商業(yè)項(xiàng)目租金測(cè)算及租金影響因素

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上1、商業(yè)項(xiàng)目的三種租金方式商業(yè)項(xiàng)目的租金方式主要分為純租金、純扣點(diǎn)以及租金加扣點(diǎn)這三種形式。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能否成功，經(jīng)營(yíng)壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)上，對(duì)于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業(yè)態(tài)在運(yùn)營(yíng)方式上存在純租金、純扣點(diǎn)、租金加扣點(diǎn)的這三種形式；而生活服務(wù)、娛樂(lè)休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業(yè)態(tài)商戶會(huì)選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。不同業(yè)態(tài)對(duì)于運(yùn)營(yíng)方式有不同的偏好。即使是同一個(gè)業(yè)態(tài)，不同的品牌也會(huì)根據(jù)自身的發(fā)展水平制定不同的運(yùn)營(yíng)制度，從而使品牌可以擴(kuò)大市

2、場(chǎng)份額，提升知名度，獲得更多的利潤(rùn)。2、如何進(jìn)行租金測(cè)算？租金測(cè)算方法多種多樣，角度不同，采用方法也不盡相同。常用的租金測(cè)算方法有幾個(gè)途徑： 實(shí)地調(diào)研； 網(wǎng)絡(luò)查詢； 與第三方公司合作； 通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推（適用于調(diào)研難度較大的大型商場(chǎng)租金估測(cè)）； 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)針對(duì)沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對(duì)較小，且調(diào)研數(shù)據(jù)相對(duì)真實(shí)、準(zhǔn)確，可采用1、2種途徑進(jìn)行調(diào)研；針對(duì)大型商場(chǎng)或大型餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)，租金調(diào)研相對(duì)較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過(guò)營(yíng)業(yè)額反推，或憑借經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行判斷。通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推方法的前提是要了解各個(gè)業(yè)態(tài)的承租水平，或者依據(jù)業(yè)態(tài)的毛利水平，估計(jì)該類業(yè)態(tài)的承租水平。通用公式：&#

3、160;年租金=年?duì)I業(yè)額*承租水平租金單價(jià)=年租金/12/30/租賃面積承租水平為行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，有時(shí)可根據(jù)毛利率估算簡(jiǎn)單介紹常見(jiàn)的幾種業(yè)態(tài)的承租水平：餐飲類：快餐承租水平較高，一般為營(yíng)業(yè)額的8%-12%；大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營(yíng)業(yè)額的7%-8%。娛樂(lè)類：依據(jù)影院的營(yíng)業(yè)額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的12%；KTV的承租水平一般較低，租金占營(yíng)業(yè)額比例約在3%-5%左右。超市：賣(mài)場(chǎng)中，超市的租金水平幾乎是最低的，僅為營(yíng)業(yè)額的2%-3%左右，因超市毛利較低。電器賣(mài)場(chǎng)：電器賣(mài)場(chǎng)的承租水平一般為營(yíng)業(yè)額的2%-3.5%左右。百貨：屬高毛利業(yè)態(tài)，毛利水平一般在20%-30

4、%，因此承租水平也較高，約為營(yíng)業(yè)額的12%-17%。KTV租金測(cè)算：2000平米錢(qián)柜KTV，單日銷售額約15萬(wàn)，承租水平約4%-5%。年?duì)I業(yè)額=日營(yíng)業(yè)額*12*30=15*30*12=5400萬(wàn)元年租金=年?duì)I業(yè)額*承租水平=5400*4%=216萬(wàn)元租金單價(jià)=年租金/12/30/租賃面積=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日3、購(gòu)物中心租金定價(jià)方法根據(jù)商圈租金水平、商家承受能力，購(gòu)物中心投資回報(bào)，綜合考慮以下幾種定價(jià)方法：租金水平類比法：以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ)，推測(cè)本商圈與本項(xiàng)目租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。保本保利定價(jià)法：以商家的租金

5、承受能力為基礎(chǔ)，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點(diǎn)。只有多數(shù)廠商能夠贏利，購(gòu)物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠商在投資設(shè)店前，通常會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)額、租金、保本保利點(diǎn)作測(cè)算。投資收益分析法：以本項(xiàng)目的銷售價(jià)格水平推算預(yù)期實(shí)現(xiàn)的租金水平，該方法僅作參考，不作推導(dǎo)。項(xiàng)目成本定價(jià)法：以項(xiàng)目的投資成本為基礎(chǔ)，按靜態(tài)回報(bào)率推算項(xiàng)目租金均價(jià)。超市4、影響租金的幾個(gè)因素租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場(chǎng)供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下：樓層因素包括兩方面，有樓層差價(jià)及無(wú)樓層差價(jià)。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目無(wú)樓層差價(jià)（例如女人街開(kāi)盤(pán)時(shí)），用以鼓勵(lì)銷售，造成搶購(gòu)之現(xiàn)象，進(jìn)而積累業(yè)主信息，同時(shí)也是招商銷售的賣(mài)點(diǎn)。一般商業(yè)項(xiàng)目中采取多為有樓層差價(jià)，一般而言，以一樓為基準(zhǔn)，每上升（下降）一個(gè)樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。配套組合因素本因素可說(shuō)明當(dāng)商鋪處于同一樓層時(shí)如何區(qū)別商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格。如商業(yè)項(xiàng)目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價(jià)。商業(yè)業(yè)態(tài)因素此計(jì)算方法也稱浮動(dòng)租金法，按照