曦城方法論之合約成本討論會

1、曦城方法論之合約成本討論會景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）常州公司趙 緣2010年4月9日序言 2006年初，景瑞集團(tuán)開始實(shí)行全國擴(kuò)張戰(zhàn)略。 江蘇省，是長三角地區(qū)與上海聯(lián)系最緊密、輻射最方便的省份。 2006年9月，景瑞集團(tuán)首次挺進(jìn)江蘇省重要城市常州。 景瑞曦城，作為集團(tuán)在江蘇省、常州市的首個試水項目，三年多走來，一路摸爬滾打，從最初的低調(diào)潛行，到如今，牢固樹立起景瑞品牌的區(qū)域標(biāo)桿地位。 曦城應(yīng)該有很多值得總結(jié)的心得。 當(dāng)然，所有這些，都是在集團(tuán)的強(qiáng)有力領(lǐng)導(dǎo)之下 下面，我重點(diǎn)就曦城項目在成本合約管理方面的教訓(xùn)和經(jīng)驗，向各位領(lǐng)導(dǎo)、同事做一下匯報和分享。目錄一、成本合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法二、成本合約管理中好的

2、經(jīng)驗三、總結(jié)一、成本合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法 1、可研階段的成本合約管理 2、項目策劃、定位階段成本合約管理 3、項目前期階段成本合約管理 4、項目實(shí)施過程中的成本合約管理 5、項目結(jié)轉(zhuǎn)后成本合約管理一、成本合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法（1）前期調(diào)研注重地方特性（2）前期方案成本比較的多樣性案例：1#地塊政府規(guī)費(fèi)案例：1#地塊方案一、成本合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法1、可研階段的成本合約管理案例：1#地塊政府規(guī)費(fèi)在調(diào)研中已調(diào)研市政配套費(fèi)為105元/（建筑面積），但2020萬元的公建配套費(fèi)未列入，導(dǎo)致實(shí)際市政公建配套設(shè)施費(fèi)比可研高96元/（可售面積）。在基礎(chǔ)設(shè)施估算中，調(diào)研的電、水配套成本都偏低，

3、特別是常州地區(qū)都采用了雙路電源供電使成本上升了25%，這是導(dǎo)致最后基礎(chǔ)設(shè)施配套成本大大增加的原因之一。 改進(jìn)措施：編制可研報告應(yīng)選擇熟悉當(dāng)?shù)厍闆r的編制單位，他們能清楚的了解當(dāng)?shù)爻杀厩闆r，能避免不了解情況而引起的數(shù)據(jù)錯誤 。案例：1#地塊方案在一號地塊前期調(diào)研中建安成本按多層估算僅為1156元/，最后定位階段變?yōu)楦邔印⑿「邔臃桨?，這樣調(diào)研時的成本遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際成本情況。 （小高層、高層現(xiàn)估算指標(biāo)1721元/ ）改進(jìn)措施：在進(jìn)行成本測算時，應(yīng)多方案進(jìn)行比較。一、成本合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法2、項目策劃、定位階段成本合約管理案例：項目定位與成本定位的差異在小區(qū)定位后，項目公司對成本重新進(jìn)行了測算。

4、測算后成本已接近預(yù)期銷售均價，如有其它政策及相關(guān)的變化，成本就可能超出預(yù)期售價。在那時未對市場及設(shè)計發(fā)起成本預(yù)警，定位于“中高檔小區(qū)”是否合理。從最終定位來看，設(shè)計已按中高檔小區(qū)來設(shè)計（如風(fēng)雨連廊、下沉式廣場等），相應(yīng)成本直接成本已超預(yù)期。而一期銷售價格仍是不能有效提升，造成成本倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)。改進(jìn)措施與思考：在項目定位中成本應(yīng)深度參與其中，才能使后期成本制定不脫離定位太遠(yuǎn)。 （結(jié)合二號地塊）案例：項目定位與成本定位之間差異一、成本合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法3、項目前期階段成本合約管理案例：政府規(guī)費(fèi)（2）指標(biāo)測算應(yīng)避免過于理想化（1）成本指導(dǎo)設(shè)計優(yōu)化案例： 1#地塊樁基案例：圖紙及時性及準(zhǔn)確度（

5、3） 項目開始前招標(biāo)計劃與合約分判的重要性由于開工時間的緊迫，基礎(chǔ)樁基在沒有做試樁的情況下提前進(jìn)行了施工。圖紙設(shè)計采用PHC-500（120）A-C80(11-13米)的管樁，但在施工中發(fā)現(xiàn)圖紙所設(shè)計的樁型很難打入，最后造成截樁增加，對成本造成不必要的浪費(fèi)。項目公司對此進(jìn)行了分析，由于未做試樁，設(shè)計院對現(xiàn)場地基承載力的了解只能根據(jù)原勘探報告，最后導(dǎo)致樁型設(shè)計偏大，樁長設(shè)計不合理，最終造成成本不合理增加。 改進(jìn)措施與思考：在后期開發(fā)中，應(yīng)避免在不做試樁的情況下設(shè)計樁基施工圖，減少不合理成本支出。 （例如二號地塊試樁）案例：1#地塊樁基案例分析：在編制的第一版成本指標(biāo)中各項政府規(guī)費(fèi)（檔案費(fèi)、價格認(rèn)

6、證費(fèi)、面積實(shí)測費(fèi)等）在當(dāng)時考慮通過前期人員努力可以減少成本支出，指標(biāo)估算過于理想化等 。如2020萬元的區(qū)外公建配套在當(dāng)時考慮與區(qū)政府談判減免，所以未列入指標(biāo)，實(shí)際此項費(fèi)用區(qū)政府根本無權(quán)減免；還有各項政府規(guī)費(fèi)（檔案費(fèi)、價格認(rèn)證費(fèi)、面積實(shí)測費(fèi)等），在當(dāng)時考慮通過前期人員努力可以減少成本支出、建安指標(biāo)估算過于理想化。 改進(jìn)措施與思考： 在后期制定成本指標(biāo)工作中將減少不合理成本指標(biāo)預(yù)測， 通過成立由設(shè)計、工程管理、采購合約、財務(wù)等相關(guān)職能部門組成的成本指標(biāo)制定小組來確定合理的成本指標(biāo)。 案例：政府規(guī)費(fèi) 一期項目是景瑞地產(chǎn)在常州第一個開發(fā)的項目，均為高層，因當(dāng)時時間緊、工期短，招標(biāo)時設(shè)計的圖還沒有出，

7、無奈只能在無圖紙情況下進(jìn)行費(fèi)率招標(biāo)，而且招標(biāo)時對招標(biāo)范圍及圖紙內(nèi)部交接不明確、工程界面亦沒有圖紙參考，導(dǎo)致后面由于分包與總包界面不明確產(chǎn)生的扯皮現(xiàn)象，隨之簽證量增加。 案例：圖紙及時性及準(zhǔn)確度改進(jìn)措施： 在前期編制合理有效的招標(biāo)計劃。 （項目策劃書） 在執(zhí)行中： 1、主動與各相關(guān)部門溝通招標(biāo)時間； 2、督促設(shè)計部出圖； 3、與集團(tuán)工程部，項目管理部共同確認(rèn)工作界面等 。（二三期）一、成本合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法4、項目實(shí)施過程中的成本合約管理（2）建安配套等分項工程，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況對成本進(jìn)行合理控制（1）項目實(shí)施過程中的合約管理在招標(biāo)階段應(yīng)做好充分準(zhǔn)備案例：開口合同對成本影響案例：涂料面積準(zhǔn)

8、確性保障合同的準(zhǔn)確性和可執(zhí)行性案例分析：由于開發(fā)時間緊迫，招標(biāo)時圖紙不全等因素，總包等一系列工程采用費(fèi)率及開口合同形式進(jìn)行招標(biāo)，對成本控制帶來很大難度。改進(jìn)措施與思考：采用清單總價包干模式。如由于工期緊張確實(shí)無圖紙的，采用模擬清單單價包干，待出圖紙后再行總價包干。案例：開口合同對成本影響 一期外墻涂料工程，由于在樣板段涂料施工的不理想，涂料施工單位由包工包料，改為只供貨形式。一方面合約部由于供應(yīng)的時間緊迫，沒有認(rèn)真計算外墻涂料工程量的情況下還是采用了當(dāng)初集團(tuán)招標(biāo)的涂料面積數(shù)據(jù)來簽訂合同：合同暫定總價為：29.3萬元，結(jié)果供應(yīng)單位上報結(jié)算總價為：122萬元；另一方面根據(jù)集團(tuán)設(shè)計要求，在不封閉陽臺

9、內(nèi)和建筑腰線部位應(yīng)全做涂料，使涂料面積大大增加；最后一方面由于合同中規(guī)定的涂布率與現(xiàn)實(shí)涂布率存在很大差異，致使費(fèi)料現(xiàn)象產(chǎn)生，因合同文件簽定不嚴(yán)謹(jǐn)，不夠準(zhǔn)確、對實(shí)際可能發(fā)生的情況未做預(yù)料，暫定額與實(shí)際發(fā)生額的差距甚大，單此項工程追加成本90萬元。 改進(jìn)措施與思考：合同條款必須嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確，工程量一定要計算且要采用包工包料形式，防止日后因費(fèi)工費(fèi)料而引起合同爭議。案例：涂料面積準(zhǔn)確性一、成本合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法3、項目實(shí)施過程中的成本合約管理（2）建安配套等分項工程，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況對成本進(jìn)行合理控制案例一：地方保護(hù)對土方成本的影響案例二：圖紙不完善對成本影響案例三：樣板段考慮不全面對成本的影響案

10、例四：地區(qū)差異對后配套成本的影響案例五：效果對成本的影響案例六：配套強(qiáng)勢部門對成本的影響 由于土方、臨時道路等工作為當(dāng)?shù)卮迕駢艛啵偘蟹刻柹系耐谕良傲阈峭练揭灿僧?dāng)?shù)卮迕駢艛?。其土方計算量及價格未按定額，而是工程量按實(shí)際，價格按談判價格。村民所做的土方量及價格遠(yuǎn)高于原總包定額套用的成本。原按圖紙計算挖方土方量為1.5萬方，回方量為0.5萬方，按定額計算挖回成本為36萬元，村民則按實(shí)際挖方量（定額挖方+放坡），實(shí)際量達(dá)50萬元。再加上處理軟土地基等土方簽證最后土方成本已達(dá)90萬。改進(jìn)措施與思考：在后期應(yīng)把有當(dāng)?shù)卮迕窀蓴_的土方成本作為一個變量計入成本，但在過程中還是應(yīng)該嚴(yán)格控制。案例一：地方保護(hù)對

11、土方成本的影響 在原指標(biāo)估算是外墻腰線部分成本被估低：在原設(shè)計圖紙中建筑物線條未列明做法。項目公司設(shè)想按成本較為低廉的GRC線條測算。但實(shí)際上設(shè)計的線條突出墻面過多，經(jīng)過計算GRC線條做法完全無法滿足設(shè)計安全規(guī)范。設(shè)計院根據(jù)鋼結(jié)構(gòu)水泥壓力板線條進(jìn)行了設(shè)計。由于腰線施工期間為08年材料最高峰時，鋼材供應(yīng)價已達(dá)6500元/噸，因此整體鋼腰線成本達(dá)到了3256352元，預(yù)計將比預(yù)算高出1176400元。 （商業(yè)門窗）改進(jìn)措施與思考：在后期把腰線尺寸改小，能采用成本低廉的GRC線條。案例二：圖紙不完善對成本影響 根據(jù)集團(tuán)樣板展示施工要求，項目公司就11#房外墻干掛石材、輕鋼門廊外裝飾、木棧道裝飾工程，

12、樣板段大廳、樓梯門廳裝飾進(jìn)行了招標(biāo)定價1063600元。但由于一期配套施工及外墻立面的改變，11#房外墻飾面大部分工程都拆除或返工，其中包括拆除輕鋼門廊外裝飾（30.48萬元）、拆除木棧道（5.6萬元）、整改部分大廳、樓梯門廳裝飾（5萬元）、外墻立面砂巖改花崗巖及立面分隔尺寸改變導(dǎo)致砂巖及鋼龍骨拆除（30萬元）。至此待一期竣工交付時11#房外墻裝飾中710800元被浪費(fèi)。以及各項簽證費(fèi)用估算較低，故應(yīng)增加簽證15元/，約129萬元。綜合以上結(jié)合指標(biāo)及預(yù)算，建安增加為209.21萬元。 改進(jìn)措施與思考：在后期樣板段的施工中，應(yīng)提前做好成本指標(biāo)制定，做好成本分析。案例三：樣板段考慮不全面對成本的影

13、響一期調(diào)整后供水指標(biāo)為399.28萬元，實(shí)際一期供水支出578.33萬元，增加成本179.05萬元。在估算供水指標(biāo)時參考了上海“花三”標(biāo)準(zhǔn)。如二次供水（18元/）、表具費(fèi)（350元/具），但在常州實(shí)際施工中地方標(biāo)準(zhǔn)與上海標(biāo)準(zhǔn)有很大差異，如二次供水為26元/、表具費(fèi)為800元/具等，導(dǎo)致原估算指標(biāo)無法滿足實(shí)際成本需求。 一期調(diào)整后供電指標(biāo)為1590.37萬元，實(shí)際一期供電支出1667萬元，增加成本76.63萬元。原劃分指標(biāo)時，把配電箱等劃入總包范圍內(nèi)，現(xiàn)調(diào)整后配電箱成本計入供電，所以成本增加。 一期調(diào)整后電信指標(biāo)為8.65萬元，實(shí)際一期電信支出36萬元，增加成本27.35萬元。原在成本指標(biāo)測算時

14、，電信按1元/平米（建筑面積）測算。但指標(biāo)下達(dá)后，國家對電信進(jìn)行了南北區(qū)域的調(diào)整，使中國電信成本長江以南唯一電信壟斷企業(yè)，而其電信施工費(fèi)也由1元/平米（建筑面積）調(diào)整為4元/平米（建筑面積）。 案例四：地區(qū)差異對后配套成本的影響室外總體及景觀配套：一期調(diào)整后室外總體景觀指標(biāo)為825.08萬元，實(shí)際一期支出1084.5萬元，增加成本259.42萬元。分析超標(biāo)原因為： a、11#房樣板景觀成本 土方 硬景調(diào)整 軟景調(diào)整 圍墻調(diào)整 外部調(diào)整案例五：效果對成本的影響b、東部大門入口 苗木補(bǔ)充及更換 雨污水及市政管線圖紙滯后改進(jìn)措施及思考： 在后期景觀實(shí)施中，我們力爭做到： 樣板段與非樣板段景觀成本指標(biāo)

15、分離。 設(shè)計圖紙需要完整性、及時性。 嚴(yán)格控制過程中變更特別是軟景。 非合同范圍及成本指標(biāo)的工作量重新單列。c、一期景觀綠化 圍墻成本未列入 設(shè)計缺陷導(dǎo)致圍墻返工在常州一期后期工程，特別是配套施工中，由于水電等后配套的強(qiáng)勢地位，造成遺留了大量的收尾工作。由于交付時間緊迫，只能叫景觀等施工單位進(jìn)行收尾工作，由此造成大量非合同外的簽證。改進(jìn)方法：項目公司考慮采用指派專業(yè)工程師對后期配套施工部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，或指派總包單位相關(guān)人員進(jìn)行配合放線、測標(biāo)高等。關(guān)于此方面的改進(jìn)，還請大家共同討論。案例六：配套強(qiáng)勢部門對成本的影響一、成本合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法5、項目結(jié)轉(zhuǎn)后的成本合約管理（1）變更圖紙不全（2

16、）三方確認(rèn)詳細(xì)過程（3）簽證變更的合理性（4）簽證時間過長、缺少依據(jù)（5）后期結(jié)算進(jìn)行緩慢（1）變更圖紙不全：變更圖紙與實(shí)際工程不符，缺少變更圖紙過程資料使結(jié)算碰到很大阻礙。（售樓處）改進(jìn)措施：現(xiàn)場與設(shè)計如有變更要求，在經(jīng)過變更申請流程，變更圖紙出圖后，全部流程資料及變更圖紙交于項目采購合約部存檔。（2）三方確認(rèn)詳細(xì)過程：監(jiān)理、項目管理部等相關(guān)部門的簽證意見過于簡單，無法了解實(shí)際情況原因。改進(jìn)措施：由監(jiān)理、現(xiàn)場管理部共同確認(rèn)簽證單，并在簽證單中詳細(xì)寫明簽證發(fā)生的原因、時間、計量結(jié)果等。 （3）簽證變更的合理性：現(xiàn)場有些簽證合理性不足，如有些簽證內(nèi)容應(yīng)是合同范圍內(nèi)的項目，還有些簽證屬于總包與分包

17、間事項不應(yīng)與甲方簽證。改進(jìn)措施：由需簽證變更單位提出設(shè)計變更/技術(shù)核定流轉(zhuǎn)單后，在相關(guān)簽證設(shè)計變更部門進(jìn)行流轉(zhuǎn)，以便確認(rèn)此簽證及設(shè)計變更是否符合合同、是否具有合理性。 （4）簽證時間過長，缺少依據(jù)：從簽證發(fā)生至簽證簽署完畢時間長，已經(jīng)無法核實(shí)實(shí)際情況，特別是隱蔽工程。 改進(jìn)措施：首先嚴(yán)肅簽證的時效性，項目管理部在明確簽證內(nèi)容與計量時，合約部到場復(fù)核，特別是隱蔽工程，必須等項目部及合約部共同復(fù)核后才能隱蔽。 （5）后期結(jié)算進(jìn)行緩慢：施工單位對結(jié)算重視不足，提供結(jié)算資料不足，結(jié)算人員流動頻繁，致使結(jié)算時多次重復(fù)復(fù)核。 改進(jìn)措施：要求承建商在規(guī)定時間內(nèi)提供結(jié)算依據(jù)及辦理結(jié)算，逾期者資料作廢，結(jié)算放置

18、來年辦理。同時規(guī)定承建商由專人負(fù)責(zé)結(jié)算，不得隨意調(diào)換人員。 二、成本合約好的經(jīng)驗 1、前期有效介入帶來的成本節(jié)?。ㄉ鷳B(tài)小區(qū)優(yōu)化） 2、設(shè)計階段憑借行業(yè)經(jīng)驗優(yōu)化鋼筋含量 3、過程中做好成本優(yōu)化 4、基礎(chǔ)配套階段通過積極努力減少成本支出1、前期有效介入帶來的成本優(yōu)化二、成本合約好的經(jīng)驗常州景瑞曦城原定位為該地區(qū)的較“中高檔的生態(tài)小區(qū)”。根據(jù)這一生態(tài)小區(qū)定位，成本對建設(shè)生態(tài)小區(qū)的成本進(jìn)行了測算。項次成本目標(biāo)（萬元）單位可售成本（元/m2）生態(tài)小區(qū)造價增加費(fèi)2365.579117.211.屋面綠化132.3266.552.變壓式止逆煙道24.281.23.太陽能集中供熱1614.86379.984.太

19、陽能照明技術(shù)57.7862.865.有機(jī)生化垃圾處理68.7533.456.滲水路面49.772.477.雨水收集系統(tǒng)69.9263.468.自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)12.3830.619.燃?xì)庾詣雨P(guān)閉裝置44.4322.210.分質(zhì)供水169.968.4211.人工濕地、人工湖生態(tài)平衡121.16.01 公司是在確定施工圖設(shè)計單位前對常州地區(qū)設(shè)計情況進(jìn)行了調(diào)研。發(fā)現(xiàn)如由上海設(shè)計院設(shè)計施工圖鋼筋含量比本地的設(shè)計院設(shè)計施工圖鋼筋含量高1015KG/。最后在選擇常州設(shè)計院出圖后，經(jīng)測算一期小高層（1618層）鋼筋含量平均為56KG/（建面），可比選擇上海設(shè)計院節(jié)省344萬元（一期總建面8.6萬平米）。項目

20、公司對此進(jìn)行了分析，造成差異原因為：由于常州與上海的兩地地質(zhì)差異，使兩地設(shè)計院設(shè)計的保險系數(shù)各有不同。上海偏大，常州偏小?？梢娫谶x擇設(shè)計院時，須充分考慮本地地質(zhì)情況，否則將造成成本無謂增加。2、設(shè)計階段憑借行業(yè)經(jīng)驗優(yōu)化鋼筋含量二、成本合約好的經(jīng)驗優(yōu)化事項優(yōu)化成本金額優(yōu)化具體方案立面面磚局部改成涂料10.5萬元在不影響立面效果及竣工驗收的前提下，局部陽臺部分立面面磚更改成相同顏色的涂料，減少面磚采購7000平。對比面磚、涂料的材料、人工成本，每平米節(jié)約成本15元。電梯廳面磚、地磚優(yōu)化45萬元公共部位大廳、電梯廳裝修的墻面磚（600600）按樣板段設(shè)計封樣采用諾貝爾面磚，單價為189元/，采購合約部經(jīng)過積極的尋找、選樣、核價，最終找到滿足設(shè)計封樣要求的低價面磚，單價為63元/，估算一期節(jié)約成本45萬元。一期外墻GRC線條優(yōu)化15萬元外墻裝飾由于GRC由于工藝復(fù)雜，采取了角鋼構(gòu)架上設(shè)GRC的做法，用鋼量較多。經(jīng)過項目公司的優(yōu)化，將原先21根角鋼優(yōu)化為14根角鋼，按每棟150米-300米長(長度不等)計算，大約節(jié)約15萬元左右。合計一期優(yōu)化68.5萬元3、過程中做好成本優(yōu)化二、成本合約好的經(jīng)驗優(yōu)化事項優(yōu)化成本金額優(yōu)化具體方案一期供電配套100