經管營銷偉業(yè)顧問塘沽開發(fā)區(qū)市場分析學習教案

1、會計學1經管營銷偉業(yè)顧問塘沽開發(fā)區(qū)市場經管營銷偉業(yè)顧問塘沽開發(fā)區(qū)市場(shchng)分析分析第一頁，共62頁。中央直轄市中央直轄市環(huán)渤海地區(qū)經濟中心環(huán)渤海地區(qū)經濟中心北方最大的沿海開放城市北方最大的沿海開放城市中國北方第一大港中國北方第一大港 貿易金融、物流成為未來城市發(fā)展新興動力貿易金融、物流成為未來城市發(fā)展新興動力以港口為中心的海陸空相結合立體交通網絡以港口為中心的海陸空相結合立體交通網絡北方重要的經濟中心，環(huán)渤海經濟圈核心城市北方重要的經濟中心，環(huán)渤海經濟圈核心城市動因動因(dn yn)(dn yn)一：一：各經濟圈各經濟圈三類產業(yè)結構三類產業(yè)結構長三角4.1：55.3：40.6珠三角3

2、.3：50.6：46.2環(huán)渤海7.07.0：45.345.3：47.647.6共計4.8：50.4：44.8城市城市(chngsh)(chngsh)定定位位第1頁/共62頁第二頁，共62頁。環(huán)渤海經濟圈確定天津新型環(huán)渤海經濟圈確定天津新型(xnxng)城市定位：城市定位：區(qū)域范圍區(qū)域范圍京津唐、京津保雙三角京津唐、京津保雙三角(snjio)(snjio)勾勒超大格局，確定勾勒超大格局，確定“大京津大京津”概念概念發(fā)展方向發(fā)展方向核心城市有機疏散，與區(qū)域內重新集中結合核心城市有機疏散，與區(qū)域內重新集中結合發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域空間經濟一體化，京津雙核、多中心區(qū)域空間經濟一體化，京津雙核、多中心大北

3、京、京津塘一體化的大背景下，大北京、京津塘一體化的大背景下，天津整體城市迅速發(fā)展的大趨勢決定了天津整體城市迅速發(fā)展的大趨勢決定了天津房地產市場穩(wěn)定提升的大走勢。天津房地產市場穩(wěn)定提升的大走勢。動因一：動因一：城市定位城市定位第2頁/共62頁第三頁，共62頁。l2009年我國城市化率已達46%，處于加速(ji s)發(fā)展階段，未來人口還會繼續(xù)增長l數(shù)據(jù)顯示，2001-2005年，人口以每年800萬的速度(sd)增長；2005年以后，人口以每年1600萬的速度(sd)增長。中國人口的高速增長所帶來的旺盛需求也會使高通脹持續(xù)下去。城市化率變動城市化率變動(bindng)(bindng)趨勢趨勢l不斷增

4、長的人口及城市化率的提高是影響中國“高通脹”的核心內在因素中國人口及城市化的快速發(fā)展是導致中國“高通脹”持續(xù)約10年左右的時間的重要因素;天津城市發(fā)展階段：天津城市發(fā)展階段：動因二：動因二：經濟發(fā)展經濟發(fā)展第3頁/共62頁第四頁，共62頁。 天津市自天津市自20032003年開始經濟增長速度始終年開始經濟增長速度始終(shzhng)(shzhng)在在14%14%以上的高增長平臺上穩(wěn)定運行以上的高增長平臺上穩(wěn)定運行至至20092009年，天津市整體年，天津市整體(zhngt)(zhngt)經濟運行良好，人經濟運行良好，人均均GDPGDP突破突破6.26.2萬元大關，且萬元大關，且0909年年G

5、DPGDP全市完成總額高達全市完成總額高達7500.87500.8億元，增速位居全國第二位億元，增速位居全國第二位 拉動天津市國民經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的需求結構發(fā)生明顯拉動天津市國民經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的需求結構發(fā)生明顯變化，內需特別是消費需求拉動作用上升，外需拉動作變化，內需特別是消費需求拉動作用上升，外需拉動作用減弱用減弱, ,成為天津經濟持續(xù)增長的主因成為天津經濟持續(xù)增長的主因09年天津全市GDP完成7500.80億元，比上年增加1146.4億元，按可比價格計算，增長16.5%，增幅位于全國第二位，增幅與上年基本持平。人均GDP突破9000美元，比上年增長11.1%。動因二：動因二：經濟發(fā)展經濟

6、發(fā)展第4頁/共62頁第五頁，共62頁。 03年后，天津市總體固定資產(gdngzchn)投資額漲勢迅速08、09年投資增幅均超過40%，09年總值突破5000億元 09年固定資產投資(tu z)額占同期GDP的67%，固定資產投資(tu z)仍為拉動GDP主力。 天津房地產開發(fā)一直(yzh)保持穩(wěn)定增長，09年全年累計達654.72億元，環(huán)比增長幅度為3.8%；固定資產投資中房地產開發(fā)投資額保持16%的占比為19.2%比重；城建指標保持基本面穩(wěn)定發(fā)展；城建指標保持基本面穩(wěn)定發(fā)展；投資強勢增長，其主因為房地產開發(fā)投資增長較快，保障性住房建設規(guī)模擴大；動因二：動因二：經濟發(fā)展經濟發(fā)展第5頁/共62

7、頁第六頁，共62頁。濱海新區(qū)濱海新區(qū) & & 發(fā)展動力發(fā)展動力(dngl)(dngl)天津發(fā)展拉動力天津發(fā)展拉動力(dngl)(dngl)！濱海新區(qū)的強勢帶動為濱海新區(qū)的強勢帶動為天津天津(tin jn)(tin jn)發(fā)展提供了快速城市化和產業(yè)拉動的雙重動力；發(fā)展提供了快速城市化和產業(yè)拉動的雙重動力；動因動因(dn yn)(dn yn)三三：濱海拉動濱海拉動濱海新區(qū)的成型使塘沽由天津的沿海區(qū)逐步轉型成為天津經濟發(fā)展支柱及城市經濟支撐點；第6頁/共62頁第七頁，共62頁。三個結果三個結果(ji (ji gu)gu)濱海經濟拉動力濱海經濟拉動力雙城并向發(fā)展雙城并向發(fā)展城市化進程加速城市化進程加速

8、由點式發(fā)展向網狀鋪開由點式發(fā)展向網狀鋪開城市化進程加速城市化進程加速由點式發(fā)展向網狀鋪開由點式發(fā)展向網狀鋪開第7頁/共62頁第八頁，共62頁。結果結果(ji gu)(ji gu)一一：津濱雙城核發(fā)展津濱雙城核發(fā)展(fzhn)(fzhn)雙城并舉雙城并舉 & & 互動發(fā)展互動發(fā)展拉動城市拉動城市(chngsh)(chngsh)發(fā)展發(fā)展的兩極！的兩極！雙城并行發(fā)展，形成啞鈴式發(fā)展模式；雙城并行發(fā)展，形成啞鈴式發(fā)展模式；政策引導使城區(qū)人流不斷向濱海涌入；新區(qū)作用又不斷向原中心城區(qū)輻射；第8頁/共62頁第九頁，共62頁。天津現(xiàn)狀：主城區(qū)與濱天津現(xiàn)狀：主城區(qū)與濱海新區(qū)相對獨立海新區(qū)相對獨立(dl)發(fā)發(fā)展

9、，各自承擔城市功能展，各自承擔城市功能，人員流動性及城市功，人員流動性及城市功能的互補性弱能的互補性弱發(fā)展趨勢：主城區(qū)與濱海新發(fā)展趨勢：主城區(qū)與濱海新區(qū)緊密聯(lián)動，在雙中心地帶區(qū)緊密聯(lián)動，在雙中心地帶形成網絡形成網絡(wnglu)式城市格式城市格局，人員交往密切，中間地局，人員交往密切，中間地帶形成雙中心過渡區(qū)域，調帶形成雙中心過渡區(qū)域，調節(jié)城市功能結構；節(jié)城市功能結構；津津濱濱津津濱濱隨著規(guī)劃的落實(lush)和投資重心的傾斜，天津將逐漸由雙中心啞鈴狀過渡到網絡化多中心時代，天津城市化進程將進一步提速。結果二：結果二：城市外擴城市外擴雙核城市化發(fā)展迅速蔓延，逐步形成網狀發(fā)展模式；雙核城市化發(fā)展

10、迅速蔓延，逐步形成網狀發(fā)展模式；第9頁/共62頁第十頁，共62頁。天津市人口總量增長加快，其中外來(wili)流動人口越來越成為天津人口總量增長的主要來源，外來(wili)人口漲幅比例也在穩(wěn)步增長;市中心地區(qū)人口向外擴散趨勢明顯、環(huán)城地區(qū)與濱海新區(qū)成為新增的人口聚集地;城市吸引力提升(tshng)、產業(yè)移民帶動勢必促使外來人口和新移民的巨幅增加。結果結果(ji gu)(ji gu)三：三：城市引力增強城市引力增強第10頁/共62頁第十一頁，共62頁。兩個兩個(lin )(lin )預預判判城市外擴、全面改造城市外擴、全面改造推動樓市發(fā)展推動樓市發(fā)展外地客群比例提升外地客群比例提升區(qū)域觀念逐步淡

11、化區(qū)域觀念逐步淡化第11頁/共62頁第十二頁，共62頁。環(huán)境環(huán)境(hunjng)(hunjng)分分析析宏觀宏觀(hnggun)(hnggun)分析分析濱海發(fā)展濱海發(fā)展高新拉動高新拉動濱海新區(qū)經濟分析濱海新區(qū)經濟分析第12頁/共62頁第十三頁，共62頁。濱海濱海(bn hi)(bn hi)定定位位依托京津冀、服務環(huán)渤海、輻射“三北”，面向東北亞，將建設成為我國北方對外開放的門戶，高水平的現(xiàn)代(xindi)制造業(yè)和研發(fā)轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的一句生態(tài)型新城區(qū)。濱海濱海(bn hi)定位定位：濱海概念的提出，使其由天津經濟推動力，濱海概念的提

12、出，使其由天津經濟推動力，向全面拉動華北經濟引擎的核心過度！向全面拉動華北經濟引擎的核心過度！第13頁/共62頁第十四頁，共62頁。區(qū)域區(qū)域 區(qū)域背景區(qū)域背景開發(fā)時開發(fā)時間間20092009年年GDPGDP（億元）（億元）發(fā)展速發(fā)展速度度目前發(fā)展階段目前發(fā)展階段產業(yè)結構產業(yè)結構主導行業(yè)主導行業(yè)深圳特區(qū)珠江三角區(qū)1980820110.7%10.7%“速度型”向“和諧、效益型”轉變高新技術、先進制造業(yè)為基礎，現(xiàn)代服務業(yè)為支撐高新技術、物流、金融上海浦東新區(qū)長江三角區(qū)1990400010.5%10.5%制造業(yè)為主向服務業(yè)為主的產業(yè)模式轉型三產為龍頭，二產做支撐金融、貿易、高新技術濱海新濱海新區(qū)區(qū)環(huán)渤

13、海地環(huán)渤海地區(qū)區(qū)1993376023.5% 自主開發(fā)向自主開發(fā)向國家戰(zhàn)略轉變國家戰(zhàn)略轉變先進制造業(yè)基地先進制造業(yè)基地, ,研發(fā)轉化基地研發(fā)轉化基地; ;國際物流中心國際物流中心, ,航運中心航運中心, ,先進制造業(yè)、物流業(yè)先進制造業(yè)、物流業(yè); ;金融改金融改革革; ;高新技術高新技術濱海新區(qū)將從第二產業(yè)為主濱海新區(qū)將從第二產業(yè)為主 向二三產業(yè)共同拉動的模式向二三產業(yè)共同拉動的模式(msh)轉化！轉化！濱海濱海(bn hi)(bn hi)發(fā)展發(fā)展濱海新區(qū)的發(fā)展模式不同于浦東和深圳，濱海新區(qū)的發(fā)展模式不同于浦東和深圳，從而擁有從而擁有(yngyu)(yngyu)更多的發(fā)展契機！更多的發(fā)展契機！濱海

14、新區(qū)既有開發(fā)區(qū)一定的發(fā)展基礎，濱海新區(qū)既有開發(fā)區(qū)一定的發(fā)展基礎，又有眾多多強大規(guī)劃新區(qū)，又有眾多多強大規(guī)劃新區(qū)，將逐步發(fā)展成為多點經濟拉動的開放式新區(qū)；將逐步發(fā)展成為多點經濟拉動的開放式新區(qū)；第14頁/共62頁第十五頁，共62頁。一城：一城：濱海新區(qū)核心區(qū)，包括濱海新區(qū)核心區(qū)，包括(boku)(boku)天津港、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)和塘沽區(qū)天津港、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)和塘沽區(qū); ;雙港：雙港：涵蓋涵蓋(hn i)(hn i)了海空兩港和南北港區(qū)了海空兩港和南北港區(qū); ;三片區(qū)：三片區(qū)：西部臨空高新區(qū)，包括臨空產業(yè)區(qū)和濱海西部臨空高新區(qū)，包括臨空產業(yè)區(qū)和濱海(bn hi)(bn hi)高新區(qū)；高新區(qū)；北部生

15、活旅游區(qū)，包括中新天津生態(tài)城、濱海北部生活旅游區(qū)，包括中新天津生態(tài)城、濱海(bn hi)(bn hi)旅游區(qū)和漢沽城區(qū)；旅游區(qū)和漢沽城區(qū)；南部重點發(fā)展石化產業(yè)，包括大港區(qū)、大港油田等南部重點發(fā)展石化產業(yè)，包括大港區(qū)、大港油田等; ;濱海規(guī)劃濱海規(guī)劃近期規(guī)劃近期規(guī)劃3 3月月5 5日召開的十一屆全國人大二次會議確定天津濱海新區(qū)最新的空間發(fā)展戰(zhàn)略、總體規(guī)劃、分日召開的十一屆全國人大二次會議確定天津濱海新區(qū)最新的空間發(fā)展戰(zhàn)略、總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃，將原有區(qū)規(guī)劃，將原有“1 1軸軸1 1帶帶3 3城區(qū)城區(qū)”的規(guī)劃概念升級為的規(guī)劃概念升級為“1 1城城2 2港港3 3片區(qū)片區(qū)”的新的發(fā)展戰(zhàn)略：的新的發(fā)展戰(zhàn)

16、略：老城區(qū)重在完善社會服務、公共設施和城市綠化等，老城區(qū)重在完善社會服務、公共設施和城市綠化等，新城區(qū)則側重高水平建設。新城區(qū)則側重高水平建設。 第15頁/共62頁第十六頁，共62頁?！局行律鷳B(tài)【中新生態(tài)(shngti)城】城】中國未來城市中國未來城市“樣板樣板”【東疆港】【東疆港】重塑新型重塑新型(xnxng)對外口岸對外口岸濱海濱海(bn hi)(bn hi)規(guī)規(guī)劃劃重大項目重大項目【于家堡于家堡】未來的濱海中心商務商業(yè)區(qū)未來的濱海中心商務商業(yè)區(qū)【響螺灣響螺灣】濱海南端新城濱海南端新城【MSD】現(xiàn)代服務產業(yè)區(qū)現(xiàn)代服務產業(yè)區(qū)（3年內建成年內建成100萬平米）萬平米）（成立大金融城，未來建設（

17、成立大金融城，未來建設900萬平米商務區(qū)）萬平米商務區(qū)）第16頁/共62頁第十七頁，共62頁。濱海濱海(bn hi)(bn hi)建建設設建設建設(jinsh)(jinsh)投投資資濱海新區(qū)三年建設濱海新區(qū)三年建設(jinsh)規(guī)劃：規(guī)劃：已確定重大項目已確定重大項目三年實施重三年實施重點點工程項目量工程項目量總投資總投資建設目標建設目標道路交通工程道路交通工程 117個1510億元打通區(qū)域鐵路、公路大通道，構筑區(qū)域一體化大交通體系，實現(xiàn)暢達濱海。能源集約化工程能源集約化工程 30個467億元電力、供熱、燃氣三方面多工程建設；水資源綜合利用工水資源綜合利用工程程46個195億元實施給水、排水、

18、河道治理等環(huán)境綜合整治工程環(huán)境綜合整治工程56個61.5億元進一步提升濱海新區(qū)的環(huán)境質量；合合 計計24924922332233億億元元按照“加快建成一批、抓緊開工一批、積極籌備一批加快建成一批、抓緊開工一批、積極籌備一批”的思路，未來三年新區(qū)將重點實施道路交通、能源、水資源、環(huán)境交通、能源、水資源、環(huán)境綜合整治等四大系統(tǒng)工程。三年共建設工程項目項目309309個個，總投資約投資約30003000億元億元。其中三年內完成投資2000億元，占總投資的67%。30003000億元基礎建設全面鋪開，為濱海發(fā)展提供強大保證、支持；億元基礎建設全面鋪開，為濱海發(fā)展提供強大保證、支持；第17頁/共62頁第

19、十八頁，共62頁。濱海濱海(bn hi)(bn hi)建建設設拆遷拆遷(chi qin)(chi qin)建設建設拆遷拆遷(chi qin)區(qū)域：區(qū)域：塘沽區(qū)進一步加大城市改造力度：除于家堡、杭州道、藍鯨島、東西沽于家堡、杭州道、藍鯨島、東西沽幾個大型拆遷區(qū)外郭莊子郭莊子、水線路、文明里等、水線路、文明里等多個片區(qū)也陸續(xù)啟動拆遷工程；0909年拆遷批年拆遷批次次拆遷區(qū)域拆遷區(qū)域拆遷時間拆遷時間拆遷戶拆遷戶數(shù)數(shù)第一批次勝利嘍、向陽樓、團結樓2009年1月1265戶第二批次抗震里、富陽里、鴻運小區(qū)2009年3月1600戶第三批次于家堡周邊區(qū)域2009年5月2235戶 09 09年拆遷情況：年拆遷情

20、況： 拆遷工作共分三批次，總拆遷5100多戶，拆遷建筑面積41.8萬，其中居民房屋拆遷建面32萬。拆遷量大、拆遷量大、還遷還遷/ /貨幣兩種補償方式、貨幣兩種補償方式、居住需求放大；居住需求放大；拆遷涉及6萬人，占到塘沽常駐居民的1/10；拆遷周期短，每年初確定當年拆遷規(guī)劃及細則；拆遷點多，形成塘沽多點改造；第18頁/共62頁第十九頁，共62頁。城市綜合開發(fā)城市綜合開發(fā)濱海已由原有塘沽老城區(qū)逐步濱海已由原有塘沽老城區(qū)逐步(zhb)(zhb)邁入融經濟、產業(yè)化發(fā)展于一身的綜合開發(fā)期；邁入融經濟、產業(yè)化發(fā)展于一身的綜合開發(fā)期；濱海濱海(bn hi)(bn hi)建設建設綜合綜合(zngh)(zng

21、h)開發(fā)開發(fā)塘沽老城塘沽老城多點、大規(guī)模多點、大規(guī)模拆遷拆遷城市橫縱發(fā)展城市橫縱發(fā)展l以塘沽老城區(qū)為原點，城市橫縱開發(fā)；l東南部東南部發(fā)展金融商務以及碼頭產業(yè)區(qū)；l東北部東北部以泰達開發(fā)區(qū)發(fā)展基礎為依托打造綜合配套經濟區(qū)；l西北片區(qū)西北片區(qū)承擔人口疏導功能，成為新興居住配套區(qū)域；城市改造、老城外擴、城市改造、老城外擴、客戶北上；客戶北上；第19頁/共62頁第二十頁，共62頁。大大 事事 多多政政 策策 強強骨骨 架架 開開路路 網網 通通規(guī)規(guī) 模模 化化中新生態(tài)中新生態(tài)(shngti)城、于家堡、響螺灣等眾多重大事件城、于家堡、響螺灣等眾多重大事件區(qū)域化經濟區(qū)域化經濟(jngj)背景、濱海新區(qū)

22、政策的傾斜背景、濱海新區(qū)政策的傾斜城市總體規(guī)劃使城市開發(fā)規(guī)模城市總體規(guī)劃使城市開發(fā)規(guī)模(gum)鋪開放大鋪開放大城市整體建設帶來大規(guī)模路網改造城市整體建設帶來大規(guī)模路網改造規(guī)劃及市場發(fā)展趨勢逐步形成規(guī)?；幼⌒问揭?guī)劃及市場發(fā)展趨勢逐步形成規(guī)?；幼⌒问綖I海發(fā)展預判濱海發(fā)展預判第20頁/共62頁第二十一頁，共62頁。泰達泰達CBD開發(fā)區(qū)與濱海新區(qū)關系開發(fā)區(qū)與濱海新區(qū)關系(gun x)20062006年年5 5月月2626日，國家出臺國務院推進濱海新區(qū)開日，國家出臺國務院推進濱海新區(qū)開發(fā)開放有關問題的意見發(fā)開放有關問題的意見意見指出：天津濱海新區(qū)包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港意見指出：天津濱海新區(qū)包括塘

23、沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個行政區(qū)和天津經濟技術開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、區(qū)三個行政區(qū)和天津經濟技術開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港區(qū)以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域，規(guī)劃面積天津港區(qū)以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域，規(guī)劃面積22702270平方公里。平方公里。 意見指出：濱海新區(qū)的功能定位是依托京津冀、服務意見指出：濱海新區(qū)的功能定位是依托京津冀、服務環(huán)渤海、輻射環(huán)渤海、輻射“三北三北”、面向東北亞，努力建設成為我、面向東北亞，努力建設成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉化基地、北方國際航運中心化基地、北方國際航運中心(zhngxn)(zhngx

24、n)和國際物流中心和國際物流中心(zhngxn)(zhngxn)，逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美，逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。的宜居生態(tài)型新城區(qū)。國務院設立天津市濱海新區(qū)國務院設立天津市濱海新區(qū), ,這標志這標志(biozh)(biozh)著濱海新區(qū)行政管理體制改革全面啟動，是繼深圳、浦東之后的又一國家重點發(fā)展區(qū)域，濱海新區(qū)正面臨著前所未有的發(fā)展機遇。著濱海新區(qū)行政管理體制改革全面啟動，是繼深圳、浦東之后的又一國家重點發(fā)展區(qū)域，濱海新區(qū)正面臨著前所未有的發(fā)展機遇。 n 濱海新區(qū)功能定位濱海新區(qū)功能定位開發(fā)區(qū)發(fā)展開發(fā)區(qū)發(fā)展第21頁/共62頁第二十二頁，共62頁。

25、泰達泰達CBD濱海新區(qū)總體發(fā)展布局為：濱海新區(qū)總體發(fā)展布局為：“一軸、一帶、八一軸、一帶、八個功能區(qū)個功能區(qū)”沿京津塘高速公路和海河建設沿京津塘高速公路和海河建設“高新技術產業(yè)高新技術產業(yè)發(fā)展軸發(fā)展軸”，沿海岸線和海濱大道，沿海岸線和海濱大道(d do)(d do)建設建設“海洋經濟發(fā)展帶海洋經濟發(fā)展帶”。在在“軸軸”、“帶帶”的交匯處，建設國際港口大的交匯處，建設國際港口大都市標志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構成濱海都市標志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構成濱海新區(qū)的核心區(qū)。新區(qū)的核心區(qū)。規(guī)劃建成八個產業(yè)功能區(qū)，先進制造業(yè)產業(yè)區(qū)規(guī)劃建成八個產業(yè)功能區(qū)，先進制造業(yè)產業(yè)區(qū)、高新技術產業(yè)園區(qū)、化工區(qū)、中心商

26、務商業(yè)、高新技術產業(yè)園區(qū)、化工區(qū)、中心商務商業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產業(yè)區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產業(yè)區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)、臨港產業(yè)區(qū)區(qū)、臨港產業(yè)區(qū) 。泰達開發(fā)區(qū)位于規(guī)劃的核心區(qū)泰達開發(fā)區(qū)位于規(guī)劃的核心區(qū)泰達開發(fā)區(qū)作為核心區(qū)納入泰達開發(fā)區(qū)作為核心區(qū)納入(nr)(nr)濱海新區(qū)開發(fā)開放濱海新區(qū)開發(fā)開放n 濱海新區(qū)功能濱海新區(qū)功能(gngnng)布局布局開發(fā)區(qū)與濱海新區(qū)關系開發(fā)區(qū)與濱海新區(qū)關系開發(fā)區(qū)發(fā)展開發(fā)區(qū)發(fā)展第22頁/共62頁第二十三頁，共62頁。形成階段形成階段發(fā)展階段發(fā)展階段 調整階段調整階段 實現(xiàn)階段實現(xiàn)階段1995 19971995 19971998 20011998 20012

27、001 20072001 20072008 20102008 2010港口性貿易物流航運進出口深加工加工泰達開發(fā)區(qū)概念建立貿易型公司加工型企業(yè)入駐新型城區(qū)規(guī)劃建立居住區(qū)與工業(yè)區(qū)分割城市配套功能完善人口多樣性規(guī)模形成房地產高速發(fā)展核心區(qū)域布局形成金融業(yè)高速發(fā)展完善外來資本移民高增長高端物業(yè)、綜合體需求提升區(qū)域住宅價值高端形態(tài)顯著產業(yè)布局產業(yè)布局新城概念到處新城概念到處城市功能建立城市功能建立城市核心芯片功能城市核心芯片功能產業(yè)中心需求產業(yè)中心需求產業(yè)人口基數(shù)擴張產業(yè)人口基數(shù)擴張產業(yè)人口居住型導入產業(yè)人口居住型導入居住核心區(qū)域形成居住核心區(qū)域形成城市核心功能顯現(xiàn)城市核心功能顯現(xiàn)(xinxin)居住

28、居住/商務商務/購物購物/休閑休閑泰達開發(fā)區(qū)發(fā)展泰達開發(fā)區(qū)發(fā)展(fzhn)定位定位n 開發(fā)區(qū)發(fā)展狀態(tài)開發(fā)區(qū)發(fā)展狀態(tài)開發(fā)區(qū)發(fā)展開發(fā)區(qū)發(fā)展第23頁/共62頁第二十四頁，共62頁。泰達泰達CBD努力建設高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉化基地建設宜居的生態(tài)城區(qū)MSD概念規(guī)劃(guhu)與發(fā)展狀態(tài)顯現(xiàn)n 開發(fā)區(qū)發(fā)展開發(fā)區(qū)發(fā)展(fzhn)定位定位泰達泰達MSD（現(xiàn)代服務產業(yè)區(qū)）位于天津濱海新區(qū)核心區(qū)的天津經濟技術開發(fā)區(qū)生活商務區(qū)內，是濱海新區(qū)最為成熟的經濟板塊。開發(fā)區(qū)完善的城市（現(xiàn)代服務產業(yè)區(qū)）位于天津濱海新區(qū)核心區(qū)的天津經濟技術開發(fā)區(qū)生活商務區(qū)內，是濱海新區(qū)最為成熟的經濟板塊。開發(fā)區(qū)完善的城市配套和先進配套和

29、先進(xinjn)制造業(yè)的蓬勃發(fā)展滋養(yǎng)了泰達制造業(yè)的蓬勃發(fā)展滋養(yǎng)了泰達MSD這片擁有數(shù)十棟國際甲級寫字樓及商業(yè)配套的高端商務區(qū)的快速成長。這片擁有數(shù)十棟國際甲級寫字樓及商業(yè)配套的高端商務區(qū)的快速成長。 泰達開發(fā)區(qū)商務核心泰達開發(fā)區(qū)商務核心MSD開發(fā)區(qū)發(fā)展開發(fā)區(qū)發(fā)展濱海新區(qū)濱海新區(qū)MSDMSD第24頁/共62頁第二十五頁，共62頁。泰達開發(fā)區(qū)最適宜居住的區(qū)域泰達開發(fā)區(qū)最適宜居住的區(qū)域 泰豐公園及泰達時尚泰豐公園及泰達時尚(shshng)廣廣場區(qū)域場區(qū)域住宅(zhzhi)用地商業(yè)(shngy)用地 工業(yè)用地開發(fā)區(qū)自02年集中建設以來，已按照規(guī)劃逐漸形成幾大居住板塊；目前居住用地主要集中于泰豐公園、

30、泰達時尚廣場、二三大街、華納高爾夫球場、濱海新區(qū)MSD等區(qū)域；目前大部分住宅片區(qū)已成規(guī)模，逐漸成熟，目前重點開發(fā)樓盤集中在泰達時尚廣場與濱海新區(qū)MSD東側；津濱輕軌以東區(qū)域尚未開發(fā)，僅有零星現(xiàn)狀住宅，目前商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套均發(fā)展成熟；金融、商業(yè)、綜合體集中在一至三大街，區(qū)域已經建立MSD核心區(qū)域的初步形態(tài)n 開發(fā)區(qū)發(fā)展狀態(tài)開發(fā)區(qū)發(fā)展狀態(tài)泰達時尚廣場區(qū)域是天津開發(fā)區(qū)內開發(fā)的具有城市功能的綜合區(qū)域，緊鄰天津十景之一泰達時尚廣場區(qū)域是天津開發(fā)區(qū)內開發(fā)的具有城市功能的綜合區(qū)域，緊鄰天津十景之一泰豐公園。是中國目前僅有的集體育泰豐公園。是中國目前僅有的集體育健身、會展服務、水舞奇觀、高尚住宅、商業(yè)街

31、區(qū)、休閑娛樂、酒店辦公于一體的國際化主題公園式城市功能綜健身、會展服務、水舞奇觀、高尚住宅、商業(yè)街區(qū)、休閑娛樂、酒店辦公于一體的國際化主題公園式城市功能綜合體。位于開發(fā)區(qū)行政、金融、貿易廣場區(qū)域、高校、文化、休閑的核心區(qū)。合體。位于開發(fā)區(qū)行政、金融、貿易廣場區(qū)域、高校、文化、休閑的核心區(qū)。泰豐公園及泰豐公園及泰達時尚廣場區(qū)域泰達時尚廣場區(qū)域開發(fā)區(qū)發(fā)展開發(fā)區(qū)發(fā)展第25頁/共62頁第二十六頁，共62頁。泰達泰達CBD小結小結(xioji)濱海新區(qū)于家堡CBD解放路CBD響螺灣CBD泰達開發(fā)區(qū)天津市泰豐公園(gngyun)周邊 泰豐公園及泰達時尚廣場區(qū)域是開發(fā)區(qū)核心區(qū)的一部分，更多承擔體育健身、會展

32、服務、城市綠肺、高尚住宅、商業(yè)街區(qū)、休閑娛樂、酒店(ji din)辦公功能，是開發(fā)區(qū)最適宜居住的區(qū)域；泰達開發(fā)區(qū)是濱海新區(qū)的重要組成部分，泰達開發(fā)區(qū)CBD是濱海新區(qū)CBD的核心組成部分； 濱海新區(qū)是天津未來的重點發(fā)展區(qū)域，是北方對外開放的門戶； 天津市北方未來的經濟中心。第26頁/共62頁第二十七頁，共62頁。宏宏 觀觀中中 觀觀微微 觀觀城市快速擴張城市快速擴張(kuzhng)吸引力逐步提升吸引力逐步提升濱海極點濱海極點(jdin)產業(yè)拉動產業(yè)拉動綜合發(fā)展綜合發(fā)展新興宜居板塊新興宜居板塊潛在潛在(qinzi)競爭放競爭放大大借勢突出差異化借勢突出差異化性價比彌補配套不足性價比彌補配套不足環(huán)境

33、總結環(huán)境總結 從城市發(fā)展角度評判，項目區(qū)域未來具有較為明確的快速城市化發(fā)展預期，但短期內區(qū)域周邊配套的完善進程及產業(yè)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀決定區(qū)域發(fā)展階段以宜居型產品為主；從城市發(fā)展角度評判，項目區(qū)域未來具有較為明確的快速城市化發(fā)展預期，但短期內區(qū)域周邊配套的完善進程及產業(yè)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀決定區(qū)域發(fā)展階段以宜居型產品為主；第27頁/共62頁第二十八頁，共62頁。市場市場(shchng)(shchng)分分析析天津市場天津市場(shchng)(shchng)分分析析天津市市場分析天津市市場分析 谷底回調谷底回調年中漸暖年中漸暖長線看漲長線看漲第28頁/共62頁第二十九頁，共62頁。0808年市場年市場(shchn

34、g)(shchng)成交量下滑，僅為成交量下滑，僅為0303年后歷年成交量的半年后歷年成交量的半數(shù)；數(shù)；0909年受整體經濟環(huán)境及行業(yè)調整等多方年受整體經濟環(huán)境及行業(yè)調整等多方面影響，天津樓市成交大幅下滑，價格小面影響，天津樓市成交大幅下滑，價格小幅上升；幅上升；天津地產業(yè)經過天津地產業(yè)經過0303年井噴開發(fā)后呈階段年井噴開發(fā)后呈階段階梯性成長；階梯性成長；供：供：0808年天津市商品房整體保持平穩(wěn)供應；年天津市商品房整體保持平穩(wěn)供應；求：求：0808年天津市整體成交量大幅下滑，僅為年天津市整體成交量大幅下滑，僅為0303年后年后歷年成交量的半數(shù)；歷年成交量的半數(shù)；價：價：0808年天津市商品

35、房成交均價漲幅放緩，由今年的年天津市商品房成交均價漲幅放緩，由今年的年漲年漲20%20%回落回落(hulu)(hulu)到年漲到年漲13%13%；比：比：0808年市場呈現(xiàn)供大于求，市場疲軟；年市場呈現(xiàn)供大于求，市場疲軟；天津天津(tin jn)(tin jn)市場走勢市場走勢第29頁/共62頁第三十頁，共62頁。高通脹高通脹(tn(tn zhn zhn) )保增長保增長(zngzhng)(zngzhng)適度適度利潤利潤低低通脹通脹高高增長增長高高利潤利潤20072007年年20092009年年/2010/2010年年現(xiàn)階段宏觀經濟形勢：現(xiàn)階段宏觀經濟形勢：樓市預判樓市預判第30頁/共62頁

36、第三十一頁，共62頁。0808年市場成交量下滑，僅為年市場成交量下滑，僅為0303年后歷年年后歷年(lnin)(lnin)成交量的半數(shù)；成交量的半數(shù)；0909年受整體經濟環(huán)境及行業(yè)調整等多方年受整體經濟環(huán)境及行業(yè)調整等多方面影響，天津樓市成交大幅下滑，價格小面影響，天津樓市成交大幅下滑，價格小幅上升；幅上升；天津地產業(yè)經過天津地產業(yè)經過0303年井噴開發(fā)后呈階段年井噴開發(fā)后呈階段階梯性成長；階梯性成長；供：供：0808年天津市商品房整體保持平穩(wěn)供應年天津市商品房整體保持平穩(wěn)供應(gngyng)(gngyng)；求：求：0808年天津市整體成交量大幅下滑，僅為年天津市整體成交量大幅下滑，僅為03

37、03年后歷年成年后歷年成交量的半數(shù)；交量的半數(shù)；價：價：0808年天津市商品房成交均價漲幅放緩，由今年的年漲年天津市商品房成交均價漲幅放緩，由今年的年漲20%20%回落到年漲回落到年漲13%13%；比：比：0808年市場呈現(xiàn)供大于求，市場疲軟；年市場呈現(xiàn)供大于求，市場疲軟；天津天津(tin jn)(tin jn)市市場走勢場走勢第31頁/共62頁第三十二頁，共62頁。高通脹高通脹(tn(tn zhn zhn) )保增長保增長(zngzhng)(zngzhng)適度適度利潤利潤低低通脹通脹高高增長增長高高利潤利潤20072007年年20092009年年/2010/2010年年現(xiàn)階段宏觀經濟形勢：

38、現(xiàn)階段宏觀經濟形勢：樓市預判樓市預判第32頁/共62頁第三十三頁，共62頁?！拘￡柎骸俊居|底】【拐點(ui din)】傳統(tǒng)因素造成(zo chn)集中放量各項新政的作用疊加效能長期抑制的觀望氣氛開始松動城市藍印戶口的隱形刺激市場進入“中度振蕩”期；（價跌量增）先期新政調整到位，褒貶效能顯現(xiàn)期；金融危機的延伸效應及“豬流感”等因素，導致市場關注轉移天津藍印戶口釋放(shfng)后，未來效應逐漸下降；【回暖】短線震蕩、中線看平、長線看漲短線震蕩、中線看平、長線看漲宏觀維度下的天津樓市：宏觀維度下的天津樓市：樓市預判樓市預判第33頁/共62頁第三十四頁，共62頁。市場市場(shchng)(shchn

39、g)分析分析濱海市場濱海市場(shchng)(shchng)分析分析濱海新區(qū)市場分析濱海新區(qū)市場分析供地漸熱供地漸熱板塊成型板塊成型第34頁/共62頁第三十五頁，共62頁。階段集中放量后，市場進入階段集中放量后，市場進入(jnr)建設消化期，未來市場潛在供應加大建設消化期，未來市場潛在供應加大土地土地(td)(td)市場市場濱海濱海(bn hi)(bn hi)市場市場地塊位置地塊位置成交價格成交價格（萬元）（萬元）總出讓面積總出讓面積（）（）成交時間成交時間用途用途使用年限使用年限規(guī)劃建面規(guī)劃建面（）（）樓面地價樓面地價（元（元/ /）第一大街北5400027772 2009-4-24綜合50

40、年291610 1852 北海路西54679101332 2009-7-10居住70年141865 3854 居住居住& &綜合性地塊分析綜合性地塊分析開發(fā)區(qū)2009年土地供應達126.3萬，2010年1、2月共成交152.5萬，可見2010年土地成交量激增，多出現(xiàn)于濱海高新區(qū)，預期未來市場供應量加大第35頁/共62頁第三十六頁，共62頁。09樓市(lu sh)火爆，成交大增，價格飆升，2010年企穩(wěn)成交量：開發(fā)區(qū)成交量：開發(fā)區(qū)0909年年1 1月月-2010-2010年年2 2月共成交月共成交39.6239.62萬平米，萬平米， 09 09年開發(fā)區(qū)商品房市場飄紅，年開發(fā)區(qū)商品房市場飄紅，20

41、102010年伊始年伊始(ysh)(ysh)，成交量有所回落，市，成交量有所回落，市場隨調控政策的出臺實施，將逐漸企穩(wěn)，場隨調控政策的出臺實施，將逐漸企穩(wěn)，成交均價：成交均價：0909年成交均價自年中開始保持高位運行，在年末與年成交均價自年中開始保持高位運行，在年末與1010年初價位達到近年來極值。年初價位達到近年來極值。商品住宅市場商品住宅市場(shchng)(shchng)濱海市場濱海市場第36頁/共62頁第三十七頁，共62頁。開發(fā)區(qū)中心開發(fā)區(qū)中心(zhngxn)板塊板塊泰達泰達居住居住(jzh)板塊板塊紫云紫云(z yn)新港新港板塊板塊塘沽中心塘沽中心板塊板塊海洋高新板塊海洋高新板塊海

42、河南岸板塊海河南岸板塊六大板塊：六大板塊：1、塘沽中心板塊2、紫云新港板塊3、高新上北板塊高新上北板塊4、城西新河板塊5、海河南岸板塊6、開發(fā)區(qū)中心板塊7、泰達居住板塊板塊劃分板塊劃分板塊劃分板塊劃分l根據(jù)區(qū)域整體結構特征和長期以來形成居住習慣，可以將塘沽及開發(fā)區(qū)劃分為六大板塊塘沽老城板塊塘沽老城板塊塘沽新城板塊塘沽新城板塊開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊新河板塊新河板塊第37頁/共62頁第三十八頁，共62頁。新河、海洋高新板塊、開發(fā)區(qū)中心板塊是目前塘沽在售項目集中新河、海洋高新板塊、開發(fā)區(qū)中心板塊是目前塘沽在售項目集中(jzhng)(jzhng)區(qū)域，北部及南部區(qū)域供應量較少區(qū)域，北部及南部區(qū)域供應量較

43、少1415161819172012345678913262521222324新港紫云板塊：新港紫云板塊：2121、紫云綠洲、紫云綠洲(lzh(lzhu)u)2222、世紀祥和家園、世紀祥和家園2323、富貴嘉園、富貴嘉園片區(qū)市場片區(qū)市場(shchng)(shchng)片區(qū)板塊在售項目片區(qū)板塊在售項目海洋高新上北板塊：海洋高新上北板塊：1、首創(chuàng)國際城2、天津de小洋樓3、融科心貽灣4、盛星東海岸5、萬通上北新新家園6、貽成尚北二期境界7、藍山國際8、歐美小鎮(zhèn)塘沽老城區(qū)板塊：塘沽老城區(qū)板塊：9、濱海名都10、隆盛樂活源11、碧海長住海河南岸板塊：海河南岸板塊：24、貽成.泰和新都25、宏苑領海26

44、、濱海浙商大廈1011新河板塊新河板塊：12.遠洋城13.貽港城12泰達球場板塊：泰達球場板塊：14、萬科金域藍灣15、萬通新城國際16 .天保金海岸二期開發(fā)區(qū)中心板塊：開發(fā)區(qū)中心板塊：17、津濱濱海國際18、萬通華府19、萬麗國際公寓20、弘澤制造第38頁/共62頁第三十九頁，共62頁。高新上北板塊：高新上北板塊：產品：高層中檔公寓產品：高層中檔公寓價格：高層價格：高層6200-7300元元/平平米，洋房米，洋房7500-8500元元供應量：在售項目供應量：在售項目(xingm)多，供應總量大多，供應總量大，是塘沽目前主要的供應區(qū)，是塘沽目前主要的供應區(qū)域域塘沽中心板塊：塘沽中心板塊：產品：

45、在售全部為高層普產品：在售全部為高層普通住宅通住宅價格：整體價格：整體(zhngt)價格價格在在8000元元10000元不等元不等供應量：土地稀缺，在售供應量：土地稀缺，在售項目有限，短期市場供應項目有限，短期市場供應不足不足海河南岸板塊海河南岸板塊(bn kui)：產品：高層住宅為主產品：高層住宅為主價格：價格不高價格：價格不高7500-8500元元/平平米，存在升值潛力米，存在升值潛力供應量：板塊供應量：板塊(bn kui)住宅供住宅供應少，存在大量寫字樓供應應少，存在大量寫字樓供應泰達居住板塊：泰達居住板塊：產品：高層高檔住宅、公寓為主，容積率高價格：價格居中，8500-11000元不等

46、供應量：在售項目少，潛在供應有限開發(fā)區(qū)中心板塊：開發(fā)區(qū)中心板塊：產品：住宅較多，產品種類豐富，品質高價格：價格較高，9600-17000元不等供應量：項目較多，存在大量潛在供應紫云新港板塊：紫云新港板塊：產品：高層、小高層住宅，中檔住區(qū)價格：平均價格較低，6500-8000元供應量：在未來一 段時間產品供應少板塊概況板塊概況供應特征供應特征新河板塊：新河板塊：產品：小高、高層為主價格：7500左右供應量：項目少，存量大第39頁/共62頁第四十頁，共62頁。市場市場(shchng)(shchng)分分析析濱海濱海(bn hi)(bn hi)市市場分析場分析整體市場分析整體市場分析供地稀缺供地稀缺

47、區(qū)域化呈現(xiàn)區(qū)域化呈現(xiàn)漲價幅度大漲價幅度大客群多元化客群多元化第40頁/共62頁第四十一頁，共62頁。開發(fā)區(qū)土地開發(fā)區(qū)土地(td)(td)市場市場地塊編號地塊編號地址地址出讓面積出讓面積（）（）容積容積率率成交價格成交價格（萬元）（萬元）樓面地價樓面地價（元（元/ /）用途用途使用使用年限年限成交時間成交時間土地使用權土地使用權人人津開（掛）2009-005天津經濟技術開發(fā)區(qū)第一大街北側2777210.5540001852綜合用地（酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)等）50年2009-4-24天津新世界環(huán)渤海房地產開發(fā)有限公司津開（掛）2009-016天津開發(fā)區(qū)北海路西側101332不大于1.454679

48、3854住宅70年2009-7-10天津經濟技術開發(fā)區(qū)國有資產經營公司 津開（掛）2009-32天津開發(fā)區(qū)北海東路東、第二大街北297193.5202821950商服40年2010-2-10中國石油集團渤海鉆探工程有限公司u 開發(fā)區(qū)08-10年土地成交(chng jio)情況明細 08至今商業(yè)、住宅類土地共成交3宗，土地市場不活躍，現(xiàn)有項目開發(fā)多為泰達轉讓及合作開發(fā)，隨著(su zhe)MSD等城市新規(guī)劃的確定及推出，新的土地交易周期將逐漸顯現(xiàn)；成交地塊性質綜合，住宅類土地成交僅一宗，體量在14萬左右，樓面地價明顯高于其他地塊第41頁/共62頁第四十二頁，共62頁。u 開發(fā)區(qū)09年住宅(zhz

49、hi)市場走勢2009年商品房成交53萬平米，成交價格(jig)9742元/，價格(jig)較之08年有較大幅度增長；隨著三區(qū)合并等政策利好信息的出臺，開發(fā)區(qū)市場成交量在10月份出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，成交價格(jig)有小幅增長開發(fā)區(qū)住宅開發(fā)區(qū)住宅(zhzhi)(zhzhi)市場市場第42頁/共62頁第四十三頁，共62頁。開發(fā)區(qū)住宅開發(fā)區(qū)住宅(zhzhi)市場市場u 開發(fā)區(qū)板塊在濱海(bn hi)市場的站位1213142015181342761129262710新港紫云板塊：新港紫云板塊：2626、東海云天、東海云天(yn ti(yn tin)n)2727、富貴嘉園、富貴嘉園2828、瑞灣國際匯館、瑞

50、灣國際匯館2929、世紀金三角公寓、世紀金三角公寓塘沽老城區(qū)板塊：塘沽老城區(qū)板塊：7、濱海名都8、隆盛樂活源9、城市名居海河南岸板塊：海河南岸板塊：10、貽成.泰和新都11、濱海浙商大廈89新河板塊新河板塊：5.遠洋城6.貽港城5開發(fā)區(qū)板塊：開發(fā)區(qū)板塊：12、萬科金域藍灣13、萬通新城國際14、天保金海岸二期15、津濱濱海國際16、萬通華府17、萬麗國際公寓18、弘澤制造19、清谷20、弘澤城21、公園六號22、華納豪園23、德圣公館24、宅城里25、萬科濱海東項目16211719海洋高新上北板塊海洋高新上北板塊1、首創(chuàng)國際城2、歐美小鎮(zhèn)3、盛星東海岸4、萬通上北新新家園海洋高新上北板塊海洋高

51、新上北板塊海洋老城區(qū)板塊海洋老城區(qū)板塊海河南岸板塊海河南岸板塊新港紫云板塊新港紫云板塊開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊新河板塊新河板塊2224232825第43頁/共62頁第四十四頁，共62頁。板塊板塊項目名稱項目名稱總量（萬）總量（萬）存量（萬存量（萬/ /）產品類型產品類型面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）產品價格產品價格（元（元/ /）總價區(qū)間總價區(qū)間（萬）（萬）月銷套數(shù)月銷套數(shù)泰達泰達MSDMSD周周邊項目邊項目津濱濱海國際津濱濱海國際60.3（30套）18F高層洋房高層65一居80二居130三居洋房179-209四居高層11000洋房16700079-35060萬麗國際公寓萬麗國際公寓90.1（20多套）

52、27F高層40-501600064-8045華納豪園華納豪園9.22.5高5549弘澤制造弘澤制造4.42多層 高層 別墅獨棟500600，聯(lián)排340440，洋房200-400，高層200洋房均價21000高層17000340-25002萬通華府萬通華府211829F層高層120-260二四居22000264-5727板塊合計板塊合計49.622.9泰達球泰達球場板塊場板塊天保金海岸天保金海岸188100小高層 100-140二/三居11000-14000110-19659萬科金域藍灣萬科金域藍灣211.133F高層14523560德

53、圣公館德圣公館5.60.76F多層40-120一居1250050-15020公園六號公園六號102.3高層80-140二/三居15000120-210萬通新城國際萬通新城國際5017高層66一室/137、161三室小高11000高層13000-1500099-20055板塊合計板塊合計274.6122.8供應量較大，目前供應量較大，目前(mqin)(mqin)整體存量為整體存量為248.9248.9萬萬高層為主，產品形態(tài)高層為主，產品形態(tài)(xngti)(xngti)豐富豐富單價均已突破單價均已突破(tp)(tp)萬元萬元總款差價較大總款差價較大開發(fā)區(qū)市場開發(fā)區(qū)市場開發(fā)區(qū)板塊重點項目開發(fā)區(qū)板塊重

54、點項目供應巨大、價格較高、產品豐富、交叉競爭；供應巨大、價格較高、產品豐富、交叉競爭；第44頁/共62頁第四十五頁，共62頁。一級市場一級市場(shchng)：二級市場二級市場(shchng)：n土地市場供應(gngyng)不足，市場熱度不大；n潛在供應(gngyng)將逐漸泛化至周邊區(qū)域，開發(fā)區(qū)板塊土地寸土寸金價值顯現(xiàn)；n濱海新區(qū)設立確定價格標桿，隨著政策的不斷傾斜及拉力的顯現(xiàn)，未來價格成長性存在空間；n城市豪宅的出現(xiàn)，全面拉升開發(fā)區(qū)市場的價值預期，城建加速及城市改造催生商品房市場需求；開發(fā)區(qū)市場整體分析綜述開發(fā)區(qū)市場整體分析綜述開發(fā)區(qū)市場開發(fā)區(qū)市場第45頁/共62頁第四十六頁，共62頁?？?/p>

55、價總價350400萬以上典型項目客戶特征：萬以上典型項目客戶特征：萬通華府萬通華府 產品總價產品總價300萬以上，一期認購客戶主要來源于開發(fā)區(qū)塘沽，和工作在本區(qū)域的外省萬以上，一期認購客戶主要來源于開發(fā)區(qū)塘沽，和工作在本區(qū)域的外省 人士及少部分外籍華人占人士及少部分外籍華人占50，投資比例較高，占，投資比例較高，占50，客戶年齡主要在，客戶年齡主要在3040歲之間歲之間 居住需求人群希望居住需求人群希望3年后與家人同住于此；年后與家人同住于此；濱海濱海(bn hi)湖湖 濱海濱海(bn hi)湖項目主要以雙拼別墅聯(lián)排別墅為主，認購客戶主要以開發(fā)區(qū)及外省市、北京客戶為湖項目主要以雙拼別墅聯(lián)排別墅

56、為主，認購客戶主要以開發(fā)區(qū)及外省市、北京客戶為 主，置業(yè)目的主要以居住性需求和投資保值為主，職業(yè)特征為私企業(yè)主為主主，置業(yè)目的主要以居住性需求和投資保值為主，職業(yè)特征為私企業(yè)主為主高端客群特征高端客群特征購買客戶購買客戶第46頁/共62頁第四十七頁，共62頁。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)20082009年客戶年客戶(k h)動態(tài)變化特征分析動態(tài)變化特征分析p開發(fā)區(qū)在售項目客戶動態(tài)變化：開發(fā)區(qū)在售項目客戶動態(tài)變化：p客戶來源以開發(fā)區(qū)為主、塘沽區(qū)的逐步下降天津城區(qū)客戶來源以開發(fā)區(qū)為主、塘沽區(qū)的逐步下降天津城區(qū)客戶及外籍、外地客戶上比例顯著，大致比例為客戶及外籍、外地客戶上比例顯著，大致比例為4 4：3 3：3 3

57、p主要職業(yè)特征為從企事業(yè)單位企業(yè)中高層管理者為主主要職業(yè)特征為從企事業(yè)單位企業(yè)中高層管理者為主力過渡到以私企業(yè)主和外資企業(yè)人群為主，外來資本力過渡到以私企業(yè)主和外資企業(yè)人群為主，外來資本移民特征顯著移民特征顯著p置業(yè)目的從改善置業(yè)目的從改善(gishn)(gishn)型自住為主，過渡到投資為型自住為主，過渡到投資為主主客戶客戶(k h)區(qū)域區(qū)域職業(yè)特征職業(yè)特征置業(yè)目的置業(yè)目的數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：高端客群特征高端客群特征購買客戶購買客戶萬通新城客戶分析金域藍灣客戶分析濱海湖客戶分析第47頁/共62頁第四十八頁，共62頁。市場市場(shchng)(shchng)分分析析濱海濱海(bn hi)(bn

58、 hi)市市場分析場分析競品分析競品分析銷售速度快銷售速度快價格漲幅大價格漲幅大潛在存量大潛在存量大第48頁/共62頁第四十九頁，共62頁。開發(fā)區(qū)住宅開發(fā)區(qū)住宅(zhzhi)市場市場項目名稱項目名稱總量總量（萬）存量存量（萬）產品類型產品類型面積區(qū)間面積區(qū)間產品價格產品價格元元/ /總價區(qū)間總價區(qū)間萬元萬元月銷套數(shù)月銷套數(shù)泰達MSD周邊項目弘澤制造4.42多層 高層 別墅獨棟500600，聯(lián)排340440，洋房200-400，高層200洋房均價21000高層17000340-25002津濱濱海國際6洋房 高層洋房80-150高層80-130萬通華府2218高層120-260二四室2200026

59、4-5727泰達足球場周邊項目天保金海岸188100小高層 100-140二/三室11000-14000110-19659萬科金域藍灣211.1高層145-147四室16000232-23560德圣公館5.60.7多層40-120一室1250050-15020公園六號102.3高層80-140二/三室15000120-210萬通新城國際5017高層66一室/137、161三室小高11000高層13000-1500099-20055板塊合計板塊合計307307141.1141.1u 主要競爭(jngzhng)項目 MSD板塊的稀缺性拉大城市豪宅的價格，潛在供應量大，將成為開發(fā)區(qū)價格標桿 泰達球場

60、板塊則更以居住宜居為主，強化居住概念，天保金海岸將成為區(qū)域市場最大供應主體，市場存在(cnzi)強競爭因素第49頁/共62頁第五十頁，共62頁。開發(fā)區(qū)住宅開發(fā)區(qū)住宅(zhzhi)市場市場u 次要競爭(jngzhng)項目項目名稱項目名稱總量總量（萬）（萬）存量存量( (萬）萬）產品類型產品類型面積區(qū)間面積區(qū)間( () )產品價格產品價格（元（元/ /) )總價區(qū)間總價區(qū)間（萬元）（萬元）月銷套月銷套東海云天東海云天100.8高層61-136一三室730045-99近期集中簽約169隆盛樂活源隆盛樂活源122高層65-90一/二室1280070-9080歐美風情小鎮(zhèn)歐美風情小鎮(zhèn)12045高層93