房地產(chǎn)經(jīng)濟學試題庫答案(wss整理版)

1、專業(yè)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟學試題庫名詞解釋1. MA房地產(chǎn)土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物；還包括以上組成部分所衍生的各種權利。2. MA不動產(chǎn)不動產(chǎn)是指土地和與土地不能分離或者不可移動或者移動后不能保持財產(chǎn)原有形態(tài)性能的財產(chǎn)，可以說是廣義的房地產(chǎn)，它比房地產(chǎn)范圍廣。包括各種建筑物、道路、農(nóng)用地及生長在土地上的各類植物等。3. MA地產(chǎn)是土地自然性狀的經(jīng)濟表現(xiàn)和反映，具有使用性、稀缺性、可轉(zhuǎn)移性等特點。4. MA物業(yè)物業(yè)是一個微觀的概念，它一般是指一個單項的房地產(chǎn)，或一項具體的實物資產(chǎn)，具有固定性、耐久性、多樣性等特點。5. MA土地引致需求（不太肯定哪個對）1.土地引致需求是指從消費者

2、對土地產(chǎn)品的需求中派生出來的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者對土地的需求。2.土地需求是由市場對房屋的需求而傳遞過來的間接需求，在經(jīng)濟學上稱為引致需求。6. MA土地一級市場土地市場是土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱地產(chǎn)市場。一級市場即政府出讓市場,是指政府有償、有限期的出讓土地使用權的市場。7. MA土地二級市場土地市場是土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱地產(chǎn)市場。二級市場是指土地的使用權轉(zhuǎn)讓市場。8. MA住房一級市場 住房一級市場是指新建住房的買賣市場。市場主體是住宅開發(fā)商、營造商和居民。9. MA住房二級市場 住房二級市場是指住房私有權出售

3、、出租等交易市場。市場的主體是住房產(chǎn)權的所有者和住房消費者。10. MA住房抵押貸款一級市場一個完整的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級市場和住房抵押貸款二級市場。抵押貸款一級市場即按揭貸款市場，是指購房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機構申請貸款，銀行對其進行嚴格審查后發(fā)放貸款的市場； 11. MA住房抵押貸款二級市場住房抵押貸款二級市場即住房抵押債權轉(zhuǎn)讓市場，是指金融機構將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。 12. MA土地供給彈性供給彈性：供給的價格彈性，它表示一定時期內(nèi)一種商品的供給量的相對變動對于該商品的價格的相對變動反應程度。土地供給彈性，表示

4、土地供給量的變動相對于土地價格變動的的反應程度。13. MA住房需求收入彈性住房需求量變動相對于收入變動的靈敏程度，收入上升（下降）1%，導致需求量上升（下降）的百分比。14. MA住房需求價格彈性住房需求量變動相對于價格變動的靈敏程度，價格上升（下降）1%，導致需求量下降（上升）的百分比。15. MA土地收益金土地使用者將其所使用的土地使用權轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。16. MA房地產(chǎn)經(jīng)濟周期

5、（課件）是指房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復運動的過程。17. MA房地產(chǎn)周期景氣循環(huán)房地產(chǎn)景氣循環(huán)是由于供給和需求協(xié)調(diào)不順產(chǎn)生的，指房地產(chǎn)活動或其投入與產(chǎn)出圍繞著其長期趨勢的周期性但并非定期的波動，從短期來看，房地產(chǎn)景氣循環(huán)呈波動性，但在一個足夠長的發(fā)展時期內(nèi)，這種波動會體現(xiàn)出周期性循環(huán)的特征。房地產(chǎn)景氣循環(huán)可分為復蘇、擴張、收縮、衰退四個階段。18. MA房地產(chǎn)周期季節(jié)波動房地產(chǎn)周期季節(jié)波動指房地產(chǎn)市場反復出現(xiàn)但沒有固定的周期跨度的變化，波動不能再被分割成更短的具有相同特征的循環(huán)。19. MA住房潛在需求具有貨幣支付能力但目前尚未實現(xiàn)的住房需求,是一種未來的需求

6、。20. MA住房有效需求 有支付能力的需求,是以一定的人均可支配收入水平為基礎的。21. MB地租古典經(jīng)濟學時期認為地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余；馬克思的地租理論主要包括資本主義地租的實質(zhì)、級差地租、絕對地租、壟斷地租、建筑地段地租和土地價格等內(nèi)容；新古典經(jīng)濟學時期流行的地租理論是地租編輯成產(chǎn)力理論；城市地租理論包括城市級差地租、城市絕對地租和城市壟斷地租等。馬克思主義認為，地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有權在經(jīng)濟上實現(xiàn)的形式，是社會生產(chǎn)關系的反映。22. MB絕對地租絕對地租是土地所有者憑借對土地私有權的壟斷取得的、土地產(chǎn)

7、品市場價格高于社會生產(chǎn)價格的一個差額，這個差額轉(zhuǎn)化而形成的地租。23. MB級差地租這種產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個別資本的個別生產(chǎn)價格和投入該生產(chǎn)部門的一般資本的社會生產(chǎn)價格之間的差額，就是級差地租。根據(jù)級差地租的形成條件不同，又可分為級差地租1和級差地租2。24. MB壟斷地租壟斷地租是地租的一種特殊形式，以特殊土地的經(jīng)營壟斷為前提，是由壟斷價格帶來的超額利潤所形成的地租。25. MB級差地租（不太肯定哪個對）1、級差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。兩個等量資本和勞動投資于面積相等而優(yōu)劣不同的土地上時，會產(chǎn)生不同的結果。這些不同的結果是由土地肥力和位置兩個原因造成的。2、是因土地

8、豐度不同和位置不同，用等量資本投在不同的等量土地上所產(chǎn)生的超額利潤，它是投入不同地塊的各個資本具有不同生產(chǎn)率的結果。26. MB級差地租級差地租2是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。在同一土地上連續(xù)進行追加投資，也即發(fā)展集約化耕作，主要是或在較大程度上是在較好的土地上進行的。這里的追加投資是有界定的，這里僅指提供平均利潤的追加投資，它的產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格和市場價格是一致的。是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。27. MB產(chǎn)權 （不太肯定哪個對）1、所謂產(chǎn)權，簡而言之就是對財產(chǎn)所擁有的

9、權利，是與財產(chǎn)有關的一系列權利。產(chǎn)權是以財產(chǎn)權所有權為基礎，包括對財產(chǎn)的占有權、使用權、收益權和處置權。產(chǎn)權從本質(zhì)上看，產(chǎn)權反映人們在經(jīng)濟活動中圍繞財產(chǎn)所形成的一系列經(jīng)濟權利關系。一般可以劃分為有形財產(chǎn)和無形財產(chǎn)。2、產(chǎn)權是財產(chǎn)權或財產(chǎn)權利的簡稱。產(chǎn)權是指產(chǎn)權主體擁有的與財產(chǎn)有關的權利的集合，它是一定社會的人與人之間財產(chǎn)關系的法律表現(xiàn)，產(chǎn)權可以分為三類：1) 所有權，包括有形財產(chǎn)的所有權和無形財產(chǎn)的所有權；2) 所有權的暫時分割，如普通法中的地產(chǎn)權、民法中的用益權；3) 為他人謀利益的所有權信托。產(chǎn)權具有以下屬性：它是依法占有財產(chǎn)的權利；具有排他性；是權利束；產(chǎn)權的行使并非是無限制的；產(chǎn)權的明

10、確有助于外部效應內(nèi)部化。28. MB地役權 地役權是指為了增加自己土地的利益而利用他人土地的權利29. MB土地發(fā)展權 土地發(fā)展權是指土地所有人有對土地進行非農(nóng)業(yè)使用，開發(fā)土地的權利。30. MB土地所有制是土地所有權形成、土地所有權轉(zhuǎn)移等過程中所形成的人與人之間關系的制度性規(guī)定。土地所有制是土地制度的核心，其法律表現(xiàn)形式是土地所有權。31. MB土地使用制是土地使用權形成、土地使用權轉(zhuǎn)移等過程中所形成的人與人之間關系的制度性規(guī)定。土地使用制是土地制度中的重要內(nèi)容之一，是土地制度中最活躍的成分。土地使用制度的法律表現(xiàn)形式是土地使用權。32. MB資本化率資本化率，是指將未來有限期或無限期的預期

11、收益折算成現(xiàn)值的比率，一般包括無 風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。33. MB單一稅單一稅意味著對所有各種收入（包括個人所得、企業(yè)所得、流轉(zhuǎn)稅、資本利得等）只征一次稅，不超過一次，不重復征稅，不扭曲經(jīng)濟運行。單一稅制是對所有收入按照同等稅率征稅，而且稅率都比較低，比如19。單一稅允許企業(yè)把所有新增投資從稅基中扣除，而且只對人們從經(jīng)濟中獲得的收入征稅，也可以對個人所得在扣除一個減免項后再以一個相同的單一稅率進行征稅。34. MB物業(yè)稅所謂物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，“主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高”。35. MB空置率

12、按照國際通行算法，空置率是指報告期內(nèi)，待出售、出租的各類房地產(chǎn)占市場全部存量房地產(chǎn)（包括報告期新增量）的比率。36. MB住房需求方政策也即消費者補貼政府，是指政府直接將住房補貼發(fā)放給住房消費者，有租金憑單和住房優(yōu)惠券兩種。37. MB住房供給方政策也即公共住房政策，是指政府自己建造或者補貼開發(fā)商建設公共住宅，然后低價租給消費者。38. MB經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房是目前政府政策主要扶持發(fā)展的具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，其通過免交土地出讓金、減免有關稅費等措施控制開發(fā)成本，使

13、其價格能適合中低收入家庭的購買力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標準。39. MB租金憑單政策是住房需求方政策的一種。40. MB房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托(REIT)就是一家致力于持有，并在大多數(shù)情況下經(jīng)營那些收益型房地產(chǎn)(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫)的公司。符合規(guī)定的REIT不需要交納公司所得稅和資本利得稅，但其資產(chǎn)構成、收入來源和收益分配均要符合一定的要求。41. MB 房價收入比房價收入比是一個國家或一個城市某一時期上市銷售的全部住房平均每套的價格，與這個國家或城市居民某一時期戶均收入的比值, 用以考察居民的購房能力

14、。42. MB科斯定理 （不太肯定哪個對）1、是針對外在性而提出的一種方法。其內(nèi)容可以表述為，只要財產(chǎn)權是明確的，并且其交易成本為零或很小，則無論在開始時產(chǎn)權賦予誰，市場均衡的最終結果都是有效率的。2、只要交易費用為0，則產(chǎn)權的初始界定從效率角度看是無關緊要的。當交易費用0時，則權利的初始界定很重要（對經(jīng)濟效率而言），并可以通過合法權利的明確界定和自由交換提高資源配置效率，實現(xiàn)外部效應內(nèi)部化，而無需拋棄市場機制引入政府干預。43. MB基準地價基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一試點的平均價格。44. MB房

15、地產(chǎn)抵押權 債權人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權利稱為房地產(chǎn)抵押權。45. MB交易費用科斯的貢獻在于首次闡述了交易費用,并由此創(chuàng)立了產(chǎn)權經(jīng)濟學,核心命題是市場運行本身是有代價的. 交易費用的涵義分為兩部分：一、事先的交易費用；二、簽訂契約后的履行費用。交易費用就是經(jīng)濟制度運行費用。46. MB 邊際土地 邊際土地,指生產(chǎn)所得收人僅夠支付生產(chǎn)費用和開墾投資利息的土地,邊際土地收支相抵后,無余額支付地租.47. MC房地產(chǎn)泡沫 一般意義上，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格脫離其基礎價值持續(xù)上漲的過程與狀態(tài)，是房地產(chǎn)市場內(nèi)外因素共同作用的結果，是房地產(chǎn)價格高于市場基礎決定的合理價格的部分。48. MC房地產(chǎn)投機

16、是指購買土地或住房僅僅是為了獲取價差收益，而不是看重房地產(chǎn)本身的效用。49. MC住宅市場過濾模型過濾模型的實質(zhì)是高質(zhì)量住宅向低質(zhì)量住宅的層層向下過濾，處于最底層的住宅最終要從市場上退出。50. MC房地產(chǎn)景氣指數(shù)景氣指數(shù)，又稱為景氣度，它是對企業(yè)景氣調(diào)查中的定性經(jīng)濟指標通過定量方法加工匯總，綜合反映某一特定調(diào)查群體或某一社會經(jīng)濟現(xiàn)象所處的狀態(tài)或發(fā)展趨勢的一種指標。是反映房地產(chǎn)市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數(shù)51. MC中心地中心地是向居住在他周圍地域（尤指農(nóng)村地域）的居民提供各種貨物和服務的地方，一般是指城鎮(zhèn)的所在地。52. MC屠能環(huán)德國經(jīng)濟學家屠能，以虛構的與外界無聯(lián)系的“孤立國”和他在

17、德國的臺樓農(nóng)場為例，借助數(shù)學公式，企圖證明農(nóng)產(chǎn)品種類的分布決定于距離市場的遠近和運輸費用的大小，并以此設想農(nóng)業(yè)分布是一城市為中心的六個同心圈地帶。有內(nèi)到外分別是：自由農(nóng)業(yè)區(qū)、林業(yè)區(qū)、輪作農(nóng)業(yè)區(qū)、谷草農(nóng)業(yè)區(qū)、三區(qū)式農(nóng)作區(qū)、畜牧業(yè)。53. MC外部性又稱為外部經(jīng)濟影響，是指從事某種經(jīng)濟行為的經(jīng)濟單位不能從其行為中獲得全部收益或支付全部成本。54. MC標定地價標定地價是在一定時期、一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。 55. MC區(qū)位理論答: 確定區(qū)域位置又稱區(qū)位理論或稱區(qū)位論。區(qū)位理論是屬于經(jīng)濟學與地理學的交匯科學理論。是一門研究某種經(jīng)濟活動為何會在一定的地域范圍內(nèi)進

18、行，以及一定的經(jīng)濟設施為何會在一定的地域范圍之內(nèi)的理論。56. MC住房優(yōu)惠券政策政府針對某一特定人群在購買住宅方面所給予的補帖、減免稅、成本價購房等的優(yōu)惠政策。57. MC不動產(chǎn)稅不動產(chǎn)稅是針對地面建筑物及附著物征收的稅收，是物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅的總和。58. MC住宅的耐久性住宅的耐久性主要表現(xiàn)為材料品質(zhì)的老化、設備與系統(tǒng)功能的劣化、結構可靠性的降低等。59. MC特征價格答：房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，即每個房屋有不同的居住特性和位置特性，如：戶型、結構、朝向、樓層、管理服務、房齡、易達性、公共服務設施、環(huán)境質(zhì)量、鄰里情況等，房價由住宅的異質(zhì)性的隱含價格構成，這些價格就是房地產(chǎn)的特征價格。60. MC

19、房地產(chǎn)價格指數(shù)答: 房地產(chǎn)價格指數(shù)是動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)(如商業(yè)/住宅和工業(yè))價格變動及總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù).簡答題1. JA我國土地一級市場的特點? （課件、筆記）答案一（1）客體的不完整性土地使用權物權還是債權？（2） 強烈的地區(qū)差異性土地市場的特性中國尤其強烈（3）明顯的國家壟斷性國家壟斷一級市場決定了建設用地的總供給量地區(qū)（城市）間的競爭（4）不成熟性土地出讓中的招拍掛比例低工業(yè)用地采用協(xié)議，基礎設施用地采用劃撥答案二土地使用權從無償劃撥到有償使用的轉(zhuǎn)變（土地出讓），交易中，出讓方是土地所有者人民政府，受讓方是土地使用者，現(xiàn)在以開發(fā)商居多。我國城市土地屬于國家

20、所有，國家是城市土地所有權市場的惟一供給主體，因此城市土地一級市場是一種壟斷性市場，是不完全競爭的市場。這一特點，決定了其受土地供應量、供應方式和供應結構的制約特別明顯。國家把住土地供應的龍頭，便可以達到有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給總量和供給結構的目的，因而土地供應也就成為政府實施宏觀調(diào)控的重要手段。2. JA土地價格的特點?（土地經(jīng)濟學p104）地租的資本化即地價。（另：土地價格是為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價值，是土地未來地租的資本化）土地是一種特殊的商品，其價格形式與本質(zhì)有著與一般商品價格不同的特點。（1） 土地價格是土地的權益價格；（2） 土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定

21、價；（3） 土地價格主要由土地需求決定；（4） 土地價格呈總體上升趨勢；（5） 土地價格具有強烈的地域性3. JA地價的變動趨勢? （土地經(jīng)濟學p108）地價是呈波浪式增長的。（1） 土地價格呈總體上升趨勢，主要受下列因素影響：a) 社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高；b) 人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加；c) 土地投機，土地投機的本質(zhì)是借助于出現(xiàn)的稀缺和壟斷，人為地制造土地的虛假需求，在一段時間內(nèi)使土地價格上漲以達到獲利的目的。（2） 土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征a) 土地價格的周期性變動受經(jīng)濟發(fā)展周期的影響；b) 土地價格變動受政府調(diào)節(jié)的影響；總體來講，地價雖然波動，但由于其供給的有限性，變動趨勢應為長期增長。4

22、. JA特征價格法及其應用?（課件）答：房地產(chǎn)的異質(zhì)性導致對房地產(chǎn)度量的困難，也導致房地產(chǎn)價格比較的困難，運用特征價格法可以解決這一問題。特征價格法是用多元回歸方程來估計的。特征價格方程認為任何一處房產(chǎn)的價格是該處房產(chǎn)特性的函數(shù)，這些特性可以是房屋的面積、臥房的數(shù)目、衛(wèi)生間的數(shù)目、是否有游泳池、停車庫等。最簡單的征價格方程是一線性函數(shù)： 其中：系數(shù)的正負號表示房地產(chǎn)特性影響方向的大小，系數(shù)數(shù)值的大小表示房地產(chǎn)特性對房價的影響程度。特征價格法在房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中有非常重要的作用。其中最為常用的有兩種情況，一是可以分析在其他條件不變的情況下某一因素調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響。如測算輕軌開通對周邊地區(qū)房價

23、的影響。二是用于編制房地產(chǎn)價格指數(shù)，需要找出影響房價的關鍵因素，并且利用特征價格模型測算各期標準住宅的價格。5. JA住房空置量和空置率的含義及其市場指示作用？住房空置，就是住房處于沒有進入交易或使用環(huán)節(jié)的一種狀態(tài)。住房空置量指房屋沒有使用、處于等待出售或者出租狀況的數(shù)量。住房空置率是指在某一個時點，房屋的空置量占全部房屋存量的比重，是市場分析的關鍵指標，理想的空置率不是零，存在一個合理的自然空置率。住房空置率又可以分為一手房市場的住房空置率、二手房市場的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。在我國，住房空置率指標則只反映當年建成住房中尚未銷出住房所占比重。住房空置量和空置率的一般用來

24、反映房地產(chǎn)市場的周期性和波動情況。如果空置率較低，說明房地產(chǎn)市場處于蕭條或復蘇時期，社會對房地產(chǎn)的需求較大，開發(fā)商會加大房地產(chǎn)投資，擴大房屋建設數(shù)量；反之，如果空置率較低，說明房地產(chǎn)市場處在繁榮或衰退期，房地產(chǎn)供給大于需求，開發(fā)商會縮小房地產(chǎn)投資，減少房屋建設數(shù)量。但是在中國，商品房空置率是指新建的商品房沒有銷售的面積占前三年竣工面積總和的比例，因此，這一比率只能反映商品房銷售情況，不能反映房地產(chǎn)市場的總體情況。此外，由于各個國家和城市房地產(chǎn)市場的特點不同，各城市的長期均衡空置率不可能一樣，橫向比較時一般只有一個大致的參考值。6. JA馬克思的絕對地租理論概述?（1） 絕對地租的概念。絕對地租

25、是土地所有者憑借對土地私有權的壟斷取得的、土地產(chǎn)品市場價格高于社會生產(chǎn)價格的一個差額，這個差額轉(zhuǎn)化而形成的地租。（2） 資本主義農(nóng)業(yè)絕對地租的來源。由于資本主義農(nóng)業(yè)有機構成低于社會平均資本的構成，在對勞動的剝削程度（剩余價值率）相等時，將會比等量的社會平均資本生產(chǎn)出更多的剩余價值，從而生產(chǎn)出更多利潤。由于土地私有權的壟斷，阻礙著資本自由地進入農(nóng)業(yè)部門，使得農(nóng)業(yè)部門的較多的剩余價值不參加利潤的社會平均化，農(nóng)產(chǎn)品的價值就高于按平均利潤率計算的生產(chǎn)價格。于是，農(nóng)產(chǎn)品就會按照高于生產(chǎn)價格的市場價格（壟斷價格）來出售。（3） 絕對地租的量。完全取決于市場供求狀況和新耕種的土地面積。（4） 農(nóng)業(yè)資本有機構

26、成等于或高于社會平均資本構成時的絕對地租來源。有購買者的需要和支付能力決定。量是微小的。（5） 絕對地租對土地產(chǎn)品價格和級差地租的影響。（6） 土地所有權在絕對地租產(chǎn)生和級差地租產(chǎn)生中的作用不同。在級差地租形成過程中，土地所有權只是沒有它的作用就已經(jīng)產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)移到土地所有者手里的原因。而在絕對地租的產(chǎn)生過程中，土地所有權是引起市場價格上漲的原因。單純法律上的土地所有權，不會為土地所有權人創(chuàng)造任何地租，但他有權不讓別人使用他的土地，直接經(jīng)濟關系能使土地的利用給他提供一個貨幣額。7. JA地租產(chǎn)生的經(jīng)濟學解釋?答：根據(jù)西方經(jīng)濟學原理，地租產(chǎn)生的根本原因在于土地資源的稀缺性，供給不能增加，如果

27、給定不變的土地供給，則地租產(chǎn)生的直接原因就是對土地的需求曲線的右移。土地需求曲線右移是因為土地的邊際生產(chǎn)力提高或土地產(chǎn)品(如糧食)的需求增加從而糧價提高，如果假定生產(chǎn)技術不變，則地租就由土地產(chǎn)品價格的上升而產(chǎn)生，且隨著產(chǎn)品價格的上漲而不斷上漲。因此，即使是劣等土地也會產(chǎn)生地租。8. JA馬克思的級差地租理論概述?（1） 級差地租的概念。這種產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個別資本的個別生產(chǎn)價格和投入該生產(chǎn)部門的一般資本的社會生產(chǎn)價格之間的差額，就是級差地租。根據(jù)級差地租的形成條件不同，又可分為級差地租1和級差地租2。（2） 級差地租1。級差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。兩個等量資本和勞動

28、投資于面積相等而優(yōu)劣不同的土地上時，會產(chǎn)生不同的結果。這些不同的結果是由土地肥力和位置兩個原因造成的。（3） 級差地租2。級差地租2是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。在同一土地上連續(xù)進行追加投資，也即發(fā)展集約化耕作，主要是或在較大程度上是在較好的土地上進行的。這里的追加投資是有界定的，這里僅指提供平均利潤的追加投資，它的產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格和市場價格是一致的。（4） 級差地租1和級差地租2的關系。級差地租1是級差地租2的基礎和出發(fā)點。從歷史上看，級差地租1和級差地租2反映著資本主義農(nóng)業(yè)由粗放經(jīng)營到集約經(jīng)營兩個不同的發(fā)展階段；從形成過程看，

29、級差地租2的產(chǎn)生是以同一塊土地上連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。級差地租2時級差地租1的不同表現(xiàn)，二者實質(zhì)上是一樣的。在每個場合，級差地租都是由該級土地提供的平均產(chǎn)量和最差土地按一個標準的投資提供的產(chǎn)量相比差額決定的。級差地租和級差地租不過是級差地租的兩種表現(xiàn)形式，它們都是投在土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結果。（5） 最差耕地也有級差地租。9. JA房地產(chǎn)價格的構成是什么?答：房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占用土地的價格。對新建房屋，它是建造成本加土地價格；對已使用的房地產(chǎn)，它是土地價格同建筑物折舊后余額的和。對同一宗房地產(chǎn)來講，房地產(chǎn)價格等于建筑物價格加土地價格，這里的前提條

30、件是該建筑物和它所占用土地的組合是相稱的。如果建筑物和土地的組合不相稱，房地產(chǎn)價格中的土地價格必然降低，甚至于可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)價格低于建筑物成本的情況。房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占用土地的價格。從生產(chǎn)理論的角度，可分為土地價格和建筑物價格兩大組成部分：土地價格：土地價格又可分為“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價和舊城區(qū)改造地價兩種：1.“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價包括以下三種：（1） 征地安置費 耕地占用稅（2） 小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費 開發(fā)單位管理費（3） 開發(fā)投資資本利息 開發(fā)投資利潤2.舊城區(qū)改造地價包括以下三種：（1） 土地使用權價格 拆遷安置費（2） 小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費 開發(fā)單位管理費（3） 開發(fā)投資資本利息 開發(fā)投資利潤建

31、筑物價格：建筑物價格包括建筑物生產(chǎn)成本和建筑物銷售成本兩種：1.建筑物生產(chǎn)成本包括以下四種：（1）勘察設計費 建筑材料、設備費（2）建筑施工費 建設單位管理費（3）建設單位向政府部門交納的有關稅費（4）建設單位建筑資本投資利息、利潤2.建筑物銷售成本包括以下三種：（1）建筑物出售前的保管、養(yǎng)護等費用（2）推銷費 建筑物銷售有關稅費（3）銷售經(jīng)營利潤10. JA土地價格是“虛假”的嗎？地價是土地價格的簡稱，是土地經(jīng)濟價值的反映，是土地預期收益權利的購買價格，即地租的資本化。我國土地實行國家所有和集體所有兩種形式的公有制。城鎮(zhèn)國有土地的地價是以土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值

32、總和，是國家土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。因此，我國城鎮(zhèn)地價的含義不同于土地私有制國家，它不是土地所有權價格，而是為取得若干年土地使用權所支付的一種代價，是一定使用年期的土地使用權價格。土地價格在一定程度上是虛假的。土地價格主要受收益機制和市場機制調(diào)節(jié)。收益機制是土地市場價格形成的前提。土地不同于一般商品，其價格的決定主要由收益決定，即土地產(chǎn)出能力大小決定。就某一具體地塊而言，土地的收益水平主要取決于該地塊包含的物化勞動力及地塊的開發(fā)利用強度，若地塊的市政基礎設施投入大，容積率、建筑密度大，則地價水平高。 而市場機制是土地市場的運行機制，包括供求機制、競爭機制、利率機制等，其中供求機制是最基本

33、的機制，供求關系決定土地的市場價格，而競爭機制和利率機制則對市場的供求關系產(chǎn)生影響?！痹趯嵭姓信膾旌螅酝[性的東西被顯化了，還原了原本的土地價格，房地產(chǎn)商在購地的時候，總是以現(xiàn)在的市場房價來預測未來的房價，去評估土地購置價格。因此，由地價引發(fā)房價上漲的可能性不大。恰恰相反的是，開發(fā)商只有在預計將來的房子能賣多少錢后，才會決定買不買地。這等于說是產(chǎn)品的價格決定原材料的價格，換言之，是價格決定成本。也就是說，市場所遵循的普遍規(guī)律：成本決定價格，在房地產(chǎn)行業(yè)被顛倒了。11. JA限制高檔商品房建設肯定是對的嗎？（課件、筆記）從住宅市場過濾模型來看，限制高檔商品房建設并不正確。畫過濾模型的圖政府補助

34、新住宅建設的影響建筑津貼（Construction Subsidies）補貼中等質(zhì)量住宅市場，只會使中等收入者受益嗎？不是的過濾模型的實際應用假設：穩(wěn)定的家庭總數(shù)住宅子市場：中等質(zhì)量住宅市場和低質(zhì)量住宅市場質(zhì)量水平：業(yè)主對相對價格變化的反應是在兩類子市場之間選擇住宅，住宅能夠降級（filtering）進入低質(zhì)量市場，或升級（upgrading）進入中等質(zhì)量市場不完全替代品：兩類住宅為布完全替代品，隨著市場價格的變化，消費者在兩類市場之間選擇政策啟示：住宅補助的受益者布僅僅局限于居住在受補貼住宅的家庭。最初居住在低質(zhì)量住宅的家庭也由于下列兩個理由而受益：首先補助使中等質(zhì)量住宅的價格降低，一些貧困

35、家庭可以住進中等質(zhì)量住宅；其次，住宅從中等質(zhì)量市場過慮到低質(zhì)量市場，降低了低質(zhì)量住宅的價格。政策的制定和實施要考慮市場規(guī)律圖：12. JA簡述房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的框架？為具體落實 “建立全國房地產(chǎn)市場預警、預報體系，及時對市場進行宏觀調(diào)控”的工作，建設部制定了房地產(chǎn)市場預警預報信息系統(tǒng)建設總體框架。房地產(chǎn)市場預警預報信息系統(tǒng)劃分為“國家-城市-企業(yè)”三級，整個系統(tǒng)分五個部分：1) 企業(yè)信息采集系統(tǒng)2) 房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)3) 相關部門采集系統(tǒng) 4) 城市房地產(chǎn)市場預警預報信息系統(tǒng) 5) 國家級房地產(chǎn)市場預警預報信息系統(tǒng) 房地產(chǎn)預警預報系統(tǒng)的建立是為了及時、準確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運行中的動態(tài)數(shù)

36、據(jù)，通過科學的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。13. JA當前中國住房金融市場的特點?（房地產(chǎn)經(jīng)濟學p207）答案一我國住房融資制度：（1） 住房融資制度發(fā)展機制與模式：由于長期實行住房供給制，我國住房融資制度主要是近20年逐漸發(fā)展起來的。我國的住房融資業(yè)務主要有政策性和經(jīng)營性兩種。（2） 住房抵押貸款：住房抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務中最基本的、也是最普通和最常見的一種業(yè)務形式。一般情況下，住房抵押貸款是以土地使用權和房屋所有權作抵押以取得貸款的形式。這種抵押的特點是風險小、安全性高，是進行房地產(chǎn)投融

37、資的一種主要方式。（3） 住房公積金：住房公積金貸款限于已參加交納住房公積金的居民，該類貸款具有政策補貼性質(zhì)，貸款利率低。答案二住房金融業(yè)的市場的特點：從壟斷到競爭1) 各地發(fā)展態(tài)勢不平衡。個人住房貸款業(yè)務發(fā)展與各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入水平、個人商品意識和資信度等緊密相關。發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后。2) 住房信貸結構發(fā)生很大變化,重點向住房消費貸款傾斜。3) 住房開發(fā)貸款以支持普通住房和經(jīng)濟適用住房為主,特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位利用自用土地建設經(jīng)濟適用住房。4) 住房金融市場競爭激烈,經(jīng)營開始規(guī)范,內(nèi)部結構開始走向協(xié)調(diào)。14. JA當前中國的不

38、動產(chǎn)稅制?（房地產(chǎn)經(jīng)濟學P231）目前，我國在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易和使用過程中的稅收有房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市維護建設稅、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅共計9種。另外，一些地方還征收教育費附加、菜地建設基金等，在全國范圍內(nèi)合法征收的具有稅收性質(zhì)的費用共計11種。對比國外的房地產(chǎn)稅收體系，可以看出我國的房地產(chǎn)稅收在稅種、征管等方面還存在著一定的不足之處。如，沒有將土地和房屋當作個人或企業(yè)財產(chǎn)，沒有考慮房屋在遺產(chǎn)繼承中的問題，沒有考慮土地的充分、合理利用等。所以，對我國目前的房地產(chǎn)稅收體系應做一些調(diào)整，以適應不斷發(fā)展的市場經(jīng)濟的要求。在我國增設更具財產(chǎn)稅

39、屬性的房地產(chǎn)稅收，統(tǒng)一考慮房屋所有權和土地使用權，對房屋和土地使用權統(tǒng)一征收一種房地產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)的價值或市場價為計稅依據(jù)；對沒有充分利用土地的個人或企業(yè)征收一種空地稅，以促進土地的充分、合理使用，發(fā)揮土地潛力，是一種克服房地產(chǎn)投機行為的有效辦法；隨著住房私有化的發(fā)展，房產(chǎn)將是人們最為重要的財產(chǎn)，所以，設立相應的房產(chǎn)遺產(chǎn)稅對我們未來社會的發(fā)展是重要的，也是消除不勞而獲現(xiàn)象的有效手段；但該水中的設立必須要同遺產(chǎn)稅和國民經(jīng)濟的發(fā)展水平、人們的認識水平相聯(lián)系。筆記：不動產(chǎn)稅土地稅 （城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、農(nóng)業(yè)稅、土地增值稅）改良物稅（房產(chǎn)稅、契稅）相關稅兩稅一費（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）、

40、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅、企業(yè)所得稅、外商企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。當前中國的不動產(chǎn)稅制存在著重“流轉(zhuǎn)課稅”輕“保有課稅”的主要問題，應改革與原計劃體制相適用的這種房地產(chǎn)稅制，鼓勵流轉(zhuǎn)交易。15. JA房地產(chǎn)市場的特點以及政府的作用?（房地產(chǎn)經(jīng)濟學p 103）1) 地區(qū)性：房地產(chǎn)交易實質(zhì)上是產(chǎn)權交易，其產(chǎn)權的承載物即房地產(chǎn)實體則是不可移動的。這就決定了各地區(qū)的房地產(chǎn)市場在出現(xiàn)供過于求或供不應求時，不可能通過其他地域或從其他地區(qū)進行調(diào)劑，來達到供求平衡。因而房地產(chǎn)市場具有很強的地區(qū)性。不同地區(qū)之間的房地產(chǎn)價格水平、供求狀況、交易數(shù)量等，相對于一般商品而言有極大的差異，這是房地產(chǎn)市場的地區(qū)性所決定的

41、。2) 供給調(diào)節(jié)滯后性：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，從申請到建成出售需要至少一年長則數(shù)年的時間，因而在市場供不應求時，供給的增加需要相當長的時間。由于房地產(chǎn)的耐耗性，決定了在市場供過于求時，多余的供給需要相當長的時間才可能被市場消化。因而在需求變動后，供給需要相當一段時間才 能隨之調(diào)節(jié)變動，達到新的均衡；3) 壟斷競爭性：房地產(chǎn)交易價格及交易信息多為非公開的，使得買賣雙方難了解到真實的市場行情。市場上交易的房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價格等方面的較大差異，使得房地產(chǎn)市場具有較強的壟斷競爭性；4) 投機性：房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強的投機性，房地產(chǎn)

42、是一種很好的投機對象。此外，房地產(chǎn)市場還具有交易形式多樣性、交易復雜性、對金融業(yè)有很強的依賴性等特點。(課件) 政府作用：政府在全社會資源配置中占40% 以上；轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟中，政府的作用更加重要，當前的中國，社會問題和社會矛盾的激化，對公共物品需求的增長，而相應的有效供給缺乏。a) 配置作用：不完全競爭；外部性；公共物品；不完全信息； 當前中國，社會問題和社會矛盾的激化，對公共物品需求的增長，而相應的有效供給缺乏b) 分配作用：c) 穩(wěn)定作用：16. JA應用經(jīng)濟學原理簡評“物業(yè)稅”？稅收的經(jīng)濟學解釋：將稀缺的資源由私人物品轉(zhuǎn)向公共物品。物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要征稅對象是土地、房屋

43、等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。物業(yè)稅是對財產(chǎn)存量征收的一種稅，由于課稅對象一般是土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)，其位置固定，標志明顯，所以具有收入的穩(wěn)定性，稅收不易逃漏的特點。物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)財富的分配，抑制財產(chǎn)過于集中于少數(shù)人的趨勢，體現(xiàn)社會分配的公正性。納稅人的財產(chǎn)大多分散于全國各地，當?shù)卣子诹私?，便于因地制宜地實施征收管理。因此，許多國家都將財產(chǎn)稅作為稅制中的輔助稅，劃入地方稅。在我國，如果開征物業(yè)稅，要考慮到開征前已購房產(chǎn)的購買價款中所包含的各種稅費，從而避免重復征稅。筆記：中國的物業(yè)稅

44、1、開征物業(yè)稅的目的： 降低房價做不到，不可能 抑制投機 增加地方財政收入：改變地方政府的財政困境 促進公平不是累進稅率，所以做不到 與國際接軌 改革并完善房地產(chǎn)稅制 有利于產(chǎn)權的明晰2、開征物業(yè)稅的主要問題： “多重”目標還是“單一”目標應“單一”，目標應明確，不應賦予過多職能 物業(yè)稅制的設計應由中央政府來負擔前期“研發(fā)成本” 征收對象：全部城鎮(zhèn)家庭？工商企業(yè)所屬不動產(chǎn)和城市高檔居住用房？計稅依據(jù)：根據(jù)家庭成員人數(shù)、人均居住面積以及平均房價水平等設定“免征額”？ 稅率應由低稅率起步，0.3%0.8% 評估與征管 批量評估 “發(fā)單通知、自行繳納”、“發(fā)單通知、委托代扣” 何時開征？如何“試點”

45、？應逐步推行，試點很難17. JB亨利·喬治的“單一稅”思想及其改進?（課件）1) 亨利·喬治：19世紀美國經(jīng)濟學家和社會哲學家，1879年出版進步與貧困，提出“單一稅”的思想。2) 亨利·喬治在這一名著中提出“人人都有使用土地的平等權利，正如人人都有呼吸空氣的平等權利一樣”。他認為社會財富的增加，技術不斷的進步，地主坐享壟斷性地租飛漲之利，勞動者日趨困窮，實屬極不合理。所以說土地的“私有是盜竊，地租是贓物”，主張沒收全部地租，抽土地單一稅。 “單一稅”旨在對土地所有者的地租征稅。3) 從經(jīng)濟學角度來看，亨利·喬治認為：由于土地供給彈性為0，所以只對土地

46、征稅不會造成經(jīng)濟的扭曲，所以主張對土地征稅。4) 對亨利·喬治的“單一稅”思想的改進是雙比例稅或分割稅思想傳統(tǒng)的不動產(chǎn)稅是對土地及改良物征收同樣的稅率，而雙比例稅或分割稅則對土地征收和改良物征收不同的稅率。這種稅制刺激了資本投資，大大激勵了對土地的改良。18. JB國外不動產(chǎn)稅的含義及實施?（房地產(chǎn)經(jīng)濟學p225）答案一房地產(chǎn)是由土地和建筑物組成的，在世界各國或地區(qū)對房地產(chǎn)的征稅中，按其征稅對象的不同可以分成，對土地的征稅和對房屋的征稅。有的綜合征收不動產(chǎn)稅，也有的將房屋并在財產(chǎn)中統(tǒng)一征稅。另外，也可將房地產(chǎn)稅收劃分成：房地產(chǎn)保有課稅和房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)課稅。海外房地產(chǎn)稅收有以下規(guī)律：1）

47、多數(shù)國家征收土地和房屋稅；2） 房地產(chǎn)稅收逐漸變?yōu)榈胤蕉悾?） 房地產(chǎn)稅收同政府政策密切相關；答案二1) 不動產(chǎn)稅是針對地面建筑物及附著物征收的稅收，是物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅的總和。2) 不動產(chǎn)稅具有如下特點：a稅源穩(wěn)定:永續(xù)利用，保值增值，相對于所得稅、銷售稅，受經(jīng)濟周期波動影響小b不易逃漏c不易轉(zhuǎn)嫁d是地方政府的主要稅源（一般占地方政府收入的30）e稅收目的與政策目的并重3) 不動產(chǎn)稅是以對納稅人的私有財產(chǎn)的認定為前提的，所以開征不動產(chǎn)稅首先要從法律上保護公民的私有財產(chǎn)。19. JB農(nóng)村土地市場和勞動力市場相互替代的經(jīng)濟學解釋?在中國農(nóng)村存在公開合法的土地市場和非法的土地市場（隱性市場）。由于城

48、市建設用地和農(nóng)村集體農(nóng)地之間的比較利益相差過大，集體或農(nóng)民個人為追求比較利益而將土地非法進入城市非農(nóng)用地市場。隨著農(nóng)用土地的減少，農(nóng)村土地市場出現(xiàn)大量閑散勞動力，涌向城市的勞動力市場，勞動力市場供給增加，農(nóng)村土地市場和勞動力市場起到相互替代的作用。20. JB如何解決房地產(chǎn)開發(fā)中的外部性?（課件第6章）外部性，是指一項經(jīng)濟活動不僅決定著自己的經(jīng)濟效益，還給活動以外的第三者或者社會帶來影響。如果這種影響降低了第三者的福利水平，就是外部不經(jīng)濟；反之，如果這種影響提高了第三者的福利水平，就是外部經(jīng)濟。（一）利用庇古稅解決外部性問題 （問題：政府如何定價？）在治理外部性的經(jīng)濟手段方面，庇古提出了征收“

49、庇古稅”。在基礎建設領域采用的“誰投資，誰收益”的政策，環(huán)境保護領域采用的“誰污染，誰治理”的政策，都是庇古理論的具體運用。 （二）運用科斯定理,通過產(chǎn)權界定和談判解決外部性問題科斯定理認為，在交易費用為零的情況下，如果產(chǎn)權界定清晰，那么當事人可以通過談判協(xié)商或法律程序等來解決外部性問題?？紤]損害的相互性（鋼廠污染居民的案例），關鍵是避免更大的損害（經(jīng)濟學中的效率分析）（三）運用博弈論理論解決外部性問題 房地產(chǎn)的開發(fā)過程是一個開發(fā)商、政府和當?shù)鼐用褡非笞陨砝孀畲蠡牟煌耆畔討B(tài)博弈過程。當?shù)鼐用駮鶕?jù)房地產(chǎn)公司的行為而采取歡迎（如修路或其他基礎設施的改善）或抵觸（如生態(tài)環(huán)境惡化，擠占生存空

50、間）的態(tài)度。而房地產(chǎn)公司亦會根據(jù)政府采取的措施調(diào)整自己的行為。若企業(yè)在超量排放“三廢”之后，只是受到了政府部門的口頭警告，或者只是罰了幾百塊錢“意思意思”，在嚴格遵守排污標準要付出較大成本的情況下，企業(yè)很有可能會鋌而走險，繼續(xù)過量排放“三廢”。 由于各方在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中都追求自身利益最大化，所以各經(jīng)濟主體難免出現(xiàn)利益不一致或矛盾沖突。這時問題的解決應遵循均衡原則，找出一個大家都能接受的行動方案。和不完全信息動態(tài)博弈相對應的均衡是精煉貝葉斯均衡。精煉貝葉斯均衡的要點在于當事人要根據(jù)所觀察到的他人的行為來修正自己有關后者類型的“信念”（主觀概率），然后選擇自己的最優(yōu)行動。對于外部性來說，政府干

51、預（例如稅收、補貼）是一種途徑，也可以由市場來解決，允許雙方討價還價，達到最后交易，使得交易效果最優(yōu)。21. JB中國城鎮(zhèn)住房制度改革的特點及其未來改革取向?特點：1) 城鎮(zhèn)住房制度改革從屬于經(jīng)濟體制改革，又具有相對的獨立性。2) 城鎮(zhèn)住房制度改革屬于自上而下的改革。3) 城鎮(zhèn)住房制度改革屬于典型的漸進式改革。4) 城鎮(zhèn)住房制度改革具有原則性與靈活性相統(tǒng)一的特點改革的取向：（1）全面推進和不斷完善住房公積金制度。（2）建立適合不同收入層次的住房供應新體系。（3）轉(zhuǎn)換住房管理機制"實現(xiàn)住房管理的社會化、專業(yè)化。（4）發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。房地產(chǎn)經(jīng)

52、濟學p216：新的住房制度的構建：新的住房制度要摒棄舊住房制度的缺陷和不足，同時也要對公房入市過程中可能出現(xiàn)的舊住房制度及房改過程中存在的“分配不公”的顯性化、貨幣化等新問題進行有限的防范，要通過政策設計和實施，把矛盾控制在一定范圍內(nèi)，避免引發(fā)新的矛盾。在住房制度改革中要堅持以下基本原則：1） 理順住房產(chǎn)權關系；2） 停止住房福利實物分配制度，實行住房分配貨幣化；3） 實行公房入市的申報、登記、建檔和跟蹤管理制度；22. JB房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)市場的重要性?（教材房地產(chǎn)金融第三頁）答：房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障，也是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場和促進房地產(chǎn)消費的主要手段。1、房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

53、的保障。由于房地產(chǎn)業(yè)有投資大、周期長和商品價值大的特點，房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等活動都是在金融部門的支持下進行的。為了取得好的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)商不是將自己的全部資金都投入到房地產(chǎn)的開發(fā)中，而是利用部分自有資金和大量金融機構的融資，用少的資金作大的生意。另外，由于房地產(chǎn)的價值大，消費者不能像其他商品那樣一次性地利用儲蓄購買，而是通過金融機構的貸款購買住宅。房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售都是在金融機構的參與下進行的，很多人將金融機構對房地產(chǎn)業(yè)的融資看做房地產(chǎn)業(yè)的“血液”。沒有金融機構的參與，現(xiàn)代房地產(chǎn)活動是很難進行的。2、利用房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是關系到國計民生的大事，國家總是在宏觀

54、上給予指導或調(diào)控。目前，我國還處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，調(diào)控措施以行政命令為主，并輔以一定的法規(guī)和經(jīng)濟措施。在西方國家，主要通過金融、稅收等政策措施間接調(diào)控房地產(chǎn)市場。由于可以利用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，所以房地產(chǎn)金融又被稱為房地產(chǎn)市場的“調(diào)節(jié)器”。3、引導住房消費促進房改。我國自20世紀50年代以來一直實行福利型住房制度，出現(xiàn)了很多不合理的現(xiàn)象。一方面，城市居民住房問題長期得不到解決；另一方面，居民消費結構很不合理，住房消費占居民消費總支出的比例長期偏低，同時，全國的儲蓄率不斷上升。如果這一狀況在今后一段時期內(nèi)得不到改善，將會對社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生不良的影響。所以，建立完善的房地產(chǎn)金融體系，使居民消費結構

55、進一步合理，特別是配合住房制度改革，引到社會資金流向住宅投資和消費，建立一個良好的房地產(chǎn)投資消費結構，是推動房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的關鍵。23. JB住房市場的過濾模型及其政策含義?（課件）答案一含義：窮人住舊房，富人住新房假設 富人三種收入群體 中產(chǎn)階級 窮人收入增加：實際收入隨時間推移而增加，從而三種收入群體對住宅服務的需求量都會增加住宅改良成本高：改良住宅的成本相對較高，住宅質(zhì)量提高、面積增加的成本相對高折舊：每10年都會有新住宅建造出來，所以在每10年內(nèi)，住宅服務折舊5個單位模型：圖形理解在1980年，窮人處于點B的位置，中產(chǎn)階級處于點D，富人處于點F。收入上升導致富人對住宅

56、消費的增加，他們搬到了1990年建造的新房子里（點G），中產(chǎn)階級搬到了富人騰出的1980年建造的住宅里（從點D到點E），窮人搬家中產(chǎn)階級騰出的1970年建造的住宅里（從點B到點C）。應用：政策含義開放住房二級市場的重要性缺乏二級市場的反例：北京市場的“小戶型熱”答案二（王光躍）住房過濾是住房市場中常見的一種現(xiàn)象。所謂“住房過濾”，是指在住房市場中，最初為較高收入房客建造的住房，隨著時間的推移，住房發(fā)生老化，房價降低，較高收入的房客為了追求更好的住房，放棄現(xiàn)有住房，而較低收入的房客則接著繼續(xù)使用該住房的這一過程。可見，過慮現(xiàn)象反映了住房生命周期的各個階段，是對住房經(jīng)濟行為的全面體現(xiàn)?？紤]過濾現(xiàn)象的住房過濾模型，可以對住房在市場中的整個 “流動”過程進行跟蹤分析，特別是從住房等級和收入等級的角度來研究供求結構。 24. JB中心地理論及其應用?中心地理論是關于城市區(qū)位的一種理論，產(chǎn)生于一次大戰(zhàn)后的西歐工業(yè)化和程式化迅速發(fā)展的歷史時期，由德國地理學家克里斯塔勒首創(chuàng)。中心地理論的基本概念有中心地、中心地職能、人口門檻、貨物的最大銷售距離。假設條件：均值平原，土地肥沃，資源分布、人口分布、收入分布均勻，對貨物需求、消費方式都是一致的，無邊界；有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費和距離成正比，朝各個方向移動都可行；生產(chǎn)者和消費者都屬于經(jīng)濟行為合理的人；消費者到離他們居住地最近的中心地購買他們所需的