物業(yè)設(shè)備管理要點(diǎn)

1、物業(yè)設(shè)備管理要點(diǎn)一、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備物業(yè)設(shè)施設(shè)備是指房屋及附屬于房屋建筑的各類設(shè)施設(shè)備的總稱。它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的分類：主要分為七大類。包括房屋與設(shè)施；強(qiáng)電系統(tǒng)；電梯升降系統(tǒng)；空調(diào)系統(tǒng)；給、排水系統(tǒng)；弱電系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。二、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)規(guī)定，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對(duì)房屋的共用部分及共用設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維修實(shí)施管理，提高它們的完好率。保證能正常使用，延長其使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)使用的需要，并創(chuàng)造良

2、好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效率。三、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo)1、 用好、管理好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率和完好率，是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基本目標(biāo)。具體為：保持設(shè)施設(shè)備完好，滿足使用功能；確保物業(yè)使用人的安全；促進(jìn)物業(yè)保值增值。2、 衡量物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的三個(gè)指標(biāo)（1） 房屋完好率：是批完好房屋與基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。（2） 危房率：就是指危險(xiǎn)房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。（3） 設(shè)施完好率：是指完好設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備總總量的百分率。3、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備是否完好的基本標(biāo)準(zhǔn)為（1） 結(jié)構(gòu)與零部件完整齊全；（2） 設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，滿足使用功

3、能；（3） 設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料及管理記錄齊全；（4） 設(shè)施設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；（5） 防水、防凍、保溫、防腐、安全標(biāo)識(shí)等措施落實(shí)、完整有效。4、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理意義物業(yè)設(shè)施管理的意義在于以下幾面，即良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理（1） 可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作生活條件；（2） 是延長物業(yè)作用年限、降低物業(yè)壽命周期費(fèi)用，提高物業(yè)價(jià)值和使用價(jià)值，促進(jìn)物業(yè)保值增值的有效手段；（3） 是城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)管理及文明建設(shè)和發(fā)展的需要；（4） 能提高物業(yè)服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象，同時(shí)好能促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。四、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案及管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案主要包括：設(shè)

4、施設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件以及設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)、修理改造的使用管理檔案。物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案管理的目的在于：實(shí)施規(guī)范管理，便于事后追溯、還可以作為管理的依據(jù)。五、 設(shè)施設(shè)備檔案的建立A 新建物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立a. 設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案的建立設(shè)施設(shè)備原始檔案技術(shù)資料的收集。主要是在物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗(yàn)雙方交接時(shí)由交驗(yàn)方提交的清單、物業(yè)竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料，設(shè)備生產(chǎn)廠家的安裝、維護(hù)、使用說明書與合同書等，承接方、安裝人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進(jìn)行分類整理建檔，永久保留以便按制度查閱使用。b. 設(shè)備基礎(chǔ)管

5、理檔案的建立設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備合同壽命保存的，它的主要包括：房屋清單、共用設(shè)施清單、設(shè)備登記卡。其中房屋清單和共用設(shè)施清單是按照物業(yè)承接查驗(yàn)接收的清單進(jìn)行核對(duì)，直接確認(rèn)后形成的。設(shè)備登記卡是物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，依據(jù)設(shè)備的銘牌上和裝箱單的內(nèi)容進(jìn)行填寫的，是設(shè)施設(shè)備的原始資料的真實(shí)反映。詳見表達(dá)1-1設(shè)備清單是根據(jù)設(shè)備登記卡的信息制作它主要用于方便設(shè)備管理，如管理人員隨時(shí)查詢、維修保養(yǎng)計(jì)劃和配件采購計(jì)劃使用應(yīng)用。詳見表2-2表1-1 設(shè)備登記卡管理處：名稱編號(hào)出廠時(shí)間型號(hào)號(hào)碼使用時(shí)間廠家安裝主要基、參數(shù)、規(guī)格附屬設(shè)備隨機(jī)資料數(shù)據(jù)單合格證其他說明書價(jià)格隨機(jī)附件及專用工具 1 2 3 4

6、5 6 7 8 重在變更記錄1 2 3 4 5 6 7 8 表1-2 設(shè)備清單管理處：序號(hào)設(shè)備名稱型號(hào)技術(shù)參數(shù)產(chǎn)地廠家安裝地點(diǎn)其他備注設(shè)備臺(tái)帳是對(duì)重要的一、二類設(shè)備進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理的，如電梯、高壓配電設(shè)備、空調(diào)的制冷機(jī)、鍋爐、消防設(shè)備等，它們的故障、事故、大中修、改造、專業(yè)檢測(cè)報(bào)告等重要住處的記錄。詳見表1-3設(shè)備臺(tái)帳登記記錄部門： 設(shè)備系統(tǒng)： NO：電子編號(hào)設(shè)備名稱照片 設(shè)備編號(hào) 設(shè)備型號(hào)出廠編號(hào)使用部門 制造廠家 安裝地點(diǎn) 制造年月 主要用途 使用時(shí)間 電機(jī)功率設(shè)備現(xiàn)狀 主要參數(shù)設(shè)備年檢、修理、改造記錄 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 日期 報(bào)告單編號(hào) 實(shí)施人 填寫/審核 1 2 3 4 5 6設(shè)備卡是懸掛

7、（粘貼）在設(shè)備醒目位置，一臺(tái)設(shè)備一個(gè)卡。c設(shè)備管理的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制性文件匯編（2）、設(shè)施設(shè)備使用管理檔案a. 設(shè)施設(shè)備使用管理檔案設(shè)施設(shè)備使用管理檔案保存年限一般為3-5年，可定期處理。主要是：房屋及設(shè)施巡檢記錄、設(shè)備運(yùn)行日志、事故故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報(bào)告、維修保養(yǎng)計(jì)劃、維修保養(yǎng)報(bào)告、房屋與設(shè)備完好率檢查評(píng)定，設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測(cè)定記錄、房屋、設(shè)備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗(yàn)報(bào)告等。b設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案主要是：房屋、設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的專項(xiàng)維修、大小中修、改造計(jì)劃、實(shí)施合同、實(shí)施報(bào)告、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。設(shè)施設(shè)備報(bào)廢檔案（3）設(shè)施設(shè)備檔案的管理原始檔案資料的管理應(yīng)統(tǒng)一編號(hào)、規(guī)范管理、

8、分類歸檔、嚴(yán)格管理，原件不得帶出資料室。由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)，其他要求秘物業(yè)檔案管理的規(guī)定一樣。設(shè)備檔案資料按每臺(tái)單機(jī)整理，存放設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號(hào)與設(shè)備編號(hào)一致。按編號(hào)順序排列，定期進(jìn)行登記和資料歸檔更新，達(dá)到物業(yè)管理檔案管理標(biāo)準(zhǔn)要求。六、 計(jì)劃管理1、設(shè)施設(shè)備管理的計(jì)劃內(nèi)容包括：（1）、專業(yè)技術(shù)人員作業(yè)安排計(jì)劃。即技術(shù)工人崗位作業(yè)安排表（2）、各類專業(yè)設(shè)備運(yùn)行計(jì)劃。如投入設(shè)備臺(tái)數(shù)、開機(jī)時(shí)間、運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)、巡檢日期等。（3）、房屋、設(shè)施、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。包括：維保設(shè)備名稱、項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、實(shí)施人員等。（4）、設(shè)備大中修、更新更改、報(bào)廢計(jì)劃。（5）、設(shè)備及資采購計(jì)劃 應(yīng)用計(jì)

9、劃計(jì)劃按時(shí)間分為：平 計(jì)劃、季節(jié)性計(jì)劃、月度性計(jì)劃。2、計(jì)劃管理主要包括：物業(yè)設(shè)施設(shè)備的各類計(jì)劃的編制與審批，計(jì)劃批準(zhǔn)與下達(dá)實(shí)施、計(jì)劃調(diào)整。計(jì)劃納入項(xiàng)目經(jīng)理年度目標(biāo)責(zé)任考核范圍，以保證計(jì)劃的嚴(yán)肅性。3、專項(xiàng)對(duì)外、專業(yè)委托分包管理為了實(shí)施高水平、最經(jīng)濟(jì)合理的管理目標(biāo)，物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的專業(yè)化維修保養(yǎng)和大中修改造，亦采用專項(xiàng)對(duì)專業(yè)委托分包管理的方法，即專業(yè)委托分包管理。對(duì)專業(yè)外委托分包管理主要包括：專項(xiàng)外委托分包分析、承包商選擇、志業(yè)外委托發(fā)包過程管理，專項(xiàng)外委托分包的評(píng)價(jià)與總結(jié)。七、 物業(yè)項(xiàng)目施工管理包括：施工許可證管理與施工過程管理。1、 施工許可證管理（1） 任何單位個(gè)人需到物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行施

10、工，必須按規(guī)定辦理有關(guān)審批手續(xù)，提交相關(guān)證件和資料。（2） 物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)、全面的審核申請(qǐng)人和施工人員的證件資料，必要時(shí)需征得相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人同意，符合要求時(shí)才能辦理開工手續(xù)。（3） 雙方必須簽訂施工管理協(xié)議和安全責(zé)任書，規(guī)范施工管理。（4） 簽發(fā)施工入場(chǎng)證。包括：施工設(shè)備、材料、人員等。（5） 張貼施工公告，告知業(yè)主和物業(yè)使用人。2、 施工過程管理。主要是：（1） 嚴(yán)格相關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工，認(rèn)真履行管理協(xié)議，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。（2） 采取有效措施，加強(qiáng)防火管理，確保安全。（3） 施工區(qū)域必須封閉隔離、文明施工、盡力避免干擾。（4） 施工現(xiàn)場(chǎng) 施工單位、內(nèi)容、時(shí)間、要求、責(zé)任人、投訴方式管理者等

11、以便聯(lián)系或投訴。（5） 定期或隨時(shí)進(jìn)行施工監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。（6） 工程結(jié)束立即清理現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)原狀。施工管理安全簡(jiǎn)要記錄，歸檔保存。八、 設(shè)施設(shè)備安全管理1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常安全管理設(shè)施設(shè)備安全管理主抓：安全管理、故障管理和事故管理三個(gè)方面。物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常安全管理包括：（1） 建立完善安全管理制度。主要包括：設(shè)施設(shè)備使用管理制度如：值班制度、交接班制度、巡檢制度、崗位責(zé)任制、電梯使用管理制度等。（2） 完善落實(shí)各類設(shè)備運(yùn)行、維修安全、操作規(guī)程。主要包括：高低壓停、送電安全操作過程、高低壓倒閘安全操作過程、電氣設(shè)備巡檢規(guī)程、電梯運(yùn)行操作規(guī)程等。（3） 建立完善各類設(shè)施設(shè)備空發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)

12、案、人身事幫應(yīng)急預(yù)案、自然災(zāi)害突發(fā)應(yīng)急預(yù)案。（4） 加強(qiáng)設(shè)備專業(yè)培訓(xùn)，提高設(shè)施設(shè)備管理操作員工的安全意識(shí)和應(yīng)急處理能力。做到：人都是安全員，個(gè)個(gè)關(guān)注房屋設(shè)施設(shè)備安全。落實(shí)安全管理責(zé)任，確保物業(yè)安全。2、物業(yè)設(shè)施設(shè)備故障及故障處理（1）設(shè)施設(shè)備故障是設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了功能時(shí)的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。（2）設(shè)施設(shè)備故障管理包括：為了減少和消滅故障必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律、分析故障形式微觀規(guī)律，采取有效措施和方法，控制故障的發(fā)生。（3）設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性。設(shè)施設(shè)備故障管理可以提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效率，減少和消滅故障，確保安全，有利節(jié)能、改善設(shè)施設(shè)

13、備技術(shù)狀況，延長設(shè)備使用壽命。（4）設(shè)施設(shè)備全過程處理a.故障信息的收集收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信息表，做到全面準(zhǔn)確、可靠。b.故障信息的存儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)?？捎萌斯そy(tǒng)計(jì)儲(chǔ)存，最好是采用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存故障信息，開發(fā)管理軟件，便于統(tǒng)計(jì)分析。c. 故障分析故障的分類：按故障分析狀態(tài)分為：突發(fā)性和慚發(fā)性故障；按原因分析可分為：設(shè)備固有的薄弱性，操作維護(hù)不良性和磨損老化性故障；按危險(xiǎn)程度可分為：安全性和危險(xiǎn)性；按功能喪失程度分為：部分喪失和完全喪失性故障。d. 故障處理：是在故障分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)故障原因和性質(zhì)，提出對(duì)策，暫時(shí)地或較長時(shí)間的排除故障、處理方法有：重復(fù)性故障-采用項(xiàng)目修理、改造、改裝的方

14、法；多發(fā)性故障-采用大修、更新或報(bào)廢的方法；操作不良造成的故障-應(yīng)通過員工技術(shù)培訓(xùn)來解決。3、設(shè)施設(shè)備事故管理（1）設(shè)施設(shè)備事故及其類別設(shè)施設(shè)備故障所造成的停機(jī)時(shí)間或修理費(fèi)用達(dá)到規(guī)定限額為設(shè)施設(shè)備故障。其分類：一般性事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在500-5000元；重要設(shè)備1000-10000元，造成停電、停水、停氣、停暖10-30分鐘，為一般事故。重大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在家000元以上，重要設(shè)備在10000元以上，造成停電、停水、停氣、停暖（冷）30分鐘以上時(shí)，為重大事故。特大事故：修理費(fèi)用在10萬以上，或是停電、停水、停氣、停暖（冷）兩天以上，為特大事故。（2）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)責(zé)任事故：人為原因造成。質(zhì)量事故：設(shè)備設(shè)計(jì)制造、維修質(zhì)量、調(diào)試安裝不當(dāng)引起的。自然事故：因自然災(zāi)害造成的。（3） 設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生