小區(qū)地下車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)有該誰(shuí)管

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上小區(qū)地下車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)有該誰(shuí)管近年來(lái)，各類(lèi)物業(yè)糾紛層出不窮。物權(quán)法確立建筑物區(qū)分所有權(quán)概念后，地下車(chē)庫(kù)既可為建設(shè)單位“專(zhuān)有”，也可由全體業(yè)主“共有”，相關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步復(fù)雜化，有關(guān)地下車(chē)庫(kù)的物業(yè)糾紛不斷發(fā)生，或關(guān)于權(quán)屬或關(guān)于收益。案例某小區(qū)依法成立業(yè)委會(huì)后，簽下新物業(yè)，炒掉老物業(yè)。新老物業(yè)交接過(guò)程中摩擦不斷，其中重要一點(diǎn)為：老物業(yè)拒絕移交小區(qū)地下車(chē)庫(kù)。老物業(yè)認(rèn)為，該地下車(chē)庫(kù)屬于開(kāi)發(fā)商所有，而非小區(qū)業(yè)主共有，且其依據(jù)合同約定取得了對(duì)該地下車(chē)庫(kù)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，故小區(qū)業(yè)主沒(méi)有權(quán)利要求其交出地下車(chē)庫(kù)。業(yè)委會(huì)遂訴至法院。法院經(jīng)兩審終審依法判令老物業(yè)將地下車(chē)庫(kù)移交業(yè)委會(huì)進(jìn)行管理，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，在

2、移交物業(yè)管理權(quán)后，并不影響其基于開(kāi)發(fā)商的委托就尚小區(qū)地下車(chē)庫(kù)能由開(kāi)發(fā)商專(zhuān)有嗎未出售的車(chē)位進(jìn)行出租、經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。依據(jù)物權(quán)法，小區(qū)內(nèi)可劃分為專(zhuān)有區(qū)域和共有區(qū)域，但物權(quán)法僅對(duì)業(yè)主專(zhuān)有區(qū)域進(jìn)行了特別表述，對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題表述不明確，尤其是歸屬界定不清晰，導(dǎo)致理解差異。好在最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋中，對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋、車(chē)位、攤位等特定空間的權(quán)屬界定做出了統(tǒng)一解釋?zhuān)粗灰先齻€(gè)條件，房屋、車(chē)位和攤位等特定區(qū)域便可成為“專(zhuān)有部分”：一是要有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；二是要具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；三是要能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。由此看來(lái)，

3、地下車(chē)庫(kù)，只要能夠符合以上三點(diǎn)，即可為開(kāi)發(fā)商“專(zhuān)有”。那么，小區(qū)地面車(chē)庫(kù)、車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題又如何呢？根據(jù)實(shí)際生活情況，地面車(chē)位、車(chē)庫(kù)主要有以下幾種表現(xiàn)形式：一是在小區(qū)道路旁或者相鄰兩幢樓之間，用金屬護(hù)欄或在地上劃上幾條線，隔離出空地用于停車(chē)，并編上號(hào)碼以示區(qū)分的路邊劃線停車(chē)位；二是在小區(qū)內(nèi)的空地上開(kāi)辟的專(zhuān)供停車(chē)使用的停車(chē)場(chǎng)所，不依附于小區(qū)道路而存在，可獨(dú)立加以利用，如地面停車(chē)場(chǎng)、地面車(chē)庫(kù)；三是將建筑物地面一層架空而設(shè)置的停車(chē)位。總體而言，判斷小區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位屬于“共有”還是“專(zhuān)有”，主要依據(jù)其是否占用了業(yè)主“共有”的土地，包括業(yè)主共有的建筑基地和附屬基地。依據(jù)物權(quán)法，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地

4、用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有；如果從“容積率”的角度分析，即如果沒(méi)有計(jì)入容積率，則所占土地伴隨著分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的房屋的所有權(quán)出售給全部業(yè)主，其上建筑的車(chē)位(庫(kù))應(yīng)歸業(yè)主共有。開(kāi)發(fā)商專(zhuān)有的地下車(chē)庫(kù)如何管理地下車(chē)庫(kù)應(yīng)由全體業(yè)主共同管理物業(yè)管理?xiàng)l例中確立了業(yè)主對(duì)配套設(shè)施享有使用和維護(hù)的權(quán)利，而地下車(chē)庫(kù)是小區(qū)規(guī)劃中必須的內(nèi)容，現(xiàn)代社會(huì)的區(qū)分所有建筑物的開(kāi)發(fā)不建有足夠數(shù)量的停車(chē)位，將成為違法建筑，無(wú)法獲得審批通過(guò)，故地下車(chē)庫(kù)即便歸開(kāi)發(fā)商所有也仍屬于小區(qū)配套設(shè)施，為全體業(yè)主“共用”，故應(yīng)由全體業(yè)主共同管理。地下車(chē)庫(kù)可與地上建筑共用一個(gè)物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l例雖未對(duì)停車(chē)位予以特別規(guī)定，但明確規(guī)定，

5、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一個(gè)物業(yè)服務(wù)公司實(shí)施物業(yè)管理。今年10月1日開(kāi)始施行的北京市物業(yè)管理辦法明確規(guī)定，物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。地下車(chē)庫(kù)是否屬于此種情況，需要具體分析只要地下車(chē)庫(kù)與上水、下水、燃?xì)狻⒐╇?、通風(fēng)管線設(shè)備層及物業(yè)管理用房等業(yè)主共有部分共用場(chǎng)地，就應(yīng)當(dāng)理解為該小區(qū)地下車(chē)庫(kù)與“物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用”，應(yīng)當(dāng)共同構(gòu)成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，相應(yīng)地應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。開(kāi)發(fā)商仍可依法行使其對(duì)地下車(chē)庫(kù)的使用、處分和收益權(quán)業(yè)主統(tǒng)一開(kāi)展物業(yè)管理，并不影響所有權(quán)人其他權(quán)利的正常行使，開(kāi)發(fā)商仍可自行或委托他人出售、出租車(chē)庫(kù)車(chē)位，實(shí)現(xiàn)收益。

6、需要注意的是，物權(quán)法所強(qiáng)調(diào)的“建筑區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”，即開(kāi)發(fā)商在取得地下車(chē)庫(kù)的管理權(quán)后，不得擅自對(duì)地下車(chē)庫(kù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。那么，應(yīng)如何理解“優(yōu)先滿足業(yè)主需要”呢？依據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋?zhuān)凑张渲帽壤?即按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合此條規(guī)定。地下車(chē)庫(kù)的物業(yè)管理怎樣實(shí)現(xiàn)一般而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)主要是對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序；其義務(wù)不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，也包括法律、法規(guī)、相關(guān)行業(yè)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定。就

7、地下車(chē)庫(kù)而言，物業(yè)公司應(yīng)有權(quán)負(fù)責(zé)地下車(chē)庫(kù)的維修、養(yǎng)護(hù)、照明、環(huán)境衛(wèi)生等事項(xiàng)，并有權(quán)出于安全、秩序等方面考慮而設(shè)卡，基于管理需要進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)等。值得考慮的是，地下車(chē)庫(kù)管理權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離情況下，會(huì)不會(huì)有不利于業(yè)主利益的情況發(fā)生，如：業(yè)主購(gòu)買(mǎi)、租賃地下車(chē)位時(shí)，如老物業(yè)未在小區(qū)內(nèi)設(shè)置辦公地點(diǎn)，則業(yè)主將不得不到小區(qū)外某專(zhuān)門(mén)地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，形成不便；業(yè)主不租賃或購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，在車(chē)庫(kù)內(nèi)隨意停放車(chē)輛時(shí)，物業(yè)管理如果不及時(shí)、不到位，將導(dǎo)致所有權(quán)人的收益權(quán)受損；甚至可能出現(xiàn)所有權(quán)人濫用處分權(quán)，惡意抬高租賃、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，以只售不租或只租不售等形式，給小區(qū)業(yè)主權(quán)益帶來(lái)?yè)p害。對(duì)此必須正視。所有權(quán)人占有、使用標(biāo)的物的目的在于

8、收益，按照市場(chǎng)的正常運(yùn)行模式行使處分權(quán)最有利于其收益的最大化。不過(guò)，目前來(lái)看，最好的方式可能還是所有權(quán)人將地下車(chē)庫(kù)委托給新物業(yè)公司，使經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)可以合并行使。相關(guān)鏈接中華人民共和國(guó)物權(quán)法第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。物業(yè)管理?xiàng)l例第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。北京市物