房地產(chǎn)開發(fā)成本估算

1、不動產(chǎn)投資分析第五章房地產(chǎn)投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算基本要求n掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的成本構成及成本測算。n掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益獲取方式及收益測算n了解房地產(chǎn)投資項目的資金籌措的相關內(nèi)容n掌握借款還本付息的測算房地產(chǎn)投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設項目投資的不同2房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算3房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設項目投資的不同n一般項目n總投資=固定資產(chǎn)投資+建設期借款利息+流動資金n房地產(chǎn)開發(fā)項目n總投資=開發(fā)建設投資(開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資)+經(jīng)營資金n開發(fā)建設投資n指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建

2、設所需投入的各項成本費用。n當開發(fā)項目用于出售或出租時，開發(fā)建設投資就等于開發(fā)產(chǎn)品成本。n經(jīng)營資金n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉資金。開發(fā)產(chǎn)品成本n定義n指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。n如果項目開發(fā)完成后用于租售，項目總投資基本上等于開發(fā)建設投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（總成本費用）n如果項目開發(fā)完成后用于經(jīng)營，項目總投資等于開發(fā)建設投資（開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資）和經(jīng)營資金例題n某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581平方米，休養(yǎng)所為1200平方米，綜合商場為1000平方米。住宅部分全部預售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為130

3、57萬元，其中開發(fā)建設投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時， 需經(jīng)營資金8萬元，到項目結束時一次性收回。開發(fā)項目投資13057萬元開發(fā)建設投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元土地前期工程基礎設施建筑安裝公共配套設施開發(fā)間接管理費用財務銷售開發(fā)期稅費其它費用不可預見費用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構成圖總成本費用2房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算n房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成n房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成n房地產(chǎn)開發(fā)成本n是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支

4、出的全部費用，就其用途來說，可分為三大部分：n土地、土建、設備費用n配套及其他收費支出n管理費用和籌資成本土地、土建、設備費用n這一部分費用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占項目總成本的80。n其中最重要的是土地費用，由于土地的不同來源，其成本也是不同的。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。n房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目之前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。配套及其他收費支出n配套費用n主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。n房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的

5、特性決定了房地產(chǎn)開發(fā)必須有這一類的費用支出，因為商品房要具備居住功能，通路、通水、通電、通煤氣及排水是最基本的條件，另外，學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的居住條件。n其他收費支出n這些費用中有些雖然屬于押金性質，如新型墻體材料費、檔案保證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回，有些甚至本息無歸。這類收費項目的特點是種類繁多，標準不一，任意性很強。由于許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標準普遍偏高，加重了開發(fā)企業(yè)的負擔。n配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，且數(shù)額較大，一般占項目總投資的1

6、015，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本的一項重要內(nèi)容。 管理費用和籌資成本n管理費用n籌資成本n籌資成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設周期長、投資數(shù)額大，投資風險高等特點，因此光靠企業(yè)自有資金和預收房款不能滿足資金要求，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生利息支出。因此，如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本，體現(xiàn)經(jīng)營成果將起到非常重要的作用。 房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的內(nèi)容n開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容n土地費用估算n前期工程費用n基礎設施建設費n建筑安裝工程費n公共配套設施建設費n開發(fā)間接費n管理費用n財務費用n銷售

7、費用n其他費用n開發(fā)期稅費n不可預見費n運營費用及修理費用n成本的測算n分項測算n匯總n以表格的形式表現(xiàn)出來。n成本測算的原則n不能重復，也不能遺漏。n準確合理。土地費用測算n涵義n為了取得房地產(chǎn)項目用地使用權而發(fā)生的費用。n費用估算n根據(jù)實際情況而定；n費用類別n土地征用拆遷費n農(nóng)村土地征用拆遷費n城鎮(zhèn)土地拆遷費n土地出讓地價款n土地轉讓費n土地租用費n土地投資折價前期工程費n涵義n開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質勘測，以及“三/七通一平”等階段的費用支出。n費用組成及測算n規(guī)劃設計建安工程費的3%；n可研費總投資的1%3%n水文、地質勘查費n根據(jù)工作量結合有關收費標準估算，一

8、般為設計概算的0.5%左右。n“七通一平” 費n可根據(jù)實際工程量n參照有關計費標準進行基礎設施建設費（見教材p154表5-5）n涵義n指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用；n費用組成n供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用；n費用測算n一般按實際工程量估算。n詳細估算時，可按單位指標估算法計算。建筑安裝工程費n含義n建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用、安裝工程費用和室內(nèi)裝修家具費等。n建筑工程費用n包括結構、建筑、特殊裝修工程費。n設備采購費用及安裝工程費用n給排水、電器照明及設

9、備安裝、空調(diào)通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等。n室內(nèi)裝修家具費建筑安裝工程費估算方法n單元估算法=基本建設單元的綜合投資單元數(shù)n單位指標估算法=單位工程量投資工程量n工程量近似匡算法=匡算工程量相應的概預算定額單價取費標準n概算指標估算法n直接費=每平方米造價指標建筑面積n主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標建筑面積n類似法公共配套設施建設費n涵義n指居住小區(qū)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（公建設施）的建設費用；n費用組成n居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。n費用測算n這些配套設施是不能有償轉讓的，一般按規(guī)劃指標和實際工程

10、量估算。管理費用n含義n指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的 各種費用。n項目n主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤消、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。n取費標準 n 管理費可按項目總投資的3一5估算。n如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干個房地產(chǎn)項目，管理費應該在各個項目間合理分攤。 財務費用n涵義n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。n費用組成n借款和債券的利息

11、n金融機構手續(xù)費n融資代理費n承諾費n外匯匯兌凈損失n企業(yè)籌資所發(fā)生的其他費用財務費用n 利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；n利息以外的其他融資費用，一般占利息的10左右。 銷售費用n涵義n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構或委托代理的各項費用。n費用構成n銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可申領費等；銷售費用n費用測算n廣告宣傳及市場推廣費n銷售收入的2%3%。n銷售代理費n銷售收入的1.5%2%。n其他銷售費用n銷售收入的0.5%1%。n費用合

12、計n銷售收入的4%6%其它費用n費用組成n臨時用地費n臨時建設費n工程造價咨詢費n總承包管理費n合同公證費n施工執(zhí)照費n工程質量監(jiān)督費n工程監(jiān)理費n竣工圖編制費n工程保險費n費用測算n按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%3%。開發(fā)期稅費n概念n項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。n費用組成n固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)在已經(jīng)停止征收)n土地使用稅n市政支管線分攤費n供電貼費n用電權費n分散建設市政公用設施建設費n電話初裝費n費用測算n按當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算不可預見費n依據(jù)n項目的復雜程度n前面各項費用測算的準確度。n上述費用之和的3%7%運營費用n

13、指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。n管理費用n銷售費用修理費用n以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費用。3房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措n經(jīng)營收入估算n稅金估算n銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附加n房地產(chǎn)投資項目的資金籌措經(jīng)營收入估算n房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營模式n租售方案的確定n租售價格的確定n經(jīng)營收入的估算房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營模式n經(jīng)營模式n出售n出租n自營n混合n經(jīng)營模式?jīng)Q定收益模式房地產(chǎn)投資項目收益分析租售方案的確定租售價格的確定經(jīng)營收入/租售收入的估算租售方案的確定n租售方案的含義n出售、出租、自營等的計劃；n考

14、慮銷售數(shù)量/銷售價格/銷售時間總體安排。n內(nèi)容n房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營形式？n項目出售？/項目出租？/租售并舉？n可出售的面積？/可出租的面積？/在建筑物中的位置？n進度安排？n市場變化的影響？n售價與租金水平的確定？n收款方式與收款計劃地確定？n結果n相應的表格銷售計劃及收款計劃租售價格的確定n租售價格應在房地產(chǎn)市場分析的基礎上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定價的技術和方法，確定租售價格。n成本導向定價法n成本加成/目標定價法n購買者導向定價法n認知價值定價法/價值定價法n競

15、爭導向定價法n領導導向定價法n挑戰(zhàn)定價法n隨行就市定價法n 租售價格的確定n租售價格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應對房地產(chǎn)市場供求關系進行分析，考慮已建成的、正在建設的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。 經(jīng)營收入的估算n經(jīng)營收入n含義n經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。n種類n銷售收入n租金收入n自營收入經(jīng)營收入的估算銷售收入n銷售收入n銷售收入=可出售的建筑面積銷售單價n注意銷售量與銷售價格的關系經(jīng)營收入的估算租金收入n租金收入n租金收入=可出租建筑面積租金單價n可出租建筑面積n考慮空置情

16、況n空置期n出租率n租金單價n調(diào)查與預測要合理。經(jīng)營收入的估算租金收入n租金收入的種類n潛在總收入/毛租金收入n潛在總收入=可出租面積單位租金n其他收入n除租金之外的其他收入n實際總收入/有效總收入n實際總收入=潛在總收入（1空置率）+其他收入n實際總收入=潛在總收入出租率+其他收入n凈租金收入（凈經(jīng)營收入）n凈經(jīng)營收入=實際總收入運營費用經(jīng)營收入的估算自營收入n自營經(jīng)營收入n開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)、服務業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。n估算時考慮經(jīng)營所在的行業(yè)以及市場價格。n考慮的因素n目前已有的商業(yè)和服務業(yè)設施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響；n未來商業(yè)、

17、服務業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)市場的影響經(jīng)營收入的估算自營收入n自營收入的估算n年收入=年經(jīng)營收益年運營費用（成本）n注：n通常以年等值的形式表現(xiàn)出來；n年運營費用包括房地產(chǎn)所形成的固定資產(chǎn)的折舊稅金的估算n稅金n國家和地方政府依據(jù)法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。n稅收n國家或地方政府通過稅金籌集財政資金的手段；n稅收具有強制性、無償性和固定性的特點；n注意與開發(fā)期稅費的區(qū)別稅金的估算n房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種n經(jīng)營稅金及附加n土地使用稅n房產(chǎn)稅n企業(yè)所得稅n土地增值稅n應注意的問題n計稅基數(shù)計稅稅率稅金的估算經(jīng)營稅金及附加n含義n在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費

18、；n種類兩稅一費n營業(yè)稅=應納稅銷售（出租）收入稅率（5%）n城市建設維護稅n教育費附加城市建設維護稅n一般計稅依據(jù)n增值稅、消費稅、營業(yè)稅的實交稅額；n對房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，城市建設維護稅的計稅依據(jù)n實際繳納的營業(yè)稅n城市建設維護稅=營業(yè)稅稅率n稅率以納稅人所在的地區(qū)而有所區(qū)別n市區(qū)7%n縣城、鎮(zhèn)5%n上面兩種情況除外1%教育費附加n一般計稅依據(jù)n同城市建設維護稅n對房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，城市建設維護稅的計稅依據(jù)n實際繳納的營業(yè)稅n教育費附加=營業(yè)稅稅率n稅率n教育費附加的稅率一般為3%。經(jīng)營稅金及附加的計算n經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市建設維護稅+教育費附加=營業(yè)稅+營業(yè)稅7%+營業(yè)稅3%=

19、營業(yè)稅（1+ 7%+ 3% ）=應納稅銷售（出租）收入5% （1+ 7%+ 3% ）=應納稅銷售（出租）收入5.5%關于其他稅種相關表格n銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表n出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表n自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表n土地使用稅n房產(chǎn)稅n企業(yè)所得稅n土地增值稅房地產(chǎn)投資項目的資金籌措n資金籌措的依據(jù)n投資估算的結果n房地產(chǎn)投資資金的來源n資本金（股本金）n銀行貸款n預售收入n資金的籌措計劃n根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資、成本與費用使用計劃，來安排資金來源和相應數(shù)量的過程。資金籌措計劃n制定資金籌措計劃時應當注意的問題n嚴格按照資金的需要量確定籌資額；n以需定量n金額n資金

20、使用的時間n認真選擇籌資來源渠道；n可行性n成本n合法性n避免利率風險對項目的不利影響。資金使用計劃n考慮的因素n項目建設進度n可能發(fā)生的實際付款時間及金額n編制計劃應注意的問題n根據(jù)建筑安裝工程進度表，按照不同年度的工作量安排相應的資金供給量；n根據(jù)設備到貨計劃，安排設備購置費支出。n項目的前期費用應盡早落實；n在安排投資計劃時，應先安排自有資金，后安排外部資金。資金使用計劃n編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況。n如果我們將工程發(fā)包出去，編制資金使用計劃的依據(jù)是什么？有什么不同。n 資金籌措計劃n資金籌措計劃n依據(jù)n資金使用計劃n銷售收入計劃n資金來源n資本金n預租售收入n借貸資金n為了滿足開發(fā)項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。借款還本付息的估算n還本付息的資金來源n利潤n預售或預租收入n還款方式及還款順序n方式n按照借款協(xié)議所確定的方式進行還款；n順序n先貸款先還，后貸款后還；n利息高的先還，利息低的后還；利息的計算n國內(nèi)借款利息的計算n借款時的利息計算n為了簡化計算，假設借款當年在年中使用，按半年計息，其后各年按全年計息；n每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款2）利率n見教材p186例題n還款時的利息計算