存量土地升級(jí)改造工作情況報(bào)告

1、存量土地升級(jí)改造工作情況報(bào)告主任、各位副主任，各位委員：受縣政府委托，現(xiàn)將我縣存量土地升級(jí)改造工作情況報(bào)告如下，請(qǐng)予審議。*年1月26日，縣政府出臺(tái)了*縣人民政府關(guān)于進(jìn)一步盤活存量建設(shè)用地提高土地利用效率的實(shí)施意見(jiàn)（東政*10號(hào)），為我縣存量建設(shè)用地升級(jí)改造提供了政策支撐。一是國(guó)土資源部、全國(guó)工商聯(lián)聯(lián)合出臺(tái)的關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資國(guó)土資源領(lǐng)域的意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)*100號(hào)）。文件規(guī)定，工業(yè)用地和以劃撥方式取得的土地，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)后，可以用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)讓。二是安徽省人民政府進(jìn)一步強(qiáng)化土地節(jié)約集約利用工作的意見(jiàn)（皖政*58號(hào)）。文件指出，原有工業(yè)用地提高容積率不再增收

2、土地出讓金。經(jīng)批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，補(bǔ)辦出讓手續(xù)并按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳出讓金。三是合肥市人民政府關(guān)于盤活存量建設(shè)用地提高土地利用效率的實(shí)施意見(jiàn)（合政秘*101號(hào)）。文件規(guī)定，企業(yè)自有存量土地經(jīng)市土地管理委員會(huì)依法批準(zhǔn)并按規(guī)定程序補(bǔ)繳土地出讓金后，可以升級(jí)改造為商業(yè)、辦公、居住用地。四是今年出臺(tái)的安徽省國(guó)土資源廳關(guān)于貫徹落實(shí)加快調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式促升級(jí)行動(dòng)計(jì)劃的實(shí)施意見(jiàn)（皖國(guó)土資*40號(hào)），進(jìn)一步為我縣的10號(hào)文件提供了政策依據(jù)。文件規(guī)定，以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的工業(yè)用地和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地，經(jīng)批準(zhǔn)可以改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途。（一）出臺(tái)背景一是貫徹落實(shí)省

3、、市文件精神，轉(zhuǎn)變用地方式的需要。出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化土地節(jié)約集約利用工作的意見(jiàn)（皖政*58號(hào)）和市政府出臺(tái)合肥市加強(qiáng)土地管理進(jìn)一步做好節(jié)約集約用地工作意見(jiàn)（合政*31號(hào)），均明確提出市、縣政府對(duì)節(jié)約集約用地負(fù)總責(zé)。當(dāng)前，我縣在土地利用上存在結(jié)構(gòu)不合理、區(qū)域發(fā)展功能單一、土地粗放利用、質(zhì)量效益不高等問(wèn)題。因此，必須調(diào)整用地布局、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)層次提升。二是調(diào)整完善土地供應(yīng)政策的需要。“十二五”期間，我縣共爭(zhēng)取建設(shè)用地指標(biāo)3.5萬(wàn)畝，有力地保障了全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的用地需要?！笆濉逼陂g，我縣將面臨用地指標(biāo)更加緊張與土地閑置浪費(fèi)的雙重矛盾；面臨保護(hù)耕地與保障

4、發(fā)展的雙重壓力；面臨轉(zhuǎn)變土地利用方式與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的雙重考驗(yàn)。嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)倒逼我們必須進(jìn)一步解放思想、創(chuàng)新思路、建立制度、適應(yīng)需要。三是提高土地利用效益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要。傳統(tǒng)的收回再出讓模式，往往忽視原土地權(quán)利人利益，企業(yè)退出意愿不強(qiáng)，缺乏內(nèi)生動(dòng)力，導(dǎo)致回收難度大，成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的阻力。以政府為主導(dǎo)的土地收回模式，導(dǎo)致政府收回成本高，拆遷難度大，人力物力投入大。因此，需要進(jìn)一步完善土地供應(yīng)政策，激發(fā)企業(yè)內(nèi)生動(dòng)力，促進(jìn)企業(yè)改造升級(jí)和轉(zhuǎn)型發(fā)展。（二）出臺(tái)過(guò)程*年5月，根據(jù)合政秘*101號(hào)文件精神，縣國(guó)土資源局草擬了*縣人民政府關(guān)于進(jìn)一步盤活存量建設(shè)用地提高土地利用效率的實(shí)施意見(jiàn)，然后廣

5、泛征求了縣政府相關(guān)部門、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（園區(qū)）以及企業(yè)代表的意見(jiàn)，并經(jīng)縣國(guó)土資源管理委員會(huì)和縣長(zhǎng)辦公會(huì)多次討論研究，進(jìn)行了多輪修改和完善。*年1月26日，縣政府頒布了*縣人民政府關(guān)于進(jìn)一步盤活存量建設(shè)用地提高土地利用效率的實(shí)施意見(jiàn)（東政*10號(hào)）同時(shí)向市政府法制辦和縣人大進(jìn)行了備案，并在合肥晚報(bào)以專版的形式對(duì)文件進(jìn)行了全方位的解讀。實(shí)施存量土地升級(jí)改造必須堅(jiān)持嚴(yán)格的規(guī)定和程序。在辦理流程方面：一是土地使用權(quán)人向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、園區(qū)管委會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)審核符合區(qū)域發(fā)展需要、城鎮(zhèn)功能定位后，報(bào)縣國(guó)土資源局，由縣國(guó)土資源局會(huì)同縣規(guī)劃局、環(huán)保局提出前期審查意見(jiàn)。二是縣規(guī)劃局根據(jù)審查意見(jiàn)，履行前期規(guī)劃手續(xù)，并

6、按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示后，報(bào)縣規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。三是縣國(guó)土資源部門根據(jù)審查意見(jiàn)，編制土地處置方案，報(bào)縣國(guó)土資源管理委員會(huì)批準(zhǔn)。四是土地處置方案在市縣相關(guān)媒體公示且公示期滿無(wú)異議后，簽訂土地出讓合同或補(bǔ)充合同，辦理用地手續(xù)。五是縣規(guī)劃局依據(jù)土地出讓合同或補(bǔ)充合同履行后期規(guī)劃行政許可手續(xù)。在地價(jià)確定方面：一是縣規(guī)劃局對(duì)升級(jí)改造地塊出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。二是縣國(guó)土資源局委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對(duì)升級(jí)改造地塊進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。三是縣國(guó)土資源局依據(jù)評(píng)估價(jià)格，同時(shí)參照周邊同類土地出讓最高價(jià)格確定土地出讓參考價(jià)。四是經(jīng)縣國(guó)土資源管理委員會(huì)研究決定土地出讓最終價(jià)格。文件出臺(tái)以來(lái)，用地企業(yè)申請(qǐng)升級(jí)改造非常踴躍。目前

7、已申請(qǐng)開(kāi)級(jí)改造的企業(yè)達(dá)數(shù)十家，經(jīng)審核批準(zhǔn)同意17家，已辦結(jié)4家，正在辦理的13家。（一）已辦結(jié)的4家企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)展情況一是合肥厚誠(chéng)工貿(mào)有限公司于*年5月11日申請(qǐng)升級(jí)改造。宗地位于*經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)*路與祥和路交口東北角，面積為65204.0平方米（合97.81畝）。經(jīng)縣政府專題會(huì)議研究，同意土地用途由工業(yè)用地調(diào)整為居住用地，容積率W2.4,建筑密度W16%土地出讓年限為70年。經(jīng)縣國(guó)土資源管理委員會(huì)*年第5次主任會(huì)議研究，決定按229萬(wàn)元/畝補(bǔ)繳土地出讓金，實(shí)際需補(bǔ)繳22397.5740萬(wàn)元。目前，該項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)，并進(jìn)行了預(yù)售。二是安徽江淮起重運(yùn)輸機(jī)械有限公司于*年4月9日申請(qǐng)升級(jí)改造。宗地位于

8、*經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)*路與漢澗路交口東南角，面積24411.8平方米（合36.62畝）。經(jīng)縣規(guī)委會(huì)*年第2次主任會(huì)議研究，同意土地用途由工業(yè)用地調(diào)整為居住用地，容積率W2.4,土地出讓年限為70年。經(jīng)*年6月1日縣長(zhǎng)辦公會(huì)研究，決定按229萬(wàn)元/畝補(bǔ)繳土地出讓金，實(shí)際需補(bǔ)繳8385.4533萬(wàn)元。目前，該項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)，并進(jìn)行了預(yù)售。三是安徽龍東經(jīng)貿(mào)有限公司于*年1月12日申請(qǐng)升級(jí)改造。宗地位于*經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)*路與晨光路交口西南角，面積為15855平方米（約23.8畝）。經(jīng)*年5月21日縣長(zhǎng)辦公會(huì)研究，同意規(guī)劃容積率由W1.0調(diào)整為W3.2,土地用途為商服用地（商務(wù)辦公、餐飲娛樂(lè)），土地出讓年限為4

9、0年，補(bǔ)繳土地出讓金2306.9025萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)。四是合肥新華書店有限公司于*年10月19日申請(qǐng)升級(jí)改造。宗地位于*縣店埠鎮(zhèn)人民路北側(cè)，面積5931.3平方米（約8.9畝）。經(jīng)縣國(guó)土資源管理委員會(huì)*年第1次主任會(huì)議研究，同意土地用途由倉(cāng)儲(chǔ)用地調(diào)整為商業(yè)用地，容積率為0.92,建筑密度為37%出讓年限調(diào)整為40年，補(bǔ)繳土地出讓金606.1789萬(wàn)元。（二）正在辦理的13家企業(yè)情況目前正在辦理升級(jí)改造的企業(yè)有合肥美菱太陽(yáng)能有限公司等13家企業(yè)，總面積535.51畝。按分布區(qū)域分類：經(jīng)開(kāi)區(qū)9宗、面積491.91畝；撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)3宗、面積27.*畝；店埠鎮(zhèn)1宗、面積16.28畝。按升級(jí)改造用

10、途分類：升級(jí)改造為居住的5家、面積317.51畝;申請(qǐng)改造為商住的2家、面積46.64畝；申請(qǐng)改造為商業(yè)的6家、面積171.36畝。辦理進(jìn)展：已公示，待簽訂補(bǔ)充合同的3家、面積167.61畝、擬補(bǔ)繳土地出讓金42917.6412萬(wàn)元；正在進(jìn)行土地評(píng)估的4家、面積180.26畝；正在出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的3家、面積35.60畝；正在履行前期手續(xù)的3家、面積152.04畝。實(shí)踐證明，我縣實(shí)施的存量土地升級(jí)改造政策是提高存量建設(shè)用地使用效率，促進(jìn)城鎮(zhèn)快速發(fā)展的重要措施，是實(shí)現(xiàn)“用好增量、優(yōu)化存量、用活流量、提高質(zhì)量”目標(biāo)的重要手段。（一）有利于減少對(duì)新增建設(shè)用地的依賴。_每年分配給我縣的正常批次用地指標(biāo)

11、嚴(yán)重不足，我縣主要是通過(guò)土地整治、工礦廢棄地復(fù)墾等手段，依托“增減掛鉤”項(xiàng)目置換土地指標(biāo)來(lái)滿足縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的用地需求。隨著土地后備資源的日益減少，“增減掛鉤”項(xiàng)目的實(shí)施越來(lái)越難，建設(shè)用地指標(biāo)不足已在一定程度上制約了我縣的建設(shè)和發(fā)展。這就要求我們必須解放思想，轉(zhuǎn)變思路，充分挖掘存量建設(shè)用地潛力。從全縣范圍來(lái)看，我縣存量建設(shè)用地?cái)?shù)量巨大，城區(qū)范圍內(nèi)存在著不少低效利用的工業(yè)企業(yè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)存在著大量的閑置校舍和商糧供土地。若將上述存量建設(shè)用地充分盤活利用，將會(huì)極大地減少我縣對(duì)新增建設(shè)用地的依賴。（二）有利于減少政府支出，增加財(cái)政收入。大部分存量建設(shè)用地是由使用權(quán)人以有償?shù)姆绞綇恼种泻戏ㄈ〉玫?/p>

12、，且已使用了較長(zhǎng)時(shí)間。使用權(quán)人可以在合法的范圍內(nèi)贈(zèng)送、轉(zhuǎn)讓、置換、出租、抵押土地使用權(quán)。除非明顯危及公共利益，政府不僅無(wú)權(quán)干涉，還有義務(wù)積極保護(hù)土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。存量建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀存在差異，若仍用政府收儲(chǔ)方式來(lái)化解，不僅難行通，還可能會(huì)激發(fā)。如果政府一味地以收儲(chǔ)后“招拍掛”方式進(jìn)行供應(yīng)，在收儲(chǔ)價(jià)格、拆遷安置以及前期的開(kāi)發(fā)方面都面臨著諸多困難，收儲(chǔ)成本較大，縣財(cái)政將難以承受。通過(guò)存量建設(shè)用地升級(jí)改造，讓企業(yè)在符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，自行對(duì)原有土地進(jìn)行升級(jí)改造，涉及的單位內(nèi)部職工安置、設(shè)備搬遷和建筑物處置，由土地使用權(quán)人自行負(fù)責(zé)，同時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金，這不僅減輕了政府負(fù)擔(dān)，還能增加財(cái)政收

13、入。（三）有利于舊城改造，提升城區(qū)品位，促進(jìn)城市協(xié)調(diào)發(fā)展。相對(duì)于城區(qū)周邊，老城區(qū)的拆遷成本較高、安置難度大。多年來(lái),我縣舊城改造這塊“硬骨頭”一直難以啃動(dòng)。建立存量建設(shè)用地退出激勵(lì)機(jī)制，推進(jìn)老城區(qū)、舊廠房、城中村的改造和保護(hù)性開(kāi)發(fā)，盤活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，釋放閑置、低效用地的潛力，已成為舊城改造、提升城市品位的不二選擇。（四）有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)土地效益最大化。土地升級(jí)改造是加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的重要手段，是集約節(jié)約利用土地、實(shí)施退二進(jìn)三的有效辦法，也是部分特困企業(yè)順利退出的較好途徑。一方面部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況不佳，土地利用水平低下，納稅基本為零，甚至形成“僵尸企業(yè)”；另一方面卻占用大量的土地

14、資源，造成土地資源嚴(yán)重閑置和浪費(fèi)。因此，建立低效利用的工業(yè)用地異地置換和部分退出機(jī)制，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于最大限度地發(fā)揮土地效益。應(yīng)該說(shuō)，實(shí)施存量建設(shè)用地升級(jí)改造效果明顯，但其存在的問(wèn)題也不容忽視。在下一步的工作中，我們必須足夠重視，切實(shí)采取措施，趨利避害，揚(yáng)長(zhǎng)避短。1、從目前已實(shí)施升級(jí)改造的項(xiàng)目來(lái)看，主要集中于住宅項(xiàng)目，存在沖擊現(xiàn)有增量房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。所以實(shí)施存量建設(shè)用地升級(jí)改造必須分區(qū)域、分階段進(jìn)行，要將升級(jí)改造計(jì)劃統(tǒng)一納入到普通商品房年度供應(yīng)計(jì)劃中，使升級(jí)改造工作有序推進(jìn)，以促進(jìn)增量和存量房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。2、部分申請(qǐng)升級(jí)改造的企業(yè)自身實(shí)力不強(qiáng)，實(shí)施升級(jí)改造后，可能造成工程爛尾。因此，在今后的項(xiàng)目審批中，我們將更加注重對(duì)升級(jí)改造企業(yè)及與其合作的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力和誠(chéng)信方面的審核把關(guān)，確保實(shí)施一個(gè)項(xiàng)目，成功一個(gè)項(xiàng)目。3、面對(duì)政策利好誘惑，一些經(jīng)營(yíng)情況較好的工業(yè)企業(yè)也紛紛放棄原有的經(jīng)營(yíng)模式，提出升級(jí)改造申請(qǐng)，這很可能會(huì)造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的萎縮。所以，在實(shí)施過(guò)程中，我們要將淘汰落后企業(yè)和保護(hù)優(yōu)勢(shì)企業(yè)相統(tǒng)一。對(duì)經(jīng)營(yíng)較好的工業(yè)企業(yè)，采取多種鼓勵(lì)措施，讓企業(yè)做大做強(qiáng)。4、部分項(xiàng)目存在產(chǎn)權(quán)不明、債務(wù)不清等歷史遺留問(wèn)題。今后在處理歷史遺留問(wèn)題時(shí)，我們將本著有利于提高土地效益，有利于改變城市整體形象的原則，按照“一事一議”的方式協(xié)調(diào)解決。5、在升級(jí)改造項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，