前言前言n 目

5、的：規(guī)范出讓地價(jià)評(píng)估行為n 依據(jù)：三個(gè)法（物權(quán)法、土地管理法、房地產(chǎn)管理法），二個(gè)出讓規(guī)定（39號(hào)令和21號(hào)令）等n 歸口管理：國(guó)土部n 起草單位：利用司n 解釋權(quán)： 國(guó)土部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）解讀解讀n1 1 適用范圍適用范圍n直接適用：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價(jià)評(píng)估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估。 n參照?qǐng)?zhí)行： 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)出讓、土地他項(xiàng)權(quán)利出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（

6、試行）評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）解讀解讀n2 2、引用的標(biāo)準(zhǔn)、引用的標(biāo)準(zhǔn)（三個(gè)國(guó)標(biāo)，一個(gè)行標(biāo)）n城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程n城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程n土地利用現(xiàn)狀分類n城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）解讀解讀n3 3、依據(jù)：、依據(jù)：n4個(gè)法律法規(guī)（物權(quán)法、土地管理法、房地產(chǎn)管理法、出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例）n2個(gè)部門規(guī)章（國(guó)土部39號(hào)令、21號(hào)令）n3個(gè)國(guó)發(fā)規(guī)范性文件（國(guó)發(fā)200115號(hào)、200428號(hào)和20083號(hào)）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）解讀解讀n4 總則總則n4.

7、1 出讓地價(jià)評(píng)估定義n4.2 出讓地價(jià)評(píng)估目的n4.3 評(píng)估原則：價(jià)值主導(dǎo)原則公開市場(chǎng)原則審慎原則國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）解讀解讀n4.4 4.4 評(píng)估方法評(píng)估方法n評(píng)估方法選擇的要求：n收益還原法、市場(chǎng)比較法和剩余法（假設(shè)開發(fā)法）三選一n成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法二選一n因土地市場(chǎng)不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查情況說明。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）解讀解讀n4.5 4.5 評(píng)估程序評(píng)估程序（1）接受委托，明確估價(jià)目的等基本事項(xiàng)；（2）擬

8、訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料；（3）實(shí)地調(diào)查；（4）選定估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估；（5）確定估價(jià)結(jié)果，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況、有關(guān)法律法并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價(jià)決策建議（新增加內(nèi)容要規(guī)和政策規(guī)定，給出底價(jià)決策建議（新增加內(nèi)容要求）求）；（6）撰寫估價(jià)報(bào)告，履行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦?，取得履行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案?hào)（新增加內(nèi)容要求）電子備案號(hào)（新增加內(nèi)容要求） ；（7）提交估價(jià)報(bào)告；（8）估價(jià)資料歸檔。5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用首先要滿足城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的基本要求5.1 5.1 收益還原法收益還原法 （1）確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場(chǎng)案例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場(chǎng)的

9、正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對(duì)于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較案例。用于測(cè)算收益水平的比較案例應(yīng)不少于3個(gè)。5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用n5.1 5.1 收益還原法收益還原法n（2）確定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)采用當(dāng)前市場(chǎng)的客觀費(fèi)用；n（3）確定還原利率時(shí)應(yīng)詳細(xì)說明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用n5.2 5.2 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法n（1）比較案例的選擇要求在綜合分析當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)歷年交易案例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場(chǎng)環(huán)境下的實(shí)際交易案例。原則上不采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易案例；不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的

10、交易案例。 近3年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易案例不足3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場(chǎng)比較法。5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用n5.2 5.2 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法n（2）各比較案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格相差不能超過40%。即： (高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格) /低比準(zhǔn)價(jià)格40%，對(duì)超過40%的，應(yīng)另選案例予以替換。5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用n例例1：比準(zhǔn)價(jià)格A：12000元/平方米n比準(zhǔn)價(jià)格B：11000元/平方米n比準(zhǔn)價(jià)格C：9000元/平方米n平均價(jià)格（12000+11000+9000）/310667元/平方米n與最高價(jià)比差-1333元/平方米，與最低價(jià)比差+1667元/平方米。n比準(zhǔn)價(jià)格間相差幅度（12000-9000）

11、/9000n33.33%（符合要求）n例例2：比準(zhǔn)價(jià)格A：125元/平方米n比準(zhǔn)價(jià)格B：100元/平方米n比準(zhǔn)價(jià)格C：85元/平方米n平均價(jià)格（125+100+85）/3103元/平方米n與最高價(jià)比差-22元/平方米，與最低價(jià)比差+18元/平方米。n比準(zhǔn)價(jià)格間相差幅度（125-85）/85n47.06%（不符合要求）5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用（3）各比較案例的修正幅度不能超過30%（樓面地價(jià)修正）。即：（案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格-案例價(jià)格）/案例價(jià)格30%。n例1：實(shí)例A成交樓面地價(jià)：10000元/平方米，比較修正后其比準(zhǔn)價(jià)格A為：12000元/平方米。n實(shí)例A修正幅度（12000-10000）/10

12、000n20%（符合要求）n例2：實(shí)例B成交樓面地價(jià)：95元/平方米，比較修正后其比準(zhǔn)價(jià)格B為：125元/平方米。n實(shí)例B修正幅度（125-95）/95n31.58%（不符合要求）5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用n5.3 5.3 剩余法（假設(shè)開發(fā)法）剩余法（假設(shè)開發(fā)法）（1 1）建設(shè)指標(biāo)的確定）建設(shè)指標(biāo)的確定： 在假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)情況時(shí)，按規(guī)劃建設(shè)條件評(píng)估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評(píng)估。 （2）開發(fā)周期的確定：開發(fā)周期的確定：一般不超過3年5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用n5.3 5.3 剩余法（假設(shè)開發(fā)法）剩余法（假設(shè)開發(fā)法）（3）、（4）開發(fā)價(jià)值的確定：

13、 對(duì)于開發(fā)完成后擬用于出售的項(xiàng)目，售價(jià)取出讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采用估算的不能采用估算的未來售價(jià)。未來售價(jià)。 開發(fā)完成后用于出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，按照前述收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評(píng)估。5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用n5.3 5.3 剩余法（假設(shè)開發(fā)法）剩余法（假設(shè)開發(fā)法）n（5 5）利潤(rùn)率的確定利潤(rùn)率的確定： 利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。利潤(rùn)率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)水平。 5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用n5.4 5.4 成本逼近法成本逼近法n（1）維護(hù)地價(jià)形成機(jī)制（不得計(jì)入土地成本的項(xiàng)目）國(guó)家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)

14、提（安排）的各類專項(xiàng)資金專項(xiàng)資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)使用費(fèi)，不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用n5.4 5.4 成本逼近法成本逼近法（2 2）取得成本的確定：）取得成本的確定：n土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇铡⒎课莶疬w和安置補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。n（3 3）開發(fā)成本的確定：）開發(fā)成本的確定：n土地開發(fā)成本應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域同類土地的客觀成本費(fèi)用水平確定。

15、對(duì)擬出讓宗地超出所在區(qū)域同類土地普遍開發(fā)費(fèi)用水平的個(gè)例性實(shí)際支出，不能納入成本。5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用n5.4 5.4 成本逼近法成本逼近法n（4 4）土地增值收益率或收益額的確定。）土地增值收益率或收益額的確定。確定土地增值收益率或收益額，應(yīng)符合國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)問題的通知（國(guó)土資廳函2009311號(hào)）的規(guī)定。 “各地國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織土地估價(jià)師協(xié)會(huì)或有關(guān)研究機(jī)構(gòu)，收集整理當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開發(fā)市場(chǎng)和近三年來已備案的土地估價(jià)報(bào)告等資料，綜合地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，開展出讓土地使用權(quán)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差異測(cè)算和研究，科學(xué)確定并公布當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛省Ｎ?/p>

16、經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益率，不得直接在土地估價(jià)報(bào)告中使用。”5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用n5.5 5.5 公示地價(jià)系數(shù)修正法公示地價(jià)系數(shù)修正法n包括基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法和標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法。（1）采用的基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)當(dāng)已向社會(huì)公布。采用已完成更新但尚未向社會(huì)公布的基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣國(guó)土資源主管部門書面同意。5 5 評(píng)估方法的運(yùn)用n5.5 5.5 公示地價(jià)系數(shù)修正法公示地價(jià)系數(shù)修正法n（2）在已經(jīng)部署開展標(biāo)定地價(jià)公示的城市，可按照國(guó)家制訂的相關(guān)評(píng)估指導(dǎo)辦法，運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行出讓地價(jià)評(píng)估。6 幾種特殊情況的處理n6.1 6.1 場(chǎng)地未通平或通平不完全場(chǎng)地未通平或通平不完全 n（1 1）

17、生地評(píng)估：）生地評(píng)估：生地出讓評(píng)估，應(yīng)先評(píng)估熟地地價(jià)，再核減通平所需的開發(fā)費(fèi)用。n生地價(jià)格熟地價(jià)格通平開發(fā)費(fèi)用n例：生地價(jià)格（一通）熟地價(jià)格（“七通一平”條件）-“六通一平”開發(fā)費(fèi)用n（2 2）通平不完全時(shí)的地價(jià)評(píng)估：）通平不完全時(shí)的地價(jià)評(píng)估：視開發(fā)程度不同，根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開發(fā)所需的平均費(fèi)用水平，對(duì)熟地地價(jià)進(jìn)行逐項(xiàng)減價(jià)修正。n半熟地價(jià)格熟地價(jià)格所缺少某幾項(xiàng)設(shè)施的開發(fā)費(fèi)用n例： “五通”地價(jià)=“五通一平”地價(jià)-平整費(fèi)用6 幾種特殊情況的處理n6.1 6.1 場(chǎng)地未通平或通平不完全場(chǎng)地未通平或通平不完全n（3 3）有地上建筑物的土地出讓評(píng)估）有地上建筑物的土地出讓評(píng)估n作為整體出讓的土地連同地上

18、建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國(guó)有且無爭(zhēng)議。（權(quán)屬“凈”）n包括下面三種情形：n情形一：出讓時(shí)有規(guī)劃建設(shè)條件的，按出讓時(shí)規(guī)劃條件進(jìn)行地價(jià)評(píng)估（含地上建筑物或構(gòu)筑物現(xiàn)值）；n整體出讓價(jià)格規(guī)劃建設(shè)條件地價(jià)+建筑物重置價(jià)n建筑物折舊額n例如：某經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，原土地使用權(quán)劃撥，已開發(fā)建設(shè)完成，尚未對(duì)外銷售，因政策調(diào)整，此項(xiàng)目改為商品房開發(fā)，需重新辦理土地招拍掛出讓手續(xù)。此前，政府已收回該劃撥土地使用權(quán)，并收購了地上已建設(shè)建筑物，現(xiàn)擬將該宗地連同地上建筑物按原規(guī)劃條件重新掛牌出讓。6 幾種特殊情況的處理n情形二：出讓時(shí)不改變現(xiàn)狀，不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，按現(xiàn)狀條件進(jìn)行地價(jià)評(píng)估（含地上建筑物或構(gòu)筑物現(xiàn)值）；

19、n 整體出讓價(jià)格=現(xiàn)狀凈地價(jià)+建筑物重置價(jià)建筑物折舊額n例如：某企業(yè)使用一宗集體建設(shè)用地用于生產(chǎn)，已按規(guī)劃建設(shè)廠房等建筑，現(xiàn)該企業(yè)為融資需要，擬將該宗地征為國(guó)有后抵押貸款，并繼續(xù)使用。首先，政府將該宗地連同地上建筑物征為國(guó)有，并對(duì)原集體土地所有權(quán)人及該企業(yè)給予了征收補(bǔ)償，之后，擬將該宗地連同地上建筑物一并協(xié)議出讓給該企業(yè)。 6 幾種特殊情況的處理n情形三：出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，按新設(shè)定規(guī)劃條件進(jìn)行地價(jià)評(píng)估（需扣除原有建筑物或構(gòu)筑物的拆除費(fèi)用）n整體出讓價(jià)格=新規(guī)劃條件地價(jià)場(chǎng)地拆平費(fèi)用n例如：某宗國(guó)有工業(yè)用地，原使用者已破產(chǎn)停業(yè)多年，該宗地及地上建筑物等已均已收歸國(guó)有，現(xiàn)政府?dāng)M對(duì)該宗地重

20、新規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)用地后掛牌出讓，并由摘牌開發(fā)商完成地上原有建筑物的拆除清運(yùn)工作。6 幾種特殊情況的處理n6.2 6.2 采用特殊招拍掛方式出讓或協(xié)議出讓采用特殊招拍掛方式出讓或協(xié)議出讓 n6.26.21 1采用特殊招拍掛方式出讓采用特殊招拍掛方式出讓n （1）限地價(jià)、競(jìng)配建或房?jī)r(jià)。 nA、采用“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”方式的，估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含以下三種價(jià)格：評(píng)估出的正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格、建議出讓底價(jià)及建議采用的地價(jià)上限。且應(yīng)符合：出讓底價(jià)地價(jià)上限。6 幾種特殊情況的處理n（1）限地價(jià)、競(jìng)配建或房?jī)r(jià)。nB、采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式的：n通常情況下（出讓底價(jià)中不含最低配建成本的），估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含以

21、下四種價(jià)格：評(píng)估出的正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格、建議出讓底價(jià)、建議采用的地價(jià)上限及建議的起始價(jià)（起拍價(jià)），且應(yīng)符合：起始價(jià)出讓底價(jià)地價(jià)上限；n最終則有：出讓底價(jià)成交價(jià)地價(jià)上限。n當(dāng)出讓底價(jià)中包含最低配建成本的，即：起始價(jià)地價(jià)上限出讓底價(jià)時(shí)，估價(jià)報(bào)告中除應(yīng)包含上述四種價(jià)格外，地價(jià)上限與出讓底價(jià)之間的差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積，并在土地估價(jià)報(bào)告中明示（再包含一個(gè)最低配建面積）。n最終則有：成交價(jià)出讓底價(jià)=地價(jià)上限+配建起始面積折算金額(隱含的第五種價(jià)格)。6 幾種特殊情況的處理n（2）限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)n采用此方式出讓的土地，在出讓評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分考慮建成房屋首次售出后是否可上

22、市流轉(zhuǎn)。（首次售房按限制房?jī)r(jià)出售）n 對(duì)不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府按原售價(jià)回購，或上市前需補(bǔ)繳土地收益的限價(jià)房開發(fā)項(xiàng)目，在采用剩余法評(píng)估時(shí)，按限定的房?jī)r(jià)取值。6 幾種特殊情況的處理n6.26.22 2協(xié)議出讓協(xié)議出讓n（1）協(xié)議出讓類型一n供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓。除評(píng)估其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格外，還應(yīng)提出出讓底價(jià)的建議。該建議底價(jià)還應(yīng)滿足協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土部21號(hào)令）相關(guān)要求。n具體要求：同時(shí)，還應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中測(cè)算并對(duì)比說明該建議出讓底價(jià)是否符合當(dāng)?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。n 當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按擬出讓土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%測(cè)算對(duì)比；擬出讓土地在基準(zhǔn)

23、地價(jià)覆蓋范圍外的，應(yīng)與新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)之和進(jìn)行對(duì)比。n建議出讓底價(jià)低于協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示。6 幾種特殊情況的處理n（2）協(xié)議出讓類型二n原劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)以協(xié)議出讓方式辦理出讓（或轉(zhuǎn)讓）的，分以下兩種情形進(jìn)行協(xié)議出讓價(jià)格評(píng)估測(cè)算：n情形1：出讓時(shí)不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的。n協(xié)議出讓價(jià)格=正常市場(chǎng)價(jià)-劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，并提出底價(jià)建議。n情形2：出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的。n協(xié)議出讓價(jià)格=正常市場(chǎng)價(jià)（新規(guī)劃條件）-劃撥土地使用權(quán)價(jià)格（原規(guī)劃條件），并提出底價(jià)建議。n特別要求：當(dāng)?shù)貙?duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)

24、辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評(píng)估結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示對(duì)比結(jié)果，并建議從高繳納土地收益。6 幾種特殊情況的處理n6.3 其它特殊情況n6.36.31“1“三舊三舊”改造。改造。（僅在部分省份如廣東試點(diǎn)）n（1）公開出讓。均假設(shè)宗地為國(guó)有土地的凈地狀態(tài)，評(píng)估其在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格。n（2）協(xié)議出讓。國(guó)有土地協(xié)議出讓自行改造的，參照本規(guī)范6.2.2（2）（協(xié)議出讓類型二）。n現(xiàn)狀為集體土地自行改造的：n出讓價(jià)格=國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格（新條件）-集體土地使用權(quán)價(jià)格（現(xiàn)狀），并提出底價(jià)建議。6 幾種特殊情況的處理n6.36.32 2已出讓土

25、地補(bǔ)繳地價(jià)款已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款n評(píng)估期日：應(yīng)以國(guó)土資源主管部門同意補(bǔ)繳地價(jià)時(shí)為準(zhǔn)。n（1）工業(yè)用地調(diào)整容積率。按照國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。n國(guó)發(fā)200428號(hào)文：對(duì)工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變?cè)猛镜那疤嵯?，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用費(fèi)。n國(guó)發(fā)20083號(hào)文：對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款；對(duì)新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價(jià)款。”6 幾種特殊情況的處理n6.36.32 2已出讓土地補(bǔ)繳

26、地價(jià)款已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款nA A、調(diào)整容積率的：（用途不變，僅調(diào)整面積）、調(diào)整容積率的：（用途不變，僅調(diào)整面積）n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=（新總建設(shè)面積-原總建設(shè)面積）n樓面地價(jià)n樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期日的樓面地價(jià)， 原容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期日的樓面地價(jià)， 原容積率下出讓時(shí)樓面地價(jià)進(jìn)行期日修正后在評(píng)估期日的樓面地價(jià)。 6 幾種特殊情況的處理nA A、調(diào)整容積率的、調(diào)整容積率的nA-1 A-1 單一用途調(diào)整容積率的：?jiǎn)我挥猛菊{(diào)整容積率的：n例如：原規(guī)劃用途為住宅用地，原規(guī)劃建筑面積10000平方米，占地面積5000平方米，原規(guī)劃容積率為2.0。新規(guī)劃用途仍為住宅用

27、地，新規(guī)劃建筑面積為14000平方米，新規(guī)劃容積率為2.8。在評(píng)估期日時(shí)，原規(guī)劃條件樓面地價(jià)為1100元/平方米，新規(guī)劃條件樓面地價(jià)為1200元/平方米，原規(guī)劃條件出讓時(shí)成交樓面地價(jià)為1000元/平方米，成交時(shí)至評(píng)估期日住宅用地期日修正系數(shù)為1.15（則原規(guī)劃條件成交地價(jià)期日修正后價(jià)格為1150元/平方米）。n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款（新住宅總建設(shè)面積-原住宅總建設(shè)面積）n住宅擇高樓面地價(jià)n（14000-10000）1200n480萬元6 幾種特殊情況的處理nA A、調(diào)整容積率的、調(diào)整容積率的nA A2 2多用途調(diào)整容積率的多用途調(diào)整容積率的（A A用途增加建筑面積，用途增加建筑面積，B B用途增加建筑面

28、積，用途增加建筑面積，A A與與B B用途之間建筑面積不調(diào)整，且總建筑面積增加的）用途之間建筑面積不調(diào)整，且總建筑面積增加的）：n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款= A= A用途擇高樓面地價(jià)用途擇高樓面地價(jià)A A用途新增加建筑面積用途新增加建筑面積B B用途擇高樓用途擇高樓n面地價(jià)面地價(jià)B B用途新增加建筑面積。用途新增加建筑面積。n其中，兩種用途樓面地價(jià)均應(yīng)參照“調(diào)整容積率”時(shí)，三選一擇高確定。n例如：原規(guī)劃用途為住宅及商服用地，原規(guī)劃總建筑面積10000平方米，其中，住宅建筑面積為8000平方米，商服建筑面積為2000平方米，占地面積5000平方米，原規(guī)劃容積率為2.0。新規(guī)劃用途仍為住宅及商服用

29、地，新規(guī)劃總建筑面積調(diào)整為12000平方米，其中，規(guī)劃住宅建筑面積調(diào)整為9000平方米，規(guī)劃商服建筑面積調(diào)整為3000平方米，新規(guī)劃容積率為2.4（即住宅建筑面積純?cè)黾?000平方米，商服建筑面積純?cè)黾?000平方米）。在評(píng)估期日時(shí)，住宅用地新規(guī)劃條件樓面地價(jià)為1200元/平方米，住宅用地原規(guī)劃條件樓面地價(jià)為1300元/平方米，住宅用地出讓時(shí)樓面地價(jià)經(jīng)期日修正后價(jià)格為1250元/平方米；商服用地原規(guī)劃條件樓面地價(jià)為3600元/平方米，商服用地新規(guī)劃條件樓面地價(jià)為3500元/平方米，商服用地出讓時(shí)樓面地價(jià)經(jīng)期日修正后價(jià)格為3550元/平方米。n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款= 住宅擇高樓面地價(jià)住宅新增加建筑面積商

30、服擇高樓面地價(jià)n商服新增加建筑面積n13001000+36001000n490萬元6 幾種特殊情況的處理nB、調(diào)整用途的（面積不變，僅調(diào)整用途） ：n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=（新用途樓面地價(jià)-舊用途樓面地價(jià)）總建筑面積n新、舊用途樓面地價(jià)均為評(píng)估期日的正常市場(chǎng)價(jià)格。6 幾種特殊情況的處理nB-1B-1單一用途之間調(diào)整用途的：?jiǎn)我挥猛局g調(diào)整用途的：n例如：原規(guī)劃用途為住宅用地，原規(guī)劃建筑面積10000平方米，占地面積5000平方米，原規(guī)劃容積率為2.0。新規(guī)劃用途調(diào)整為商服用地，新規(guī)劃建筑面積仍為10000平方米，新規(guī)劃容積率仍為2.0。在評(píng)估期日時(shí)，住宅用地樓面地價(jià)為1100元/平方米，商服用地樓面地

31、價(jià)為2600元/平方米。n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=（商服樓面地價(jià)-住宅樓面地價(jià)）n總建筑面積n（2600-1100）10000n1500萬元6 幾種特殊情況的處理nB B2 2多種用途之間調(diào)整用途的（多種用途之間調(diào)整用途的（A A用途部分建筑面積調(diào)整為用途部分建筑面積調(diào)整為B B用用途，且總建筑面積不增加的）：途，且總建筑面積不增加的）：n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=（B用途樓面地價(jià)A用途樓面地價(jià)）n（A用途調(diào)整為B用途建筑面積）n其中，兩種用途樓面地價(jià)均為評(píng)估期日的新規(guī)劃條件下正常市場(chǎng)價(jià)格。n例如：原規(guī)劃用途為住宅及商服用地，原規(guī)劃總建筑面積10000平方米，其中，住宅建筑面積為8000平方米，商服建筑面積為200

32、0平方米，占地面積5000平方米，原規(guī)劃容積率為2.0。新規(guī)劃用途仍為住宅及商服用地，新規(guī)劃總建筑面積仍為10000平方米，其中，規(guī)劃住宅建筑面積調(diào)整為7000平方米，規(guī)劃商服建筑面積調(diào)整為3000平方米，新規(guī)劃容積率仍為2.0（即由住宅調(diào)整為商服的建筑面積為1000平方米）。在評(píng)估期日時(shí)，住宅用地樓面地價(jià)為1200元/平方米，商服用地樓面地價(jià)為3500元/平方米。n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=（商服樓面地價(jià)住宅樓面地價(jià)）n（住宅調(diào)整為商服用途建筑面積）n（3500-1200）1000n230萬元6 幾種特殊情況的處理nC C、用途與容積率同時(shí)調(diào)整的：、用途與容積率同時(shí)調(diào)整的：n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=（新總建筑面積

33、-原總建筑面積）新用途樓面地價(jià)+（新用途樓面地價(jià)-舊用途樓面地價(jià)）原總建筑面積n新用途樓面地價(jià)應(yīng)評(píng)估測(cè)算以下內(nèi)容后擇高確定：新容積率、新用途規(guī)劃條件在評(píng)估期日的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)，原容積率、新用途規(guī)劃條件在評(píng)估期日的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)。n舊用途樓面地價(jià)，按評(píng)估期日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地價(jià)確定。 6 幾種特殊情況的處理nC C1 1單一用途之間調(diào)整用途及容積率的（原用途全單一用途之間調(diào)整用途及容積率的（原用途全部調(diào)整為新用途，且新用途面積增加）部調(diào)整為新用途，且新用途面積增加）n例如：原規(guī)劃用途為住宅用地，原規(guī)劃建筑面積10000平方米，占地面積5000平方米，原規(guī)劃容積率為2.0。新規(guī)劃用途調(diào)

34、整為商服用地，新規(guī)劃建筑面積為14000平方米，新規(guī)劃容積率為2.8。在評(píng)估期日時(shí)，住宅用地原規(guī)劃條件樓面地價(jià)為1100元/平方米，商服用地原規(guī)劃條件樓面地價(jià)為2800元/平方米，新規(guī)劃條件樓面地價(jià)為2600元/平方米。n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=（新商服總建筑面積-原住宅總建筑面積）商服擇高樓面地價(jià)+（商服擇高樓面地價(jià)-住宅樓面地價(jià)）原住宅總建筑面積n（14000-10000）2800+（2800-1100）10000n2820萬元6 幾種特殊情況的處理nC2多種用途之間調(diào)整用途及容積率的（多種用途之間調(diào)整用途及容積率的（A用途部分建筑面積調(diào)整為用途部分建筑面積調(diào)整為B用途，同時(shí)用途，同時(shí)B用途增加建筑

35、面積，且總建筑面積增加的）：用途增加建筑面積，且總建筑面積增加的）：n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=（B用途擇高樓面地價(jià)A用途樓面地價(jià)）A用途調(diào)整為B用途建n筑面積+ B用途擇高樓面地價(jià)B用途新增加建筑面積n其中，A用途樓面地價(jià)為評(píng)估期日新規(guī)劃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格，B用途樓面地價(jià)應(yīng)三選一擇高確定。n例如：原規(guī)劃用途為住宅及商服用地，原規(guī)劃總建筑面積10000平方米，其中，住宅建筑面積為8000平方米，商服建筑面積為2000平方米，占地面積5000平方米，原規(guī)劃容積率為2.0。新規(guī)劃用途仍為住宅及商服用地，新規(guī)劃總建筑面積調(diào)整為12000平方米，其中，規(guī)劃住宅建筑面積調(diào)整為7000平方米，規(guī)劃商服建筑面積調(diào)整為

36、5000平方米，新規(guī)劃容積率為2.4（即由住宅調(diào)整為商服的建筑面積為1000平方米，另純?cè)黾由谭ㄖ娣e為2000平方米）。在評(píng)估期日時(shí)，住宅用地新規(guī)劃條件樓面地價(jià)為1200元/平方米，商服用地原規(guī)劃條件樓面地價(jià)為3600元/平方米，商服用地新規(guī)劃條件樓面地價(jià)為3200元/平方米，商服用地原規(guī)劃條件出讓時(shí)樓面地價(jià)經(jīng)期日修正后為3550元/平方米。n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=（商服擇高樓面地價(jià)住宅樓面地價(jià)）（住宅調(diào)整為商服建筑n面積）+ 商服擇高樓面地價(jià)商服新增加建筑面積n（3600-1200）1000+36002000n960萬元6 幾種特殊情況的處理n小結(jié)：小結(jié)：n1、需要測(cè)算的所有樓面地價(jià)都是本評(píng)估項(xiàng)

37、目估價(jià)基準(zhǔn)日的價(jià)格，與原規(guī)劃地價(jià)測(cè)算時(shí)間或原出讓時(shí)間無關(guān)； n2、建筑面積增加的：補(bǔ)地價(jià)款樓面地價(jià)增加建筑面積； n3、用途調(diào)整的：補(bǔ)地價(jià)款兩種用途樓面地價(jià)差建筑面積； n4、用途調(diào)整且建筑面積（容積率）增加的：n補(bǔ)地價(jià)款兩種用途樓面地價(jià)差原有建筑面積+新用途樓面地價(jià)增加建筑面積；n5、凡是該用途調(diào)整后建筑面積（容積率）有變化的，調(diào)整后用途樓面地價(jià)均需進(jìn)行比較后擇高確定（二選一或三選一）。而規(guī)劃調(diào)整后建筑面積（容積率）不變的，調(diào)整后用途樓面地價(jià)則無需擇高確定。n6、凡是涉及規(guī)劃用途調(diào)整的，無論建筑面積（容積率）是否有變化，調(diào)整前用途樓面地價(jià)均無需擇高確定。6 幾種特殊情況的處理n低效土地（強(qiáng)度

38、低效、價(jià)值低效）再利用的：低效土地（強(qiáng)度低效、價(jià)值低效）再利用的：n例如：現(xiàn)有一宗國(guó)有出讓工業(yè)用地，剩余使用年期為35年，為某企業(yè)破產(chǎn)拍賣后由某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得，現(xiàn)狀容積率為1.2?，F(xiàn)該開發(fā)公司擬將該宗地用于住宅用途房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，宗地新規(guī)劃用途為住宅用地，規(guī)劃容積率為3.5。目前在土地管理部門辦理土地用途變更并補(bǔ)交土地價(jià)款手續(xù)，估價(jià)基準(zhǔn)日為土地管理部門批準(zhǔn)土地用途變更之日。n計(jì)算方法之一：n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=（規(guī)劃住宅總建筑面積-原工業(yè)總建筑面積）住宅樓面地價(jià)+（住宅樓面地價(jià)-工業(yè)樓面地價(jià)）原工業(yè)總建筑面積n計(jì)算方法之二：n應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款=規(guī)劃住宅用地70年期總地價(jià)-現(xiàn)狀工業(yè)用

39、地35年期總地價(jià)6 幾種特殊情況的處理n其它需要特殊注意事項(xiàng)：其它需要特殊注意事項(xiàng)：n核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準(zhǔn)，或竣工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測(cè)的新增建筑面積為準(zhǔn)。核定需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。n因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值的，補(bǔ)繳地價(jià)款可按評(píng)估期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)的差額確定。n因其它土地利用條件調(diào)整需補(bǔ)繳地價(jià)款的，參照上述技術(shù)思路評(píng)估。6 幾種特殊情況的處理n6.3.36.3.3工業(yè)用地出讓評(píng)估工業(yè)用地出讓評(píng)估n應(yīng)按本規(guī)范上述有關(guān)規(guī)定評(píng)估出正常市場(chǎng)條件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，并在土地估價(jià)報(bào)告中明確說明與當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低

40、價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比結(jié)果。n對(duì)不同開發(fā)程度的工業(yè)用地，按照達(dá)到不同開發(fā)程度所需的當(dāng)?shù)仄骄_發(fā)費(fèi)用水平，進(jìn)行價(jià)格修正，得到評(píng)估結(jié)果，并與最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比。 6 幾種特殊情況的處理n例：當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)600元/平方米（四通一平） n宗地宗地A A，三通一平，評(píng)估價(jià)格590元/平方米，修正到四通一平后，610元/平方米，但建議底價(jià)仍不能低于600元/平方米。（修正后高于出讓最低價(jià)）n宗地宗地B B，九通一平，評(píng)估價(jià)格610元/平方米，修正到四通一平后，510元/平方米，建議底價(jià)應(yīng)為600元/平方米+五通費(fèi)用。（修正后低于出讓最低價(jià)）n宗地宗地C C，五通一平，評(píng)估價(jià)格630元/平方米，修正到四

41、通一平后，610元/平方米，建議底價(jià)可直接用630元/平方米。（修正后高于最出讓低價(jià)）n在評(píng)估工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí)，不得以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后，評(píng)估出地價(jià)。 7 估價(jià)報(bào)告內(nèi)容n除需符合城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定的報(bào)告內(nèi)容和格式外，出讓地價(jià)的土地估價(jià)報(bào)告還應(yīng)符合下列要求：n7.17.1估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果。涉及協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等最低限價(jià)的，在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)同時(shí)列出評(píng)估結(jié)果，以及相應(yīng)最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。n在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)有明確的底價(jià)決策建議及理由。7 估價(jià)報(bào)告內(nèi)容n7.27.2報(bào)告組成要件報(bào)告組成要件除城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)

42、程規(guī)定的附件內(nèi)容外，應(yīng)視委托方提供材料情況，在土地估價(jià)報(bào)告后附具：（1）涉及土地取得成本的相關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)，以及委托方提供的征地拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議等資料； （2）已形成的土地出讓方案；（3）報(bào)告中采用的相關(guān)案例的詳細(xì)資料（包括照片）；（4）設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的相關(guān)文件依據(jù)。關(guān)于關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范范涉及若干問題的處理原則（一）涉及若干問題的處理原則（一）n1、在出讓地價(jià)評(píng)估中，如何應(yīng)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法？n答：應(yīng)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法有兩個(gè)前提：n一是在按照國(guó)土部統(tǒng)一的技術(shù)要求開展了標(biāo)定地價(jià)公示工作的城市，經(jīng)向部進(jìn)行標(biāo)定地價(jià)體系備案后，方可使

43、用該方法。n二是應(yīng)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的具體步驟與要求，需按照即將出臺(tái)的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或評(píng)估指導(dǎo)辦法執(zhí)行。n2、市場(chǎng)比較法中，關(guān)于“各比較案例的修正幅度不能超過30%”的規(guī)定中是否包含了容積率修正。n答：這里所指的“比較案例價(jià)格”，可以采用樓面地價(jià)。n3、對(duì)于因土地用途與容積率同時(shí)調(diào)整，需要補(bǔ)繳地價(jià)的，是否各種條件下的地價(jià)均要求按照規(guī)范中確定的原則，選用兩種（含兩種）以上方法評(píng)估？n答：原則上，各種條件下的地價(jià)均要求采用兩種（含兩種）以上方法獨(dú)立評(píng)估，方法選擇應(yīng)符合規(guī)范要求。特殊情況下，如認(rèn)為只能采用一種方法評(píng)估，需經(jīng)省級(jí)以上協(xié)會(huì)組織專家論證，并在評(píng)估報(bào)告中附專家簽字的論證意見。n關(guān)于關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范涉及若干問題的處理原則（一）涉及若干問題的處理原則（一）n4、如果按規(guī)范要求采用的兩種方