物業(yè)設施設備日常管理規(guī)范

1、物業(yè)設施設備日常管理規(guī)范物業(yè)設施設備日常管理規(guī)范- -基礎管理基礎管理 - -運行管理運行管理 - -維修管理維修管理 - -安全管理安全管理 - -危機管理危機管理基礎管理基礎管理 設備資料檔案管理設備資料檔案管理 標準化管理標準化管理 規(guī)章制度規(guī)章制度 教育培訓、基礎教育工作教育培訓、基礎教育工作物業(yè)設備的基礎管理是為實現(xiàn)物業(yè)設備及職能服務提供有物業(yè)設備的基礎管理是為實現(xiàn)物業(yè)設備及職能服務提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設備基礎管理工作主要有四類：關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設備基礎管理工作主要有四類： 設備原始資料：設備原始資料：如設備出廠合格證書、操作使用說如設備出廠合格證書、操作使用說明、驗收

2、資料、設備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設備登記表等明、驗收資料、設備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設備登記表等 設備維修資料：設備維修資料：如報修單、事故記錄、中大修工程如報修單、事故記錄、中大修工程記錄等記錄等 設備管理資料：設備管理資料：如運行記錄、普查記錄、運行月報、如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料等考評資料等設備的檔案資料管理工作基設備的檔案資料管理工作基本任務：一是做好設備技術(shù)本任務：一是做好設備技術(shù)檔案的保管；二是為設備運檔案的保管；二是為設備運行、維護、管理等提供資料行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)。信息依據(jù)?；A管理基礎管理設備資料檔案管理設備資料檔案管理 技術(shù)標準：技術(shù)標準：如各類設備的驗收標準，

3、完好標準、如各類設備的驗收標準，完好標準、維修等級標準等維修等級標準等 管理標準：管理標準：如報修程序，信息處理標準、服務規(guī)如報修程序，信息處理標準、服務規(guī)范及標準、考核與獎懲標準等范及標準、考核與獎懲標準等設備的標準化工作的基本功能有兩個方面：設備的標準化工作的基本功能有兩個方面：一是為設備管理職能的實施提供共同行為準則和標準；一是為設備管理職能的實施提供共同行為準則和標準；二是為設備的技術(shù)經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段；二是為設備的技術(shù)經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段；基基基礎管理基礎管理 標準化管理標準化管理 生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程： 主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)

4、規(guī)程規(guī)程 管理工作制度管理工作制度：主：主要有運行管理制度、巡視制度、要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預防檢修制度、值班工作制度安全管理制度、預防檢修制度、值班工作制度 責任制度責任制度： 包括崗位責任制度、記錄與報告制度、包括崗位責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等安全制度、交接班制度等 基礎管理基礎管理 規(guī)章制度規(guī)章制度 對本企業(yè)員工的培訓與教育：對本企業(yè)員工的培訓與教育：基本內(nèi)容是業(yè)務基本內(nèi)容是業(yè)務技能、崗位培訓、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等技能、崗位培訓、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等 對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點是有關(guān)其重點是

5、有關(guān)合理與安全使用設備的宣傳教育合理與安全使用設備的宣傳教育基礎管理基礎管理教育與培訓教育與培訓物業(yè)設備的運行管理是設備在日常運行和使用過程中的各項組物業(yè)設備的運行管理是設備在日常運行和使用過程中的各項組織管理工作，它具有織管理工作，它具有日常性日常性，安全性安全性和和廣泛性廣泛性的特點和要求。的特點和要求。有以下三類：有以下三類：運行管理運行管理 設備運行的勞動組織設備運行的勞動組織 設備運行管理制度設備運行管理制度 設備運行與維護設備運行與維護 定員工作：定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點，設備運行要求和管理的需也就是根據(jù)勞動分工特點，設備運行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要

6、方法有按設備定員，按崗位定員要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。和按比例定員三種方式。 作業(yè)組的組織：作業(yè)組的組織：如電梯設備運行組，水工電工組等。如電梯設備運行組，水工電工組等。 工作輪班組織：工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動組織目的，一是在合理分工勞動組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎上配置勞動力。二是據(jù)協(xié)作基礎上配置勞動力。二是據(jù)設備技術(shù)要求與崗位設置

7、情況，設備技術(shù)要求與崗位設置情況，采取合理的勞動組織形式提高勞采取合理的勞動組織形式提高勞動效率。動效率。運行管理運行管理設備運行的勞動組織設備運行的勞動組織 設備的安全操作規(guī)程設備的安全操作規(guī)程 設備的巡視工作制度設備的巡視工作制度 崗位責任制度崗位責任制度 交接班制度交接班制度 記錄與報表制度記錄與報表制度 報告制度報告制度 服務規(guī)范服務規(guī)范運行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準則。運行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準則。運行管理運行管理設備運行管理制度設備運行管理制度運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護1 1、房屋設施的運行和維護、房屋設施的運行和維護 2 2、供配電系統(tǒng)的運行和維

8、護、供配電系統(tǒng)的運行和維護 3 3、消防系統(tǒng)的運行和維護、消防系統(tǒng)的運行和維護4 4、電梯系統(tǒng)的運行和維護、電梯系統(tǒng)的運行和維護 5 5、給排水系統(tǒng)的運行和維護、給排水系統(tǒng)的運行和維護 1 1、房屋設施運行與維護、房屋設施運行與維護 1.1 項目工程人員每月對所轄大樓建筑物巡查，記錄檢查結(jié)果;每年九月對所轄大樓建筑物本體及附屬設施全面檢查，編制下一年度的維修計劃并上報審核。 1.2 玻璃幕墻、大樓外立面每月用望遠鏡檢查一次，嚴寒酷暑及暴風雨、大風季節(jié)每天檢查一次，記錄檢查結(jié)果；發(fā)現(xiàn)異常情況，立即采取措施，防止危及行人安全及車輛的受損；建筑外立面裝修夾層出入口有安全管理防范措施，夾層內(nèi)無廢棄物/

9、堆物。運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護 1.3 天臺無廢棄物/堆物，無積水，下水口無堵塞；有每天安全檢查記錄； 1.4 樓道、廳：墻面、頂面無起殼、無霉斑、無裂縫、不滲水；地面、臺階平整、完好無破損；扶手、欄桿牢固、無缺損；門、窗完好、無損、開關(guān)靈活、配件齊全。 1.5 廣場機動車、非機動車停放標識設置規(guī)范；廣場磚、噴水池、霓虹燈等設施設備完好；廣場磚松動應及時修補，防止損壞、破碎。 1.6 室外消火栓、消防泵、噴淋泵結(jié)合器有明顯標識，便于消防車的?？亢筒僮?，且有保溫、防撞措施及油漆施工等保養(yǎng)計劃。 1.7 地下停車場設施設備完好，標識設置規(guī)范。運行管理運行管理設備運行與維護設備運

10、行與維護運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護2 2、供配電系統(tǒng)的運行與維護、供配電系統(tǒng)的運行與維護2.1 變配電房 2.1.1 設專職持證電工進行運行值班，每天定時認真做好巡檢和值班記錄；未經(jīng)管理部門的許可，非工作人員不得入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在設備房出入登記表上進行登記。 2.1.2 防火安全制度、日常管理制度、交接班制度等相關(guān)制度上墻張貼。 2.1.3 安全用具、警示標牌規(guī)范懸掛或擺放；安全用具按規(guī)定定期檢測，有記錄；按照安全規(guī)定鋪設絕緣墊。 2.1.4 正常及緊急通訊暢通，有突發(fā)事件應急預案。 2.1.5 做好變配電房的 四防一通 (防汛、防火、防風雪、防小動物，保持良好通風)，保

11、持設備房及設備清潔；消防設施完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。 2.1.6 每年進行四次停電保養(yǎng)，清潔結(jié)塵、接頭螺絲緊固、機械轉(zhuǎn)動器裝置試驗靈活狀態(tài)、接地電阻測量，按變電所供配電設備檢修保養(yǎng)記錄要求填寫保養(yǎng)記錄；每三年（或按當?shù)毓╇姴块T規(guī)定）必須有供電部門進行系統(tǒng)檢測，確保設備(設施)安全、可靠運行；設備停電保養(yǎng)期間，必須掛標示牌。運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護2 2、供配電系統(tǒng)的運行與維護、供配電系統(tǒng)的運行與維護2.2 柴油發(fā)電機組 2.2.1 柴油發(fā)動機組每天巡檢1次，每半月至少啟動一次，每月保養(yǎng)一次。 2.2.2 儲油間

12、應按照建筑防火規(guī)范設計，室內(nèi)通風良好，電器采用防爆電器設備，門上有“防火”警告標志，嚴禁吸煙、嚴禁帶入明火或動用任何火種，儲油間內(nèi)安全設施不得隨便移動，必須指定專人負責消防器材的檢查和維護保養(yǎng)。運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護3 3、消防系統(tǒng)的運行和維護、消防系統(tǒng)的運行和維護3.1 建筑防火 3.1.1 無破壞防火分隔的現(xiàn)象，防火分隔墻上的孔洞需采用相應耐火等級的材料封堵嚴密。 3.1.2 安全出口門需向疏散方向開啟，無采用卷簾門、轉(zhuǎn)門、吊門或側(cè)拉門的現(xiàn)象，防火門無損壞，閉門器完好；消防通道保證暢通，無堆物、堵塞現(xiàn)象，安全出口需保證暢通，涉外消防通道無違規(guī)閉鎖現(xiàn)象。運行管理運行管理

13、設備運行與維護設備運行與維護 3.1.3 己審核合格的建筑不得擅自改變其使用性質(zhì)，需要改動的部位報當?shù)叵嚓P(guān)部門審批。 3.1.4 室內(nèi)防火卷簾門下無堆物現(xiàn)象且啟動聯(lián)動正常，公共通道卷簾門要采用雙面控制按鈕控制。 3.1.5無其他違規(guī)現(xiàn)象。3.2 消火栓、噴淋系統(tǒng) 3.2.1 消防泵房、穩(wěn)壓泵房各項管理制度上墻，消防泵房、穩(wěn)壓泵房每天巡檢一次，每月保養(yǎng)一次，人員進出、巡檢和保養(yǎng)有記錄(保養(yǎng)記錄中有消防、噴淋泵點動相關(guān)記錄)，消防、噴淋泵主備電源能自動切換，手動、自動能正常啟停泵，主備泵自動切換正常。 3.2.2 各大樓的消防噴淋與消火栓系統(tǒng)一旦經(jīng)過消防部門檢測合格，系統(tǒng)就應該投入并保持正常運行狀

14、態(tài)，水池水泵能正常取水，泵、控制柜、閥門有明顯標示。運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護 3.2.3 正常運行的消防噴淋與消火栓系統(tǒng)除各功能終端外（噴淋噴口、消火栓、系統(tǒng)排氣口、系統(tǒng)放水閥等）管路中的其他各類水閥必須保持在開啟狀態(tài)。經(jīng)批準臨時關(guān)閉的閥門必須懸掛警示牌。 3.2.4 噴淋泵、消防泵、報警控制閥（濕式報警閥）、水流指示器、穩(wěn)壓裝置、消火栓按鈕等設備與消防監(jiān)控中心的中央控制主機之間的連接線路連接可靠，保證控制信號與狀態(tài)反饋信號聯(lián)絡通暢。 3.2.5 噴淋泵、消防泵、報警控制閥（濕式報警閥）、水流指示器、穩(wěn)壓裝置、閥門等設備無銹蝕，無

15、跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無破損。閥門潤滑良好，開閉無卡阻。 3.2.6 室內(nèi)消火栓箱每月至少巡檢一次，消火栓口、水帶規(guī)格相符及消防各類接口綁扎要符合要求。 3.2.7 噴淋頭安裝位置符合規(guī)范，噴淋頭上無懸掛物及被涂現(xiàn)象；噴淋局部停水，有審批程序和人防措施。 3.2.8 根據(jù)各地區(qū)的氣溫情況，外露管網(wǎng)有保溫措施且完好。 3.2.9不同顏色噴淋頭的玻璃泡所承受的溫度也各不相同，橙色57紅色68黃色79綠色93藍色141。 運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護3.3 火災自動報警系統(tǒng) 3.3.1 消控室各項管理制度上墻，實行24小時值班制度，值班人員需

16、持證上崗；機房整潔，無亂堆物現(xiàn)象，安全防護用具、應急用具擺放規(guī)范；每天定時認真做好值班記錄，未經(jīng)管理部門的許可，非工作人員不得入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在設備房出入登記表上進行登記。 3.3.2 對煙感探測器、手動報警按鈕、水流指示器、樓層顯示器等末端設備功能進行抽檢測(每年覆蓋)和保養(yǎng)，檢測、保養(yǎng)記錄填寫 消防設施月(季)檢記錄，相關(guān)檢測打印記錄存檔；維保單位月/季度保養(yǎng)記錄需填寫消防自動報警系統(tǒng)月(季)度保養(yǎng)記錄。 3.3.3 消防火災自動報警系統(tǒng)無故障分隔的現(xiàn)象，如有故障應有報修通知和人防措施，有記錄，有存檔。運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護 3.3.4 消控室應設可直接報警的外線

17、電話，消控室與消防設備間有對講電話功能，電話功能正常，語音清楚。 3.3.5 火災確認后，各功能應能正常啟動，如：電梯迫降、非消防電源強切功能、排風和正壓送風機啟動、應急廣播自動切換、水泵自動啟動、防火卷簾門自動關(guān)閉等等，反饋信號應正常反饋。 3.3.6 當發(fā)生火災時消控室能在選定區(qū)域正常切換所有和消防無關(guān)的背景音樂，確?；馂膽睆V播的功能正常。 3.3.7 防火閥的執(zhí)行機構(gòu)靈活好用，手動、聯(lián)動功能切換正常；防排煙系統(tǒng)應具有管理、維護保養(yǎng)，保證系統(tǒng)處于準工作狀態(tài)。 3.3.8 消防火災報警系統(tǒng)各聯(lián)動功能正常。 3.3.9 消防應急照明和疏散指示系統(tǒng)應保持連續(xù)正常運行；指示標志和應急照明完好，無

18、被遮擋現(xiàn)象。4 4、電梯系統(tǒng)的運行與維護、電梯系統(tǒng)的運行與維護 4.1 電梯機房管理制度上墻，操作、維修人員必須持證上崗，未經(jīng)管理部門許可，無關(guān)人員不得隨意入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在設備房出入登記表上登記。 4.2 機房通風良好，保持合適環(huán)境溫度，防止雨、雪侵入和小動物竄入。 4.3 電梯機房每天巡檢一次，機房整潔，無亂堆物現(xiàn)象；機房內(nèi)設置的手動松閘扳手應按要求掛放；“五方通話”、應急通訊正常；緊急救援流程應粘貼在操作時清楚看到的地方。運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護電梯五方通話是指電梯對講系電梯五方通話是指電梯對講系統(tǒng)中管理中心主機、電梯轎廂、統(tǒng)中管理中心主機、電梯轎廂、電梯機房分機

19、、電梯頂部、電電梯機房分機、電梯頂部、電梯井道底部五方之間進行的通梯井道底部五方之間進行的通話。話。 4.4 電梯運行中無異響、配件無破損、無滲、漏油痕跡。 4.5 維保單位每月對大樓電梯維保二次，維保記錄簽收并存檔。 4.6 安全檢驗合格標志維保單位向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門的特種設備安全檢驗機構(gòu)申請年檢，電梯檢驗合格證的原件需張貼在電梯內(nèi)指定位置、無缺失。運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護5 5、給排水系統(tǒng)的運行與維護、給排水系統(tǒng)的運行與維護 5.1 水泵房整潔無亂堆物現(xiàn)象；每天巡檢一次，每月保養(yǎng)一次，巡檢、進出和保養(yǎng)有記錄并存檔；管理制度上墻

20、。 5.2 對生活二次供水箱（池）每年進行2次定期清洗、消毒，水質(zhì)符合國家飲用水標準，并及時填寫水池/水箱清洗消毒過程記錄。 5.3 控制箱指示、標簽完好；雙電源切換正常；手、自動啟動正常；管道/泵無銹跡、無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；標識完好。運行管理運行管理設備運行與維護設備運行與維護 5.4 熟悉了解管道走向及各類閥門，對集水井設備每天檢查一次，每月保養(yǎng)一次，檢查、保養(yǎng)有記錄；集水井設備雙電源切換正常，主、備泵切換正常，手、自動啟動正常。 5.5 每月一次檢查雨、污水窨井、管道，定期疏通雨、污水窨井、管道，有記錄、有存檔，認真做好下水管道月度檢查表及疏通排污記錄表。 5.6 北方地區(qū)室外水表井

21、、閥門井、消防水泵結(jié)合器井等，冬季降溫前必須做好防寒保暖工作。物業(yè)設備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維物業(yè)設備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成重大事故。同時，設備的合理修過程中，稍有疏忽往往會造成重大事故。同時，設備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設備壽命的一個重要使用和安全操作也是減少維修損失，延長設備壽命的一個重要環(huán)節(jié)；環(huán)節(jié)；安全管理安全管理 加強安全教育與宣傳加強安全教育與宣傳 設備安全管理措施設備安全管理措施 落實設備合格證制度落實設備合格證制度 安全責任制度安全責任制度 對操作人員要對操作人員要：培訓安全作業(yè)規(guī)程，安全

22、意識教：培訓安全作業(yè)規(guī)程，安全意識教育和安全作業(yè)管理。育和安全作業(yè)管理。 對業(yè)主和使用人員要：對業(yè)主和使用人員要：宣傳設備安全使用知識，宣傳設備安全使用知識，提高安全意識。提高安全意識。 在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。欄。安全管理安全管理加強安全教育與宣傳加強安全教育與宣傳 對一些特殊或具有危險性的設備需設計和安對一些特殊或具有危險性的設備需設計和安裝必要的安全保護措施裝必要的安全保護措施 定期進行設備的安全檢查和性能測試定期進行設備的安全檢查和性能測試 制定設備的安全管理制度制定設備的安全管理制度安全管理安全管理設備安全管理措施設備安全管理措

23、施 落實國家對安全性能要求高的特種設備合格證制落實國家對安全性能要求高的特種設備合格證制度，如電梯、鍋爐等。度，如電梯、鍋爐等。 要求使用和維修人員持證上崗。要求使用和維修人員持證上崗。安全管理安全管理設備合格證制度設備合格證制度 主管領導負責安全管理工作，安全巡檢。主管領導負責安全管理工作，安全巡檢。 在崗位責任制中，安全必須作為一項責任內(nèi)容在崗位責任制中，安全必須作為一項責任內(nèi)容明確下來。明確下來。 安全管理，人人有責。安全管理，人人有責。 形成一整套安全責任制度。形成一整套安全責任制度。 安全管理安全管理安全責任制度安全責任制度 特種設備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、特種設備安全監(jiān)察條例

24、規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設施等為特種設備，實行政府安全監(jiān)察制度游樂設施等為特種設備，實行政府安全監(jiān)察制度 按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗 配合安全檢查，落實合格證制度配合安全檢查，落實合格證制度 形成一整套安全責任制度形成一整套安全責任制度 分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責任任安全管理安全管理特種設備特種設備物業(yè)設備的維修管理是指對設備維修活動所從事的組織，物業(yè)設備的維修管理是指對設備維修活動所從事的組織，計劃與控制。計劃與控制。維修管理維修管理 設備的三級保養(yǎng)設備的三級保養(yǎng) 定期檢查定期檢查 日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤

25、滑及時做好堅固工作以及日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等。必要記錄等。 一級保養(yǎng)：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設備進行局部解體，一級保養(yǎng)：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設備進行局部解體，進行清洗，調(diào)整，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。進行清洗，調(diào)整，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。 二級保養(yǎng)：對設備進行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復二級保養(yǎng)：對設備進行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復磨損件，使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。磨損件，使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。 三級保養(yǎng)：以維修為主，列入設備的檢修計劃，對設備進行部分解體三級保養(yǎng)：以維修為主，

26、列入設備的檢修計劃，對設備進行部分解體檢查和修理，更換或修復磨損件，清洗、換油，檢查修理電氣部分，局檢查和修理，更換或修復磨損件，清洗、換油，檢查修理電氣部分，局部恢復精度，滿足加工零件的最低要求。部恢復精度，滿足加工零件的最低要求。 維修管理維修管理設備的三級保養(yǎng)設備的三級保養(yǎng) 設備檢查：設備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設備的運行情況、工作精度、磨損程度進行檢對設備的運行情況、工作精度、磨損程度進行檢查和校驗，是設備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)。查和校驗，是設備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)。通過檢查，及時查明和消除設備隱患通過檢查，及時查明和消除設備隱患針對發(fā)現(xiàn)的

27、問題，擬定改進的工作措施，有目針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進的工作措施，有目的地做好修理前的準備工作，以提高維修質(zhì)量。的地做好修理前的準備工作，以提高維修質(zhì)量。 維修管理維修管理定期檢查定期檢查四大目標四大目標查明危機原因查明危機原因減少或控制破壞、損失程度減少或控制破壞、損失程度迅速、正確的反應迅速、正確的反應 制止危機繼續(xù)存在制止危機繼續(xù)存在工程危機管理工程危機管理-物業(yè)管理是計劃性的工作物業(yè)管理是計劃性的工作（為物業(yè)制訂適當 之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）-每天都有所準備每天都有所準備-消除物業(yè)設計的危險性消除物業(yè)設計的危險性-完善物業(yè)設備的各種系統(tǒng)的維修工作完善物業(yè)設備的各種系統(tǒng)的維修工作

28、-嚴格執(zhí)行所有規(guī)章制度嚴格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察）-配合實際情況，適當修改所有規(guī)章制度配合實際情況，適當修改所有規(guī)章制度-加強培訓，加強效率加強培訓，加強效率（案例討論，演習）-經(jīng)常演習，加強宣傳經(jīng)常演習，加強宣傳 - -急需品的準備，備用物件、零件。急需品的準備，備用物件、零件。工程危機管理工程危機管理預防危機發(fā)生之措施預防危機發(fā)生之措施l 確認位置確認位置-電梯編號、樓層電梯編號、樓層; ;l 通知有關(guān)員工采取相應行動通知有關(guān)員工采取相應行動-確定乘客人數(shù)、照明、通確定乘客人數(shù)、照明、通風情況風情況; ;l 安撫乘客，注意傷病安撫乘客，注意傷病; ;l 技工：盡快救人技工：盡快救人; ;l

29、 密切監(jiān)控現(xiàn)場情況管理密切監(jiān)控現(xiàn)場情況管理/ /保安：保安：注意等待人群注意等待人群（疏導），安排臨時指導員安排臨時指導員; ;l 盡快救出被困乘客盡快救出被困乘客, ,注意空氣暢順注意空氣暢順; ; l 跟進乘客需要，道歉跟進乘客需要，道歉, ,如有病患情況，立即通知急救部如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助門協(xié)助; ;l 查究原因，盡快修復改善查究原因，盡快修復改善; ;工程危機管理工程危機管理危機處理危機處理電梯困人電梯困人1.1.確定源頭水源確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設備之距離，重點在電器、電梯及通訊設備等）2.2.關(guān)閉關(guān)閉/ /切斷水源切斷水源3.3.防止水浸范圍擴大防止水浸范圍擴大（堵塞/疏導，避開物業(yè)之較重要地方）4.4.加速排水加速排水（必須保證排水有效及順通）5.5.進行搶修進行搶修6.6.監(jiān)察其他可能受影響之地方監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）7.7.清潔及修復清潔及修復8.8.詳盡報告詳盡報告（拍照記錄）9.9.向保險公司提交報告，要求索賠向保險公司提交報告，要求索賠10.10.如有需要，跟進用戶關(guān)系如有需要，跟進用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復等）設備損壞設備損壞漏水漏水工程危機管