沿街商鋪及住房項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1、沿街商鋪及住房項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書目錄第一部分|74V.運(yùn)營資料+朮帯dkF；第二部分第三部分.城市分析cwnTzy+i7第三部分苗17立m.SWOT分析TS曰亡佶第四部分侔1石立.項(xiàng)目定位z±r+Z/A,第五部分停去立.市場定位%|/iI7|第六部分笛4立.業(yè)態(tài)規(guī)劃TiH曰妞菩蠟才<d|/I7ZK>第七部分苗i立m.項(xiàng)目經(jīng)營模式（商業(yè)部分）租金定位第八部分第九部分.租金定位切京第九部分.招商計(jì)劃整體策略.整體策略推廣策略.推廣策略辺京壬電.招商手段優(yōu)惠政策笛亠立只4.優(yōu)惠政策Tifi曰妞菩蠟才C&4k立！M第十部分佈I*17Z.項(xiàng)目經(jīng)營模式（文化部分）iRP會站冊；-

2、1-/|第十一部分件亍一|七R/、.配套改進(jìn)計(jì)劃lil*生槽口第十二部分笛亠iU7Zk.財(cái)務(wù)情況SrfiL-S-LJil第十三部分|Zi4t（、.融資計(jì)劃11714%±171-Uil附件（一）|Zi4tC、.現(xiàn)場規(guī)劃初高附件（二）附件（三）.招商手則.媒介計(jì)劃第一部分運(yùn)營資料1. 項(xiàng)目用地100余畝，建筑面積70000余平方米，商鋪面積5000余平方米，住房面積2000余平方米，總投資RMB1.5億元。2. *商鋪于2017年9月開盤銷售3. 項(xiàng)目銷售/招商情況（如圖）銷售/招商情況圖例口占建成面積比口占計(jì)劃建筑面積比4.項(xiàng)目業(yè)態(tài)（如圖）類別美容養(yǎng)生服裝飾品文化教育休閑食O口口通訊名

3、細(xì)國珍專營天然居姚明一代音樂之聲冷酷100中國聯(lián)通超英美容城市獵人騰飛運(yùn)動好記星空門足球吧中國移動葉氏美容里話世田界愛情氧吧東坡文化公司曼德夫晶悅女子精彩F1瞬間之間唯爾靚怪妹妹心情驛站徐艷霞藝術(shù)中心SOLO琪賽智能電腦QQ女孩喲喂呀金鍵藝術(shù)中心阿迪達(dá)斯415732統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目目前業(yè)態(tài)情況圖例5.項(xiàng)目現(xiàn)狀分析a) 隨著項(xiàng)目整體地塊的增值，招商節(jié)奏陣逐漸加快b) 服飾、美容和教育產(chǎn)業(yè)招商比例較大c) 休閑廣場利用率最高，同時(shí)帶動了周圍商鋪的招商d)第二部分城市分析（2017年）資料1. 16年城市人口自然增長率為1.22%。，在30萬左右，常住人口20萬左右2. 16年消費(fèi)品市場更趨活躍。全年實(shí)現(xiàn)社

4、會消費(fèi)品零售總額67.38億元，增長21.6%。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額49.87億元，增長23.7%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額13.1億元，增長32.1%。17年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6088元，增長28.4%。上半年人均消費(fèi)支出4720元，增長18.9%。其中，食品消費(fèi)增長14.2%，教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)增長6.9%，交通和通信消費(fèi)增長7.6%。3. 目前全市有個(gè)體工商戶73216戶，從業(yè)人員101425人4. 市民消費(fèi)習(xí)慣（觀察結(jié)論）集中購物：4點(diǎn)8點(diǎn)地點(diǎn)：小北街外出就餐：6點(diǎn)7點(diǎn)地點(diǎn)：豬市街、杭州路休閑娛樂：4點(diǎn)10點(diǎn)地點(diǎn)：紅星路東段夜宵小吃：9點(diǎn)11點(diǎn)地點(diǎn)：環(huán)湖路潮'hf

5、t紅星路東段環(huán)湖路豬市街if小北艮it全上悵大500南米街.Ji1木案r-i.1>.JH啞UKMftf*««-鶴鞅樸幽ts*>W1/jtfofMeI三蘇祠5.16年房屋建筑竣工面積357.6萬平方米，下降7.2%。房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)下降態(tài)勢。今年以來，商品房銷售增幅一直落后于其投資50個(gè)百分點(diǎn)以上；空置面積較多，上半年空置面積19.7萬平方米，其中住宅7.1萬平方米，空置面積比去年同期增長42.3%。1-6月，商品房銷售額12754萬元，銷售面積11.4萬平方米，分別比去年同期下降54.4%個(gè)和60.6%。今年以來，商品房銷售幅度一直落后于其投資增幅50個(gè)百分點(diǎn)

6、以上。以分析1. 人口流動性較弱2. 商鋪數(shù)量密集3. 房地產(chǎn)投資（住房、商鋪）成負(fù)增長4. 休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，本地居民習(xí)慣休閑購物5. 長期以來形成的以雕像廣場為中心的購物、娛樂休閑、餐飲為一體的商業(yè)中心說明1. 城市收入穩(wěn)步增加，消費(fèi)力上漲2. 本地房地產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)增長局面主要受人口數(shù)量限制3. 市民消費(fèi)習(xí)慣固定第三部分SWOT分析項(xiàng)目地理位置（如圖）新區(qū)stJH山噸斗1站Strength（優(yōu)勢）1. 政府優(yōu)勢：當(dāng)?shù)卣幕a(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目2. 地塊優(yōu)勢：居住人口最多，離傳統(tǒng)商業(yè)中心僅一街之隔，有利于人氣的培養(yǎng)3. 項(xiàng)目規(guī)模：有利于綜合競爭力的形成4. 整合營銷：當(dāng)?shù)厝鄙傩蓍e產(chǎn)業(yè)，而項(xiàng)目體量足以支持

7、多個(gè)休閑產(chǎn)業(yè)的形成Weakness（劣勢）1. 區(qū)位劣勢：項(xiàng)目所在地位于老城區(qū)，但項(xiàng)目周邊人氣目前還不是很旺，商業(yè)氛圍不佳，現(xiàn)有商業(yè)中心與項(xiàng)目相隔上大南街，卻并沒有給項(xiàng)目帶來有效的人氣聚集效應(yīng)2. 道路交通：目前項(xiàng)目周邊僅沙觳行、大南街有一定的人流量；小北街的商業(yè)氣氛被三蘇祠阻隔，難以沿展到項(xiàng)目。3. 消費(fèi)習(xí)慣：大南街被消費(fèi)者遺忘，如何喚起他們的記憶，我們需要在宣傳和品質(zhì)上花費(fèi)很大的力氣。Opportunity（機(jī)會）1來自市場：*沒有形成特色消費(fèi)商圈，商業(yè)樓盤缺少系統(tǒng)的科學(xué)的推廣方式，做好項(xiàng)目定位和目標(biāo)對象是項(xiàng)目迅速成敗的關(guān)鍵2城市地塊的增值，市中心商鋪密集，業(yè)態(tài)單一（服飾），其他業(yè)態(tài)零散，

8、都是我們形成集中補(bǔ)充業(yè)態(tài)的機(jī)會。Threat（威脅）1區(qū)域競爭：新城區(qū)是政府規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，有東坡湖廣場、義烏商貿(mào)城、金羅馬假日廣場、青年步行街等大型商業(yè)樓盤；老城區(qū)有：賽爾陽光廣場、巴黎春天、小香港商業(yè)步行街等2市場風(fēng)險(xiǎn)：目前區(qū)域市場的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于實(shí)質(zhì)性空白階段，主要由于三蘇祠的產(chǎn)業(yè)形態(tài)對傳統(tǒng)零售商業(yè)的反面作用，導(dǎo)致商業(yè)開發(fā)的滯后，能否改變消費(fèi)者的購物習(xí)慣是市場風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵3目前*空置商鋪達(dá)30萬平方米，主要集中在新城區(qū)和老城區(qū)樓盤的二樓以上商鋪，如果我們不能合理運(yùn)用業(yè)態(tài)，掌握業(yè)態(tài)對經(jīng)營場所的選擇，很有可能再次失敗。第四部分營銷目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)招商70%以上 人流量平均3000人/天以上 拉

9、動資產(chǎn)價(jià)值均價(jià)達(dá)4200元/"第五部分項(xiàng)目定位“文化休閑購物中心”1. 第三產(chǎn)業(yè)概念及其發(fā)展、特點(diǎn)概念第三產(chǎn)業(yè)是除第一、第二產(chǎn)業(yè)外的其他行業(yè)，亦稱服務(wù)業(yè)，包括生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)兩個(gè)方面，是生產(chǎn)力提高和社會進(jìn)步的必然結(jié)果，其發(fā)展水平已經(jīng)成為衡量國家和地區(qū)發(fā)展水平、現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。發(fā)展a) 2001年第三產(chǎn)業(yè)完成投資18306億元，增長17.6，增長速度分別比第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)高17和10個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)投資占社會固定資產(chǎn)總投資的比重達(dá)到65.8%，形成投資新熱點(diǎn)。b) 傳統(tǒng)的批發(fā)零售貿(mào)易、餐飲業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展,；同時(shí)，旅游、信息、咨詢、科技服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、金融保險(xiǎn)、

10、通訊、美容健身、教育、娛樂、文化等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。c) 未來第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)增長的支柱，如北京、上海、石家莊、長沙等城市第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重分別達(dá)到58.9%、50.7%、40.2%和48.4%。特點(diǎn)第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部行業(yè)較多,勞動密集與技術(shù)密集、智力密集行業(yè)并存,可以吸納不同層次、不同素質(zhì)的勞動力就業(yè)。2. 結(jié)合自身?xiàng)l件和城市條件，滿足條件的產(chǎn)業(yè)有批發(fā)零售貿(mào)易、旅游、通訊、美容健身、教育、娛樂和文化。3. *城區(qū)商鋪密集，休閑場所不足4. 除服飾銷售集中以外，如餐飲、娛樂、科技等均沒有形成特色商圈5. 由于*的區(qū)域地理位置、社會環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r決定了本項(xiàng)目的市場需求支撐只能來自

11、本地。第六部分市場定位：市的構(gòu)成：*地區(qū)消費(fèi)市場、旅游人口、書畫愛好者以及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)場的構(gòu)成：外來貿(mào)易與本地貿(mào)易想結(jié)合第七部分業(yè)態(tài)規(guī)劃再根據(jù)滿足條件的產(chǎn)業(yè)開店策略，我們確定如下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)休閑服務(wù)類經(jīng)營者開店策略休閑服務(wù)行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：具備地域優(yōu)勢和休閑娛樂比較集中、配備充足的車位、良好的經(jīng)營環(huán)境，產(chǎn)業(yè)氣氛充足。休閑服務(wù)行業(yè)的商鋪一般不會選擇一樓的商鋪，由于行業(yè)慣例，消費(fèi)者可以接受上二樓。休閑業(yè)經(jīng)營者對建筑的層高和內(nèi)部通道設(shè)計(jì)有較高的要求，同時(shí)要求通風(fēng)條件良好。商品零售類經(jīng)營者開店策略商品零售行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：交通便利、周邊有大型居住社區(qū)作為常規(guī)消費(fèi)群體支撐、整體環(huán)境有利于吸引消費(fèi)者商品零售行業(yè)根據(jù)不同的類型選擇商鋪的要求也不一樣，總體來說規(guī)模效應(yīng)是吸引商家和消費(fèi)者的重點(diǎn)，同時(shí)對