莆田商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、莆田商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展分析1.莆田市概況2.莆田經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析3.莆田商業(yè)概況：商圈和街區(qū)調(diào)查4.區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目和百貨的調(diào)研5.商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)前言 本次市場(chǎng)調(diào)查主要目的以準(zhǔn)確定位項(xiàng)目的發(fā)展方向?yàn)楹诵?，了解莆田市?chǎng)的商業(yè)發(fā)展情況及租金情況，為此我司針對(duì)莆田中心區(qū)為主要調(diào)查區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)商業(yè)調(diào)查，并專(zhuān)門(mén)對(duì)商業(yè)歷史、結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目周邊的商業(yè)發(fā)展沿革以及城市各個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況的現(xiàn)狀做了一個(gè)深入的調(diào)查，為項(xiàng)目的全程策劃及推廣提供依據(jù)。一、莆田市概況1、優(yōu)勢(shì)明顯的發(fā)展區(qū)位 莆田，史稱(chēng)“興化”，位于福建省沿海中部，現(xiàn)轄仙游縣，荔城、城廂、涵江和秀嶼四區(qū)，以及湄洲島國(guó)家旅游度假區(qū)管委會(huì)。

2、 戶(hù)籍人口306.97萬(wàn)人，陸域面積4119平方公里，海域面積1.1萬(wàn)平方公里。莆田位于福建沿海中部，境域北連福州，南接泉州，西依戴云山，東南瀕臨臺(tái)灣海峽，是大陸離臺(tái)灣直線(xiàn)距離最近的城市。是江西省最近的出?？?。2、條件優(yōu)越港口 莆田大陸、島嶼海岸線(xiàn)總長(zhǎng)533.46公里，懷抱興化灣、平海灣和湄洲灣三大港灣；莆田港位置適中，航道順直，水深港闊，岸線(xiàn)豐富，不凍不淤，避風(fēng)及地質(zhì)條件良好。交通部列之為我國(guó)四大遠(yuǎn)景規(guī)劃國(guó)際深水中轉(zhuǎn)港之一。被譽(yù)為“世界不多，中國(guó)少有”的天然良港。 可建萬(wàn)噸級(jí)以上泊位150多個(gè)，大型深水泊位80多個(gè)，是目前全國(guó)少數(shù)幾個(gè)能夠建設(shè)30 萬(wàn)噸以上深水泊位的海港之一，預(yù)計(jì)總吞吐能力可

3、達(dá)7億噸以上。3、底蘊(yùn)深厚的歷史 因多荔枝，又稱(chēng)“荔城”。史稱(chēng)興化、興安，雅稱(chēng)莆陽(yáng)，或稱(chēng)莆仙，為福建歷史上八府（軍）之一，有“文獻(xiàn)名邦、海濱鄒魯”的美稱(chēng)。有湄洲灣、興化灣、平海灣三大海灣，烏丘原隸屬莆田縣湄洲鄉(xiāng)管轄。1983年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立地級(jí)1 莆田市，下轄城廂區(qū)、涵江區(qū)、荔城區(qū)、仙游縣、秀嶼區(qū)。 歷史有過(guò)“科甲冠八閩”的鼎盛時(shí)期。共有進(jìn)士2345人，狀元12人，位居宰相之位14人。全市現(xiàn)有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)科技人員3萬(wàn)多名，更有近萬(wàn)名莆仙籍專(zhuān)家學(xué)者遍布世界各地，其中“兩院”院士13名。4、影響巨大媽祖文化 國(guó)家旅游度假區(qū)湄洲島是四海共仰的媽祖文化發(fā)源地，對(duì)臺(tái)客輪直航點(diǎn)。 媽祖文化對(duì)世界華人具有很強(qiáng)

4、的凝聚力和影響力，湄洲島上的天后宮是世界上20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)5000多座媽祖宮廟的祖廟，有媽祖信眾2億多人。5、雄厚的民間資本 目前，全市有旅居海外華僑、華人、港澳臺(tái)同胞70余萬(wàn)人，是福建省的重點(diǎn)僑鄉(xiāng)；出外經(jīng)商創(chuàng)業(yè)人員50多萬(wàn)人，足跡遍布全國(guó)各地，創(chuàng)辦企業(yè)2萬(wàn)多家，年創(chuàng)產(chǎn)值2000多億元。擁有一批千萬(wàn)甚至超億元資本的莆籍民營(yíng)企業(yè)家隊(duì)伍。 全國(guó)1500多家民營(yíng)醫(yī)院，高達(dá)90%為莆商所掌控。北京的90%的民營(yíng)醫(yī)院也是莆田人所有。在北京木材市場(chǎng)，近乎100%的市場(chǎng)為莆田人壟斷，而現(xiàn)在全國(guó)各主要木材集散地或口岸掌控局面的，幾乎也都是莆田人。6、交通基礎(chǔ)設(shè)施日益完善 福廈高速鐵路已通車(chē)、向莆鐵路和湄洲灣

5、港口鐵路支線(xiàn)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，莆田將成為東南沿海區(qū)域及海西連接內(nèi)陸腹地的重要交通樞紐； 福廈高速公路擴(kuò)建及湄永高速公路已開(kāi)工建設(shè)，極大拓展了發(fā)展空間和經(jīng)濟(jì)腹地；國(guó)道、省道縱橫有序，港口、供水、供電等設(shè)施日臻完善；莆田機(jī)場(chǎng)前期工作取得突破性進(jìn)展。7、已形成部分全國(guó)領(lǐng)先地位的產(chǎn)業(yè)集群 從總體上看，福建產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展已初具規(guī)模。目前全省已初步形成近60個(gè)大小產(chǎn)業(yè)集群，總產(chǎn)值3800億元左右，約占全省工業(yè)總產(chǎn)值的52% 。 其中蒲田優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群分布如下： 莆田涵江電子產(chǎn)業(yè)群 100 億 蒲田鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群 100 億 林產(chǎn)加工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群 200 億 能源產(chǎn)業(yè)集 100億8、莆田概況總結(jié) 得天獨(dú)厚的地理位置、

6、港口條件及日益完善的交通網(wǎng)絡(luò)，已吸引和將吸引更多的資本及人流進(jìn)入莆田,海鐵聯(lián)運(yùn)將有效降低運(yùn)輸成本并極大拓展莆田的經(jīng)濟(jì)腹地，促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)和臨港加工貿(mào)易行業(yè)發(fā)展； 深厚文化底蘊(yùn)有助于更多優(yōu)秀人才的產(chǎn)生，媽祖文化影響巨大，可有力提高莆田國(guó)際知名度并促進(jìn)本地旅游及商業(yè)發(fā)展； 雄厚的民間資本及優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群，會(huì)加速龍頭企業(yè)為首的本地產(chǎn)業(yè)鏈延伸、推升本地投資額度、帶動(dòng)當(dāng)?shù)?GDP持續(xù)增長(zhǎng)，并迅速提高莆田本地居民收入和消費(fèi)水平。二、莆田經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析1、 推進(jìn)海西建設(shè)以來(lái)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng) 統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去7年間，福建生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)以上增幅，從2002年的4，468億元，增加到2008年的10，863億

7、元人民幣，生產(chǎn)總值首次躋身大陸“萬(wàn)億俱樂(lè)部”；GDP增幅達(dá)到13%，增幅在全國(guó)處于領(lǐng)先位置。 同時(shí)，福建與臺(tái)灣的差距正在迅速縮窄：福建的經(jīng)濟(jì)總量在上世紀(jì)80年代初期，只有臺(tái)灣的四十分之一，到90年代初期，已是臺(tái)灣的十三分之一，目前則縮至臺(tái)灣的五分之二。2、海西建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃布局基本態(tài)勢(shì)：延伸兩翼、對(duì)接兩洲，拓展一線(xiàn)、兩岸三地，縱深推進(jìn)、連片發(fā)展，服務(wù)全局。延伸兩翼、對(duì)接兩洲發(fā)展壯大閩東北一翼和閩西南一翼，加快對(duì)接長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲。閩東北一翼要發(fā)揮福州省會(huì)城市服務(wù)全省的重心和輻射作用，促進(jìn)閩東北地區(qū)加快發(fā)展，推動(dòng)與長(zhǎng)江三角洲對(duì)接；閩西南一翼要發(fā)揮廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)先行先試的龍頭和示范作用，推動(dòng)與珠

8、江三角洲的對(duì)接。通過(guò)延伸南北兩翼，使海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)與兩個(gè)三角洲優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)發(fā)展。拓展一線(xiàn)、兩岸三地深入挖掘和利用沿海港口、外向拉動(dòng)內(nèi)陸地區(qū)、對(duì)臺(tái)五緣優(yōu)勢(shì)及大三通、EKFA的歷史機(jī)遇，強(qiáng)化福州、廈門(mén)、泉州的輻射功能，發(fā)揮漳州、莆田、寧德拓展一線(xiàn)的骨干作用，突出特色、累積實(shí)力，促進(jìn)全省的全面繁榮。3、 莆田城市規(guī)劃 已經(jīng)高起點(diǎn)編制莆田中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局、適當(dāng)控制開(kāi)發(fā)密度、規(guī)范空間開(kāi)發(fā)秩序，形成合理的空間開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，提高資源環(huán)境承載能力。 以荔城行政辦公區(qū)為中心，結(jié)合莆田鐵路中心站的建設(shè)，整合提升工藝美術(shù)城、鞋服城等特色資源，規(guī)劃建設(shè)“總部經(jīng)濟(jì)區(qū)”、“金融商業(yè)區(qū)”

9、和“文化休閑區(qū)”等功能分區(qū)，促進(jìn)莆田高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提升城市品質(zhì)和現(xiàn)代化水平。4、莆田的GDP增長(zhǎng)情況 分析：從上表可以看出，莆田的GDP年增長(zhǎng)率均在15%左右，在福建省各大城市中，增幅僅次于廈門(mén)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。 2010年莆田將確保實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值800億元以上，財(cái)政總收入增量超過(guò)10億元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)16%；外貿(mào)進(jìn)出口總額增長(zhǎng)6.5%；實(shí)際利用外資(歷史可比口徑)增長(zhǎng)10%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3%以?xún)?nèi)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長(zhǎng)8%左右；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅控制在3%左右；人口自然增長(zhǎng)率控制在7.5以?xún)?nèi)；實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)

10、總值能耗降低3%。5、莆田近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增幅位居全省首位從莆田市GDP增長(zhǎng)速度看，均保持二位數(shù)增長(zhǎng)。其中，莆田市增長(zhǎng)15.0%、寧德市增長(zhǎng)14.6%、龍巖市增長(zhǎng)14.5%、三明市增長(zhǎng)14.2%、泉州市增長(zhǎng)14.1%、南平市增長(zhǎng)14.1%、漳州市增長(zhǎng)13.6%、福州市增長(zhǎng)13.0、廈門(mén)市增長(zhǎng)11.1%。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)從供給方面看，第二、三產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)莆田市經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的主要因素，特別是第二產(chǎn)業(yè)中的工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)中交通運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等行業(yè)的快速增長(zhǎng)，為莆田經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展提供了動(dòng)力。消費(fèi)投資拉動(dòng)作用增強(qiáng)消費(fèi)需求平穩(wěn)增長(zhǎng)從居民消費(fèi)看，今年來(lái)，莆田市居民消費(fèi)呈現(xiàn)

11、平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全年農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出達(dá)4770元，增長(zhǎng)14.1。城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出為11199元，增長(zhǎng)12.0。6、莆田的城市發(fā)展目標(biāo)未來(lái)10年，莆田市發(fā)展的總體要求是：壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)環(huán)境吸引力，全市經(jīng)濟(jì)總量和主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到并超越全省平均水平，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，努力建成新興旅游港口城市，再造一個(gè)嶄新的莆田，同全省人民一道完成建設(shè)海峽西岸繁榮帶的目標(biāo)。 戰(zhàn)略重點(diǎn)：完成“五大轉(zhuǎn)變”，以陸地為主的經(jīng)濟(jì)向以海陸綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變；以輕工業(yè)為主的工業(yè)基地向臨海輕重結(jié)合型工業(yè)基地轉(zhuǎn)變；由一般港口向國(guó)際中轉(zhuǎn)港轉(zhuǎn)變；由制約型運(yùn)行體制向適應(yīng)國(guó)際慣例和規(guī)則的運(yùn)行體制轉(zhuǎn)變；由單一功能的城

12、市向功能配套組團(tuán)式的中等規(guī)模新興旅游港口城市轉(zhuǎn)變。外向拉動(dòng)戰(zhàn)略：大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。一是加大招商引資力度；二是以媽祖文化為紐帶，增創(chuàng)對(duì)臺(tái)經(jīng)貿(mào)合作新優(yōu)勢(shì)；三是大膽“走出去”選擇優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)到境外投資，擴(kuò)大資本和勞務(wù)出口；四是擴(kuò)大對(duì)內(nèi)開(kāi)放，加強(qiáng)與外省市經(jīng)濟(jì)合作。產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略：一是著力提升第一產(chǎn)業(yè)，爭(zhēng)創(chuàng)一批農(nóng)產(chǎn)品名牌；二是加快發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)；三是培育發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展旅游、金融、信息、咨詢(xún)、社會(huì)服務(wù)等。7、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r總結(jié) 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，將大力推進(jìn)莆田的城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)； 莆田市政府圍繞“再造一個(gè)新莆田”的戰(zhàn)略目標(biāo)，將對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)加大投入，并對(duì)文獻(xiàn)廣場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行政策扶持； 加快

13、第三產(chǎn)業(yè)，包括旅游、商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，將帶來(lái)大量流動(dòng)人口，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展和爆炸式增長(zhǎng)； 雄厚的民間資本及產(chǎn)業(yè)集群拉動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈延伸，為商業(yè)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)及帶來(lái)難得機(jī)遇。 從宏觀大環(huán)境分析，目前國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃或經(jīng)濟(jì)、文化態(tài)勢(shì)，都為莆田提供了一種前所未有的良好背景。同時(shí)海西城市群中，莆田在過(guò)去十年經(jīng)濟(jì)增速名列前茅，但城市基礎(chǔ)建設(shè)最為緩慢，這種結(jié)構(gòu)性二元矛盾反而會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)楹蟀l(fā)優(yōu)勢(shì)。莆田將厚積薄發(fā)，迎來(lái)經(jīng)濟(jì)特別是基礎(chǔ)建設(shè)的黃金時(shí)期。三、莆田商業(yè)概況：商圈和街區(qū)調(diào)查1、商業(yè)發(fā)展歷史 北宋年間，古譙樓為當(dāng)時(shí)子城之城門(mén)和城樓。 通常認(rèn)為到了古譙樓才算進(jìn)城。文峰天后宮座落于步行街，莆田人素來(lái)信仰媽祖，文峰

14、天后宮以前香火鼎盛，解放后依然如此。步行街歷史上便是莆田人日常休閑的主要去處，并因之形成了趕集式和散購(gòu)式的購(gòu)物習(xí)慣。 莆田市的商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)較為重要的階段： （1）第一階段：90年代以前 （2）第二階段：90年代 （3）第三階段：2000年以后（1）第一階段：90年代以前 涵江區(qū)是莆田的“小上?！?； 早期莆田地區(qū)的商業(yè)集中于涵江區(qū)，當(dāng)時(shí)的涵江區(qū)有“小上海”之稱(chēng)，是莆田地區(qū)商業(yè)旺點(diǎn)，從當(dāng)年的商貿(mào)城的盛況可以看出當(dāng)時(shí)涵江區(qū)的商業(yè)重要性。 城廂區(qū)商業(yè)主要集中于文獻(xiàn)東西路； 城廂區(qū)商業(yè)主要集中于文獻(xiàn)東西路等傳統(tǒng)的老城區(qū)，其他地方如學(xué)園路一帶也是一片荒涼，由于受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通條件的限制，這個(gè)

15、階段商品種類(lèi)單調(diào)，商鋪起點(diǎn)底，資金規(guī)模小，交易量小，流通尚不發(fā)達(dá)，商業(yè)形態(tài)以城市街道兩旁的商鋪為主。（2）第二階段：90年代 莆田城廂區(qū)商業(yè)崛起，涵江區(qū)開(kāi)始走下坡路 城市重心的遷移 隨著城市的撤區(qū)建市，市政府的建立，城區(qū)的擴(kuò)展，城廂區(qū)成為行政、教育、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，逐漸形成了現(xiàn)在莆田城區(qū)發(fā)展的雛形，而涵江區(qū)則漸成一個(gè)加工業(yè)、商貿(mào)的區(qū)域。 文獻(xiàn)路嶄露頭角 90年代文獻(xiàn)路東西貫通，為莆田商業(yè)的發(fā)展提供了更為廣闊的天地，商業(yè)發(fā)展開(kāi)始圍繞文獻(xiàn)中段擴(kuò)展，但這一階段也存在著購(gòu)物環(huán)境差，業(yè)態(tài)分部不合理，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次底等等問(wèn)題。（3）第三階段：2000年以后 1、進(jìn)入2000年后，文獻(xiàn)路步行街規(guī)劃并成形，梅

16、園路況規(guī)劃整改等等都為莆田商業(yè)的擴(kuò)張?zhí)峁┝擞欣麠l件，莆田逐步形成了幾個(gè)重要的商業(yè)圈，購(gòu)物環(huán)境和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次等等都有了較大的提高。 但遺憾的是，莆田至今沒(méi)有形成系統(tǒng)規(guī)劃管理的商業(yè)街區(qū)，甚至也沒(méi)有一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理水平較高大型商業(yè)賣(mài)場(chǎng)，可以看出莆田商業(yè)發(fā)展水平與發(fā)達(dá)地區(qū)相比還有一定的距離。 2、中心商圈的核心地位不可動(dòng)搖 在莆田人心目中，根深蒂固只有一個(gè)中心，文獻(xiàn)路周邊的商業(yè)，只是享受了中心商圈的溢出人流，在市區(qū)內(nèi)，第二個(gè)次級(jí)商圈尚未出現(xiàn)。 隨著城市發(fā)展和擴(kuò)容，莆田有可能出現(xiàn)一些區(qū)域性的消費(fèi)圈，但文獻(xiàn)路步行街的核心首要位置始終不會(huì)動(dòng)搖。莆田市經(jīng)過(guò)多年的商業(yè)沉淀，市中心逐步形成了文獻(xiàn)路商業(yè)圈、梅園路商業(yè)圈

17、兩大商圈，以文獻(xiàn)路步行街為核心的文獻(xiàn)商圈是莆田商業(yè)的核心，梅園路商業(yè)街則是為滿(mǎn)足沿線(xiàn)居民消費(fèi)和文獻(xiàn)商圈溢出消費(fèi)者需要而形成。 除此之外，還有北大路商圈、東園路商圈、荔城大道商圈和城東商圈等，而萬(wàn)達(dá)以及木蘭溪沿岸，由于是新區(qū)，還未形成商圈效應(yīng)。商圈和街區(qū)調(diào)查1、文獻(xiàn)路商圈現(xiàn)狀及其發(fā)展文獻(xiàn)路商圈是莆田市最為繁華和集中的商業(yè)街區(qū)，是莆田人氣最旺、品牌最集中、租金最高的商業(yè)中心，尤其以步行街和新街口人流量最為集中，每天匯聚三十余萬(wàn)人流，強(qiáng)大的人氣基礎(chǔ)促進(jìn)步行街的商鋪良好的經(jīng)營(yíng)狀況，調(diào)查得知，店面租金從150元/月1200元/月不等，其中文獻(xiàn)步行街價(jià)格最高，步行街一層店面租金在850-1200元/月，最

18、高租金已達(dá)2000多元/月。文獻(xiàn)路商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式以品牌散店為主，主要經(jīng)營(yíng)服裝、餐飲、休閑娛樂(lè)等，但缺少具有很強(qiáng)凝聚力的高檔百貨。整個(gè)商圈缺乏品牌大賣(mài)場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)和輻射力是其弱點(diǎn)。休閑環(huán)境與設(shè)施配備尚有缺陷阱，從文獻(xiàn)路的規(guī)劃布局分析，文獻(xiàn)路商業(yè)氛圍是自然形成的形態(tài)，因此文獻(xiàn)的購(gòu)物環(huán)境，業(yè)態(tài)分布有待進(jìn)一步的提高。2、梅園路商圈現(xiàn)狀梅園路商業(yè)街是為滿(mǎn)足沿線(xiàn)居民消費(fèi)和文獻(xiàn)商圈溢出消費(fèi)者需要而形成，目前已形成頗具規(guī)模的商業(yè)街，主要業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂(lè)及酒店為主，承擔(dān)了城市大部分的餐飲娛樂(lè)需求，目前商家經(jīng)營(yíng)情況都較為穩(wěn)定健康。梅園路商業(yè)街處于舊城的核心地段，總體規(guī)劃適合，整體購(gòu)物環(huán)境一般，消費(fèi)者主要是周邊居民和

19、在文獻(xiàn)路買(mǎi)不到合適商品的消費(fèi)者，業(yè)態(tài)分布較為雜亂、無(wú)規(guī)則，經(jīng)營(yíng)情況一般，人流量根據(jù)時(shí)段有所不同。梅園路商業(yè)街主要以租賃為主，租價(jià)在15元/月300元/月，其中租金在15元/40元/主要是老租戶(hù)，價(jià)格較低，現(xiàn)今店面租金40元/以上，其中商鋪?zhàn)鈨r(jià)東西部每平方每月米40元/120元/為主，中部租價(jià)為；每平方米100元/300元/為主，據(jù)個(gè)人租客訪(fǎng)談得知中部售價(jià)在每平方米25000元/60000元/之間。3、北大路商圈現(xiàn)狀 北大北路東起八二一路，與東大路、文獻(xiàn)東路、東園路相交，商業(yè)主要有綠洲生鮮超市、萬(wàn)家惠商業(yè)廣場(chǎng)及部分沿街商鋪，以附近居民為生活配套商業(yè)為主，店鋪性質(zhì)以安置房商鋪為主，其中靠學(xué)校附近店

20、鋪以學(xué)生用品、零售、小吃為主，靠梅園路附近以臨街居民用品、服務(wù)為主。人氣較足，其中與文獻(xiàn)東路交匯處附近店面租金較高，租金約為200元/月。4、東園路商圈現(xiàn)狀 東園路東起八二一大道，與北大路，勝利路相交，商鋪形象檔次一中低檔為主，總體形象較差，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有餐飲、電器、茶業(yè)、汽車(chē)服務(wù)、燈飾業(yè)、家居等，其中以家居業(yè)為主，人流量較少，商業(yè)氛圍低迷，整體租金在40元/-120元/之間。5、荔城大道商圈現(xiàn)狀 荔城大道商業(yè)圈內(nèi)主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有：華東城市廣場(chǎng)和50米路等。該商圈以大型酒店、餐飲和娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為主，華東廣場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)、餐飲、電子和百貨業(yè)態(tài)；周邊商業(yè)主要是以大中型酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所和餐飲為主，檔次中高

21、檔。商圈內(nèi)服務(wù)消費(fèi)鼎盛，但零售商業(yè)缺乏吸引力，租金水平在35-90元/， 租金水平較均衡，主要為靠路端或大型商業(yè)體的不同而不同。6、商業(yè)環(huán)境分析 從莆田目前的商業(yè)環(huán)境總體分析我們可得出一下結(jié)論： 莆田只有一個(gè)真正意義上的商業(yè)中心； 本市人對(duì)文獻(xiàn)路步行街認(rèn)同度最高； 核心商圈的規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)存在嚴(yán)重不合理之處，有待大力改進(jìn)與完善； 集中消費(fèi)目前并不太符合莆田人的消費(fèi)習(xí)慣，莆田人仍然喜歡傳統(tǒng)的商業(yè)街模式； 莆田的商業(yè)發(fā)展仍處于相對(duì)初級(jí)狀態(tài)，無(wú)論從建筑外觀、業(yè)態(tài)組合、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、盈利模式、營(yíng)銷(xiāo)定位、消費(fèi)引導(dǎo)等方面都需要變革創(chuàng)新，才能匹配莆田作為海西經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)城市的定位。7、整體商業(yè)格局分析 莆田商圈主要分為文獻(xiàn)路步行街和梅園路商業(yè)街量大商圈，以文獻(xiàn)路步行街為核心的文獻(xiàn)商圈是莆田商業(yè)的核心，梅園路商業(yè)街則是為滿(mǎn)足沿線(xiàn)居民消費(fèi)和文獻(xiàn)商圈溢出消費(fèi)者需要而形成，各種主要業(yè)態(tài)的分布而分區(qū)域布置，如荔園大道的餐飲娛樂(lè)業(yè)，如文獻(xiàn)東路的手機(jī)市場(chǎng)。莆田市經(jīng)過(guò)多年的商業(yè)沉淀，市中心逐步形成了文獻(xiàn)路商業(yè)圈、梅園路