房地產(chǎn)開發(fā)成本控制(培訓稿)

1、*誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方20142014年年8 8月月3030日日房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制全洲集團*誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方目 錄 一、房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要成本構成 三、房地產(chǎn)項目開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)的成本控制 二、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的方法 四、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本核算*誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方一、成本構成項目拓展成本（市場調研與論證） 3%土地成本（含土地出讓金及相關稅費） 30-40%規(guī)劃、勘察設計成本（含審圖及方案評審） 2-4% 前期成本（審圖及其它各項稅費） 2-4%建造成本（含場平、房屋建造及配套工程） 40-50%銷售成本 （含代理公司費用 ） 2-

2、4%管理成本（含行政費用及人資費用） 2-4%財務成本（含資金成本）稅費 12-15%各項成本組成及比例*誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方二、成本控制辦法選址 征地 策劃 設計 工程房地產(chǎn)開發(fā)程序*二、成本控制辦法1、確立目標成本控制法誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方 制定目標成本，將目標成本按規(guī)范的成本結構樹層層分解，再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可行性的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結果與目標成本進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施，使成本控制在預算范圍內(nèi)。（開發(fā)項目成本預算8.15.xls） *二、成本控制辦法2、采用動態(tài)成本控制法誠聚靈氣，和澤四方誠聚

3、靈氣，和澤四方 在投資預測的基礎上制定的目標成本，作為項目成本控制的基線。隨著項目的推進，當實際成本與目標成本發(fā)生較大差異時，必須分析產(chǎn)生差異的原因，并根據(jù)原因，提出改進措施（包括優(yōu)化設計、改變執(zhí)行方案、改進管理缺陷、修訂目標成本等），防止成本失控。（鋼結構對比.xls） *誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方二、成本控制辦法3、采用集約管理法 集約管理控制是對投資決策、規(guī)劃設計管理、招投標、工程建設、房屋銷售等環(huán)節(jié)，綜合集中起來進行系統(tǒng)管控，在各個環(huán)節(jié)尤其是關鍵環(huán)節(jié)，以成本價值為軸線，同時進行系統(tǒng)規(guī)劃與控制，以克服顧此失彼、前后不銜接等弊端。（綠化工程招標與優(yōu)化對比.xls） *誠聚靈氣，和

4、澤四方誠聚靈氣，和澤四方三、項目開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)的成本控制1、立項環(huán)節(jié)成本控制要點 新征土地新征土地控制要點控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制征地費用少交或晚交，力爭減免協(xié)調部拆遷安置費用房產(chǎn)確權、簽訂拆遷協(xié)議后兌現(xiàn)協(xié)調部、項目部大市政費用自建部分，按公司標準執(zhí)行，交政府部分，按規(guī)定辦理，力爭優(yōu)惠協(xié)調部、項目部規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本設計部、協(xié)調部誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方 三、項目開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)的成本控制2、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)成本控制要點規(guī)劃方案規(guī)劃方案控制要點控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制可行性規(guī)劃設計 市場信息收集與整理 市政狀況信息分析 規(guī)劃要

5、點確立 可行性研究設計任務書 可行性設計變更設計部、銷售部（豐匯）、造價部方案評審市場分析、經(jīng)濟分析（盛世城綜合體規(guī)劃方案對比.docx）評審委員會設計成果 原則通過的規(guī)劃，進行完善 設備選型方案提前確定設計部、工程部根據(jù)批準的規(guī)劃方案進行投資概算造價部、采購部誠聚靈氣誠聚靈氣 ，和澤四方，和澤四方 三、項目開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)的成本控制2、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)成本控制要點施工圖施工圖設計設計控制要點控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制基礎設計 地質勘查 基礎方案對比設計部、造價部施工圖設計（幕墻鋁型材選用經(jīng)濟性分析.docx） 根據(jù)銷售包裝設計、基礎設計、配套設計確定設計任務書 限額設計指標、標準構造做法

6、 施工圖內(nèi)審、外審 施工圖預算設計部、造價部、工程部配套工程設計 根據(jù)投資概算及報批方案，確定設計任務書 根據(jù)市場需求調整、擴充建筑功能設計部、營銷部銷售包裝設計 市場調查 營銷措施設計部、營銷部誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方 三、項目開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)的成本控制3、項目招標采購環(huán)節(jié)成本控制要點控制要點控制要點具體環(huán)節(jié) 控制什么 怎么控制 誰來控制資格預審合格供應商建立合格供應商名錄，分級管理、年度考核采購部、設計部、工程部發(fā)標階段招標文件（東山頭市政招標報價要求.docx）發(fā)包范圍及內(nèi)容、計價方式（要求）、報酬支付、質量技術標準、進場時間采購部、設計部、工程部、營銷部評標階段開標、評標 評標

7、小組評標（專業(yè)人士組成） 選用合適的評標辦法采購部、造價部、工程部、設計部、營銷部、項目部談判階段二次談判針對商務條款、報價進行談判評標小組、采購部定標階段定標合理低價者中標評標小組誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方 三、項目開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)的成本控制4、項目施工環(huán)節(jié)成本控制要點控制要點控制要點具體環(huán)節(jié) 控制什么 怎么控制 誰來控制審圖、變更 圖紙設計完整性 圖紙設計經(jīng)濟性 圖紙錯誤修訂 圖紙內(nèi)容優(yōu)化設計部、項目部簽證 簽證的必要性、時效性 簽證的有效性、經(jīng)濟性 依據(jù)施工合同確定簽證，先洽后干 按程序核量、核價、審核、審批項目部、造價部、主管副總施工方案科學性、經(jīng)濟性（現(xiàn)場土方情況.doc） 反

8、復論證、評審 反復比對施工成本造價部、工程部、設計部、項目部甲供（控）材料設備采購計劃、計價確定合理的采購量和進場時間、計價方式采購部、項目部工程款支付付款時間、付款數(shù)量核定完成產(chǎn)值，按合同約定付款項目部、造價部、財務部誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方 三、項目開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)的成本控制5、項目銷售環(huán)節(jié)成本控制要點控制要點控制要點具體環(huán)節(jié) 控制什么 怎么控制誰來控制營銷方案 營銷方案 營銷費用預算 市場調查 細化營銷方案及費用銷售部、營銷總監(jiān)營銷現(xiàn)場 營銷包裝 營銷禮品 包裝風格與產(chǎn)品定位 禮品的宣傳性與實用性營銷部、采購部媒體選擇 媒體渠道 事件營銷 選擇傳播力、強針對性強、費用低的媒體渠道

9、 編故事、挑事端銷售部樣板房裝修裝修標準和質量與產(chǎn)品定位及客戶品味對應設計部、銷售部、采購部銷售、交房 銷售合同 銷售回款 交房 交樓標準、時間、房價 首付款、按揭款 確保順利交房、簽訂物業(yè)合同及收繳維修基金銷售部、工程部、物業(yè)誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方 三、項目開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)的成本控制6、項目預結算環(huán)節(jié)成本控制要點控制要點控制要點具體環(huán)節(jié) 控制什么 怎么控制誰來控制合同內(nèi)內(nèi)容結算 結算書計量計價方式 核量核價 按合同約定執(zhí)行 復核竣工資料，根據(jù)竣工資料核量、按合同核價 平時收集施工影像資料采購部、造價部、工程部、設計部、項目部合同外內(nèi)容結算施工任務書 施工任務書的合理性 按合同內(nèi)內(nèi)容

10、控制變更、簽證變更、簽證單 變更簽證單的合理性、完整性 按合同內(nèi)內(nèi)容控制違約、索賠與反索賠違約責任(魯布革管理經(jīng)驗.docx) 法規(guī)及合同約定 違約證據(jù)、索賠標準誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方 三、項目開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)的成本控制7、期間費用的成本控制要點控制要點控制要點 具體環(huán)節(jié) 控制什么 怎么控制 誰來控制財務費用 資金成本 納稅成本 統(tǒng)籌融資渠道 統(tǒng)籌納稅方案融資部、財務部人資、管理費用 人員工資 辦公費用 招待費用 項目班子配備結構、薪資結構 加強預算控制、限額供應及推行無紙化辦公 提升企業(yè)軟實力及依法經(jīng)營的能力人資部、辦公室、財務部、項目部誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方 三、項

11、目開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)的成本控制8、物業(yè)管理成本控制要點控制要點控制要點具體環(huán)節(jié) 控制什么 怎么控制 誰來控制委托物業(yè)管理 開展增值服務 控制管理成本 養(yǎng)老、托幼等 預算管理、適當發(fā)包物業(yè)公司委托物業(yè)經(jīng)營配套物業(yè)經(jīng)營 尋找優(yōu)質商業(yè)資源 加強服務質量商業(yè)公司虧損補貼 入住率虧損 管理虧損 維修虧損 加強入伙征收 強化管理職責和流程 共同責任，區(qū)別對待物業(yè)公司、房產(chǎn)公司誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方 四、項目開發(fā)成本核算1、項目開發(fā)目標成本項目拓展（估算目標成本） 規(guī)劃設計（概算目標成本） 項目實施（預算目標成本） 項目竣工結算（實際成本） 誠聚靈氣，和澤四方誠聚靈氣，和澤四方 四、項目開發(fā)成本核算1、項目開發(fā)成本核算項目后評估總結經(jīng)驗教訓，確定責任，形成報告召開成本分析會，獎罰分明成本分析建安目標成本與實際