高層寫宇樓建筑工程策劃28

1、高層寫宇樓建筑工程策劃濟(jì)上的限制，下面就目前有實(shí)用性的一些新的技術(shù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的分析。對(duì)新技術(shù)的經(jīng)濟(jì)分析主要從以下幾個(gè)方面來考慮：(1) 新技術(shù)本身的造價(jià)：包括機(jī)械造價(jià)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)等；(2) 新技術(shù)應(yīng)用引起的建筑結(jié)構(gòu)方面造價(jià)： 包括平面面積損失、 層高變化等；(3) 新技術(shù)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用： 包括電力、人工等日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和機(jī)械的維護(hù)費(fèi)用等。下面就具體的問題進(jìn)行詳細(xì)的分析。機(jī)械式停車：包括停車庫(kù)本身和出入口兩個(gè)部分。1. 停車庫(kù)部分 ( 以 3 層升降橫移式機(jī)械式停車為例)2(1)面積：普通的停車建筑面積大約為3540m個(gè)。機(jī)械式停車每個(gè)車位的凈大小按 4.8m×l.8m=8.64m 2 估算，

2、而普通的車位大小約為 5m×2.5m=12.5m2，這樣，機(jī)械式凈車位的面積比普通車庫(kù)小， 但由于機(jī)械式車庫(kù)在設(shè)備周圍要留出檢修通道，而且其防火分區(qū)的面積比普通車庫(kù)要小， 因此初步可以認(rèn)為機(jī)械式停車庫(kù)的面積和一層普通的車庫(kù)面積相當(dāng)。(2) 層高：普通停車庫(kù)的層高一般在 3 3 3 4m左右； 3 層機(jī)械式停車的凈高約為56m，加上設(shè)備和結(jié)構(gòu)，層高大約在 66m左右。(3) 造價(jià)：下表列出機(jī)械式車庫(kù)比普通車庫(kù)造價(jià)相比的增減因素( 見表3-2)。價(jià)比普通車庫(kù)增加部分增加了停車設(shè)備造價(jià)層高增加而引起的結(jié)構(gòu)造比普通車庫(kù)減少部分少 2 層車庫(kù)面積少了層與層之間的坡道基礎(chǔ)開挖深度較淺1）普通停車

3、庫(kù)的造價(jià)，按每平米20002500 計(jì)算；2）機(jī)械式停車的造價(jià)，分為機(jī)械設(shè)備和按普通車庫(kù)層高計(jì)算的造價(jià)，由于層高增加增加的造價(jià) 3 個(gè)部分；按恩菲停車設(shè)備集團(tuán)報(bào)價(jià)，3 層機(jī)械式停車： 28 萬元個(gè)機(jī)械式車庫(kù)造價(jià)按照普通車庫(kù)的層高計(jì)算；由于機(jī)械式車庫(kù)的層高從33m增加到 66m，造價(jià)會(huì)有所增加，在進(jìn)一步的該預(yù)算之后確定，目前初步可以判定其增加幅度小于100。3) 下面列表計(jì)算 2 種停車方式的經(jīng)濟(jì)分析 ( 見表 3-3) 。3 層的升降橫移式機(jī)械停車普通地下停車每個(gè)車位凈建22凈車位： 4 8× 18=864m，凈車位 5×25=125m筑面積，不含通機(jī)械周邊留有檢修通道，

4、兩者相加加結(jié)構(gòu)及通道每個(gè)車位道2面積約 12m 左右；一層 3 個(gè)車位，共停8 輛；2A2=3540m則加上通道及結(jié)構(gòu)每個(gè)車位2的面積 A1=A2×3/8=13 15m層高凈高約為 5.6m，加上設(shè)備和結(jié)約 3.3m構(gòu)，層高大約在 6.6m停車機(jī)械造價(jià)約2.8 萬/個(gè)0每一層機(jī)械車庫(kù)增加了約基礎(chǔ)開挖3.3m 的開挖，具體造價(jià)跟當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)水文條件有關(guān)車庫(kù)造價(jià)22B1=約 18×B2=36004500 元 mB2=20002500 元 m每個(gè)車位造價(jià)A1×B2+28000= 7.5 9.5 萬元A1×B2= 7 10 萬元綜上所述，兩種車庫(kù)的造價(jià)水平相當(dāng)。(

5、4) 在使用上，機(jī)械式停車和普通停車比較起來，有以下區(qū)別：1) 可逐步添置停車機(jī)械；2) 層高較高，和機(jī)房在同層，對(duì)結(jié)構(gòu)有利；3) 空間改造余地較大；4) 車輛進(jìn)出設(shè)備的時(shí)間比普通車庫(kù)長(zhǎng)，要避免造成堵塞；5) 設(shè)備的管理和維護(hù)比較麻煩。2. 車庫(kù)的出入口：分為升降機(jī)和坡道 2 種，下面對(duì)其可行性做出比較(1) 規(guī)要求：據(jù) 1998-09-01 實(shí)施的汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)中規(guī)定，出入口改作升降機(jī)的車庫(kù)定義為升降機(jī)式汽車庫(kù)， 規(guī)中第 523 條對(duì)其升降機(jī)的數(shù)量規(guī)定“升降機(jī)式汽車庫(kù)其升降機(jī)的數(shù)量應(yīng)按每臺(tái)不多于25 個(gè)停車位計(jì)算確定，如無其它汽車出入口時(shí)，每個(gè)車庫(kù)升降機(jī)數(shù)量不應(yīng)少于2 臺(tái)”；坡道的規(guī)為疏散

6、口不少于 2 個(gè)，單車道寬度不小于 4m，雙車道不宜小于7m，小型車的坡道坡度的最大值為 15；(2) 占地面積：在市場(chǎng)中，按中小型車計(jì)算，每一部升降機(jī)的大小約為6m×23m=18m；而假設(shè)汽車庫(kù)的層高為 33m，則坡道的長(zhǎng)度約為 22m，按車庫(kù)需要兩2個(gè)雙車道計(jì)算，則坡道占地為 308m；(3) 造價(jià)方面，一部升降機(jī)的造價(jià)大約為：2t ： 22 萬元臺(tái)， 3t ： 3050 萬元臺(tái)；坡道的造價(jià)可以參考地下車庫(kù)的造價(jià)，約為220002500元 m，那么坡道的總造價(jià)約為308×(20002500)=61 6 77 萬元根據(jù)估算，當(dāng)升降機(jī)的數(shù)量小于3 部時(shí)，兩種出入口的造價(jià)相當(dāng)

7、， 而當(dāng)升降機(jī)的數(shù)量超過 4 部時(shí)，升降機(jī)出入口的造價(jià)將大于坡道出入口的造價(jià)。4. 租金租金是一個(gè)經(jīng)營(yíng)上的問題，和整個(gè)寫字樓的硬件設(shè)備、物業(yè)水平、使用率、地段、當(dāng)時(shí)的寫字樓出租狀況等等問題相關(guān)。圖 5-48 、圖 5-49 是一些寫字樓的租金的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅供參考，具體的租金水平應(yīng)由當(dāng)時(shí)的情況決定。表 518寫字樓超時(shí)空調(diào)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)表名稱B 大廈D 大廈A 大廈E 大廈L 大廈O大廈F 大廈超時(shí)空400 元/300 元/200 元/0.5 美6 元/小1 元/小0.15 元調(diào)收費(fèi)小時(shí) *公小時(shí) *公小時(shí)*公元/ 小時(shí)時(shí)*公司時(shí)*公司/小時(shí)*司司司* 公司公司從客戶的角度考慮， 按照平米收費(fèi)是較為公

8、平的， 具體的收費(fèi)問題由經(jīng)營(yíng)者決定，這里僅提供一些參考。 相關(guān)因素分析 1 經(jīng)濟(jì)性分析經(jīng)濟(jì)性分析主要是指辦公空間的使用率問題， 在設(shè)計(jì)中，這涉及到核心筒的大小、布局方式、平面的形狀、公共部分的公攤面積的大小等等問題，這里重點(diǎn)分析際準(zhǔn)層的使用率問題。從經(jīng)濟(jì)方面考慮。收益：總出租規(guī)模×使用率×出租單價(jià)為了提高收益，經(jīng)營(yíng)者需要從這三個(gè)方面著手，比如對(duì)一個(gè) 20 多層的辦公樓而言，如果每層的層高能夠降低 02m，在總的限高不變的情況下，就可以多蓋一層樓，增加了總的出租規(guī)模； 但同時(shí)犧牲了每一層的層高， 從而可能會(huì)降低出租單價(jià)，總體的收益未必能夠增加。而在總體規(guī)模確定的情況之下， 重

9、點(diǎn)是從后兩項(xiàng)分析， 使用率主要受到服務(wù)部分的面積的影響，包括廁所、管井、機(jī)房、樓梯、電梯等等，這些部分主要都在核心筒，減小核心筒可以提高使用率， 但是過分的壓縮核心筒會(huì)造成服務(wù)設(shè)施的不足，從而降低了寫字樓的檔次，減小了出租的單價(jià)，因此，合適的核心筒占標(biāo)準(zhǔn)層面積的比例才能夠使寫字樓的收益最大化。由于總規(guī)?；旧显谝?guī)劃中已經(jīng)基本確定，因此，從經(jīng)濟(jì)上而言，項(xiàng)目追求的是使用率和出租單價(jià)的乘積的最大化。2 技術(shù)分析(1) 弱電系統(tǒng)。樓宇自控是一個(gè)智能化寫字樓的發(fā)展方向，將來不僅僅是 IT 業(yè)、其他普通的辦公的行業(yè)對(duì)整個(gè)網(wǎng)絡(luò)和自控的要求都會(huì)越來越高， 而網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展速度是非常迅速的， 因此有必要對(duì)網(wǎng)絡(luò)及自控

10、方面的設(shè)計(jì)在目前的經(jīng)濟(jì)承受能力的圍之作適當(dāng)?shù)某霸O(shè)計(jì)。表 517 是調(diào)研的辦公樓的網(wǎng)絡(luò)和自控方面的基本情況， 一個(gè)信息點(diǎn)代表一個(gè)接口或是電腦接口。代碼： A 空調(diào)、 B新風(fēng)、 C 給排水、 D、制冷、 E、致熱、 F、配電、 G、照明、H、消防、 I 、背景音樂、 J 緊急報(bào)警、 K 有線電視、 L 手機(jī)直放、 M閉路監(jiān)控、 N 車庫(kù)管理、 O、巡更、 P、同聲傳譯、 Q、門禁系統(tǒng)、 R、物業(yè)管理、 S、一卡通； ?不確定、 * 局部、 #正在作表 517寫字樓弱電系統(tǒng)配置表名稱使用自動(dòng)化做到入樓樓干信息進(jìn)樓收費(fèi)備注年代的容BAS 系干線線點(diǎn) 密帶 寬統(tǒng)中的2（M）度 m/容個(gè)A-O A-O由

11、樓E大廈1997P* Q*光纖3 類 510？電信R#類線廳收費(fèi)A BAB設(shè) 計(jì)C HCI 時(shí) 未B大廈1997I J KL光纖5 類線？2話費(fèi)做 綜L MMO的 10%合 布O線，后加A大廈1996AA光纖電纜202？HI 未 做D大廈1998J M？綜 合N O布線A BABC DCD無線E FEGO大廈1997光纖？4？局管G HI MI JQ/S理M Q/SA BAB信 息C DCD點(diǎn) 客E FE戶 加G H2L 大廈1999光纖？10？到 3MI J/ 個(gè)L NO PR S在調(diào)研中，的寫字樓基本上未作綜合布線，這很大程度上是由于以前的合布線完全由開發(fā)商出錢， 而的寫字樓基本上都作了綜

12、合布線， 在新的寫字樓的設(shè)計(jì)中，綜合布線應(yīng)當(dāng)是一個(gè)必需的部分， 其在設(shè)計(jì)上的反映就是必須有綜合布線室2和樓宇自控室； M大廈的信息點(diǎn)密度在25m 一個(gè)，而從 L 大廈的調(diào)研看，當(dāng)時(shí)2設(shè)計(jì)的是 10m一個(gè)，而客戶會(huì)改造到23m一個(gè)的水平，由于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展很快，因2此建議信息點(diǎn)的密度不要低于 25m 一個(gè)的水平；對(duì)于進(jìn)樓的帶寬問題，在調(diào)研中，大多數(shù)的寫字樓為了降低風(fēng)險(xiǎn)， 一般會(huì)引進(jìn)一個(gè)專營(yíng)的公司， 由它負(fù)責(zé)帶寬的引進(jìn)和出租問題，寫字樓的業(yè)主向其征收租金即可。關(guān)于 BAS(樓宇自控 ) 部分，由于缺乏必要的造價(jià)數(shù)據(jù)，對(duì)整個(gè)分析不利，一般說來，在經(jīng)濟(jì)許可的情況下，作的越多越好。(2) 空調(diào)系統(tǒng)?，F(xiàn)在空調(diào)

13、方式用的較多的是： 分體空調(diào)、風(fēng)機(jī)盤管 +新風(fēng)系統(tǒng)、全空氣系統(tǒng)， 其中，分體空調(diào)的造價(jià)較低， 但對(duì)于樓宇自控和樓宇的整體性而言不利，會(huì)因此降低了寫字樓的檔次，建議不采用這種方式。風(fēng)機(jī)盤管 +新風(fēng)系統(tǒng)是目前絕大多數(shù)的寫字樓采用的，結(jié)合將來的發(fā)展，可以考慮全空氣系統(tǒng)， 最后的決策應(yīng)當(dāng)在進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的分析之后決定， 就目前掌握的資料而言，風(fēng)機(jī)盤管 +新風(fēng)系統(tǒng)是比較合適的選擇。表 5-18 是部分辦公樓的超時(shí)空調(diào)的收費(fèi)，有的按照公司收，也有的按照平米收：(3) 洗車，洗衣。根據(jù)調(diào)研，大多數(shù)寫字樓的洗衣都是外包，在樓進(jìn)需要一個(gè)較小的臨時(shí)的存衣間就可以了， 沒有必要設(shè)置洗衣房； 而對(duì)洗車處， 多數(shù)寫

14、字樓也沒有配備，在項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)結(jié)合車庫(kù)的設(shè)計(jì)預(yù)留這部分的容?？臻g相互關(guān)系針對(duì)不同的空間的必要性，劃分為“必要部分” 、 “一般情況下需要的部分”和“視項(xiàng)目要求而定的部分”三類，策劃的目的就是要確定各個(gè)部分的取舍以及規(guī)模，針對(duì)不同的性質(zhì)作不同的決策，具體結(jié)果見表5-16 ：(1) 必要部分：參照各種規(guī)以及調(diào)研的結(jié)果，確定規(guī)模大?。?2) 一般情況下需要的部分：主要參照目前的發(fā)展?fàn)顩r，根據(jù)調(diào)研分析，確定各個(gè)容的取舍和規(guī)模：(3) 視項(xiàng)目要求而定的部分：充分的考慮到使用者的主觀愿望和當(dāng)前辦公樓的設(shè)計(jì)的新的趨向， 結(jié)合以往的資料， 主要在調(diào)研的基礎(chǔ)上做出對(duì)各個(gè)部分的決策。表 5 16 空間必要性劃分表必

15、要部分一般情況下需要部分視項(xiàng)目要求而定的部分門廳、電梯廳、值班、員 工 餐行房、會(huì)郵電、儲(chǔ)蓄、商務(wù)中心、廁廳、酒吧、小、 客室、展廳、所商店、多功能打圖曬圖室、廳、會(huì)議、健專門的閱讀身房處、會(huì)所、康公共部分樂部分( 包括美容美發(fā)、桑拿、保齡、臺(tái)球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球、游泳等 )辦公部分普通的出租及辦公部開水間、休息處、吸分、電梯廳、廁所、 ( 配電儲(chǔ)藏室(新風(fēng)煙、臨時(shí)辦公、室、各種管井、樓梯 )機(jī)房 )公寓式辦公各種設(shè)備機(jī)房 ( 空調(diào)機(jī)計(jì)算機(jī)機(jī)中水處理間房、冷凍機(jī)房、熱交換室、房、燃?xì)忮仩t設(shè)設(shè)備水泵房、風(fēng)機(jī)房、變配電、房、庫(kù)房、樓備電梯機(jī)房、弱電機(jī)房、交換宇總控室后機(jī)房 ) 消防水池、消防控

16、制室勤管理用房、庫(kù)房、廁所、物 業(yè) 辦廣播室、部開水間公、廚房、服洗車處、洗衣分后勤務(wù)部分 ( 修理、 房工程、更衣、淋浴、等 )車庫(kù)部分地下普通車庫(kù)、地上自地下自行機(jī)械停車行車棚車庫(kù)庫(kù)、停車樓3 人文分析是 是使用者在辦公樓最基本的3 個(gè)行為，其中工作(1)+休息工作進(jìn)餐的重要性是壓倒性的， 后兩項(xiàng)其實(shí)是對(duì)工作的必要的補(bǔ)充；同時(shí)，只有在滿足這3 項(xiàng)基本要的情況下才可能會(huì)有其他更高的要求，比如娛樂、購(gòu)物等等。(2) 另外，使用者對(duì)寫字樓的適應(yīng)力是非常強(qiáng)的，實(shí)際上大多數(shù)人在各種檔次的寫字樓都能順利地完成自己的工作。 分析起來這主要是由于 “工作” 本身對(duì)使用者而言基本上是一種生活的必需， 而且由

17、于大多數(shù)的人其實(shí)是在 “出賣” 自己的勞動(dòng)力，這使得使用者對(duì)工作本身的重視遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了對(duì)工作環(huán)境的重視， 即使辦公環(huán)境不盡人意， 也可以在下班之后趕快離開 “這個(gè)鬼地方” 而到城市的其他設(shè)施或是家里得到補(bǔ)償。 從這一點(diǎn)看，公共部分的配置策劃的基本要滿足使用者最基本的要求；(3) 從勞動(dòng)力購(gòu)買者的心態(tài)分析，公共部分的公攤將會(huì)由各個(gè)公司按租用的面積分?jǐn)?；勞?dòng)力購(gòu)買者的目的是希望能夠以較少的投入獲取較大的回報(bào)， 這樣，辦公行為追求“效率最大化”的目標(biāo)使得寫字樓的設(shè)施必須達(dá)到一種“高效率”的使用狀態(tài)，一切的配置是希望能夠使客戶能夠達(dá)到更好工作的狀態(tài)， 從這樣的要求出發(fā)，如何能夠最有效的發(fā)揮公共部分的效率

18、是關(guān)鍵；(4) 從出賣勞動(dòng)力的一方考慮，其工作效率越高，意味著其疲勞程度越大，而可能其能夠獲得的報(bào)酬是一樣的， 這樣，相比其勞動(dòng)力購(gòu)買者而言， 普通的職員希望能夠有更多的除工作以外的時(shí)間來恢復(fù)勞動(dòng)力， 從他們的角度出發(fā)， 需要更多的公共空間來提高其對(duì)工作環(huán)境的滿意度；(5) 不過應(yīng)當(dāng)注意的是，上面兩種人的利益并不是決然對(duì)立的，從公司的部凝聚力、員工待遇等出發(fā)， 勞動(dòng)力購(gòu)買者也會(huì)考慮到提高環(huán)境的滿意度來更有效的增加效率； 而普通職員在提高效率的同時(shí)一般相應(yīng)的會(huì)增加收入；這樣，從寫字樓的經(jīng)營(yíng)者的角度出發(fā)，必須兼顧二者的要求，追求公共部分的合理配置。其他問題1地塊和大綠地的景觀問題大綠地處于清華科技

19、園的中心地帶， 和中心地塊的關(guān)系非常密切， 設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問題：(1) 使盡量多的辦公空間的視線應(yīng)該能夠通暢地看到大綠地；(2) 將大綠地在裙房部分引入公共空間，將大平臺(tái)視為綠地的延伸部分來設(shè)計(jì)；(3) 充分考慮到高層的辦公空間俯視綠地的效果。2廣告設(shè)置在調(diào)研中有的客戶反映需要一些設(shè)置廣告的空間來為自己的公司作宣傳， 因此可以考慮以下的措施：(1) 在裙房和女兒墻部分要求從設(shè)計(jì)開始就考慮到將來廣告的預(yù)留位置，具體的措施由設(shè)計(jì)師決定；(2) 在大堂室考慮用大的電子屏幕來為樓的客戶作廣告，這種方式由于涉及到技術(shù)和造價(jià)以及客戶的需求問題，暫時(shí)只作為設(shè)想處理。528綜述1地塊 B12 驗(yàn)證一般

20、情況下，總體規(guī)模是作為整個(gè)策劃的前提和出發(fā)點(diǎn)的， 由于該項(xiàng)目的特殊性、需要對(duì)項(xiàng)目的總規(guī)模進(jìn)行確定， 下面將首先對(duì) B12 地塊進(jìn)行總體規(guī)模的驗(yàn)證，再對(duì)各個(gè)分項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行確定， 然后在此基礎(chǔ)上對(duì)整個(gè)中心地塊的規(guī)模和其中的分項(xiàng)容進(jìn)行確定。總體規(guī)模跟標(biāo)準(zhǔn)層大小， 裙房大小和地下面積都有很大的關(guān)系， 基本上是一個(gè)相互制約的過程， 因此，下面先對(duì)一些分項(xiàng)指標(biāo)做出合理的假設(shè)， 計(jì)算出總的規(guī)模，然后根據(jù)計(jì)算出的總的規(guī)模重新確定各個(gè)分項(xiàng)指標(biāo)。(1) 總體規(guī)模驗(yàn)證。1) 層數(shù)。按上文的分析，標(biāo)準(zhǔn)層的層高不小于 36m，裙房的層高一般在 45m，如果按 4 層裙房計(jì)算，限高 100m時(shí)最多為 26 層，此時(shí)總高為

21、972m，如果至少一層標(biāo)準(zhǔn)層的高度為 45m(以便將來靈活處理 ) ，則總高為 981m，這還沒有包括屋頂機(jī)房的高度；限高 78m時(shí)為 20 層，此時(shí)總高度為 576m，如果如果至少一層標(biāo)準(zhǔn)層的高度為 45m，則總高為 585m：這和規(guī)劃要一致的，實(shí)際上已經(jīng)基本達(dá)到了極限；22) 核心筒大小。假設(shè)所有的服務(wù)設(shè)施都集中核心筒， 標(biāo)準(zhǔn)層暫時(shí)定為 1500m，有以下的容：2按照高層建筑防火規(guī)，標(biāo)準(zhǔn)層每1500m 設(shè)一臺(tái)消防電梯，因此，在每一幢塔樓至少應(yīng)該有一部消防梯，考慮到消防梯兼為貨梯，在 100m高的辦公樓有 7 部客梯， 1 部消防梯，井道尺寸按 24 人標(biāo)準(zhǔn)為 2 6× 25m，按

22、低區(qū)計(jì)算 ( 高2區(qū)井道會(huì)減少 ) ，共 50m左右；電梯間，按高層辦公綜合建筑設(shè)計(jì)一書，一般般取3m寬，長(zhǎng)度為核2心筒邊長(zhǎng)，大致為 15m，這樣，共計(jì) 45m；至少 2 部消防樓梯，加前室共約240m；2廁所，按上面的分析，每個(gè)男廁大便器的服務(wù)面積約為500m，而女廁的2個(gè)大便器，女廁需要5 個(gè)大便器，服務(wù)面積約為 300m，這樣標(biāo)準(zhǔn)層男廁需要 32按這樣的標(biāo)準(zhǔn)，共計(jì)約 40m；開水間和清潔間，共計(jì)25m；2綜合布線室，約20m；2其他設(shè)備空間：新風(fēng)機(jī)房，強(qiáng)電弱電，共約80m；2各種管井，共計(jì)約30m；22上述共計(jì) 310m，按標(biāo)準(zhǔn)層 12001500m計(jì)算，約占 20 258。3) 標(biāo)準(zhǔn)層

23、大小。按規(guī)劃要求和建筑間的合理間距， 標(biāo)準(zhǔn)層的最大圍基本上在 40m× 40m左右，同時(shí)考慮到進(jìn)深的要求不超過 12m(最好是 10m)，核心筒的面積在 15 20左右，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)層是正方形的，核心筒也是正方形的且在標(biāo)準(zhǔn)層中央，走道的寬度為 1 8m，這樣計(jì)算出來的進(jìn)深 ( 從外墻皮到辦公室墻皮的距離 ) 為 92m112m，應(yīng)該是符合要求的； 此時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)層的使用率在65 75之間，大致上滿足要求；考慮到防火規(guī)，因此標(biāo)準(zhǔn)層的面積控制在212001500m之間：4) 地上建筑面積。按上面的標(biāo)準(zhǔn)層的面積計(jì)算，總的辦公的面積在260002233000m左右，加上 4 層裙房的面積，地上面積可

24、以做到31000 40000m，為了給設(shè)計(jì)以一定的靈活主動(dòng)的余地， 并充分考慮到規(guī)劃的要求， 科技園原來設(shè)想的地上面積 33000 還是可行的；5) 地下建筑面積。地下部分主要由以下幾個(gè)部分組成：汽車庫(kù)：按地下三層計(jì)算；地下面積由于停車位有部分在中心綠地解決，對(duì)于地下，不應(yīng)該依據(jù)地塊自身來計(jì)算， 按上面分析的中心地塊總共需要的車位按規(guī)劃要求計(jì)算，總共 936 輛車，在 B12 地塊的停車數(shù)為 150 輛，總面積約3750-4500m2；22自行車庫(kù)：按上文分析，中心地塊共需約 1100 m，B12 地塊大約在 350 m 左右；設(shè)備后勤：包括設(shè)備機(jī)房、庫(kù)房、后勤部分，占總建筑面積的8 112左

25、右計(jì)算，約為4000 5500m；2核心筒，樓梯：按地下三層計(jì)算，約1000m；其他：包括部分的公共面積 ( 餐廳、部分康樂 ) 、走道、部分人防等等，視設(shè)計(jì)變化，共計(jì)約 1000-1500m2；2以上各項(xiàng)加起來為1015012350m2，規(guī)劃規(guī)定的 11000m是可行的。綜上，總建筑面積的在4000051000 m2 之間都是可行，綜合經(jīng)濟(jì)考慮、規(guī)劃的需求、同時(shí)給設(shè)計(jì)一定的發(fā)揮余地，在這個(gè)基礎(chǔ)上總的規(guī)模定為45000 m222左右，其中地上34000m左右，地下 11000m左右。(2) 各個(gè)分項(xiàng)規(guī)模的確定。在對(duì)總體規(guī)模的分析中，很多的項(xiàng)目的確定是在假設(shè)總規(guī)模為2250000m的前提下得出的

26、，現(xiàn)在應(yīng)該按照45000m的規(guī)模對(duì)其中的部分指標(biāo)做出調(diào)整。21)車庫(kù)： 37504500m22)自行車庫(kù)： 350m左右3)設(shè)備和后勤：共計(jì)3600-4900m24)公共部分面積：2由于上面確定的 45000m的規(guī)模和上文分析中假設(shè)的大，因此上文分析中的結(jié)論可以作為很好的參考：2門廳， 350m2咖啡， 100m2餐廳， 1400m2康樂， 5601000m2多功能廳， 1500 2000m2小商店， 150m2商務(wù)中心、郵局， 200m2其他，包括展廳和讀書處、吸煙處，共計(jì)300m250000m的規(guī)模相差不上面 8 項(xiàng)共計(jì) 44605400 m2，占總建筑面積的 9 11，基本上符合上文分析

27、的結(jié)論。5) 辦公面積：2按計(jì)算，共計(jì)約 3000032000 m，占總建筑面積的67 71，這個(gè)比例基本上和現(xiàn)在的寫字樓狀況相當(dāng)；和現(xiàn)在的寫字樓狀況相當(dāng)；26)其他：共計(jì) 2000m左右。(3) 其他技術(shù)指標(biāo)的確定。1) 標(biāo)準(zhǔn)層大小。地上總的面積為 34000 m2，按 34 層裙房計(jì)算，則裙房的22面積為 60008000m左右，則標(biāo)準(zhǔn)層的面積為12001300m之間；22) 電梯。前文分析電梯的時(shí)候是按照36000m 的辦公面積計(jì)算的，現(xiàn)在應(yīng)該2按照 32000m的規(guī)模做出調(diào)整，并相應(yīng)的驗(yàn)證其他的指標(biāo)，包括發(fā)梯時(shí)間間隔和5 分鐘的運(yùn)載力，具體計(jì)算見表5-19 ：表 5-19地塊 B12客

28、梯數(shù)計(jì)算表方案 1方案 2方案 32高總辦公建筑面積 32000 m高區(qū)低區(qū)中區(qū)高區(qū)低區(qū)中區(qū)低區(qū)區(qū)運(yùn)行高程6110035651003565100速度46456456?？繉訑?shù)1412998998額定載客數(shù)2424202024202024總辦公面積17501450117011708700117011708700000000集中率0.20.20.20.20.20.160.160.16時(shí)間間隔 (S)156150111120134111120134運(yùn)行周期156150111120134111120134電梯數(shù) 186453453每部電梯服務(wù)建筑面積218724162925234029002925234

29、02900每個(gè)梯位服務(wù)建筑面積91100146117120146117120電梯數(shù) 276443332發(fā)梯間隔時(shí)間2225273044374067每部電梯服務(wù)建筑面積25002416292529252900390039004350每個(gè)梯位服務(wù)建筑面積104100146146120195195181計(jì)算結(jié)果。上表中方案 1 是分為兩個(gè)區(qū)，方案 2 和方案 3 都是分為 3 個(gè)區(qū)，不同的是計(jì)算中方案 3取得集中率 16是最小值，也就意味著所得到的結(jié)果應(yīng)該是個(gè)最小值，在經(jīng)濟(jì)許可的情況下應(yīng)當(dāng)努力達(dá)到這個(gè)要求。發(fā)梯時(shí)間驗(yàn)證。 按高層辦公綜合建筑設(shè)計(jì) ，國(guó)外一般在 3060s 之間，國(guó)高檔的寫字間也應(yīng)當(dāng)達(dá)

30、到這個(gè)水平， 不過考慮到國(guó)的實(shí)際情況， 發(fā)梯間隔時(shí)間最好也不要超過 80s，這樣，相應(yīng)的低區(qū)和中區(qū)的電梯數(shù)都可以調(diào)整為2 部，發(fā)梯時(shí)間分別為 56s 和 60s，滿足要求。5 分鐘承載力驗(yàn)證。按高層辦公綜合建筑設(shè)計(jì)中的建議，5分鐘運(yùn)載力應(yīng)該在總?cè)藬?shù)的 12 15，如果 3 個(gè)區(qū)的電梯都為 2 部，此時(shí) 5分鐘的運(yùn)載力分別為低區(qū)： 9，中區(qū)： 10，高區(qū)： 10，低于標(biāo)準(zhǔn)。因此，對(duì) B12 地塊來說，在經(jīng)濟(jì)許可的情況下， 共 8 部客梯可以較好的滿足要求， 6 部客梯為目前現(xiàn)實(shí)狀態(tài)下的極限值；折衷值為 7 部；23)廁所大小。如果總的辦公面積在32000m，則標(biāo)準(zhǔn)層的面積在120021300m，

31、此時(shí)的廁所大小和前文分析的差不多，男廁的大便器為3 個(gè)，女廁的大便器為 4 個(gè)；4) 核心筒大小。按前文的分析，其總面積控制在標(biāo)準(zhǔn)層的 20 25之間為合適，共計(jì)約 240 320 之間，視具體設(shè)計(jì)而定。2其他地塊驗(yàn)證B13地塊：情況和 B12 基本一致，可以完全參考 B12 地塊的情況，這里不再論述；B09地塊：按上文對(duì) B12 地塊的分析方法 ( 詳細(xì)的論述略 ) ，可以得出下面的結(jié)論：(1) 層數(shù)：地上 20 層，地下 3 層；2(2) 總規(guī)模： 3100033000m2之間，可按照規(guī)劃指標(biāo)值32000m設(shè)計(jì)21) 地上建筑面積：按34 層裙房計(jì)算，共計(jì)約25000 27000m之間；2

32、) 地下建筑面積：按地下3 層計(jì)算，共計(jì)約 6000m2；2(3) 辦公面積：共計(jì)22000m左右：2(4) 公共部分：共計(jì)2880 3880m：21) 門廳， 300m22) 咖啡， 80m23) 餐廳， 1000m24) 康樂， 400700m25) 多功能廳， 8001500m26) 小商店， 100m27) 商務(wù)中心、郵局， 200m28) 其他，包括展廳和讀書處、吸煙處，共計(jì)300m(5)車庫(kù)：停車2105 輛，面積為 26253150m(6)2自行車庫(kù)：約 220m(7)設(shè)備后勤：約 2500-3500m2(8)其他指標(biāo)：21) 標(biāo)準(zhǔn)層：可以參考B12 地塊的分析，在1200 13

33、00m之間2) 核心筒：按標(biāo)準(zhǔn)層的20 25控制，廁位和B12地塊的相同3) 客梯數(shù)：具體計(jì)算見表5-20 ：表 5-20地塊 B13客梯數(shù)計(jì)算表2方案 1方案 2方案 3不分總辦公建筑面積 32000 m低區(qū)高區(qū)低區(qū)中區(qū)高區(qū)區(qū)運(yùn)行高程784078285678速度6452.546?？繉訑?shù)20119776額定載客數(shù)242020202024總辦公面積220001200010000760076006800集中率0.20.20.160.20.20.2時(shí)間間隔 S175122125108114119運(yùn)行周期175122125108114119電梯數(shù) 11254332每部電梯服務(wù)建筑面積183324000

34、2500253325333400每個(gè)梯位服務(wù)建筑面積76120125126126141電梯數(shù) 21043222發(fā)梯間隔時(shí)間173041545759每部電梯服務(wù)建筑面積220030003333380038003400每個(gè)梯位服務(wù)建筑面積91150166190190141從表 5-20 計(jì)算的結(jié)果看， 分 3 個(gè)區(qū)的電梯數(shù)最少， 可以考慮這種分組方式：但由于低區(qū)的層數(shù)不高， 對(duì)電梯速度會(huì)有影響， 而且由于， 每個(gè)區(qū)的電梯數(shù)不能少于兩個(gè)，因此這個(gè)數(shù)量是不可以減少的； 而分兩個(gè)區(qū)的情況下， 參考目前的狀況，低區(qū)和高區(qū)分別可以減少一部電梯， 分別為 3 部和 2 部，此時(shí)應(yīng)該適當(dāng)?shù)募哟箅娞莸娜萘亢退俣龋?/p>

35、因此，建議地塊 B13 的客梯布置分為兩個(gè)區(qū)，低區(qū)為3 部，高區(qū)為 2 部。B10地塊： B10 地塊為大平臺(tái)，地上沒有建筑面積，地下客作為停車和一些2輔助用房，按 3 層計(jì)算，面積大小共為60007000m之間：2車庫(kù)： 100 輛，共計(jì) 2500 3000m；2設(shè)備和其他： 2500 3000m；B11地塊：參照 B09地塊；3地塊綜合考慮上面分別對(duì)各個(gè)地塊進(jìn)行了分析， 實(shí)際上，各個(gè)地塊是一個(gè)不可分割的整體,應(yīng)當(dāng)對(duì)綜合的指標(biāo)統(tǒng)籌考慮，下面再總計(jì)一下各個(gè)部分的規(guī)模( 表 5-21)表 5-21地塊綜合指標(biāo)表總 體 情B09B10B11B12B13小記況總 建 筑320006000320004

36、500045000160000面 積 2m地 上 建260000260003400034000120000筑 面 積2m地 下 建600060006000110001100040000筑 面 積2m地 上 層2002026262數(shù) m地 下 層33326262數(shù) m限 高 78781001002m辦 公 面2220000320003200032000108000m積2后 勤 設(shè)2500 2500 25003600 3600 14700m備 部 分3500300035004900490019800面積車 庫(kù) 部地 塊 機(jī)105105150150610分面積動(dòng) 車 停車位機(jī)動(dòng)車2625 2625

37、3750 3750 15250315031504500450018300自行車2202203503501140公 共 部門 廳 3003003503501300分面積2m咖 啡 酒8080100100360吧/m2員 工 餐100010001400140048002廳 m康 樂 設(shè)400 400560 560 1920 2700700100010003400施 m小商店 1001001501505002m商務(wù)中 200200200200800心、郵局m多 功 能800800150015004600 廳/m215001500200020007000其他 30030030030012002m公 共

38、 部3300 3300 4810481016200分總計(jì) 4300430057505750201002m在上面的指標(biāo)中， 除了辦公面積和車庫(kù)面積是等于各個(gè)部分的相加而外， 其他的指標(biāo)由于在總體上的協(xié)調(diào)，其面積指標(biāo)都會(huì)有相應(yīng)的變化，下面分別分析：2(1)B10 地塊。由于在 B10 地塊下除了車庫(kù)外可以提供大約 3000m的面積，占總面積的 18，這些面積可以按設(shè)計(jì)靈活的處理。(2) 后勤設(shè)備部分。設(shè)備機(jī)房部分的比例基本上不變，大致占總建筑面積的4 7 5，視具體的設(shè)計(jì)而定；但由于各個(gè)地塊的統(tǒng)一管理，其后勤部分的用房可以相對(duì)減少，為了給設(shè)計(jì)一定的靈活性，后勤及設(shè)備總的比例按照102控制較為合適，

39、即總的后勤和機(jī)房部分的面積不超過16000m。（3）公共部分。公共部分的面積變化較大，由于可以把各個(gè)地鐵中的相同的功能集中在一起，這樣可以增加設(shè)計(jì)的靈活性，下面還是按各個(gè)功能分析：1）門廳：門廳是各個(gè)部分都應(yīng)該有的，其面積指標(biāo)是指的用于交通和聚散功能的面積，可以和其他部分結(jié)合起來；2）咖啡酒吧：可以把酒吧和休息處結(jié)合起來， 作為日常的休息和閱讀之處；也可以考慮把酒吧結(jié)合起來作為較高檔次的休閑場(chǎng)所，此時(shí)應(yīng)該單獨(dú)另設(shè)休息處；3）員工餐廳：一般的員工餐廳都是快餐性質(zhì)的， 可以把各個(gè)餐廳綜合分布，設(shè)計(jì)一部分的點(diǎn)菜性質(zhì)的餐廳；表 5-22 的數(shù)據(jù)可以作為參考，其中最后一列是對(duì)中心地塊的建議值：表 5-2

40、2 后勤設(shè)備面積建議表4) 康樂設(shè)施：集中的康樂設(shè)施可以避免重復(fù)的功能， 因此可以布置健身器材、跳健美操的場(chǎng)所、桑拿、臺(tái)球、乒乓球、保齡球等項(xiàng)目；5) 小商店：一般而言，每個(gè)地塊應(yīng)當(dāng)有一處，如果聯(lián)系方便，小商店的數(shù)目不用太多，可以作為不同的商店，包括副食、書店等；6) 商務(wù)中心、郵局：商務(wù)中心應(yīng)當(dāng)和各個(gè)樓聯(lián)系方便，郵局可以合并處理；7) 多功能廳：由于各個(gè)樓綜合起來， 其總的面積將會(huì)比各個(gè)樓之和小， 建議2在 30005000m之間；8) 其他：可以綜合起來處理，作為展廳等，休息處可以和咖啡結(jié)合；吸煙處在標(biāo)準(zhǔn)層中可以和消防前室結(jié)合，在公共部分應(yīng)當(dāng)有單獨(dú)的地方。4總規(guī)模綜述綜上，整個(gè)中心地塊的建筑面積為22萬16 萬 m，其中地上 12萬 m，地下 42m各個(gè)部分的面積分布為：(1)2辦公：總計(jì) 108000m；(2)2后勤設(shè)備：控制在 15000m左右；(3)2機(jī)動(dòng)車車庫(kù)： 1525018300m；(4)2自行車車庫(kù)： 1140m；(5)2公共部分面積： 15000 18000m；其他的分項(xiàng)指標(biāo)和具體要求見任務(wù)書篇的論證。53初步任務(wù)書531宏觀問題1 總體規(guī)模所要求設(shè)計(jì)的中心地塊處于清華科技園的地塊編號(hào)為B09 至 B13 共五個(gè)地塊，總用地面積為2218268 41m；總規(guī)模為