、成本部管理制度與流程

1、三、成本部管理制度與流程（一）工程預結算管理及審核作業(yè)指引1。目的為加強公司工程預結算的規(guī)范化管理，結合工程造價形成的特點，通過合理地確定工程造價及有效地控制工程造價而提高工程預結算工作的效益，制定本管理辦法2.適用范圍公司所有工程的預算及結算的編制、審核工作；工程實施過程中發(fā)生的變更、簽證、索賠等需確定費用的審核工作.3。術語和定義（1）預算即施工圖預算，指根據(jù)施工圖紙計算的工程量、施工組織設計和雙方合同規(guī)定采用的工程預算定額、單位估價表及各項費用的取費標準、建筑材料預算價格、建設地區(qū)的自然和技術經(jīng)濟條件等資料，進行計算和確定單位工程或單項工程建設費用的經(jīng)濟文件。（2）結算指工程竣工驗收后，

2、根據(jù)合同、竣工圖紙、變更簽證等與工程造價相關的資料編制的最終工程造價文件。4.職責（1）成本管理部成本管理部是工程預結算工作的主要職能部門，對工程預結算的編制審核工作負主要責任。負責組織主體工程預算的編制和審核工作。負責工程預算和結算的復審工作，確保其準確性。根據(jù)結算完的工程提出成本管理建議。（2）項目經(jīng)理部負責提供預算工程的工程進度安排資料、施工組織設計等相關資料。負責主體工程以外預算的編制和審核工作，并報成本管理部復核負責核實簽證工程量，并負責工程設計變更和簽證費用的審核，2萬元以上的簽證和5萬元以上的設計變更必須報成本管理部復核。負責督促施工單位上報工程結算書，并收集完整、合格的結算資料

3、，負責審核確認預、結算資料的真實性和準確性。負責組織工程結算的編制和審核。負責填報竣工時的工程竣工結算工作交接單和工程結算定案單。將工程結算資料移交成本管理部復核.（3）設計部負責提供方案、有效的施工圖紙及其它相關資料。負責審核批準設計變更。（4）工程管理部負責向項目經(jīng)理部進行招標文件、投標書、中標通知書、其它與招投標相關文件、合同條件等資料的交底工作，詳見工程合同交底作業(yè)指引。5。工作程序（1）工程預結算工作的一般規(guī)定施工圖預算可本公司自行編制，也可以委托造價咨詢機構編審；委托的機構必須已經(jīng)過政府有關部門認可且具備乙級以上（含乙級）資質(zhì)證書。委托造價咨詢機構編制工程預結算，在造價咨詢委托合同

4、中應明確要求其提供計算底稿（包括工程量、鋼筋實際含量的詳細計算書）及與承包單位核對后的預結算資料，并同時提供與承包單位的核對差異情況說明.工程預結算負責部門應整理齊全工程預結算工作所需的必備資料，資料必須完整、簽章齊備、編號準確，并指定專人負責進行分類、裝訂、存檔；工程預結算工作的必備資料主要包括：I材料價格（政府指導價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書）；n招標、投標文件等確定合同價格的文件（包括中標單位的投標書、雙方達成一致的預算書等）；出工程合同（包括合同審批表）；W施工組織設計方案、施（竣）工圖、圖紙會審記錄、監(jiān)理日記；v雙方確認的所有工程（包括變更、簽證）的預算書；VI工程竣工驗

5、收資料（工期或者質(zhì)量未達到合同要求的項目應提供相應的明確責任的說明）；W其他與工程結算相關的雙方確認的協(xié)議、備忘錄等.工程預結算的劃分，共劃分為建設項目的開發(fā)前期費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設施費。編號由成本管理部按照成本管理軟件相應編號規(guī)則進行編號。（2）工程結算注意事項工程結算工作交接單各項內(nèi)容必須填寫完整工程結算工作交接單中工程質(zhì)量必須達到合同規(guī)定級別；工程結算工作交接單中明確存在合同外增減工程，需有項目部或設計部相關人員簽字，并至少有相應部門經(jīng)理簽字，審批權限按現(xiàn)場簽證和設計變更權限處理；現(xiàn)場簽證和設計變更單順序號不連貫、公章及簽字不全，無施

6、工后完成情況不得作為結算書附件參與結算；在結算工作進行前，成本人員應至少閱讀一遍合同，重點復核：工程內(nèi)容、水電費、結算方式、結算時間、質(zhì)保金、工期和質(zhì)量獎罰等；對提供工程結算文件中存在易產(chǎn)生岐意、表示不清晰的文件，退回經(jīng)辦人；結算單價在合同中有規(guī)定的，則按合同規(guī)定執(zhí)行；結算單價在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場合理低價進行確定（3）非主體建筑安裝工程預算編制及審核程序設計部提供詳細的施工圖，項目經(jīng)理部結合現(xiàn)場實際情況確定施工方案，承包方編制工程預算書，由項目經(jīng)理部成本組負責編制及審核預算，項目經(jīng)理部經(jīng)理批準，10萬元以上的預算須成本管理部經(jīng)理批準。工程預算確定后，成本審核人員應在審核后的預算書封

7、面上簽字，并申報成本管理部復核和批準.工程預算價經(jīng)公司批準后，項目經(jīng)理部、工程管理部依據(jù)審定價簽定工程施工合同，并將審定后的工程預算做為合同附件.（4）主體建筑安裝工程預算編制及審核程序設計部提供施工圖項目經(jīng)理部結合現(xiàn)場實際情況確定施工方案，承包方編制工程預算書。主體建筑安裝工程預算由咨詢公司按施工圖紙、施工組織設計、相關合同編制并審核施工圖預算。咨詢公司確定工程預算后，成本管理部復核完畢，送項目經(jīng)理部成本組存檔。（5）非主體建筑安裝工程結算編制及審核程序項目經(jīng)理部工程組出具工程結算工作交接單并匯總竣工結算資料；項目經(jīng)理部成本組確認竣工結算資料；項目部成本組審核完畢（含內(nèi)部復審），填寫工程結算

8、定案單（填寫要求見附表一）。送項目經(jīng)理部經(jīng)理復核、簽字；10萬元以上結算需報送成本管理部經(jīng)理復核、簽字；所有結算均由財務總監(jiān)復核、簽字；所有結算均由法人代表（授權人）批準；（6）主體建筑安裝工程結算編制及審核程序項目經(jīng)理部工程組出具工程結算工作交接單；項目部成本組匯總竣工資料并確認；竣工資料包括：工程預算，承包方所報結算，備忘錄，竣工圖，現(xiàn)場簽證，設計變更等合同規(guī)定可作為結算依據(jù)的資料；項目部成本組將工程結算資料確認單提供給咨詢公司；咨詢公司根據(jù)以上資料，編制并審核主體建筑安裝工程結算；項目部成本組對咨詢公司審核后的結算進行復審;復審后填寫工程結算定案單（填寫要求見附表一）；工程結算定案單依次

9、送項目經(jīng)理部總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、財務總監(jiān)復核并簽字；工程結算定案單最終由公司法人代表（授權人）批準；6.支持性文件施工合同工程成本管理圖紙管理作業(yè)工程合同交底作業(yè)工程現(xiàn)場簽證管理作業(yè)成本管理軟件操作附表：工程結算定案表工程名稱工程名稱全稱、專業(yè)開工日期合同開工時間竣工日期按結算申請時間保修截止日期統(tǒng)一寫“見保修合同”或“合同有關保修條款”合同價格如果一份合同幾個單體只有一個合同價，按建筑面積攤各自單體合同價送審造價施工單位送審價結算造價復審造價（此造價為該工程不含各類扣款的完全造價）建筑規(guī)?？梢悦枋銮宄?guī)模如：m2、m、個等取費標準按施工合同增減造價下調(diào)為：-上調(diào)為：+單位造價造價/建筑規(guī)

10、模質(zhì)保金按合同百分比x工程造價結算造價拆分按成本管理軟件口徑拆分至X期XX科目施工單位1.請核對公章是否與施工合同公章完全一致2.請施工單位填寫“同意此結算價3.請施工單位填寫：經(jīng)辦人姓名、時間、聯(lián)系電話建設單位1.本結算依據(jù)如：*施工圖紙變更單簽字單實際測量包死價.2.本結算依據(jù)合同編號。3.本結算依據(jù)定額、取費級別.4.質(zhì)保金：是否扣除、數(shù)值。5.水費、電費：是否扣除、扣除方式、數(shù)值。6.配合費：是否需扣除、數(shù)值。7.審核人:簽名、時間項目總經(jīng)理.。財物總監(jiān).。法人代表。.。備注1.如有扣款等問題需特殊說明一定填寫。2.其它需補充備注說明的事宜。工程成本控制措施為實現(xiàn)我方既定的收益目標，在

11、售價基本確定的前提下，從各方面降低成本無疑成為唯一的保效選擇。從房地產(chǎn)成本階段控制理論及成本構成上分析，應從以下各方面加強工程項目成本的控制：1、優(yōu)化設計，于設計階段考慮最大商業(yè)可銷售面積，以期達到最大銷售額。更改后的擴初圖，公司組織全部主管以上人員，共同探討、分析，降低商業(yè)部分中公攤部分的建筑面積對于規(guī)范允許的機房之類不在銷售范圍內(nèi)的部分，在保證使用功能的前提下，盡量設置于最下層。建議取消首層商業(yè)部分的廁所，把廁所設置于B1及F2層；2、細化設計，減少施工過程中的變更洽商量。大項的變更洽商的簽訂應采用四方會簽制，參加簽字人員有我方工地代表、我方工程造價人員、監(jiān)理單位、施工單位。工程部資料員負

12、責對所有洽商變更按順序編號，防止于結算階段施工單位漏報須核減造價的洽商。我方預算部應配合工程部，積極辦理須核減的變更洽商.對于*項目，正常情況下基礎結構施工應在*月底*月初開始（考慮樁基礎施工），設計單位還有*個月的細化設計時間，在此時間段，我方、監(jiān)理方同設計方應認真研究圖紙，使得圖紙達到最詳盡，該出大樣圖的要出大樣圖，鋼筋可減少的要在設計計算的基礎上減少鋼筋用量及降低硅標號等.施工開始前，我方、監(jiān)理、各專業(yè)施工方應聯(lián)合對施工圖紙進行會審，防止各專業(yè)圖紙之間出現(xiàn)的矛盾，如管道、風管等的打架，降低變更洽商的發(fā)生量.*項目建設項目，對結構工程及部分安裝工程采總價包死的方式簽訂合同，這樣雖然可降低成

13、本，但不利于公司品牌的創(chuàng)立，建議在以后的項目里，延長設計時間，加大設計投入，從根本上減小施工中的變更洽商發(fā)生量。對于像智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等專業(yè)性強的分包項目，可考慮由投標方于招標過程中對圖紙進行專業(yè)優(yōu)化；3、加強合同管理。對于所有項目，都要通過招標或對三家以上承包商邀請報價，對報價滿意的單位進行多輪談判，以期達到最優(yōu)，從源頭上控制造價。施工合同，應由預算部同工程部及監(jiān)理單位共同協(xié)商，把我方的質(zhì)量要求、工藝要求、施工部位等羅列清楚，以避免日后糾紛。于每項專業(yè)工程完成后，工程部同預算部及監(jiān)理公司共同對該專業(yè)承包單位從管理、質(zhì)量、進度、配合、經(jīng)濟等多方面進行綜合分析，對于好的分包商列入我方包商名錄

14、，作為以后工程的優(yōu)先選擇的對象.對于我方不滿意的包商，應避免再次合作；4、對甲供材料、設備采購成本控制。對于所有甲供材料、設備，須經(jīng)招標、談判，確定最優(yōu)中標單位，并與之簽訂嚴密合同，約定供貨方式、供貨時間、付款方式等。對于甲供材料的核算，應嚴格按照合同約定的結算方式，準確計量，避免浪費的發(fā)生。同時，應聯(lián)合其他地產(chǎn)商等大用戶對主要材料、設備實行聯(lián)合采購，以達到最低材料、設備供貨價格。對于需要外出考察的材料、設備，應盡量選用北京及周邊的廠家，以降低公司費用及運送費用。對于我方選定之材料、設備供應商，應于供貨完成之后進行評審貨商名錄，以備后續(xù)的合作；，我方滿意的供貨商列入供5、現(xiàn)場水電費的控制。水電

15、費由我方交納，對所有分包單位，在合同中約定浪費水電的處罰條款，并在施工過程中嚴格執(zhí)行。對于施工用水，應首先考慮降水的利用。我方可考慮在打降水井的時候，考慮某個井打深一些，保證我方施工用水及部分生活用水的供應。對于用電，施工單位不準使用電器灶具，不準使用電爐子等高耗電量設備取暖。對所有水源、電源開關處設立醒目的節(jié)約標語或指示牌；6、土方工程施工，應先行計算需要回填的土方量，存于現(xiàn)場，以減少土方回運及外購回填土源的費用。對于我方保存的土方，應嚴格按照政府相關規(guī)定作好防揚塵措施。在回填過程中，應嚴格控制回填土的質(zhì)量，避免糾紛的發(fā)生；7、建安工程，應先行作好施工計劃安排，避免窩工損失及交叉作業(yè)損失。對

16、于垂直運輸，應做到垂直運輸機械的使用效率最高，對于后期裝飾材料，應在垂直運輸機械拆除前運達應用樓層；8、銷售環(huán)節(jié)的成本控制.公司在對銷售業(yè)務員培訓過程中，應安排土建、水暖、電氣等專業(yè)工程師對銷售業(yè)務員進行專業(yè)的培訓，防止因銷售業(yè)務員的錯誤理解而引起購房人的錯誤推論，并最終引起糾紛，給我方造成經(jīng)濟上及聲譽上的損失；對于其它專業(yè)的BI本增效問題，以后再續(xù)。從勞務分包這一塊進行施工管理主要是進度和質(zhì)事呂理.1、進度.進度快了，我們大型設備的周轉費、材料租賃費還有人工費都會減少；2、質(zhì)量。這個是一個很隱形的管理，其實很多質(zhì)量會影響后期的施工，就像一個柱子，你要是垂直度不好，后期的抹灰就會很厚，自然增加了成本；你模板要是支設的質(zhì)量不高，會漏漿，混凝土也會損失，后期可能還要塞除，需要花人工費但是進度和質(zhì)量是存在著矛盾，進度有時候太快質(zhì)量就不能保證，要是單純提高質(zhì)量，進度搞不上去，所以這樣的時候一個好的生產(chǎn)經(jīng)理就很重要，另外其他的現(xiàn)場管理人員責任心也很重要，有些老板只是看到表面的數(shù)字，降低工人工資或者管理人員工資就以為自己賺了，其實不然，你降低了他們的工資，他們的責任心也會減少一大半，這樣他們工作也不會很上O