我國(guó)房產(chǎn)泡沫分析

1、2022-4-91 2022-4-92n自自 1998 年開(kāi)始年開(kāi)始 隨著福利化分房的結(jié)束，隨著福利化分房的結(jié)束， 住住房商品化的開(kāi)始房商品化的開(kāi)始 ，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了持續(xù)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了持續(xù)快速發(fā)展的時(shí)期快速發(fā)展的時(shí)期 。與此同時(shí)，。與此同時(shí)， 房地產(chǎn)價(jià)格也房地產(chǎn)價(jià)格也連續(xù)快速攀升連續(xù)快速攀升 。近年來(lái)。近年來(lái) ，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的爭(zhēng)論不絕于耳沫問(wèn)題的爭(zhēng)論不絕于耳 ，但是一直未有論。，但是一直未有論。 2022-4-93n中國(guó)自中國(guó)自 1998 年結(jié)束了福利分房制，年結(jié)束了福利分房制， 開(kāi)始實(shí)行開(kāi)始實(shí)行貨幣化分房貨幣化分房 成為房地產(chǎn)業(yè)走向市場(chǎng)化的分水成為房地產(chǎn)

2、業(yè)走向市場(chǎng)化的分水嶺。嶺。 從此從此 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展 ，對(duì)拉，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需動(dòng)內(nèi)需 、加快城市化進(jìn)程、加快城市化進(jìn)程 、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng) 起到了重要作用起到了重要作用 。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展 現(xiàn)已現(xiàn)已成為我國(guó)主要產(chǎn)業(yè)之一成為我國(guó)主要產(chǎn)業(yè)之一 。然而。然而 與此同時(shí)與此同時(shí) ，房，房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高地產(chǎn)投資增幅過(guò)高 、商品房空置率過(guò)大、商品房空置率過(guò)大 、房、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快價(jià)上漲過(guò)快 、供房結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題凸顯、供房結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題凸顯 。2022-4-94n房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其供給彈性有限房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其供給彈性有限 、不存在易、不存在易得的

3、替代品得的替代品 、房地產(chǎn)沒(méi)有終極價(jià)格、房地產(chǎn)沒(méi)有終極價(jià)格 、基本價(jià)、基本價(jià)值難于確定等特征值難于確定等特征 成為最常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)泡沫載成為最常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)泡沫載體之一體之一 。因此。因此 國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi) 房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)泡沫 的呼聲日高的呼聲日高 ，中國(guó)的房地產(chǎn)是否存在泡沫之爭(zhēng)也成了中國(guó)的房地產(chǎn)是否存在泡沫之爭(zhēng)也成了n中國(guó)當(dāng)前最為熱烈討論的話題。中國(guó)當(dāng)前最為熱烈討論的話題。2022-4-95n2004 年年 10 月底月底 美國(guó)美國(guó) 紐約時(shí)報(bào)紐約時(shí)報(bào) 刊刊n登了題為登了題為 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱和泡沫中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱和泡沫 的報(bào)道的報(bào)道 引發(fā)了國(guó)內(nèi)外對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)是否存在引發(fā)了國(guó)內(nèi)外對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)是否存在

4、嚴(yán)重泡沫的爭(zhēng)論不斷升級(jí)。嚴(yán)重泡沫的爭(zhēng)論不斷升級(jí)。 目前主要有兩種目前主要有兩種觀點(diǎn)觀點(diǎn) 泡沫論泡沫論 和和 無(wú)泡沫論。無(wú)泡沫論。n泡沫論的代表人物是清華大學(xué)魏杰教授泡沫論的代表人物是清華大學(xué)魏杰教授 ，中，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容等。憲容等。 他們認(rèn)為他們認(rèn)為 ，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱、資過(guò)熱、 空置率過(guò)高空置率過(guò)高 、房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)、 房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)收入比超出警戒線等都說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)已出收入比超出警戒線等都說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫，現(xiàn)泡沫， 應(yīng)該采取嚴(yán)格調(diào)控措施進(jìn)行調(diào)控應(yīng)該采取嚴(yán)格調(diào)控措施進(jìn)行調(diào)控 。2

5、022-4-96n易憲容還認(rèn)為易憲容還認(rèn)為 ，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫主要是住房，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫主要是住房有效需求不足，有效需求不足， 無(wú)論從消費(fèi)的角度還是從投無(wú)論從消費(fèi)的角度還是從投資的角度，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的熱銷，僅是以往資的角度，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的熱銷，僅是以往 存量需求存量需求 的釋放而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化的釋放而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。為有效需求。 這種依賴銀行信貸所釋放的這種依賴銀行信貸所釋放的 存存量需求，量需求， 不僅可能給銀行帶來(lái)巨大的系統(tǒng)性不僅可能給銀行帶來(lái)巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而且這種需求脆弱性將暴露無(wú)遺，風(fēng)險(xiǎn)，而且這種需求脆弱性將暴露無(wú)遺， 房房地產(chǎn)泡沫也隨時(shí)有可能被戳。地產(chǎn)泡沫

6、也隨時(shí)有可能被戳。2022-4-97n持持 無(wú)泡沫論無(wú)泡沫論 觀點(diǎn)的以中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究觀點(diǎn)的以中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華 、北京大學(xué)蕭灼基教授、北京大學(xué)蕭灼基教授、 建設(shè)部政策研究中心等為代表建設(shè)部政策研究中心等為代表 。他們認(rèn)為。他們認(rèn)為 從從政策政策 經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面都說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)的需經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面都說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)的需求很大，求很大， 目前的房地產(chǎn)業(yè)是在健康快速發(fā)展。目前的房地產(chǎn)業(yè)是在健康快速發(fā)展。n 建設(shè)部與房地產(chǎn)商等主張中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的建設(shè)部與房地產(chǎn)商等主張中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上升在于市場(chǎng)需求大于供給，上升在于市場(chǎng)需求大于供給， 根本不存在泡。根本不存在泡

7、。 由由2022-4-98房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵 特征和運(yùn)行機(jī)理特征和運(yùn)行機(jī)理 n第一第一 房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài) n第二第二 房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn) 振幅較大振幅較大 n第三第三 房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率率 n第四第四 房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為 n貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加，貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加，造成的造成的 投機(jī)價(jià)格機(jī)制和自我膨脹的機(jī)制是房地產(chǎn)的投機(jī)價(jià)格機(jī)制和自我膨脹的機(jī)

8、制是房地產(chǎn)的主要內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制主要內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制 ，房地產(chǎn)泡沫是在內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)泡沫是在內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制和外在沖擊機(jī)制的共同作用下和外在沖擊機(jī)制的共同作用下 開(kāi)始產(chǎn)生開(kāi)始產(chǎn)生 膨脹和崩潰膨脹和崩潰的。的。2022-4-99n 國(guó)際上國(guó)際上 對(duì)對(duì) 于房于房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 的的 主要主要 衡衡 量量 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) 是是 n房?jī)r(jià)房?jī)r(jià) 收入收入 比比 、 租售租售 比和空置比和空置 率率 。房。房 價(jià)價(jià) 收入收入 比即住比即住 n房?jī)r(jià)房?jī)r(jià) 格格 與城與城 市居市居 民家民家 庭年庭年 收入收入 之之 比比 ， 一般一般 認(rèn)認(rèn) 為房為房 n價(jià)價(jià) 收入收入 比在比在 36倍倍 之之 間間 為合為合

9、理理 區(qū)區(qū) 間。間。2 0 0 9年年 n1 2月月 7 日，日， 中中 國(guó)社國(guó)社 科科 院發(fā)院發(fā) 布布 的的 2 0 1 0年年 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 藍(lán)藍(lán) n皮皮 書(shū)書(shū)指指 出出 ， 2 0 0 9年年 城城 鎮(zhèn)鎮(zhèn) 居居 民民 房房 價(jià)價(jià) 收收 入入 比比 達(dá)達(dá) 到到 n8 3倍倍 ， 農(nóng)農(nóng) 民民2 1 2 的的 房房 價(jià)價(jià) 收收 入入 比比 則則 達(dá)達(dá) 2 2倍倍 ， 中中 國(guó)國(guó) n8 5 的的 家家 庭庭 沒(méi)沒(méi) 有有 購(gòu)購(gòu) 買買 住住 房房 的的 能能 力力 。 王王 家家 春春 n( 2 0 0 8 ) 認(rèn)認(rèn) 為為 ， 在在 整整 個(gè)個(gè) 世世 界界 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)發(fā)濟(jì)發(fā) 展展 史史 上上 ， 沒(méi)沒(méi)

10、有有 比比 n目前目前 中國(guó)更中國(guó)更 高的房高的房 價(jià)價(jià) 收入收入 比，比， 中中 國(guó)的房國(guó)的房 地地 產(chǎn)泡產(chǎn)泡 沫沫 n已經(jīng)已經(jīng) 處處 于于 巔巔 峰峰 狀狀 態(tài)態(tài) 。 以北以北 京京 為為 例例 ， 2 0 0 7年年 北北 京京 n城城 市市 家庭家庭 的平的平 均均 可支可支 配收配收 入入 約約 為為 6 6 0 0 0元元 。奧。奧 2022-4-910n運(yùn)會(huì)之運(yùn)會(huì)之 前前 ， 四環(huán)四環(huán) 以內(nèi)的均以內(nèi)的均 價(jià)約為價(jià)約為 每平每平 方米方米 l 8 4 0 0 n元元 ， 對(duì)應(yīng)對(duì)應(yīng) 的房?jī)r(jià)的房?jī)r(jià) 收收 人人 比為比為 2 7 8倍倍 ( 按按 每每 套套 房房 1 0 0 n平平 方

11、米計(jì)方米計(jì) 算算 ) 。 即使是即使是 六六 環(huán)環(huán) 以外以外 的房的房 價(jià)價(jià) ， 也也 比比 國(guó)國(guó) n際房際房 價(jià)價(jià) 收人收人 比比 的警的警 戒戒 線線 高高 出出 1倍倍 。 上海上海 的的 情情 形形 n與北京與北京 相相 似。在似。在 區(qū)域區(qū)域 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 中心中心 城城 市市 和和 省省 會(huì)城會(huì)城 市市 n中中 ， 房房 價(jià)收入價(jià)收入 比普比普 遍遍 超過(guò)超過(guò) 1 0倍倍 。如。如 此此 “ 泡泡 沫沫 ” 程程 n度甚至度甚至 遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn) 超超 過(guò)過(guò) 了了 1 9 9 1年年 的的 日本日本 和和 1 9 2 9年年 的的 n美美 國(guó)國(guó) ， 更更 是超是超 過(guò)過(guò) 了了 1 9 9 7

12、年年 的香的香 港港 和和 次次 貸貸 危危 機(jī)機(jī) 爆爆 n發(fā)前發(fā)前 的美的美 國(guó)國(guó) 。2022-4-911n按單按單 位位 面積面積 的價(jià)的價(jià) 格計(jì)格計(jì) 算算 ， 北京北京 四環(huán)四環(huán) n以內(nèi)和以內(nèi)和 四五環(huán)四五環(huán) 之之 間間 的房的房 價(jià)價(jià) 泡泡 沫度沫度 分分 別別 比美比美 國(guó)國(guó) 高高 n出出 6 7倍和倍和 5 9倍倍 。值。值 得強(qiáng)得強(qiáng) 調(diào)調(diào) 的是的是 ， 美美 國(guó)國(guó) 的住宅的住宅 n價(jià)格價(jià)格 中包含中包含 了裝修了裝修 成本成本 ， 而而 中國(guó)中國(guó) 的住的住 宅價(jià)宅價(jià) 格格 一般一般 n是毛坯是毛坯 價(jià)格價(jià)格 ； 美美 國(guó)住國(guó)住 宅宅 帶帶 有有 永永 久久 的土的土 地地 使使

13、用用 權(quán)權(quán) ， n而而 中國(guó)住中國(guó)住 宅宅 只有只有 5 07 0年年 的土的土 地使地使 用用 權(quán)權(quán) ； 美美 國(guó)國(guó) n的社的社 會(huì)保會(huì)保 障體障體 系也系也 比比 中國(guó)中國(guó) 完善完善 得得 多多 ?？?。考 慮慮 到到 這這 n些些 因素因素 ， 巾國(guó)房地產(chǎn)巾國(guó)房地產(chǎn) 泡泡 沫更加嚴(yán)沫更加嚴(yán) 重重 。2022-4-912n租售租售 比是指比是指 每每 平平 方方 米使米使 用用 面面 積積 的的 月月 租金租金 與與 每平每平 方米建方米建 筑筑 面面 積積 房?jī)r(jià)房?jī)r(jià) 之之 間間 的的 比值比值 。 國(guó)際上國(guó)際上 用用 來(lái)衡量來(lái)衡量 一個(gè)一個(gè) 區(qū)域區(qū)域 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 運(yùn)行運(yùn)行 狀狀 況況

14、 良好良好 的的 租售租售 比比 一般為一般為 1 ： 3 0 01 ： 2 0 0。如果。如果 租租 售售 比低比低 于于 1 ： 3 0 0， 意意 味著房味著房 地產(chǎn)投地產(chǎn)投 資價(jià)值資價(jià)值 相對(duì)相對(duì) 變小變小 ， 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 泡沫泡沫 已已 經(jīng)經(jīng) 顯現(xiàn)顯現(xiàn) ； 如果高如果高 于于 1 ： 2 0 0， 表表 明這一明這一 區(qū)域區(qū)域 房地房地 產(chǎn)投產(chǎn)投 資潛資潛 力相對(duì)力相對(duì) 較大較大 ， 后后 市看市看 好好 。2022-4-913n中國(guó)指數(shù)中國(guó)指數(shù) 研究研究 院指院指 n數(shù)研究數(shù)研究 中心中心 的統(tǒng)計(jì)的統(tǒng)計(jì) 顯顯 示示 ， 2 0 0 9年年 11 0月月 ， 北北 京京 地地 區(qū)

15、房區(qū)房 屋屋 租租 售售 比達(dá)比達(dá) 到到 1 ： 4 3 4， 上上 海海 地地 區(qū)區(qū) 達(dá)達(dá) 1 ： 41 8， 遠(yuǎn)高遠(yuǎn)高 于國(guó)際于國(guó)際 警警 戒戒線線 。這。這 意意 味著味著 房房 產(chǎn)產(chǎn) 的投的投 資價(jià)資價(jià) 值值 n相對(duì)相對(duì) 變小變小 ， 樓市泡樓市泡 沫有不沫有不 斷斷 積聚積聚 的趨的趨 勢(shì)勢(shì) 。租售租售 比比 無(wú)無(wú) 論論 是是 高高 于于 1 ： 2 0 0 還還 是是 低低 于于 1： 3 0 0， 均均 表表 明明 房房 產(chǎn)產(chǎn) 價(jià)格價(jià)格 偏離偏離 理性真實(shí)理性真實(shí) 的的房產(chǎn)房產(chǎn) 價(jià)值價(jià)值 。 2022-4-914n 空置率空置率 是指是指 某某 一一 時(shí)時(shí) 刻刻 空置空置 房房

16、屋屋 面面 積積 占房占房 屋屋 總面積總面積 的的 比率比率 。按。按 照照 國(guó)際國(guó)際 通通 行行 慣慣 例例 ， 空空 置置 率率 在在 5 1 0 為為 合理合理 區(qū)區(qū) ， 在在 1 0 2 0 為為 空置空置 危危 險(xiǎn)險(xiǎn) 區(qū)區(qū) ， 在在 2 0 以上以上 為為 商商 品房品房 嚴(yán)嚴(yán) 重重 積積 壓壓 區(qū)區(qū) 。有有 專專 家家 認(rèn)認(rèn) 為為 ， 中中 國(guó)國(guó) 很很 多多 城城 市市 的的 商商 品品 房房 空空 置置 率率 不不 低低 于于 3 0 ， 北北 京京 、 上上 海海 和和 深深 圳不圳不 少少 商商 品房品房 的的 空置空置 率率 則則 2022-4-915n高達(dá) 5 0 以上

17、 。對(duì)此 ， S O HO 中 國(guó)首 席執(zhí) 行官 張 欣不 無(wú)擔(dān) 心地指 出 ， “ 在 曼 哈頓 空 置率 達(dá) 到 1 0 n到 1 5 的時(shí) 候 人 們 就 感 覺(jué) 到 天要 塌 下來(lái) 了 ， 但 是在浦 東 空 置 率 高 達(dá) 5 0 ， 他 們 還 在 建 造 新 的 n摩 天大 樓 ” ( 張欣 ， 2 0 0 9) 。 2022-4-916房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 與與 金金 融融 危機(jī)危機(jī) n2 0 0 7年爆年爆 發(fā)發(fā) 的美的美 國(guó)次國(guó)次 貸貸 危危 機(jī)機(jī) 已經(jīng)逐已經(jīng)逐 漸漸 演演 變成變成 為一為一 場(chǎng)波場(chǎng)波 及及 全全 球球 的金的金 融融 大大 海海 嘯嘯 。盡盡 管

18、管 以低以低 利率利率 和信貸和信貸 擴(kuò)擴(kuò) 張張 為為 特特 征征 的的 貨貨 幣幣 政政 策策 失失 誤誤 是是 美美 國(guó)金融國(guó)金融 危機(jī)危機(jī) 的重的重 要要 成成 因因 ， 然然 而而 面面 對(duì)對(duì) 金金 融融 危危 機(jī)機(jī) 的沖的沖 擊擊 ，n主要主要 國(guó)家所國(guó)家所 采采 取取 的的 救救 市市 策策 略略 依依 然然 離離 不不 開(kāi)開(kāi) 寬寬 松松 的貨的貨 幣政策幣政策 。2022-4-917n雖雖 然從然從 目前目前 來(lái)來(lái) 看看 這這 一一 政政 策策 對(duì)對(duì) 避避 免免 國(guó)國(guó)n際宏際宏 觀觀 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 環(huán)環(huán) 境境 的的 進(jìn)進(jìn) 一一 步步 惡惡 化化 起起 到到 了了一一 定定 的作用的作

19、用 ， 但但 這一這一 政政 策帶策帶 來(lái)來(lái) 的副作的副作 用用 是是 在宏在宏 觀觀 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 復(fù)蘇根基復(fù)蘇根基 未穩(wěn)未穩(wěn) 之之 際際 ， 資資 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 又又 有有 了山了山 雨雨 欲欲 來(lái)來(lái) 之之 勢(shì)勢(shì) 。n在在 房房 地產(chǎn)地產(chǎn) 泡泡 沫沫 崩崩 潰潰 后后 ， 接接 踵踵 而來(lái)而來(lái) 的的 便便是是 以以 石石 油油 、谷、谷 物物 和基和基 本本 金金 屬屬 為為 代代 表表 的的商商 品泡品泡 沫沫 的的 出現(xiàn)出現(xiàn) 。2022-4-918n這些這些 都都 是投是投 機(jī)性機(jī)性 泡沫泡沫 ， 不不 能能 由經(jīng)由經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 基本基本 面面 狀況狀況 來(lái)來(lái) 解釋解釋 ： 從從 2 0

20、0 7年年 中期中期 到到 2 0 0 8年年 中中 期期 泡泡 沫沫 減減 退退 之前之前 ， 石石 油價(jià)油價(jià) 格格 翻翻 了了一一 番番 ， 而而 同同 期期 對(duì)對(duì) 石石 油油 的的 需需 求求 僅僅n上漲上漲 了幾了幾 個(gè)個(gè) 百分百分 點(diǎn)點(diǎn) ( Ga l b r a i t h， 2 0 0 8) 。 2022-4-919n美美 國(guó)金融國(guó)金融 危機(jī)危機(jī) 有許有許 多地方多地方 值得值得 我們我們 反思反思 ： 房地房地 產(chǎn)業(yè)并產(chǎn)業(yè)并 不是不是 美美 國(guó)國(guó) 的支的支 柱柱 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) ， 相相 反反 ， 中國(guó)中國(guó) 近些年來(lái)近些年來(lái) 一直一直 將房地將房地 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 作為作為 支柱產(chǎn)支柱產(chǎn) 業(yè)

21、業(yè) 發(fā)展發(fā)展 ， 面面 對(duì)全國(guó)愈演對(duì)全國(guó)愈演 愈烈愈烈 的房地的房地 產(chǎn)泡產(chǎn)泡 沫沫 ， 當(dāng)房?jī)r(jià)當(dāng)房?jī)r(jià) 持續(xù)持續(xù) 上上 漲漲 的動(dòng)力減弱的動(dòng)力減弱 并逐并逐 步步逼逼 近房?jī)r(jià)近房?jī)r(jià) 調(diào)頭調(diào)頭 向下向下 的拐的拐 點(diǎn)點(diǎn) 時(shí)時(shí) ， 中中 國(guó)國(guó)n有有 可能可能 爆發(fā)爆發(fā) 金融危金融危 機(jī)嗎機(jī)嗎 ?2022-4-920n一般認(rèn)一般認(rèn) 為為 ， 美美 國(guó)的房國(guó)的房 地地n產(chǎn)產(chǎn) 泡沫泡沫 源于美源于美 聯(lián)聯(lián) 儲(chǔ)儲(chǔ) 的錯(cuò)的錯(cuò) 誤政誤政 策策 和聯(lián)和聯(lián) 邦邦 政政 府府 的不的不n當(dāng)干預(yù)當(dāng)干預(yù) ， 與美與美 國(guó)相國(guó)相 比比 ， 中中 國(guó)房國(guó)房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 的的 形成形成 除除n了源了源 于信于信

22、貸擴(kuò)貸擴(kuò) 張這一共張這一共 同因素之同因素之 外外 ， 又存又存 在在 哪些哪些n特殊特殊 因素因素 呢呢? 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 應(yīng)應(yīng) 該該 長(zhǎng)長(zhǎng) 期作期作 為為 中中 國(guó)經(jīng)國(guó)經(jīng) 濟(jì)濟(jì)n的支柱的支柱 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 嗎嗎 ?為為 避避 免免 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 破破 滅滅 給給n我我 國(guó)經(jīng)國(guó)經(jīng) 濟(jì)帶來(lái)濟(jì)帶來(lái) 災(zāi)難性災(zāi)難性 后果后果 ， 中國(guó)宏中國(guó)宏 觀經(jīng)觀經(jīng) 濟(jì)政濟(jì)政 策應(yīng)策應(yīng)n該作該作 出哪些調(diào)出哪些調(diào) 整整 ?本本 文試文試 圖圖 回答回答 這些這些 問(wèn)題問(wèn)題 。2022-4-921( 一一 )房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 與與 金金 融融 危危 機(jī)機(jī) 之之 間間 的的一一

23、 般般 關(guān)關(guān) 系系 。 n金金 融危融危 機(jī)起源機(jī)起源 于于 資產(chǎn)價(jià)格資產(chǎn)價(jià)格 泡泡 沫沫 ， 資產(chǎn)資產(chǎn) 價(jià)價(jià)格格 泡泡 沫與沫與 以下以下 因素因素 的相的相 互互 作作 用用 導(dǎo)導(dǎo) 致致 了金了金 融融 危危 機(jī)機(jī) 的發(fā)的發(fā) 生生 ： 掩蓋掩蓋 了風(fēng)了風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn) 的各的各 種種 形形 式式 的金的金 融創(chuàng)融創(chuàng) 新新 ； 未能未能 遵遵 守守 風(fēng)險(xiǎn)管風(fēng)險(xiǎn)管 理原則理原則 的企的企 業(yè)業(yè) ； 未未 能抑能抑 制住制住 金金 融市融市 場(chǎng)場(chǎng) 中中 過(guò)過(guò) 度度 冒冒 險(xiǎn)險(xiǎn) 行行 為為 發(fā)發(fā) 生生 的的 金金 融融 監(jiān)監(jiān) 管管2022-4-922n大大 量量 文文 獻(xiàn)獻(xiàn) 的的 研研 究究 表表 明明

24、， 無(wú)無(wú) 論論 是是 發(fā)發(fā) 達(dá)達(dá) 國(guó)國(guó) 家家 ， 還還 是是 發(fā)發(fā) 展展 中中 國(guó)國(guó) 家家 ， 無(wú)無(wú) 論論 其其 制制 度度 安安 排排 如如 何何 ， 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 與金與金 融融 危危 機(jī)機(jī) 之之 間間 都都 具具 有有 非非 常常 顯顯 著著 的的 關(guān)關(guān) 聯(lián)聯(lián) 性性 。 信用信用 擴(kuò)擴(kuò)張張 過(guò)度過(guò)度 既是房既是房 地產(chǎn)泡地產(chǎn)泡 沫沫 的根的根 源源 ， 也也 是現(xiàn)是現(xiàn) 代代 金融金融 危機(jī)危機(jī) 的根源的根源 ( 易易 憲容憲容 ， 2 0 0 9) 。 2022-4-923n由于由于 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 價(jià)價(jià) 格格 往往 往往 是是 由對(duì)由對(duì) 資產(chǎn)資產(chǎn) 價(jià)價(jià) 格格 更更 高高

25、和信用和信用 擴(kuò)擴(kuò) 張更快張更快 的預(yù)期的預(yù)期 來(lái)支來(lái)支 持持 的的 ， 而而 信用信用 擴(kuò)張擴(kuò)張 的的 順順 周期性周期性 也也 就容易就容易 強(qiáng)化這強(qiáng)化這 種種預(yù)預(yù) 期期 ， 從從 而而 不斷不斷 推高推高 2022-4-9242022-4-9252022-4-926n1、以低利率和信貸擴(kuò)張為特征的寬松貨幣政、以低利率和信貸擴(kuò)張為特征的寬松貨幣政策策n2、聯(lián)邦政府的不當(dāng)干預(yù)、聯(lián)邦政府的不當(dāng)干預(yù)（二）美國(guó)房地產(chǎn)泡沫源于中央銀行的錯(cuò)（二）美國(guó)房地產(chǎn)泡沫源于中央銀行的錯(cuò)誤政策和不當(dāng)干預(yù)誤政策和不當(dāng)干預(yù)2022-4-9272022-4-9282022-4-9292022-4-9302022-4-9

26、312022-4-932聯(lián)邦政府的不當(dāng)干預(yù)聯(lián)邦政府的不當(dāng)干預(yù)2022-4-9332022-4-934n房利美（房利美（Fannie Mae）以及房地美（）以及房地美（Freddie Mac）他們是美國(guó)最大的兩家提供住房抵押）他們是美國(guó)最大的兩家提供住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，是專門發(fā)放房貸的，不是貸款的金融機(jī)構(gòu)，是專門發(fā)放房貸的，不是做房地產(chǎn)的做房地產(chǎn)的 他們把這些房貸資產(chǎn)打包成債券他們把這些房貸資產(chǎn)打包成債券（也就是我們常說(shuō)的次貸債券）賣給各大投（也就是我們常說(shuō)的次貸債券）賣給各大投行、銀行、其他國(guó)家的主權(quán)基金，相當(dāng)于讓行、銀行、其他國(guó)家的主權(quán)基金，相當(dāng)于讓全世界給美國(guó)住房者提供貸款，如果這兩家

27、全世界給美國(guó)住房者提供貸款，如果這兩家破產(chǎn)，那么全球的金融機(jī)構(gòu)我估計(jì)要有破產(chǎn)，那么全球的金融機(jī)構(gòu)我估計(jì)要有1半破半破產(chǎn)，因?yàn)樗麄冑?gòu)買的次貸債券都不值錢了。產(chǎn)，因?yàn)樗麄冑?gòu)買的次貸債券都不值錢了。光是中國(guó)的外匯儲(chǔ)備就購(gòu)買了次貸債券光是中國(guó)的外匯儲(chǔ)備就購(gòu)買了次貸債券2000億美金億美金 2022-4-9352022-4-9362022-4-9372022-4-9382022-4-9392022-4-9402022-4-9412022-4-9422022-4-9432022-4-944n中中 國(guó)國(guó) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 的的 形形 成成 根根 源源 及及 其其 n隱藏隱藏 的的 雙雙 重風(fēng)重風(fēng)

28、 險(xiǎn)險(xiǎn) 2022-4-945n與美與美 國(guó)相國(guó)相 比比 ， 中中 國(guó)房地國(guó)房地 產(chǎn)產(chǎn) 泡沫泡沫 的形的形 成成 除除 了源了源 于信于信 貸擴(kuò)張貸擴(kuò)張 這一共這一共 同同 因素因素 之外之外 ， 還還存存 在在 一些一些 特殊特殊 因因 素素 ( 土土 地地 財(cái)財(cái) 政政 與與 住住 宅宅 預(yù)預(yù) 售售 制制 度度 ) 。 信信 貸貸 擴(kuò)擴(kuò) 張張 、 土土 地地 財(cái)財(cái) 政政 以以 及及 住住 房房 預(yù)預(yù) 售售 制制 度度 是是 中中 國(guó)國(guó) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 泡泡 沫沫 形成的形成的 三大根源，三大根源， 中國(guó)房地產(chǎn)泡沫隱藏著巨中國(guó)房地產(chǎn)泡沫隱藏著巨大的大的 雙雙 重風(fēng)重風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn) ， 中國(guó)中國(guó) 已經(jīng)

29、已經(jīng) 到到 了了 重新重新 反反 思思 、 檢檢 討討 和和 調(diào)調(diào) 整整 將將 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè) 作為支作為支 柱產(chǎn)柱產(chǎn)業(yè)業(yè) 發(fā)展發(fā)展 的時(shí)候的時(shí)候 了。了。 2022-4-946信信 貸貸 擴(kuò)擴(kuò) 張張n雖雖 然然 商商 業(yè)業(yè) 銀銀 行行 很很 清清 楚楚 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市場(chǎng)市場(chǎng) 的信的信 用擴(kuò)用擴(kuò) 張意張意 味著銀行味著銀行 自身自身 風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn) 的增的增 加加 ，也，也 很清楚房地很清楚房地產(chǎn)泡沫最終會(huì)有破滅的一天產(chǎn)泡沫最終會(huì)有破滅的一天 ， 為什為什 么么 商業(yè)商業(yè) 銀行銀行 還還愿意愿意 向房地向房地 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 投放投放 大量大量 的貸的貸 款款 呢呢? 商業(yè)銀行商業(yè)銀行的貸款之所

30、以大量向房地產(chǎn)業(yè)集中，的貸款之所以大量向房地產(chǎn)業(yè)集中， 就就 在在 于房地產(chǎn)于房地產(chǎn) 業(yè)業(yè) 的高的高 預(yù)預(yù) 期期 收益收益 。商。商 業(yè)業(yè) 銀銀 行行 自身自身 所所 n擁有的房地產(chǎn)價(jià)值提高，擁有的房地產(chǎn)價(jià)值提高， 使得銀行愿意持有更多使得銀行愿意持有更多 n的房地的房地 產(chǎn)作產(chǎn)作 為主要形為主要形 式式 的資產(chǎn)的資產(chǎn) 。 同時(shí)同時(shí) ， 以房地以房地 產(chǎn)產(chǎn) 為抵押為抵押 貸款貸款 的抵押的抵押 市價(jià)市價(jià) 的上漲的上漲 ， 使得使得 銀行銀行 現(xiàn)現(xiàn)有有 貸貸 款組合款組合 中中 的損失的損失 風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)下降險(xiǎn)下降 ， 這樣這樣 就增就增 加加 了銀行了銀行 向向 2022-4-9472022-4-

31、9482022-4-9492022-4-9502022-4-9512022-4-9522022-4-9532022-4-9542022-4-9552022-4-9562022-4-957n例如例如 ， 中中 國(guó)的住國(guó)的住 房房 預(yù)預(yù) 售售 制度制度 可可 以讓以讓 任任 何何 資資 質(zhì)質(zhì) 的的 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 都都 可可 以以 n進(jìn)進(jìn) 人住人住 房預(yù)房預(yù) 售售 ， 而而 在在 其其 他他 市市 場(chǎng)場(chǎng) 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 國(guó)國(guó) 家家 ， 則則 有有 嚴(yán)嚴(yán) 格格 的市的市 場(chǎng)準(zhǔn)場(chǎng)準(zhǔn) 入入 ， 只能讓只能讓 一一 些合些合 格格 的房的房 地地 產(chǎn)開(kāi)產(chǎn)開(kāi) 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 進(jìn)進(jìn) 入入 住

32、房住房 預(yù)預(yù) 售售 ； 對(duì)對(duì) 于住于住 房房 預(yù)預(yù) 售款售款 ， 在在 其其 他他 市市 場(chǎng)場(chǎng) 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 國(guó)家國(guó)家 ， 預(yù)售預(yù)售 款款 都都 是是 由第由第 三方三方 管管 ， 而而 在在 中中 n國(guó)國(guó) ， 住住 房房 預(yù)售預(yù)售 款則款則 可可 以直以直 接打接打 到到 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā) 商商 的的 n賬賬 上上 。 2022-4-958n住房住房 預(yù)預(yù) 售售 制制 度度 不不 僅僅 降降 低低 了了 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 進(jìn)進(jìn) n入入 市市 場(chǎng)場(chǎng) 的的 融融 資資 成成 本本 ， 也也 減減 輕輕 了了 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商商 的的 融融 資資 壓壓 n力力 。房地。房地 產(chǎn)產(chǎn) 開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā) 商商 可可 以利以利 用用 房房 地產(chǎn)地產(chǎn) 交交 易易 信信 息息 的的 n非對(duì)非對(duì) 稱狀稱狀 態(tài)態(tài) ， 大大 肆肆 制制 造造 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 供供 求求 緊緊 張張 關(guān)系關(guān)系 ， 以未來(lái)以未來(lái) 房?jī)r(jià)房?jī)r(jià) 會(huì)會(huì) 暴暴 漲漲 的誘的誘 導(dǎo)導(dǎo) 性性 信信 息息 ， 通通 過(guò)過(guò) 各各 種種n手段抬手段抬 高房高房 價(jià)價(jià) ， 謀取謀取 暴利暴利 。 2022-4-959( 二二 )