商圈界定模型ppt課件

1、策風(fēng)行策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇房地產(chǎn)資源整合論壇3.0 商圈界定的理論依據(jù)策風(fēng)行策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇房地產(chǎn)資源整合論壇3.1 商圈概念介紹3.1.1 3.1.1 商圈商圈 商圈是商業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間商圈是商業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離或地理區(qū)域。距離或者空間距離或地理區(qū)域。3.1.2 3.1.2 三級(jí)商圈的劃分與客流量之間的關(guān)系三級(jí)商圈的劃分與客流量之間的關(guān)系 三級(jí)商圈的劃分是基于商業(yè)中心在不同地理區(qū)域獲取的顧客數(shù)量所做出的地理區(qū)域劃分。根據(jù)美國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展理論，一般情況下將依據(jù)獲取顧客的百分

2、比將商圈劃分為三部分： 邊緣商圈(fringe trading area)：商業(yè)中心在此區(qū)域中的顧客數(shù)為中剔除前兩種商圈后所剩余的約10%-15%的顧客所構(gòu)成的區(qū)域。 主要商圈(primary trading area)：商業(yè)中心在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的5570%。次要商圈(secondary trading area)：商業(yè)中心在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的2025%。策風(fēng)行策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇房地產(chǎn)資源整合論壇3.1 商圈概念介紹3.1.3 3.1.3 商圈范圍的主要研究方法商圈范圍的主要研究方法 目前國(guó)內(nèi)外對(duì)商圈的確定方法主要有兩種：目前國(guó)內(nèi)外對(duì)商圈的確定方法主要有兩種：

3、 第一種方式是以商業(yè)設(shè)施的地理位置為中心，以商業(yè)經(jīng)驗(yàn)為主要參考依據(jù)，通過(guò)制定第一種方式是以商業(yè)設(shè)施的地理位置為中心，以商業(yè)經(jīng)驗(yàn)為主要參考依據(jù)，通過(guò)制定以步行或車(chē)程時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)的交通距離的同心圓作為商圈范圍，這種確定商圈的方式更以步行或車(chē)程時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)的交通距離的同心圓作為商圈范圍，這種確定商圈的方式更為適合小型商業(yè)項(xiàng)目，如社區(qū)型的零售店，或周邊地區(qū)的商業(yè)發(fā)展水平處于較為為適合小型商業(yè)項(xiàng)目，如社區(qū)型的零售店，或周邊地區(qū)的商業(yè)發(fā)展水平處于較為“均質(zhì)均質(zhì)的狀態(tài)下。的狀態(tài)下。 第二種方式是通過(guò)借鑒物理學(xué)的萬(wàn)有引力定律原理而建立的以雷利和哈夫模型為代表第二種方式是通過(guò)借鑒物理學(xué)的萬(wàn)有引力定律原理而建立的以雷

4、利和哈夫模型為代表的數(shù)學(xué)模型，以及由其衍生的各類(lèi)模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽薩模型、的數(shù)學(xué)模型，以及由其衍生的各類(lèi)模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽薩模型、埃爾伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其應(yīng)用性和適用性較之第一種方式更為埃爾伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其應(yīng)用性和適用性較之第一種方式更為廣泛。廣泛。策風(fēng)行策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇房地產(chǎn)資源整合論壇3.2 萬(wàn)有引力模型221DMMKF 物理學(xué)中的萬(wàn)有引力模型見(jiàn)公式1即兩個(gè)物體之間的引力與兩個(gè)物體的質(zhì)量成正比，與兩個(gè)物體之間的距離的平方成反比。萬(wàn)有引力公式：其中M1和M2，分別是兩個(gè)物體的質(zhì)量，D為兩個(gè)物體之間的距離。K

5、為萬(wàn)有引為常數(shù)。萬(wàn)有引力模型對(duì)于購(gòu)物中心的商圈界定的理論意義在于明確了如下的因素對(duì)于購(gòu)物中心商圈輻射范圍所構(gòu)成的影響： 購(gòu)物中心的商圈輻射范圍與交通距離成反比。 這也就是說(shuō)購(gòu)物中心的商業(yè)吸引力會(huì)隨著交通距離的增加而逐步降低； 購(gòu)物中心的商圈輻射范圍與商業(yè)質(zhì)量成正比。 這也就說(shuō)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)模、業(yè)態(tài)特色、經(jīng)營(yíng)水平以及消費(fèi)者需求滿(mǎn)足范圍及程度將影響購(gòu)物中心的商圈輻射范圍。如果購(gòu)物中心在上述各方面表現(xiàn)均比較強(qiáng)，則其商圈輻射范圍就較遠(yuǎn)。如較弱，則商圈輻射范圍就較近。該模型的主要缺陷在于：商業(yè)質(zhì)量較難實(shí)現(xiàn)量化處理，為現(xiàn)實(shí)的計(jì)算產(chǎn)生了難度；該模型的主要缺陷在于：商業(yè)質(zhì)量較難實(shí)現(xiàn)量化處理，為現(xiàn)實(shí)的計(jì)算產(chǎn)生

6、了難度；策風(fēng)行策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇房地產(chǎn)資源整合論壇3.3 雷利模型nabNbabaDDPPBBaBbBaPbPbDaD 雷利模型認(rèn)為：具有商業(yè)中心地機(jī)能的兩個(gè)城市，對(duì)位于其中間的某一個(gè)城市或城鎮(zhèn)的零售交易的吸引力與兩城市的人口成正比，與兩城市與之間地城市或城鎮(zhèn)的距離成反比。用公式表達(dá)如下：上述公式中：A城市從之間地C城市吸引來(lái)的零售銷(xiāo)售額；：B城市從之間地C城市吸引來(lái)的零售銷(xiāo)售額；：A城市人口數(shù)量；：A城市人口數(shù)量；：A城市與中間地C城市之間的距離；：B城市與中間地C城市之間的距離； 該模型的主要缺陷在于：一個(gè)城市的人口數(shù)量不能直接反映該城市的商業(yè)質(zhì)量，該模型的主要缺陷在于：一個(gè)城市的

7、人口數(shù)量不能直接反映該城市的商業(yè)質(zhì)量，并且該公式不適合進(jìn)行城市內(nèi)不同購(gòu)物中心商圈輻射能力的計(jì)算；并且該公式不適合進(jìn)行城市內(nèi)不同購(gòu)物中心商圈輻射能力的計(jì)算；策風(fēng)行策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇房地產(chǎn)資源整合論壇3.4 哈夫模型 哈夫模型認(rèn)為，某消費(fèi)者選擇商場(chǎng)j的概率等于商場(chǎng)j對(duì)該消費(fèi)者的吸引力除以可能選擇的所有商場(chǎng)吸引力之和。因此基于此種消費(fèi)者選擇概率的計(jì)算即可明確不同購(gòu)物中心的商圈輻射范圍。所以哈夫模型假設(shè)一個(gè)商場(chǎng)j對(duì)消費(fèi)者的吸引力與這個(gè)商場(chǎng)的面積呈正比(j=1,2,n)，與消費(fèi)者從地點(diǎn)i到該商場(chǎng)的阻力呈成反比。利用哈夫模型設(shè)定地點(diǎn)i的消費(fèi)者選擇商場(chǎng)j的概率Pij, Pij公式如下所示： njij

8、jijjijTSTSP1 該模型的主要缺陷在于：一方面每個(gè)消費(fèi)者與不同購(gòu)物中心之間的實(shí)際阻力無(wú)法有該模型的主要缺陷在于：一方面每個(gè)消費(fèi)者與不同購(gòu)物中心之間的實(shí)際阻力無(wú)法有效地逐一測(cè)定；而另一方面購(gòu)物中心的商業(yè)面積也不能準(zhǔn)確地反映購(gòu)物中心的質(zhì)量。效地逐一測(cè)定；而另一方面購(gòu)物中心的商業(yè)面積也不能準(zhǔn)確地反映購(gòu)物中心的質(zhì)量。策風(fēng)行策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇房地產(chǎn)資源整合論壇3.5 銀帆西雅圖商圈界定思路njijjijjijTSTSP1通過(guò)哈夫模型提供的理論基礎(chǔ)并結(jié)合三級(jí)商圈的劃分理論，TCBL認(rèn)為銀帆西雅圖購(gòu)物中心的商圈界定可以按照如下思路進(jìn)行北京市各區(qū)域消費(fèi)者選擇i購(gòu)物中心的可能性北京市各區(qū)域消費(fèi)者

9、對(duì)于i購(gòu)物中心的接受度不同區(qū)域消費(fèi)者人口樣本數(shù)據(jù)北京市各區(qū)域消費(fèi)者選擇i購(gòu)物中心的客流量三級(jí)商圈界定理論i購(gòu)物中心的商圈范圍市場(chǎng)定量調(diào)研獲得策風(fēng)行策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇房地產(chǎn)資源整合論壇3.6 銀帆西雅圖客流量計(jì)算公式各行政區(qū)來(lái)銀帆西雅圖消費(fèi)的客流量各行政區(qū)來(lái)銀帆西雅圖消費(fèi)的客流量 K=S K=S (1+a)n (1+a)n p p I I P P Q Q W W參數(shù)參數(shù)含意含意K K每個(gè)區(qū)來(lái)此消費(fèi)的客流量S S該區(qū)的人口總數(shù)（根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料獲得）a a人口增長(zhǎng)率（根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料獲得）n n年數(shù)（計(jì)算客流量的年份 - 人口資料的年份）p p18-59歲人口年齡修正（本次調(diào)研抽樣范圍）占總?cè)丝诘陌俜直龋ǜ鶕?jù)統(tǒng)計(jì)資料獲得）I I符合該次調(diào)查收入條件的人口百分比（在本次調(diào)研抽樣中，家庭月均收入在300