物業(yè)成本構(gòu)成及占比

1、物業(yè)服務成本的構(gòu)成及占比 轉(zhuǎn)載自物業(yè)CFO沙龍物業(yè)CFO沙龍根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會/建設部/發(fā)改價格20031864號物業(yè)服務收費管理辦法：實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。根據(jù)該文件，物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管

2、理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。但是，這份文件有個非常嚴重的缺陷：漏掉了管理公司的成本分攤（即管理費分攤）按照這個文件的理解，管理費分攤是用物業(yè)公司利潤或者酬金來承擔，但是這樣會導致物業(yè)公司利潤和酬金顯得很高，業(yè)主又會有很大意見，而且從道理上說不通，利潤和酬金應當是物業(yè)公司的純利潤來源，不應該還要用來支付管理費分攤。可喜的是，國家發(fā)展改革委、建設部2015年發(fā)布的物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）則更為科學，將管理費分攤涵蓋進入了物業(yè)服務成本。該文件第七條：物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化

3、養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。下面我們來看看各種費用構(gòu)成的實務中占總成本比大概區(qū)間，僅供參考。（以住宅物業(yè)為例，假設保潔為外包）1、人員費用50%-55%是指小區(qū)管理服務人員工資、福利、獎金、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社保、公積金。2、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用18%-22%是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設施設備的日常維修養(yǎng)護費用。不包括保修期內(nèi)應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用、物業(yè)公司承擔的公共區(qū)域能耗費用等。

4、3、綠化養(yǎng)護費3%-4%是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。4、清潔衛(wèi)生費12%-16%是指保潔外包費用、購置保潔工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費等。5、秩序維護費1%-3%是指秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費、消防維保費、日常消防物資費用等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。6、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用0.6%-1.5%是指物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險。7、辦公費5%-7%是指物業(yè)管理處發(fā)生的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。8、管理費分攤6%-8%是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。即物業(yè)公司總部職能部門的人工成本、辦公費用、資產(chǎn)折舊費用、差旅、內(nèi)控管理、審計咨詢等費用。9、固定資產(chǎn)折舊0.5%-1%是指管理處的固定資產(chǎn)