房地產(chǎn)運(yùn)營總監(jiān)的知識結(jié)構(gòu)V2.0

1、 規(guī)規(guī)模模房房企企運(yùn)運(yùn)營營總總監(jiān)監(jiān)的的知知識識結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu) V2.0V2.0（濃縮后適合中小房企）大大分分類類知知識識分分類類所所需需掌掌握握知知識識小小分分類類了了解解 掌掌握握 精精通通備備注注戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理為公司做“體檢”掌握布局能力/土地拓展能力/政府公關(guān)能力/風(fēng)險管控能力/人的能力/合作伙伴能力/產(chǎn)品研發(fā)能力/績效評價/品質(zhì)評價/服務(wù)能力評價等方法無戰(zhàn)略管理部，或戰(zhàn)略管理部并到運(yùn)營部門情況下為公司做SWOT分析主導(dǎo)公司SWOT分析，給出相對公正/客觀的建議與見解戰(zhàn)略地圖編制主導(dǎo)公司戰(zhàn)略地圖編制，強(qiáng)調(diào)有邏輯推理性BSC指標(biāo)設(shè)置結(jié)合行業(yè)與歷史指標(biāo)，一起討論出科學(xué)/合理的BSC指標(biāo)戰(zhàn)略計劃編

2、制主導(dǎo)公司戰(zhàn)略計劃編制與討論，并最終至定版管理能力提升無戰(zhàn)略地圖情況或不做SWOT分析情況下，能精準(zhǔn)識別公司優(yōu)勢與不足，提出次年管理提升專項(xiàng)計劃產(chǎn)品/服務(wù)四層業(yè)務(wù)鏈分析方法財財務(wù)務(wù)管管理理為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算與動態(tài)利潤&現(xiàn)金流監(jiān)控打基礎(chǔ)會計基本常識/復(fù)式記賬理論資產(chǎn)負(fù)債表/利潤表基本格式償債能力：資產(chǎn)負(fù)債率/流動比率/速動比率知識營運(yùn)能力（資產(chǎn)管理）率：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率/流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率/存貨周轉(zhuǎn)率/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率盈利能力：凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率/總資產(chǎn)報酬率發(fā)展能力：營業(yè)增長率/資本累積率企業(yè)證照年檢所需的資料融資銀行選擇技巧融資授信的方式IRR/NPV/自有資金回報率知識了解ARR/ROE/ROA等財務(wù)

3、知識土地契稅/土地增值稅/企業(yè)所得稅征收方案投投資資拓拓展展練就看“勢”的本領(lǐng)交通區(qū)位/市政配套/教育資源/旅游資源/規(guī)劃狀態(tài)/消費(fèi)力/產(chǎn)業(yè)趨勢/同行業(yè)的趨勢無投資拓展部，或投資拓展部并到運(yùn)營部門情況下項(xiàng)目初步定位一眼看透給出項(xiàng)目定位得分測算方案建議，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目初步定為成功實(shí)現(xiàn)多版本最佳方案經(jīng)濟(jì)測算行政事業(yè)收費(fèi)大致標(biāo)準(zhǔn)規(guī)費(fèi)大致標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)用占比、融資成本、營銷費(fèi)用行業(yè)占比基礎(chǔ)/土方/高層、小高層、洋房、聯(lián)排別墅、學(xué)校主體/市政/安裝/景觀大致單方造價水平方方案案設(shè)設(shè)計計領(lǐng)導(dǎo)整個公司方案測算，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大化收益，尋找最優(yōu)的墊支與融資方案，確保現(xiàn)金流健康規(guī)劃建筑密度、容積率、綠化率、限高、紅線退位知識

4、景觀成本的大致構(gòu)成，硬景VS軟景VS水景成本大致構(gòu)成不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品容積率大致區(qū)間里程碑節(jié)點(diǎn)大致工期貼息法/一次借款一次償還/分期借款分期償還/一次借款分期償還計算方式懂得目標(biāo)成本科目該如何梳理懂得合約規(guī)劃模板是如何梳理的，是否存在錯項(xiàng)與漏項(xiàng)的可能了解合約規(guī)劃中合同單價模式/采購模式/承包模式大致了解客戶的“敏感點(diǎn)”，針對不合理的成本投入給出見解了解合同付款預(yù)測與里程碑節(jié)點(diǎn)大致關(guān)系及質(zhì)保金的時間有效性了解人防面積與建筑面積的比值了解成本構(gòu)成：人、材、機(jī)、企、利、規(guī)、稅的基本構(gòu)成政府規(guī)定強(qiáng)條：標(biāo)準(zhǔn)層層高/戶型/朝向/光照時間等了解營銷費(fèi)用大致構(gòu)成：營銷代理費(fèi)/營銷推廣費(fèi)/其它營銷費(fèi)用了解管理費(fèi)用科目

5、構(gòu)成及主要支出的構(gòu)成 規(guī)規(guī)模模房房企企運(yùn)運(yùn)營營總總監(jiān)監(jiān)的的知知識識結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu) V2.0V2.0（濃縮后適合中小房企）大大分分類類知知識識分分類類所所需需掌掌握握知知識識小小分分類類了了解解 掌掌握握 精精通通備備注注根據(jù)合約規(guī)劃與付款預(yù)測，給出“墊支”的節(jié)點(diǎn)與金額的建議根據(jù)合約規(guī)劃與付款預(yù)測，給出“融資”的節(jié)點(diǎn)與金額的建議主導(dǎo)整個方案設(shè)計與最佳經(jīng)濟(jì)方案構(gòu)成，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計參與實(shí)現(xiàn)成本投入最優(yōu)化要求設(shè)計部制定出施工圖審圖方案，參與施工圖審圖了解體型系數(shù)知識了解地下車庫停車柱網(wǎng)尺寸/中車位布置/入口位置基本知識，給出初步建議了解主流立面風(fēng)格與大致成本投入了解剪力墻基本結(jié)構(gòu)，規(guī)

6、避原則上錯誤報報批批報報建建編制最優(yōu)的三級報批報建計劃節(jié)點(diǎn)開發(fā)資質(zhì)辦理所需資料/辦理流程及主管部門節(jié)能評估審查辦理所需資料/辦理流程及主管部門環(huán)境影響評價辦理所需資料/辦理流程及主管部門用地規(guī)劃證辦理所需資料/辦理流程及主管部門方案審查辦理所需資料/辦理流程及主管部門國土證核發(fā)辦理所需資料/辦理流程及主管部門初步設(shè)計審查所需資料/辦理流程及主管部門施工圖技術(shù)審查所需資料/辦理流程及主管部門公建配套設(shè)施合同簽定所需資料/辦理流程及主管部門施工圖行政審查所需資料/辦理流程及主管部門工程規(guī)劃證核發(fā)所需資料/辦理流程及主管部門單項(xiàng)工程備案所需資料/辦理流程及主管部門招標(biāo)投標(biāo)備案所需資料/辦理流程及主管

7、部門質(zhì)量監(jiān)督所需資料/辦理流程及主管部門施工許可所需資料/辦理流程及主管部門消防設(shè)計審核所需資料/辦理流程及主管部門商品房預(yù)測面積報告所需資料/辦理流程及主管部門預(yù)售許可所需資料/辦理流程及主管部門質(zhì)監(jiān)監(jiān)督驗(yàn)收所需資料/辦理流程及主管部門環(huán)境驗(yàn)收所需資料/辦理流程及主管部門公建配套驗(yàn)收所需資料/辦理流程及主管部門規(guī)劃驗(yàn)收所需資料/辦理流程及主管部門衛(wèi)生防疫驗(yàn)收/園林驗(yàn)收/涉水驗(yàn)收/人防驗(yàn)收/防雷驗(yàn)收所需資料/辦理流程及主管部門竣工驗(yàn)收備案所需資料/辦理流程及主管部門造造價價采采購購參與相對最優(yōu)伙伴的識別與甄選與考評學(xué)習(xí)了解標(biāo)書制作/發(fā)標(biāo)/回標(biāo)/評標(biāo)專家委員會/定標(biāo)時間安排原則等基本知識了解什么

8、是串標(biāo)及如何預(yù)防串標(biāo)了解成本造價形成的由來：分、措、其、規(guī)、稅的規(guī)律及大致計算思路參與供應(yīng)商考察問卷制定與修訂參與供應(yīng)商履約評估問卷的制定與修訂參與年度供應(yīng)商總評與定級制度的制定與修訂懂得上游重大供應(yīng)商增值稅的稅率，建議公司目標(biāo)成本“價稅分離”懂得增值稅稅務(wù)籌劃的方法，與采購部門/財務(wù)部門一起建議最佳稅務(wù)籌劃方案總包/專業(yè)承包/平行發(fā)包/獨(dú)立發(fā)包/勞務(wù)分包的模式與分工方方案案設(shè)設(shè)計計領(lǐng)導(dǎo)整個公司方案測算，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大化收益，尋找最優(yōu)的墊支與融資方案，確?，F(xiàn)金流健康規(guī)劃 規(guī)規(guī)模模房房企企運(yùn)運(yùn)營營總總監(jiān)監(jiān)的的知知識識結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu) V2.0V2.0（濃縮后適合中小房企）大大分分類類知知識識分分類類所所需

9、需掌掌握握知知識識小小分分類類了了解解 掌掌握握 精精通通備備注注投標(biāo)保證金/履約保證金/質(zhì)量保證金/預(yù)付款擔(dān)保/支付擔(dān)保/投標(biāo)保函/工傷保險知識材料/人工價格調(diào)整原則與方法工程備料款起扣點(diǎn)知識工工程程建建造造資源的配給/分發(fā)與協(xié)助土壤類型與勘察單位資質(zhì)淺基坑的四大支護(hù)方式與特點(diǎn)深基坑的四大支護(hù)方式與特點(diǎn)降水的四大方式與優(yōu)缺點(diǎn)對比主要挖掘機(jī)與運(yùn)泥車的工作量成型管樁與灌注樁的原理防水卷材與涂料的應(yīng)用六大混凝土的性質(zhì)引氣劑/早強(qiáng)劑/抗凍劑/緩凝劑等特性五大建筑物結(jié)構(gòu)特性鋼筋對焊與電渣壓力焊接工藝施工方法各種模板（尤其是木模板）的特性與施工方法混凝土標(biāo)準(zhǔn)與最低養(yǎng)護(hù)周期模板拆除標(biāo)準(zhǔn)與最低養(yǎng)護(hù)周期主要樹

10、種的特性幕墻的形態(tài)與主要特性立面材料類型與屬性監(jiān)理工作特性與規(guī)劃施工組織設(shè)計方案基本原理三大專項(xiàng)施工方案：基坑/模板/幕墻的基本原理與編制思路等節(jié)奏/異節(jié)奏/無節(jié)奏流水施工組織作業(yè)特點(diǎn)設(shè)計變更/簽證的原則與應(yīng)用進(jìn)度款計算方法索賠與反索賠的原理安全文明施工基本原理四節(jié)一環(huán)保基本概念主要分部分項(xiàng)工程質(zhì)量管控與抽查重點(diǎn)與方法產(chǎn)值與資金計劃審核綜合應(yīng)急預(yù)案&專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案&現(xiàn)場處置方案原理質(zhì)量通病的防治措施計計劃劃管管理理編制合理的項(xiàng)目一二三級計劃模板梳理與預(yù)警里程碑節(jié)點(diǎn)的選擇思路一二級計劃模板的編制三級（專項(xiàng)）計劃的審核后補(bǔ)計劃、互提計劃的來源及操作方法部門月度計劃的審核網(wǎng)絡(luò)計劃的編制

11、/識別方法，關(guān)鍵路線關(guān)鍵工作的識別工程計劃首小時產(chǎn)值預(yù)警其它計劃延誤可預(yù)見性預(yù)警與防范趕工資源投入計算方案與協(xié)同“產(chǎn)銷平衡”的方法與把控項(xiàng)目管理九大知識領(lǐng)域造造價價采采購購參與相對最優(yōu)伙伴的識別與甄選與考評 規(guī)規(guī)模模房房企企運(yùn)運(yùn)營營總總監(jiān)監(jiān)的的知知識識結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu) V2.0V2.0（濃縮后適合中小房企）大大分分類類知知識識分分類類所所需需掌掌握握知知識識小小分分類類了了解解 掌掌握握 精精通通備備注注營營銷銷策策劃劃監(jiān)督營銷三級專項(xiàng)計劃的預(yù)警落實(shí)與品牌傳播定價與調(diào)價的方法及依據(jù)各種廣告的特性與投放方式劃分業(yè)態(tài)規(guī)劃的原理與方法交通動線的原理與方法主力店/次主力店劃分標(biāo)準(zhǔn)商品規(guī)劃陳列的原理與方法品牌傳

12、播途徑與評價方法定價與調(diào)價對增值稅/土地增值稅/企業(yè)所得稅影響預(yù)判追蹤營銷預(yù)算的編制原理與方法客客戶戶服服務(wù)務(wù)為客戶服務(wù)提供增值過程模擬驗(yàn)收內(nèi)部流程與組織客戶三大需求“基本需求”、“期望需求”、“興奮型需求”特點(diǎn)客戶投訴報修通常做法與流程年度客戶滿意度調(diào)查問卷的參與審核客戶服務(wù)月度匯報模板的制作客戶服務(wù)產(chǎn)品的研發(fā)參與會會議議管管理理提高決策的效率與質(zhì)量戰(zhàn)略會議報告模板的梳理與主持月度運(yùn)營會議的主持季度運(yùn)營會議的主持季度各職能會議模板的梳理項(xiàng)目啟動會模板的梳理項(xiàng)目總結(jié)（含各專項(xiàng)）與后評估會報告模板的梳理年度經(jīng)營會議的主持與模板梳理（半）年度總裁發(fā)言稿的撰寫主持會議結(jié)果的追蹤方法（下次會議先報）監(jiān)管范圍內(nèi)會議卡片的制作方法監(jiān)管范圍內(nèi)會議流程圖的繪制麥肯錫方法&金字塔原理在協(xié)作文檔編制工作中的應(yīng)用績績效效管管理理推動運(yùn)營管理工作由被動到主動項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任書的審核是協(xié)助行政人力資源部，不是主導(dǎo)，如果運(yùn)營部與行政人力資源部門合并，則可以算作是主導(dǎo)各部門績效方案的建議項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎金制度的起草與修訂計劃工作星級標(biāo)準(zhǔn)的制定行為態(tài)