上地倉儲項目可行性分析報告

1、-上地倉儲項目可行性分析報告-大綱第一部分序言第二部分項目概況第三部分第四部分第五部分第六部分第七部分第八部分第九部分市場調查與分析項目分析項目定位項目建議投資風險分析及其規(guī)避方式提示結論附件第一部分序言項目投資可行性分析報告是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了投資商選擇投資項目的過程，這個過程是考驗和衡量投資商在房地產運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經營就可以事半功倍。項目投資可行性分析報告可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規(guī)避投資風險進行策略提示，還對項目投資節(jié)奏提出專業(yè)意見。第二部分 項目概況一、位置及環(huán)境上地倉儲項目位于某市海

2、淀區(qū)上地信息產業(yè)基地東部，毗鄰小營西路與地鐵 13 號線的交匯處，上地橋的東北角，東通八達嶺高速，南至全國高等學府基地（北大、清華等），西靠上地信息產業(yè)基地，北通西二旗輕軌站。二、樓宇介紹1、規(guī)模：總建筑面積 8041 平米，其中主庫房 5480 平米，配樓面積 2400 平米。序基礎設施具體參數2、配套號1上下水管道已安裝2污水處理系統(tǒng)已安裝3變壓器 2 臺共 1000（每臺 500）4噴淋系統(tǒng)完備5消防栓及管線450 平米水的消防水池6天燃氣管線已經布入園區(qū)內三、項目參數一、樓宇參數：1、項目占地面積： 5831 平方米樓高：13 米總建筑面積：8041 平方米使用率：待定% 2、車位數量

3、：無收費標準無3、庫房建筑面積：4800 平方米4、凈高： 庫房 9.5 米其它功能及分布： 倉儲,大開間暫無分割5 庫房結構：鋼架結構抗震等級：待定6 貨運樓面積：2400 平方米層高：2.87 貨運樓結構：鋼混結構抗震等級：待定8 樓板承重：待定9 建筑等級：待定10 屋頂防水等級：待定11 耐火等級：待定二、配套1、空調品牌：無功率：無新風量：無入戶狀態(tài)：無工作形式無制冷量無制熱量無3、電力最高用量待定每層電力分布：待定4、電話最高引入數量可達到：無5、網絡入戶標準：無5、電視系統(tǒng)：無6、保安系統(tǒng)：無7、消防系統(tǒng)：1 個 450 平方米的消防水池；庫房已有完善的消防噴淋系統(tǒng)8、給水系統(tǒng)：

4、無9、綜合布線：無10、 供熱系統(tǒng):無11、 排污系統(tǒng):1 個 3 號化糞池和一套日處理 5 噸污水的污水處理系統(tǒng);項目周邊無污水管線,僅有雨水管線。12、然氣系統(tǒng)：院內有直徑D500 的高壓管線，未減壓變徑。10、 物業(yè)公司：無等級資質：無特點：無11、 水費：無電費：無物業(yè)費：無取暖：無制冷：無第三部分 市場調查與分析一：項目用地周邊環(huán)境調查地塊周邊的建筑物：項目以東是怡美、頤清家園以及二炮部隊大院；以南是由華潤置地投資的橡樹灣住宅區(qū)；以西是聯想大廈、神州數碼大廈和盈創(chuàng)動力大廈；東北側是在建的高檔住宅區(qū)上地MOMA 以及成熟社區(qū)當代城市家園。綠化景觀：項目周邊環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低

5、。環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標群興趣；不利于提升項目在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內居民的榮譽感。自然景觀：由于項目所在的整個區(qū)域是近期開發(fā)的，以前屬于農耕地， 除了項目西面有一座百望ft以外無其他自然景觀。歷史人文景觀：在項目二級輻射區(qū)（3 公里）內是全國的高等學府基地，云集了全國著名的高等學府。環(huán)境污染狀況：項目西側有城鐵 13 號線和京包線，存在過往列車的噪音污染；項目東側有近 200 戶待拆遷的村落，環(huán)境衛(wèi)生和治安情況較差。二：地塊交通條件調查地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規(guī)劃：項目與主馬路相臨，距五環(huán)路 2.43 公里，距機場高速 18.4 公

6、里，距上地科技園區(qū) 0.15 公里，周邊有輕軌 13 號線西二期站和上地站，公交線路有 20 條，未來還有 4，5，10 路公交線路， 4 號輕軌線，交通位置方便快捷。附 交通位置圖：（略）三：周邊配套設施調查.購物場所：華潤項目商業(yè)街（規(guī)劃）、超市發(fā)超市、金五星、清河百 貨商場；.文化教育：上地實驗小學、中關村二小、清河中學、上地實驗中學、北清華、農大、體育大學、藍天幼兒園；.醫(yī)療衛(wèi)Th：上地醫(yī)院.金融服務：工行、農行、建行、某銀行、交通銀行等.郵政服務：清河郵局.娛樂、餐飲、運動：九頭鳥、肯德基、良子健身中心；.Th活服務： 怡美家園、當代城市家園、上地佳園的底墑（超市、便利店、洗衣店、藥

7、店、寵物店、美容美發(fā)店）.娛樂休息設施：二炮招待所、國電賓館、銀燕賓館；四： 區(qū)域市場現狀及其趨勢判斷（一） 項目所在地概況項目毗鄰上地信息產業(yè)基地，該區(qū)域是以高新技術產業(yè)為主的研發(fā)基地，海淀區(qū)為進一步推動園區(qū)發(fā)展，營造繁榮的園區(qū)生活，達到國際化要求，目前滯后的生活配套設施也必然要與世界接軌。為此，海淀區(qū)政府提出了要打造公園化、科技化、人性化的生態(tài)環(huán)境，使得產業(yè)、居住、商貿協(xié)調發(fā)展。（二） 項目所在地的房地產形態(tài)及比重現在整個上地高科技園區(qū)以寫字樓為主，配少量的公寓、住宅，還有為整個園區(qū)配套的少量的商業(yè)地產。具體比例見下圖類別百分比總建筑面積單位住宅56萬平米寫字樓91萬平米商業(yè)地產9萬平米新

8、開發(fā)住宅84萬平米合計240萬平米（三） 項目所在地房地產市場總體供求現狀上地高科技園區(qū)的發(fā)展是以軟件開發(fā)為基礎的，這就決定了園區(qū)發(fā)展伊始就是已寫字樓為主的。造成了該地區(qū)各種房地產形態(tài)的供需比例嚴重失調，大量單一房地產形式的出現，隨著園區(qū)的發(fā)展，大量人群的擁入，必然急劇造成其他形態(tài)房地產的需求量的增加，使得住宅類和商業(yè)類地產與市場的需求嚴重脫節(jié)，出現了供不應求的局面。具體比例見下圖（略）（四）項目所在地房地產市場的板塊劃分及其差異上地園區(qū)的整體規(guī)劃是以城市輕軌 13 號線為界，以西是寫字樓集中的上地信息產業(yè)基地，以東是剛開發(fā)的新型居住區(qū)，區(qū)域版塊明顯，嚴重脫節(jié)的商業(yè)生活配套，在房地產市場的板塊

9、劃分中，明顯的反映出這一問題。海淀區(qū)政府為配合園區(qū)的整體發(fā)展推出了一系列的發(fā)展計劃，為發(fā)展為國際性的園區(qū)在努力。（五）項目所在地的住宅、寫字樓及各類市場情況分析由于供求關系的影響，園區(qū)內各種形態(tài)的房地產的價格指數以不同的趨勢在市場上表現:寫字樓由于供大于求，租售價格都出現了下滑趨勢；住宅類產品虧缺，而需求量的增加，住宅類的租售出現了強勁的上升趨勢；各類市場的虧缺，造成區(qū)域內居民需求無法滿足。寫字樓、住宅租售價格趨勢見下圖32.52.72.52.62.322.21.5住宅 租寫字樓 租10.830.850.830.890.910.501234580007000750067006000500040

10、0030002000100006500580062005500600043004800住宅 售寫字樓 售12345五：上地地區(qū)寫字樓市場調查與分析（一） 供應市場調查與分析1、寫字樓供應量從寫字樓市場供給量來看，自海淀區(qū)政府開發(fā)上地高科技園區(qū)以來，寫字樓大量開發(fā)，寫字樓入市量很大。目前高科技園區(qū)約有 76 多棟棟寫字樓，建筑面積總計約156 萬平方米。截止到去年年底，上地寫字樓空制率 28.3%,達到 13.58 萬平方米。寫字樓的市場以達到了飽和的狀態(tài)， 寫字樓的空置率正在逐年增加。2、寫字樓供應區(qū)位特征寫字樓供應板塊特征明顯，這說明上地商務區(qū)辦公環(huán)境有了成熟的發(fā)展，正在已中心的形態(tài)在發(fā)展，

11、投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展，由“單一型”房地產市場向“多業(yè)態(tài)、差別化、綜合性主題”綜合性房地產市場轉變的過程。這種地產形態(tài)的演變既是上地商圈發(fā)展的需要，也是上地商圈發(fā)展的方向。這些區(qū)域寫字樓的集聚所形成的商業(yè)氛圍無一例外的與該區(qū)域的整體經濟發(fā)展前景有著直接的關聯，同時這些商圈的形成又直接帶動了本區(qū)域其它類型房地產的發(fā)展。在區(qū)域化的發(fā)展過程當中，逐步產生的對居住的市場需求也是呈區(qū)域化集聚的，住宅供應同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現了較為明顯的區(qū)域化分布。（二） 需求市場調查與分析1、市場需求概述從總體上看，上地寫字樓的需求比前幾年有明顯地下降，據戴德梁行的數據反應，寫字樓

12、的空置率也出現了大幅上揚，從去年第一季度的 14.2%漲到去年第四季度的 28.3%，上漲了將近兩倍。當然，造成這種狀況的原因是多方面的。首先， 2000 年蓬勃發(fā)展的軟件開發(fā)行業(yè)今年發(fā)展一般，許多公司縮減面積，或者干脆倒閉；其次，跨國公司的需求縮水；第三，大型公司外牽， 許多國外大公司開始自蓋大樓。寫字樓市場總體需求量在減少， 空置率增加。2、市場需求主體復雜上地特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、尤其是寫字樓物業(yè)目標客戶的單一性和局限性。由于這里是高科技研發(fā)基地，無論是從區(qū)域的角度，還是從政治的角度來看，上地寫字樓的輻射范圍都極其局限的，它的輻射對象相對于某其他區(qū)域來說無疑要小出許多，因此這里

13、涉及的需求客戶只有是 IT 研發(fā)企業(yè)?？蛻羧旱男枨髮哟屋^為貧乏，對寫字樓的需求相應的有限，尤其是隨著海淀區(qū)政府對上地入住企業(yè)在土地上的優(yōu)惠政策，企業(yè)也開始自建自有寫字樓項目，造成了需求量的進一步縮小。主要寫字樓表：公司名稱地理位置科貿大廈中關村北大街上地大廈中關村北大街金隅科技中心上地三街中關村創(chuàng)業(yè)大廈上地三街與信息路十字路口東北側留學人員創(chuàng)業(yè)園上地三街與信息路十字路口東北側實創(chuàng)集團上地三街與信息路十字路口東北側信息路22 號春生泰克大廈上地東路西群英科技園上地五街與創(chuàng)業(yè)路交匯東南角中關村發(fā)展大廈上地五街路南昊海大廈上地五街路北方正集團開拓路與上地五街交匯處東北角上地數碼大廈中關村北大街中關村

14、國際卵化園分部上地六街南中關村生物醫(yī)藥園開拓路西側清華同方電腦上地七街南小 結：從上述我們可以看出，整個上地的寫字樓市場的供應量已遠遠超出了市場的需求，達到了飽和狀態(tài)，而單一形態(tài)的產業(yè)發(fā)展也局限了他的需求量的擴大，特別是近幾年來，海淀區(qū)政府也意識到了上地發(fā)展的弊病，加大了對其他基礎設施和配套的建設速度，而對于大量空制的寫字樓，區(qū)政府出了一系列的優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)來上地辦公，一是為了繁榮上地的持續(xù)發(fā)展， 另外也是為了緩解高空制率帶來的壓力。六：上地地區(qū)公寓住宅市場調查與分析（一） 產權式住宅供應市場調查與分析1；供應市場調查與分析（1） 、普通住宅上地高科技園區(qū)周邊住宅商品房以低密度住宅為主，主

15、要集中在上地環(huán)島及輕軌附近。上地環(huán)島的樓盤主要有上地東里，西里，目前已全部住滿，建筑業(yè)態(tài)為多層、小高層；房型有兩房和三房，戶型較老，結構不合理，而且都是老房。輕軌附近以高層為主，單社區(qū)規(guī)模較小， 居住環(huán)境較次，他們都屬于一般的普通住宅，而居住人群，主要由當地的居民和清河范圍內的拆遷戶。近幾年上地地區(qū)又陸續(xù)推出了上地佳園、當代城市家園、怡美家園等，他們在建筑設計及環(huán)境上都有了很大的改變，從感覺和視覺上有了很大的提高，均價在 6900 元/平方米左右，從銷售情況上來看出現了很大的市場需求量，價格還有上升的空間；目前市場供應量有已開盤的當代城市家園二期和頤清家園；購買群體主要是當地的居民和在上地高科

16、園區(qū)工作的白領人群。（2） 、高檔公寓上地地區(qū)的高檔生活區(qū)的樓盤有上地 MOMA，當代城市家園二期，領袖硅谷等，均價在 7970 元/平方米；建筑業(yè)態(tài)為甲級住宅、別墅；周邊樓盤的購買群體，主要由外籍人士、當地私營業(yè)主、園區(qū)內中高級管理人員等組成。最新開盤的多為高檔住宅， 銷售呈供不應求狀態(tài)。根據我們對上地的房地產供應量的統(tǒng)計，在 04 年上地地區(qū)住宅市場新增量 48 萬平方米。在 05 年上地地區(qū)住宅市場新增量 0 萬平方米，但隨著政府加速建設上地高科技園區(qū)，未來幾年上地高科技園區(qū)將陸續(xù)有新住宅項目入市。06 年將有 76 萬平方米供應市場。上地地區(qū)住宅項目供應量與時間關系示意圖：供應量807

17、0605040302010供應量02004年2005年2006年2；需求市場調查與分析上地區(qū)域包含234萬平方米發(fā)展區(qū)。該區(qū)域是中國乃至世界罕見 的科技智力資源高密集區(qū)。各類獨立科研機構；科技人員高達6 萬人，目前入園高新技術企業(yè)已達10000余家，以聯想、方正、清華同方為代表的一批高新技術企業(yè)群體已經形成，園區(qū)各項經濟指標持續(xù)高速增長，經濟總量在全國高新技術開發(fā)區(qū)中處于領先地位。上地產業(yè)園區(qū)的快速增長所帶來的大批就業(yè)人群，導致對居住的需求出現激增態(tài)勢。相對于區(qū)域內較為有限的住宅供應而言，上地區(qū)域的居住功能確實處于一種相對滯后的狀態(tài)。因此產生了區(qū)域人群對于居住方面的一些不滿和抱怨。所幸的是，海

18、淀區(qū)政府已感覺到了這一供求矛盾，并已開始實際行動，在居住、生活配套、交通、娛樂等方面加以改善，未來就可以實現內部完整、閉合的生態(tài)系統(tǒng)，內部造血機制也因此得以完善。隨著一批幾十萬平米住宅區(qū)的興起，上地聚居區(qū)正逐漸浮出水面。園區(qū)內現有從業(yè)人員約 6 萬名，員工平均收入約為 2000 元至 5000 元之間，而外資企業(yè)中相當數量的員工年薪在 6 萬至 10 萬元以上。而園區(qū)的生活配套、服務設施發(fā)展一度處于脫節(jié)的狀態(tài)，相當數量的外企人士及年輕白領一族希 望能有更高品位的與之相適應的物業(yè)出現。目前在整個園區(qū)內占地面積 234 萬平方米的規(guī)劃土地上， 已擁有了 156 萬平米的寫字樓，已達到了飽和狀態(tài)；但

19、該地區(qū)目前住宅類市場供不應求，供需矛盾十分突出，未來二三年內，園區(qū)內的從業(yè)人員規(guī)劃量將達到 10 萬人，使得這種供需脫節(jié)現象更加難以平衡，潛在的需求態(tài)勢使該地區(qū)的公寓、高層及多層住宅等綜合物業(yè)將會有一定的市場表現。但在目前有限的土地資源上新增房地產項目基本是以住宅的形式推出的，華潤置地、當代物業(yè)、中實·吉肯道夫入駐開發(fā)，總開發(fā)量為 196.4 萬平方米， 其推出的項目已引起園區(qū)內員工特別是駐區(qū)外來人士的關注。據了解，上地高科技園區(qū)規(guī)劃容積率僅為 2 點多，同時由于園區(qū)以北是千畝大型綠地，生態(tài)環(huán)境首屈一指，規(guī)劃中的高級標準的配套生活、娛樂設施業(yè)已啟動；500 強企業(yè)的紛紛入駐，為上地高

20、科技園區(qū)住宅建設的可持續(xù)發(fā)展注入了強大的 產業(yè)經濟支撐。目前上地 MOMA、領袖硅谷等高端物業(yè)已成雛形，人性化的建筑空間，優(yōu)美的居住環(huán)境在上地住宅中自成風格，華潤置地投資開發(fā)的橡樹灣物業(yè)也將于近期推向市場，個別房產的最高價格已超過 1 萬元/平方米。上地高科技園區(qū)經過近 14 年的開發(fā)，特別是近年來海淀區(qū)政府加大了對基礎設施及商業(yè)配套的投資力度，上地地區(qū)由單一性的商務形態(tài)向綜合性發(fā)展，逐漸形成了一個既適宜辦公又適宜居住的外部環(huán)境，使滯后的房地產住宅的開發(fā)，迎來一波新的行情。隨著上地高科技園區(qū)的進一步拓建，一個涵蓋大量高收入年輕一族入居的樓市板塊，一個有著中高檔收入為主的群體力量，一個與高科技園

21、區(qū)相匹配的房地產發(fā)展戰(zhàn)略，將受到更多矚目。由此產生了上地區(qū)域內比較集中的四類居住需求人群：1. 大專院校的教職工2. 中科院及其他科研院所的研究人員3. 科技企業(yè)的管理人員及工程師；4. 為上述三類企業(yè)及單位服務的大量配套服務企業(yè)的員工小結：上地地區(qū)自有住宅的供需矛盾隨著大批量住宅的放量逐漸趨于緩和，各種檔次物業(yè)的出現大大減輕了供應市場的壓力， 近一兩年上地地區(qū)的自有住宅的供需矛盾基本能保持平衡的態(tài)勢，大大加快了上地區(qū)域向綜合性產業(yè)園區(qū)發(fā)展的步伐。（二） 租賃住宅供應市場調查與分析1；供應市場調查與分析園區(qū)的生活配套、服務設施發(fā)展一度處于脫節(jié)的局面：據不完全統(tǒng)計，到目前為止，地區(qū)可供租賃的價位

22、在 1000 至 1600 元的普通住房僅 1000 套左右，僅占在上地臨時居住人員用房的23.5左右，遠遠滿足不了區(qū)域內工作人群的需求。76.5從業(yè) 的員工急切地盼望在較短時期內能入戶上地，而其中大部分人對未來商品房的期望價格約在 800 元至 1500 元之間，同時，我公司通過對園區(qū)內工作人士的訪談獲悉，目前上地科技園區(qū)內各種生活商業(yè)配套設施嚴重缺乏，給園區(qū)工作者帶來極其的不便，也導致園區(qū)“空城化”的原因之一。較高檔次的商業(yè)設施，僅有幾個休閑體育中心，酒店、餐飲業(yè)都處于初級階段， 缺乏衣、食、住的完善配套，阻礙了園區(qū)的發(fā)展。（1）區(qū)域總體特征分析a 商業(yè)特征分析上地屬于高科技產業(yè)集中的區(qū)域

23、之一，眾多高技術公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個人的私人小公司到幾百人的跨國企業(yè)應有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。b 人文特征分析上地是高級人才的集中地，年輕化，單身化的現象比較多， 租房成為此類人群的主要方向，此地區(qū)總體風格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，雖然有一些房屋在出租，但遠遠不能滿足市場的需求，造成此區(qū)域的房屋租金價格一直處于上升趨勢。租金走示圖：住宅 租0.920.90.880.860.840.820.80.78住宅 租12345(2) 從供應時間來看從 1994 年開發(fā)上地以來，上地的發(fā)展可謂是日新月異，優(yōu)惠的發(fā)展政策促使大量高新企業(yè)入住上地，隨之而來的是大量人群的

24、涌入，對于租住房屋的需求就開始了，大量的需求量和有限的供應量，把上地的租賃市場徹底分化了，由于本區(qū)域供應量的不足，大量的需求人群把目光轉向了二級輻射區(qū)，雖然現在上地的住宅供應量有了大幅提高，但由于和目標群在需求上存在差距，所以真正可以提供的住宅還是很有限。(3) 從供應價位來看由表可以看出，上地及其輻射區(qū)域住宅租賃市場價位在 800至 1600 元之間。房租價格（樓房）區(qū)域一居兩居上地10001500安寧莊8001560清河小營11001800回龍觀8002000天通苑9001600西二、三旗7001600(4) 從上地區(qū)域工作人群居住分布來看在已經標明租價的 41 個住宅小區(qū)中，上地區(qū)間住宅

25、小區(qū) 6 個，占總量的 14.6%。其他區(qū)域的住宅小區(qū) 35 個，主要集中在清河，安寧莊，小營等區(qū)域，占總量的 85.4%。我們通過對上地目標人群的調研，得出了上地區(qū)域目標人群的居住分布情況。上地地區(qū)流動人口居住區(qū)與工作的距離示意圖人群分布其他21%西二、三旗17%天通苑回龍觀4%15%上地23%安寧莊6%清河小營14%上 地 安寧莊清河小營回 龍 觀 天通苑西二、三旗其他2；需求市場調查與分析（1） 需求人群情況在對本區(qū)域的需求人群調查中我們發(fā)現，本區(qū)域需求人群構成主要為附近各大公司的普通員工，其余為一些管理人員，年齡主要集中在 22 自 35 之間，月收入范圍在 2000 元至 5000

26、元， 非京籍人員占 90%左右，該類人群租房住的占 82%左右。目前上地住宅供應量僅滿足了該區(qū)域工作人群用房量的23.5左右。大部分人對未來住宅租售的期望價格分別為房租價 格在 800 元至 1500 元之間，還有相當數量的高收入白領人士希望能有更高品位的與之相適應的物業(yè)出現。（2） 需求人群目前居住分布需求人群調查說明本地域對上地的工作人群還是有相當 大的吸引力，但由于供應量的缺乏，導致很大一部分客流外流， 但客流的分布也是依輕軌 13 號線鋪開的。我們通過對上地目標人群的調研，得出了上地區(qū)域工作人群的居住分布情況如下圖。人群分布其他21%西二、三旗17%天通苑回龍觀4%15%上地23%安寧

27、莊6%清河小營14%上 地 安寧莊清河小營回 龍 觀 天通苑西二、三旗其他（3） 需求人群調研報告匯總分析下面的言論均是對區(qū)域人群的訪談紀錄： A：“我租的是一個一居室，東西朝向，它的戶型非常不合理?！盉：“我是租的老房子，老式的板樓，戶型差，通風非常差， 還有一個就是面積太小?！盋：“老房子縱身很深，采光也不太好，對于我來說這是一 個很大的問題，另外一個小毛病就是以前的房子層高 比較低，有一點壓抑?！盌：“社區(qū)太小，一共不到10萬平方米，因為社區(qū)小管理比 較亂，里面的人員居住成分比較復雜，人員的素質不齊。另外因為社區(qū)小，配套設備也不全，像現在會所都沒有用上?！盓：“我現在住的小區(qū)物業(yè)在打架，

28、我非常反感物業(yè)有問題。 我喜歡好一點的物業(yè)來管，一般是希望外聘物業(yè)來做，我現在住的小區(qū)尤其車庫產權不清晰，車輛非常亂， 所以我希望以后小區(qū)可以人車分流?！盕：“原來的戶型雖然小，但是公攤不小，我是朝南的那棟 樓，公攤實際上沒有那么大，但是由于其他的原因公 攤非常大，我非常不滿意”G：“最不滿意的就是空氣，離近馬路，希望小區(qū)遠離馬路” “現在最不滿意最大的問題就是噪音，工作一天特別累，回到家里想安靜一下，不希望房子臨街，或者是靠馬路太近”H：“生活上不方便，希望在小區(qū)周邊有超市什么的。配套 不全，希望有一些健身，像游泳館之類，能設在小區(qū) 周邊，別設在小區(qū)里面，別太鬧騰了，在小區(qū)周邊， 但是離小區(qū)

29、很近，走幾步就能到了?！盜：“居住環(huán)境太差，綠化少，樹太少，感覺像是住在鋼筋 水泥的森林中”J：“我到公司也就是5公里左右，坐車卻要一個小時” K：“我在清華工作，開車甚至都沒有騎自行車快”從被調查者的反映我們可以看出，他們現在對所居住 的區(qū)域很不滿意，無論是居住位置，居住環(huán)境，物業(yè)管理， 居住舒適度還是交通都提出了很多的問題，但由于本區(qū)域內 沒有能滿足他們的供應量，所以在等待，希望上地能有他們 心目中理想的物業(yè)出現。3、租房市場分析從我們的調查統(tǒng)計數據可以看出，上地已經投入使用的住宅基本保持在 95%以上的租售率。經過對調查結果的分析，我們得出如下結論：1 上地區(qū)域缺少大型綜合出租型房地產項

30、目2 能真正滿足居住需求的住宅不多3 項目周邊房屋出租率較高4 租房人群擇房以上地為主，周邊為輔；標準住宅出租價格從 1000 元到 1600 元不等5 社區(qū)景觀環(huán)境不理想，綠化率低6 距離公司或單位過遠，通勤不方便同時，我們也對本地域的工作人群情況進行了初步的調查。我們的調查結果顯示：1 工作人群以高科技公司員工為主。2 工作人群中租房的占總人數的 79%。3 工作人群對普通類的住宅需求量較大。上地區(qū)域出租的房屋均屬于小業(yè)主所有，調研中沒有發(fā)現只租不售的青年公寓項目。目前該區(qū)域剩余的可租房屋不多。小結：依照我們對當代城市家園，怡美家園，上地佳園、上地東里、上地南里、上地西里、安寧莊小區(qū)和毛紡

31、南小區(qū)區(qū)域進行了初步的調查分析,從調查結果可以知道，上地住宅項目的規(guī)模均在 15 萬平方米以上。都是單一業(yè)主進行出租。房屋的出租價格從 1000 元/月到 1600 元/月不等，付款多為半年付和押一付三。需求人群是按獨居或合租形式進行租賃，人均承受價格在600 元左右。在我們對本區(qū)域的需求人群的調查中發(fā)現，租賃房屋的多為 上地高科技公司的員工，從事是研發(fā)和工人，各小區(qū)房屋的出租 率基本上保持在 95%以上，選擇清河小營居住的人群達 13.6% 以上，在回龍觀居住的人群達 14.8%以上，在西二旗西、三旗居住的人群達 17.2%。在調查中我們發(fā)現，本區(qū)域需求人群構成主要為附近各大公司的 普通員工

32、，其余為一些管理人員，年齡主要集中在 22 自 30 之間這個調查說明本地域對上地的客戶還是有相當大的吸引力，但由于供應量的缺乏，導致很大一部分客流外流，但客流的分布 也是一輕軌 13 號線鋪開的。上述種種情況表明上地地區(qū)住宅市場的前景基本看好，采取出租的策略也可謀求較高的投資回報。七：上地區(qū)域市場調查與分析1；供應市場調查與分析在做調查分析以前我們有必要就什么是市場要分析一下，因為他 是一個綜合性的概念，這就要求我們對他的細化終端有細致的了 解。批發(fā)市場在國外是有特定涵義的，即指專門經營農副產品、水產品、鮮活產品的市場，而在中國，批發(fā)市場卻幾乎涵蓋了各行各業(yè)、各種商品，廣泛分布在農副產品、服

33、裝紡織品、日用工業(yè)品、生產資料等眾多領域，這可以說是中國市場經濟的一大特色。批發(fā)市場產生原因是，當商品生產者數量極多、商品種類多、生產批量小、效率低且生產關系不穩(wěn)定時，通過批發(fā)市場能節(jié)省交易費用。在這種特殊的情況下，批發(fā)市場更有效率。具體到農副產品、水產品、鮮活產品批發(fā)市場，則是由這些商品本身的特性決定的。農副產品、水產品、鮮活產品的生產受自然條件、氣候條件的影響較大，而且產地分散，距離消費地較遠，生產者、零售者中小規(guī)模經營占多數，因此，為了保證農副產品、水產品及鮮活產品的供給，穩(wěn)定價格，及時、快速地將產品從產地運往銷地，協(xié)調產銷矛盾，需要一個中介場所來承擔集中、分散和價格決定的功能，而批發(fā)市

34、場就是起這一作用的。名詞解釋：1、市場：商品交換的場所。常常被描述為商品交換關系的總和，體現供給與需求之間矛盾的統(tǒng)一體。2、市場的類型：完全競爭市場、完全壟斷市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場。3、花卉市場：以綠植、花卉、盆景、觀賞魚及其附屬品為主要商品的交易場所。4、舊貨市場：以已進入生產消費和生活消費領域，處于儲備、使用和閑置狀態(tài)，保持部分或者全部原有使用價值的舊貨為交易商品的市場。舊貨市場上物品的價格會低于相應的新商品的市場價格。也常被稱為“跳蚤市場”。5、建材城：以建筑材料（包括五金制品、地板、陶瓷、玻璃、廚衛(wèi)用品、木制品、裝修材料等）為主要交易商品的市場，具備一定規(guī)模及信譽度的，被統(tǒng)稱

35、為建材城。6、綜合批發(fā)市場： 涵蓋各行各業(yè)、各種商品， 如農副產品、服裝紡織品、日用工業(yè)品、生產資料等眾多領域的大型綜合類的大宗批發(fā)性質的產品交易集散 地。7、農貿市場：以快速銷售農副產品，包括蔬菜、水果、肉禽蛋類、糧食，水產品，鮮活產品的小型零售性質的交易場所對市場有了綜合的了解后，我們又對各類市場目前在某的發(fā)展趨勢及未來發(fā)展方向做了充分的了解，以便總結出有目的性的調查分析。1、各類市場情況調研中我們在上地地區(qū)僅發(fā)現 1 個小型農貿市場、1 個物流市場、1 個中小型建材市場、1 個在建花卉市場、4 個鋼材市場，遠遠滿足不了上地地區(qū)人群的消費需求。3、市場供需對比示意圖：20000150001

36、0000系列150000供需2；需求市場調查與分析2、上地公寓、住宅小區(qū)數量普通住宅小區(qū) 6 個分別是上地佳園、上地東里、上地西里、上地南里、當代城市家園、怡美家園；高檔生活區(qū)3 個分別是上地 MOMA，當代城市家園二期，領袖硅谷。各住宅小區(qū)的規(guī)模均在 15 萬平方米以上，總人口在 5 萬以上。但該區(qū)域的生活配套極為缺乏，如市場數量、規(guī)模都遠遠滿足不了當地人群的需求。4 上地區(qū)域人群調研結果為落實上地區(qū)域居住人群對各類市場的需求程度，我們又進行了有針對性的人群調查。調查中發(fā)現人群對市場需求程度的排序如下圖：票數1008060票數40200農貿市場綜合性市場建材市場上述情況表明上地地區(qū)農貿市場的

37、前景基本看好，在該方面投資經營可謀求較高的投資回報。第四部分 SWOT 分析一、項目優(yōu)勢分析通過對本項目的分析，我們認為本項目具有以下優(yōu)勢：1、可操作空間較大，有塑造概念的空間。2、區(qū)位優(yōu)勢：本案位于海淀區(qū)上地橋東北，緊鄰城市鐵路號線，毗鄰上地信息產業(yè)基地，周邊有許多大型綜合社區(qū)，交通相對便利， 有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。3、土地使用成本優(yōu)勢：我公司是從合作方租賃土地來經營，這就使得土地的使用所占據的資金相對較少，資金使用成本相對較低。二、項目劣勢分析通過對本項目的分析，我們認為本項目存在以下的不足：1、周邊小環(huán)境差緊鄰項目東側有一個自然村落，由于它的存在，給項目的整體形象帶來嚴重的影響。這個村

38、子的拆遷問題遲遲得不到解決， 二百多戶居民的生活垃圾和廢水四處隨意排放，村子周邊環(huán)境可以用臟亂差來形容，如果這個村子不能夠盡快拆遷，對項目今后的發(fā)展是一個嚴峻的考驗和威脅。2、交通條件有缺陷在上地信息產業(yè)基地工作的客戶及周邊的居民不能直接到達項目地，必須通過上地橋繞過輕軌，它極大地影響了項目的發(fā)展。3、噪音污染嚴重項目的南側和西側分別為小營西路和城市鐵路和京包線，這兩側的過往車輛噪音非常大，對將來居住于此的客戶來講也是不利的因素。三、項目機會分析作為上地高科技園區(qū)緊鄰的地段，我們認為本項目擁有如下的機遇：1、上地北區(qū)開始規(guī)劃擴張，總規(guī)模面積巨大；2、政府規(guī)劃中關村北區(qū)的定位，要以商務服務為主，

39、形成一個重點突出的商圈；3、北區(qū)的土地價格現在也很高昂了，直接導致該地區(qū)房地產價格高；4、附近地區(qū)缺乏大型的出租性公寓產品；5、附近地區(qū)缺乏農貿市場和大型綜合性市場。四、項目威脅分析1、經濟分析項目所在區(qū)域單一的經濟發(fā)展模式不穩(wěn)定。上地地區(qū)是以軟件開發(fā)為主的科技園區(qū)，上地區(qū)域的經濟發(fā)展直接受 IT 產業(yè)發(fā)展的影響，產業(yè)單一造成了上地地區(qū)經濟發(fā)展的不穩(wěn)定性。2、政策分析項目目前的土地使用性質是倉儲用地。我們開發(fā)該項目涉及到土地使用性質的變性問題，會遇到一系列的政策及審批問題。第五部分 項目定位一、 功能定位（一）總體功能定位建議為了能更好地推廣本項目，提升本項目的知名度，我們認為有必要對本項目進

40、行概念設計。通過對上地現有房地產市場的分析，通過對上地整體的規(guī)劃的考慮，通過對中關村北區(qū)總體定位的分析，結合項目自身優(yōu)勢， 我們建議把本地域建設成為適合年輕流動一族集中展住區(qū)，建成后使本地域成為上地區(qū)域年輕流動一族精神家園 。定位依據如下：1、上地定位上地定位為：“上地科技區(qū)核心區(qū)，將建設成一個以高新技術為特征的都市中心。中關村北區(qū)被稱為中關村的“鉆石寶地”，是未來高新技術產 業(yè)的信息交流和商務中心。2、上地狀況目前上地高科技園區(qū)被稱為中國的科研中心，雖然人員文化層次很高， 但整體環(huán)境缺乏便利氛圍，居住場所匱乏?？陀^存在對本定位物業(yè)的需要。3、項目預期這樣的定位使本項目真正成為高科技園區(qū)核心區(qū)

41、的配套地域。4、自身優(yōu)勢這樣的定位符合本地域業(yè)已存在的需求氛圍，可以繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，并符合日后長久經營的思路。5、文化氛圍文化的設計，符合當前人們崇尚文雅，向往休閑生活的潛在愿望。同時可以合理有效借助統(tǒng)一型管理的便利所體現的獨特性，使本地域的定位 具有唯一性。（二）分區(qū)域功能定位建議項目的功能定位為居住、休閑、服務于一體的綜合性物業(yè)。其首成有500 平米建議作為以休閑服務為中心的商業(yè)設施。其他配套部分建議如下：車位； 餐廳； 家政服務；二、價格定位租價定位建議本項目每套租價建議每套在 1000 元/套。本價格由兩種方式推算而來，為建議價格，具體的價格要根據產品自身的設計、客戶狀況和市場價格

42、情況進行適時的調整，以靈活的方式進行調 整，以保持價格的競爭力和投資商自身的利益。具體推算見投資分析需要指出的是，該價格為我們根據目前市場情況分析得來， 由于未來上地住宅租價存在受到非市場因素干擾的可能，我們沒有對未來價格進行分析修正；在項目推向市場前仍需要重新進行價格定位工作。三、客群定位本項目客戶定位要放開視野，廣泛定位。通過我們對上地地區(qū)多年的經驗，在上地發(fā)展的企業(yè)不但有軟件開發(fā)行業(yè)，還包括一些軟件制造行業(yè)。因此，我們建議的客戶定位為：1 軟件開發(fā)行業(yè)2 軟件開發(fā)相關行業(yè)，包括娛樂，咨詢，物流等3 周邊居住的年輕一族4 在軟件開發(fā)中，我們建議多關注中小型公司和企業(yè)。第六部分 投資分析及其

43、風險規(guī)避方式提示第一節(jié)財務分析一、投資估算本項目仍處于可研階段，有 5 家設計施工單位為本項目設計初步方案并出具了方案的毛估算，以下數據均采用 5 家設計單位毛估算的平均值。（一）項目租賃（使用）成本:假設項目建設期為一年。項目的年租賃成本尚未與甲方確定，此時暫按 80 至 160 萬區(qū)間的平均值 120 萬計算。（二）前期階段有關費用：1、規(guī)劃設計費： 47.4 萬元2、可行性研究及策劃：10 萬元3、工程勘察費:6 萬元（三）建筑安裝工程費：1,354.20 萬元（四）開發(fā)間接費:不計（五）管理費用 :16.25 萬元（六）財務費用 :116.91 萬元（七）其他費用 :35.72 萬元（

44、八）不可預見費用:79.48 萬元（九）總投資=120+10+6+47.40+1,354.20+16.25+116.91+35.72+79.48=1,785.96 萬元二、資金籌措方案1、資金籌措與投資計劃項目開發(fā)投資資金的來源有兩個渠道：一是自有資金， 二是外部借款。資金運作方式為：自有資金全部用于投資；缺口資金則向外部借貸。根據本項目實際，資金籌措方面，自有資金 500 萬元；外部借款合計 1,285.96 萬元（本金 1,169.06 萬元，利息 116.90萬元）。項目總投資 1,785.96 萬元，其中：建設投資 1,669.06 萬元，借款利息 116.90 萬元總籌資額：1,78

45、5.96 萬元其中：自有資金：500 萬元外部借款：1,285.96 萬元2、貸款本金償還及利息支付經營期收入扣除有關稅費后，即可用于還本付息，還本付息按 8 年等額分期償還。本項目在第一年向外部借款 1,169.06 萬元，利率 10%,建設期利息 116.90 萬元。建設期借款本息合計 1,285.96 萬元,在經營期前 8 年等額償還，每年等額支付本息 241.05 萬元，8 年可以還清借款。三、項目經營期估算（一）經營計劃及財務分析預案項目分為公寓和綜合市場兩部分：公寓200 套房間，每套每月租金1100 元人民幣； 市場有效使用面積4100平米，租賃價格均價為1.9 元/天/平方米。

46、財務分析預案：承租期20 年；年租賃成本120 萬元；外部借款利率10 ；年出租率85 。（二）年經營收入確定（ 200 × 0.11 × 12+0.41 × 1.9 × 365 ） × 85=466.08萬元( 三) 經營期估算1、各期經營情況預測經營第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年期營業(yè)總收466.08466.08466.08466.08466.08入費用及稅681.42670.18657.81644.20629.24金經營第 8第 6 年第 7 年年以后各年466.08466.08466.08466.08255.5823

47、7.47217.55195.63利潤-215.34-204.09-191.72-178.12-163.15210.51228.62248.54270.452、靜態(tài)利潤預測：暫按 20年經營期、120萬元租賃成本計算，靜態(tài)利潤為2,088.15 萬元四、財務指標分析（一）靜態(tài)指標分析：承租期指標年租金成本由于本項目尚未與產權方最終確定承租期和年租賃成本，所以我們按以下幾種條件對項目的靜態(tài)指標進行分析。靜態(tài)利潤預案（120 萬）2088.15100 萬元2508.15130 萬元1878.15140 萬元1668.15靜態(tài)投資回收20 年8.97 年8.29 年9.36 年9.77 年期總投資利潤

48、率117%140%105%93%靜態(tài)利潤3,900.174,520.173,590.173,280.1730 年靜態(tài)投資回收8.97 年8.29 年9.36 年9.77 年期總投資利潤率218%253%201%184%（二）動態(tài)指標分析：由于本項目尚未與產權方最終確定承租期和年租賃成本，所以我們按以下幾種條件對項目的動態(tài)指標進行分析。1、基準收益率：基準收益率是投資決策者對項目資金時間價值的最低標準的判斷，也是投資者可接受的最低收益率。當項目的內部收益率大于或等于基準收益率時，項目在財務上才是可行的。本項目基準收益率為：資金成本率(10%)+ 風險補貼率(0.02%)+ 通貨膨脹率(1.8%)

49、=12%年租金成本2、指標分析承租期指標預案（120 萬）100 萬元130 萬元140 萬元基準收益率12%12%12%12%財務凈現值305.10495.37209.97114.8320 年動態(tài)投資回收12 年9 年13.7 年15 年期投資回報率18.28%30.04%12.51%6.80%內部收益率15.01%18.42%13.40%11.83%財務凈現值470.60679.14366.33262.0730 年動態(tài)投資回收12 年9 年13.7 年15 年期投資回報率28%41%22%16%內部收益率16.08%19.19%14.63%13.25%分析說明:1、項目預案經上述指標分析，結論是可行的。2、當租賃成本上浮到 1