項目評估培訓講義

1、項目評估培訓講義項目貸款評估培訓講義項目貸款評估培訓講義 主主 講講 人：人： 聯(lián)系方式：聯(lián)系方式：項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢n第一部分：項目貸款評估基礎知識第一部分：項目貸款評估基礎知識n第二部分：第二部分：項目貸款評估大綱及評估內(nèi)容項目貸款評估大綱及評估內(nèi)容n第三部分：案例分析第三部分：案例分析匯報提綱項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢第一部分：項目貸款評估基礎知識一、項目貸款評估的概念一、項目貸款評估的概念二、項目貸款評估的目的二、項目貸款評估的目的三、項目貸款評估的原則三、項目貸款評估的原則四、評估方法四、評估方法五、項目貸款評估的依據(jù)和條件

2、五、項目貸款評估的依據(jù)和條件九、貸款項目評估與項目可行性九、貸款項目評估與項目可行性研究的區(qū)別研究的區(qū)別八、項目貸款評估前的準備工作八、項目貸款評估前的準備工作七、項目貸款評估的主要內(nèi)容七、項目貸款評估的主要內(nèi)容六、貸款評估的基本程序六、貸款評估的基本程序項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢項目貸款評估是銀行對借款人申請使用貸款的建設項目，以項目可行性研究報告為基礎，根據(jù)國家現(xiàn)行經(jīng)濟方針政策、財稅制度以及各銀行信貸政策和發(fā)展戰(zhàn)略的要求，結合通過調(diào)研所得來的有關項目生產(chǎn)經(jīng)營信息資料，從項目建設的必要性、技術的先進合理性、財務效益、銀行收益及潛在風險等方面進行全面系統(tǒng)的分析論證，為

3、貸款決策提供意見和建議的工作過程。一、貸款評估的概念一、貸款評估的概念項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢銀行進行項目貸款評估的目的是以銀行的立場為根本出發(fā)點，以提高銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營效益為目的，根據(jù)項目的具體情況，剔除項目可行性研究報告中可能存在的、有可能影響評估結果的各種非客觀因素，重新對項目的可行性進行分析與判斷，為銀行貸款決策提供依據(jù)。二、貸款評估的目的二、貸款評估的目的項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢項目貸款評估工作須客觀、公正、科學、謹慎，其通常遵循以下原則： 1、 貫徹銀行發(fā)展戰(zhàn)略的原則 2、 系統(tǒng)性原則 3、 宏觀評估與微觀評估相結合的

4、原則 4、 靜態(tài)方法與動態(tài)方法相結合的原則 5、 定性分析與定量分析相結合的原則 6、 原則性和靈活性相結合、具體問題具體分析的原則 7、 客觀性原則 8、 前瞻性原則 9、 以銀行效益為中心的原則 10、權衡風險與效益的原則 11、從有利于銀行的角度出發(fā)的原則三、項目貸款評估的原則三、項目貸款評估的原則項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢1、貫徹銀行發(fā)展戰(zhàn)略的原則信貸資產(chǎn)在銀行資產(chǎn)中占有較大的比重，貸款收益是銀行收入的主要來源， 貸款項目的成功與否對銀行的影響很大，因此在進行項目評估、決定項目的取舍時，必須以銀行發(fā)展戰(zhàn)略為指導，使所選擇的項目有助于銀行發(fā)展目標的實現(xiàn)。 2、系

5、統(tǒng)性原則貸款評估包括投資估算、資金籌措、產(chǎn)品和原輔材料市場、工藝技術及設備方案、配套建設條件以及財務效益等評價內(nèi)容，各部分既是相互獨立，又是緊密聯(lián)系的，因此要把項目評估作為一個系統(tǒng)工程，對所涉及的各個方面進行系統(tǒng)分析。（從整體出發(fā)，合理開發(fā)、設計、實施和運用系統(tǒng)的工程技術。它根據(jù)總體協(xié)調(diào)的需要，綜合應用自然科學和社會科學中有關的思想、理論和方法，對系統(tǒng)的結構、要素、信息和反饋等進行分析，以達到最優(yōu)規(guī)劃、最優(yōu)設計、最優(yōu)管理和最優(yōu)控制的目的。）三、項目貸款評估的原則三、項目貸款評估的原則項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢3、宏觀評估與微觀評估相結合的原則從項目評估的客體看，它只涉

6、及一個項目或一個企業(yè)，屬于微觀經(jīng)濟的范疇；但從所涉及內(nèi)容看，項目評估必須了解項目所在地的經(jīng)濟社會發(fā)展情況、國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展趨勢、國內(nèi)外市場和競爭者的情況以及科技進步趨勢等宏觀經(jīng)濟的內(nèi)容。因此進行項目評估時必須綜合考慮宏觀和微觀兩方面的因素。4、靜態(tài)方法與動態(tài)方法相結合的原則項目評價有靜態(tài)（不考慮資金的時間價值不考慮資金的時間價值）和動態(tài)（考慮資金的時間價值考慮資金的時間價值）兩種方法，兩種方法的分析內(nèi)容各有側重，原則上應以動態(tài)評價為主。但有些內(nèi)容只要進行靜態(tài)分析就可以說明問題，因此項目評估應根據(jù)實際情況把靜態(tài)與動態(tài)分析相結合。三、項目貸款評估的原則三、項目貸款評估的原則項目貸款評估培訓講義 江蘇

7、國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢5、定性分析與定量分析相結合的原則對經(jīng)濟現(xiàn)象的分析一般應以定量分析為主，但有些新的經(jīng)濟現(xiàn)象難以有足夠的數(shù)據(jù)進行分析；或者在經(jīng)濟、技術變革較快的時候，以現(xiàn)有的數(shù)據(jù)對未來進行預測往往會得出錯誤結論。在這兩種情況下用定性分析的效果將會更好。6、原則性和靈活性相結合、具體問題具體分析的原則n（1） 項目評價的判斷標準和評價參數(shù)都是以某一地區(qū)和某一類型的企業(yè)為參照物制定出來的，一般能夠反映某一時期的社會平均水平。但各地的情況不一樣，經(jīng)濟發(fā)展水平不同，統(tǒng)一公布的參數(shù)可能高于或低于本地區(qū)的發(fā)展情況，采用何種評價標準和參數(shù)進行評估應具體進行分析。n（2） 進行項目評估，必須按照有關規(guī)

8、定進行。但規(guī)定的調(diào)整可能會出現(xiàn)時滯現(xiàn)象。此外，經(jīng)濟發(fā)展存在經(jīng)濟周期問題，如果剛好遇到周期的轉(zhuǎn)換，原來所制定的規(guī)定也不能適應形勢的發(fā)展。處理以上情況時，可以不必固守有關規(guī)定，但必須有充分的理由。三、項目貸款評估的原則三、項目貸款評估的原則項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢7、客觀性原則客觀性原則要求項目評估必須反映項目的客觀情況，盡量不要以評估人的主觀偏好而對某些對項目不利的客觀事實視而不見或過分夸大。8、前瞻性原則 項目評估涉及的時間跨度較長，因此對項目的分析和參數(shù)的取值必須充分預測未來的發(fā)展變化。9、以銀行效益為中心的原則銀行貸款發(fā)放在遵循國家有關方針政策和銀行信貸政策的前

9、提下，應該以銀行效益為中心，考慮貸款資金的成本，對成本和效益進行綜合比較。三、項目貸款評估的原則三、項目貸款評估的原則項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢10、權衡風險與效益的原則風險與效益應該成正比例的關系，因此在評估中對于那些風險大而綜合效益差的項目應給予放棄。在權衡風險與收益時，不能因項目可能帶來的存款、結算等中間業(yè)務而降低貸款發(fā)放的標準，降低對貸款風險的防范。11、從有利于銀行的角度出發(fā)的原則同樣一件客觀事物，從不同的角度看可能會得出不同的結論，而且這些結論都是正確的。因此在判斷一件事有利或不利以及可取或不可取，都必須從銀行的立場出發(fā)。三、項目貸款評估的原則三、項目貸款

10、評估的原則項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢1、定量與定性分析2、指標評價法3、折現(xiàn)現(xiàn)金流法（DCF）：按收付實現(xiàn) 制的原則確定貸款項目的收入和支出，并引入資金具有時間價值 或資金的使用具有機會成本的思想。4、實物期權法：DCF 方法隱含地假定：商業(yè)銀行要么立即貸款、要么徹底放棄。實物期權方法的引入極大地方便了關于靈活性價值的計算。貸款項 目的實物期權，即關于是否貸款（或者關于貸款規(guī)?；驎r間）的 選擇權。商業(yè)銀行可以在未來某個時點實施某項貸款，當然也可 以不實施，商業(yè)銀行擁有相機選擇的權利。5、動態(tài)與靜態(tài)分析：考慮資金的時間價值。四、評估方法四、評估方法項目貸款評估培訓講義

11、江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢1、貸款評估的依據(jù)（1） 國家產(chǎn)業(yè)政策、財政稅收政策，行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，國家和行業(yè)的可行性研究設計標準和參數(shù)；（2） 中央銀行和農(nóng)行的信貸政策及管理規(guī)定，農(nóng)行的評估規(guī)定和參數(shù)；（3） 政府有關部門對項目立項的批準文件，項目可行性研究報告；（4） 借款人生產(chǎn)經(jīng)營等有關材料；（5） 中央和地方政府有關的城市建設規(guī)劃、環(huán)境保護、消防、安全衛(wèi)生、運輸、勞動保護等有關法規(guī)和規(guī)定。五、項目貸款評估的依據(jù)和條件五、項目貸款評估的依據(jù)和條件項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢2、貸款評估應具備的基本條件（1） 符合國家的產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保等相關政策和農(nóng)業(yè)銀行信貸政策，并

12、按規(guī)定履行了固定資產(chǎn)投資項目的合法管理程序；（2） 符合國家對項目投資主體資格和經(jīng)營資質(zhì)要求;（3） 符合農(nóng)業(yè)銀行關于營業(yè)執(zhí)照、貸款卡、賬戶管理等要求；（4） 借款人信用等級原則上在AA級（含）以上，有特別規(guī)定的除外；（5） 借款人及控股股東、主要股東無重大不良信用記錄（雖然有過不良信用記錄，但不良信用記錄的產(chǎn)生并非由于主觀惡意且申請本次用信前已全部償還了不良信用）；（6）項目資金來源明確并有保證，項目資本金比例及來源符合規(guī)定；（7）能夠提供合法、有效、足值的擔保，有特別規(guī)定的除外；（8）申請外匯固定資產(chǎn)貸款，須符合有關外匯管理政策；（9）農(nóng)業(yè)銀行信貸管理基本制度規(guī)定的其他條件。五、項目貸款評

13、估的依據(jù)和條件五、項目貸款評估的依據(jù)和條件項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢3、項目的一票否決條件項目屬于下列情況之一的為一票否決，不進入評估程序：（1） 國家政策限制或禁止建設的項目。（2） 我行信貸政策限制或禁止支持的項目。（3） 借款人在本行已有次級及以下貸款。但屬于下列情況的貸款各行可以根據(jù)具體情況靈活掌握：（1）債務重組、外貿(mào)貸款、政策性貸款、封閉貸款；（2）經(jīng)確認由資信較高銀行擔保、或以本行存單質(zhì)押、或以可轉(zhuǎn)讓國庫券質(zhì)押的貸款。五、項目貸款評估的依據(jù)和條件五、項目貸款評估的依據(jù)和條件項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢一般程序為：初審前期準備調(diào)查編

14、寫報告，具體如下：1、 根據(jù)銀行評估條件篩選項目，對企業(yè)申請進行初步審查。對符合一票否決條件的項目可以直接否決，不必進入評估程序。2、確定評估機構，成立評估小組，確定主評估人，或委托行外中介機構進行評估。3、 制定工作計劃，確定項目評估的進度安排和深入調(diào)查的重點，提出調(diào)查提綱。4、收集有關資料，進行整理、分析，開展調(diào)研工作。5、根據(jù)調(diào)查結果和借款人提交的材料對項目所涉及的各個方面的問題進行分析、審查做出預測與評價。6、編寫評估報告，提出評估結論。六、貸款評估的基本程序六、貸款評估的基本程序項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢貸款評估主要內(nèi)容包括但不限于：借款人評估，籌資評估，效

15、益評估，擔保評估，風險評估等，項目貸款還應對項目概況、產(chǎn)品市場、投資估算等內(nèi)容評估并進行不確定性分析。1、借款人評估主要是對借款申請人的資信進行綜合評估，內(nèi)容包括：借款人的概況、償債能力、獲利能力、經(jīng)營管理能力、履約能力、發(fā)展?jié)摿Φ确矫?。對于新組建的項目法人，要重點分析產(chǎn)權構成和注冊資本的到位情況，法定代表人和領導班子素質(zhì)，主要投資者的生產(chǎn)經(jīng)營和資產(chǎn)負債狀況。2、籌資評估主要評估和分析各項投資來源、出資方式是否落實并符合規(guī)定，對新建企業(yè)要著重對資本金來源進行分析和評價。3、效益評估指對貸款項目形成的經(jīng)濟效益以及給我行帶來的綜合效益進行評估。效益評估應以現(xiàn)金流量分析為主，重點分析貸款償還的可靠性

16、。 4、貸款擔保評估主要是對借款人提供的保證、抵押和質(zhì)押等貸款風險防范措施的可靠性進行分析。七、項目貸款評估的主要內(nèi)容七、項目貸款評估的主要內(nèi)容項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢5、項目貸款還應對以下方面進行評估（一）項目概況評估主要從項目建設的必要性、項目所在地經(jīng)濟法律環(huán)境、項目工藝技術及設備、項目建設和施工條件、環(huán)境保護等方面進行綜合性評估。（二）產(chǎn)品市場評估主要通過對產(chǎn)品所處行業(yè)概況的了解,市場供求現(xiàn)狀的調(diào)查,供求發(fā)展趨勢的預測，項目產(chǎn)品競爭能力的分析，判斷項目產(chǎn)品銷售市場的前景和潛力。（三）投資估算評估主要分析項目工程內(nèi)容和費用是否齊全，取費標準和依據(jù)是否合理，是否任

17、意擴大取費范圍；投資構成比例是否合理。（四）不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析，主要評估貸款的抗風險能力。6、風險評估是貸款評估的重要組成部分，評估人應根據(jù)本銀行內(nèi)定的綜合評價指標，對上述貸款各評估要點的風險因素進行定性和定量分析。風險評估結果是貸款決策的主要參考依據(jù)，風險評級小的貸款可以批準，風險評級一般的可在落實風險防范措施后方可批準，風險評級高的貸款不予批準。七、項目貸款評估的主要內(nèi)容七、項目貸款評估的主要內(nèi)容項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢1、評估的組織準備（1） 確定主評估人及評估小組成員。（2） 確定外聘專家。項目評估所需聘請的專家應是本領域內(nèi)有造詣的專家

18、學者，如高等學?；蚩蒲小⒃O計院所研究人員，國家主管部門或行業(yè)協(xié)會的有關行業(yè)專家等。（3） 確定評估費用標準。2、評估資料的準備 貸款評估人員應在貸款評估前完備有關評估資料，并檢查有關資料的真實性、完整性、合法性、合規(guī)性及有效性。對于客戶提供的復印件，要與原件核對，經(jīng)核對無誤或相符后，應在復印件上注明“與原件核對相符”字樣并簽名。八、項目貸款評估前的準備工作八、項目貸款評估前的準備工作項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢3、評估調(diào)研（1）實地調(diào)查評估人員通過前往客戶營業(yè)（或項目）所在地調(diào)查，了解客戶的生產(chǎn)經(jīng)營情況和企業(yè)經(jīng)營作風等，從而直觀判斷其經(jīng)營管理能力和水平。調(diào)查的內(nèi)容包括：

19、 企業(yè)經(jīng)營場所的選址、規(guī)模、建筑物的現(xiàn)狀等。生產(chǎn)經(jīng)營情況如生產(chǎn)設備、技術水平、生產(chǎn)能力、企業(yè)管理、員工勞動態(tài)度及庫存情況等。項目有關配套建設的落實情況。（2）客戶會談評估人員通過與企業(yè)的領導人或關鍵部門的負責人進行會談，了解其人品素質(zhì)、業(yè)務能力、企業(yè)（項目）經(jīng)營狀況、企業(yè)（項目）規(guī)劃和前景，以及企業(yè)與銀行的合作意愿等。八、項目貸款評估前的準備工作八、項目貸款評估前的準備工作 3、評估調(diào)研、評估調(diào)研項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢（3）外部信息調(diào)研 評估人員通過公共信息渠道，側面了解借款企業(yè)情況。如外部資信評級機構評級結果，借款企業(yè)股票行情，銀行同業(yè)評價，權威政府部門與行業(yè)團

20、體的評價，相關客戶的評價，權威機構公布的排名、名次情況等。（4）確定評估調(diào)研的主要內(nèi)容 評估人員調(diào)查、收集并分析借款企業(yè)（或項目）的主要內(nèi)容應包括但不限于：（一）借款人基本情況。主要包括借款人信用記錄、法人治理結構、組織架構、生產(chǎn)經(jīng)營及財務情況、擬建項目對借款人整體經(jīng)營及財務狀況的影響，以及借款人對擬建項目的承受能力等。八、項目貸款評估前的準備工作八、項目貸款評估前的準備工作 3、評估調(diào)研、評估調(diào)研項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢（4）確定評估調(diào)研的主要內(nèi)容（二）項目情況。主要包括項目建設必要性、項目工程技術、項目建設條件、項目合法性手續(xù)的取得情況、項目經(jīng)營管理方式等。（三

21、）項目市場情況。主要包括項目所處行業(yè)狀況、行業(yè)發(fā)展前景、市場需求情況、競爭狀況、市場風險狀況等。（四）項目經(jīng)濟性。主要包括項目總投資估算及資金籌措情況、項目經(jīng)濟效益、項目還貸能力等。（五）借款人綜合還貸能力（對一般固定資產(chǎn)貸款）。主要包括借款人經(jīng)營性現(xiàn)金流情況、融資能力、還貸意愿、貸款償還對借款人生產(chǎn)經(jīng)營的影響等。（六）擔保情況。主要包括保證人的保證能力及生產(chǎn)經(jīng)營狀況；抵（質(zhì)）押品基本情況、權屬狀況、抵（質(zhì)）押品價值、變現(xiàn)能力等。（七）風險與收益。主要包括項目優(yōu)勢、可能存在的風險及控制措施、貸款成本收益、其他綜合效益等。八、項目貸款評估前的準備工作八、項目貸款評估前的準備工作 3、評估調(diào)研、評

22、估調(diào)研項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢1、發(fā)生的時間不同項目的可行性研究在先，項目評估在后，項目評估是在項目可行性研究的基礎上進行的。2、研究范圍與側重點不同項目的可行性研究必須對項目實施后可能面臨的問題進行全面的研究，并作出在技術上、財務上是否可行的結論；而貸款項目評估是在審查了可行性研究報告并對項目進行全面調(diào)查的基礎上進行的，它可以針對所發(fā)現(xiàn)或關心的問題，有所側重地進行研究，不必面面具到。九、貸款項目評估與項目可行性研究的區(qū)別九、貸款項目評估與項目可行性研究的區(qū)別項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢3、進行項目評估和可行性研究的目的不同項目可行性報告是項

23、目業(yè)主進行投資決策、報批項目和申請貸款的必備材料，因此項目業(yè)主進行項目可行性研究除了判斷項目的可行性外，主要是用于項目報批和貸款申請。項目的可行性研究一般是由項目業(yè)主委托有資格的單位承擔的。項目評估報告是項目貸款審批部門或貸款的決策部門進行最終決策的依據(jù)，因此項目評估是為項目貸款審批和貸款決策服務的，評估工作一般由銀行貸款決策部門承擔，也可以由決策部門委托有資格的單位承擔。十、貸款項目評估與項目可行性研究的區(qū)別十、貸款項目評估與項目可行性研究的區(qū)別項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢第二部分：項目貸款評估大綱及評估內(nèi)容項目貸款評估大綱及評估內(nèi)容一、可行性研究報告編制大綱一、可行

24、性研究報告編制大綱二、貸款項目評估報告大綱二、貸款項目評估報告大綱三、貸款項目評估報告格式規(guī)范三、貸款項目評估報告格式規(guī)范四、項目評估基本參數(shù)四、項目評估基本參數(shù)五、評估報告編制五、評估報告編制項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢目目 錄錄第一章第一章 總論總論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 1.1.2 項目承辦單位 1.1.3 項目主管部門 1.1.4 編制單位1.1.5 研究工作概況 1.2 編制依據(jù)與原則1.2.1 編制依據(jù) 1.2.2 編制原則 1.3 研究范圍 1.3.1 建設內(nèi)容與規(guī)模 1.3.2 項目建設地點 一、可行性研究報告編制大綱一、可行性研究報告

25、編制大綱 1.3.3 項目建設性質(zhì) 1.3.4 項目總投資及資金籌措 1.3.5 投資計劃與還款計劃 1.3.6 項目建設進度 1.3.7 項目財務和經(jīng)濟評論 1.3.8 項目綜合評價結論 1.4 主要技術經(jīng)濟指標表 1.5 結論及建議 1.5.1 意見與結論 1.5.2 建議項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢第二章第二章 項目背景和發(fā)展概況項目背景和發(fā)展概況2.1 項目提出的背景 2.1.1 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 2.1.2 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由2.2 項目發(fā)展概況 2.2.1 已進行的調(diào)查及其成果 2.2.2 試驗試制工作情況 2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況 2.2

26、.4 項目建議書的編制、提出及審批過程2.3 投資的必要性一、可行性研究報告編制大綱第三章第三章 項目市場分析與預測項目市場分析與預測 3.1 市場調(diào)查 3.1.1 擬建項目產(chǎn)出物用途調(diào)查 3.1.2 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查 3.1.3 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查 3.1.4 替代產(chǎn)品調(diào)查 3.1.5 產(chǎn)品價格調(diào)查 3.1.6 國外市場調(diào)查 3.2 市場預測 3.2.1 國內(nèi)市場需求預測 3.2.2 產(chǎn)品出口或進口替代分析 3.2.3 價格預測 3.3 市場推銷戰(zhàn)略項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢第四章第四章 產(chǎn)品方案設計與營銷戰(zhàn)產(chǎn)品方案設計與營銷戰(zhàn)略略 4.1 產(chǎn)品方案和建設規(guī)模

27、 4.1.1 產(chǎn)品方案 4.1.2 建設規(guī)模 4.1.3 產(chǎn)品銷售收入預測 4.2 市場推銷戰(zhàn)略 4.2.1 推銷方式 4.2.2 推銷措施 4.2.3 促銷價格制度 4.2.4 產(chǎn)品銷售費用預測一、可行性研究報告編制大綱第五章第五章 建設條件與廠址選擇建設條件與廠址選擇 5.1 資源和原材料 5.1.1 資源評述 5.1.2 原材料及主要輔助材料供應 5.1.3 需要作生產(chǎn)試驗的原料 5.2 建設地區(qū)的選擇 5.2.1 自然條件 5.2.2 基礎設施 5.2.3 社會經(jīng)濟條件 5.2.4 其它應考慮的因素5.3 廠址選擇 5.3.1 廠址多方案比較 5.3.2 廠址推薦方案項目貸款評估培訓講

28、義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢第六章第六章 項目技術、設備與工程方案項目技術、設備與工程方案 6.1 項目組成 6.2 生產(chǎn)技術方案 6.2.1 技術來源途徑 6.2.2 生產(chǎn)方法 6.2.3 技術參數(shù)和工藝流程 6.2.4 主要工藝設備選擇 6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標 6.2.6 主要生產(chǎn)車間布置方案 6.3 總平面布置和運輸 6.3.1 總平面布置原則 6.3.2 廠內(nèi)外運輸方案 6.3.3 倉儲方案 6.3.4 占地面積及分析一、可行性研究報告編制大綱6.4 土建工程 6.4.1 主要建、構筑物的工程特征與結構設計 6.4.2 特殊基礎工程的設計 6.4.3 工程材料

29、 6.4.4 土建工程造價估算 6.5 其他工程 6.5.1 給排水工程 6.5.2 動力及公用工程 6.5.3 地震設防 6.5.4 生活福利設施項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢第七章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 7.1 項目選址及用地方案 7.2 土地利用合理性分析 7.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 第八章 資源利用與節(jié)能措施 8.1資源利用分析 8.1.1土地資源利用分析 8.1.2水資源利用分析 8.1.3電能源利用分析 8.2節(jié)能措施分析 8.2.1土地資源節(jié)約措施 8.2.2水資源節(jié)約措施 8.2.3電能源節(jié)約措施 一、可行性研究報告編制大綱第九章 項目

30、原材料供應及外部配套條件 9.1 主要原材料供應 9.2 燃料、加熱能源供應 9.3 給水供電 9.4 外部配套條件 第十章 項目進度與管理 10.1 工程建設管理 10.2 項目進度規(guī)劃 10.3 項目招標 項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢第十一章 環(huán)境影響評價 11.1 建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 11.1.1 項目的地理位置 11.1.2 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象 11.1.3 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物 11.1.4 自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設施 11.1.5 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況； 11.1.6 生活居住區(qū)分布情況和

31、人口密度、健康狀況、地方病等情況； 11.1.7 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況； 11.1.8 交通運輸情況； 11.1.9 其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。一、可行性研究報告編制大綱11.2 項目主要污染源和污染物 11.2.1 主要污染源 11.2.2 主要污染物 11.3 項目擬采用的環(huán)境保護標準 11.4 治理環(huán)境的方案 11.4.1 項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響11.4.2 項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響11.4.3 項目對周圍自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響 11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案11.4.5 綠化措施，包括

32、防護地帶的防護林和建設區(qū)域的綠化11.5 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 11.6 環(huán)境保護投資估算 11.7 環(huán)境影響評論結論項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢第十二章第十二章 勞動保護與安全衛(wèi)勞動保護與安全衛(wèi)生生 12.1 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析12.2 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設施12.3 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構12.4 消防措施和設施方案建議第十三章第十三章 企業(yè)組織和勞動定企業(yè)組織和勞動定員員13.1 企業(yè)組織 13.1.1 企業(yè)組織形式 13.1.2 企業(yè)工作制度13.2 勞動定員和人員培訓 13.2.1 勞動定員 13.2.2 工資估算 13.2.3 人員培訓及費用估算一、可

33、行性研究報告編制大綱第十四章 投資估算與資金籌措14.1 項目總投資估算 14.1.1 固定資產(chǎn)投資總額 14.1.2 流動資金估算 14.2 資金籌措 14.2.1 資金來源 14.2.2 項目籌資方案14.3 投資使用計劃 14.3.1 投資使用計劃 14.3.2 借款償還計劃項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢第十五章第十五章 財務與敏感性分析財務與敏感性分析 15.1 生產(chǎn)成本和銷售收入估算 15.1.1 生產(chǎn)總成本估算 15.1.2 單位成本 15.1.3 銷售收入估算 15.2 財務評價 15.3 國民經(jīng)濟評價 15.4 不確定性分析 15.5 社會效益和社會影響分

34、析 15.5.1項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。 15.5.2 項目與當?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應性；一、可行性研究報告編制大綱15.5.3 項目與當?shù)鼗A設施發(fā)展水平的相互適應性；15.5.4 項目與當?shù)鼐用竦淖诮?、民族習慣的相互適應性；15.5.5 項目對合理利用自然資源的影響；15.5.6 項目的國防效益或影響；15.5.7 對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢第十六章第十六章 風險分析風險分析 16.1 風險影響因素 16.1.1 可能面臨的風險因素 16.1.2 主要風險因素識別 16.2 風險影響程度及規(guī)避措施 16.2.1 風險影響

35、程度評價 16.2.2 風險規(guī)避措施第十七章第十七章 可行性研究結論與建議可行性研究結論與建議 17.1 對推薦的擬建方案的結論性意見。 17.2 對主要的對比方案進行說明。 一、可行性研究報告編制大綱17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 17.4 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。17.5 對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。17.6 可行性研究中主要爭議問題的結論。第十八章第十八章 財務報表財務報表 第十九章第十九章 附附件件項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢n1、封面、封面n2、項目評估小組名單、項目評估小組名單n3、項目評

36、估小組成員的聲明與保證及本人簽名、日期、項目評估小組成員的聲明與保證及本人簽名、日期n4、項目評估報告正文、項目評估報告正文n5、項目評估報告附表、項目評估報告附表n6、項目評估報告附件、項目評估報告附件二、貸款項目評估報告大綱二、貸款項目評估報告大綱項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢1、貸款項目評估報告封面格式、貸款項目評估報告封面格式評估報告編號：評估報告編號：借款人組織機構代碼：借款人組織機構代碼：中國農(nóng)業(yè)銀行 （項目名稱）項目評估報告評估機構：評估機構公章：（評估報告完成日期： 年 月 日）三、貸款項目評估報告格式規(guī)范三、貸款項目評估報告格式規(guī)范項目貸款評估培訓講義

37、江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢2、項目評估小組人員名單格式項目評估小組人員名單格式項目評估小組人員名單 直接評估人：直接評估人：姓名: 所在單位： 職稱: 姓名: 所在單位： 職稱: 姓名: 所在單位： 職稱: 評估審核人：評估審核人：姓名: 所在單位： 職務: 職稱: （本頁姓名打印。如評估中聘請專家提供咨詢意見的，應列明專家姓名、所在單位、職稱及咨詢領域。）三、貸款項目評估報告格式規(guī)范三、貸款項目評估報告格式規(guī)范項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢3、評估報告評估報告“聲明與保證聲明與保證”格式格式聲 明 與 保 證我們在此聲明與保證：此報告是按照中國農(nóng)業(yè)銀行XXXX貸款項

38、目評估辦法和有關規(guī)定，根據(jù)貸款申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理后完成的。報告全面反映了貸款申請人及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。直接評估人簽字： 年 月 日 評估審核人簽字： 年 月 日三、貸款項目評估報告格式規(guī)范三、貸款項目評估報告格式規(guī)范項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢4、項目評估報告正文結構項目評估報告正文結構n第一章 前言n第二章 借款人評價n第三章 項目概況分析n第四章 產(chǎn)品及市場分析n第五章 投資估算與融資方案評估投資估算與融資方案評估n第六章 財務效益評估財務效益評估n第七

39、章 不確定性分析n第八章 銀行相關效益與風險評估銀行相關效益與風險評估n第九章 總評價（上述九章內(nèi)容中，第一章為項目評估情況的簡要介紹，內(nèi)容應包括：1.項目受理情況項目受理情況; 2.項目可項目可行性研究的主要結論行性研究的主要結論（包括可行性研究報告結論、提示的主要風險、主要評價指標等）; 3.貸款項目的貸款項目的評估結論評估結論（包括是否建議提供貸款，貸款的金額、期限、利率及貸款條件；項目的主要競爭優(yōu)勢和劣勢；貸款的主要潛在風險及建議采取的主要風險防范措施；評估結論與可行性研究結論的對比分析等）; 4. 借款借款人人/項目基本信息和數(shù)據(jù)摘要表。項目基本信息和數(shù)據(jù)摘要表。第二章-第九章內(nèi)容，

40、按照中國農(nóng)業(yè)銀行XXXX貸款項目評估辦法的相應規(guī)定撰寫，并按順序依次排列。）三、貸款項目評估報告格式規(guī)范三、貸款項目評估報告格式規(guī)范項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢5、項目評估報告附表目錄及格式項目評估報告附表目錄及格式n附表1 固定資產(chǎn)投資估算表n附表2 固定資產(chǎn)投資資產(chǎn)分類表n附表3 投資計劃與資金籌措表n附表4 總成本費用估算表n附表5.1 損益和利潤分配表（新設法人項目）n附表5.2 損益和利潤分配表（既有法人項目）n附表6.1 貸款償還期計算表n附表6.2 借款人貸款綜合償還期計算表（既有法人項目）n附表7.1 項目現(xiàn)金流量表（新設法人項目）n附表7.2-1 項目

41、增量現(xiàn)金流量表（既有法人項目）n附表7.2-2 無項目現(xiàn)金流量表（既有法人項目）三、貸款項目評估報告格式規(guī)范三、貸款項目評估報告格式規(guī)范項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢6、項目評估報告附件目錄、項目評估報告附件目錄n1客戶評價報告n2借款人/項目投資人近三年及最近一期資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表n3項目建議書、可行性研究報告/初步設計、新開工、概算調(diào)整等資料及主要批復文件n4借款人/項目發(fā)起人(公司)章程、合同及批復文件n5項目建設與生產(chǎn)條件落實的有關批件n6項目環(huán)境保護方案的批復文件n7項目資本金落實文件n8項目各投資者出具的分年度資本金安排承諾函n9項目各投資者近三年

42、及最近一期的資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表三、貸款項目評估報告格式規(guī)范三、貸款項目評估報告格式規(guī)范項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢6、項目評估報告附件目錄（續(xù)）、項目評估報告附件目錄（續(xù)）n10項目長期負債和短期借款等的落實或?qū)徟募11借款人/項目發(fā)起人出具的用綜合效益償還項目貸款的函n12保證人或抵押人出具的擔保函或意向承諾函n13保證人近三年及最近一期的資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表n14擔保業(yè)務評價報告或貸款擔保的有關材料n15專家咨詢意見n16項目評估和貸款決策需要的其它文件（報告內(nèi)容可根據(jù)項目評估的具體需要進行調(diào)整。）三、貸款項目評估報告格式規(guī)范三、貸款項目評

43、估報告格式規(guī)范項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢四、項目評估基本參數(shù)四、項目評估基本參數(shù)項目類別可研階段初設階段1.火電項目10%6%2.水電項目10%-14%6%-10%3.煤炭項目13%10%4.石油、化肥、礦山項目12%8%5.水利項目10%5-10%6.機電輕紡項目8%5%7.鐵道項目10%5%8.公路項目9%5%9.港口項目7%5%10.流通項目5%-6%5%11.城市基礎設施項目10%5%12.其它項目8-12%5%1 1、投資估算參數(shù)、投資估算參數(shù)貸款評估參數(shù)按照統(tǒng)一的標準執(zhí)行，并由總行根據(jù)實際情況適時調(diào)整。（1）基本預備費項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地

44、產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢四、項目評估基本參數(shù)四、項目評估基本參數(shù)1 1、投資估算參數(shù)、投資估算參數(shù)城市基礎設施項目包括：供水、排水（含污水處理）、供熱、燃氣供應、垃圾處理、城市道路、城市綠化工程等。（2）鋪底流動資金：）鋪底流動資金：按項目所需全部流動資金的30%計算。（3）材料費及其它費用：）材料費及其它費用：按項目所在地區(qū)或行業(yè)有關定額取費標準計算。（4）利率：）利率：按項目評估時銀行規(guī)定的利率計算，非銀行貸款按合同規(guī)定的利率計算。（5）匯率：）匯率：按國家當期匯率計算。（6）投資價格指數(shù)：）投資價格指數(shù)：根據(jù)屆時國家經(jīng)濟形勢及國家頒布的投資價格指數(shù)而定。項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)

45、評估咨詢2、資本金比例除銀行另有規(guī)定的之外,項目資本金比例（資本金比例=項目資本金/項目固定資產(chǎn)投資+鋪底流動資金，其中鋪底流動資金按照流動資金的30%計算）按照國家（國發(fā)202X27號）和銀行關于資本金規(guī)定執(zhí)行，具體如下：國務院關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知國發(fā)202X27號 一、各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目的最低資本金比例按以下規(guī)定執(zhí)行： 鋼鐵、電解鋁項目，最低資本金比例為40%。 水泥項目，最低資本金比例為35%。 煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷、玉米深加工、機場、港口、沿 海及內(nèi)河航運項目，最低資本金比例為30%。 鐵路、公路、城市軌道交通、化肥（鉀肥除外）項目，最低資本金比

46、例為25%。四、項目評估基本參數(shù)四、項目評估基本參數(shù)項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢2 2、資本金比例、資本金比例( (續(xù)續(xù)) )保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。其他項目的最低資本金比例為20%。二、經(jīng)國務院批準，對個別情況特殊的國家重大建設項目，可以適當降低最低資本金比例要求。屬于國家支持的中小企業(yè)自主創(chuàng)新、高新技術投資項目，最低資本金比例可以適當降低。外商投資項目按現(xiàn)行有關法規(guī)執(zhí)行。三、金融機構在提供信貸支持和服務時，要堅持獨立審貸，切實防范金融風險。要根據(jù)借款主體和項目實際情況，參照國家規(guī)定的資本金比例

47、要求，對資本金的真實性、投資收益和貸款風險進行全面審查和評估，自主決定是否發(fā)放貸款以及具體的貸款數(shù)量和比例。四、項目評估基本參數(shù)四、項目評估基本參數(shù)項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢 3、財務評價基本參數(shù)（1）項目生產(chǎn)經(jīng)營期，對于一般的工業(yè)性項目，一般以該項目主要設備的經(jīng)濟壽命期確定，其計算期不宜超過20年；基礎產(chǎn)業(yè)、基礎設施建設以及學校、醫(yī)院等公益性項目的計算期可以適當延長，但不宜超過30年。（2）項目投資利潤率，一般應大于或等于項目基準收益率。（3）項目基準收益率（內(nèi)部收益率的基準），中低風險的商業(yè)項目按建設銀行五年期貸款利率加兩個百分點取值,對于高風險的商業(yè)項目應按建設

48、銀行五年期貸款利率加四個百分點取值;對于社會公益型項目,可按政府決策確定的收益率取值。四、項目評估基本參數(shù)四、項目評估基本參數(shù)項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢 3、財務評價基本參數(shù) （4）貸款償還期，按照項目所處的不同行業(yè)和項目總投資額的大小確定： 1） 基礎產(chǎn)業(yè)、基礎設施建設的大中型項目（項目總投資額5億元以上）一般不超過12-15年，小型項目一般不超過8年； 2） 工業(yè)性項目中的大中型項目限額一般不超過8年，小型項目一般不超過5年（工業(yè)性大中小項目標準按照國家有關規(guī)定執(zhí)行）； 3） 除基礎產(chǎn)業(yè)、基礎設施建設項目以外的其它非工業(yè)性項目一般不超過8年； 4） 轉(zhuǎn)貸項目的貸款

49、償還期，應控制在轉(zhuǎn)貸協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)合理確定； 5） 對于特殊項目，可根據(jù)項目具體情況確定合理的貸款償還期。四、項目評估基本參數(shù)四、項目評估基本參數(shù)項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢 3、財務評價基本參數(shù) （5）還貸資金中折舊及攤銷除有特殊情況之外，可按100%用于償還貸款計算；可分配利潤除公司章程規(guī)定或其它協(xié)議有規(guī)定的按規(guī)定比例計算償還貸款之外，按100%可用于償還貸款計算；以土地出讓收益償還貸款的，其出讓收益按最高不超過50%用于還貸計算。四、項目評估基本參數(shù)四、項目評估基本參數(shù)項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢 4、財務評價指標體系四、項目評估基本參數(shù)

50、四、項目評估基本參數(shù)項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢4、財務評價指標體系指標說明1）靜態(tài)分析：最大的特點是不考慮時間因素不考慮時間因素，計算簡便。在對方案進行粗略評價或短期投資項目進行評價，以及對于逐年收益大致相等的項目，靜態(tài)指標還是可以采用的。2）投資收益率：是衡量投資方案方案獲利水平的評價指標，它是投資方案建成投產(chǎn)達到設計生產(chǎn)能力后一個正常生產(chǎn)年份的年凈收益額與方案投資的利率。3）總投資收益率: 是用來衡量整個投資方案的獲利能力，要求項目的總投資收益率應大于行業(yè)的平均投資收益率，總投資收益率越高，從項目所獲得的收益就越多。總投資收益率又稱投資報酬率（ROI)，是指達產(chǎn)期

51、正常年份的年息稅前利潤或運營期年均息稅前利潤占項目總投資的百分比。4) 資本金凈利潤率: 是用來衡量項目資本金的獲利能力，資本金凈利潤率越高，資本金所取得的利潤就越多，權益投資盈利水平也就越高。四、項目評估基本參數(shù)四、項目評估基本參數(shù)項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢4、財務評價指標體系指標說明5) 靜態(tài)投資回收期: 是在不考慮資金時間價值的條件下，以項目的凈收益回收其總投資（包括建設投資和流動資金）所需要的時間，一般以年為單位。6) 動態(tài)分析: 強調(diào)利用復利方法計算資金時間價值，它將不同的時間內(nèi)資金的流入和流出，換算成同一時點的價值，從而為不同方案的經(jīng)濟比較提供了可比基礎，

52、并能反映方案在未來的時期的發(fā)展變化情況。7) 財務內(nèi)部收益率: 其實質(zhì)就是使投資方案在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率。其經(jīng)濟含義是：投資方案占用的尚未回收資金的獲利能力。內(nèi)部收益率又叫內(nèi)含報酬率，即指項目投資實際可望達到的收益率，亦可將其定義為能使投資項目的凈現(xiàn)值等于0時的折現(xiàn)率。內(nèi)部投資收益率IRR基準投資收益率時，可行。四、項目評估基本參數(shù)四、項目評估基本參數(shù)項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢4、財務評價指標體系指標說明8) 財務凈現(xiàn)值: 是反映投資方案在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標。投資方案的財務凈現(xiàn)值是指用一個預定的基準收益率（或設定的折現(xiàn)率）ic分

53、別把整個計算期間內(nèi)各年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到投資方案開始實施時的現(xiàn)值之和。財務凈現(xiàn)值是評價項目盈利能力的絕對指標。9) 財務凈現(xiàn)值率: 是指項目財務凈現(xiàn)值與項目總投資現(xiàn)值之比，其經(jīng)濟含義是單位投資現(xiàn)值所帶來的財務凈現(xiàn)值，是一個考察項目單位投資盈利能力的指標。10）動態(tài)投資回收期：是把項目各年的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折成現(xiàn)值之后，再來推算投資回收期。四、項目評估基本參數(shù)四、項目評估基本參數(shù)項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢4、財務評價指標體系指標說明11）借款償還期：是指根據(jù)國家財稅規(guī)定及投資項目的具體財務條件，可以作為償還貸款的收益（利潤、折舊、攤銷費及其他收益）來償還項

54、目投資借款本金和利息所需的時間。是反映項目借款償債能力的重要指標。12）利息備付率：也稱以獲利息倍數(shù)，指項目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的息稅前利潤與當期應付利息的比值從付息資金來源的充裕角度反映項目償付債務利息的能力，表示使用項目稅息前利潤償付利息的保證倍率。13）償債備付率：是指項目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值。表示用于還本付息的資金償還借款本息保證倍率。四、項目評估基本參數(shù)四、項目評估基本參數(shù)項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢4、財務評價指標體系指標說明14）資產(chǎn)負債率：資產(chǎn)負債率是指企業(yè)負債總額對資產(chǎn)總額的比率關系，它即能反映

55、企業(yè)利用債權人提供資金進行經(jīng)營活動的能力，也能反映企業(yè)經(jīng)營風險的程度，是綜合反映企業(yè)償債能力的重要指標。15）速動比率：是指企業(yè)的速動資產(chǎn)與流動負債之間的比率關系，是衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即用于償還流動負債的能力。速動比率=速動資產(chǎn)/流動負債16）流動比率：是企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負債的比率，主要反映企業(yè)的償債能力（生產(chǎn)企業(yè)的最低流動時2）。流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債四、項目評估基本參數(shù)四、項目評估基本參數(shù)項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢第一章第一章 前言前言（一）項目受理情況和簡要評估的依據(jù)（一）項目受理情況和簡要評估的依據(jù) （簡要介紹項目的由來，客戶提出貸款申請的時間、

56、金額、期限、利率，建設銀行受理并開始評估項目的時間、過程；說明進行簡要評估的依據(jù)?？烧浛尚行匝芯繄蟾婵傉撚嘘P內(nèi)容，也可按下述內(nèi)容填空）項目名稱： 建設規(guī)模: 項目背景如下： 1.年月日建設單位委托XX咨詢單位就XX項目開展初步可行性研究（代項目建議書）工作，年月完成“初步可行性研究報告”。 2.年月日（審批部門）以號文予以批復項目建議書，項目正式立項。 3.年月建設單位委托XX咨詢單位就XX項目開展可行性研究工作，年月完成“可行性研究報告”。五、項目評估報告正文編制五、項目評估報告正文編制項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢（一）項目受理情況和簡要評估的依據(jù)（續(xù)）（一）項目受

57、理情況和簡要評估的依據(jù)（續(xù)） 4、據(jù)此，XX咨詢單位根據(jù)業(yè)主意見在年月完成了該工程可行性補充報告。（此條可有可無）n （二）項目可行性研究的主要結論和分析（二）項目可行性研究的主要結論和分析（摘錄可行性研究報告總論中的主要結論、提示的主要風險、主要評價指標）年月XX咨詢單位完成了XX項目可行性研究報告。該報告認為：n 第一章第一章 前言前言項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢（三）項目貸款評估結論（三）項目貸款評估結論（建議在編制第二章第九章后再編寫本章節(jié)）（建議在編制第二章第九章后再編寫本章節(jié)）一）項目評估結論一）項目評估結論（如評估同意為項目提供貸款，說明建議的貸款金額、期

58、限、利率及貸款條件。如評估不同意為項目提供貸款，說明不同意的理由。）項目借款人目前（規(guī)模）已擁有，其生產(chǎn)經(jīng)營正常、資信好、自我積累能力強。該公司控股股東是在（項）技術和資金方面實力雄厚。XX項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策。項目在建設條件、技術、籌資和管理上都不存在大的問題。（產(chǎn)品）市場完全消納；本項目經(jīng)濟效益較好，有一定抗風險能力，是的配套項目，相對風險較小。鑒于上述原因，建議XX銀行給予該項目利率%的年以上期限的長期貸款XX萬元。第一章第一章 前言前言項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢二）項目的主要競爭優(yōu)勢和劣勢二）項目的主要競爭優(yōu)勢和劣勢（摘錄第三章項目概況分析中項目優(yōu)勢及劣勢，可

59、適當簡化）n1、政策優(yōu)勢n2、開發(fā)優(yōu)勢n3、地域優(yōu)勢n綜上所述，XX項目已經(jīng)具備天時、地利、人和的有利開發(fā)建設條件。n三）項目的主要風險三）項目的主要風險n本項目的主要風險有政策風險、市場風險、利率風險、資金風險等，評估在充分考慮各種可能出現(xiàn)風險的前提下進行，并且對各種風險對項目的影響程度進行了敏感性分析?？紤]到各種風險發(fā)生的可能性和影響程度后認為：該項目具有一定的抗風險能力。評估強調(diào)：在資金風險方面，經(jīng)辦行在該項目建設期和經(jīng)營期里應密切關注各項資金使用情況，以便盡早發(fā)現(xiàn)問題，及時采取措施解決，將風險降到最低。第一章第一章 前言前言項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢四）需要關

60、注的問題四）需要關注的問題提請審批決策注意的問題及需要說明的其它事項五）項目評估結論與項目可行性研究結論對比分析五）項目評估結論與項目可行性研究結論對比分析第一章第一章 前言前言項目項目評估結論可行性研究結論項目總投資（萬元）建設投資（萬元）建設期利息（萬元）流動資金（萬元）貸款償還期（年）全部投資回收期（年）權益投資內(nèi)部收益率（%）權益資金凈利潤率（%）項目貸款評估培訓講義 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢六）借款人/項目基本數(shù)據(jù)摘要第一章第一章 前言前言項項 目目指指 標標說說 明明借款人名稱借款人名稱借款人客戶評價得分借款人客戶評價得分借款人信用等級（評定時間）借款人信用等級（評定時間）借