商住樓物業(yè)維修養(yǎng)護方案

1、商住樓物業(yè)維修養(yǎng)護方案概述： 商住樓的建筑、園林、設施設備的設計特色，為物業(yè)管理提 供便利的同時，也對物業(yè)維修養(yǎng)護工作提出更高的要求。管理處 工程維護人員，應按原設計與施工標準，結合多年的管理實踐經 驗，對商住樓的物業(yè)、設施設備進行維護和保養(yǎng)，以 精致服務 保證所有設施設備的完好率及良好的運行狀態(tài)。第一節(jié)工程維修人員的崗位職責一、工程維修部主管崗位職責1、負責制訂本部門全年公共設施設備及物業(yè)和維修養(yǎng)護計劃 并組織實施；2、負責組織實施商住樓設備、設施及物業(yè)的接管驗收工作；3、負責裝修審批核準、監(jiān)管、驗收工作；4、負責對部門員工日常工作的指導；5、負責建立商住樓內物業(yè)公共設施、設備資料檔案工作；

2、6、負責做好維修工具及零件的采購計劃；7、負責對本部門員工進行職業(yè)道德及職業(yè)技能的培訓、 考核， 提升服務質量及形象；8、負責指定大型設施、設備責任人；9、負責聯(lián)系、組織生活水池的清洗、消毒和水質檢驗工作；10、負責本部門內務、考勤工作；11、負責與各部門之間的協(xié)調配合。二、維修技工崗位職責1、嚴格遵守管理處管理規(guī)定 ；2、樹立高度的責任心，嚴格按有關規(guī)范和操作規(guī)程完成各種 維修保養(yǎng)任務；3、對于配電室、供電、供水、消防設備及配套設施處于良好 的工作狀態(tài)；4、嚴禁非工作人員進入設備、設施用房，并保持各類設備、 設施的真氣清潔；5、嚴格執(zhí)行各種定期、不定期的設備維修、保養(yǎng)制度；6、堅決制止未經同

3、意，私自在線路上接用水、電氣設備及亂 拉亂扯線路；7、愛護各種工具和設備，保證各種測量儀表準確無誤，各種 維修設備靈活可靠；8、做好各種工具和設施設備的巡查、運作、事故等情況的書 面記錄和匯報工作；9、負責每月消防器材的檢查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)總是通知有 關人員或部門進行處理；10、每日巡視商住樓一次，如發(fā)現(xiàn)消防安全、客戶建議或投 訴方面的問題及時處理、報告、協(xié)調解決。三、入戶服務規(guī)范1、接到報修電話后在 10 分鐘內與報修客戶聯(lián)系；2、了解報修業(yè)務情況；3、按預約時間上門維修；4、上門維修自帶鞋套、墊巾、工具等；5、尊重客戶隱私，不得到戶內無關區(qū)域觀望；6、檢修完畢，自行清潔檢修現(xiàn)場，垃圾自行

4、帶出；7、其他相關要求。第二節(jié)設備的日常運行與維修保養(yǎng)一、設備的運行管理：為正確操作設備，延長設備的使用年限，避免操作不當給設 備造成損壞增加維修成本。針對本案動力設備系統(tǒng)，擬訂如下工 作重點：（一）了解本案設備的詳細技術檔案資料，包括操作規(guī)程使 用說明書、工作性能、適應范圍、運行方式、連續(xù)運行時間、注 意事項等等，對一些較為大型、復雜、技術要求較高的設備必須 對操作使用人員先進行培訓學習，待能了解其基本工作原理并熟 悉操作程序后再獨立操作。（二）管理人員、維修工、操作工都具有專業(yè)基礎知識和操 作技能，對一些特殊崗位，按照要求持證上崗，如電梯操作、維 修電工等。（三）建立與健全各種設備運行制度

5、、值班制度、交接班制 度、設備操作規(guī)程及設備操作使用人員崗位責任制。（四）由于設備設施的種類及使用時間不同，有的是日常使 用運行的，如電梯、生活泵，有的是在非正常情況下使用的 設備如消防泵、自動報警、事故照明切換柜（應急發(fā)電機、聯(lián)動 柜）等各類設備需要根據(jù)其實際情況，制定出相應的設備運行使 用、操作制度并予實施。（五）對運行中的設備除了按規(guī)定制度例行檢查、巡視、記 錄外，設備管理、維修人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五 動手、六匯報、七備案。二、設備的維修養(yǎng)護管理 養(yǎng)護管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質量標 準等，工作重點如下：1、預防為主，堅持日常保養(yǎng)與按計劃 維修并重，使設備設

6、施處于良好狀態(tài)；2、設備設施定期檢查、巡視形成制度，對不同設備根據(jù)實際使用情況做到定人、定時、定期、定質的檢查與養(yǎng)護，包括更換 易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補漆翻新 保養(yǎng)等；3、根據(jù)維修人員的實際情況，實行專業(yè)人員維修與操作人員 維修相結合；4、常年使用運行與季節(jié)性使用設備，合理制定安排維修保養(yǎng) 期限和計劃，完善設備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實施、執(zhí)行；5、不經常使用、運行或非正常情況下使用的設施設備，不忽 略對其保養(yǎng)和檢查。消防泵、噴淋泵等。三、工程維修部工作標準1、電梯的定期維護、日常維修、保養(yǎng)標準序號工作標準1 管理處對本案電梯的管理、 安全運行、 維修、 保養(yǎng)應嚴格招待武

7、漢市技術監(jiān)督局規(guī)定，按時對電梯進行年審，并提供有效的 電梯責任保險。2 管理處提供 24 小時電梯安全運行服務，如遇停電或電梯故障，并嚴格按照電梯應急操作程序 進行操作， 解救被困人員。 及時排除故障。特殊情況及時寫出情況報告。3 管理處嚴格禁止電梯帶故障隱患運行， 嚴格監(jiān)督電梯維保單 位按照各電梯維修保養(yǎng)手冊定期對電梯進行維護、保養(yǎng)，并做好 相應的檢修記錄。確保電梯 2 小時以上故障停機次數(shù)：客梯不超 過 1 次/ 臺年。4 電梯完好、安全運行應符合如下要求： （ 1）轎廂照明（包括 應急照明）、風扇完好無損壞。 （ 2）操縱盤按鈕、廳外按鈕功能完 好。（3）各處指示燈完好無損壞。 （4）轎

8、廂門、廳門開閉靈活。（5） 地坎槽內無雜物。 （6）電梯運行平穩(wěn)，無異常聲響。 （ 7）報警裝 置功能完好。（8）安全裝置（安全觸板、急停開關、安全窗、安 全鉗等）：功能完好，能準確的起到安全保護作用。 （9）機房清潔 無雜物。2、本案商住樓供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的管理及定期維護、日 常維修標準：序號工作標準1 管理應對本案的總配電系統(tǒng)、動力系統(tǒng)（各動力設備電源、 線路、插座等）、照明系統(tǒng)（各照明燈、開關、線路）的管理、安 全運行、維修、保養(yǎng)實行全面負責，并做好記錄。應嚴格執(zhí)行安 全用電管理規(guī)定，確保總配電系統(tǒng)故障停電次數(shù)不超過 1次/ 套年。 每層（公共區(qū)域）照明燈損壞率不超過 3%（根據(jù)實際

9、節(jié)電情況除 外）、辦公室內照明根據(jù)員工的需求而定。2 遇到突發(fā)性停電， 管理處值班室 24 小時值班人員接聽電話， 并將停、送電信息及時通知客戶。3 管理處值班人員根據(jù)客戶需求及實際情況按時開啟和關閉 照明。4 照明系統(tǒng)完好、安全運行應符合以下要求： （ 1）照明開關： 控制可靠分、合靈活，接線無松動，無超負載發(fā)熱現(xiàn)象。（ 2）線路：絕緣 0.5 光歐以上，表皮無損傷、老化，接點處無發(fā)熱變色 現(xiàn)象。3、排水及消防用水系統(tǒng)的定期維護保養(yǎng)、日常維修標準： 序號工作標準1 管理處保障管理區(qū)域的生活、設備及消防用水的正常供應。 確保每年因供水設備及管網故障而導致停水及消防用水供應不足 情況發(fā)生的次數(shù)為

10、 0 次/ 年。2 管理處負責保持排水系統(tǒng)的暢通。 因排水系統(tǒng)不暢通， 而導 致大量漫水的事故不超過 1次/ 年。3 給水系統(tǒng)完好應符合以下要求： （ 1）生活水泵、消防水泵： 運轉正常，無異常噪音，無明顯漏水，清潔。 （ 2）各種水泵自動 控制系統(tǒng)：手動、自動控制功能完好，配電屏儀表、指示燈顯示 正常，水位自動控制準確，接線點無松動發(fā)熱現(xiàn)象。 （ 3）各種閥 門、龍頭：開啟靈活，關閉嚴密，不漏水。 （ 4）管道：標識色清 晰，無損壞、銹蝕，連接處無漏水現(xiàn)象。 （ 5）消防管網供水系統(tǒng) 上所有閥門的鉛封或固定鎖鏈應完好無損。4 排水系統(tǒng)完好符合以下要求： （ 1）排水口：無雜物堵塞，護 網完好

11、。（ 2）管道：無損壞，暢通。 （ 3）排污井：無堵塞，排放 良好。4、物業(yè)設施日常維修、保養(yǎng)標準：日常維修項目包括：房屋建筑本體、樓內設施、經線內物業(yè) 設施、周邊服務用配套設施、 綠化地、 建筑小品及各種小型設備。序號工作標準1 管理處經常對物業(yè)設施進行不定期檢查， 發(fā)現(xiàn)問題及時處理 品。一般性問題當天解決。 特殊問題： 一般情況應在 3天內解決， 特殊情況應及時寫出情況報告。建筑內、處墻面及屋內地面、樓 梯完好率均達到 90%以上。2 接到客戶提出的物業(yè)維修申請，管理處應 10 分鐘內予以回 復并預約上門服務時間，及時派出人員進行處理，平均月維修及 時率應達到 97%以上。3 小型增加、

12、改造項目， 管理處嚴格按設定流程進行管理， 項 目完成后，經管理處動力管理人員、客戶雙方驗收，并填寫維 修改造工程驗收記錄書面認可后，方可交付使用。4 管理處應定期對戶外游樂設施及其他設施進行檢修保養(yǎng)。5、消防、監(jiān)控系統(tǒng)設備的維護、維修標準：序號工作標準1 對消防、監(jiān)控系統(tǒng)設備的管理、無故障運行、維修、保養(yǎng)實 行全面負責。嚴格執(zhí)行武漢市公安消防管理部門及技術監(jiān)督局規(guī) 定，按時對消防、監(jiān)控系統(tǒng)設備中必須定期檢驗的部件進行定期 審驗。2 對消防 / 監(jiān)控設備提供 24 小時運行、 維護服務， 并做好整個 系統(tǒng)的巡檢，保障設備完好率不低于 99%。3 如遇設備故障及緊急情況時， 維護人員在接到控制中心通知 后，在 10 分種內趕到現(xiàn)場，并嚴格按照安全、消防應