2020——收藏資料27日興化金富婚慶廣場項目營銷策略建議

1、 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879興化金富婚慶廣場項目營銷策略建議興化金富婚慶廣場項目營銷策略建議晟世策劃晟世策劃SHANGHAI SHENGSHI CORPORATE PLANNING2010 / 10 / 27Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 興化宏觀社會環(huán)境興化宏觀社會環(huán)境 興化房地產(chǎn)市場研究興化房地產(chǎn)市場研究 項目現(xiàn)狀及周邊研究項目現(xiàn)狀及周邊研究 項目營銷策略建議項目營銷策略建議目目 錄錄Pag

2、e 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 興化宏觀社會環(huán)境興化宏觀社會環(huán)境Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879興化概括興化概括興化市位于蘇北里下河地區(qū)腹部，地處揚州、南通、鹽城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心，1987年撤縣建市。東以串場河與東臺、大豐為界，南與江都、泰縣毗接，西與高郵、寶應接壤，北與鹽城隔河相望。市政府所在地-昭陽鎮(zhèn)，已有兩千多年的歷史。 全市總面積2393平方公里，人口155萬，全市常住人口133133萬萬，

3、06年市區(qū)常住人口1818萬萬，擁有耕地192萬畝，水面68萬畝，灘地17萬畝。興化地勢平坦，土地肥沃，河流縱橫，自然環(huán)境優(yōu)越，素有素有 魚米之鄉(xiāng)魚米之鄉(xiāng) 美稱美稱。盛產(chǎn)糧、油、禽蛋、畜產(chǎn)品、水產(chǎn)品十分豐富，興興化市是全國百強縣化市是全國百強縣( (市市) )之一，之一，是江蘇里下河地區(qū)的一顆明珠。Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879興 化出 行交 通簡 圖Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879興化是國

4、家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉花基地。歷年來，糧、棉、油、水產(chǎn)品總量一直居全國縣（市）前列。近年來，注重傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向新型、高效、產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，生態(tài)農(nóng)業(yè)迅速崛起，一禾蔬菜、垛田香蔥、興化青蝦、大縱湖蟹等無公害農(nóng)產(chǎn)品已經(jīng)越來越受到海內(nèi)外消費者的歡迎和喜愛。興化工業(yè)門類較全，機械、冶金、化工、醫(yī)藥、紡織、食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主導行業(yè)。現(xiàn)有各類企業(yè)2600多家。其中大型企業(yè)3家，中型企業(yè)16家；省級企業(yè)集團4家。興化產(chǎn)業(yè)興化產(chǎn)業(yè)Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879l 興化市城市規(guī)劃呈南、北兩極拓展趨勢，重點向南

5、發(fā)展。興化市城市規(guī)劃呈南、北兩極拓展趨勢，重點向南發(fā)展。l 向南，為未來的政治、經(jīng)濟中心，新建的興化市政府大樓已啟用，主要政府機構都在南遷。向南，為未來的政治、經(jīng)濟中心，新建的興化市政府大樓已啟用，主要政府機構都在南遷。大量住宅項目紛紛上馬，投資重點明顯南移。大量住宅項目紛紛上馬，投資重點明顯南移。 l 向北，則發(fā)展旅游業(yè)，烏經(jīng)蕩水上樂園旅游等項目，成為市民休閑之地。向北，則發(fā)展旅游業(yè)，烏經(jīng)蕩水上樂園旅游等項目，成為市民休閑之地。l 市區(qū)東、西兩向由于被兩鎮(zhèn)夾擊，擴展余地不大。市區(qū)東、西兩向由于被兩鎮(zhèn)夾擊，擴展余地不大。興化市城市建設規(guī)劃概述興化市城市建設規(guī)劃概述Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地

6、產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 興化興化房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場研究Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879興化的房地產(chǎn)宏觀發(fā)展環(huán)境研究興化的房地產(chǎn)宏觀發(fā)展環(huán)境研究1、房地產(chǎn)發(fā)展概述及近期市場描述、房地產(chǎn)發(fā)展概述及近期市場描述 （1）現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)概述）現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)概述興化市房地產(chǎn)開發(fā)始于95年左右。2000年，第一家福建開發(fā)商介入興化樓市。從2001年開始，余杭金城、新世紀兩家開發(fā)公司先后介入，共有200多畝地開發(fā)。2005

7、年以后共有近10家房地產(chǎn)開發(fā)公司在投資開發(fā)（如：寶都、廣泰、寧興、恒大、廣潤、盈興等）。其中以興化市城建開發(fā)公司和市政開發(fā)辦為主的一些國有開發(fā)商，主要在從事舊城改造建設工作。（2）開發(fā)量與銷售情況）開發(fā)量與銷售情況興化現(xiàn)房空置現(xiàn)象較為普遍，甚至于中心地段現(xiàn)房也不例外。住宅、商鋪都是如此。（3）住宅類產(chǎn)品目標消費群）住宅類產(chǎn)品目標消費群國家公務員、事業(yè)單位人員、中小個體私營者、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者等中等收入群體為購房的主要潛在客戶，其中國家公務員所占比例最大。（4）商鋪銷售情況）商鋪銷售情況少數(shù)高收入群體基本“南遷”，剩下的部分中等收入群體因無力“南遷”，故將資本增值寄希望于商鋪的出租或利用。所以

8、興化的商鋪十分搶手，成為興化樓市的一大特點。 Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278792 2、未來樓市走勢預測、未來樓市走勢預測興化市住宅價格3年內(nèi)平均增長了一倍，空置房現(xiàn)象嚴重，多數(shù)消費者對現(xiàn)房持觀望態(tài)度，預計未來2年內(nèi)，興化市住宅產(chǎn)品價格大幅上揚的可能性很小，基本會徘徊在現(xiàn)有水準上。預計興化市商貿(mào)經(jīng)濟每年將以10%的速度遞增，因此商鋪熱將會持續(xù)下去。3 3、興化市購房潛在客戶預測及房價承受能力預測、興化市購房潛在客戶預測及房價承受能力預測受蘇南、蘇北經(jīng)濟差異性影響及歧視性心理暗示，興化高收入群體大

9、量“南遷”，因此，高檔住宅區(qū)市場需求量較小。國家公務員、事業(yè)單位人員、中小個體私營者、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者等中等收入群體是購房的主要潛在客戶，但房價承受能力有限。Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：10535278794、“歧視歧視”心理影響興化樓市整體發(fā)展心理影響興化樓市整體發(fā)展l 蘇北經(jīng)濟歷來較蘇南落后，因此蘇南人對蘇北人的歧視現(xiàn)象由來已久，并成為江蘇人總體價值傾向不可忽視的顯著特征。這種心理也同樣影響著興化的頂級收入群體，因此他們選擇了“南遷”，去長江以南的寧、蘇、錫、常等地投資、定居，這對興化樓市的影響是顯而易

10、見的。l 調(diào)查發(fā)現(xiàn)：興化購房人群主要為國家公務員和事業(yè)業(yè)單位人員，其次是中小企業(yè)主、拆遷戶及鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者。5、興化人性格特點制約樓市發(fā)展、興化人性格特點制約樓市發(fā)展l 蘇南人一般較為精明內(nèi)斂，但不安分，進取心強。興化人則性情豪爽，易安于現(xiàn)狀，屬于“慢”生活狀態(tài)，生活的關注點自然就落在了衣、食這些基本要素上。在興化我們發(fā)現(xiàn)在私營經(jīng)濟并不發(fā)達的情況下，酒類商貿(mào)很活躍，大小飯店、酒樓遍地開花。由于當?shù)亟?jīng)濟欠發(fā)達，樓市并不緊俏，所以即使是有充足購房條件者，對樓市也一般持觀望態(tài)度，不看到現(xiàn)房決不購買。l 所有以上興化人心理特點、性格特點，值得我們關注和研究。Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房

11、地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879興化市區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及大體分類興化市區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及大體分類Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879專業(yè)街區(qū)或?qū)I(yè)市場，如：專業(yè)街區(qū)或?qū)I(yè)市場，如： 建設路：機動車買賣一條街 建設路、英武路：糖煙酒批發(fā)零售一條街 豐收路、建設路：楚水招商城（日用小商品批發(fā)市場） 豐收路、建設路：金三角市場（比較集中的建材類專業(yè)市場） 牌樓路：服裝品牌專賣店一條街Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷

12、策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879豐收路、建設路、牌樓路附近商業(yè)環(huán)境十分濃厚。Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879因為周邊專業(yè)市場經(jīng)營戶較多，商業(yè)檔次相比較而言較高。Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879滿足興化人滿足興化人“慢慢”生活狀態(tài)，以生活狀態(tài)，以享受型消費為主的商業(yè)。享受型消費為主的商業(yè)。如：酒店、會所、KTV娛樂總會、美食街、咖啡店、桑拿、美容美發(fā)等。Page 房商網(wǎng)房商

13、網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879大型咖啡店、茶樓大型咖啡店、茶樓Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879美容、美發(fā)、美體店面城區(qū)分布較多美容、美發(fā)、美體店面城區(qū)分布較多Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879城南新城商業(yè)項目城南新城商業(yè)項目 江浙商業(yè)廣場江浙商業(yè)廣場 實景圖實景圖Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地

14、產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879興化市商鋪市場研究結(jié)論興化市商鋪市場研究結(jié)論產(chǎn)業(yè)積聚產(chǎn)業(yè)積聚所謂物以類聚，人以群分。興化目前的商業(yè)市場實現(xiàn)了初步的產(chǎn)業(yè)集群效應，形成了幾條具有一定特色和積聚效應的產(chǎn)品商業(yè)街區(qū)，基本能滿足本地居民的日常生活消費。但是從總體上來看，產(chǎn)業(yè)仍然不夠集中，分布較為零散，且具有不穩(wěn)定性，缺少大型的專業(yè)市場和集中采購中心，產(chǎn)品層次總體不高。說明政府有效引導、合理規(guī)劃商業(yè)布局的力度不夠，沒有在相關政策上予以支持，這樣只忙開發(fā)，不關注整體運營與管理在中國的城市開發(fā)和建設中存在一定的普遍性。局局 限限 性性雖然興化目前各類型商業(yè)總

15、量較多，單方面的市場調(diào)節(jié)作用，沒有有效利用這些商業(yè)資源吸引興化及其雖然興化目前各類型商業(yè)總量較多，單方面的市場調(diào)節(jié)作用，沒有有效利用這些商業(yè)資源吸引興化及其周邊城市的消費需求，帶動興化城市經(jīng)濟的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級。周邊城市的消費需求，帶動興化城市經(jīng)濟的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級。Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 項目現(xiàn)狀分析項目現(xiàn)狀分析 項目項目SWOTSWOT分析分析 項目之新定位項目之新定位 項目之新規(guī)劃項目之新規(guī)劃 項目之招商策略項目之招商策略項目研究部分項目研究部分Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房

16、地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 項目現(xiàn)狀分析項目現(xiàn)狀分析Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879據(jù)網(wǎng)絡調(diào)查發(fā)現(xiàn)，08年開業(yè)至今，已有一大批當?shù)厣碳以诖碎_店后撤走，主要反應問題是：招商力度，后期運營，商業(yè)定位Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房

17、地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 項目項目SWOTSWOT分析分析Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879n 交通便捷，外部硬環(huán)境良好n 位于興化市核心地段，升值潛力極大n 中心城區(qū)土地資源稀缺，地段絕佳S / 優(yōu)勢Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 n 缺乏整體規(guī)劃、整體形象；n街區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)混亂，形象雜亂，無視覺引導；n 街區(qū)內(nèi)建筑死角較多，如無合理引導將形成死鋪；n 鋪面大多為30-40平

18、米左右小格局，很難吸引品牌商家的入駐；n 二樓以上均為住宅區(qū)，無法導入餐飲類的商業(yè)業(yè)態(tài)；W / 劣勢Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879n 地處黃金地段，周邊配套功能完善；n周圍有成熟的業(yè)態(tài)分布，商圈成熟，輻射面廣；n 周邊人氣旺盛，項目地理位置和項目知名度得天獨厚；n街區(qū)入口和內(nèi)部均有處有開闊的廣場；O / 機會Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879n 一樓商鋪大多已出售，較難統(tǒng)一管理，對于后期綜合規(guī)

19、劃有較大難度；n 附近海德國際商業(yè)廣場即將推出，如本案延續(xù)原有的商業(yè)街模式，該商圈的集客能力將比本項目商圈強，將會產(chǎn)生較大沖擊；T / 威脅Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 項目項目之新定位之新定位Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879出路在哪里？出路在哪里？Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879金富婚慶

20、廣場（暫定名）定位思路金富婚慶廣場（暫定名）定位思路1項目出路擴大商圈輻射半徑創(chuàng)新主題，制造話題（喜鋪一條街）利用得天獨厚的地理優(yōu)勢，創(chuàng)造與周邊商業(yè)截然不同的新業(yè)態(tài)挖掘以家庭為單位的消費需求Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879定位思路定位思路22007至2014年的婚育高峰期原商業(yè)街集中了不少婚紗影樓，已有較旺盛的市場需求區(qū)分于其他商業(yè)的新型業(yè)態(tài)，便于整合規(guī)劃和商業(yè)梳理婚慶消費集中且屬于家庭消費婚慶消費屬非理性消費且消費額高利于街區(qū)業(yè)態(tài)的差異化定位、多元化招商金富婚慶廣場婚慶市場行業(yè)整體還處于起步

21、階段婚慶經(jīng)濟數(shù)千億的市場容量極好的地理位置，導入婚慶主題式商業(yè)步行街的新概念關注度高，便于炒作以家庭集群消費帶動人氣Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879定位思路定位思路3A品牌的核心價值： 金富婚慶廣場 興化城市名片B品牌定位： 婚慶主題式商業(yè)步行街C訴求點：婚慶一站式采購 興化喜鋪一條街Page 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879定位思路定位思路4喜糖喜酒家紡家居鮮花蛋糕母嬰用品旅游公司服裝服飾裝飾建材金富

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24、，QQ：1053527879前期啟動前期啟動 現(xiàn)在擺在我們面前的幾棟物業(yè)和準備引進的各種業(yè)態(tài)品項，我們該從什么地方尋找突破口呢？ 我們的意見是，招商時平均使用力量肯定不行，必須有所側(cè)重。因此，我們最終確定了以點帶面的策略，來開展招商工作。以點帶面的策略有兩方面的含義： （1）通過某一棟樓商鋪的成功招商，來帶動周邊商鋪的招商。目前考慮以皮革城和羽絨服作為現(xiàn)階段招商的重點工作。動機說明：10月下旬到年底之前并非招商的良好時機，而招商前期和街區(qū)內(nèi)部整改最快也要2個月時間，如何在保證不空鋪的前提下進行前期招商，結(jié)合目前的現(xiàn)有資源，短期考慮以羽絨服和皮革城兩塊進行切入，預期可以在年底前結(jié)束?？梢詭硪徊糠猪椖繂淤Y