世家機(jī)構(gòu)12日成都龍城一號(hào)項(xiàng)目報(bào)告

1、龍城一號(hào)項(xiàng)目報(bào)告2011年8月12日產(chǎn)品借鑒項(xiàng)目概況銷售及產(chǎn)品分析推廣分析客戶分析Title Text項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 開發(fā)商及項(xiàng)目 區(qū)域現(xiàn)狀 區(qū)域規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目配套 建筑風(fēng)格及景觀項(xiàng)目概述項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：龍城1號(hào) 項(xiàng)目基本介紹：龍城1號(hào)位于新城東規(guī)劃居住片區(qū)的核心腹地，配套200畝果嶺公園，是國內(nèi)首家以“坡地公園，休閑生活”為開發(fā)理念的大型公園社區(qū)，締造成都距離市中心最近、規(guī)模最大的坡地純粹低密度高尚居住群落。龍城1號(hào)強(qiáng)化與環(huán)境共生，以低層花園洋房為主，包括6+1、8+1及少量12+1。開盤時(shí)間：2011年7月07日（二期一批次）項(xiàng)目進(jìn)展： -

2、 項(xiàng)目占地共600畝，于2011年7月7日開盤銷售，銷售方式為整一期分批次,至于幾批次全盤推廣樓盤暫未定。 二期一批次為6、7號(hào)樓，11年7月07日開盤，建筑形態(tài)：高層、小高層。項(xiàng)目定位： -為文化新城和創(chuàng)意之都的新城東、創(chuàng)建居住文化品質(zhì)藍(lán)本 。開發(fā)商概況開發(fā)商概況成都志達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2008年12月，是四川本土的具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，公司地址郫縣犀浦鎮(zhèn)（現(xiàn)代工業(yè)港），在四川省境內(nèi)從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)；開發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：【西區(qū)花園】項(xiàng)目地址：郫縣犀浦 ；建筑類別：多層；占地面積:20000；建筑面積:210000； 【龍城一號(hào)】項(xiàng)目地址：龍泉大面；建筑類別：高層、多層、疊拼別墅；占

3、地面積: 400002；建筑面積:640000【紅光龍城國際】項(xiàng)目地址：郫縣；建筑類別：多層、小高層、高層；占地面積:12000；建筑面積:600000房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)欠缺，缺乏相關(guān)專業(yè)度；項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)物業(yè)類別普通住宅建筑類別疊拼別墅、多層、高層裝修情況毛坯物管費(fèi)多層0.9元/平方米/月電梯多層1.6元/平方米/月占地面積600畝容積率1.4開盤日期2007-09-08總建面積64萬主力戶型面積106-210綠化率40%一梯幾戶一梯兩戶車位總數(shù)1：0.7Text in here參數(shù)分析小區(qū)內(nèi)部配套項(xiàng)目產(chǎn)品類型豐富，占地面積較大，戶型面積區(qū)間跨度大，在區(qū)域內(nèi)具有壟斷性優(yōu)勢(shì)；100畝景觀高爾夫公

4、園、星級(jí)酒店會(huì)所、國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、高級(jí)幼稚園、兒童游樂天地、無級(jí)景觀泳池，特色商業(yè)步行街。區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于國際東區(qū)東大街東延線龍城大道旁，是未來新城東居住區(qū)之核心腹地，座落于成都東郊東大街東延線龍城大道路口（三環(huán)路航天立交外約6公里處），和規(guī)劃中地鐵2號(hào)線近在咫尺，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，從市區(qū)沿東大街東延線，僅15分鐘即可快速抵達(dá)。地址及交通情況地址及交通情況地址及交通情況生活配套：中小學(xué)：龍泉中學(xué)、航天中學(xué)、七中附屬小學(xué) 幼稚園：小區(qū)雙語 銀行 ：工行、建行、農(nóng)行、招行 郵局 ：中國郵政 醫(yī)院 ：華西、大面鎮(zhèn)、成都第三醫(yī)院、龍泉醫(yī)院區(qū)域配套：毗鄰3000畝四川師范大學(xué)新校

5、區(qū)及規(guī)劃中的5000畝天鵝湖公園居住區(qū)。位于未來新城東規(guī)劃居住片區(qū)的核心腹地；位于三圣鄉(xiāng)“五朵金花”/十陵風(fēng)景片區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃繁華中心生態(tài)中心 居住中心 產(chǎn)業(yè)中心行政中心 龍泉新行政中心落戶皇冠湖頂級(jí)企業(yè)入駐，國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)媲美“浦東”。建百萬平米商貿(mào) 金融區(qū) 地鐵2號(hào)濕地公園，大城東生態(tài)第一圈層樓盤開發(fā)，數(shù)十萬中產(chǎn)階層聚集。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃：坡地公園、休閑生活u項(xiàng)目整體規(guī)劃分為兩期開發(fā)，一期產(chǎn)品為疊拼及多層，二期以多層為主，還有部分高層產(chǎn)品；u是目前國內(nèi)首家以“坡地公園、休閑生活”為開發(fā)理念的大型公園社區(qū)；建筑設(shè)計(jì)：新鄉(xiāng)村主義風(fēng)格u項(xiàng)目建筑以3+1疊院別墅、5+1疊院洋樓、6+

6、1花園洋樓為主要建筑型態(tài)；u建筑立面以歐洲民居建筑符號(hào)為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)代主義建筑的構(gòu)成元素，形成獨(dú)特的新鄉(xiāng)村主義的風(fēng)格，詮釋生態(tài)/健康/時(shí)尚的生活意境；u建筑立面風(fēng)格均源于托斯卡納特有的符號(hào)手法，并用現(xiàn)代的營造工藝加以進(jìn)化發(fā)展，從而使之升華為多元化的融合與回歸。景觀規(guī)劃：蜿蜒曲折，自然和諧u項(xiàng)目?jī)?nèi)遍種特色樹木、四季皆景色；u在規(guī)劃布局、建筑排列、景觀布置等方面皆取自龍?bào)w的蜿蜒走勢(shì)，打造出了平原罕見的坡地建筑群，呈現(xiàn)出了自然起伏與參差錯(cuò)落。園林景觀實(shí)景項(xiàng)目概況小結(jié)：歷經(jīng)幾年打造，一期已完全入住，項(xiàng)目建筑、景觀呈現(xiàn)促進(jìn)客戶購買；項(xiàng)目臨街驛都大道，專門設(shè)有龍城1號(hào)站臺(tái)，交通十分便利，離成都市區(qū)更近項(xiàng)目

7、環(huán)境優(yōu)美，空氣良好，樓盤基本配套設(shè)施已經(jīng)成形，2013年二期交房；項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)交通狀況品質(zhì)生活項(xiàng)目概況小結(jié)：項(xiàng)目概況小結(jié)：更靠近地鐵出站口龍城1號(hào)在自身配套方面做得并不完善，沒有整體的健身設(shè)施，例如游泳池、足球場(chǎng)等，在交通方面距離地鐵2號(hào)線還有一定的距離，區(qū)域優(yōu)勢(shì)不太明顯。項(xiàng)目集中區(qū)域更火著名開發(fā)商針對(duì)說辭自身配套完善價(jià)格便宜不貶品質(zhì)項(xiàng)目概況小結(jié)：二、銷售及產(chǎn)品分析二、銷售及產(chǎn)品分析整體分期及現(xiàn)狀在售產(chǎn)品戶型分析價(jià)格及去化走勢(shì)售產(chǎn)品分布及配比產(chǎn)品特點(diǎn)及總結(jié)推盤節(jié)奏銷售及產(chǎn)品分析房源推售情況一期已入住售罄6810售罄售罄剩余房源30套，戶型面積122，均價(jià)7200元/剩余房源6套，戶型面積1

8、22-210，均價(jià)7500元/剩余房源27套，戶型面積122，均價(jià)9100元/產(chǎn)品類型：疊拼、多層面積區(qū)間：122-210認(rèn)購均價(jià)：6800元/總套數(shù)：2000戶 2011年2月外立面呈現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)推廣啟動(dòng)3月10日1期1批次1314高層開盤推廣全面啟動(dòng)蓄客啟動(dòng)3月28日5月21日4#6#洋房推出5月22日蓄客洗籌開始排號(hào)5月7日u07年4月項(xiàng)目上市，期間市場(chǎng)前景較好，均價(jià)不斷走高；u08年由于有大地震影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，從而也影響到了價(jià)格走勢(shì)；u從09年開始至今，均價(jià)不斷攀升，尤其近期開盤多層項(xiàng)目，均價(jià)達(dá)到歷史峰值9100元/。u由于國家房地產(chǎn)的限控加強(qiáng)，項(xiàng)目促進(jìn)銷售開始大幅度降價(jià)推

9、盤價(jià)格總走勢(shì)410053006500690071007700890009-1210-0210-0811-0111-08房?jī)r(jià)開始高攀升11年1月，價(jià)格達(dá)到8900/平米頂端價(jià)格走勢(shì)07-09主力戶型分析G戶型 疊加一躍二層（帶地下室）建筑面積：198品鑒l動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離l6.6超大客廳空間l前后花園、中西廚、美式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)l主臥帶書房設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)人性化有余、環(huán)保性不足J戶型 親地藝墅建筑面積：190品鑒l底樓帶陽光地下室l私家庭院l五室兩廳三衛(wèi)多陽臺(tái)帶多功能房評(píng)價(jià)人居典范，暢享尊貴生活氛圍D戶型 三室兩廳雙衛(wèi)建筑面積：106品鑒l主臥銜接景觀陽臺(tái)l超大客廳空間評(píng)價(jià)動(dòng)線混亂，奢度浪費(fèi)戶型特點(diǎn)多層戶

10、型別墅戶型高層戶型空間適度，設(shè)計(jì)前衛(wèi)，居住適宜度高，人性化設(shè)計(jì)，但缺乏環(huán)保；贈(zèng)送面積較大，景觀面好，但動(dòng)線混亂；戶型方正，干濕、動(dòng)靜分區(qū)明顯，功能多樣；近期產(chǎn)品小結(jié) 產(chǎn)品類型：項(xiàng)目目前產(chǎn)品以兩室一廳兩衛(wèi)（85-89）戶型為主，其他戶型配比數(shù)量大致相同，而其三室兩廳兩衛(wèi)戶型在眾多戶型中所處位置較好，由于該戶型的朝向、稀缺性，相信將會(huì)是最受歡迎戶型之一。 產(chǎn)品特點(diǎn)：每個(gè)戶型均有大面積贈(zèng)送空間，且戶型設(shè)計(jì)合理，性價(jià)比較高，相信也將是該項(xiàng)目的一大賣點(diǎn) 14號(hào)樓F1戶型基本售完，預(yù)定的比較多，朝向優(yōu)勢(shì)明。 13號(hào)樓E3戶型不太理想，朝向很吵，戶型銷售目前不足10套。 14號(hào)樓F2及13號(hào)樓E1未來上升空

11、間明顯，出臺(tái)一系列優(yōu)惠很吸引顧客眼球。3、推廣分析推廣分析網(wǎng)絡(luò)分析各大網(wǎng)站的項(xiàng)目資料是否清晰，是否有網(wǎng)上推廣，針對(duì)網(wǎng)絡(luò)推廣進(jìn)行分析價(jià)值體系了解項(xiàng)目?jī)r(jià)值特點(diǎn)，找準(zhǔn)項(xiàng)目特點(diǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)分析對(duì)其項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)的把控，置業(yè)顧問的著裝，接待客戶的積極程度，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境等戶外分析了解戶外大牌，刀桿，站臺(tái)的推廣版面的版面效果，及擺放區(qū)域經(jīng)濟(jì)效果特點(diǎn)建筑科技品質(zhì)價(jià)格項(xiàng)目配套周邊現(xiàn)有配套自身特點(diǎn)自身特點(diǎn)區(qū)域環(huán)境規(guī)劃配套成形住宅建筑特點(diǎn)景觀特點(diǎn)品牌休閑會(huì)所健身配套自身特有商業(yè)區(qū)域優(yōu)勢(shì)三圣花鄉(xiāng)景區(qū)湖泊川師等高校交通便利城東核心塊地鐵2號(hào)線龐大商業(yè)區(qū)生活配套銷售現(xiàn)場(chǎng)分析銷售現(xiàn)場(chǎng)分析銷售中心外側(cè)綠化較好，有樹和綠化帶，水景，內(nèi)部

12、有綠色盆栽植物。銷售中心比較狹窄，沙盤的活動(dòng)性不強(qiáng)，環(huán)境還較，裝修為現(xiàn)代風(fēng)格，吊頂、墻面、窗簾、燈飾、音樂等略有歐式風(fēng)情。 沙盤和樓盤模型比較精致。進(jìn)門為前臺(tái)接待處，格段右邊為客戶咨詢服務(wù)臺(tái)左邊為沙盤，大廳右側(cè)是休息洽談區(qū)，再往左即大廳左側(cè)為休息飲品室。布局較為合理。銷售大廳內(nèi)擺放展板的形式介紹其開放商及項(xiàng)目自身，排版及文樣很吸引人，對(duì)銷售較有幫助。職業(yè)顧問精神狀態(tài)一般（或是由于最近開盤較多，以及客戶不穩(wěn)定性）現(xiàn)場(chǎng)的物料比較缺乏。 由于項(xiàng)目處于開盤后一個(gè)月的蕭條期，未進(jìn)行大規(guī)模的推廣活動(dòng)，戶外和媒體廣告較少 售樓部有一期銷售的樓棟號(hào)的豎牌廣告，從直觀的反應(yīng)來分析目前推廣的小高層4、5樓盤相對(duì)于

13、13、14高層情況來看，可能推廣新的小高層樓盤了，但是目前的宣傳牌上并沒有這樣的信息。 售樓中心外，外景設(shè)計(jì)的獨(dú)特性與大氣球橫幅格外顯眼。 13-14號(hào)樓均在建，樓盤在區(qū)域的南面，驛都大道于北面，由于前排為小高層，多層沒有顯眼廣告橫幅，不是很顯眼。 靠近國際城的一版是一期整體概念的訴求：- 精品，源自考究.推廣分析客群情況網(wǎng)絡(luò)大成網(wǎng) 搜房網(wǎng) 百度樂居短信龍泉驛 金牛區(qū) 成華區(qū) 二三線城市 省外戶外大牌 驛都大道 三環(huán)路 龍泉老城區(qū)道旗售樓部門口 周邊街道道旗戶外大牌短信網(wǎng)絡(luò)客群情況區(qū)域：龍泉客戶占比20%，主城區(qū)客戶占比約40%，省內(nèi)二級(jí)城市客戶占比約25%,外省客戶占比約12%,其他約3%；

14、年齡：主力客群年齡段在35-50歲；置業(yè)目的及次數(shù)：以首次剛需自主客戶為主，占比約56%；二置客戶占比約35%，三次及以上置業(yè)客戶占比9%。滿意因素：客戶普遍看好其小區(qū)環(huán)境及戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目整體評(píng)價(jià)產(chǎn)品類型豐富，從疊拼到多層、高層均有涉及；戶型面積跨度較大，以舒適型為主；同時(shí)具有贈(zèng)送面積大、創(chuàng)變空間大等優(yōu)勢(shì)；依托附近的龍泉新政務(wù)中心，以及交通便利的驛都大道，具有同區(qū)域內(nèi)占優(yōu)的地理位置及交通條件；小區(qū)綠化較好，居住環(huán)境優(yōu)越，在同區(qū)域競(jìng)品中占有較大優(yōu)勢(shì)；由于有高壓線的輻射，影響到了客戶的成交；后期推售產(chǎn)品戶型面積大，總價(jià)高，客戶抗性較大，去化速度較慢。四、客戶分析四、客戶分析由于現(xiàn)場(chǎng)顧客稀少，所觀察的

15、個(gè)例有5組，退休夫婦、年輕夫婦、三十階段兩位女士、外地口音兩中年男士，三口之家中年家庭。銷售中心公用停車區(qū)域，無法準(zhǔn)確區(qū)別分析。在現(xiàn)場(chǎng)觀察到的5輛汽車均為川A牌照，價(jià)值在5-20萬之間。加上瀏覽網(wǎng)站并且與銷售人員交談，再有分析所售產(chǎn)品戶型和價(jià)格，大致確定主力客戶的基本特征如下：- 客戶年齡 : 20-50歲左右- 客戶地區(qū)：城區(qū)龍泉周邊外地（綿陽市客戶占據(jù)50%，成南方向客戶較多）- 購買意圖：剛需改善投資五、產(chǎn)品思考五、產(chǎn)品思考現(xiàn)針對(duì)國際城與東公元稍作評(píng)述。 總體上，個(gè)人覺得國際城在產(chǎn)品價(jià)格、區(qū)域環(huán)境、銷售中心外部環(huán)境方面稍優(yōu)于東公元。 產(chǎn)品價(jià)格，現(xiàn)階段所售戶型所標(biāo)示的平均價(jià)格略低于東公元（部分戶型開盤后價(jià)格每平米下調(diào)兩百元）。 區(qū)域環(huán)境，樓盤更靠近成都市區(qū)，臨近學(xué)校，周邊環(huán)境安靜。 項(xiàng)目規(guī)劃，國際城項(xiàng)目4.19的容積率相同于東公元。 針對(duì)以上劣勢(shì)，在下列方面有所對(duì)策：- 以風(fēng)格設(shè)計(jì)等作為宣傳點(diǎn)，加上遠(yuǎn)離驛都大道等因素，以彌補(bǔ)環(huán)境方面的不足。- 由于前往銷售部必經(jīng)果殼里的城，廣告及導(dǎo)視系統(tǒng)需要擺放在更靠近主干道的位置。- 在開發(fā)商方面著重對(duì)東公元