德州住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法

1、德州市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)中華人民共和國價格法、山東省物業(yè)管理條例和山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法。第二條本實施辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。第三條本實施辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，豉勵物業(yè)服務企業(yè)開展

2、正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場形成。第五條住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。第六條市、縣兩級政府價格主管部門會同同級房產(chǎn)管理部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務收費的日常管理和監(jiān)督檢查工作。第七條住宅物業(yè)服務收費，根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。第八條普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費實行政府指導價。德城區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準價及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布；各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各

3、自區(qū)域內(nèi)的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。第九條非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室、地下室，物業(yè)服務收費標準實行市場調(diào)節(jié)價。獨立用于居住的閣樓，物業(yè)服務費按住宅物業(yè)服務費標準收取。第十條為業(yè)主提供代辦性、特約性服務的收費實行市場調(diào)節(jié)價（政府價格主管部門另有規(guī)定除外）。第十一條普通住宅前期物業(yè)服務實行按項目分等級收費管理，分等級收費標準包括物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務等級收費標準。物業(yè)服務等級標準由市物業(yè)主管部門會同市價格主管部門制定；物業(yè)服務等級收費標準由價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定。德城區(qū)、經(jīng)濟

4、技術開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的普通住宅前期物業(yè)服務分等級收費基準價格，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)住宅物業(yè)不同的服務內(nèi)容、服務要求制定；縣（市）的普通住宅前期物業(yè)服務分等級收費基準價格，由所在縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門在不超過市制定的普通住宅前期物業(yè)服務分等級收費基準價格及浮動幅度的范圍內(nèi)，結(jié)合本地實際制定。第十二條普通住宅前期物業(yè)服務等級收費標準中的物業(yè)服務項目，根據(jù)不同服務內(nèi)容分為綜合管理服務，房屋管理與維修養(yǎng)護服務，共用設備設施運行、維修、保養(yǎng)，協(xié)助公共秩序維護服務，保潔服務和綠化養(yǎng)護服務六個項目。每個項目根據(jù)不同服務要求、設施設備配置等情況，劃分為五個等級，最高為

5、五星級。每個服務等級對應的收費標準為基準價格，在上下浮動不超過20%幅度內(nèi)，確定具體收費標準。物業(yè)服務收費標準為選取的各物業(yè)服務項目、服務等級對應收費標準的總和。第十三條普通住宅物業(yè)服務成本包括：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，

6、應當通過住宅專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支由或者物業(yè)服務成本。供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業(yè)服務成本。第十四條實行政府指導價的普通住宅前期物業(yè)，建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。建設單位根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，并按本實施辦法和當?shù)貎r格主管部門、物業(yè)主管部門公布的普通住宅前期物業(yè)服務分等級收費基準價格擬定收費標準，在發(fā)布招標公告前將擬定的收費標準報價格主管部門審核，具體收費標準在不超過審核的收費標準范圍內(nèi)通過競標產(chǎn)生。建設單位在擬定物業(yè)服務收費標準時，其中綜合管理服務項目所選的等級不得高于所選的保潔服務項目和協(xié)助公共秩序維

7、護服務項目等級。第十五條建設單位在招投標之前向價格主管部門申請住宅前期物業(yè)服務收費標準時，應當提供以下資料復印件并加蓋單位公章，同時報物業(yè)主管部門。（一）經(jīng)規(guī)劃部門批準的建設工程規(guī)劃許可證；（二）建筑工程施工許可證；（三）住宅小區(qū)總平面圖；（四）申請物業(yè)服務項目、服務等級標準的書面申請；（五）成本測算資料；（六）共用設施設備配備（包括排水系統(tǒng)、公共照明、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、升降系統(tǒng)、水景（動力）系統(tǒng)等）情況說明；（七）其它需要報送的資料。經(jīng)審查符合要求的，價格主管部門會同物業(yè)主管部門，核定住宅前期物業(yè)服務收費標準，并由具書面意見。建設單位根據(jù)核定的物業(yè)服務收費標準，按規(guī)定選

8、聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同后，將前期物業(yè)服務合同報價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。第十六條物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業(yè)服務合同內(nèi)容。前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境未達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務費應適當減免，減免比例不低于20%,具體減免比例應在前期物業(yè)服務合同中約定，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。第十七條業(yè)主大會成立后的普

9、通住宅物業(yè)服務收費，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務的特點和服務要求合同約定，并報物業(yè)所在地的價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。第十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位交納。業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。房屋交付后空置一年以上，業(yè)主可向物業(yè)服務企業(yè)提由中請，經(jīng)雙方確認，一年后的物業(yè)服務費按實際執(zhí)行標準的80%交納。合同另有約

10、定的，從其約定。第十九條物業(yè)服務費按法定房屋產(chǎn)權面積計收。已辦理產(chǎn)權證的，以房屋所有權證載明的房屋建筑面積計收；未辦理房屋所有權證的，可暫按購房合同載明的建筑面積計收，房屋所有權證與購房合同載明的房屋建筑面積有誤差的，物業(yè)服務收費應當多退少補。與住宅配套的儲藏室不得收取物業(yè)服務費。獨立專有車庫，需要按照房屋權屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務費，其服務費按同等級不帶電梯普通住宅物業(yè)服務費標準執(zhí)行。第二十條車位租賃費實行政府指導價，德城區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準價及浮動幅度，由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準；各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)

11、主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)約定。第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用車庫內(nèi)的車位使用人應當交納停車服務費。收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與車位使用人在停車服務費指導標準范圍內(nèi)約定，并報物業(yè)所在地的價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。己購買車位但未停放車輛的，停車服務費按實際執(zhí)行標準的80%收取，并在物業(yè)服務合同中約定。第二十二條普通住宅前期物業(yè)服務費、

12、停車服務費按照山東省服務價格登記證管理辦法（魯價綜發(fā)201354號），實行服務價格登記證管理。物業(yè)服務企業(yè)應當于實施收費30日前中領服務價格登記證。在德城區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)提供物業(yè)服務的企業(yè)到市價格主管部門率領；在各縣（市）提供物業(yè)服務的企業(yè)到所到縣（市）價格主管部門率領。第二十三條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費。未成立業(yè)主大會的車位場地使用費實行政府指導價。德城區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)由市價格主管部門會同級物業(yè)主管部門確定；各縣（市）區(qū)域內(nèi)由各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門確定。成立業(yè)主大會的，收費標準由

13、業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務費用，業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)可按不超過20%的比例提取停車服務費；業(yè)主大會成立后，具體比例由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)確定。車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有，具體使用辦法由業(yè)主大會決定，可參照住宅專項維修資金管理模式執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。第二十四條住宅物業(yè)管理區(qū)域由入口實行門禁智能化管理或電梯實行電梯卡管理的，應當為每戶業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置3張門禁卡或電梯卡；車輛實行由入證管理的，應當為每輛車免費配置1張由入證。因增加、遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可以據(jù)實收

14、取工本費。第二十五條物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用，收費標準經(jīng)業(yè)主大會同意，報物業(yè)所在地價格主管部門備案。業(yè)主大會未成立的，報物業(yè)所在地價格主管部門核定。第二十六條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取一定的報酬。專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物

15、業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。第二十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，裝修前應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議，裝修保證金的數(shù)額和用途在住宅裝飾裝修服務協(xié)議中約定。裝飾裝修結(jié)束后，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)驗收合格的，裝修保證金應自檢查合格之日起90日內(nèi)退還業(yè)主。對房屋結(jié)構(gòu)造成破壞的，其損壞情況，由政府房屋安全鑒定主管部門界定。除法律法規(guī)規(guī)定外，物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取押金、保證金。業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。業(yè)主或物業(yè)使用人按

16、規(guī)定繳納了物業(yè)服務費后，物業(yè)服務企業(yè)不得再向業(yè)主收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關的管理費用。裝修期間對裝修施工人員實行由入證管理的，不得收取任何費用。第二十八條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質(zhì)價相符。第二十九條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費。第三

17、十條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。第三H一條物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告共有部分收益的收支帳目。第三十二條政府價格主管部門對物業(yè)服務實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。第三十三條政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)價格法、山東省服務價格管理辦法、價格違法行為行政處罰規(guī)定等法律、法規(guī)予以處罰：（一）超由政府指導價浮動幅度制定收費標準的；（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（四）強制服務并收費的；（五）不申領或不按規(guī)定程序申領服務價格登記證的；（六）不按規(guī)定實行明碼標價的；（七）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第三十四條價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照價格法、山東省物業(yè)管理條例、山東省住宅物業(yè)收費管理辦法及本辦法管理