關(guān)于探討研究住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范新舉措的調(diào)研報(bào)告材料

1、關(guān)于探討研究住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范新舉措的調(diào)研報(bào)告材料   住房公積金貸款政策自正式實(shí)施以來，以其較低的利率、靈活的貸款方式、簡(jiǎn)便的辦理流程等受到廣大職工的青睞。特別是近年來，住房公積金的使用規(guī)模逐年擴(kuò)大，為我市住房建設(shè)的發(fā)展提供了保障，為職工住房提供了穩(wěn)定的信貸資金，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中發(fā)揮著重要的作用。截止目前，我市發(fā)放住房公積金貸款億元，貸款余額億元，幫助戶職工解決了住房問題。但由于近年來我市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)猛增且良莠不齊，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理尚不到位，貸款期限長(zhǎng)、額度大等等原因，如何規(guī)避住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高住房公積金資產(chǎn)質(zhì)量成為當(dāng)前重點(diǎn)研究課題。本文在充分調(diào)

2、研的基礎(chǔ)上，分析了住房公積金貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)如何有效防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行思考探討。一、住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)（一）市場(chǎng)和開發(fā)單位風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落直接影響了住房公積金貸款的安全。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)因過度投機(jī)行為催生或擴(kuò)大房地產(chǎn)泡沫時(shí)，必然帶來信貸規(guī)模的持續(xù)膨脹。一旦泡沫受刺激破滅，資產(chǎn)價(jià)格急劇下降，極有可能出現(xiàn)資不抵債的情況，屆時(shí)將無(wú)法正?；厥召J款，即使通過處置抵押房產(chǎn)也可能無(wú)法完全收回貸款本金，從而導(dǎo)致逾期貸款的集中爆發(fā)。其次，開發(fā)單位經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂導(dǎo)致樓盤爛尾或者房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題、延期交房、權(quán)證辦理不及時(shí)等原因，造成購(gòu)房者損失，借款人的還

3、款意愿降低，不愿意繼續(xù)還款，將矛盾轉(zhuǎn)嫁給公積金中心。三是，開發(fā)單位存在惡意欺詐行為，勾結(jié)內(nèi)部人員騙取公積金貸款，在取得公積金貸款后，挪作它用或卷款潛逃，造成資金損失。目前，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖較為平穩(wěn)，但潛在風(fēng)險(xiǎn)和隱患已偶有顯現(xiàn)。比如，。相鄰的市據(jù)頭條報(bào)爛尾已成批量。（二）借款人的風(fēng)險(xiǎn)。一是由于住房公積金貸款期限長(zhǎng)，額度大，借款人、抵押人、擔(dān)保人及抵押物在還款期間有可能發(fā)生變化，可能由于失業(yè)，傷殘等喪失還款能力，或是借款期間借款人有死亡或其他突發(fā)事件不能按期償還貸款，導(dǎo)致貸款不能按期足額收回，形成逾期或呆賬。二是借款人有意賴帳，套取貸款，假借款，惡意不還款等。有的借款人以各種理由拖欠或故意賴帳不還

4、貸款，還有的因?yàn)椴皇枪e金繳存人，借用正常繳存住房公積金的人做購(gòu)房貸款申請(qǐng)人，日后出現(xiàn)糾紛，影響貸款的償還。類似情況在我市嚴(yán)防死守、嚴(yán)密防范下雖極少發(fā)生，但隨著時(shí)間的推移，發(fā)生幾率會(huì)越來越大。（三）內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)。中心辦理貸款各相關(guān)部門的工作人員在貸款調(diào)查、審核、審批等環(huán)節(jié)過程中責(zé)任心不強(qiáng)、工作疏忽等因素，對(duì)不符合規(guī)定的貸款給予辦理，最終導(dǎo)致了不良貸款的產(chǎn)生，給中心造成了無(wú)法追償?shù)膿p失。還有，是中心內(nèi)部管理薄弱，借款人提供虛假證明材料，造成“重復(fù)貸款”或夫妻“雙方貸款”，加重了借款人的負(fù)擔(dān)，從而形成了貸款風(fēng)險(xiǎn)。這兩種情況，目前我中心尚未發(fā)現(xiàn)，但據(jù)新聞媒體報(bào)道外地中心發(fā)生多起，個(gè)別人員還受到刑事處

5、罰，這是潛在的風(fēng)險(xiǎn)。二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施針對(duì)住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，我中心牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，嚴(yán)密篩查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，積極采取有效的防范措施，千方百計(jì)降低公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，做了大量工作。在這次調(diào)研中，通過與一線工作人員座談、探討，我認(rèn)為還應(yīng)在以下幾個(gè)方面采取有效措施，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。（一）針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”原因。一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)機(jī)制。嘗試委托專業(yè)的分析機(jī)構(gòu)，收集市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理初始信息，對(duì)收集的信息進(jìn)行篩選、提煉、分析、對(duì)比，并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、管理能力、運(yùn)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)能力和營(yíng)銷能力等進(jìn)行全面評(píng)估，為管理中心做出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和制定風(fēng)險(xiǎn)管理策略，提供科學(xué)依據(jù)。北京、廣州、深圳已有先例

6、，他們每年委托專業(yè)分析機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做一次評(píng)估，效果很好。二是調(diào)整貸款政策。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)過熱后蕭條跡象，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)狀況相應(yīng)調(diào)整公積金貸款政策，如提高公積金貸款購(gòu)房首付比例，壓縮貸款占比份額，擠出房地產(chǎn)“泡沫”，提高貸款資金安全。（二）針對(duì)借款人原因。首先應(yīng)該重點(diǎn)完善個(gè)人信用體系的建設(shè)，通過對(duì)借款人的教育程度、職業(yè)職務(wù)、年齡信息、收入穩(wěn)定性、發(fā)展前景、家庭經(jīng)濟(jì)環(huán)境、抵押房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)情況、保證人的擔(dān)保資質(zhì)與擔(dān)保能力等，加強(qiáng)個(gè)人資信評(píng)估，準(zhǔn)確的掌握借款人的各項(xiàng)具體情況，有效防范信用風(fēng)險(xiǎn)。其次落實(shí)公積金貸款全程擔(dān)保，公積金管理中心與有資質(zhì)、有實(shí)力的大型信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作，實(shí)施公積金貸款全程連帶擔(dān)保，

7、有效化解公積金貸款信用風(fēng)險(xiǎn)。幾乎所有大城市和發(fā)達(dá)地區(qū)的中等城市都是采用這種方法來防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的。我市一直在探索這種辦法，但一直在路上，沒有落地。（三）針對(duì)開發(fā)商原因。首先要做好項(xiàng)目準(zhǔn)入審查工作，對(duì)開發(fā)商的資產(chǎn)情況、信用情況、經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行充分的了解，對(duì)準(zhǔn)入項(xiàng)目的“五證”情況、施工情況、銷售情況進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，嚴(yán)把項(xiàng)目準(zhǔn)入風(fēng)險(xiǎn)關(guān)。其次要加大風(fēng)險(xiǎn)排查力度，對(duì)合作項(xiàng)目實(shí)施分類管理（正常類、關(guān)注類、風(fēng)險(xiǎn)類），每月一查并建立動(dòng)態(tài)臺(tái)賬。同時(shí)通過信用查詢、網(wǎng)絡(luò)信息等手段掌握開發(fā)企業(yè)最新動(dòng)向及財(cái)務(wù)狀況，關(guān)注樓盤是否有“爛尾”跡象并及時(shí)采取追貸、停貸、緩貸等措施，切實(shí)防范期房樓盤可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)。（四）針對(duì)住房

8、公積金中心內(nèi)部管理原因。首先要提高放貸人員的素質(zhì)，重點(diǎn)強(qiáng)化四個(gè)意識(shí)。強(qiáng)化規(guī)范意識(shí)，使貸款調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽查等工作流程化，制度化，處處管理規(guī)范；強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，嚴(yán)格貸款申請(qǐng)人的資格關(guān)，抵押擔(dān)保關(guān)，審批發(fā)放關(guān)和還款催收關(guān)，把風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)鍛煉成為放貸人員的潛意識(shí)。強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任追究制，建立健全終身責(zé)任制，不論是失誤還是有意違紀(jì)都要終身負(fù)責(zé)。其次要加強(qiáng)內(nèi)部稽核控制，實(shí)施全面監(jiān)督反饋制度。內(nèi)部稽核必須在形式上和實(shí)質(zhì)上保持獨(dú)立，確保內(nèi)部工作的獨(dú)立性和權(quán)威性，要加大內(nèi)審力度，實(shí)行稽核處罰制和稽核告戒制。第三進(jìn)一步健全完善大督查制度，每年抽調(diào)一定力量對(duì)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行全面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、修正問題、堵塞漏洞、清除風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范工作，是一項(xiàng)長(zhǎng)期