河北房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的篩選

1、河北房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的挑選【摘要】房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的關(guān)鍵，文章在 分析 河北房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的根底上，從營銷層面對 影響 河北房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的關(guān)鍵因素進(jìn)展了深層剖析?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營銷；預(yù)警指標(biāo)影響房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的因素有宏觀因素也有微觀因素；有投資層面、供應(yīng)層面、需求層面也有營銷層面的因素。而因素的復(fù)雜性使得我們只能在因素分析中尋找到關(guān)鍵因素來構(gòu)成房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。下面從營銷因素分析中挑選河北房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。一、房地產(chǎn)的銷售形式、手段事實(shí)上 目前 河北省乃至全國各地房子供不應(yīng)求往往是假象，現(xiàn)行的房地產(chǎn)銷售形式預(yù)售制度才是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動、房價上漲的真實(shí)原因。由于房

2、地產(chǎn)滾動開發(fā)需要大量資金，回籠資金成為房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的首要 問題 ，為了及早回籠大筆資金保證資金鏈正常流轉(zhuǎn)，開發(fā)商憑借著銷售形式的變化來招徠消費(fèi)者，在房子沒建好的時候就吸引消費(fèi)者先付錢，營造房子“奇貨可居、房價會不斷上漲的氣氛，還有“沒被容許先預(yù)賣，獲得容許又不賣，分期開盤捂著賣，最后拖成現(xiàn)房賣。的賣房方式和“內(nèi)部認(rèn)購、“收取誠意金、“發(fā)放VIP卡形式，都一定程度上制造了人氣和熱銷現(xiàn)象，讓消費(fèi)者愿意先付錢，這樣大量的預(yù)付資金支撐了房地產(chǎn)業(yè)以遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的速度 開展 。正是由于房地產(chǎn)業(yè)奇特的預(yù)售融資方式和手段，扭曲了消費(fèi)者正常的消費(fèi)心理，支持了房地產(chǎn)業(yè)的高投資和高價格。而當(dāng)商品房像其他商品一

3、樣作為產(chǎn)成品由消費(fèi)者去選購時，急于賣出的是開放商，價格的話語權(quán)更多由消費(fèi)者決定，房價飛漲不會再現(xiàn)，房地產(chǎn)就可以較為合理有序開展。二、價格一般而言，制約價格上下的關(guān)鍵因素在于房價本錢。房價本錢主要由三部分組成，土地本錢、建立本錢及配套稅費(fèi)。其中，建立本錢和配套稅費(fèi)變化不大，土地本錢那么越來越大?！芭懦袌鲆蛩兀瑔螐谋惧X來說，地價對房價影響最大。石家莊市中宏房地產(chǎn)開發(fā)總經(jīng)理錢先明表示，土地在房價本錢中所占比重也在不斷進(jìn)步?！?005年土地在房價中所占比重約為30%，2006年那么到達(dá)了40%左右。加上2007年2月開始，國家剛剛出臺向房地產(chǎn) 企業(yè) 征收30%60%不等的土地增值稅，更使得土地本錢上

4、升。實(shí)際上 影響 房價的因素還有很多，有 經(jīng)濟(jì) 因素、 社會 因素、行政 法律 因素還有其自身因素。如經(jīng)濟(jì)因素中除了土地價格外物價、利率、貨幣供應(yīng)量、經(jīng)濟(jì)增長率等也影響著價格的升降。物價和土地價格上漲會造成價格上漲，房地產(chǎn)原料上漲，商品房價格也會上漲。銀行利率進(jìn)步會減少買方市場，利率降低刺激購房。貨幣供應(yīng)量增加時，其代表的土地價格相對減少，即進(jìn)步價格。經(jīng)濟(jì)增長使購置力加強(qiáng)，房地產(chǎn)價格上漲。社會因素中人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長率或人口集中地區(qū)，對房地產(chǎn)的需求增加，房價 自然 進(jìn)步；家庭構(gòu)造可影響購房目的、購置力；福利性實(shí)物分房的停頓，住房公積金貸款、微利房的推出等均能進(jìn)步購房需求。行政及法律因素：比方產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造直接影響經(jīng)濟(jì) 開展 ，失業(yè)率高房子當(dāng)然很難賣掉。自身因素中位置、地質(zhì)、土地面積、日照朝向、采光、通風(fēng)、風(fēng)向、建筑物的外觀等，以及房地產(chǎn)開發(fā)商的價格策略都影響者房價的上下。所以在 分析 價格中我們不得不考慮這些因素來選擇適宜的價格指標(biāo)。三、商品房空置量 總之，以上因素都是在選擇確定預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系中必須考慮到的因素，只是在指標(biāo)體系分析中所占權(quán)重不同而已。只有全面衡量了這些因素的權(quán)重，才能更好地構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。參考 文獻(xiàn) 上接第