物業(yè)管理公司會計核算科目及方法

1、物業(yè)管理企業(yè)會計科目表序號編號名稱序號編號名稱一、資產(chǎn)類二、負債類11001庫存現(xiàn)金372001短期借款21002銀行存款382201應(yīng)付票據(jù)31012其他貨幣資金392202應(yīng)付賬款41101交易性金融資產(chǎn)402203預(yù)收賬款51121應(yīng)收票據(jù)412211應(yīng)付職工薪酬61122應(yīng)收賬款422221應(yīng)交稅費71123預(yù)付賬款432231應(yīng)付利息81131應(yīng)收股利442232應(yīng)付股利91132應(yīng)收利息452241其他應(yīng)付款101221其他應(yīng)收款462501長期借款111231壞賬準備472502應(yīng)付債券121402在途物資482601代管基金131403原材料492701長期應(yīng)付款141405庫

2、存商品502702未確認融資費用151406燃料512801預(yù)計負債161407低值易耗品522901遞延所得稅負債171408物料用品三、所有者權(quán)益類181471存貨跌價準備534001實收資本（股本）191501持有至到期投資544002資本公積201502持有至到期投資減值準備554101盈余公積211511長期股權(quán)投資564103本年利潤221512長期股權(quán)投資減值準備574104利潤分配231521投資性房地產(chǎn)四、損益類241601固定資產(chǎn)586001主營業(yè)務(wù)收入251602累計折舊596051其他業(yè)務(wù)收入261603固定資產(chǎn)減值準備606111投資收益271604在建工程61630

3、1營業(yè)外收入281605工程物資626401主營業(yè)務(wù)成本291606固定資產(chǎn)清理636402其他業(yè)務(wù)成本301701無形資產(chǎn)646403營業(yè)稅金及附加311702累計攤銷656602管理費用321703無形資產(chǎn)減值準備666603財務(wù)費用331711商譽676701資產(chǎn)減值損失341801長期待攤費用686711營業(yè)外支出351811遞延所得稅資產(chǎn)696801所得稅費用361911待處理財產(chǎn)損溢706901以前年度損益調(diào)整物業(yè)管理企業(yè)會計核算的具體內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)各種資產(chǎn)、負債及所有者權(quán)益的增減變動和結(jié)余情況資產(chǎn)包括：貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、存貨、固定資產(chǎn)、持有至到期投資

4、、長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。涉及的日常業(yè)務(wù)有：存貨的采購與使用、利用材料物品維修房屋建筑物、購買國債或其他企業(yè)債權(quán)以及出租自有房屋等。負債包括：短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、代收款項、長期借款、代管基金、長期應(yīng)付款以及預(yù)計負債等。涉及的日常業(yè)務(wù)有：向銀行借入流動資金，賒購材料物品，結(jié)算職工工資、福利費、社會保險等職工薪酬，計算應(yīng)交營業(yè)稅、增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅費，收取物業(yè)公共維修基金等。所有者權(quán)益包括：投入資本、資本公積、留存收益（盈余公積和未分配利潤）。涉及的日常業(yè)務(wù)有：收到投資者投入的資本金、資本溢價，提取法定盈余公積金等。反映和監(jiān)督物業(yè)管理企

5、業(yè)成本、費用的發(fā)生和歸集費用物業(yè)管理成本包括：公共性服務(wù)成本、代辦性服務(wù)成本、特約服務(wù)成本。是指物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人提供服務(wù)，為保證房產(chǎn)物業(yè)完好無損而從事的日常維修，管理活動而發(fā)生的各項支出。涉及的日常業(yè)務(wù)有：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；樓內(nèi)公共設(shè)施維修和保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費等。物業(yè)經(jīng)營成本包括：房屋出租，停車場管理、游泳池、球場的管理支出等。是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施，為保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的各種建筑物和附屬設(shè)備正常運營而發(fā)生的各項費用支出。涉及的日常

6、業(yè)務(wù)有：出租房屋的攤銷，經(jīng)營中經(jīng)營管理人員的工資及福利費，耗用的材料費以及應(yīng)支付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的租賃費、承包費等。物業(yè)企業(yè)大修成本包括：物業(yè)管理企業(yè)受物產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)備進行大修所支付各項費用支出。涉及的日常業(yè)務(wù)有：物業(yè)企業(yè)自行組織工程維修組對其進行修理，將工程出包，委托專業(yè)隊伍進行維修。其他業(yè)務(wù)成本是指除物業(yè)管理成本、物業(yè)經(jīng)營成本和物業(yè)企業(yè)大修成本等主營業(yè)務(wù)成本以外的其他日?；顒铀l(fā)生的支出。按配比原則，企業(yè)實現(xiàn)其他業(yè)務(wù)收入，應(yīng)同時反映為取得其他業(yè)務(wù)收入而發(fā)生的其他業(yè)務(wù)成本。物業(yè)管理企業(yè)的其他業(yè)務(wù)成本，包括房屋中介機構(gòu)的支出，無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的成本，銷售的材料

7、物資的成本以及商業(yè)用房經(jīng)營成本。營業(yè)稅金及附加是指物業(yè)管理企業(yè)以加工和修理修配以外的勞務(wù)服務(wù)業(yè)務(wù)為主，按照稅法的規(guī)定屬于營業(yè)稅納稅人。依據(jù)稅法和物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定中的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。管理費用是指物業(yè)管理企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的管理費用，包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負擔的公司經(jīng)費（包括行政管理部門職工薪酬、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等）、工會經(jīng)費、董事會費（包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等）、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費（含顧問費）、訴訟費

8、、業(yè)務(wù)招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、研究費用、排污費以及行政管理部門等發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費等后續(xù)支出等。財務(wù)費用是指物業(yè)管理企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相關(guān)的手續(xù)費以及企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣以及其他財務(wù)費用等。所得稅費用是指國家依照稅法的規(guī)定對企業(yè)某一經(jīng)營年度的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，所得稅是在會計稅前利潤扣除的，屬于企業(yè)的一項費用，包括當期所得稅費用和遞延所得稅費用。根據(jù)對遞延所得稅費用在當期是否確認，所得稅費用的確認方法有應(yīng)付稅款法和資產(chǎn)負債表債務(wù)法兩種。反映和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)收

9、入的取得、利潤的實現(xiàn)以及利潤分配情況收入物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用自身的技術(shù)，向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房產(chǎn)物業(yè)完好無損而從事日常修理、管理活動而取得得收入。根據(jù)物業(yè)管理條例（中華人民共和國國務(wù)院令第379號令）和國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒布的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法（計價費1996266號）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)管理費收入包括公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入三類。物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入，是物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的重要組成部分。物業(yè)經(jīng)營收入包括房屋出租收入和經(jīng)營

10、停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。物業(yè)大修收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進行大修等工程施工活動所取得的工程結(jié)算收入。其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入以及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。利潤利潤的實現(xiàn)及分配年終利潤的結(jié)轉(zhuǎn)及利潤分配，包括：依法計提法定盈余公積金、任意盈余公積金以及向投資者分配利潤等。物業(yè)管理公司的科目記賬問：物業(yè)管理公司收的電梯費、垃圾清運費、賣水電費用的卡費以及收的廣告費等應(yīng)該做到哪些科目？ 處理方法：1

11、、電梯費、垃圾清運費： （1）收取時 借：現(xiàn)金 貸：預(yù)收賬款-電梯費、垃圾清運費 （2）月底，按收費所屬時間，按期結(jié)轉(zhuǎn) 借：預(yù)收賬款 貸：經(jīng)營收入（或主營業(yè)務(wù)收入）2、賣水電費用的卡費及收的廣告費 借：現(xiàn)金 貸：其他業(yè)務(wù)收入物業(yè)公司物業(yè)費的收入確認及分錄物業(yè)公司收一般都是按年收物業(yè)費，收到這些物業(yè)費后平均到每個月上做收入、交稅。賬務(wù)處理方法： 1、物業(yè)公司按年收的物業(yè)費，收取時： 借：現(xiàn)金 貸：預(yù)收賬款2、然后，每月根據(jù)收費所屬月份確認收入 借：經(jīng)營收入（或主營業(yè)務(wù)收入） 貸：預(yù)收賬款物業(yè)公司會計核算辦法經(jīng)營收入核算管理規(guī)定 1 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各

12、項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 1.1主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。 1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權(quán)房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設(shè)置明細科目核算。1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費收入等 1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部

13、位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。 1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。 2 經(jīng)營收入的確認及其時間2.1企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。 2.2物業(yè)大修收入應(yīng)當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。3 經(jīng)營收入會計科目處理 3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設(shè)置并