物業(yè)管理人員基礎(chǔ)知識(shí)考核

1、物業(yè)管理人員基礎(chǔ)知識(shí)考核（二）- 、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋部門：姓名：日期：分?jǐn)?shù)：一、單項(xiàng)選擇題（共15 題，每題4 分，共60 分）1、在建筑區(qū)劃內(nèi)，不屬于業(yè)主共有部分的是()。A屬于城鎮(zhèn)公共道路和綠地的部分B物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)用房C公寓大堂D公共場(chǎng)地上的停車位、第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難

2、層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分， 也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地， 依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)， 但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。2、北林公司是某小區(qū)業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。關(guān)于業(yè)主與北林公司的權(quán)利義務(wù)，下列哪一選項(xiàng)是正確的？A北林公司公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，不是物業(yè)服務(wù)合同的組成部分B業(yè)主甲將房屋租給他人使用，約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)，北林公司有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主甲對(duì)該物業(yè)費(fèi)的交納承擔(dān)連帶責(zé)任C業(yè)主乙拖欠半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，北林公司要求業(yè)主委員會(huì)支付欠款，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)拒絕D業(yè)主丙出

3、國(guó)進(jìn)修兩年返家，北林公司要求其補(bǔ)交兩年的物業(yè)管理費(fèi)，丙有權(quán)以兩年未接受物業(yè)服務(wù)為由予以拒絕知識(shí)點(diǎn)： 物業(yè)服務(wù)糾紛 （見最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋）第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、 法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法

4、院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。3、某住宅小區(qū)已銷售并交付住宅300 套，其中業(yè)主張某擁有住宅3 套，其余業(yè)主一人一套，已銷售但未交付住宅60 套，未銷售80 套，該小區(qū)全體業(yè)主決定重大事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定的業(yè)主總?cè)藬?shù)是（）人。A、 299B、 359C、 360D、 420、第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)， 可以按照下列方法認(rèn)定：（一） 業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算， 一個(gè)專有部分

5、按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。4、下列業(yè)主的行為中, 屬于未履行對(duì)共有部分承擔(dān)義務(wù)的是() 。A、以不使用共用電梯為由，拒絕承擔(dān)相關(guān)維修費(fèi)用B、違反規(guī)定，擅自改裝室內(nèi)燃?xì)夤艿篮驮罹逤、未事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)而進(jìn)行室內(nèi)裝修D(zhuǎn)、未按規(guī)定辦理備案手續(xù)出租房屋，收取租金5 、業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)為由提起訴訟的，人民法院不予支持的情形是（）A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)合同約定擴(kuò)大收費(fèi)范圍的B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退還已收取的違規(guī)費(fèi)用的C、業(yè)主已申明無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)收取費(fèi)用的

6、D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同終止后，拒絕退出、移交，并繼續(xù)收取后續(xù)費(fèi)用的第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，民法院不予支持。人6、業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑罁?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起（）年內(nèi)行使。A、2B、1C、 3D、5第十二條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的

7、決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑?依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的， 應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。7、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)限的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求（）予以撤銷。A 公安機(jī)關(guān)B 人民法院C行政機(jī)關(guān)D物業(yè)服務(wù)企業(yè)8、當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí)，（ ）負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。A 、物業(yè)使用人B、業(yè)主C、業(yè)主委員會(huì)D、物業(yè)公司第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予

8、支持。9、建筑區(qū)劃內(nèi)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主專用部分的是( )。A. 各個(gè)業(yè)主對(duì)其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立性的建筑物部分B. 建設(shè)單位銷售時(shí)承諾贈(zèng)予業(yè)主的露臺(tái)D. 業(yè)主停放汽車的人防設(shè)施第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋， 且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。10、 .業(yè)主做出下列行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的是( )。A

9、. 將住宅出租給他人居住，獲取租金收益B. 將住宅抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲取抵押貸款C. 將住宅作價(jià)投資人股，獲取投資收益D. 將住宅用作營(yíng)業(yè)性場(chǎng)所，獲取經(jīng)營(yíng)收益第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。11、建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的下列設(shè)施，應(yīng)當(dāng)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定歸屬的是（）A. 公建配套設(shè)施B.公用設(shè)備使用的房屋C.小區(qū)公共道路和綠地D. 規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)12、建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞?/p>

10、事項(xiàng)，在沒有約定的情況下，應(yīng)當(dāng)( )。A. 按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定B. 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定C. 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確定D. 按照依法登記的專有部分所有權(quán)人平均分?jǐn)偂⒎峙湮餀?quán)法 第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂?收益分配等事項(xiàng)， 有約定的， 按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定13、業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。A. 建筑區(qū)劃內(nèi)的所有業(yè)主B. 本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主C. 本單元內(nèi)的其它業(yè)主D. 相鄰建筑物內(nèi)的其它業(yè)主第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，

11、本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響14、業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院不予支持：A. 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況； B. 物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況； C.所有業(yè)主的檔案； D. 建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；15、業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定， 實(shí)施下列行為的， 不可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十

12、三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：A. 棄置垃圾；B. 違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；D. 違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。第十五條業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定， 實(shí)施下列行為的， 可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物

13、外觀；（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。二、案例分析題（40 分）1、欣欣花園小區(qū)前期物業(yè)管理合同到期后，新成立業(yè)主大會(huì)選聘天祥物業(yè)管理公司代替原開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司，并與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同。小區(qū)共有850 戶，其中有23戶（他們擁有面積占有全建筑面積的10% ），他們以未出席業(yè)主大會(huì)，未投票選擇天祥物業(yè)，未與天祥簽訂合同，新公司服務(wù)水平不及原物業(yè)公司為由，一直拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。試分析這些業(yè)主理由是否成立，并做出解釋？（20 分）答： 1、這些業(yè)主理由不成立。（5 分）2、據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出業(yè)主大會(huì)議事規(guī)、選聘

14、、解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 而反對(duì)的業(yè)主只有 23 戶，建筑面積只占有 10% ，所以這些業(yè)主反對(duì)不足以推翻業(yè)主大會(huì)作出的選聘天祥公司的決定。（ 15 分）2、某女士購(gòu)買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出不不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件。但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。 半年后， 該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)?（ 20 分）請(qǐng)問(wèn)： 1

15、.你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國(guó)期間的物業(yè)管理費(fèi)，為什么?（15 分）2.假如你是該物業(yè)公司的客戶服務(wù)經(jīng)理，會(huì)如何處理？（5 分）答： 1.你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國(guó)期間的物業(yè)管理費(fèi)，為什么?該女士應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)。該女士在辦理入住于續(xù)時(shí)，所提出的房屋內(nèi)部問(wèn)題，應(yīng)由房屋出賣人即開發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)解決， 與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。這些問(wèn)題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格，僅以此為依據(jù)不能證明房屋未達(dá)到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主入住日起應(yīng)向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋經(jīng)書面催

16、交， 業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)， 業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受物業(yè)的，則物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。如果當(dāng)時(shí)該女士未在房屋交接單上簽字并沒有領(lǐng)取鑰匙，則屬于質(zhì)量遺留問(wèn)題，需待開發(fā)商妥善解決后方可辦理入住。在開發(fā)商整改期間，該套范圍的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。2.假如你是該物業(yè)公司的客戶服務(wù)經(jīng)理，會(huì)如何處理？耐心向該女士說(shuō)明其應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)的理由。對(duì)于房屋細(xì)部問(wèn)題， 若在保修期內(nèi)， 協(xié)助業(yè)主聯(lián)絡(luò)開發(fā)商或

17、開發(fā)商指定的施工單位予以解決。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí)，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長(zhǎng)史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世