一品堂14日桂林臨桂桂花酒廠項(xiàng)目提案

1、臨桂桂花酒廠項(xiàng)目提案臨桂桂花酒廠項(xiàng)目提案中國一品堂桂林公司中國一品堂桂林公司2011.6.14桂林地產(chǎn)市場分析未來地產(chǎn)市場片區(qū)發(fā)展趨勢預(yù)測片區(qū)發(fā)展對本項(xiàng)目的影響與對策1 PART ONE市場需求旺盛，重心向新城轉(zhuǎn)移；市場需求旺盛，重心向新城轉(zhuǎn)移；樓盤素質(zhì)不斷提高加速推動(dòng)桂林地產(chǎn)發(fā)展。樓盤素質(zhì)不斷提高加速推動(dòng)桂林地產(chǎn)發(fā)展。市場格局市場格局主城區(qū)臨桂八里街主城區(qū)： 景觀優(yōu)越、商業(yè)金融發(fā)達(dá)、生活配套成熟完善，高端置業(yè)首選的豪宅區(qū)。 中小規(guī)模的項(xiàng)目為主，可開發(fā)資源日漸稀缺，開發(fā)逐步向主城邊緣區(qū)域發(fā)展。臨桂： 新城區(qū)，未來城市發(fā)展重心，屬于規(guī)劃發(fā)展初期，中大型項(xiàng)目聚集，樓盤品質(zhì)高。 配套不完善，入住率不

2、高，生活便利性弱。八里街： 開發(fā)區(qū)，與主城無縫連接，人口密集。 區(qū)域規(guī)劃檔次弱，樓盤品質(zhì)不高，中小規(guī)模樓盤為主。商品房市場情況商品房市場情況近兩年各版塊成交量對比主城區(qū)與八里街因?yàn)楣┴浬偌罢叩挠绊?，主城區(qū)與八里街因?yàn)楣┴浬偌罢叩挠绊懀?010年總體銷售量明顯年總體銷售量明顯低于低于0909年，臨桂逆市飄紅，反應(yīng)市場需求空間大。年，臨桂逆市飄紅，反應(yīng)市場需求空間大。商品房市場情況商品房市場情況近兩年各版塊成交價(jià)格走勢1010年價(jià)格相比年價(jià)格相比0909年有著大幅度增長，臨桂漲幅最小，年有著大幅度增長，臨桂漲幅最小，競爭激烈。競爭激烈。臨桂市場格局臨桂市場格局區(qū)域概況： 老區(qū)以金水路與人民路兩

3、邊輻射區(qū)域?yàn)橹鳎藲馔?、配套設(shè)施齊全等特點(diǎn)。 新區(qū)是以西城大道與世紀(jì)大道為中心向外擴(kuò)張，發(fā)展成集行政、商業(yè)、商貿(mào)和文化生活為一體的新城區(qū) 。房產(chǎn)市場概述： 老城房地產(chǎn)市場主要以中、小樓盤為主，小樓盤以一棟、兩棟單體樓為主，無綠化和物業(yè)管理形象差，價(jià)格低，中等規(guī)模樓配套設(shè)施齊全，價(jià)格也是臨桂最高的。 新城房地產(chǎn)市場主要集中在西城北路片區(qū)，以大型樓盤為主，項(xiàng)目內(nèi)各種配套設(shè)施齊全，有大型園林景觀，封閉式物業(yè)管理。新城區(qū)新城區(qū)老城區(qū)老城區(qū)臨桂市場格局臨桂市場格局新城板塊在售項(xiàng)目均價(jià)對比新城區(qū)以大規(guī)模樓盤為主，具有配套齊全、居住環(huán)境宜人等優(yōu)勢，新城區(qū)以大規(guī)模樓盤為主，具有配套齊全、居住環(huán)境宜人等優(yōu)勢，整

4、體均價(jià)在整體均價(jià)在3900-40003900-4000元左右。元左右。新城板塊代表個(gè)盤案例新城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱奧林匹克花園開盤時(shí)間2005年地址西城區(qū)臨桂世紀(jì)東路中段占地面積53萬建筑面積180萬樓戶7000均價(jià)4100戶型80-90兩房90-130三房景觀湖景、山景產(chǎn)品特色運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)，有湖景、山景銷售情況整體銷售30%，后期大量貨量待開發(fā)客戶群：臨桂、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，桂林市客群熱銷戶型三房旺銷新城板塊代表個(gè)盤案例新城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱碧園印象桂林開盤時(shí)間2005年地址機(jī)場路與西城北路交匯處占地面積34.8萬建筑面積86萬樓戶6291均價(jià)4200戶型82-87兩房100-126三房1

5、30-150四房景觀水景、山景產(chǎn)品特色水景環(huán)繞小區(qū)內(nèi)部銷售情況整體銷售50%客戶群：縣城客群、象山區(qū)客群，外地客戶熱銷戶型三房旺銷，緊湊四房熱銷臨桂市場格局臨桂市場格局老城板塊在售項(xiàng)目均價(jià)對比老城區(qū)居住氛圍濃，以中、小樓盤為主，小規(guī)模一、兩棟單體樓配套差，無老城區(qū)居住氛圍濃，以中、小樓盤為主，小規(guī)模一、兩棟單體樓配套差，無小區(qū)管理，價(jià)格在小區(qū)管理，價(jià)格在3700-38003700-3800元，如一品尚城、云頂御峰。元，如一品尚城、云頂御峰。中型樓盤由于有物業(yè)管理，綠化等相關(guān)配套，價(jià)格在中型樓盤由于有物業(yè)管理，綠化等相關(guān)配套，價(jià)格在4200-45004200-4500元之間，如元之間，如金水灣、

6、香樟林等。金水灣、香樟林等。老城區(qū)居住氛圍濃，以中、小樓盤為主，小規(guī)模一、兩棟單體樓配套差，無老城區(qū)居住氛圍濃，以中、小樓盤為主，小規(guī)模一、兩棟單體樓配套差，無小區(qū)管理，價(jià)格在小區(qū)管理，價(jià)格在3700-38003700-3800元，如一品尚城、云頂御峰。元，如一品尚城、云頂御峰。中型樓盤由于有物業(yè)管理，綠化等相關(guān)配套，價(jià)格在中型樓盤由于有物業(yè)管理，綠化等相關(guān)配套，價(jià)格在4200-45004200-4500元之間，如元之間，如金水灣、香樟林等。金水灣、香樟林等。老城板塊代表個(gè)盤案例老城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱金水灣4期及第苑開盤時(shí)間2009年地址桂林臨桂金水路口占地面積3.6萬建筑面積13.3萬

7、樓戶1000戶均價(jià)4500戶型130-140三房景觀水景產(chǎn)品特色入戶花園贈送銷售情況整體銷售50%客戶群：桂林市、臨桂縣城人員、外地人員熱銷戶型三房老城板塊代表個(gè)盤案例老城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱香樟林開盤時(shí)間2009年地址桂林臨桂金水路口占地面積6.9萬建筑面積20萬樓戶1800均價(jià)4300戶型70-80兩房100-110三房130-140四房景觀香樟樹產(chǎn)品特色緊湊、實(shí)用銷售情況整體銷售60%。緊湊三房最受歡迎客戶群：桂林市、臨桂縣客戶熱銷戶型三房、兩房暢銷老城板塊代表個(gè)盤案例老城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱云頂御峰開盤時(shí)間2010年1月地址臨桂縣人民路占地面積1.1萬建筑面積9.6萬樓戶950

8、戶均價(jià)3800戶型30-31一房75-84兩房95-120三房景觀無銷售情況整體銷售35%客戶群：單位人員團(tuán)購，縣城客戶。熱銷戶型三房、兩房暢銷，一房投資為主銷售不錯(cuò)老城板塊代表個(gè)盤案例老城板塊代表個(gè)盤案例項(xiàng)目名稱人民大廈開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2011年底地址臨桂縣人民路126號占地面積3514（一期）建筑面積9萬（一期）樓戶980戶均價(jià)3800戶型39單間 45一房 66-85兩房 85-125三房景觀高層可觀臨桂全景銷售情況未售客戶群：臨桂、桂林市客群熱銷戶型從代表性項(xiàng)目的銷售看市場狀況從代表性項(xiàng)目的銷售看市場狀況l客戶群：在售項(xiàng)目當(dāng)中，購房客戶主要以臨桂縣（單位、個(gè)體）、桂林市（公務(wù)員、個(gè)體）、外

9、地（投資、自住） 三大客群為主，剛需是目前臨桂市場購房的主流。l產(chǎn)品：在售項(xiàng)目中以72-89兩房以及92-129三房為主，單間與四房市場供貨少，需求也小。l特點(diǎn)：大盤為主，配套完善，園林景觀優(yōu)越，以品牌、品質(zhì)作為賣點(diǎn)。l總價(jià)接受程度：到臨桂購買住房客戶，相比市區(qū)普遍接受價(jià)格較低，兩房集中在28-35萬元，三房集中在40-50萬元.l價(jià)格：大盤中主要以景觀作為價(jià)格區(qū)分，觀景房與普通房一般價(jià)差在200-300元/，樓層差在50元/，小樓盤主要以層差為價(jià)格區(qū)分，樓層差在30-50元之間。低總價(jià)房源最先銷售。l各戶型銷售情況：市場供應(yīng)戶型主要以兩房、三房為主，銷售戶型主要以三房為主，兩房為輔，緊湊型戶

10、型因?yàn)槊娣e小、總價(jià)低最先被銷售?？腿悍治隹腿悍治龊诵南M(fèi)群核心消費(fèi)群主要消費(fèi)群主要消費(fèi)群補(bǔ)充消費(fèi)群補(bǔ)充消費(fèi)群臨桂縣、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民臨桂縣、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民桂林市客群桂林市客群東北、兩廣客戶、投資客戶東北、兩廣客戶、投資客戶東北、廣州、南寧等地生意人，置業(yè)消費(fèi)需求多為投資、度假。象山區(qū)、七星區(qū)客群，由于近兩年來桂林市的房價(jià)漲幅大，大多數(shù)人選擇臨桂購房。目前市內(nèi)消費(fèi)群的構(gòu)成目前市內(nèi)消費(fèi)群的構(gòu)成臨桂縣政府、銀行、醫(yī)院、個(gè)體戶、在外工作人員為主，以首次置業(yè)、改善型住房居多?？腿喝∠蚩腿喝∠?中、高端客戶中、高端客戶：由于臨桂的房價(jià)并不是很高，中高端人群大多還可以接受，一般都選擇大型、配套齊全、內(nèi)部環(huán)境好的樓

11、盤。 中、低端客戶中、低端客戶：在自己的價(jià)格承受范圍內(nèi)，會選擇配套齊全樓盤，如超出承受范圍將會選擇偏遠(yuǎn)、單棟樓盤。 投資型客戶投資型客戶：看好臨桂作為桂林新區(qū)的發(fā)展方向，以及桂林旅游城市的魅力。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)品結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)品結(jié)構(gòu)圖產(chǎn)品結(jié)構(gòu)圖通過對臨桂項(xiàng)目的調(diào)查，通過對臨桂項(xiàng)目的調(diào)查，20102010年臨桂銷售戶型主要以兩房、三房為絕對主力。年臨桂銷售戶型主要以兩房、三房為絕對主力。 兩房和三房單位，占比為81%；主要以自主為主。 單配和1房單位，占比5%，主要以投資為主。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)品結(jié)構(gòu)研究主力面積段結(jié)構(gòu)主力面積段結(jié)構(gòu)兩房單位以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主，主要集中72-89的區(qū)間內(nèi)，72-80之間戶型是最

12、暢銷的，因?yàn)槊娣e小，總價(jià)低。3房單位設(shè)計(jì)面積適中，以105-129戶型為主，根據(jù)市場了解緊湊型的95-110戶型是市場最暢銷的，因?yàn)榇祟悜粜图催_(dá)到居住的舒適性又達(dá)到了總價(jià)低的特點(diǎn)，主要來源于碧園印象桂林、香樟林、新城府邸等。分析：目前市場上消費(fèi)人群主要以剛需客群為主，需求面積偏向于小戶型，小戶型是市場機(jī)會點(diǎn)。分析：目前市場上消費(fèi)人群主要以剛需客群為主，需求面積偏向于小戶型，小戶型是市場機(jī)會點(diǎn)。另外接受另外接受120-140120-140的客群主要是改善性需求客戶，市場需求量小。的客群主要是改善性需求客戶，市場需求量小。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)研得到的啟示從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)研得到的啟示1 1、戶型面積適中，標(biāo)準(zhǔn)型

13、產(chǎn)品成為市場主流、戶型面積適中，標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品成為市場主流臨桂購買住宅主要以剛需客群為主，開盤商設(shè)計(jì)戶型也偏向于2房、3房自住需求戶型。一步到位的置業(yè)理念，使三房成為市場的絕對主流。2 2、面積偏小戶型市場最暢銷，但供貨少、面積偏小戶型市場最暢銷，但供貨少臨桂購買人群主要是中端人群居多，這部分人群對價(jià)格承受能力較低，對于總價(jià)低的戶型最為熱衷，所以面積偏小戶型最為暢銷，新城繼續(xù)發(fā)力，進(jìn)入全面發(fā)展建設(shè)階段新城繼續(xù)發(fā)力，進(jìn)入全面發(fā)展建設(shè)階段新城規(guī)劃概況新城規(guī)劃概況新十字街新十字街 目前新城房地產(chǎn)市場主要集中在西城北路與世紀(jì)大道的新“十字街”區(qū)域，以大規(guī)模樓盤為主，開發(fā)已成熟，未來商業(yè)、金融配套集中，目前

14、成熟度較高、已被市場所認(rèn)可。主要樓盤有奧林匹克花園、山水鳳凰城、碧園印象桂林、遠(yuǎn)辰國際新城、匯榮桂林桂林等，未來供應(yīng)量巨大。中央公園區(qū)域中央公園區(qū)域 隨著市政規(guī)劃的桂林大劇院、博物館、圖書館以及中央公園等十大配套工程的陸續(xù)開工，將使最受益的西城南路與山水大道區(qū)域成為未來重要發(fā)展方向。隨著萬福路開通以及秧塘、萬福工業(yè)區(qū)的發(fā)展建設(shè)，西城南路與萬福路交匯區(qū)域也將成為新的發(fā)展點(diǎn)，花樣年項(xiàng)目的推出使該區(qū)域受到廣泛關(guān)注，未來與萬象芭提雅、彰泰等項(xiàng)目的開發(fā)，使該區(qū)域成為新城又一熱點(diǎn)。工業(yè)園、物流區(qū)工業(yè)園、物流區(qū) 隨著區(qū)域內(nèi)汽車站以及總建筑面積20萬，規(guī)劃設(shè)計(jì)包括商貿(mào)信息中心，農(nóng)副產(chǎn)品及土特產(chǎn)品交易市場的商貿(mào)

15、城，將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)人氣，在加上周邊土地的放量，將成為新城房地產(chǎn)市場的又一發(fā)展點(diǎn)。新城房地產(chǎn)市場將進(jìn)入”三足鼎立”的局面，桂林大劇院、桂林大劇院、博物館、圖博物館、圖書館書館桂林體育館桂林體育館中央公園中央公園商貿(mào)城商貿(mào)城汽車站汽車站新老城交匯區(qū)域新老城交匯區(qū)域萬福路區(qū)域萬福路區(qū)域中心區(qū)域中心區(qū)域新城樓盤開發(fā)狀況新城樓盤開發(fā)狀況萬福萬福路路西西城城路路人人民民路路怡和云天碧園印象桂林花樣年萬象芭提雅怡和云天碧園印象桂林怡和云天花樣年碧園印象桂林怡和云天萬象芭提雅花樣年碧園印象桂林怡和云天耀輝美好家園遠(yuǎn)辰國際飛揚(yáng)國際匯榮桂林桂林山水鳳凰城長島16區(qū)奧林匹克花園新城府邸昌浩愉景灣 新城樓盤主要集中在西

16、城北路兩旁，主要以大規(guī)模樓盤為主，一般開發(fā)周期在8-10年左右，周邊土地供應(yīng)少。 西城南路與萬福路交匯處是目前市場新興的發(fā)展點(diǎn)，最有代表性花樣年，作為上市公司其品牌效應(yīng)將帶動(dòng)周邊市場，使其成為臨桂又一樓盤集中地。人民大廈新城樓盤開發(fā)狀況新城樓盤開發(fā)狀況新城樓盤供貨量統(tǒng)計(jì)新城樓盤供貨量統(tǒng)計(jì)1111年下半年年下半年-12-12年上半年新城樓盤預(yù)計(jì)供貨量近年上半年新城樓盤預(yù)計(jì)供貨量近100100萬平方米，供貨量巨大。萬平方米，供貨量巨大。單盤推貨量多在單盤推貨量多在8-108-10萬平方米，未來競爭壓力巨大。萬平方米，未來競爭壓力巨大。1111年下半年年下半年-12-12年上半年新城樓盤預(yù)計(jì)供貨量近

17、年上半年新城樓盤預(yù)計(jì)供貨量近100100萬平方米，供貨量巨大。萬平方米，供貨量巨大。單盤推貨量多在單盤推貨量多在8-108-10萬平方米，未來競爭壓力巨大。萬平方米，未來競爭壓力巨大。1111年下半年年下半年-12-12年上半年新城樓盤預(yù)計(jì)供貨量近年上半年新城樓盤預(yù)計(jì)供貨量近100100萬平方米，供貨量巨大。萬平方米，供貨量巨大。項(xiàng)目分析競爭策略競爭價(jià)值點(diǎn)提煉整體定位，形象定位2 PART TWO項(xiàng)目整體開發(fā)經(jīng)營策略各期客戶群、產(chǎn)品定位如何利用優(yōu)勢及機(jī)會點(diǎn)實(shí)現(xiàn)迅速走貨是關(guān)鍵！如何利用優(yōu)勢及機(jī)會點(diǎn)實(shí)現(xiàn)迅速走貨是關(guān)鍵！項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于人民路延長線，交通較為便利。 屬新老城的過渡帶，即沒

18、有老城的成熟配套，也遠(yuǎn)離新城開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。本項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位現(xiàn)狀水渠 項(xiàng)目在人民路沒有沿街面，地塊東側(cè)規(guī)劃路修建時(shí)間未定，項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值不高。 周邊自然景觀資源缺乏。 毗鄰規(guī)劃中的商貿(mào)批發(fā)城、汽車站。拆遷待解決老城區(qū)新城板塊本案本案備注區(qū)位區(qū)位865區(qū)位不成熟居住氛圍居住氛圍1064新發(fā)展居住區(qū)域配套、交通配套、交通765交通便捷，但配套不足自然景觀自然景觀555自然景觀欠缺市場供應(yīng)市場供應(yīng)3106未來的居住趨勢區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃、規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃、規(guī)模3105項(xiàng)目規(guī)模不大價(jià)格優(yōu)勢價(jià)格優(yōu)勢556市場價(jià)格具有優(yōu)勢發(fā)展前景發(fā)展前景3106商貿(mào)批發(fā)城、汽車站的規(guī)劃提升區(qū)域價(jià)值思考：臨桂老城區(qū)及新區(qū)，我們

19、的劣勢是什么？ 對比同一板塊的項(xiàng)目，我們?nèi)绾翁岣唔?xiàng)目競爭力？結(jié)論：項(xiàng)目的劣勢結(jié)論：項(xiàng)目的劣勢 區(qū)位成熟度，居住氛圍，配套，景觀資源區(qū)位成熟度，居住氛圍，配套，景觀資源 項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域發(fā)展?jié)摿渥ⅲ阂栽u分的方式對比優(yōu)劣，10為最優(yōu)，0為最差，依次類推。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析規(guī)劃產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)劃產(chǎn)品特點(diǎn) 2房：3房：4房 = 5:4:1產(chǎn)品線豐富，面積段分布廣規(guī)劃產(chǎn)品特點(diǎn)規(guī)劃產(chǎn)品特點(diǎn)70809010011012013014015069.276.572.32房1衛(wèi)（多層）75.876.985.591.893.62房1衛(wèi)（小高層）2房2衛(wèi)3房1衛(wèi)100.1104.23房2衛(wèi)107.51

20、09.1111121.34房2衛(wèi)138.6152.1該面積段內(nèi)各類戶型形成內(nèi)部競爭，部分產(chǎn)品有滯銷風(fēng)險(xiǎn)。競爭策略競爭策略優(yōu)勢： O位于臨桂老城區(qū)，車性5分鐘即可達(dá)到城區(qū)最繁華的金山廣場區(qū)域； O坐擁人民路主大道，多路公交車通往市中心及新城區(qū)各處； O地塊西面緊鄰桂林職業(yè)名校，人文氛圍濃厚； 劣勢： O目前地塊周邊生活配套缺乏，并且周邊未動(dòng)工地塊影響項(xiàng)目形象； O屬新老城的過渡帶，即沒有老城的成熟配套，也遠(yuǎn)離新城開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 ； O地塊周邊缺乏商業(yè)人氣，本案商業(yè)銷售有一定的困難度； 競爭策略競爭策略機(jī)遇： O地塊周邊目前在售樓盤較少，威脅較大的大型居住物業(yè)基本集中在新城區(qū)； O人民路附近一系列

21、項(xiàng)目的項(xiàng)目的逐漸開發(fā)；使區(qū)域居住氛圍逐步提高，無疑為該區(qū)增加了更多的升值籌碼； O地塊土地成本較低，造就了目前低迷的市場環(huán)境下，項(xiàng)目可以以低價(jià)格進(jìn)入市場，實(shí)現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢快速走貨； 威脅： O目前新政形式下房地產(chǎn)市場較不明朗，多數(shù)客戶持幣觀望等待置業(yè)時(shí)機(jī)； O臨桂房地產(chǎn)市場已進(jìn)入供過于求，實(shí)力外來開發(fā)商已逐步搶駐桂林，市場競爭激烈，產(chǎn)品去化速度普遍較慢，對開發(fā)商資金回籠造成一定壓力； 競爭策略競爭策略總結(jié)： 項(xiàng)目處于臨桂老城區(qū)，生活出行便捷，但屬新老城的過渡帶，即沒有老城的成熟配套，也遠(yuǎn)離新城開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 ；臨桂房地產(chǎn)市場已進(jìn)入供過于求，并且實(shí)力外來開發(fā)商已逐步搶駐桂林，在目前新政影響下全國房地

22、產(chǎn)市場及其不明朗，但如桂林這等三線城市尚未受較大影響，我司建議項(xiàng)目應(yīng)快速走貨，應(yīng)快速走貨，回籠資金回籠資金； 撬動(dòng)剛需客戶是實(shí)現(xiàn)本案銷售目標(biāo)的關(guān)鍵！撬動(dòng)剛需客戶是實(shí)現(xiàn)本案銷售目標(biāo)的關(guān)鍵！客戶定位客戶定位本案住宅物業(yè)客戶定位： 1、桂林市本地私營企業(yè)主。 2、市縣政府機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)群體。 3、市縣政府公務(wù)員。 4、縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)小私營業(yè)主。 5、有一定經(jīng)濟(jì)收入的高級白領(lǐng)階層。 住宅物業(yè)客戶特點(diǎn)： 在目前新城影響的房地產(chǎn)市場下，為了實(shí)現(xiàn)一期快速回籠資金，客戶定位應(yīng)以剛需第一次置業(yè)人群為主剛需第一次置業(yè)人群為主，不太注重周邊生活配套，但因工作需要注重出行便捷，有一定的經(jīng)濟(jì)來源?？蛻舳ㄎ豢蛻舳ㄎ徊蹲匠鞘腥巳海?

23、3-30歲剛需人群歲剛需人群投資群體投資群體剛需家庭剛需家庭購買誘因：購買誘因：利率低老城區(qū)租客城市方向未來潛力購買誘因：購買誘因：總價(jià)低緊鄰老城區(qū)繁華中心出行便捷自住，多為首次置業(yè)，未來可用于投資自住，多為首次置業(yè)，未來可用于投資客戶定位客戶定位如何撬動(dòng)市場：撬動(dòng)點(diǎn)撬動(dòng)點(diǎn)產(chǎn)品利益產(chǎn)品利益+族群個(gè)性族群個(gè)性市場市場以以7070平米左右的兩房、平米左右的兩房、9090左右的左右的小三房、小三房、100-110100-110左右的舒適小三左右的舒適小三房在市場上形成面積及總價(jià)優(yōu)勢，房在市場上形成面積及總價(jià)優(yōu)勢，搶占剛需人群搶占剛需人群走剛需產(chǎn)品策略是目前市場形勢下快速走貨的關(guān)鍵走剛需產(chǎn)品策略是目前

24、市場形勢下快速走貨的關(guān)鍵!項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位緊湊戶型,階梯消費(fèi)產(chǎn)品主要針對走中低端置業(yè)客戶為主產(chǎn)品主要針對走中低端置業(yè)客戶為主,以價(jià)格優(yōu)勢以價(jià)格優(yōu)勢吸引剛需人群吸引剛需人群規(guī)劃圍繞產(chǎn)品定位能更好地實(shí)現(xiàn)資金投入回收平衡規(guī)劃圍繞產(chǎn)品定位能更好地實(shí)現(xiàn)資金投入回收平衡明確項(xiàng)目一期產(chǎn)品主要目標(biāo)客戶為一次置業(yè)人群明確項(xiàng)目一期產(chǎn)品主要目標(biāo)客戶為一次置業(yè)人群園林規(guī)劃建議園林規(guī)劃建議園林規(guī)劃應(yīng)該緊扣產(chǎn)品定位的同時(shí)園林規(guī)劃應(yīng)該緊扣產(chǎn)品定位的同時(shí), ,結(jié)合年輕目標(biāo)客戶性格特點(diǎn)予以規(guī)劃結(jié)合年輕目標(biāo)客戶性格特點(diǎn)予以規(guī)劃: :從售樓部選址、戶型配比等實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大效益化經(jīng)營！從售樓部選址、戶型配比等實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大效益化經(jīng)營！地

25、塊啟動(dòng)區(qū)建議及風(fēng)險(xiǎn)地塊啟動(dòng)區(qū)建議及風(fēng)險(xiǎn)1 1區(qū)區(qū)2 2區(qū)區(qū)地塊啟動(dòng)區(qū)建議及風(fēng)險(xiǎn)地塊啟動(dòng)區(qū)建議及風(fēng)險(xiǎn) 為了更快實(shí)現(xiàn)資金回籠，實(shí)現(xiàn)前期資金投入回報(bào)平衡點(diǎn)，我司建議為了更快實(shí)現(xiàn)資金回籠，實(shí)現(xiàn)前期資金投入回報(bào)平衡點(diǎn)，我司建議將將2 2區(qū)區(qū)7#7#、8#8#、9#9#、10#10#共共2.52.5萬平米作為一期開發(fā)，萬平米作為一期開發(fā)，1 1區(qū)地塊隨著本項(xiàng)目區(qū)地塊隨著本項(xiàng)目人氣更加聚集，加上小區(qū)成型，人民路居住氛圍逐步的改善，銷售價(jià)格必人氣更加聚集，加上小區(qū)成型，人民路居住氛圍逐步的改善，銷售價(jià)格必定走高，獲得更好的利益。定走高，獲得更好的利益。1區(qū)地塊：整地塊規(guī)劃地下室，如在1區(qū)拿出3萬平米作為一期開

26、發(fā)，則需整體完成地下室施工后方可進(jìn)行地上建筑建設(shè)，施工周期相對較長，前期投入成本相對較大，較難達(dá)到一期資金投入與回收平衡點(diǎn)，并且2012年隨著新政對二三線城市逐步滲透影響，桂林房地產(chǎn)市場日益不明朗。2區(qū)地塊：臨街面地塊，居住價(jià)值受到一定影響，并且離中心園林相對較遠(yuǎn)，底層無地下室規(guī)劃，如將此區(qū)域共2.5萬平米作為一期開發(fā)，則前期投入成本相對較低，施工周期較短，較易完成資金投入回報(bào)平衡點(diǎn)，并且為二期居住價(jià)值較高的1區(qū)地塊銷售形成低開高走策略低開高走策略。一期啟動(dòng)區(qū)域分析：一期啟動(dòng)區(qū)域分析：一期戶型配比展示一期戶型配比展示2區(qū)戶型展示：棟號棟號/面積面積3房房2衛(wèi)衛(wèi)107.463房房2衛(wèi)衛(wèi)109.0

27、62房房1衛(wèi)衛(wèi)72.467#15套15套30套8#15套15套30套9#11套11套22套10#11套11套22套建議：在目前剛需市場占主導(dǎo)的形式下，一期所推戶型應(yīng)以緊湊實(shí)用為主，走中低端產(chǎn)品定位策略,以總價(jià)優(yōu)勢贏得市場，迅速走量。地塊啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)分析地塊啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)分析方案一：方案一：如選擇啟動(dòng)1區(qū)地塊其中3萬方作為一期銷售，則需完成地塊底層2萬平米地下室建造，如按成本2000元/平米計(jì)算，則一期投入成本共約8千萬。并且建筑周期相對較長，第一批資金回籠估計(jì)在2012年春節(jié)左右，在6月份左右才能實(shí)現(xiàn)第一批資金投入回報(bào)平衡，并且隨著政策對房地產(chǎn)市場的影響，盡快回籠資金是關(guān)鍵。方案二（推薦）：方案二（

28、推薦）：如選擇啟動(dòng)2區(qū)共2.5萬平米作為一期銷售，底下無地下車庫制約，建安成本共約3千萬，建筑周期相對較短，2011年年底能實(shí)現(xiàn)第一批貨量銷售，2012年年前可實(shí)現(xiàn)約8000千萬銷售。地塊啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)分析地塊啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)分析年度年度第一年（第一年（20112011）第二年（第二年（20122012）第三年（第三年（20132013）總計(jì)總計(jì)投資計(jì)劃銷售面積200006000020000（住宅）、5000（商鋪）105000銷售額72000000(3600均價(jià)）240000000（4000均價(jià)）120000000432000000銷售中心選址建議銷售中心選址建議 由于本項(xiàng)目離老城區(qū)中心金山廣場約由于

29、本項(xiàng)目離老城區(qū)中心金山廣場約2.52.5公里，并且地塊周邊居住氛公里，并且地塊周邊居住氛圍缺乏，因此我司提出以下選址建議：圍缺乏，因此我司提出以下選址建議： 建議一（推薦）：在人民路鑫源廣場區(qū)域選擇門面作為銷售接待中心，能更有效宣傳及推廣本項(xiàng)目，并設(shè)置看房車來回接送客戶往返。 建議二：在地塊現(xiàn)場搭建臨時(shí)接待中心積累有效客戶，待以后遷進(jìn)一期底層商鋪?zhàn)鳛檎戒N售中心?？捶寇?臨時(shí)售樓部:資源優(yōu)勢服務(wù)范圍3 PARTTHREE一品堂資源優(yōu)勢全城性營銷的保障：n 本土6年沉淀，多個(gè)中高端樓盤的成功操盤經(jīng)驗(yàn) n 5萬組客源的迅速導(dǎo)入，大幅縮短項(xiàng)目啟動(dòng)的蓄客和資金回籠周期。 n 各區(qū)域均有在操作樓盤，全城客源實(shí)現(xiàn)共享 n 主城現(xiàn)有兩家，2年內(nèi)新增10家二手房門店近百人的銷售團(tuán)隊(duì)的全力配合服務(wù)范圍服務(wù)范圍 ）1、項(xiàng)目環(huán)境分析1.1項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查.地理位置.地質(zhì)地貌狀況.土地面積及紅線圖分析.土地規(guī)劃使用性質(zhì)1.2項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查.地塊周邊的建筑物、綠