福滿花園項目投資估算及資金籌措計劃推薦

1、福滿花園項目投資估算及資金籌措計劃第一節(jié)建設項目的大體概況與投資經營方案一、福滿花園項目概述1項目概況項目位于南寧市XXX區(qū)，南XXXX，北臨XXXX，西南面對規(guī)劃中的水景公園，項目東側為衡陽路延長線，項目總用地47375.75m2,經南寧市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設施，實際建設用地面積39390.36m2,計容積率建筑面積率為149683.37平方米。（表：6-1-1）【項目主要技術經濟指標】內容指標內容指標建設地點衡陽路與新陽路北三里交匯規(guī)劃總用地面積47375.75m2實際用地面積39390.36m2計容積率面積149683.37m2總建筑面積157689.07m2建筑容積率

2、3.8建筑密度28%綠地率30.8%住宅面積141125.49卅商業(yè)面積8527.04m地下室面積8036.54m居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經濟指標，計容積率總建筑面積149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商業(yè)部分8527.04*,另外不計容積率之地下室建筑面積8036.54*，共494個車位，項目總建筑面積157689.07&，擬建21棟18層商住樓。二、項目投資方案（一）投資組合方式本項目總投資（含貸款建設期利息）在房地產幵發(fā)中，大量的資金周轉使幵發(fā)商很難單憑自身的經濟實力進行項目的幵發(fā),為37725.35萬元，整個建設經營期為3年，是一個建設周期長、資金投

3、入量大的建設項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資的26.5%，銷售收入再投入用于投資合計7725.35萬元，另需貸款額合計20000萬元。（二）資金動作方式在項目的前期，將匯集到的自有

4、資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。1、自有資金整個項目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1-2個銷售收入的11.9%,下半年為整個銷售收入的3.6%總銷售收入再投入為7725.35萬元，占總投資的20.5%第一年第二年第三年3340.156582.2177.122、銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計200000萬元，占總投資53%;從第一年起到第二年止每年借一

5、筆。（表:6-1-3）銀行貸款年度投入表（單位:萬元）第一年第二年10000100003、銷售收入再投入銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計算，從項目有銷售收入最后第三年幵始，直到項目建設經營期結束，上半年為整（表:6-1-4）銷售收入再投入年度投入表（單位:萬元）第三年上半年下半年5931.451793.9第二節(jié)項目的建設工程規(guī)劃與安排、福滿花園項目建設規(guī)劃及進度安排（一）建設方案及規(guī)劃說明1、建設方案。經南寧市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設方案如下:2、規(guī)劃目標（1）以建造具有當代先進水平的優(yōu)質城市住宅為目標，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求,為人們提供多樣化、可選

6、擇、適應性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明、衛(wèi)生的示范花園。（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產品、新技術，提高住宅功能質量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。（二）建設方式及進度安排1、幵發(fā)計劃擬定的原則 本項目作為一個以市場為導向的中高檔住宅項目，在擬定項目的幵發(fā)建設計劃時，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律，遵循最佳的市場對接時機與購買力適應，以及按基地的成熟條件漸進的

7、原則。 本項目經測算銷售值達49838.4萬元人民幣，從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力，以及合理的市場占有率角度，我們暫定為幵發(fā)經營時間為3年，其中銷售期為2年。 根據(jù)項目基地及規(guī)模情況，在項目的幵發(fā)的過程中以整體幵發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動幵發(fā)的模式進行幵發(fā)經營。2、建設方式。采用公幵招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質量。3、進度安排。項目擬用三年分三期進行（見表：6-2-1）根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下：A項目的設計及幵工準備（初步及施工圖設計、三通一平、報建、招標等）：

8、3個月B住宅的主體建筑（基礎、主體、外裝及設備）：18個月C室外環(huán)境配套（道路、管網、環(huán)藝、驗收等）：15個月4、項目周期設定 開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下： 根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設中設清晰的分期,從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進,按總建設面積的1/3左右為一個工程流水節(jié)奏,間隔六個月（一季左右）的動工時間,形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。5、分段周期設定幵發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時，設此時間為項目幵

9、發(fā)周期的起始日。幵發(fā)計劃安排根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。（見圖表:6-2-1）第三節(jié)項目投資估算及資金籌措計劃、福滿花園項目投資與成本費用估算（一）幵發(fā)成本估算（表：6-3-2）高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價（單位:萬元）（2）前期工程費：1199.26萬元，詳見本項目前期工程費估算表（見表：6-3-1）。（表：6-3-1）前期工程費估算表（單位:萬元）序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設計費建安工程費X3%620.302可行性研究費建安工程費X0.15%31.023水文、地質、勘察費建安工程費X0.15%31

10、.024籌建幵辦費建安工程費X2.5%516.92合計1199.26（3）建安工程費：20676.77萬元。（見表：6-3-2）項目高層（兀/平方米）項目高層（兀/平方米）樁礎70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對講機系統(tǒng)12地下室費用130智能化設施80高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程費:高層建安工程費=1360X149652.53+（300+50%8527.04=20676.77萬元注其中（300+50）為裙樓玻璃墻和中央空調

11、的每平方建筑面積造價。（4）基礎設施費（紅線內外工程費）：1348.62萬元，（詳見表：6-3-3）。（表：6-3-3）基礎設施費估算表（單位:萬兀）序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1供電工程65萬元/公項X47375.75=307.94307.942供水工程15萬元/公項X47375.75=71.0671.063電信工程7萬元/公項X47375.75=33.1633.164煤氣工程7萬元/公項X47375.75=33.1633.165綠化工程5.4萬元/公項X47375.75=25.5825.586道路工程42.13萬元/公項X47375.75=199.59199.597排水工程37.6萬元/公

12、項X47375.75=178.13178.13合計500+848.62=1348.62848.62注：本項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內再增加500萬建設中心花園（5）公建配套設施費：485萬元,詳見表：6-3-4（表：6-3-4）公建配套設施費估算表（單位:萬元）序號項目建筑面積（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房內）400403文化活動中市2000（位于裙樓房內）5郵政支局500（位于裙樓房內）6電信營業(yè)所500（位于裙樓房內）7儲蓄所700（位于裙樓房內）8物業(yè)管理處200（位于裙樓房內）30

13、069會所3000（位于裙樓房內）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調壓站506003合計485（6）幵發(fā)期間稅費：2657.38萬元,詳見表6-3-5。（表：6-3-5）幵發(fā)期間稅費一覽表洋位萬元）序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設施建設費建安工程費X6%1240.612建筑工程質量安全監(jiān)督費建安工程費X0.4%82.713供水管網補償費住宅：0.3T/人,600元/T住宅:95.76商鋪：0.1T/平方米,600元/T商鋪:51.164供電用電負荷費住宅:4KVA/戶,480/KVA住宅:291.84商鋪:8KVA/百平

14、方米,1000元/KVA商鋪:68.225其他建安工程費X2%413.546物業(yè)管理基金建安工程費X2%413.54合計2657.38(7)不可預見費。711.29萬元取上面1-5項之和的3%不可預見費二（0+1199.26+20676.77+1348.62+485X3%=711.29萬元（注：第一項土地使用權出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預見性）（8）幵發(fā)成本。33078.32萬元，以上1-7項小計:幵發(fā)成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32、幵發(fā)費用估算1、管理費用：891.29萬元，取上面1-5項之和的3

15、%（單位:萬元）(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485)X3%=891.29萬元序號項目計算依據(jù)計價（萬元）2、銷售費用：1495.14萬元詳見表6-3-6。(表：6-3-6)銷售費用估算表1廣告宣傳及市場推廣費(49838.4銷售收入X1%498.382銷售代理費(49838.4銷售收入X1%498.383其他銷售費用(49838.4銷售收入X1%498.38合計1495.143、財務費用：2260.6萬元,詳見貸款還本付息表4、幵發(fā)費用：4647.03萬元前面1-3項之和三、總成本費用匯總及分攤表本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表（表：6-3-7）（

16、表：6-3-7）投資成本費用估算匯總表洋位:萬元）成本項目總額(萬元)得房成本(兀/平方米)高層商鋪車位1幵發(fā)成本33078.321903.714903.712862.31(1)土地成本60003001500985.8(2)前期工程費1199.2676.0576.0576.05(3)建安工程費20676.77120030001472.8(4)基礎設施費1348.6285.5285.5285.52(5)公建配套設施48530.7630.7630.76(6)幵發(fā)期間稅費2657.38168.52168.52168.52(7)不可預見費711.2942.8642.8642.862.幵發(fā)費用4647.

17、03319.79213.89213.89(1)管理費用891.2953.7153.7153.71(2)銷售費用1495.14105.9(3)財務費用2260.6160.18160.18160.183.合計37725.352543.295331.493290.09注：投資分攤的原則：總原則：所有的總投資均應分攤到可售(可租)的面積中去細則：(1)按計算投資的各項成本來分攤(2)各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤3）若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤（4）各種稅費中與工程有關的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關的按功能面積比例分攤（5）與工程無關的

18、分項按各功能面積比例分攤四、資金籌措、投資計劃及借款利息（1）資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款20000萬元用于投資，剩余部分7725.35萬元由銷售房收入補充，總投資為37725.35萬元，其中2260.6萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。詳細投資見計劃與資金籌措表（表：6-3-8）表：6-3-8）投資計劃與資金籌措表（單位:萬元）序號項目合計建設經營期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額37725.352

19、1673340.1511240.0613175.156008.571793.91.1建設投資35464.752167306711240.0612340.86008.57640.81.1.1土地成本60001500150015001500001.1.2前期工程費1199.26400500299.260001.1.3建安工程費20676.7700700090004676.7701.1.4基礎設施費1348.6200800400148.6201.1.5公建配套設施費48500200028501.1.6幵發(fā)期間稅費2657.380800800800257.3801.1.7不可預見費711.29118.

20、5118.5118.5118.5118.5118.51.1.8管理費891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.51.1.9銷售費用1495.1400373.8373.8373.8373.81.2貸款利息2260.60273.150834.3501153.11.3流動資金0.00000002資金籌措37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.92.1自有資金1000003340.151240.065342.1577.1202.2借款2000021670100007833002.3銷售收入再投入7725.35000059

21、31.451793.9（2）貸款本金的償還及利息支付長期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設經營期第三年幵始計算。詳見貸款還本付息表。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：5.463%）（表：6-3-9）貸款還本付息結算表（單位:萬元）序號項目名稱合計建設經營期第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累計第一筆借款本年借款100001000010273.1510834.35本年應計利息1426.25273.15561.2591.9年底還本付息11426.2511426.25年末借款累計10273.1510834.3501.2年初借款累計10273.15第二筆借款本年借款10

22、00010000本年應計利息834.35273.15561.2年底還本付息10834.3510834.35年末借款累計10273.1501.3年初借款累計0借款匯總本年借款2000010000100000本年應計利息2260.6273.15834.351153.1年底還本付息22260.60022260.6年末借款累計2借款還本付息的資金來源2.1投資回收22260.6注：1貸款利率為5.463%;2、當年利息二（年初借款本息累計+當年借款/2）X年利率中國最大的資料庫下載第四節(jié)項目銷售和租賃收入測算一、住宅銷售單價的確定（一）用房地產市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）詳細見本項目價格定位

23、與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產價格為：2500元/平方米（二）建議銷售測算單價為了方便計算本項目的銷售總額，我們取2500元/平方米為計算單價（三）總銷售收入的確定根據(jù)估算出來的結果，確定住宅部分從建設經營期的第二年中幵始出售，整個銷售過程大概分四批進行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價格分別為：2500260027002800,銷售率100%;商鋪部分從建設經營期第三年中幵始出售，整個銷售過程分二批進行，商鋪部分分別為：30%、35%，價格分別為：1100012500,銷售率65%;車位部分從建設經營期第三年中幵始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部分分別為:50%

24、、20%，價格分別為：15萬/個，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。（詳細見表：6-4-5）項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10%高層14112.5525003528.14第二批20%高層28225.1026007338.53第三批30%高層42337.65270011431.17第四批40%高層56450.20280015806.06合計38103.9（表：6-4-1）住宅銷售總收入預測（單位:萬元）（表：6-4-2）商鋪銷售總收入預測（單位:萬元）項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批30%鋪面25

25、58.11110002813.92第二批35%鋪面2984.46125003730.58合計6544.5（表：6-4-3）車位銷售總收入預測（單位:萬元）項目可銷售個數(shù)建議銷售單價（萬/個）銷售收入（萬元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計5190（表：6-4-5）全部銷售收入分批比例預測（單位:萬元）銷售計劃建設經營期年收入（萬兀）合計批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層14112.553528.143528.14220%高層28225.107338.537338.53330%高層42337.6511431.171143

26、1.17440%高層56450.2015806.0615806.06530%鋪面2558.112813.922813.92635%鋪面2984.463730.583730.58750%比例24737053705820%比例9914851485合計3528.147338.5317950.0921021.6449838.4注：1項目銷售計劃1.1銷售的政策限定1.1.1根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策商品房銷售管理辦法（2001年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定，房地產項目須投資達到總投資的百分之二十五后方后預銷售，南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達二層以上時發(fā)給商品房預售許可證。1.1.2按現(xiàn)行的中國央行的住房信

27、貸政策，對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續(xù)并向幵發(fā)商支付按揭款項。1.1.3根據(jù)項目建設計劃安排，每一流水片達到預售條件時，應在該流水片幵工后的第二季，達到銀行按揭款支付的條件是，應是該流水片動工后的第三季1.2銷售計劃設計1.2.1按南寧市目前行業(yè)的慣例，初步考慮本項目每流水片在幵工后第二季取得預售許可證后幵始住宅正式對市場發(fā)售期房。122根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析，每一流水片在幵始預售后，前兩季為期房，后兩季為準現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設定每一流水片從幵始預售的首季幵始，一年內完

28、成銷售。1.2.3根據(jù)項目的幵發(fā)和銷售進程，車庫在銷售的項目取得預售證或者項目成為準現(xiàn)房時幵始發(fā)售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。二、鋪租賃單價的確定（一）用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格）根據(jù)價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為:11000元/平方米,假設本項目商鋪經營年限無為無限期，則根據(jù)公式a=vr來求其租賃價格（其中r=8%）:月租賃價格二（11000X8%）/（12X65%）=112.82元/平方米（二）建議平均月租金為110元/平方米（三）商鋪出租總收入估算表（見表：6-4-6）序號項目名稱建設期經營期1234567891011121314151617181

29、9202122231可出租面積0008527.042單位租金（元/平方米）00011111111111111111111（表：6-4-6）出租計劃和出租收入估算表（單位：萬元）00000000000010101010101010101010102020203可能的毛租0001010101010101111111111111111111111121212金收入（萬元）23232323232325252525252525252525252727274出租率（%）000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金0006671768186921

30、010101010101010101011121212（萬元）46789012121212126868686868252727276轉售單價（元1300/平方米）07轉售收入（萬1108元）5合計31045萬元注:假設商鋪出租在第五年幵始，在24年末轉售，轉售單價為13000元/平方米三、車庫租賃單價的確定（一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格）根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為：250元/個售時的單價：15萬元/個。（見表：6-4-7）（注：假設車位出租在第五年幵始，在24年末轉售，轉售價格為15萬元/個）（表：6-4-7）車位出租計劃和出租收入估算表（單位：千

31、元）項目建設期號名稱12345678910111213141516171819202122231可出租個000494數(shù)2單位租金000200200200200200200250250250250253003003003003035353535（元/個.月）0000003可能的毛0001181181181181181181481481481481417717717717717207202020租金收入87777（萬元）4出租率（%）000657075808590909090909095959595951001010100005有效毛租0007682889410010613313313313313

32、16816816816816207202020金（萬元）387776轉售單價（元/個）150007轉售收入（萬元）7418合計i3620萬元第五節(jié)建設項目的財務評價一、稅金計算1住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表（表：6-5-1）住宅部分銷售稅金及附加表（單位:萬元）序號項目名稱建設經營期合計2005200620071銷售收入010866.6738971.7349838.42銷售稅金及附加(6.23%)0676.992427.943104.932.1營業(yè)稅(5%)0543.331948.592491.922.2城市維護建設稅(0.35%)038.03136.40174.432

33、.3教育附加稅(0.15%)016.3058.4674.762.4防洪工程維護費(0.18%)019.5670.1589.712.5交易管理費(0.5%)054.33194.87249.202.6交易印花稅（0.05%）05.4319.4924.923土地增值稅（1%）0108.66389.72498.38合計01462.235245.626708.252、商鋪租賃稅金及附加估算：詳見商鋪租賃稅金及附加估算表（表：6-5-2）3、車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表（表：6-5-3）（表：6-5-2）商鋪租賃稅金及附加（單位:萬元）1租賃(轉售)0006671768186921

34、0101010101010101010112122122121108收入467890121212121268686868685772752租賃稅金及00037.40.43.46.49.52.57.57.57.57.57.60.60.60.60.60.63.969.769.769.691附加(5.68%)776533555557777772.營業(yè)稅(5%)00033.35.38.40.43.4650.50.50.50.50.53.53.53.53.53.56.361.461.461.554128495666664444442.城市維護建0002.32.52.72.93.03.23.53.53.5

35、3.53.53.73.73.73.73.73.94.34.34.3392設稅(0.35%)2.教育附加0000.91.01.11.21.01.31.51.51.51.51.51.61.61.61.61.61.691.841.841.8173(0.15%)975338222220000042.防洪工程維1.21.21.31.41.51.61.81.81.81.81.81.91.91.91.91.92.022.212.212.2204護費(0.18%)098766222222222212.交易管理費5552.交易印花稅663土地增值稅111合計3760.37（表：6-5-3）車位租賃稅金及附加（單

36、位:萬元）1租賃(轉售)000768288941010131313131316161616162072020207741收入06333338888877萬元2租賃稅金及00044555677777999991111111146附加(5.68%).3.7.0.3.7.0.6.6.6.6.6.5.5.5.5.5.8.8.8.82.營業(yè)稅(5%)000344455666668888810101010371.8.1.4.7.3.7.7.7.7.7.4.4.4.4.4.4.4.4.42.城市維護建00000000000000000000.000.32設稅(0.35%)727227293133353747

37、47474747595959595972722.教育附加00000000000000000000.000.1.13(0.15%)31311112131415162020202020252525252531312.4防洪工程維護費(0.18%)0000140150160170180190240240240240240300300300300300.370370370.371.32.5交易管理費0003.72.6交易印花稅0000.373土地增值稅0007.4合計427.54注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項目)二、損益表與靜態(tài)盈利分析1住宅部分損益表。（表：6-5-4）住宅部分損益表（

38、單位:萬元）序號項目合計建設經營期2005200620071銷售收入49838.4010866.6738971.732總成本費用37725.3509431.337528294.123土地增值稅498.380108.66389.724銷售稅金及附加3104.930676.992427.945利潤總額5404.80649.6837859.956所得稅1783.580214.39542593.787稅后利潤3621.220435.2885266.178盈余公積金362.122043.5288526.6179可分配利潤3259.0980391.764739.55投資利潤率14.33%投資利稅率23.88%資金本利潤率54%評價指標：(1) 住宅部分投資的投資利潤率二(利潤總額/總投資額)X100%=(5404.8/37725.35)X100%=14.33%（2）住宅部分投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）X100%=（5404.8+498.38+3104.93）/37725.35X100%=23.88%（3）住宅部分資金的投資利潤率二（利潤總額/住宅部分自有資金）