龍湖成本管理實施細則

1、龍湖研發(fā)龍湖成本管理實施細則2014-03-27 快速收藏 房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟龍湖成本管理實施細則制定的目的.規(guī)范和指導重慶龍湖的成本管理工作；.明確成本管理職責；.解決何時做、如何做的問題； 適用范圍.本辦法適用于重慶公司各項目的成本管理； 管理辦法.土地投資論證階段.項目啟動階段.方案設(shè)計階段.初步設(shè)計階段.工程實施階段.項目竣工成本確認.項目竣工結(jié)算 土地投資論證階段.根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由總經(jīng)理主持，公司PMO成員參加，確定擬取得地塊的項目定 位（含擬售價格及項目成本設(shè)定等）；.根據(jù)地塊項目定位，研發(fā)部負責完成項目預案，發(fā)

2、展部負責提供土地信息及周邊市政 配套情況；.根據(jù)項目定位、項目預案、土地信息和周邊市政配套情況，由司造價采購部經(jīng)理（或其指定人員）負責完成土地投資論證階段項目目標成本（土地版）；.項目目標成本（土地版）由公司PMO會審，總經(jīng)理最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經(jīng)理給定一個成本限值，造價采購部和研發(fā)部按此限值去重新規(guī)劃和測算；.項目目標成本（土地版）按照集團統(tǒng)一指導模板的要求完成；.項目目標成本（土地版）是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；.如土地中標，項目目標成本（土地版）將作為項目設(shè)計階段目標成本的參照依據(jù)。否則由造價采購部存檔。 項目啟動階

3、段.在項目啟動階段，項目團隊成員應(yīng)明確，至少包括項目負責人、項目成本經(jīng)理、項目研發(fā)經(jīng)理、項目營銷經(jīng)理；.項目的啟動會議由項目負責人組織準備會議、啟動會議，會議上應(yīng)明確項目經(jīng)濟技術(shù)指標、配置標準、交房標準、建造標準、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口。由項目負責人負責組織項目團隊成員、造價采購部、研發(fā)部、工程部、營銷部完成項目目標成本（啟動版），在項目啟動會上，由PMO審批后下達；項目目標成本啟動版帶入經(jīng)濟模型測算后應(yīng)達到或超過土地版的收益指標；.經(jīng)濟技術(shù)指標中應(yīng)有容積率指標面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設(shè)施面積、車庫面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積

4、、道路面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（詳見附件）；.啟動版目標成本主要參考公司的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場變化預期、項目的特點（基礎(chǔ)形式、市政接駁口等），根據(jù)配置標準進行測算；.根據(jù)項目目標成本（啟動版，項目成本經(jīng)理負責組織項目團隊成員一起研討，最后由項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理負責形成項目設(shè)計階段成本控制重點和控制方案，并經(jīng)公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核，PMO負責人、地區(qū)公司總經(jīng)理審批，送達地區(qū)公司PMO成員；.根據(jù)項目設(shè)計階段成本控制重點和控制方案，項目研發(fā)經(jīng)理完成方案設(shè)計任務(wù)書成本控制附件，經(jīng)項目成本經(jīng)理、項目負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核通過后，作為方案設(shè)

5、計任務(wù)書的附件。  方案設(shè)計階段.方案設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，項目負責人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負責完成項目技術(shù)經(jīng)濟指標（方案）和項目產(chǎn)品配置標準（方案），項目成本經(jīng)理據(jù)其完成項目目標成本（方案版）。.方案設(shè)計完成后應(yīng)作好造價咨詢單位的委托，以便進行相關(guān)指標的測算及方案技術(shù)經(jīng)濟比較；.方案設(shè)計完成后應(yīng)委托造價咨詢單位、面積測繪單位對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算；.項目目標成本方案版中單體的建筑指標應(yīng)由成本經(jīng)理測算完成，至少應(yīng)包括：外墻面積指標、外保溫面積指標、外裝不同飾材的面積指標、外裝線條指標、門窗面積指標、屋面飾材指標、防水面積指標、大堂裝飾面積指標、室

6、內(nèi)公共部分裝修面積指標、室內(nèi)精裝修面積指標（精裝修交房項目）；.基礎(chǔ)工程成本應(yīng)結(jié)合地質(zhì)勘察報告，計算基礎(chǔ)工程量結(jié)合歷史數(shù)據(jù)、市場預期測算；.主體工程成本的工程量參考歷史項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，單價結(jié)合現(xiàn)合同條件以及市場預期進行 測算；.景觀工程成本的工程量應(yīng)按照方案圖進行測算完成，至少應(yīng)包括：景觀面積、軟景面積、硬景面積、水體面積、鋪裝面積、擋墻工程量、圍墻工程量、代征綠地面積；.三通一平工程成本的土石方工程量應(yīng)根據(jù)方案圖（或平場圖）、原始地貌圖進行計算，施工道路、施工水電、臨時設(shè)施根據(jù)施工平面布置圖測算；.基礎(chǔ)設(shè)施工程成本根據(jù)綜合管網(wǎng)圖（方案版）測算工程量，至少應(yīng)包括：道路工程量、雨污水工

7、程量、雨污水處理池工程量、強弱電管網(wǎng)工程量、給水管道工程量；.如項目目標成本（方案版）未超過項目目標成本（啟動版中的預設(shè)總成本（除土地外開發(fā)成本）的3%，則只需按方案設(shè)計階段成果審批流程提交審批。否則，需項目研發(fā)經(jīng)理和項目成本經(jīng)理對超預設(shè)目標成本的原因進行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司PMO進行 研討和審核。.根據(jù)審核通過的項目目標成本（方案版），由項目研發(fā)經(jīng)理負責完成初步設(shè)計任務(wù)書成本控制附件，并報項目成本經(jīng)理、項目負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為初步設(shè)計任務(wù)書的附件。.初步設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，項目負責人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負責完成項目技術(shù)經(jīng)濟指標（初設(shè)）和項目

8、配置標準（初設(shè)）。如無初步設(shè)計，可省略此項工作。.初步設(shè)計完成后30個工作日內(nèi)，依據(jù)項目技術(shù)經(jīng)濟指標（初設(shè)）、項目配置標準（初設(shè)），項目成本經(jīng)理組織項目團隊參加，共同開會充分討論，完成項目目標成本（執(zhí)行版）。如無初步設(shè)計，需在招標圖紙完成后30個工作日內(nèi)完成項目目標成本（執(zhí)行版）。 .初步設(shè)計圖紙應(yīng)委托造價咨詢單位進行工程量、價計算，并提出技術(shù)經(jīng)濟優(yōu)化措施建議；.根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算；.初步設(shè)計圖紙的工程量、價計算，包括單體建安裝修工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程；.作實體樣板房的項目，如在初步設(shè)計完成時，樣板房的施工圖已完

9、成，應(yīng)按樣板房的施工圖預算工程量進行計算；.如項目目標成本（執(zhí)行版）未超過項目目標成本（方案版中的預設(shè)總成本（除土地外開發(fā)成本）的3%，則只需按初步設(shè)計階段成果審批流程提交審批。否則，需要項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理對超預設(shè)目標成本的原因進行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司PMO進行研討和審核。審核后，同時抄送公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務(wù)部。  .根據(jù)審核通過的項目目標成本（執(zhí)行版），由項目研發(fā)經(jīng)理負責完成施工圖設(shè)計任務(wù)書成本控制附件，并報項目成本經(jīng)理、項目負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為施工圖設(shè)計任務(wù)書的附件。 .項目目標成本

10、（執(zhí)行版）需按照集團統(tǒng)一模板編制。  工程實施階段 成本分解及合約規(guī)劃.項目目標成本（執(zhí)行版）編制完成后15個工作日內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責，組織項目團隊成員及其他相關(guān)人員，參照集團合約規(guī)劃體系對目標成本進行分解，形成項目目標成本分解及合約規(guī)劃。.項目成本經(jīng)理負責將審批通過的項目目標成本分解及合約規(guī)劃錄入到成本系統(tǒng)。 .依據(jù)工程實際情況，項目成本經(jīng)理負責對合約規(guī)劃的版本進行更新。 動態(tài)成本跟蹤.合同簽訂人在簽訂合同時，應(yīng)與合約規(guī)劃對應(yīng)，并對付款計劃進行拆分。項目成本經(jīng)理負責復核。 .在施工圖完成后45天內(nèi)，項目成本經(jīng)理應(yīng)負責組織完成施工

11、圖預算，并對目標成本進行預 算調(diào)整。預算調(diào)整由項目成本經(jīng)理負責錄入成本系統(tǒng)。 .施工圖預算包括單體建安裝修工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程； .每月25日前由造價采購部指定人員將庫存材料費用進行結(jié)轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)入項目成本。項目成本經(jīng)理負責審查。 .合同變更( 包括：經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關(guān)制度要求進行確認及審核后7天內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責錄入成本系統(tǒng)。 月度成本回顧.每月28日前，由合同責任人負責對未發(fā)生合同進行清理、預估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進行確認，并匯總提交給項目成

12、本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在月最后一個工作日前負責形成項目成本回顧報告（月度）。 .項目成本回顧報告（月度）由公司造價采購部統(tǒng)一指定報告模板； .項目成本回顧報告（月度）審批流程： a.如動態(tài)成本（除土地成本外）目標成本（除土地成本外）×（1+2%），審批流程：項目成本經(jīng)理項目負責人地區(qū)公司PMO（會議形式）地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務(wù)部）。b.其余條件下，審批流程：項目成本經(jīng)理項目負責人PMO負責人（抄送地區(qū)公司PMO、全體項目團隊成員、集團運營中心、集團財務(wù)部）。 季度成本回顧.每季度最后一個

13、月25日前，由合同責任人負責對未發(fā)生合同進行清理、預估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進行確認，并匯總提交給項目成本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在每季度最后一個工作日前負責形成項目成本回顧報告（季度）  .項目成本回顧報告（季度）審批流程：a.如動態(tài)成本（除土地成本外）目標成本（除土地成本外）×（1+2%），審批流程：項目成本經(jīng)理項目負責人地區(qū)公司PMO（會議形式）地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務(wù)部）。b.其余條件下，審批流程：項目成本經(jīng)理項目負責人PMO負責人（抄送地區(qū)公司PMO、全體項目團隊成員、集

14、團運營中心、集團財務(wù)部）。 超目標成本的例外情況處理除定期成本回顧外，如發(fā)現(xiàn)動態(tài)成本（除土地成本外）目標成本（除土地成本外）×（1+5%），可隨時申請走上述a）流程。 項目目標成本（執(zhí)行版）調(diào)整.如出現(xiàn)上述a）和超目標成本5%的情況，項目成本經(jīng)理可申請目標成本的調(diào)整。 .調(diào)整流程：項目成本經(jīng)理項目負責人地區(qū)公司PMO（會議形式）地區(qū)總經(jīng)理（抄送地 區(qū)公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務(wù)部）。 月度資金計劃.合同經(jīng)辦人或某項工作的責任人負責編制對應(yīng)的次月月度資金計劃。 .月度資金計劃在每月最后一個工作日前編制并

15、審批完成。 項目竣工成本確認.項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。已取得結(jié)算書的，按結(jié)算書反映，沒有取得結(jié)算書的，由合同責任人進行專業(yè)判斷、估算。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務(wù)費用。 .項目成本經(jīng)理負責提供開發(fā)成本、營銷費用的數(shù)據(jù)，計財部負責提供分攤到該項目的管理費用、財務(wù)費用和公司層面發(fā)生的營銷費用。最后由項目成本經(jīng)理匯總形成項目竣工成本。 項目竣工成本確認.項目成本經(jīng)理應(yīng)將項目竣工成本與上一版項目目標成本（執(zhí)行版）比較，分析、說明差異原因，并同項目竣工成本報表一起書面確認。 .每年1-6月竣工項目，須在6月30日前完成項目竣工成本，并通過審批；每年7-12月竣工項