三亞卓達產權式酒店

1、三亞卓達產權式酒店可行性研究報告三亞卓達房地產公司資產經營管理公司、銷售部聯合制作二一年四月六日目 錄第一部分：產權酒店概述第二部分：卓達產權酒店背景分析第三部分：卓達產權式酒店經營模式第四部分：業(yè)主權益及投資收益分析第五部分：投資回報預算及與其它投資方式的分析比較第六部分：可持續(xù)經營和盈利保障第一部分：產權酒店概述一、 產權酒店的概念解析1、 產權酒店的來源產權酒店由“時權酒店”演變而來，“時權酒店”，即由消費者或個人投資者買斷旅游目的地酒店客房特定時間里的所有權。這一概念的首創(chuàng)者是瑞士的亞歷山大.耐提。 1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店開創(chuàng)了真正意義的時權酒店經營，即向旅客出售特定

2、時間內旅館住宿和娛樂設施的權利。產權酒店則是買斷產權而不是買斷時段，即開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司進行出租經營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。2、 產權酒店的發(fā)展產權式酒店最早誕生于歐洲瑞士、法國，并迅速在美國佛羅里達州和夏威夷等風景優(yōu)美，氣候迷人的旅游勝地盛行，全球產權式酒店已逾1000家，豐富的旅游資源所吸引的大批游客，使得酒店入住率長期保持在較高的水準，為投資者帶來豐厚的回報，90年代初全球產權酒店收入達40億美元，據專家預計2004年全球產權酒店銷售將突破300億美元。二、

3、產權酒店的基本特點1、 地點要求產權酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，擁有充足的客源，能夠保證足夠的客房出租率。2、 經營方式投資者將客房委托給酒店管理公司經營管理，獲取分紅以及一定時間的免費入住權。3、 投資收益巨大業(yè)主在取得客房出租收益的同時還坐享房產增值收益并可通過轉賣變現。4、 運營成本低酒店開業(yè)之前，已收回部分投資，在運營當中避免了巨大的財務費用，運營成本比常規(guī)酒店低的多，從而在經營政策上非常靈活，在行業(yè)競爭中占據絕對主動。第二部分：卓達產權酒店背景分析一、 卓達集團簡介卓達集團創(chuàng)建于國家實行宏觀調控房地產跌入低谷的1993年7月，秉承“追求卓越，德達天下”的企業(yè)理念，以“關注社會

4、、產業(yè)報國”為宗旨，從河北省會石家莊起步，現已發(fā)展成為以房地產為龍頭，涵蓋教育、文化、科技、農機、商貿、旅游開發(fā)、建筑安裝、物業(yè)管理等項目的大型企業(yè)集團，集團地跨北京、三亞、呼盟、凈資產逾25億元，負債率不足3%。7年時間，卓達集團在河北省石家莊市開發(fā)建設全國名牌小區(qū)書香園、卓苑、中苑等120萬平方米住宅，托資3億元的占地362畝的現代化卓達高素質教育中心，卓達東方服裝城、河北兩院院士園，1999年7月，卓達集團在北京創(chuàng)建了房地產開發(fā)公司，總投資60億元占地3萬畝的北京卓達大學正式開學，首批莘莘學子已入讀卓達大學；位于北京延慶的中華民族大團結村已開發(fā)1600畝。2000年卓達集團北上內蒙古呼倫

5、貝爾盟，南下海南三亞，結合當地資源優(yōu)勢，在房地產、城建、旅游、教育、高科技等行業(yè)進行全方位綜合開發(fā)，以極強的人文關懷精神鑄就卓達品牌。二、產權酒店在中國的現狀 1995年以來，青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均開始陸續(xù)建設形勢各異的產權酒店，產權酒店將酒店業(yè)與房地產業(yè)進行了完美的投資組合，形成了獨特風格，在市場開拓和盤活房地產方面有著不可低估的潛力。三、三亞概況1、旅游資源概況三亞市位于海南島的最南端，是我國唯一的熱帶濱海城市，匯聚了陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、田園、風情 等十大景源要素，是世界上熱帶海洋旅游資源最密集的地區(qū)之一，有天涯海角、鹿

6、回頭、南山寺等著名的旅游景點，它南望南沙、西沙，北顧五指山、萬泉河，漪旎的熱帶風光 ，如詩如畫，它的空氣負氧離子濃度為北京的八倍，空氣質量全國第一，年平均溫度24度，是世界上最適合人類居住的地區(qū)之一，三亞更素有 “不是夏威夷，勝似夏威夷”的美譽。得天獨厚的自然條件和眾多的人文景觀是三亞風景旅游開發(fā)的優(yōu)勢，也使三亞具備了建設現代國際避寒冬泳、旅游度假勝地的條件，三亞被列入中國首批全國優(yōu)秀旅游城市，中國唯一的國際化熱帶濱海旅游城，被譽為中國最佳旅游名勝，并被世界旅游組織認證為AA級旅游城市。2、城市交通狀況三亞擁有一個4E級的鳳凰國際機場，目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國內航線和通往韓國、

7、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。2001年11月，粵瓊跨海鐵路即將建成通車，屆時，游客可通過全國各地火車直通三亞，極大的促進包括旅游在內的各種產業(yè)的發(fā)展。3、旅游配套產業(yè)概況隨著世界經濟一體化進程的蓬勃發(fā)展，城市建設發(fā)展的規(guī)模向國際化邁進，三亞旅游業(yè)不斷發(fā)展，國內外游客紛至沓來，旅游形勢越來越好。但在旅游業(yè)不斷發(fā)展的同時，阻礙旅游業(yè)發(fā)展的因素也顯現出來，第一：旅游配套設施存在著許多缺陷，如沒有大型的購物中心、沒有綜合性的娛樂休閑、餐飲、會議中心等。第二：酒店業(yè)的產業(yè)結構的合理性與日益發(fā)展的旅游業(yè)相比仍顯滯后，至旅游旺季，星級酒店家家爆滿，一些游客只得入住條件較差的酒店，因而不能享受

8、到好的服務，極大的挫傷了游客熱情。建一些檔次高、配套全、服務好的酒店緩解三亞當地高檔酒店入住壓力，勢在必行。小結：綜合以上因素，充分利用三亞旅游資源，在三亞開發(fā)建設產權式酒店，對啟動海南房地產，促進三亞旅游業(yè)的發(fā)展有著積極的意義，投資產權酒店有著光明的前景。第三部分：卓達產權式酒店經營模式一、 名牌酒店管理公司管理酒店特委托瑞士香格里拉、希爾頓的國際名牌酒店參與管理（盡快確定為那家公司）。二、 業(yè)主委托經營業(yè)主投資后，委托酒店管理公司代為經營管理。酒店管理公司對卓達產權酒店進行全權經營管理，業(yè)主獲得協議承諾的消費權利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。三、 業(yè)主權益保障1、 從酒店開業(yè)

9、起，即成立業(yè)主委員會，對酒店經營和財務管理進行監(jiān)督。2、 委托會計師事務所對產權酒店的財務進行審計，保證酒店管理公司財務管理和利潤分配的透明度和公正性。四、 客房利潤多元化為滿足進貨企業(yè)客戶及?？偷男枰瑫r建立一個固定的客戶網絡，酒店管理公司專門設計了酒店客房會員卡，該卡以一定面值進行銷售，持卡人將獲得本酒店客房優(yōu)先定房權和根據不同消費額確定的不同折扣優(yōu)惠。會員卡的銷售收入，將作為客房營業(yè)收入的一部分，參與到利潤分配。五、 多點開發(fā) 連鎖經營卓達集團憑借自身實力，在三亞和呼盟同時啟動產權酒店，建立連鎖經營體系，實現資源共享，倡導“夏游呼盟，冬住三亞,一處置業(yè)，兩處為家”的嶄新消費模式，同時使

10、投資者的回報更具潛力。六、 客源保障體系配合兩地產權酒店，卓達集團已注冊成立了卓達國際旅行社，且與多家旅行社達成合作協議，并將相繼啟動福如東海旅游區(qū)、敖包山等旅游項目，致力于卓達產權酒店形象推廣，建立最廣泛的銷售網絡，保證酒店源源不斷的客源。第四部分：業(yè)主權益及投資收益分析一、 業(yè)主權益1、基本權益1.1) 業(yè)主每年可享受4-10月份（除法定節(jié)假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定節(jié)假日8天的免費度假入住權（二者選其一，并提前一個月通知酒店管理公司）1.2) 業(yè)主可將免費使用天數折合成使用套數。1.3)如當年沒有享用或沒有享用完，可累計至下一年.1.4)業(yè)主可將應享有的免費度假入住權

11、自由轉移、贈送。1.5)業(yè)主在自用期間可享受酒店配套服務6-8折優(yōu)惠。1.6)業(yè)主在其他時間入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即：淡季4-10月5折，旺季及節(jié)假日8折（均以當時市價為基數）。2、附加權益 充分發(fā)揮卓達集團的資源優(yōu)勢，業(yè)主可將應享有的免費度假入住權，按其價值折合成三亞卓達其他類似項目以及呼倫貝爾盟卓達產權酒店的消費權，真正體現“一處置業(yè)，多處為家”。二、 投資收益1、 客房利潤分紅 年度客房出租總收入扣除經營成本營業(yè)費用，由酒店管理公司提取其中30%，其余70%歸業(yè)主所有，按每位業(yè)主所擁有的分紅系數進行分紅。 A單位分紅系數=A單位首次交易額/總面積的對應首次交易總額 A單位年度利潤分

12、紅=業(yè)主可分配年度利潤總額×A單位分紅系數2、 附加承諾如2004、2005、2006年三個經營年度年投資回報率低于5.5%,2007年1月1日3月31日期間，可按原值回購業(yè)主投資購買的客房。其中涉及費用由卓達集團承擔。注：一次性付款客戶“原值”指，購房時所付總房款數；銀行按揭類客戶“原值”指，首付款和業(yè)主已還銀行本金。小結：業(yè)主只需交納20%的首期款，便可獲得如下回報：a、 還清按揭貸款后便可獲得這套酒店房間的100%的永久物業(yè)產權。b、 淡季1400天（或旺季560天）的免費入住權（70年總和），并可轉移贈送給親朋好友。c、 近70年的客房利潤分紅。d、 70年客房房產的增值空間

13、。目前，全球經濟復蘇，國內經濟保持持續(xù)穩(wěn)定的增長，增長了人們消費的信心，銀行8次降息，政策向消費傾斜，促使人們尋找新的消費點、投資點，隨中國加入WTO日益臨近，中國的各種產業(yè)將受到面臨嚴峻的考驗，但旅游、房地產等以不可再生資源為依托的產業(yè)將保持強勁的增長勢頭，卓達產權酒店是將旅游和房地產相結合的一種新的投資方式，必將成為新的投資熱點和消費熱點。為了更好的促進海南的大發(fā)展，海南省加大了基礎設施建設的力度，作為海南南部中心城市的三亞現已擁有一個4E級的鳳凰國際機場，目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國內航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。并且在2001年11月，粵海鐵路

14、將建成通車，便利的交通，將三亞的優(yōu)勢和國際、國內的大環(huán)境緊密的聯系起來。93年94年受經濟過熱的影響，海南房地產一直在低谷徘徊，經過幾年的沉淀積累，已經到了觸底反彈的時候，產業(yè)主在此時購買的卓達產權酒店客房必將有一個巨大的升值空間。e、 酒店配套設施消費優(yōu)惠權。第五部分：客房規(guī)劃經濟效益分析：一、客房規(guī)劃 1、客房總建筑面積3萬平米，總值3億元。 2、房間數642間，每間50平米。 3、客房類型：項目間數單位面積總面積房價（元）標準間42050平方米面積20400平米688商務標間2650平方米面積1300平米788蜜月間3750平方米面積1850平米688普通套間20100平方米面積3600

15、平米1238家庭套間34100平方米面積3000平米1268商務套間13100平方米面積2000平米1398豪華套間5150平方米面積750平米1888總統(tǒng)套間1500平方米面積500平米8888總計客房數：556間套注：全國五星級酒店114家，平均出租率高達71.43%，在2000年全部盈利，有的利潤高達37%。三亞市五星級酒店的平均開房率為75%，為了將預算做到百分之百保險，故開房率按60%計算。二、經濟效益分析 （一）、客房營業(yè)收入卓達產權式酒店556間客房的加權平均價為790元，房價打六折，為474元。平均開房率按60%計，計算如下：每天的營業(yè)收入為：474元×556間

16、15;60%=158126元每月的營業(yè)收入為：158126元×30天=4743792元每年的營業(yè)收入為：4743792元×12月=56925504元 （二）、客房營業(yè)成本： 通常星級酒店客房的營業(yè)成本為營業(yè)收入的810%，我們按10%計算為：4743792元×10%=474379元/月（三）酒店管理公司提取的毛利： 通常為毛利潤的2%，即（4743792-474379）×2%=85388元（四）、客房營業(yè)費用總計：2380986元/月，詳細如下 1、工資：客房人員配備=客房總數量（556間）×0.6=334人，人均工資按1500元/月計算，每月

17、工資總額為334×1500=45萬元，； 2、廣告費：按營業(yè)收入的1%計為474379元/月 3、水、電、油費：按營業(yè)收入的5%計為237189.5元/月 4、維修保養(yǎng)費：按營業(yè)收入的2%計為94875.8元/月 5、培訓費：每年10萬元，合8333 元/月 6、服裝費：每年10萬元,合8333元/月 7、辦公差旅費：按營業(yè)收入的0.5%計為23718.9元/月 8、招待費：按營業(yè)收入的1%計為47437.9元/月 9、綠化費：按營業(yè)收入的0.5%計為23718.9元/月 10、酒店公司管理費：按營業(yè)收入的2%計為94875.8元/月 11、保險費：20000元/月 12、其他費：按

18、營業(yè)收入的2%計為94875.8元/月 13、稅項： 營業(yè)稅5%,計237189.5元/月所得稅三減兩免,暫不計。 14、折舊費計:96萬元/月預備費：2700萬元，折舊期50年，折舊費計4.5萬元/月。土建費: 5400萬元,折舊期50年.折舊費計9萬元/月。裝修費: 5400萬元,折舊期10年.折舊費計45萬元/月。設備費:4500萬元,折舊期10年.折舊費計37.5萬元/月。（五）利潤核算毛利潤=月營業(yè)總收入營業(yè)成本營業(yè)費用-提取毛利=1803039元/月管理公司提取毛利潤的2%，凈利潤的6%，剩余可分配利潤為1803039×94%=1694846元/月投資回報率為：每年 6.

19、78 % 三、 回報方案分析1、 投資情況舉例例：以投資卓達產權酒店五層a標準間，簡單情況如下：A、a房間面積50平方米B、a房間交易價格10000元/平方米C、總房款500000元D、付款方式8成30年按揭E、首期付款100000元F、按揭總款400000元G、月供款元H、分紅系數0.0016667I、分紅2825.3元J、投資收益 元二、 投資住達產權酒店與各種其他投資方式比較1、 投資卓達產權酒店與銀行儲蓄比較源于“家無余糧心底慌”的傳統(tǒng)理財觀念，銀行儲蓄一直是中國人投資理財的首選。但隨著中產階級的形成，社會的大理財觀已發(fā)生了根本性的變化。銀行在三年中進行了8次利率的調整（包括7次降息、

20、1次征收利息稅），也是政府對居民理財觀念的政策引導。在如此的宏觀背景下，銀行儲蓄將不再是居民，尤其是中產階級投資理財的首選。比較項目銀行儲蓄投資卓達產權酒店投資回報率年存款利息最高為2.85%（加征20%利息稅）僅承諾固定回報就高達7.55%,二倍于銀行儲蓄。投資風險較小，但面臨通貨膨脹的貶值風險，經濟增長伴隨一定的通貨膨脹，這種風險在經濟處于上升階段的中國，是必然的立足經營，廣辟銷售渠道，使業(yè)主絕對零風險投資，坐享無盡的回報空間。連帶回報無擁有多項連帶回報，如：70年物業(yè)產權增值潛力，淡季1400天的免費入住權等。2、 投資卓達產權酒店與投資其他地產品種比較比較項目投資住宅投資商鋪投資卓達產

21、權酒店投資回報方式增值后轉讓變現出租、增值后轉讓變現、自用委托經營獲取年度分紅，增值后可變現、同時享有免費入住權等多種回報產權通常為70年通常為50年70年投資額投資較大單價高，投資額根據鋪面大小浮動。僅需交納20%的首期款，投資小。升值保障國家宏觀經濟保持持續(xù)增長，地價保持不跌國家宏觀經濟相好，所在商鋪保持長久競爭力，商鋪供需平衡等。國際或國內宏觀經濟向好，酒店所在城市旅游業(yè)發(fā)展情況，酒店的管理等市場現狀市場供需基本平衡，近年內房價只有微幅上調商鋪面積供大于求，商業(yè)競爭持續(xù)加劇，價格下跌國際經濟復蘇、三亞旅游業(yè)保持持續(xù)增長，星級酒店供應不足，投資前景廣闊3、 投資卓達產權酒店與投資股票證券比

22、較比較項目投資股票投資卓達產權酒店投資額多少不限幾萬元投資風險股市瞬息萬變，可能一夜暴富也可能傾家蕩產，風險巨大零風險投資，坐享廣闊回報空間精神成本承受巨大壓力專業(yè)酒店管理公司經營管理，簽訂承諾書，無需業(yè)主費心。投資回報低吸高拋，賺取差價，利潤分紅等利潤分紅、經營良好創(chuàng)造的廣闊房產增值空間、淡季1400天免費入住權、連鎖消費權等4、 投資卓達產權酒店與投資人壽保險的比較比較項目投資股票投資卓達產權酒店投資額分期小額投資，總額幾萬元一次性投資，幾萬元性質儲蓄型抗意外投資低風險高回報投資投資期數年、數十年不等一次付清20%，即可回報時間退休或遇到意外傷害時刻得到回報，通常只有2030年的回報期。7

23、0年回報期，可獲得利潤分紅，物業(yè)增值等多種回報第六部分：可持續(xù)經營和盈利保障一、業(yè)界聯盟 聯合營銷卓達集團憑借自身實力，依托三亞和呼盟旅游資源，在兩地同時啟動產權酒店，建立連鎖經營體系，配合兩地產權酒店，卓達集團已注冊成立了卓達國際旅行社，并將相繼啟動旅游項目，同時和青旅、中旅等大型旅行社建立了聯系，組建最廣泛的銷售網絡，實現資源共享，共同致力于卓達產權酒店形象推廣，保證卓達產權酒店歷久彌新的強大吸引力和穩(wěn)定的客源。二、超一流的酒店管理酒店特委托瑞士香格里拉、希爾頓的國際名牌酒店參與管理，鼎力推行“以人為本”的個性化、高品質的親情式服務，追求“管理零缺陷，服務零距離”的管理標準，正符合三亞市政

24、府提出的“精品立市”的發(fā)展戰(zhàn)略。我們的酒店管理公司必將成為您值得信賴的好管家，更將是您投資回報的堅強保證。三、產權酒店自身運營成本優(yōu)勢酒店開業(yè)之前，已收回投資，在運營當中避免了巨大的資金占用，運營成本比常規(guī)酒店低的多，從而在經營政策上要靈活，客人在此住五星級的賓館，享受五星級服務,卻只需付出住三星級酒店的錢，在行業(yè)競爭中占據絕對主動。四、商業(yè)互動 開拓經營圍繞酒店建設，開拓經營思路，設立會議開發(fā)中心、游艇俱樂部等多種機構，組織各類國際、國內活動和會議，如21世紀海洋資源開發(fā)論壇、旅游年會等等，提高酒店的入住率。海南島的會議資源極其豐富，許多重要會議都在此召開，每年在海南召開的會議不下200個，

25、其中包括影響巨大的亞洲論壇、全球經濟一體化論壇等重要國際會議，這些會議不僅給海南帶來了豐富的信息，提高了海南的知名度，同時也為當地帶來了巨大的經濟效益，在未來酒店的經營過程中，會議將成為酒店穩(wěn)定的客戶來源之一，充分挖掘三亞當地的會議資源，組織一個精干強大的會議組織機構，是非常必要的。卓達會議開發(fā)中心成員由社會科學界和自然科學界的多名專家組成，會議組織經驗極其豐富。會議開發(fā)中心將在未來五年中,每年組織10個500人以上的固定的大型年會，僅會議一項就將為卓達產權酒店保證至少25%的客房入住率。五、經典的建筑 營造愜意生活酒店采用五星級標準裝修，既擁有現代化的裝置，又體現返樸歸真“家”的溫馨，并添置

26、個性化裝修布置，營造一種舒適寧靜的居住氛圍。酒店由著名建筑設計師執(zhí)筆設計，結合三亞特有的熱帶濱海城市自然環(huán)境，在建筑設計中融入中國古典文化、現代建筑理念和濃濃的南洋風情，體現吉祥如意的建筑主題，形成一種凝重又活潑的建筑風格，酒店裙樓共三層，四層全部架空形成一個10000余平方米的特大樓頂花園，上設健身娛樂場所、大型游泳池、月光酒吧。酒店每個房間陽臺均設有花槽，七彩花朵順陽臺自然垂下，遠遠望去好似七色彩虹，清雅秀麗。設計師在注重酒店外部景觀的同時，充分體現酒店功能上的合理性，使環(huán)保和節(jié)能的概念得以充分表達，現代建筑學在此得到科學而完美的詮釋。清晨，您迎著美麗晨曦，舒展庸懶身形，到四樓露天泳池暢游

27、一番，一陣花香隨風飄過，靈臺無比清明，新的一天就此開始。夜晚，在淡淡的月光下，聽著柔柔的鋼琴曲，品著醇香的的葡萄酒，與友人輕聲低語，一切煩惱均隨風化去，在您心中只有祥和寧靜經典建筑，營造愜意生活，保持酒店恒久魅力！六、超五星級標準的配套 完美詮釋“度假365天”酒店以五星級標準建設，總建筑面積70000平方米，公共配套面積33000平方米，內含九大中心，是三亞目前規(guī)模最大，配套最全的超大型酒店，這九大中心指的是：健身娛樂中心：健身娛樂中心設有網球場 4個、臺球、乒乓球各12個球臺，保齡球12道、游泳池9個（最大的泳池6000平方米）、健身、武術、棋牌室、卡拉ok歌舞廳、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、

28、按摩室、美容美發(fā)室老年活動中心等場館，建設標準均高于五星級酒店同類場館。美食中心：特色餐廳、西餐廳、園林咖啡廳、月光酒吧會務中心：可容500人的會議中心、各國語言翻譯、并設有專門的會務部為酒店客人舉辦各種研討會、展覽會、定貨會等活動提供服務。信息中心：專人負責每日從網上下載各種有用資料，進行分門別類的整理，酒店客人可免費查閱，也可以根據需要預定資料僅收工本費。 文化藝術中心：不定期的舉行各種音樂會、演唱會、書法展、畫展等活動，使客人入住卓達會員制賓館的同時，還可感受到高雅的藝術氣息。醫(yī)療康復中心：，優(yōu)質的空氣、美好的陽光，輔以良好的醫(yī)療康復設備，使整日埋頭于繁瑣的工作，而心煩意亂或體力透支的您，得