精裝修住宅成本控制

1、成本控制要素目錄一.精裝修成本控制標(biāo)準(zhǔn)體系二.精裝修項目成本控制實施細(xì)則一.精裝修項目成本控制體系的標(biāo)準(zhǔn)化 廚房電器廚房電器10-15%10-15%機(jī)電設(shè)備機(jī)電設(shè)備20-25%20-25%基礎(chǔ)施工基礎(chǔ)施工30-35%30-35%收納固定家具收納固定家具8-12%8-12%衛(wèi)浴設(shè)備衛(wèi)浴設(shè)備15-18%15-18%成品物流保護(hù)成品物流保護(hù)1-5%1-5%成本設(shè)計成本設(shè)計研究研究項目分解項目分解單項成本核算單項成本核算預(yù)預(yù)算算統(tǒng)統(tǒng)籌籌二精裝修成本控制要素和實施二精裝修成本控制要素和實施細(xì)則細(xì)則 住宅精裝修項目成本控制要素 設(shè)計階段的成本控制 實施階段的成本控制 物料采購的成本控制（一）.精裝修設(shè)計階

2、段的成本控制 1、產(chǎn)品的定位，標(biāo)準(zhǔn)的選定，設(shè)計風(fēng)格確定 2、主要材料選擇 3、設(shè)計內(nèi)容及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的確定（各區(qū)域組成及部品配置、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)） 4、按照梯級標(biāo)準(zhǔn)確定設(shè)計細(xì)節(jié)及裝修標(biāo)準(zhǔn)。（二）.精裝修實施階段的成本控制。 1、工程預(yù)算控制； 2、工程發(fā)包控制； 3、施工階段的成本控制； 4、決算階段的成本控制；（三）.采購成本控制 1、甲供材料的選擇范圍 地板、瓷磚、涂料、石材、窗臺板、門、櫥柜系統(tǒng)、潔具、燈具、電器等。2、批量采購的選擇（品牌選擇余地比較小的情況）3、競標(biāo)性采購4、戰(zhàn)略采購 1、精裝修設(shè)計過程成本控制流程精裝修住宅的設(shè)計成本控制一般按以下工作步驟來進(jìn)行：1.1、根據(jù)樓盤市場定位確定交

3、樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修范圍和單位造價。（由營銷策劃部門、設(shè)計部門確定）。1.2、按所確定的裝修造價進(jìn)行精裝修住宅的設(shè)計深化、調(diào)整及完善，編制符合市場定位的精裝修預(yù)算， 初 鎖定成本（可由裝修設(shè)計公司來完成）。1.3、按確定的裝修設(shè)計進(jìn)行主要裝修材料、部品的采購詢價工作。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地 材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關(guān)插座、家用電器、墻面磁轉(zhuǎn)、涂料等（由預(yù)算采 購部門來完成）1.4、根據(jù)初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預(yù)算（預(yù)算部門來完成）。1.5、根據(jù)產(chǎn)品定位及成本控制目標(biāo)調(diào)整裝修設(shè)計（營銷部、設(shè)計部）。1.6、按照最終的定版裝修設(shè)計，完成精裝修成本預(yù)算的編制。精裝修

4、設(shè)計過程的成本控制流程成本定位成本定位裝修設(shè)計裝修設(shè)計設(shè)計預(yù)算設(shè)計預(yù)算采購詢價采購詢價編制預(yù)算編制預(yù)算調(diào)整設(shè)計調(diào)整設(shè)計實施預(yù)算實施預(yù)算2、采購成本控制2.1、常規(guī)的采購控制手段對共性需求的材料設(shè)備實行集團(tuán)采購對共性需求的材料設(shè)備實行集團(tuán)采購n 電梯n 空調(diào)n 熱水爐n 木地板n 潔具n 龍頭n 門鎖n 石材n 涂料、墻紙n 廚房電器影響裝飾效果的分項工程實行專業(yè)化分包影響裝飾效果的分項工程實行專業(yè)化分包n木制品（木門、固定家具、櫥柜、木地板）n空調(diào)n地采暖n干濕作業(yè)n電氣管線及設(shè)備安裝2.2、分項采購的細(xì)節(jié)控制木門的采購木門的采購對進(jìn)度的影響極大，是最值得關(guān)注的項目之一關(guān)注的質(zhì)量要點木材干燥水

5、平。木材本身的品質(zhì)。門板的構(gòu)成方式。實木門、空心門、模壓門。飾面做法。油漆質(zhì)量。門套的設(shè)計方式。將其工作劃分為幾個階段，采購合同最好予以明確：第一階段第二階段第三階段第四階段櫥柜的采購櫥柜的采購關(guān)注的質(zhì)量要點臺面人造石的質(zhì)量，價格差別可達(dá)10倍。柜體用板材。多數(shù)用防潮板，即便如此，防潮板質(zhì)量也有高低之分。表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。每一種五金件。進(jìn)口和非進(jìn)口價格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個人的重量，其價格也頗為可觀。抽屜的質(zhì)量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。封邊條的工藝及材料。各種附件，例如金屬抽籃的數(shù)量、質(zhì)量等等。加工水平。 施工階段的

6、劃分第一階段第二階段第三階段衣柜及成品木作的采購衣柜及成品木作的采購幾乎每一組成部分都構(gòu)成不同的質(zhì)量等級。活動部件的可靠性需要認(rèn)真把握。防潮能力常常不足。制作安裝的時間比較長。安裝時對現(xiàn)場有一定影響。木地板的采購木地板的采購木地板在精裝修房應(yīng)用很廣泛。這種做法對房間的方正性、地面的平整度要求很高，對鋪貼的工藝要求也很嚴(yán)格，否則非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴(yán)重質(zhì)量問題。大多數(shù)建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計也不是很多。因此木地板的采購一般采用供貨商包安裝的方式。木地板的保護(hù)要求極高，因此在采購時就必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大，等等。瓷磚的采購瓷磚的采購盡管瓷磚

7、是標(biāo)準(zhǔn)的工廠產(chǎn)品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質(zhì)量問題并不少見。采購時應(yīng)注意以下問題：瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值第二點，墻磚采用無縫磚時第三點，排版設(shè)計時第四點，色差最好按照每一色號準(zhǔn)備2的瓷磚用于物業(yè)維修。瓷磚的供應(yīng)對進(jìn)度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。瓷磚的供應(yīng)沒有想象的那么麻煩水泥的采購水泥的采購?fù)ǔＲ鬀]有結(jié)構(gòu)施工那么多，但是對其質(zhì)量也不能過分放松。白水泥的質(zhì)量一定要好，否則勾縫會發(fā)黑。質(zhì)量過差的水泥，有時候會出現(xiàn)凝結(jié)時間過長等問題。如果用與墻面石材的鑲貼，那么對水泥的質(zhì)量要求應(yīng)予以較高程度的關(guān)注。天花角線天花角線大批量施工時，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問

8、題，因此建議設(shè)計上最好設(shè)天花角線。采用工廠化施工，由工廠派人安裝，質(zhì)量好，速度快。有些設(shè)計將天花角線設(shè)計為木線條，對防止裂縫非常不利。除非天花角線設(shè)置在木制窗簾盒上，其余天花角線建議一律采用石膏制品或者高分子材料。 扁平的天花角線附著在墻面上時，非常容易凸顯墻面不平整的質(zhì)量缺陷。各類裝飾膠合板各類裝飾膠合板有關(guān)裂縫問題有關(guān)含水率問題鋁合金吊頂鋁合金吊頂衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好采用覆膜產(chǎn)品，因為烤漆產(chǎn)品檔次較低，容易變黃。收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因為玻璃膠本身會收縮，引起變形。安裝完成后安裝在吊頂上的燈具不應(yīng)反復(fù)整改，否則必定會影響吊

9、頂質(zhì)量。乳膠漆乳膠漆乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易小業(yè)主詬病。為減少投訴，建議采購時選擇檔次較高的產(chǎn)品。乳膠漆的涂布率是一個容易引起爭議的問題。通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比較公平（隨產(chǎn)品不同略有差別）。石材石材石材的采購比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。為減少爭執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應(yīng)。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運輸、保管及施工過程當(dāng)中切實地做好成品保護(hù)工作。石材編號是一件細(xì)致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進(jìn)行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時很容易出現(xiàn)錯誤，特別是如果編號不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。 鏡子鏡子容易

10、產(chǎn)生的問題主要是要防止生銹。必須采用質(zhì)量良好的銀鏡，玻璃膠根據(jù)不同情況，采用不同性質(zhì)的，常規(guī)采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。五金件五金件一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經(jīng)常使用的部件，質(zhì)量尤其要可靠。即便是簡易龍頭，為減少投訴，也建議用較高檔次的產(chǎn)品。五金件頗能體現(xiàn)裝修檔次，因此設(shè)計和選樣時當(dāng)然要予以重視。 衛(wèi)生潔具衛(wèi)生潔具馬桶的規(guī)格應(yīng)該與現(xiàn)場預(yù)埋一致，否則無法安裝，或者改動太大。浴缸直接影響泥水的施工進(jìn)度，應(yīng)予關(guān)注。衛(wèi)生潔具對裝修檔次影響很大，價格差別也判若云泥。 開關(guān)插座開關(guān)插座集中采購情形下，開關(guān)插座采用名牌產(chǎn)品也可以保持較低的造價，因此建議采用較高檔產(chǎn)品。 燈具燈具對

11、于大批量精裝修來說，燈具的耐久性是優(yōu)先要保證的問題。其次，因為施工過程中難免會遇到污染（如水泥或有侵蝕性的氣體），燈具金屬部分的防銹能力值得關(guān)注。T5燈管的損耗率很高，引起投訴的可能性較大。感應(yīng)開關(guān)用于控制節(jié)能燈時，因電感作用容易引起閃爍，容易損壞，應(yīng)避免這種設(shè)計。用于控制T5暗藏?zé)魩r，因燈具功率較大，需要采用加強(qiáng)型（52W），但也并非完美的組合。3.1、施工招投標(biāo)及組織方面施工招投標(biāo)及組織方面 3.1.1、加強(qiáng)考察力度，精挑細(xì)選，選擇最適合本項目的施工單位； 3.1.2、采取清單投標(biāo)報價方式，對清單的內(nèi)容及形式（應(yīng)包括計價部分和措施部分） 進(jìn)行全面詳盡的梳理，并在招標(biāo)文件中做出詳細(xì)的要求；

12、 3.1.3、合同主要經(jīng)濟(jì)條款：采用按戶型總價包干，變更簽證另計的形式； 3.1.4、增大招標(biāo)工程量，減少標(biāo)段，加強(qiáng)議價能力； 3.1. 5、按合同約定協(xié)助工程做好施工界面的移交，跟進(jìn)和協(xié)調(diào)裝飾總分包關(guān)系； 3.1. 6、跟蹤精裝的后設(shè)計內(nèi)容（比如戶內(nèi)欄桿、挑高露臺封閉等）。 3.2、甲供材料招投標(biāo)及組織方面甲供材料招投標(biāo)及組織方面 3.2. 1、采取邀請招標(biāo)的方式，對報價清單的內(nèi)容及形式（包括供貨周期、成品保護(hù)和質(zhì)保時 間等）進(jìn)行全面詳盡的梳理，并在招標(biāo)文件中做出詳細(xì)的要求； 3.2. 2、在合同簽訂中對材料的備貨要求、按時供應(yīng)到場（或帶安裝）、驗收過程及質(zhì)保體系等進(jìn)行明確的約定，控制其 它

13、 間接成本發(fā)生； 3.2. 3、對受市場波動大的材料在招標(biāo)及合同簽訂過程中重點關(guān)注，應(yīng)充分分析市場行情和走勢，在供貨周期內(nèi)在保證材 料質(zhì)量、供貨時間的前提下盡量做到成本最優(yōu)； 3.2. 4、協(xié)助裝飾總包控制供貨節(jié)奏，及時跟進(jìn)現(xiàn)場驗收情況，配合工程協(xié)調(diào)總分包關(guān)系，控制一些類似多次搬運、交叉 作業(yè)、多次污染等隱性成本的隨意發(fā)生； 5、對“甲限乙供材料”及時跟蹤施工單位和商家簽訂供貨合同，控制材料質(zhì)量和價格 及時鎖定。3.3、在施工過程中，因設(shè)計變更產(chǎn)生的成本增加，及時、在施工過程中，因設(shè)計變更產(chǎn)生的成本增加，及時在月度運營會和項目周例會上針對成本變動情況進(jìn)行通報、反饋，在月度運營會和項目周例會上針

14、對成本變動情況進(jìn)行通報、反饋， 加強(qiáng)職能與項目間的互動和溝通，確保項目既定目標(biāo)優(yōu)質(zhì)實現(xiàn)。加強(qiáng)職能與項目間的互動和溝通，確保項目既定目標(biāo)優(yōu)質(zhì)實現(xiàn)。（三）施工招標(biāo)和施工過程中的成本控制（三）施工招標(biāo)和施工過程中的成本控制5、精裝修住宅成本的五個管控5.1、目標(biāo)成本控制 公共部分裝修的成本控制，室內(nèi)裝修成本的控制 精裝修部分建議成本控制范圍：510%（標(biāo)桿企業(yè)3%）。5.2、設(shè)計合同成本控制及裝修施工合同成本控制,做到“無設(shè)計不合同”。5.3、控制付款，做到“無計劃不付款”、“無進(jìn)度不付款”。5.4、動態(tài)成本控制 做到分級管控體系，形成月度成本報告與動態(tài)成本回顧會議管理制度，建立成本 “預(yù)警”與“跳閘”機(jī)制，明確成本超預(yù)警指標(biāo)、強(qiáng)控指標(biāo)后的措施方案。 5.5、成本控制與績效指標(biāo)掛鉤。精裝修住宅開發(fā)成本的構(gòu)成項目開發(fā)成本構(gòu)成：1、土地成本（地價、拆遷