房地產(chǎn)企業(yè)土地返還款的財務(wù)處置

1、某房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓合同中有關(guān)土地返還款不同用途約定條款的賬稅處理分解    1、案情介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元.協(xié)議約定如下幾種情況：(1）土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙補助3000萬元，在該項目土地上建設(shè)回遷房建設(shè),回遷房建成后無償移交給動遷戶。受讓建安置房土地支付土地出讓金900萬元（2）在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙補助3000萬元，用于該項目10000平方米土地及地上建筑物的代理拆遷補償?shù)牟疬w費用支出。國

2、土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司進行建筑物拆除、平整土地并代委托方國土部門向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元。（3）在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙方補助3000萬元，用于該項目的拆遷補償補助。（4）在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙方補助3000萬元,用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè).（5）在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙補助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、

3、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施.（6）在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙補助3000萬元，用于乙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼。請分析這3000萬元的財務(wù)和稅務(wù)處理。2、賬務(wù)處理和稅務(wù)處理本案例中的房地產(chǎn)企業(yè)與國土部門簽訂的土地出讓合同中，對政府給予的土地返還款的用途進行了不同的約定，根據(jù)“不同的合同約定決定不同的賬務(wù)處理”的原理，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)合同中的不同約定條款進行不同的賬務(wù)處理,否則會有稅收風(fēng)險。有鑒于此，本案例中的賬務(wù)處理如下：(1）合同約定第一種情況：土地返還款就地建安置房的賬務(wù)和稅務(wù)處理(單位：萬元）土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房的法律實

4、質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的回遷房銷售給政府，政府通過土地出讓金返還的形式支付給房地產(chǎn)企業(yè)銷售回遷房的銷售款，然后政府無償把回遷房移交給拆遷戶。為此，土地返還款就地建安置房的賬務(wù)處理如下：收到返還款時：借:銀行存款            3000貸：預(yù)收賬款         3000另外，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房的實質(zhì)是政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于銷售回遷房行為。土地返

5、還款3000萬元相當(dāng)于回遷房組成計稅價格確認收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3000收入萬元（含增值稅）計算繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅。財稅201636號附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定）第一條第（三）項之第10款規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房

6、地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）"。同時國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十條和第十一條規(guī)定， 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率）×3%。適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5的征收率計算。 

7、60; 基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在安置房所在地國家稅務(wù)局預(yù)繳增值稅時的賬務(wù)處理如下：借：應(yīng)交稅費預(yù)交增值稅 813000÷（1+11%）×3%）    貸銀行存款    81完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時：借:預(yù)收賬款：           3000貸:主營業(yè)務(wù)收入     2702.7         應(yīng)

8、交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅）297.33000÷（1+11%)×3）同時,房地產(chǎn)企業(yè)因扣除土地成本減少銷售額的會計處理如下：根據(jù)關(guān)于增值稅會計處理的規(guī)定(財會201622）中“企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理"規(guī)定如下：按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額,借記“主營業(yè)務(wù)成本”、 “存貨"、“工程施工"等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)"、“銀行存款"等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅

9、額抵減）”或“應(yīng)交稅費簡易計稅"科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅"科目），貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。而該文件并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目,按一般計稅方法計稅的，扣除土地成本的賬務(wù)處理做特別說明,實踐中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理主要有兩種：第一種會計處理：借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減)89.2900÷(1+11）×11     貸：主營業(yè)務(wù)成本(開發(fā)成本）89。2第二種會計處理：借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減)89.2  

10、; 貸:營業(yè)外收入89.2以上兩種會計處理,筆者認為第一種會計處理符合稅法的規(guī)定。關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知(財稅201643號）第三條規(guī)定：“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。中華人民共和國土地增值稅暫行條例等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目.”基于此規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后

11、的余額計算銷售額.”的法律實質(zhì)是“土地成本中的增值稅進項稅額允許在銷項稅額中計算抵扣”。如果選用第二種會計處理，則房地產(chǎn)企業(yè)少繳納土地增值稅；如果選用第一種會計處理，則房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值稅時，實質(zhì)上土地成本抵減的增值稅銷項稅額沒有計入土地增值稅的扣除項目.（2）合同約定第二種情況：土地返還款用于房地產(chǎn)企業(yè)代理拆遷和代理支付拆遷補償費的賬務(wù)處理和稅務(wù)處理（單位：萬元）.目前，招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府進行招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后,政府部門對開發(fā)商進行部分返還，用于拆遷或安置補償.土地返還款用于房地產(chǎn)企業(yè)代理拆遷和代理支

12、付拆遷補償費的稅務(wù)處理如下.增值稅的處理:按照代理業(yè)務(wù)征收增值稅根據(jù)財稅201636號文件附件:銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋第一條第（四)項建筑服務(wù)的規(guī)定，拆除建筑物或者構(gòu)筑物應(yīng)依照“建筑服務(wù)"繳納增值稅。另外，根據(jù)財稅201636號附件2:營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定第一條第（四）項第4款的規(guī)定，經(jīng)紀(jì)代理服務(wù),以取得的全部價款和：價外費用,扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費后的余額為銷售額計算繳納增值稅. 因此，本案例土地返還款3000萬的增值稅稅務(wù)處理如下：    第一，由于拆遷建筑勞務(wù)是清包工勞務(wù),根據(jù)財稅2

13、01636號附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定第一條第（七）項的規(guī)定，一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料,并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)?；诖艘?guī)定,房地產(chǎn)公司將拆遷建筑勞務(wù)外包給拆遷公司,拆遷公司提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，應(yīng)按建筑服務(wù)業(yè)，選擇簡易計稅方法繳納增值稅29。1萬元1000萬元÷（1+3）×3。并且拆遷公司向房地產(chǎn)公司開具3%的增值稅專用發(fā)票。第二，代理支付動遷補償款不可以在計算增值稅銷售額時進行扣除，直接支

14、付給被拆遷戶的拆遷補償款,由于被拆遷戶收到的拆遷補償款沒有發(fā)生增值稅義務(wù)，不需要向房地產(chǎn)公司開具發(fā)票,所以，房地產(chǎn)公司代國土部門向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費不可以抵扣增值稅。基于以上分析，房地產(chǎn)公司繳納增值稅銷項稅169。8萬元（3000÷（1+6%）×6% .因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納增值稅140.7萬元（169.8萬元29。1萬元)。企業(yè)所得稅的處理：扣除支付被拆遷戶補償費用和拆遷公司拆遷勞務(wù)費用后的差額依法繳納企業(yè)所得稅土地返還款3000萬元的企業(yè)所得稅處理如下：第一,支付給拆遷公司提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)款970。9萬元1000萬元÷（1+3%），應(yīng)從企

15、業(yè)所得稅前扣除.第二,代理支付動遷補償款差額1500萬元,應(yīng)從企業(yè)所得稅前扣除.第三，房地產(chǎn)公司應(yīng)計入企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額為359.3萬元3000÷（1+6%）-970.9萬元-1500萬元    土地增值稅：由于沒有發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓行為而不繳納土地增值稅根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有

16、償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為"。本案例,企業(yè)取得的土地返還款3000萬中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，此收入不計算土地增值稅清算收入。因此，企業(yè)取得的土地返還款3000萬元不征收土地增值稅。會計處理（單位：萬元）收到土地返還款：借：銀行存款3000萬元   貸：其它業(yè)務(wù)收入2830。2萬元     應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(銷項稅）169。8萬元代理支付動遷補償款和拆遷工程款業(yè)務(wù)時：借：其它業(yè)務(wù)成本-拆遷補償款     1500  其

17、它業(yè)務(wù)成本-支付拆遷公司拆遷支出 970.9萬元  應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進項稅）29。1萬元  貸:現(xiàn)金或銀行存款2500（3)合同約定第三種情況:土地返還款用于拆遷補償補助的賬務(wù)和稅務(wù)處理(單位:萬元）。 在會計上，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號-政府補助(財會201715號）第四條規(guī)定：“政府補助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助和與收益相關(guān)的政府補助。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助,是指企業(yè)取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產(chǎn)的政府補助.與收益相關(guān)的政府補助，是指除與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助之外的政府補助”同時財會201715號第十一條規(guī)定：“與企業(yè)日常活動相關(guān)的政

18、府補助，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)，計入其他收益或沖減相關(guān)成本費用。與企業(yè)日常活動無關(guān)的政府補助，應(yīng)當(dāng)計入營業(yè)外收支”。根據(jù)此規(guī)定,本案例中的房地產(chǎn)企業(yè)收到政府的拆遷補償補助是與房地產(chǎn)企業(yè)日常開發(fā)活動相關(guān)的政府補助。在稅法上,根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字19956號）第七條的規(guī)定，在計算土地增值稅增值額時，具體的扣除項目為：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用.其中土地征用及拆遷補償費的項目范圍具體為：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有

19、關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。這里要特別注意的是作為開發(fā)成本中的房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用全部支出是“凈支出”，也就是全部補償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補償款應(yīng)從企業(yè)實際發(fā)生的拆遷補償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)成本中的補償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除項目金額.  另外，由于被拆遷戶獲得的拆遷補償款是沒有發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，不繳納增值稅，不給房地產(chǎn)公司開具發(fā)票,或有的地方國家稅務(wù)局規(guī)定，支付被拆遷戶的拆遷補償款時，必須統(tǒng)一使用省國家稅務(wù)局印制的收據(jù)，但

20、不繳納增值稅。因此,支付給被拆遷戶的拆遷補償款不能夠抵扣增值稅進項稅額。因此，土地返還款用于拆遷補償補助的賬務(wù)處理如下:借：銀行存款                3000  貸:開發(fā)成本拆遷補償費     3000        （4）合同約定第四種情況：土地返還款用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)(即紅線之外建基礎(chǔ)設(shè)施)的賬務(wù)和稅務(wù)處理(單

21、位:萬元）。    在會計上，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號-政府補助（財會201715號）第三條的規(guī)定, 政府補助具有兩個特征：一是政府補助是來源于政府的經(jīng)濟資源.對于企業(yè)收到的來源于其他方的補助,有確鑿證據(jù)表明政府是補助的實際撥付者，其他方只起到代收代付作用的，該項補助也屬于來源于政府的經(jīng)濟資源。    二是政府補助是無償性。即企業(yè)取得來源于政府的經(jīng)濟資源，不需要向政府交付商品或服務(wù)等對價?；诖艘?guī)定，本案例中的房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)（即紅線之外建基礎(chǔ)設(shè)施）的土地返還款因不

22、具有無償性，從而不是政府補助，實質(zhì)上是政府購買服務(wù)。同時,根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號政府補助(財會201715號）第五條第(一）項的規(guī)定，企業(yè)從政府取得的經(jīng)濟資源，如果與企業(yè)銷售商品或提供服務(wù)等活動密切相關(guān),且是企業(yè)商品或服務(wù)的對價或者是對價的組成部分，適用企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號收入等相關(guān)會計準(zhǔn)則。因此，基于此規(guī)定，土地返還款用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)（即紅線之外建基礎(chǔ)設(shè)施）,必須按照“銷售建筑服務(wù)”稅目的收入處理。  目前，招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負擔(dān)

23、，對開發(fā)商進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分進行返還。一般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進行“招拍掛”,動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位.即在招標(biāo)、拍賣、掛牌活動開始前,國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權(quán)屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。但是在經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況,尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時,這種情況更比比皆是。因此，很多政府部門在招、拍、掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃

24、氣、熱力、防洪等工程建設(shè)的補償.其中土地返還款用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)（即紅線之外建基礎(chǔ)設(shè)施）的實質(zhì)是政府購買基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)服務(wù)（相當(dāng)于PPP模式的業(yè)務(wù))。因此，本案例中企業(yè)取得的土地返還款3000萬用于紅線之外建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,要按照傳統(tǒng)的政府購買公共基礎(chǔ)設(shè)施工程進行會計處理和稅務(wù)處理，要繳納增值稅和企業(yè)所得稅。收到返還款時：借：銀行存款            3000  貸：主營業(yè)務(wù)收入   

25、0;2702.7    應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額) 297。3支付建筑企業(yè)工程款時：借：開發(fā)成本      2702。7  應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額)    297。3  貸：銀行存款         3000（5）合同約定第五種情況：土地返還款用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施（即紅線之內(nèi)建基

26、礎(chǔ)設(shè)施）的賬務(wù)和稅務(wù)處理（單位:萬元)。  公共配套設(shè)施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施.公共配套設(shè)施是企業(yè)立項時承諾建設(shè)的，其成本費用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)，而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。在會計上,根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號政府補助（財會201715號）第四條的規(guī)定,與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助,是指企業(yè)取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產(chǎn)的政府補助.第八條規(guī)定，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，應(yīng)當(dāng)沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價值或確認為遞延收益。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助確認為遞延收益的，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資產(chǎn)使

27、用壽命內(nèi)按照合理、系統(tǒng)的方法分期計入損益。同時財會201715號第十一條規(guī)定：“與企業(yè)日?；顒酉嚓P(guān)的政府補助，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì),計入其他收益或沖減相關(guān)成本費用.基于此規(guī)定，本案例中的房地產(chǎn)企業(yè)收到用于項目內(nèi)建設(shè)會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施（即紅線之內(nèi)建基礎(chǔ)設(shè)施）的土地返還款，應(yīng)該沖減“開發(fā)成本-公共配套設(shè)施”。在稅法上，財稅201636號附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第十四條第（二）項規(guī)定,單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)視同銷售不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)在項目內(nèi)建設(shè)的醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、供水設(shè)施

28、、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈送或移交給政府如何征收增值稅問題，還要參照各省國稅局的規(guī)定而定。例如,海南省和湖北省國稅規(guī)定，上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，作為無償贈送的服務(wù)用于公益事業(yè)不視同銷售;如果上述配套設(shè)施不在可售面積之內(nèi),則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。福建省國稅局規(guī)定，上述配套設(shè)施如果未單獨作價進行核算，作為無償贈送的服務(wù)用于公益事業(yè)不視同銷售;如果上述配套設(shè)施單獨作價進行核算，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第十八條規(guī)定：“ 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)

29、，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”。實踐當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)在項目內(nèi)建設(shè)的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館和道路等配套設(shè)施，都不會單獨作價核算，而是進公共配套設(shè)施核算,而且都不計算在可售面積之內(nèi),歸全體業(yè)主所有。但是房地產(chǎn)企業(yè)在項目內(nèi)建設(shè)的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園和公安派出所等設(shè)施都會單獨作價核算，在可售面積之外。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在項目內(nèi)建設(shè)的所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館和道路等配套設(shè)施不視同銷售，征收增值稅；在項目內(nèi)建設(shè)的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園和公安派出所等設(shè)施無償贈送或移交給當(dāng)?shù)卣?/p>

30、府，也不視同銷售繳納增值稅。具體的賬務(wù)處理分兩種情況處理：第一種是,如果協(xié)議約定土地返還款用于項目內(nèi)開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪、會所、物業(yè)管理場所等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則收到的財政返還的土地出讓金沖減“開發(fā)成本公共配套設(shè)施費”，其賬務(wù)處理如下：借：銀款存款              3000  貸：開發(fā)成本公共配套設(shè)施    2702。7    應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅金轉(zhuǎn)出） 297.3第二種是如果協(xié)議約定土地返還款用于項目內(nèi)幼兒園、學(xué)校和公安派出所等配套設(shè)施,并要移交給政府和有關(guān)單位的，則該土地補償款由于不具有無償?shù)奶卣鳎蚨皇钦a助。與前面合同約定的第五種情況相同，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號-政府補助（財會201715號)第五條第（一）項的規(guī)定，企業(yè)從政府取得的經(jīng)濟資源，如果與企業(yè)銷售商品或提供服務(wù)等活動密切相關(guān)，且是企業(yè)商品或服務(wù)的對價或者是對價的組成部分，適用企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號收入等相關(guān)會計準(zhǔn)則.因此，土地返還款用于用于項目內(nèi)幼兒園、